ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 21165918 NEMOVITÁ VĚC: o ceně RD č.p.201 stojící na pozemku st.98/1 vč.pozemků st.98/1, p.č.233/1, 233/6, 233/7, 233/8, 233/9 a příslušenství v obci Žeravice, k.ú.žeravice u Kyjova, okres Hodonín Katastrální údaje : Kraj Jihomoravský, okres Hodonín, obec Žeravice, k.ú. Žeravice u Kyjova Adresa nemovité věci: Žeravice 46, 696 47 Žeravice Vlastník stavby: Petr Sýkora, Na růžovém poli 2550, 272 01 Kladno, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: Petr Sýkora, Na růžovém poli 2550, 272 01 Kladno, vlastnictví: výhradní OBJEDNAVATEL: Exekutorský úřad Praha 1, Mgr. Hynek Sekyrka, RČ/IČO: 66241871 Adresa objednavatele: Murmanská 1475/4, 10000 Praha 10 ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Tomáš Maršál Lidická 342, 252 68 Středokluky Exekuční řízení č.j. 145 EX 25/18-30(ocenění stávajícího stavu) (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA 1 550 000 Kč Stav ke dni : 8.6.2018 Datum místního šetření: 8.6.2018 Za přítomnosti: znalce a zástupce objednatele Počet stran: 17 stran Počet příloh: Počet vyhotovení: 2 V Středoklukách, dne 19.6.2018 Tomáš Maršál NÁLEZ
Znalecký úkol o ceně RD č.p.201 stojící na pozemku st.98/1 vč.pozemků st.98/1, p.č.233/1, 233/6, 233/7, 233/8, 233/9 a příslušenství v obci Žeravice, k.ú.žeravice u Kyjova, okres Hodonín. Účelem tohoto ocenění je vypracování posudku, jako podkladu pro stanovení reálné prodejní ceny souboru ocenění pro potřeby objednatele. Stanovená tržní hodnota dle tohoto posudku respektuje právní předpisy v oblasti cen, financování, účetnictví a daní platné v dob_ zpracování. Tržní hodnota je určena pro potřeby objednatele a je odrazem situace na trhu nemovitostí v době zpracování.posudek byl vypracován z důvodu zjištění ceny nemovitosti ke dni ocenění. Přehled podkladů - výpis z KN Kyjov, LV č.1136 - snímek z pozemkové mapy - vyjádření zástupce objednatele - časopis Soudní inženýrství- 1996-2018 - odborný čtvrtletník Odhadce a oceňování majetku - ročníky 2003-2018 - databáze znalce - Usnesení č.j. 145 EX 25/18-30 - předány inf GPDR ohledně zpracování os. údajů a jejich archivace SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř. / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř. silnice II.,III.tř. Poloha v obci: Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Celkový popis Vlastníci nemovitosti neumožnili znalci provést řádné místní šetření, ohledání nemovitosti,popsání a přeměření oceňované nemovitosti, a to tím, že znalci nebyl umožněn vstup do vlastní nemovitosti a to do RD č.p.201 stojící na pozemku st.98/1 vč.pozemků st.98/1, p.č.233/1, 233/6, 233/7, 233/8, 233/9 a příslušenství v obci Žeravice, k.ú.žeravice u Kyjova, okres Hodonín Jedná se o RD č.p.201 stojící na pozemku st.98/1 vč.pozemků st.98/1, p.č.233/1, 233/6, 233/7, 233/8, 233/9 a příslušenství v obci Žeravice, k.ú.žeravice u Kyjova, okres Hodonín, který je zapsán u KN Kyjov na LV č.1163. Objekt je řadový RD č.p.201, který se nachází v centra města. RD je částečně podsklepen má jedno nadzemní podlaží, podkroví a sklonitou střechu. V budově se nachází byt.jednotka. Stavebnětechnický stav objektu dostatečný, objekt není delší dobu užíván. Svislé nosné konstr. zděné. Možnost napojení na inž. sítě. Parkování před domem i na pozemku. U objektu se nacházejí vedlejší stavby ( přípojky,sklad, zp.plocha, oplocení ). Občanská vybavenost v obci. Účel užití - bydlení, podnikání. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: nejsou - 2 -
