ZNALECKÝ POSUDEK č. 3948-53/13 O ceně rodinného domu č.p.1018 na pozemku parc.č.505 v kat.úz.velké Pavlovice Objednatel znaleckého posudku: JUDr. Karel Urban soudní exekutor Minská 54 616 00 Brno Účel znaleckého posudku: Stanovení ceny podle platné metodiky pro účely exekučního řízení Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., podle stavu ke dni 15.2.2013 znalecký posudek vypracovala: Ing. Libor Svačina gen.šimka 1458/61 690 03 Břeclav telefon: 723 070 217 e-mail: liborsvacina@seznam.cz Znalecký posudek obsahuje 14 stran textu včetně titulního listu a 2 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Břeclavi 18.2.2013
A. Nález 1. Znalecký úkol Zjištění ceny nemovitosti - rodinného domu č.p.1018 na pozemku parc.č.505 v kat.úz.velké Pavlovice ke dni 13.8.2012 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Rodinný dům č.p.1018 na pozemku parc.č.505 k.ú.velké Pavlovice Adresa předmětu ocenění: Dlouhá 1018/35 691 06 Velké Pavlovice Kraj: Jihomoravský Okres: Břeclav Obec: Velké Pavlovice Katastrální území: Velké Pavlovice Počet obyvatel: 3 082 Základní cena podle 28 odst. 1 písm. k): 50,44 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka byla provedena dne 28.1.2013. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku Výpisy z katastru nemovitostí KÚ Břeclav Kopie katastrální mapy KÚ Břeclav Informace objednatele 5. Vlastnické a evidenční údaje Výpis z KN - LV č. 807 pro k.ú.velké Pavlovice A: vlastnictví Gála Petr, Dlouhá 1018/35, 691 06 Velké Pavlovice B:pozemky st. 505 160 m 2 zastavěná plocha a nádvoří 506 553 m 2 zahrada ostatní viz. příloha budovy Velké Pavlovice č.p. 1018 bydlení na parcele 505 Velké Pavlovice č.e. 139 jiná stavba na parcele 696/4 6. Celkový popis nemovitosti Oceňovaná nemovitost je řadový dvoupodlažní podsklepený rodinný dům se sedlovou střechou v centrální části města na ul. Dlouhá s orientací uličního průčelí na západ. Objekt je přístupný ze zpevněné komunikace, napojen na sítě elektro, vodovodu, kanalizace a plynovodu, Stáří nemovitosti odhadem cca 35 roků. Další součástí ocenění jsou pozemky a jiná stavba na východním okraji zastavěného území užívané jiným subjektem pro spediční účely. Krom zástavních práv a exekučních titulů nejsou nemovitosti zatíženy žádnými dalšími právy a věcnými břemeny. 7. Obsah znaleckého posudku Rodinný dům č.p. 1018 LV 807 1.1.1. Rodinný dům 2.1. Stavební pozemky Pozemky parc.č. 693/4-696/4 1.1.1. Garáž 2.1. Stavební pozemky II B. Znalecký posudek Popisy objektů, výměra, hodnocení Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. - 2 -
1.1.1. Rodinný dům Dvoupodlažní řadový vnitřní rodinný dům částečně podsklepený se sedlovou střechou pravidelného půdorysu. Ocenění provedeno z vnějších znaků - nebyla umožněna prohlídka objektu. Pravděpodobná dispozice - přízemí 3+1 se sociálním příslušenstvím, 2.NP pravděpodobně 4-5+1 se sociálním příslušenstvím. Objekt standardního provedení i konstrukcí, vytápění ústřední. Předpokládá se, že technický stav je průměrný, objekt zřejmě bez zásadních modernizací. Stáří odhadem 35 roků. Zatřídění pro potřeby ocenění: Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: 5, typ D Svislá nosná konstrukce: zděná Podsklepení: podsklepená Podkroví: nemá podkroví Střecha: se šikmou