ZNALECKÝ POSUDEK. o ceně nemovitých věcí. č /2017

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK o ceně nemovitých věcí č /2017 Objednatel znaleckého posudku: Dražbyprost s.r.o., Mírové náměstí 2/5, Ústí nad Labem Účel znaleckého posudku: Stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí pro potřeby insolvenčního řízení. Adresa předmětu ocenění: Adresa objektu je Podbradec, Mšené-lázně, okres Litoměřice Prohlídka předmětu ocenění provedena dne: Zpracováno ke dni: Zhotovitel: XP invest, s. r. o. Mánesova 1374/53, Praha Tel.: barbora.vrbkova@xpinvest.cz Znalecký posudek obsahuje 10 stran textu včetně titulního listu a 8 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. Místo a datum vyhotovení: V Praze, dne

2 A. Nález 1. Znalecký úkol Stanovení obvyklé ceny spoluvlastnického podílu ½ pozemku parc. č. 715 nacházejícího se v obci Mšené-lázně, okres Litoměřice, katastrální území Podbradec pro potřeby insolvenčního řízení. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění: Kraj: Okres: Obec: Katastrální území: Pozemek parc. č. 715 v katastrálním území Podbradec Podbradec, Mšené-lázně, okres Litoměřice Ústecký kraj Litoměřice Mšené-lázně Podbradec 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka společně se zaměřením nemovitosti byla provedena dne Podklady pro vypracování znaleckého posudku Zdroje pro vypracování posudku: informace zjištěné při prohlídce, výpis z katastru nemovitostí, snímek katastrální mapy, povodňová mapa, informace realitních kanceláří 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastnické právo Tůma Jiří, Pod Parkem 2552/6, Severní Terasa, Ústí nad Labem 1/2 Tůma Luděk, Spartakiádní 276/31, Všebořice, Ústí nad Labem 1/2 Nemovitosti: Spoluvlastnický podíl ½ na pozemku parc. č. 715 nacházející se v obci Mšené-lázně, okres Litoměřice, katastrální území Podbradec. 6. Dokumentace a skutečnost Dokumentace odpovídá skutečnému stavu. 7. Celkový popis nemovitosti Oceňovaný objekt je stavební pozemek, o rozloze 155 m 2. 2

3 Na pozemku se nenacházejí trvalé porosty, je oplocen pletivem do ocelových sloupků a samotný pozemek je rovinatý. Přístup k pozemku je bezproblémový po zpevněné obecní cestě. Pozemek je umístěn v širším centru obce a charakter okolí odpovídá zástavbě rodinnými domy se zahradami. Dostupnost obchodů je malá - vybavenost menšími obchody s omezenou otevírací dobou. V místě je dostupná základní škola, pro vyšší vzdělání a specializované služby je nutné dojíždět a v místě se nenachází žádná vybavenost z hlediska kulturních zařízení - nutnost dojíždět. V okolí pozemku je pouze částečná vybavenost z hlediska sportovního vyžití, nejsou zde žádné úřady - nutnost dojezdu kvůli úředním záležitostem a v obci je pobočka České pošty. Pozemek se nachází v klidné lokalitě bez zdraví ohrožujících vlivů a v docházkové vzdálenosti od objektu je zeleň v podobě lesů a luk. Pozemek se nachází v lokalitě se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav. V místě je zastávka autobusových a vlakových spojů a možnost parkování je dobrá - přímo u objektu. Jsou zde bezproblémové vztahy - vlastník je se sousedy v běžném kontaktu a v okolí pozemku není zvýšena kriminalita - zločiny jsou zde výjimečné. Tabulkový popis Rozloha 155 m 2 Popis oceňovaného pozemku Popis okolí Druh pozemku Trvalé porosty Venkovní stavby Sklon pozemku Oplocení Přístupová cesta Popis okolí Poloha v obci Vybavenost Životní prostředí Spojení a parkovací možnosti stavební pozemek bez porostů rovinatý pletivo do ocelových sloupků přístup bezproblémový po zpevněné obecní cestě zástavba rodinnými domy se zahradami širší centrum obce dostupnost pouze menších obchodů s omezenou otevírací dobou, v místě je dostupná základní škola, pro vyšší vzdělání a specializované služby je nutné dojíždět, v místě se nenachází žádná vybavenost z hlediska kulturních zařízení - nutnost dojíždět, v místě je pouze částečná vybavenost z hlediska sportovního vyžití, nutnost dojezdu kvůli úředním záležitostem, v obci je pobočka České pošty klidná lokalita bez zdraví ohrožujících vlivů, zeleň v podobě lesů a luk v docházkové vzdálenosti, lokalita se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav zastávka vlakových a autobusových spojů, dobré parkovací možnosti přímo u objektu 3