NE NE NE NE Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) Skutečné užívání stavby není v rozporu s její kolaudací Přístup k nemovité věci je zajištěn přímo z veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou NE Nemovitá věc není situována v záplavovém území Věcná břemena a obdobná zatížení: ANO Exekuce ANO Ostatní finanční a právní omezení Komentář: viz. LV č.1163 OBSAH Obsah ocenění prováděného podle cenového předpisu 1. RD č.p.201 stojící na pozemku st.98/1 v obci Žeravice, k.ú.žeravice u Kyjova, okres Hodonín 2. Ocenění venkovních úprav zjednodušeným způsobem 3. pozemky st.98/1, p.č.233/1, 233/6, 233/7, 233/8, 233/9 a příslušenství v obci Žeravice, k.ú.žeravice u Kyjova, okres Hodonín Obsah tržního ocenění majetku 1. Výnosová hodnota 1.1. 2. Porovnávací hodnota 2.1. RD č.p.201 stojící na pozemku st.98/1 vč.pozemků st.98/1, p.č.233/1, 233/6, 233/7, 233/8, 233/9 a příslušenství v obci Žeravice, k.ú.žeravice u Kyjova, okres Hodonín OCENĚNÍ Ocenění prováděné podle cenového předpisu Název předmětu ocenění: o ceně RD č.p.201 stojící na pozemku st.98/1 vč.pozemků st.98/1, p.č.233/1, 233/6, 233/7, 233/8, 233/9 a příslušenství v obci Žeravice, k.ú.žeravice u Kyjova, okres Hodonín Adresa předmětu ocenění: Žeravice 46 696 47 Žeravice LV: 1136 Kraj: Jihomoravský Okres: Hodonín Obec: Žeravice Katastrální území: Žeravice u Kyjova Počet obyvatel: 1 027 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 083,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. Pi O1. Velikost obce: 1001-2000 obyvatel III 0,70 O2. Hospodářsko-správní význam obce: Ostatní obce IV 0,70-3 -
O3. Poloha obce: IV 1,01 O4. Technická infrastruktura v obci: V obci je elektřina, vodovod, I 1,00 kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce: V obci je železniční zastávka, nebo III 0,90 autobusová zastávka O6. Občanská vybavenost v obci: Základní vybavenost III 0,95 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 458,00 Kč/m 2 Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb., č. 228/2014 Sb. a č. 225/2017 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb., č. 53/2016 Sb., č. 443/2016 Sb. a č. 457/2017 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. Pi 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi: Nabídka odpovídá II 0,00 poptávce 2. Vlastnické vztahy: Nezastavěný pozemek, nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník), nebo stavba stejného vlastníka, nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost: Bez vlivu nebo stabilizovaná II 0,00 území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost: Negativní - viz. LVč.1136 I -0,03 5. Ostatní neuvedené: Vlivy snižující cenu - omezeni vl. práv LV I -0,10 č.1136 6. Povodňové riziko: Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu IV 1,00 záplav 7. Hospodářsko-správní význam obce: Ostatní obce IV 0,90 8. Poloha obce: V ostatních případech VII 0,80 9. Občanská vybavenost obce: Základní vybavenost (obchod a ambulantní zařízení a základní škola) II 1,00 V případech ocenění nemovitých věcí vyjmenovaných ve třetí poznámce pod tabulkou č.1 přílohy č. 3 oceňovací vyhlášky: 5 Index trhu IT = P6 * P7 * P8 * P9 * (1 + Pi) = 0,626 V ostatních případech ocenění nemovitých věcí je znak 7 až 9 roven 1,0: 5 i = 1 Index trhu IT = P6 * P7 * P8 * P9 * (1 + Pi) = 0,870 i = 1 Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 obyvatel včetně Název znaku č. Pi - 4 -
