ZNALECKÝ POSUDEK. č O ceně pozemků parc.č.116/3; parc.č. 116/4 a parc.č v katastrálním území Hýskov, obec Hýskov, okres Beroun

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č O ceně pozemků parc.č.116/3; parc.č. 116/4 a parc.č v katastrálním území Hýskov, obec Hýskov, okres Beroun. Objednatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Beroun, Pan Mgr. Pavel Dolanský Palackého 31/ Beroun Stanovení ceny pro účely exekučního řízení. Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., podle stavu ke dni znalecký posudek vypracoval: Ing. Jan Duška Smaragdová 434/ Praha-Slivenec telefon: jan.duska@volny.cz Znalecký posudek obsahuje 11 stran textu včetně titulního listu. Objednateli se předává. V Praze

2 A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol vypracování znaleckého posudku o ceně pozemků parc.č. 116/3; parc.č.116/4 a parc.č nacházejících se v katastrálním území Hýskov, obec Hýskov, okres Beroun 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Pozemky Adresa předmětu ocenění: Berounská Hýskov Kraj: Středočeský Okres: Beroun Obec: Hýskov Katastrální území: Hýskov Počet obyvatel: Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 2 450,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce I 0,00 O2. Hospodářsko-správní význam obce I 0,00 O3. Poloha obce I 0,00 O4. Technická infrastruktura v obci I 0,00 O5. Dopravní obslužnost obce I 0,00 O6. Občanská vybavenost v obci I 0,00 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 2 450,00 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne za přítomnosti spolupracovníka - Ing. Macíka Antonína. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku -Usnesení o ustanovení znalce č.j.015 EX 1902/ ze dne , které vydal Exekutorský úřad v Berouně - Výpis z katastru nemovitostí LV 644 katastrální území Hýskov, obec Hýskov, vydaný Katastrálním úřadem pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Beroun, ze dne Územní plán obce Hýskov - Snímek katastrální mapy předmětného území - Informace získané i místním šetření - Záznam z prohlídky a zaměření nemovitost - Zákon č. 151/1997 ( o oceňování majetku) ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., a č. 188/2011 Sb., zákona č. 350/2012 sb., a zákona č. 303/2013 Sb. - Vyhláška č. 441/2013 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku - Prof. Ing. Albert Bradáč, Ing. Vlasta Scholzová, ing. Pavel Krejčí Úřední oceňování majetku, prosinec 2013, vydal: Akademické nakladatelství CERM, Brno - Znalec, časopis komory soudních znalců České republiky, ročníky XV až XXI - Databáze realitních kanceláří

3 5. Vlastnické a evidenční údaje Jako vlastník je na LV č. 644 uvedený Dohnal Josef, Kostelní 166/23, Beroun-centrum, Beroun Ident / Dokumentace a skutečnost Nebyla předložena Celkový popis nemovitosti Předmětné pozemky se nacházejí vv zastavěné části obce., parc.č. 116/3 je ostatní komunikace k povrchem z monolitického betonu,. parc.č.č. 116/4 je ostatní komunikace,m,kterou není možné používat, která je zarostlá náletovými dřevinami o čem svědčí, že není delší dobu použivaná. Parc.č je ostatní plocha, která je ve skutečnosti zanedbanou zahradou, na které jsou umístěny úly a skládky dřeva(viz. Foto) 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Ostatní komunikace 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky parc.č. 116/3; 116/4 a

4 B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. 303/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Ostatní komunikace Na pozemku parc.č. 116/3 je ostatní komunikace zhotovená z monolitického betonu. Slouží jako příjezd na pozemek parc.č.118/22 (rodinnému domu a garáží). Její stáří odhaduji na 30 roků. Zatřídění pro potřeby ocenění Inženýrské a speciální pozemní stavby: 17 Typ stavby: 5. Komunikace pozemní Objekt Komunikace pozemní (silnice) Konstrukční charakteristika (materiálová monolitický betonový konstrukce krytu): Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 211 Množství: 65,00 m 2 plochy komunikace Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá I 0,00 poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož I 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu I 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu I 0,00 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav I 1,00 Index trhu I T = P 5 * (1 + Σ P i) = 1,000 Index polohy 4 i = 1 Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 ob. včetně Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,03 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - Rezidenční zástavba I 0,00-4 -

