ZNALECKÝ POSUDEK č. 1737-271/2015 Objednatel znaleckého posudku: GESTORE v.o.s. IČ 288 20 959 Na Lánech 30 570 01 Litomyšl Účel znaleckého posudku: Stanovení obvyklé ceny rodinného domu č. p. 663 v ulici Husova v obci Ivanovice na Hané pro účely insolvenčního řízení. Dle mezinárodně uznávaných metodik pro stanovení tržní ceny nemovitosti a dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 15. 4. 2015 posudek vypracoval: XP invest, s. r. o. Mánesova 1374/53 120 00 Praha 2 www.odhadonline.cz Tel.: +420 737 858 334 Email: info@xpinvest.cz Znalecký posudek obsahuje 12 stran textu včetně titulního listu a 5 stran příloh. Objednateli se předává ve dvou vyhotoveních. V Praze, 21. 4. 2015 1
A. Nález 1. Znalecký úkol Stanovení obvyklé ceny rodinného domu č. p. 663 v ulici Husova, obec Ivanovice na Hané, kat. území Ivanovice na Hané, okres Vyškov, příslušenství a parc. č. 1120 pro účely insolvenčního řízení. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Rodinný dům č. p. 663 v ulici Husova, obec Ivanovice na Hané Adresa předmětu ocenění: Husova 663/3 683 23 Ivanovice na Hané Kraj: Jihomoravský Okres: Vyškov Obec: Ivanovice na Hané Katastrální území: Ivanovice na Hané Počet obyvatel: 2 917 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 300,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. Pi O1. Velikost obce - 2001-5000 obyvatel II 0,85 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV 0,60 O3. Poloha obce - Obec vzdálená od hranice vyjmenovaného města IV 1,01 nebo oblasti v tab. č. 1 (mimo Prahu a Brna) v nejkratším vymezeném úseku silnice do 10 km včetně O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, I 1,00 kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční a autobusová zastávka II 0,95 O6. Občanská vybavenost v obci - Rozšířená vybavenost (obchod, služby, zdravotní středisko, škola a pošta, nebo bankovní (peněžní) služby, nebo sportovní nebo kulturní zařízení) II 0,98 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 623,43 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 15. 4. 2015 za přítomnosti insolvenčního správce Ing. Cukrové. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z elektronické formy katastru nemovitostí ze dne 20. 4. 2015 - snímek katastrální mapy - místní šetření ze dne 15. 4. 2015 - informace a údaje sdělené při prohlídce insolvenčním správcem a bývalým majitelem - inzerce na internetových realitních webech 2
5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastnické právo: SJM Vít Pavel a Vítová Andrea, Vít Pavel, Husova 663/3, 68323 Ivanovice na Hané Vítová Andrea, Kneslova 46/20, Černovice, 61800 Brno Podíl: Nemovitosti: Rodinný dům č. p. 663 v ulici Husova, obec Ivanovice na Hané, kat. území Ivanovice na Hané, okres Vyškov, příslušenství a parc. č. 1120. 6. Dokumentace a skutečnost Dokumentace nebyla předložena. 7. Celkový popis nemovitosti Jedná se o řadový rodinný dům o dvou nadzemních podlažích, bez podzemního podlaží, s půdou. Konstrukce domu je zděná, základy domu jsou betonové izolované. Stropy domu jsou keramickobetonové (hurdisky) a dřevěné. Vnější omítky jsou vápenocementové, vnitřní omítky domu jsou vápenocementové. Střecha je sedlová, krytinu tvoří pálená taška. Klempířské prvky jsou plechové pozinkované. Dům byl postaven přibližně ve 40. letech 20. stol. Poslední známé rekonstrukce proběhly v roce 2000, kdy byl dům kompletně rekonstruován a byla vybudována přístavba. Dispozice rodinného domu je 3+1. V 1. NP se nachází koupelna s WC, kuchyně, obývací pokoj a chodba. Ve 2. NP pak 2x pokoj, chodba a půda Okna v domě jsou dřevěná s dvojsklem. Všechna jsou vybavena žaluziemi. Okna obytných místností domu jsou orientována na východní stranu. Koupelna je vybavena rohovou vanou, WC je