1. Druh a účel užití stavby: Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,01 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí: I 0,03 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci: Střed obce centrum obce I 0,01 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec: I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku: V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku: Příjezd po zpevněné komunikaci, VII 0,01 s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava: Zastávka do 200 m včetně, MHD III 0,00 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti: Výhodná III 0,01 možnost komerčního využití 9. Obyvatelstvo: Konfliktní skupiny v okolí v okolních bytech nebo v I -0,15 okolí 10. Nezaměstnanost: Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené: Bez dalších vlivů -. II 0,00 Index polohy IP = P1 * (1 + Pi) = 0,919 11 i = 2 V případech ocenění nemovitých věcí vyjmenovaných ve třetí poznámce pod tabulkou č.1 přílohy č. 3 oceňovací vyhlášky: Koeficient pp = IT * IP = 0,575 V ostatních případech ocenění nemovitých věcí je znak 7 až 9 roven 1,0: Koeficient pp = IT * IP = 0,800 1. RD č.p.201 stojící na pozemku st.98/1 v obci Žeravice, k.ú.žeravice u Kyjova, okres Hodonín Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: 13, typ A Svislá nosná konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: má podkroví nad 1/3 do 2/3 zast. pl. 1.nadz. podlaží Střecha: se šikmou nebo strmou střechou Počet nadzemních podlaží: s jedním nadzemním podlažím Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 111 Nemovitá věc je součástí pozemku Obestavěný prostor - celkem: 1 446,86 m 3 Koeficient vybavení K4: 0,9140-5 -
Ocenění Základní cena (dle příl. č. 11) [Kč/m 3 ]: = 2 290,- Koeficient využití podkroví (dle příl. č. 11): * 1,0900 Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): * 0,9140 Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 0,9000 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,1920 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 4 500,82 Plná cena: 1 446,86 m 3 * 4 500,82 Kč/m 3 = 6 512 056,43 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Předpokládaná další životnost (PDŽ): 20 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 80 / 100 = 80,0 % Koeficient opotřebení: (1-80,0 % / 100) * 0,200 Nákladová cena stavby CSN = 1 302 411,29 Kč Koeficient pp * 0,800 Cena stavby CS = 1 041 929,03 Kč RD č.p.201 stojící na pozemku st.98/1 v obci Žeravice, k.ú.žeravice u Kyjova, okres Hodonín - zjištěná cena = 1 041 929,03 Kč 2. Ocenění venkovních úprav zjednodušeným způsobem Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úpravy oceněné zjednodušeným způsobem dle 18 procentem z ceny stavby. Stanovené procento z ceny staveb: 5,00 % Ceny staveb pro ocenění venkovních úprav Název stavby RD č.p.201 stojící na pozemku st.98/1 v obci Žeravice, k.ú.žeravice u Kyjova, okres Hodonín Celkem Cena stavby 1 041 929,03 Kč 1 041 929,03 Kč Ocenění: Cena staveb celkem: 1 041 929,03 5,00 % z ceny staveb * 0,0500 Ocenění venkovních úprav zjednodušeným způsobem - zjištěná cena = 52 096,45 Kč 3. pozemky st.98/1, p.č.233/1, 233/6, 233/7, 233/8, 233/9 a příslušenství v obci Žeravice, k.ú.žeravice u Kyjova, okres Hodonín Jedná se o pozemky st.98/1, p.č.233/1, 233/6, 233/7, 233/8, 233/9 a příslušenství v obci Žeravice, k.ú.žeravice u Kyjova, okres Hodonín. Přístup po zpevněné komunikaci, možnost napojení na inž.sítě. Pozemky jsou zapsané na LV č.1136 u KN Kyjov. Ocenění Index trhu s nemovitostmi IT = 0,870 Index polohy pozemku IP = 0,919-6 -
Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. Pi 1. Geometrický tvar a velikost pozemku: Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice: Svažitost terénu pozemku do 15 % III 0,00 včetně - orientace SV, S a SZ 3. Ztížené základové podmínky: Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma: Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku: Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené: Bez dalších vlivů - a II 0,00 Index omezujících vlivů IO = 1 + Pi = 1,000 Celkový index I = IT * IO * IP = 0,870 * 1,000 * 0,919 = 0,800 6 i = 1 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst. 1 458,- 0,800 366,40 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a st. 98/1 445 366,40 163 048,- nádvoří 4 odst. 1 zahrada 233/1 901 366,40 330 126,40 4 odst. 1 ostatní plocha 233/6 38 366,40 13 923,20 4 odst. 1 zahrada 233/7 215 366,40 78 776,- 4 odst. 1 zahrada 233/8 39 366,40 14 289,60 4 odst. 1 zahrada 233/9 210 366,40 76 944,- Stavební pozemky - celkem 1 848 677 107,20 Pozemky st.98/1, p.č.233/1, 233/6, 233/7, 233/8, 233/9 a příslušenství v obci Žeravice, k.ú.žeravice u Kyjova, okres Hodonín - zjištěná cena = 677 107,20 Kč Tržní ocenění majetku 2. Porovnávací hodnota 2.1. RD č.p.201 stojící na pozemku st.98/1 vč.pozemků st.98/1, p.č.233/1, 233/6, 233/7, 233/8, 233/9 a příslušenství v obci Žeravice, k.ú.žeravice u Kyjova, okres Hodonín Oceňovaná nemovitá věc - 7 -
Užitná plocha: 275,30 m 2 Obestavěný prostor: 1 447,00 m 3 Zastavěná plocha: 249,23 m 2 Plocha pozemku: 1 848,00 m 2 Srovnatelné nemovité věci: Název: Lokalita: Popis: Prodej rodinného domu 195 m2, pozemek 1 660 m2 Žeravice, okres Hodonín k prodeji rodinný dům o dispozici 4+1 s přibližnou užitnou plochou 195 m2 v Žeravicích. Koncový řadový dům je cihlový, patrový, se sedlovou střechou a v současné době probíhá jeho rekonstrukce. Dům je napojen na všechny inženýrské sítě i kabelovou televizi. Dispoziční řešení přízemí je chodba, veranda, dva pokoje, kuchyň, koupelna, samostatné WC, dílna a garáž. V prvním patře se nachází dva pokoje. Průkaz energetické náročnosti nebyl dodán, z toho důvodu je uvedena třída G. Celková plocha pozemku s možností vjezdu na pozemek je 1660 m2, z toho výměra zahrady je 1465 m2. Na pozemku se nachází hospodářská stavení, kvelbený sklep a dílna. Obec Žeravice leží na úpatí Chřibů v okrese Hodonín, 8 km východně od Kyjova. Obec spojuje se svým okolím pravidelná autobusová linka a k dispozici je tu školka, škola, potraviny, pošta, restaurace a kostel. Pozemek: 1 660,00 m 2 Užitná plocha: 195,00 m 2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 0,95 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,05 K5 Celkový stav 1,03 K6 Vliv pozemku 0,95 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,95 K8 podíl 1,00 Cena Užitná plocha Jedn. cena Celkový koef. [Kč] [m 2 ] Kč/m 2 KC Zdroj: www.sreality.cz Upravená j. cena [Kč/m 2 ] 690 000 195,00 3 538 0,88 3 117 Název: Lokalita: Popis: Prodej rodinného domu 157 m2, pozemek 822 m2 Žeravice, okres Hodonín k prodeji pěkný, prostorný, přízemní dům s uzavřeným dvorem a velkou zahradou, který se nachází v klidné ulici v obci Žeravice, pouhých 10 km od Kyjova. Dům má 4 prostorné pokoje, šatnu, kuchyň s jídelnou, chodbu, která může sloužit jako zimní zahrada, technickou místnost, zrekonstruovanou koupelnu a WC, je částečně podsklepený a velký průjezd, který slouží i jako garáž. Dům je ve velmi dobrém stavu, je suchý a ihned obyvatelný, na uzavřeném dvoře je příjemné posezení. Dům byl vytápěn el. přímotopy, které v současné době v domě nejsou. Za průjezdem jsou hospodářské místnosti a za obytnou částí a dvorem je velká zahrada. Jedná se o ideální nemovitost pro rodinu s dětmi, doporučuji prohlídku. Prezentované - 8 -