4 Sousedé a kriminalita vztahy bezproblémové - vlastník je se sousedy v běžném kontaktu, v místě není zvýšená kriminalita, zločiny jsou zde výjimečné Věcná břemena Další informace 8. Metoda ocenění Pro účely stanovení obvyklé ceny k datu ocenění je použito mezinárodně uznávaných oceňovacích postupů. Vymezení pojmu obvyklá cena: ZÁKON č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) ČÁST PRVNÍ, Hlava první, 2, Způsoby oceňování majetku a služeb, odst. 1: Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Volba metody: Za účelem stanovení obvyklé ceny dané nemovitosti je využit postup v podobě tržního porovnání. Základní metodika, která je v rámci tržního porovnání použita, je klasická metoda porovnání pomocí indexů uvedená v publikaci Teorie oceňování nemovitostí, nakladatelství CERM. Dále je použita metodika v podobě ocenění dle cenového předpisu. 4

5 B. ZNALECKÝ POSUDEK I) Ocenění podle vyhlášky MF ČR Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb., č. 53/2016 Sb. a č. 443/2016 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. Pi 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi: Poptávka nižší než I -0,04 nabídka 2. Vlastnické vztahy: Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost: Bez vlivu nebo stabilizovaná II 0,00 území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost: Negativní - pozemek má dva I -0,02 vlastníky 5. Ostatní neuvedené: Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko: Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu IV 1,00 záplav 7. Hospodářsko-správní význam obce: Obce s počtem obyvatel nad 5 III 1,00 tisíc a všechny obce v okr. Praha - východ, Praha - západ a katastrální území lázeňských míst typu D) nebo oblíbené turistické lokality 8. Poloha obce: V ostatních případech VI 0,80 9. Občanská vybavenost obce: Základní vybavenost (obchod a zdravotní středisko a škola) II 1,00 V případech ocenění nemovitých věcí vyjmenovaných ve třetí poznámce pod tabulkou č.1 přílohy č. 3 oceňovací vyhlášky: 5 Index trhu IT = P6 * P7 * P8 * P9 * (1 + Pi) = 0,752 V ostatních případech ocenění nemovitých věcí je znak 7 až 9 roven 1,0: 5 i = 1 Index trhu IT = P6 * P7 * P8 * P9 * (1 + Pi) = 0,940 i = 1 5

6 Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 obyvatel včetně Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby: Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,01 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí: I 0,03 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci: Navazující na střed (centrum) obce II 0,00 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec: II -0,10 Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku: V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku: Příjezd po zpevněné komunikaci, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava: Zastávka do 200 m včetně, MHD III 0,00 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti: Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo: Bezproblémové okolí II 0, Nezaměstnanost: Vyšší než je průměr v kraji I -0, Vlivy ostatní neuvedené: Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy IP = P1 * (1 + Pi) = 0, i = 2 V případech ocenění nemovitých věcí vyjmenovaných ve třetí poznámce pod tabulkou č.1 přílohy č. 3 oceňovací vyhlášky: Koeficient pp = IT * IP = 0,691 V ostatních případech ocenění nemovitých věcí je znak 7 až 9 roven 1,0: Koeficient pp = IT * IP = 0, Pozemek p.č. 715 Ocenění Index trhu s nemovitostmi IT = 0,940 Index polohy pozemku IP = 0,919 Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. Pi 1. Geometrický tvar a velikost pozemku: Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice: Svažitost terénu pozemku do 15 % IV 0,00 včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky: Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma: Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku: Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené: Bez dalších vlivů II 0,00 6