vybaveno klasickou splachovací toaletou. Interiérové dveře v domě jsou dřevěné prosklené nebo plné, zárubně dveří jsou ocelové. Vstupní dveře domu jsou plastové bezpečnostní. Další vybavení tvoří vestavěné skříně, běžné osvětlovací lustry, bodová svítidla a směrové lampy a kuchyňská linka bez vestavěných spotřebičů. Dům je připojen k elektrické síti, je připojen k obecnímu vodovodu, splašky jsou svedeny do kanalizace, plynovod je zaveden. Ústřední vytápění v rodinném domě zajišťuje kombinovaný plynový kotel, topná tělesa tvoří závěsné radiátory. Alternativně je možné využívat i krbovou vložku. Ohřev vody zajišťuje v domě plynový kombinovaný kotel. V obytných místnostech je dřevěná plovoucí podlaha, v koupelně tvoří podlahu keramická dlažba, v kuchyni tvoří podlahu PVC a v ostatních místnostech tvoří podlahu keramická dlažba. Zdivo rodinného domu je na základě informací zjištěných při prohlídce bez viditelných vad. Střešní krytina rodinného domu je v bezvadném stavu. Rozvody v domě jsou v dobrém stavu. Okna jsou v dobrém stavu. Vybavení domu je v dobrém stavu. Jedná se o standardně řešený rodinný dům s dobrou údržbou. Na pozemku se nenachází žádné trvalé porosty. Samotný pozemek je rovinatý, neoplocený. Přístup k domu je bezproblémový po zpevněné obecní cestě. Z hlediska polohy se dům nachází ve střední části obce. V okolí objektu je zástavba rodinnými domy se zahradami. Lokalita má dostačující vybavenost obchodními středisky i specializovanými obchody. V místě je dostupná základní škola, pro vyšší vzdělání a specializované služby je nutné dojíždět. Z hlediska dostupnosti kultury je v místě pouze 3
částečná vybavenost. Vybavenost pro sportovní vyžití je v lokalitě pouze částečná. Ohledně úředních záležitostí je nutné dojíždět. Z hlediska životního prostředí se jedná o lokalitu bez zdraví ohrožujících vlivů. Zeleň v podobě lesů a luk je v docházkové vzdálenosti od objektu. Jedná se o lokalitu se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav. V místě se nenachází zastávka MHD, pouze zastávka autobusových a vlakových dálkových spojů. Parkovací možnosti jsou přímo u rodinného domu. Vztahy se sousedy jsou bezproblémové, vlastník je s nimi v běžném kontaktu. V místě není zvýšená kriminalita, zločiny jsou zde výjimečné. Oceňovaný objekt je zatížen věcnými břemeny - právo služebnosti společné zdi a právo služebnosti trpění svádění odpadové a splaškové vody do kanálu. Na cenu nemovitosti nemají tato břemena vliv, nejsou proto předmětem ocenění. Tabulkový popis Popis rodinného domu: Typ rodinného domu: řadový Počet nadzemních podlaží : 2 + půda Počet podzemních podlaží : 0 Dům byl postaven v roce : 40. léta 20. stol. Rok rekonstrukce RD: 2000 Rozsah rekonstrukce RD: kompletní rekonstrukce s přístavbou Základy : betonové izolované Konstrukce : zděná konstrukce Tloušťka zdiva: 60 cm Stropy : keramickobetonové (hurdisky), dřevěné Střecha : sedlová Krytina střechy : pálená taška Klempířské prvky : Vnější omítky: plechové-pozinkované vápenocementové Vnitřní omítky: vápenocementové Typ oken v domě : dřevěná s dvojsklem, v oknech jsou instalovány žaluzie Orientace oken obytných místností : orientace obytných místností na východní stranu Vybavení koupelny : rohová vana Toaleta : klasická splachovací toaleta Vstupní dveře : plastové bezpečnostní Typ zárubní: ocelové Vnitřní dveře : dřevěné prosklené nebo plné Osvětlovací technika : běžné osvětlovací prvky - lustry, bodová svítidla, směrové lampy Klimatizace : ne Pohybový alarm a kamerový systém : ne Vestavěné skříně : ano Kuchyňská linka : ano, bez vestavěných spotřebičů Dispozice rodinného domu : 3+1 4