5 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce I 0,00 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, I 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Hromadná doprava - Zastávka hromadné dopravy do 200 m (MHD, I 0,00 příměstské linky měst) 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti I 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí I 0, Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost I 0, Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů I 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i) = 1,030 Koeficient pp = I T * I P = 1, i = 2 Ocenění Základní cena dle přílohy č. 15: = 1 945,- Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 0,9000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle SKP): * 2,2350 Základní cena upravená cena Kč/m 2 = 3 912,37 Plná cena: 65,00 m 2 * 3 912,37 Kč/m 2 = ,05 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 30 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 10 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 40 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 30 / 40 = 75,0 % Koeficient opotřebení: (1-75,0 % / 100) * 0,250 Nákladová cena stavby CS N = ,01 Kč Koeficient pp * 1,030 Cena stavby CS = ,29 Kč Ostatní komunikace - zjištěná cena = ,29 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky parc.č. 116/3; 116/4 a Oceňované pozemky uvedené na LV jsou následující: 1. Parc.č. 116/3 o výměře 65m 2 - ostatní plocha (ostatní komunikace) Na pozemku se nachází betonová komunikace umožňující příjezd na pozemek parc.č. 118/12. Komunikace je svažitá. 2. Parc.č. 116/4 o výměře 86 m 2 - ostatní plocha (ostatní komunikace) Na pozemku je ostatní komunikace a navazuje na výše uvedenou komunikaci. Tuto komunikaci - 5 -

6 není možné využít, jelikož je zarostlá vzrostlými náletovými dřevinami a je neprůchozí. 3. Parc.č.1036 o výměře 587 m2 ostatní plocha Tento pozemek je ve skutečnosti zanedbané zahrada na které se nachází úly a skládka dřeva. V územním plánu obce je uvedeno -smíšená zóna obytná místní. Tuto plochu je možné zastavět. Ocenění této parcely provedu jako nezastavěný stavební pozemek. Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% IV 0,00 včetně; ostatní orientace 2. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 3. Ochranná pásma - Mimo ochranná pásma I 0,00 4. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 5. Geometrický tvar pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 6. Ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu - Pozemek je stěží přístupný pěšky. Pro přístup je nutno odstranění dřevin na přístupové komunikaci. Z toho důvodu uplatňuji srážku z ceny. I -0,10 Index omezujících vlivů I O = 1 +Σ P i = 0,900 6 i = 1 Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá I 0,00 poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož I 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu I 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu I 0,00 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav I 1,00 Index trhu I T = P 5 * (1 + Σ P i) = 1,000 4 i = 1 Index polohy pozemku Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,03 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,00 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III -0,01 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - II -0,10-6 -

7 Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je II -0,02 částečně dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Špatné nelze přijet motorovým vozidlem I -0,08 7. Hromadná doprava - Zastávka hromadné dopravy do 500 m IV -0,02 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti I 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0, Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0, Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů I 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i) = 0,793 Celkový index I = I T * I O * I P = 1,000 * 0,900 * 0,793 = 0, i = 2 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 9 odst. 3 - jiné pozemky - zahrnuté do územního plánu k zastavění 9 odst. 3 ( 4 odst. 1) 2 450,- 0,714 0, ,79 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 9 odst. 3 ( 4 ostatní plocha ,00 524, ,73 odst. 1) Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří - celkem ,73 Jiné pozemky oceněné dle 9 Přehled použitých jednotkových cen jiných pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Koeficienty Úprava ] [Kč/m 2 ] 9 odst. 5 - jiné pozemky - ostatní pozemky 9 odst ,- 0,04 98,00 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Srážka Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 9 odst. 5 ostatní pozemky - 116/3 65,00 98, ,- ostatní komunikace 9 odst. 5 ostaní pozemky - 116/4 86,00 98, ,- ostatní komunikace Jiné pozemky - celkem ,- Pozemky parc.č. 116/3; 116/4 a zjištěná cena = ,73 Kč - 7 -

8 II. Označení jednotlivých práv a závad spojených s nemovitostí, které zvyšují, nebo snižují cenu nemovitosti (ustanovení 336a, odst.1, písm.b) o.s.ř.) Ve výše uvedeném Výpisu z katastru nemovitostí LV 644 katastrální území Hýskov, obec Hýskov, jsou uvedená následující práva a závazky ( blíže ve výpisu v příloze): - Věcné břemeno chůze a jízdy bez možnosti zastavení a stání Parcela: 118/22 Parcela: 116/3 V-5481/ Listina: Smlouva o zřízení věcného břemene bezúplatná. Právní účinky vkladu práva ke dni V- 5481/ Věcné břemeno jízdy a chůze po pozemku parc.č. 116/2 - ostatní plocha ( ostatní komunikace) zřízeno ve prospěch pozemku 118/12 dle smlouvy bezúplatná. Hodnota věcného břemene..0,- Kč Rekapitulace výsledných cen: 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Ostatní komunikace ,30 Kč 1. Ocenění staveb celkem ,30 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky parc.č. 116/3; 116/4 a ,70 Kč 2. Ocenění pozemků celkem ,70 Kč Celkem Věcné břemeno Rekapitulace výsledných cen, celkem 0,- Kč ,- Kč ,- Kč ,- Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: slovy: Třistaosmdesátosmtisíctřistatřicet Kč V Praze Ing. Jan Duška Smaragdová 434/ Praha-Slivenec - 8 -

9 D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze dne pod č.j. Spr. 4128/97 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhad nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č /