Znalecký posudek č. 11421102012a o ceně pod.id.1/2 RD č.p.45 vč.pozemků a příslušenství v obci Očihov, k.ú.očihov, okres Louny. Objednatel posudku: Účel posudku: Dražby Kladno a.s. IČO:24185850 Váňova 3180 272 01 Kladno zjištění ceny nemovitosti ke dni ocenění posudek vypracoval: Tomáš Maršál Lidická 342 252 68 Středokluky Posudek obsahuje 15 stran textu včetně titulního listu a stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Středoklukách, 28.3.2013
- 2 - A. Nález 1. Znalecký úkol o ceně pod.id.1/2 RD č.p.45 vč.pozemků a příslušenství v obci Očihov, k.ú.očihov, okres Louny. Posudek byl vypracován z důvodu zjištění ceny nemovitosti ke dni ocenění. 2. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: o ceně pod.id.1/2 na RD č.p.45 vč.pozemků a příslušenství v obci Očihov, k.ú.očihov, okres Louny 439 87 Očihov 45 Region: Ústecký Okres: Louny Katastrální území: Očihov 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti: Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 10.7.2012 za přítomnosti znalce a zástupce objednatele. 4. Podklady pro vypracování posudku: - výpis z KN Žatec, LV č.156 - snímek z pozemkové mapy - vyjádření zástupce objednatele - zákon č.40/1964/ Sb. - zákon č.151/1997/ Sb. - vyhláška Ministerstva financí č.540/2002/sb. ve znění vyhlášek 452/203 Sb. a 640/2004Sb.,617/2006Sb.,76/2007Sb, 3/2008Sb. 456/2008 Sb, 460/09Sb.364/10Sb.,387/11Sb.. kterou se provádějí některá ustanovení zákona č.151/1997 Sb. v aktuálním znění o oceňování majetku a o změně některých zákonů( zákon o oceňování majetku) - časopis Soudní inženýrství- 1996-2012 - odborný čtvrtletník Odhadce a oceňování majetku - ročníky 2003-2012 - databáze znalce - zástavní právo smluvní Z-3501/2006-533, Z-6861/2011-533, Z -3501/2006-533 - smlouva o převodu nemovitosti RI 909/1991 - omezení dispozičních práv Z-54900012/1999-533 - Nařízení exekuce Z-7029/2004-203 - Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Z-2217/2005-533, Z-3446/2006-533, Z-3447/2006-533 - Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu Z-6861/2011-533 5. Použitá literatura:
- 3 - -Metodický pokyn pro tržní oceňování nemovitosti, vydal ČKOM,2006-13 - Mezinárodní oceňovací standardy IVS, vydané IVSC - Evropské oceňovací standardy EVS, vydané TEGoVA - zákon č.151/1997 Sb. o oceňování majetku v aktuálním znění - vyhláška ministerstva financí č.540/2002 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č.151/1997 Sb.,387/11Sb. o oceňování majetku v aktuálním znění - zákon č.526/1990 Sb., o cenách - Znalecký standard -vlastnické vztahy k nemovitostem a váznoucí břemena - Odborné časopisy -situace na trhu nemovitostí - časopis soudní inženýrství - odborná literatura Odhadce a oceňování majetku 2005-2012 - prováděcí vyhlášky 6. Vlastnické a evidenční údaje: Podle výpisu z KN Žatec, LV č.156 a vyjádření objednatele jsou vlastníky RD č.p.45 vč.pozemků a příslušenství v obci Očihov, k.ú.očihov, okres Louny. - SJM Valach Karel a Valachová Věra, Divadelní 1597, Kladno, 272 01 Kladno 1. 7. Dokumentace a skutečnost: Nebyla předložena projektová dokumentace, proto vycházím z výměr zjištěných na místě samém. 8. Celkový popis nemovitosti: Vlastníci nemovitosti neumožnili znalci provést řádné místní šetření, ohledání nemovitosti, popsání a přeměření oceňované nemovitosti, a to tím, že znalci nebyl umožněn vstup do vlastní nemovitosti RD č.p.45 vč.pozemků a příslušenství v obci Očihov, k.ú.očihov, okres Louny. Jedná se o RD č.p.45 vč.pozemků a příslušenství v obci Očihov, k.ú.očihov, okres Louny, který je zapsán u KN Žatec LV č.156. Přístup po zpevněné komunikaci, možnost napojení na inž.sítě. RD č.p.45 je je zčásti podsklepená má dvě N.P., a sklonitou střechu. Svislé nosné konstr. zděné, kamenné. Stropy rovné, v části klenuté, povrchy hladké poškozené, okna dvojitá, dveře náplňové, podlahy prkenné, El., rozvody vody, kanalizace nefunkční, schody dřevěné.vnější i vnitřní omítky silně poškozené. K domu náleží pozemek. Na pozemku se nachází další stavba - sýpka a venkovní úpravy.. V okolí domu je dostatek parkovacích míst a udržované přístupové a příjezdové cesty. Vjezd je přímo na pozemek, parkovat je možné u domu. V obci najdeme základní občanskou vybavenost. Dopravní spojení je zajištěno. Původní stavba podle místního zdroje z r. 1883 a 1965.Na objektu nebyla prováděná řádná údržba. Stavebně technický velmi špatný. Účel užití - bydlení, rekreace, podnikání.