Popis místností podle podlaží: 1. NP: koupelna, kuchyně, pokoj, chodba 2. NP: 2x pokoj, chodba, půda Elektřina : připojení k rozvodné síti Vodovod : připojení k obecnímu vodovodu Svod splašek : připojení k obecní kanalizaci Plynovod : ano Řešení vytápění v domě : kombinovaný plynový kotel, krbová vložka Topná tělesa : závěsné radiátory Řešení ohřevu vody v domě : plynový kombinovaný kotel v obytných místnostech - dřevěná plovoucí, v Podlahy v domě : koupelně - keramická dlažba, v kuchyni - PVC, v ostatních místnostech - keramická dlažba Popis stavu rodinného domu : standardní rodinný dům s dobrou údržbou vady zdiva - bez viditelných vad, vady střechy - bez Vady rodinného domu : viditelných vad, vady rozvodů - bez viditelných vad, vady oken - bez viditelných vad, vady vybavení - bez viditelných vad Trvalé porosty na zahradě : bez porostů Venkovní stavby : / Sklon pozemku : rovinatý Oplocení : neoplocený Přístupová cesta k domu : přístup bezproblémový po zpevněné obecní cestě Popis okolí : Popis okolí : zástavba rodinnými domy se zahradami Poloha v obci : rodinný dům se nachází ve střední části obce Vybavenost : dostupnost obchodů - dostačující vybavenost obchodními středisky a specializovanými obchody, dostupnost škol - v místě je dostupná základní škola, pro vyšší vzdělání a specializované služby je nutné dojíždět, kulturní vyžití - v místě je pouze částečná vybavenost z hlediska kulturních zařízení, sportovní vyžití - v místě je pouze částečná vybavenost z hlediska sportovního vyžití, dostupnost úřadů - nutnost dojezdu kvůli úředním záležitostem Životní prostředí : kvalita životního prostředí - klidná lokalita bez zdraví ohrožujících vlivů, blízkost zeleně - zeleň v podobě lesů a luk v docházkové vzdálenosti, možnost záplav - lokalita se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav Spojení a parkovací možnosti : spojení - MHD v místě není, pouze zastávka vlakových a autobusových dálkových spojů, parkovací možnosti - dobré parkovací možnosti přímo u rodinného domu Sousedé a kriminalita : vztahy se sousedy - vztahy bezproblémové, vlastník je se sousedy v běžném kontaktu, kriminalita - v místě není zvýšená kriminalita, zločiny jsou zde výjimečné právo služebnosti společné zdi a právo služebnosti trpění svádění odpadové a Věcná břemena splaškové vody do kanálu - neoceňuje se 5
8. Metoda ocenění Pro účely stanovení obvyklé ceny k datu ocenění 15. 4. 2015 používáme mezinárodně uznávaných oceňovacích postupů. Vymezení pojmu obvyklá cena: ZÁKON č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) ČÁST PRVNÍ, Hlava první, 2, Způsoby oceňování majetku a služeb, odst. 1: Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Volba metody: Za účelem stanovení obvyklé ceny dané nemovitosti jsme použili cenu stanovenou dle platného cenového předpisu a metodu tržního porovnání. Cena dle platného cenového předpisu - jedná se o cenu zjištěnou dle platného oceňovacího předpisu ke dni 15. 4. 2015. Ocenění nemovitosti je provedeno: Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. Cena zjištěná má dle typu zadání objednavatele a dle typu účelu posudku pouze pomocný indikační charakter. Metoda tržního porovnání je založena na porovnání nemovitosti s obdobnými nemovitostmi nabízenými k prodeji v blízké lokalitě. Metoda tak poskytuje relevantní informaci o tržní hodnotě, za kterou by nemovitost mohla být směněna. Při porovnávání se u porovnávaných nemovitostí uvažuje s mnoha faktory (např. lokalita, velikost, stav či příslušenství). Tyto faktory jsou zohledněny korekčními koeficienty. Na základě porovnání těchto parametrů a vyhodnocením jejich vlivu lze stanovit hodnotu oceňované nemovitosti. 9. Obsah znaleckého posudku I) ocenění dle cenového předpisu 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek II) ocenění srovnávací metodou Rodinný dům č. p. 663 v ulici Husova, obec Ivanovice na Hané 6