nebo strmou střechou Počet nadzemních podlaží: se dvěma nadzemními podlažími Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 111 Výpočet jednotlivých ploch: Název Plocha [m 2 ] 1.podzemní podlaží 9,00*10,70 = 96,30 1.nadzemní podlaží 14,00*10,70 = 149,80 2.nadzemní podlaží 14,00*10,70 = 149,80 Zastavěné plochy a výšky podlaží: Název Zastavěná. Konstr. výška plocha 1.podzemní podlaží 96,30 m 2 2,60 m 1.nadzemní podlaží 149,80 m 2 3,00 m 2.nadzemní podlaží 149,80 m 2 2,90 m Obestavěný prostor: Výpočet jednotlivých výměr: Název Obestavěný prostor [m 3 ] 1.podzemní podlaží (9,00*10,70)*(2,60) = 250,38 m 3 1.nadzemní podlaží (14,00*10,70)*(3,00) = 449,40 m 3 2.nadzemní podlaží (14,00*10,70)*(2,90) = 434,42 m 3 střecha 149,80*3,80/2 = 284,62 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor 1.podzemní podlaží PP 250,38 m 3 1.nadzemní podlaží NP 449,40 m 3 2.nadzemní podlaží NP 434,42 m 3 střecha NP 284,62 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 1 418,82 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení standardu 1. Základy betonové pasy izolované S 100 2. Zdivo zděné tl. 30-45 cm S 100 3. Stropy keramické S 100 4. Střecha krov dřevěný, vázaný S 100 5. Krytina pálená krytina S 100 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech S 100 7. Vnitřní omítky vápenné, štukové S 100 8. Fasádní omítky břízolitové omítky S 100 9. Vnější obklady sokl kamenný S 100 Část [%] - 3 -
10. Vnitřní obklady běžné keramické obklady S 100 11. Schody železobetonové monolitické s běžným S 100 povrchem 12. Dveře hladké plné a prosklené dveře S 100 13. Okna dřevěná, zdvojená S 100 14. Podlahy obytných místností standardní S 100 15. Podlahy ostatních místností keramická dlažba S 100 16. Vytápění ústřední topení plynové S 100 17. Elektroinstalace světelná, třífázová S 100 18. Bleskosvod chybí C 100 19. Rozvod vody studená i teplá voda S 100 20. Zdroj teplé vody bojler S 100 21. Instalace plynu zemní plyn S 100 22. Kanalizace litinové potrubí S 100 23. Vybavení kuchyně plynový sporák S 100 24. Vnitřní vybavení umyvadlo, vana, WC S 100 25. Záchod splachovací S 100 26. Ostatní běžná digestoř a odvětrání P 100 Součet upravených objemových podílů 97,88 Základní cena (dle příl. č. 6): [Kč/m 3 ] = 1 900,- Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,9788 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 1,0000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle SKP): * 2,1460 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 0,9810 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 3 915,13 Plná cena: 1 418,82 m 3 * 3 915,13 Kč/m 3 = 5 554 864,75 Kč Stáří (S): 35 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 65 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 35 / 100 = 35,000 % - 1 944 202,66 Kč Rodinný dům - zjištěná cena = 3 610 662,09 Kč 2.1. Stavební pozemky Pozemek v areálu rodinného domu, ocenění podle 28 odst.1,2 a 5, přirážka na plynovod Úprava ceny - příloha č. 21 - položka č. 1: 2.11. Možnost napojení na plynovod: 10 % Úprava cen: 10 % Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) 0,9810 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): 2,1460 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků: Zatřídění Zákl. cena [Kč/m 2 ] Koef. K i