informace byly nabyty v dobré víře od vlastníka nemovitosti a naše společnost je zprostředkovává, co by data informačního charakteru, za jejichž správnost a úplnost nenese odpovědnost. RK uvádí, že průkaz energetické náročnosti budovy nebyl doposud majitelem předložen, resp. je ve stádiu zpracování. V souladu s právní úpravou proto RK uvádí energetickou třídu G. Pozemek: 822,00 m 2 Užitná plocha: 157,00 m 2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,08 K5 Celkový stav 1,05 K6 Vliv pozemku 0,85 Zdroj: www.sreality.cz K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,95 K8 podíl 1,00 Cena [Kč] Užitná plocha [m 2 ] Jedn. cena Kč/m 2 Celkový koef. KC Upravená j. cena [Kč/m 2 ] 1 270 000 157,00 8 089 0,87 7 037 Název: Lokalita: Popis: Prodej rodinného domu 183 m2, pozemek 581 m2 Žeravice, okres Hodonín Nabízíme k prodeji rodinný dům o velikosti 3+1 o podlahové ploše 183m a zahradou 398m2 v klidné části obce Žeravice. Dům má v přední části plastová okna a zánovní střechu, vjezd k návrati je po zpevněné betonové cestě. V přední části domu se nachází 3 místnosti vhodné pro obývací pokoj nebo ložnice, kuchyň, WC a koupelna s vanou. V zadní části domu se nachází místnosti pro hospodářké vybavení se vstupem na zahradu. Dům je napojen na všechny IS (elektřina, voda, plyn, kanalizace), je možno vytápět plynovým kotlem nebo kotlem na tuhá paliva. Obec Žeravice se nachází v regionu Moravské Slovácko vzdálené od města Kyjov 9km, Brno 65km. V obci se nachází veškerá občanská vybavenost (pošta, mateřská školka, ZŠ, obecní úřad apod.) Pozemek: 581,00 m 2 Užitná plocha: 183,00 m 2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 0,98 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 0,85 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,95 K8 podíl 1,00 Cena [Kč] Užitná plocha [m 2 ] Jedn. cena Kč/m 2 Celkový koef. KC Zdroj: www.sreality.cz Upravená j. cena [Kč/m 2 ] - 9 -
980 000 183,00 5 355 0,75 4 026 Název: Lokalita: Popis: Prodej rodinného domu 196 m2, pozemek 464 m2 Rumunská, Bzenec k prodeji patrový rodinný dům 4+1 s dvorem v obci Bzenec. Dispozice - přízemí: vstupní chodba, obývací pokoj, ložnice, kuchyně, koupelna, WC, schodišťový prostor se schody do I.NP, kde se nachází dva pokoje, možnost dalšího pokoje z půdního prostoru.topení plynové, ohřev vody plynový bojler. Dům je napojený na veškeré IS. V zahradě je bazén, pergola s posezením, dílna. V obci veškerá občanská vybavenost. V případě zájmu o prohlídku kontaktujte makléře. Pozemek: 464,00 m 2 Užitná plocha: 196,00 m 2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,02 K4 Provedení a vybavení 1,03 K5 Celkový stav 1,03 K6 Vliv pozemku 0,80 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,95 K8 podíl 1,00 Zdroj: www.sreality.cz Cena Užitná plocha Jedn. cena Celkový koef. [Kč] [m 2 ] Kč/m 2 KC 2 100 000 196,00 10 714 0,78 8 371 Upravená j. cena [Kč/m 2 ] Minimální jednotková porovnávací cena 3 117 Kč/m 2 Průměrná jednotková porovnávací cena 5 638 Kč/m 2 Maximální jednotková porovnávací cena 8 371 Kč/m 2 Výpočet porovnávací hodnoty na základě užitné plochy Průměrná jednotková cena oceňované nemovité věci 5 638 Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovité věci 275,30 m 2 Výsledná porovnávací hodnota REKAPITULACE OCENĚNÍ Rekapitulace ocenění prováděného podle cenového předpisu: 1. RD č.p.201 stojící na pozemku st.98/1 v obci Žeravice, k.