B. ZNALECKÝ POSUDEK I) ocenění dle cenového předpisu Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. Pi 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než I -0,02 nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu II 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu IT = P6 * (1 + P i) = 0,980 Index polohy 5 i = 1 Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,04 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,02 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka od 201 do 1000, MHD II -0,01 špatná dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 7
10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy IP = P1 * (1 + P i) = 1,050 Koeficient pp = IT * IP = 1,029 11 i = 2 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Rodinný dům 35 porovnávací metoda Poloha objektu: Jihomoravský kraj, obec 2 001 10 000 obyvatel Stáří stavby: 70 let Celková rekonstrukce provedena v roce: 2 000 Základní cena ZC (příloha č. 24): 2 160,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží 1. NP: 8,18 * 8,80 = 71,98 m 2 2. NP: 8,18 * 5,76 = 47,12 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška 1. NP: 71,98 m 2 2,28 m 2. NP: 47,12 m 2 2,28 m Obestavěný prostor 1. NP: (8,18 * 8,80)*(2,28+0,40) = 192,92 m 3 2. NP: (8,18 * 5,76)*(2,28*0,40) = 42,97 m 3 Zastřešení: (8,18 * 5,76)*(1,32/2) = 31,10 m 3 (8,18 * 3,04)*(0,82) = 20,39 m 3 (8,18 * 3,04)*(1,26/2) = 15,67 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 303,05 m 3 Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 71,98 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží: ZP = 119,10 m 2 Podlažnost: ZP / ZP1 = 1,65 8
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. Vi 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny I typ B zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - dvojdomek, dům řadový II -0,01 2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo III 0,00 3. Tloušťka obvod. stěn - více jak 45 cm III 0,03 4. Podlažnost - hodnota více jak 1 do 2 včetně II 0,01 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda, kanalizace a V 0,08 plyn nebo propan butan 6. Způsob vytápění stavby - ústřední, etážové, dálkové III 0,00 7. Zákl. příslušenství v RD - úplné - standardní provedení III 0,00 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy - standardního rozsahu a provedení III 0,00 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - bez vedlejších staveb II 0,00 nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - bez pozemku (nebo pouze I -0,01 zast. stavbou) nebo do 300 m2 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu III 0,00 13. Stavebně - technický stav - stavba v dobrém stavu s pravidelnou II 1,00 údržbou Koeficient pro stavby 15 let po celkové rekonstrukci: s = 1-0,005 * (15 + 15)= 0,850 Index vybavení IV = (1 + V i) * V 13 * 0,850 = 0,935 12 i = 1 Index trhu s nemovitými věcmi IT = 0,980 Index polohy pozemku IP = 1,050 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 2 160,- Kč/m 3 * 0,935 = 2 019,60 Kč/m 3 CSP = OP * ZCU * IT * IP = 303,05 m 3 * 2 019,60 Kč/m 3 * 0,980 * 1,050= 629 788,93 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 629 788,93 Kč 9
2. Ocenění pozemků Ocenění 2.1. Pozemek Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. Pi 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% IV 0,00 včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index omezujících vlivů IO = 1 + P i = 1,000 Index trhu s nemovitostmi IT = 0,980 Index polohy pozemku IP = 1,050 Celkový index I = IT * IO * IP = 0,980 * 1,000 * 1,050 = 1,029 6 i = 1 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst. 1 623,43 1,029 641,51 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a nádvoří 1120 86,00 641,51 55 169,86 Stavební pozemek - celkem 86,00 m 2 55 169,86 Pozemek - zjištěná cena = 55 169,86 Kč 10