K p Úprava [%] Upr. cena [Kč/m 2 ] 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 28 odst. 1 a 2 50,44 1,00 2,1460 0,9810 10,00 116,81 28 odst. 5 - stavební pozemek - zahrada nebo ost. plocha ve funkčním celku 28 odstavec 5 50,44 0,40 2,1460 0,9810 10,00 46,72 Typ Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha 505 160,00 116,81 18 689,60 28 odstavec 5 zahrada 506 553,00 46,72 25 836,16 Stavební pozemky - celkem 44 525,76 Stavební pozemky - zjištěná cena = 44 525,76 Kč - 4 -
Pozemky parc.č. 693/4-696/4 1.1.1. Garáž Zděný objekt v areálu spediční firmy, stáří odhadem 35 roků Budova 3 R. garáže Svislá nosná konstrukce zděná Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 1242 Název Plocha [m 2 ] 1.nadzemní podlaží 10,90*12,00 = 130,80 Zastavěné plochy a výšky podlaží: Název Zastavěná. plocha Konstr. výška Součin 1.nadzemní podlaží 130,80 m2 3,40 m 444,72 Součet 130,80 444,72 Průměrná výška podlaží: PVP = 444,72 / 130,80 = 3,40 m Průměrná zastavěná plocha podlaží: PZP = 130,80 / 1 = 130,80 m 2 Obestavěný prostor: Název Obestavěný prostor [m 3 ] 1.nadzemní podlaží (10,90*12,00)*(3,40) = 444,72 m 3 Název Typ Obestavěný prostor 1.nadzemní podlaží NP 444,72 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 444,72 m 3 Konstrukce Provedení Hodnocení standardu Část [%] 1. Základy včetně zemních prací betonové pasy S 100 2. Svislé konstrukce zděné tl. 30-45 cm S 100 3. Stropy s rovným podhledem S 100 4. Krov, střecha plochá S 100 5. Krytiny střech živičné S 100 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech S 100 7. Úprava vnitřních povrchů dvouvrstvé vápenné omítky S 100 8. Úprava vnějších povrchů vápenné omítky S 100 9. Vnitřní obklady keramické X 100 10. Schody chybí C 100 11. Dveře chybí C 100 12. Vrata ocelová vrata S 100 13. Okna jednoduchá S 100 14. Povrchy podlah cementový potěr S 100 15. Vytápění chybí C 100 16. Elektroinstalace světelná třífázová S 100 17. Bleskosvod chybí C 100 18. Vnitřní vodovod S 100 19. Vnitřní kanalizace S 100 20. Vnitřní plynovod X 100 21. Ohřev teplé vody S 100 22. Vybavení kuchyní X 100 23. Vnitřní hygienické vybavení S 100 24. Výtahy X 100 25. Ostatní S 100 26. Instalační pref. jádra X 100 Součet upravených objemových podílů 94,00 Základní cena (dle příl. č. 2) [Kč/m 3 ] = 2 460,- Koeficient konstrukce K 1 (dle příl. č. 4) * 0,9390 Koeficient K 2 = 0,92+(6,60/PZP) * 0,9705 Koeficient K 3 = 0,30+(2,10/PVP) * 0,9176 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu) * 0,9400 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce) * 1,0000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle SKP) * 2,1340-5 -
Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) * 0,4400 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 1 815,62 Plná cena: 444,72 m 3 * 1 815,62 Kč/m 3 = 807 442,53 Kč Stáří (S): 35 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 45 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 80 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 35 / 80 = 43,750 % - 353 256,11 Kč Garáž - zjištěná cena = 454 186,42 Kč.1. Stavební pozemky II Pozemky na východním okraji zastavěného území obce využívané jako parkovací a skladové plochy spediční firmy. Vedle pozemku vede trať SŽDC. Stavební pozemky oceněné dle 