ú.žeravice u 1 552 141 Kč 1 041 929,- Kč Kyjova, okres Hodonín 2. Ocenění venkovních úprav zjednodušeným způsobem 52 096,40 Kč 3. pozemky st.98/1, p.č.233/1, 233/6, 233/7, 233/8, 233/9 a příslušenství 677 107,20 Kč v obci Žeravice, k.ú.žeravice u Kyjova, okres Hodonín Výsledná cena - celkem: Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: 1 771 132,60 Kč 1 771 130,- Kč - 10 -
slovy: Jedenmilionsedmsetsedmdesátjednatisícjednostotřicet Kč Cena zjištěná dle cenového předpisu 1 771 130 Kč slovy: Jedenmilionsedmsetsedmdesátjednatisícjednostotřicet Kč Rekapitulace tržního ocenění majetku 2. Porovnávací hodnota 2.1. RD č.p.201 stojící na pozemku st.98/1 vč.pozemků st.98/1, p.č.233/1, 233/6, 233/7, 233/8, 233/9 a příslušenství v obci Žeravice, k.ú.žeravice u Kyjova, okres Hodonín 1 552 141,- Kč Porovnávací hodnota 1 552 141 Kč Komentář ke stanovení výsledné ceny Závěrečná analýza Rizika technické povahy: Prvky krátkodobé životnosti i prvky dlouhodobé životnosti jsou v dostatečném stavu. Objekt má viditelné statické poruchy. Rizika právní povahy: Podle výpisu z KN Kyjov LV č.1163 existuje omezení vlastnického práva. ZÁVĚR : Obvyklá cena nemovitosti bez závad je minimálně : 1 550 000,- Kč 1. Srovnáním s jinými nemovitostmi tohoto typu v daném místě, které byly v uplynulém období z obchodovány a je známá jejich obvyklá cena (tržní hodnota), mohu odhadnout, že obvyklá cena oceňované nemovitosti je 1 550 000,- Kč slovy:jedenmilionpětsetpadesáttisíc Kč Obvyklá cena nemovitosti je ovlivněna především polohou nemovitosti, která se nachází v obci Žeravice, k.ú.žeravice u Kyjova, okres Hodonín. Poloha je vhodná k bydlení, podnikání. - 11 -
Dostupnost nemovitosti je dobrá, v blízkosti jsou inž.sítě, komunikace, jsou zde také přijatelné dojezdové vzdálenosti do centra Kyjova, Hodonína. Dále je cena ovlivněna také poměrně stářím nemovitosti a dosud provedenými opravami a údržbou. Dále jejím konstrukčním a materiálovým provedením, standardní vybaveností, technickým stavem, vlastnickým podílem. Obvyklá cena se tedy odhaduje především s ohledem na polohu oceňované nemovitosti, její celkovou velikostí, vlastnickým podílem, standardním vybaveností, technickým stavem, dispozičním uspořádáním a přináležejícím příslušenstvím i s ohledem na cenovou úroveň trhu s nemovitostmi v obci i v regionu. Rizika na životní prostředí a ostatní faktory: Na RD č.p.201 stojící na pozemku st.98/1 vč.pozemků st.98/1, p.č.233/1, 233/6, 233/7, 233/8, 233/9 a příslušenství v obci Žeravice, k.ú.žeravice u Kyjova, okres Hodonín podle místního šetření nebyly zjištěny žádné negativní vlivy na životní prostředí. V podmínkách České republiky má přístup k informacím o všech realizovaných cenách prodejů nemovitostí pouze stát ( prostřednictvím finančních úřadů), který však tyto údaje pro potřeby odhadců systematicky netřídí a rovněž jim je takto z důvodu ochrany osobních dat neposkytuje. Z toho důvodu existuje komerční databáze, kde by soupisy cen měly splňovat podmínky aktuálnosti ( jinak je jejich použití v rámci analýzy trhu neadekvátní). Databáze však obecně nelze přeceňovat, neboť data v nich rychle zastarávají a jsou pak užitečná zejména pro sledování trendů. Ideální stav by byl, pokud by odhadci byli on-line