7 Index omezujících vlivů IO = 1 + Pi = 1,000 Celkový index I = IT * IO * IP = 0,940 * 1,000 * 0,919 = 0,864 6 i = 1 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 2 - stavební pozemek - nezastavěný, určený k zastavění - bez přivedených inž. sítí 4 odst. 2 - bez sítí 502,- 0,864 0, ,98 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 2 - bez ostatní plocha ,00 346, ,90 sítí Stavební pozemek - celkem 155, ,90 Pozemek p.č výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu = ,90 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 2 Pozemek p.č zjištěná cena = ,95 Kč REKAPITULACE 1. Pozemek p.č ,- Kč Výsledná cena - celkem: Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: slovy: Dvacetšesttisícosmsetdevadesát Kč ,- Kč ,- Kč 7

8 II) Ocenění srovnávací metodou Metoda tržního porovnání je založena na porovnání nemovitosti s obdobnými nemovitostmi nabízenými k prodeji nebo prodanými v blízké lokalitě. Metoda tak poskytuje relevantní informaci o tržní hodnotě, za kterou by nemovitost mohla být směněna. Při porovnávání se u porovnávaných nemovitostí uvažuje s mnoha faktory (např. lokalita, velikost, stav či příslušenství). Tyto faktory jsou zohledněny korekčními koeficienty. Na základě porovnání těchto parametrů a vyhodnocením jejich vlivu lze stanovit hodnotu oceňované nemovitosti. Srovnávané nemovitosti jsou uvedeny v příloze. Pozemek parc. č. 715 v katastrálním území Podbradec Pozemek v katastrálním území Podbradec, obec Mšené-lázně č. K1 - poloha K2 - velikost K3 - účel užití K4 - inženýrské sítě K5 - další vlastnosti Oceňovaný objekt Podbradec, Mšenélázně, okres Litoměřice plocha 155 m 2 Stavební parcela Na hranici pozemku elektřina ocenění ideální poloviny vzhledem k velikosti pozemku a jeho možnému využití jde o zásadní negativum Černochov, Peruc, 1 okres Louny Hlavní, Mšenélázně, okres 2 Litoměřice Křesín, okres 3 Litoměřice plocha 747 m 2 plocha 903 m 2 plocha 42 m 2 Stavební parcela Stavební parcela Stavební parcela Na hranici pozemku elektřina Kompletní IS na hranici, na pozemku elektřina a studna IS v dosahu 8

9 č 1 2 Cena požadovaná resp. zaplacená za 1 m 2 629,18 Kč ,46 Kč 0.9 Koef. redukce na pramen Cena po redukci na pramen 566,27 Kč 867,11 Kč K1 - poloha K2 - velikost K3 - účel užití K4 - inženýrské sítě K5 - další vlastnosti K6 - úvaha odhadce K1 x. x K6 Cena oceňovaného objektu odvozená ze srovnání ,75 Kč ,60 Kč ,67 Kč ,00 Kč ,86 Kč Celkem průměr Minimum Maximum K1 - Koeficient úpravy na polohu nemovitosti K2 - Koeficient úpravy na velikost pozemku K3 - Koeficient úpravy na využití nemovitosti K4 - Koeficient úpravy dle vzdálenosti inženýrských sítí K5 - Koeficient úpravy na ev. další vlastnosti K6 - Koeficient úpravy dle odborné úvahy odhadce (lepší - horší) Koeficient redukce na pramen ceny - u inzerce přiměřeně nižší 436,40 Kč 257,75 Kč 747,86 Kč Komentář: Jedná se o podobné objekty ve srovnatelném stavu. Lokality jsou též srovnatelné. Srovnávací hodnota nemovitostí celkem: Na základě výše uvedených údajů a uvedených srovnávacích nemovitostí stanovujeme srovnávací hodnotu předmětné nemovitosti na Celková cena po zaokrouhlení: 436,40 Kč/m 2 * 155 m 2 = Kč ,-- Kč Výše spoluvlastnického podílu ½ ,-- Kč 9