II) ocenění srovnávací metodou Rodinný dům č. p. 663 v ulici Husova, obec Ivanovice na Hané (srovnávané nemovitosti jsou uvedeny v příloze) č. K1 - poloha K2 - velikost K3- stav Oceňovaný Husova, Ivanovice na obestavěný prostor 303 m3, objekt Hané patrový, nepodsklepený K4 - pozemek K5 - další vlastnosti velmi dobrý, po rozsáhlé rekonstrukci z r. 2000 86 m2 bez zahrady, dvůr 1 2 3 Švermova, Ivanovice na Hané Ivanovice na Hané - Chvalkovice na Hané Švermova, Ivanovice na Hané obestavěný prostor cca 500 m3, patrový, část. podsklepený obestavěný prostor cca 600 m3, přízemní, nepodsklepený obestavěný prostor cca 400 m3, přízemní, nepodsklepený dobrý, předpoklad stavebních úprav 137 m2 bez zahrady, dvůr velmi dobrý, po rozsáhlé zahrada, technická rekonstrukci z r. 2013 311 m2 stavba, garáž velmi dobrý, po rozsáhlé garáž, dvůr, rekonstrukci 354 m2 zahrada č Cena požadovaná resp. zaplacená Koef. redukce na pramen Cena po redukci na pramen K1 - poloha K2 - velikost K3 - stav K4 - pozemek K-5 další vlastnosti K-6 úvaha odhadce K1 x x K6 Cena oceňovaného objektu odvozená ze srovnání 1 1 400 000 0,95 1330000 0,98 1,12 0,92 1,02 1,00 0,98 1,01 1 317 630 2 1 920 000 0,9 1728000 0,91 1,18 1,04 1,06 1,03 1,01 1,23 1 403 210 3 1 840 000 0,95 1748000 0,98 1,06 1,00 1,07 1,02 1,00 1,13 1 541 791 Celkem průměr 1 420 877 Minimum 1 317 630 Maximum 1 541 791 Směrodatná výběrová odchylka - s 113 120 Pravděpodobná spodní hranice - průměr - s 1 307 757 Pravděpodobná horní hranice - průměr + s 1 533 997 K1 - Koeficient úpravy na polohu objektu K2 - Koeficient úpravy na velikost objektu K3 - Koeficient úpravy na celkový stav K4 - Koeficient úpravy na velikost pozemku K5 - Koeficient úpravy na ev. další vlastnosti K6 - Koeficient úpravy dle odborné úvahy odhadce Koeficient redukce na pramen ceny - u inzerce přiměřeně nižší Komentář: Jedná se o podobné objekty v podobném stavu. Lokality jsou srovnatelné. Srovnávací hodnota nemovitostí celkem: Na základě výše uvedených údajů a uvedených srovnávacích nemovitostí stanovujeme srovnávací hodnotu předmětné nemovitosti na Rodinný dům č. p. 663 v ulici Husova, obec Ivanovice na Hané 1 420 000,-- Kč 11
C. REKAPITULACE I) Rekapitulace cen dle cenového předpisu 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům 629 788,90 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek 55 169,90 Kč Celkem 684 958,80 Kč II) Rekapitulace ceny dle srovnávací metody Rodinný dům č. p. 663 v ulici Husova, obec Ivanovice na Hané 1 420 000,-- Kč Závěr: Na základě výše uvedených zjištění a s přihlédnutím ke stavu a k místním podmínkám polohy nemovitostí stanovujeme obvyklou cenu předmětných nemovitostí v daném místě a čase na: 1 420 000,- Kč Slovy: Jedenmiliončtyřistadvacettisíc korun Vypracoval: XP invest, s. r. o. Znalecký ústav Mánesova 53, 120 00 Praha 2 IČ: 284 62 572 Mgr. Tomáš Doležal V Praze, dne 21. 4. 2015 D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsme podali jako ústav kvalifikovaný pro výkon znalecké činnosti, jmenovaný podle ustanovení 21 zákona č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, a ustanovením 6 odst. 1 vyhlášky č. 37/1967 Sb., k provedení zákona o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, Ministerstvem spravedlnosti České republiky, č. j. 55/2012-OSD-SZN/9 ze dne 14. 6. 2012 do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod pořadovým číslem 1737-271/2015 znaleckého deníku. 12
E. Přílohy I. Výpisy z katastru nemovitostí a vyobrazení v katastrální mapě II. Fotodokumentace III. Srovnávané nemovitosti I. Výpisy z katastru nemovitostí a vyobrazení v katastrální mapě 13
II. Fotodokumentace 14
III. Srovnávané nemovitosti 15
16
17