napojeni na databázi Českého statického úřadu, který eviduje informace o sjednaných cenách od finančních úřadů a současně měli přístup na databázi Katastrálních úřadů, ze kterých by mohli mimo jiné získat příslušnou kupní smlouvu s přesnou identifikací prodávané nemovitosti. To však v podmínkách České republiky není z důvodu výše uvedených možné. Přesto lze z veřejně dostupných placených i neplacených zdrojů zjistit trendy ve vývoji realizovaných cen nemovitostí včetně jejich původních nabídkových cen. Na základě dostupných informací, na základě popsaných parametrů, na základě srovnávacích kritérií, na základě rizikových faktorů, na základě provedených výsledků použitých metod ocenění indikuji obvyklou cenu RD č.p.201 stojící na pozemku st.98/1 vč.pozemků st.98/1, p.č.233/1, 233/6, 233/7, 233/8, 233/9 a příslušenství v obci Žeravice, k.ú.žeravice u Kyjova, okres Hodonín ve výši 1 550 000,- Kč. : 1 550 000,-Kč Obvyklá cena: - 12 -
1 550 000,- Kč Veškeré materiály jsou důvěrné a jsou výlučným duševním majetkem zpracovatele, jejich zneužití, nedovolené rozmnožování a distribuce mimo předané paré ve dvou vyhotovení objednateli znaleckého posudku jsou trestně-právně postižitelné, zneužití materiálu je trestné.zpracovatel na požádání objednatele a úplatně vyhotoví stejnopis.veškerá práva jsou vyhrazena. Znalec neprováděl žádná šetření směřující k ověření pravosti, správnosti a úplnosti dokladů, předložených jako podklady pro zpracování ocenění. Znalec vycházel pouze z prohlášení a předložených podkladů a neodpovídá za pravost a platnost dokladů a dále práv k cizím věcem a nájemním vztahům k nim, jejichž existenci má nebo mohla mít vliv na ocenění. Informace z jiných zdrojů, na nichž je založena celá nebo části této zprávy jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Znalec vypracoval ocenění podle podmínek trhu v době jeho provádění a neodpovídá za případné změny, ke kterým došlo po předání ocenění. Znalec vycházel při zpracování ocenění z předpokladu, že existuje a v budoucnu budou existovat nebo budou moci být získány všechny podmínky, právní předpoklady, požadovaná podnikatelská oprávnění, popř. správní nebo jiná rozhodnutí podmiňující nebo jinak regulující předmět podnikání související s předmětem ocenění. Znalec pracoval na základě metodik, vlastního zjištění, provedených konzultací u specialistů a jiných odborností a provozních údajů sdělených zadavatelem. Znalec potvrzuje, že nemá a ani nebude mít prospěch ze závěrů uvedených v tomto posudku a odměna v souvislosti s touto zprávou nesouvisí s výši ceny uvedené v závěru posudku. Metody oceňování- tržní hodnota nemovitosti vychází obvykle z metod: - 1. Metoda stanovení věcné (substanční hodnoty) - 2. Metoda stanovení výnosové hodnoty - 3.Metoda stanovení porovnávací / srovnávací hodnoty(srovnání tržních cen, tj. cen realizovaných na trhu). Obvyklá cena 1 550 000 Kč slovy: Jedenmilionpětsetpadesáttisíc Kč - 13 -
V Středoklukách 19.6.2018 Tomáš Maršál Lidická 342 252 68 Středokluky Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne 4.března 1994 pod č.j. Spr 4086/93 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 21165918 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 21165918. SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Snímek katastrální mapy 3 Kopie katastrální mapy ze dne 6.8.2018-14 -
Pozemek p.č. 233/1 v k.ú. č. 796425 Mapa oblasti - 15 -
Pozemek p.č. 233/1 v k.ú. č. 796425 Pozemek p.č. 233/1 v k.ú. č. 796425-16 -
- 17 -