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené: Úprava ceny - příloha č. 21 - položka č. 1: 1.3. Pozemek určený pro stavbu s komerční využitelností nebo 20 % takovou stavbou již zastavěný, např. hotely, administrativní budovy, obchodní domy, parkoviště, sportoviště a rekreační plocha apod.: Úprava cen: 20 % Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) 0,3060 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): 2,1340 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků: Zatřídění Zákl. cena [Kč/m 2 ] Koef. K i K p Úprava [%] Upr. cena [Kč/m 2 ] 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 28 odst. 1 a 2 50,44 1,00 2,1340 0,3060 20,00 39,53 28 odst. 4 - stavební pozemek - nezastavěný, určený k zast. pro skládky 28 odstavec 4 50,44 0,50 2,1340 0,3060 20,00 19,76 Cena pozemku nesmí být nižší než 20,- Kč / m 2. 20,00 Typ Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a nádvoří 696/4 132,00 39,53 5 217,96 28 odstavec 4 orná půda 693/4 834,00 20,00 16 680,- 28 odstavec 4 ostatní plocha-manipulační 693/5 1 069,00 20,00 21 380,- plocha 28 odstavec 4 ostatní plocha-manipulační 693/6 232,00 20,00 4 640,- plocha 28 odstavec 4 ostatní plocha-manipulační 695/1 183,00 20,00 3 660,- plocha 28 odstavec 4 ostatní plocha-manipulační 695/2 266,00 20,00 5 320,- plocha 28 odst. 1 a 2 ostatní plocha-manipulační plocha 696/1 3 766,00 39,53 148 869,98 Stavební pozemky - celkem 205 767,94 Stavební pozemky II - zjištěná cena = 205 767,94 Kč Rekapitulace výsledných cen Rodinný dům č.p. 1018 LV 807 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům 3 610 662,10 Kč 1. Ocenění staveb celkem 3 610 662,10 Kč - 6 -
2. Ocenění pozemků 2.1. Stavební pozemky 44 525,80 Kč 2. Ocenění pozemků celkem 44 525,80 Kč Rodinný dům č.p. 1018 LV 807 celkem Pozemky parc.č. 693/4-696/4 3 655 187,90 Kč 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Garáž 454 186,40 Kč 1. Ocenění staveb celkem 454 186,40 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Stavební pozemky II 205 767,90 Kč 2. Ocenění pozemků celkem 205 767,90 Kč Pozemky parc.č. 693/4-696/4 celkem 659 954,30 Kč slovy: Čtyřimilionytřistapatnácttisícjednostočtyřicet Kč Zjištěná cena nemovitostí -rodinného domu č.p.1018 na pozemku parc.č.505 v kat.úz.velké Pavlovice s příslušenstvím, zapsaného na LV 807 ke dni 15.2.2013 činí částku 3 655 190,-Kč Zjištěná cena nemovitostí pozemků parc.č. 693/4-696/4 s jinou stavbou v kat.úz.velké Pavlovice ke dni 15.2.2013 činí částku 659 950,-Kč Výpočet porovnávací hodnoty Lokalita Užitná plocha Pozemek Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena Popis rodinného domu a pozemků / Zdůvodnění koeficientu K c Foto m 2 m 2 Kč Kč/m 2 K C Kč/m 2 V pavlovice 206,00 408 2 400 000 11 650 0,840 9 786 NOVOSTAVBA RD SE ZAHRADOU A KVELBENÝM SKLEPEM Dům je před finálním dokončením - dle představ nového majitele. Veškeré IS v domě, možnost krbového vytápění. K domu náleží garáž, vjezd do dvora, kvelbený sklep s posezením. Dům je velmi dobře dispozičně řešený. V ceně nová kuch. linka včetně spotřebičů. V.Pavlovice 100,00 0 1 950 000 19 500 0,940 18 330 řadový rodinný dům 3+1 v klidné části města Celková plocha je 639 m2. Dům je po celkové rekonstrukci. Dispozičně řešen: vstupní chodba, ložnice, obývací pokoj, dětský