10 C. REKAPITULACE: I. Ocenění podle vyhlášky MF ČR ,-- Kč II. Výsledek dle srovnávací metody ,-- Kč ZÁVĚR: Na základě výše uvedených zjištění a s přihlédnutím ke stavu a k místním podmínkám polohy nemovitostí je obvyklá cena předmětné nemovitosti v daném místě a čase stanovena po zaokrouhlení na Vypracoval: XP invest, s. r. o. Mánesova 1374/53, Praha Tel.: barbora.vrbkova@xpinvest.cz V Praze, dne Kč Slovy: třicettisíc korun D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsme podali jako ústav kvalifikovaný pro výkon znalecké činnosti, jmenovaný podle ustanovení 21 zákona č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, a ustanovením 6 odst. 1 vyhlášky č. 37/1967 Sb., k provedení zákona o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, Ministerstvem spravedlnosti České republiky, č. j. 55/2012-OSD-SZN/9 ze dne do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady nemovitostí.znalecký posudek je zapsán pod pořadovým číslem /2017 znaleckého deníku. 10

11 E. Přílohy Výpis z katastru nemovitostí a vyobrazení v katastrální mapě 11

12 Pořízená fotodokumentace 12

13 Srovnávané nemovitosti 1. Identifikace Záznam o prodeji srovnávané nemovitosti č. 1 Prodej, Pozemek, 747 m 2, Peruc Celková cena: Kč Adresa: Černochov, Peruc, okres Louny 2. Vývoj ceny nemovitosti (od začátku do konce období nabízení v realitní inzerci) 3. Celkový popis nemovitosti (dle dat uvedených v inzerci) Adresa Peruc - Černochov, okres Louny Současné využití pro bydlení Cena Zasíťovaný pozemek Neuvedeno Poznámka k ceně Neuvedeno Umístění objektu Neuvedeno Provize Neuvedeno Slovní popis Dovolujeme si Vám exkluzivně nabídnout prodej stavebního pozemku o výměře 747m2 v obci Černochov. Na pozemku je stavební buňka, elektrická přípojka. V sousedství jsou postavené dva bungalovy, jedná se o klidné místo s dobrou dostupností do Loun, Slaného nebo Prahy. Občanská vybavenost je v Peruci vzdálené 3km. Na pozemku lze ihned stavět. Doporučuji prohlídku tohoto pozemku. 4. Fotodokumentace 13

14 5. Mapové zobrazení 14

15 Záznam o prodeji srovnávané nemovitosti č Identifikace Prodej, Pozemek, 903 m 2, Hlavní, Mšené-lázně Celková cena: Kč Adresa: Hlavní, Mšené-lázně, okres Litoměřice 2. Vývoj ceny nemovitosti (od začátku do konce období nabízení v realitní inzerci) 3. Celkový popis nemovitosti (dle dat uvedených v inzerci) Adresa Hlavní, Mšené-lázně Současné využití pro bydlení Cena Zasíťovaný pozemek Poznámka k ceně Neuvedeno Umístění objektu Neuvedeno Provize Neuvedeno Ano Slovní popis Dovolujeme si vám nabídnout stavební pozemek v lázeňském městečku Mšené-lázně. Rovinatý pozemek s přímým vjezdem z komunikace je oplocený, se širokou posuvnou bránou. Na pozemku je vlastní studna a elektrický rozvaděč. Obecní voda, kanalizace a plyn jsou na hranici pozemku. Mšené-lázně jsou v současné době jedinou lázeňskou obcí v litoměřickém okrese. K tomu je směřován kolorit a příjemný vzhled obce. Poměrně rozšířenou infrastrukturu představuje škola, školka, několik obchodů, praktický lékař, dentista a Obecní úřad. Pozemek je v zástavbě rodinných domů. Pro další informace kontaktujte makléře. 4. Fotodokumentace 15

17 Záznam o prodeji srovnávané nemovitosti č Identifikace Prodej, Pozemek, 42 m 2, Křesín Celková cena: Kč Adresa: Křesín, okres Litoměřice 2. Vývoj ceny nemovitosti (od začátku do konce období nabízení v realitní inzerci) 3. Celkový popis nemovitosti (dle dat uvedených v inzerci) Adresa Křesín, okres Litoměřice Současné využití pro bydlení Cena Zasíťovaný pozemek Neuvedeno Poznámka k ceně Neuvedeno Umístění objektu Centrum obce Provize Neuvedeno Slovní popis Prodej stavební parcely o výměře 42 m2 v obci Levousy. Pozemek je vhodný na stavbu garáže. IS jsou v dosahu. Kupující je povinen uhradit daň nad rámec kupní ceny. 4. Fotodokumentace 17