pokoj, kuchyně s jídelnou, koupelna s rohovou vanou, sprchovým koutem a toaletou. Vytápění domu podlahové topení. Možnost vybudování podkroví. Parkování před RD. Velké PAvlovice 190,00 787 4 069 000 21 416 0,800 17 133 Nabízím k prodeji dvougenerační rodinný dům, na okraji města Velkých Pavlovic. Dům je dispozičně řešen jako 2x 3+1. Celková plocha je 787 m2. Cena je včetně veškerého vybavení. Bez RK. Dům má k dispozici dvě koupelny s vanou a umyvadlem. Celý dům je podsklepený. Na dvoře se nachází dvojgaráž, letní kuchyně, dřevník a hospodářská stavení. Velké Pavlovice 119,00 457 2 544 000 21 378 0,770 16 461-7 -
rozestavěný rodinný dům o dispozici 4+1,ve velmi klidné,lokalitě. RD je velmi prostorná zděná novostavba, která je připojena na všechny IS: voda, kanalizace, plyn, elektřina. Vytápění s plynovým turbokotlemsoučástí nemovitosti jsou 2 sklepy a přilehlé pozemky, zahrada Velké Pavlovice 104,00 948 1 890 000 18 173 1,000 18 173 přízemní částečně podsklepený, řadový koncový dům z r. 1954 v okrajové části obce, částečně rekonsturovaný s větším pozemkem Velké Pavlovice 129,00 190 3 290 000 25 504 0,640 16 322 Novostavba RD 5+1 v klidné lokalitě města bazén, terasa, okrasný uzavřený dvůr, kryté posezení, zahrádka a vinný sklípek.kolaudovaný v roce 2012. z Ytongu, vytápěn elektřinou (v přízemí podlahové vytápění včetně sprchového koutu, v podkroví radiátory nadstandardní bydlení. Dispozice: Přízemí: zádveří, kuchyň + obývací pokoj, ložnice, hala se schodištěm, koupelna, WC, chodba Podkroví: chodba pokoj, pokoj, pokoj, komora, koupelna, půdní prostor. dvůr posezení, terasa, zahrádka vinný sklípek. Velké Bílovice 100,00 0 1 260 000 12 600 0,890 11 214 Nabízíme prodej řadového rodinného domu v obci Velké Bílovice Nabízíme prodej přízemního, cihlového, rodinného domu 3+1 ve Velkých Bílovicích. Dům se nachází v řadové zástavbě. Dispozice domu: 3 pokoje, kuchyně a průjezdná vrátnice do dvora. Dům je napojen na plyn a elektřinu. Za domem se nachází zahrada. Průměrná cena 15 346 Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovitosti 180,00 m 2 Porovnávací hodnota 2 762 222 Kč Obvyklá cena nemovitostí -rodinného domu č.p.1018 na pozemku parc.č.505 v kat.úz.velké Pavlovice s příslušenstvím, zapsaného na LV 807 ke dni 15.2.2013 činí částku 2 700 000,-Kč Obvyklá cena nemovitostí pozemků parc.č. 693/4-696/4 s jinou stavbou v kat.úz.velké Pavlovice, zapsaných na LV 807 ke dni 15.2.2013 činí částku 750 000,-Kč Z toho objekt garáže na parc.č. 696/4 činí částku 100 000,-Kč Výsledná obvyklá cena nemovitostí -rodinného domu č.p.1018 na pozemku parc.č.505 a pozemků parc.č. 693/4-696/4 s jinou stavbou v kat.úz.velké Pavlovice s příslušenstvím, zapsaných na LV 807 ke dni 15.2.2013 činí částku V Břeclavi 18.2.2013 3 450 000,-Kč Ing. Libor Svačina D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne 7.6.1999 pod č.j.spr.691/99 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 32/13. E. Seznam příloh počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí pro LV 807 1 Snímek katastrální mapy 2 Fotodokumentace nemovitosti 1 mapa města 1 Mapa oblasti 1-8 -
- 9 -
Pozemky parc.č. 693/4-696/4 - spediční areál RD č.p. 1018-10 -
Pozemky parc.č 693... - 11 -
- 12 -
poloha RD a areálu spedice - 13 -
- 14 -