- 4-9. Obsah posudku: a) Hlavní stavby a 1 ) RD č.p.45 na pozemku pč.6/1 b) Vedlejší stavby b 1 ) Sýpka c) Studny c 1 ) Studna d) Porosty d 1 ) e) Ocenění porovnávacím způsobem e 1 ) RD č.p.45 f) Pozemky f 1 ) Pozemky p.č. 5,6/1,6/2 10. Popis objektů a pozemků: a) Hlavní stavby a 1 ) RD č.p.45 na pozemku pč.6/1 b) Vedlejší stavby b 1 ) Sýpka Jedná se objekt původní s přístavbou. Celkový stav velmi špatný. Na objektu chybí štít, stropy v dezolátním stavu. c) Studny c 1 ) Studna d) Porosty d 1 ) e) Ocenění porovnávacím způsobem e 1 ) RD č.p.45 f) Pozemky f 1 ) Pozemky p.č. 5,6/1,6/2 Jedná se o pozemek p.č.5, 6/1, 6/2 v obci Očihov, k.ú.očihov, okres Louny, které jsou zapsané na LV č.156 KN Žatec. Přístup po zpevněné komunikaci, možnost napojení na inž.sítě. B. Posudek Výměry, hodnocení a ocenění objektů:
- 5 - a) Hlavní stavby a 1 ) RD č.p.45 na pozemku pč.6/1-5 Zatřídění pro potřeby ocenění: Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: typ B Svislá nosná konstrukce: zděná Obestavěný prostor celkem: = 950,26 m 3 Výpočet koeficientu K 4 : (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení Hodnocení Obj. podíl Část Koeficient Upravený obj. podíl standardu [%] [%] 1. Základy: P 7,10 100,00 0,46 3,27 2. Zdivo: S 22,30 100,00 1,00 22,30 3. Stropy: P 8,40 100,00 0,46 3,86 4. Střecha: P 5,20 100,00 0,46 2,39 5. Krytina: P 3,20 100,00 0,46 1,47 6. Klempířské konstrukce: C 0,80 100,00 0,00 0,00 7. Vnitřní omítky: P 6,20 100,00 0,46 2,85 8. Fasádní omítky: P 3,10 100,00 0,46 1,43 9. Vnější obklady: P 0,40 100,00 0,46 0,18 10. Vnitřní obklady: P 2,30 100,00 0,46 1,06 11. Schody: P 2,40 100,00 0,46 1,10 12. Dveře: P 3,30 100,00 0,46 1,52 13. Okna: P 5,20 100,00 0,46 2,39 14. Podlahy obytných místností: P 2,20 100,00 0,46 1,01 15. Podlahy ostatních místností: P 1,10 100,00 0,46 0,51 16. Vytápění: C 4,40 100,00 0,00 0,00 17. Elektroinstalace: P 4,10 100,00 0,46 1,89 18. Bleskosvod: C 0,60 100,00 0,00 0,00 19. Rozvod vody: P 3,00 100,00 0,46 1,38 20. Zdroj teplé vody: C 1,80 100,00 0,00 0,00 21. Instalace plynu: C 0,50 100,00 0,00 0,00 22. Kanalizace: P 2,80 100,00 0,46 1,29 23. Vybavení kuchyně: C 0,50 100,00 0,00 0,00 24. Vnitřní vybavení: P 5,10 100,00 0,46 2,35 25. Záchod: S 0,40 100,00 1,00 0,40 26. Ostatní: C 3,60 100,00 0,00 0,00 Součet upravených objemových podílů: 52,65 Hodnota koeficientu vybavení K 4 : 0,5265 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 6): = 1 975,- Kč/m 3 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,5265 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,1550 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 0,9860 Základní cena upravená = 1 878,06 Kč/m 3
- 6 - Plná cena: 950,26 m 3 * 1 878,06 Kč/m 3 = 1 784 645,30 Kč Určení opotřebení odborným odhadem Opotřebení: 90,000 % - 1 606 180,77 Kč 178 464,53 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem: * 1 / 2 RD č.p.45 na pozemku pč.6/1 - zjištěná cena = 89 232,27 Kč b) Vedlejší stavby b 1 ) Sýpka - 7 Zatřídění pro potřeby ocenění: Vedlejší stavba: typ B Svislá nosná konstrukce: zděná tl. nad 15 cm Obestavěný prostor celkem: = 440,43 m 3 Výpočet koeficientu K 4 : (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 8): = 1 250,- Kč/m 3 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle provedení a vybavení stavby): * 1,0000 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,1030 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 0,9860 Základní cena upravená = 2 203,16 Kč/m 3 Plná cena: 440,43 m 3 * 2 203,16 Kč/m 3 = 970 337,76 Kč Určení opotřebení odborným odhadem Opotřebení: 95,000 % - 921 820,87 Kč 48 516,89 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem: * 1 / 2 Sýpka - zjištěná cena = 24 258,45 Kč
- 7 - c) Studny c 1 ) Studna - 9 Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ studny: Kopaná Hloubka studny: 4,00 m Kód CZ - CC: 2222 Ocenění: Základní cena dle příl. č. 10: hloubka: 4,00 m * 1 950,- Kč/m + 7 800,- Kč Základní cena celkem = 7 800,- Kč Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,3230 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 0,9860 Studna neslouží trvale svému účelu: * 0,2000 Plná cena = 3 037,17 Kč Určení opotřebení odborným odhadem Stáří objektu: 129 roků Opotřebení: 95,000 % - 2 885,31 Kč 151,86 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem: * 1 / 2 Studna - zjištěná cena = 75,93 Kč d) Porosty d 1 ) Ovocné dřeviny a ostatní vinná réva oceněné zjednodušeným způsobem: 42 Celková cena pozemku [Kč]: 52 879,37 Celková výměra pozemku [m 2 ]: 808 Celková pokryvná plocha porostů [m 2 ]: 189 Cena pokryvné plochy porostů [Kč]: 12 369,06 Cena ovocných dřevin je ve výši 4,5 % z ceny pokryvné plochy * 0,045 porostů: Cena ovocných dřevin a ostatní vinné révy: = 556,61 556,61 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem: * 1 / 2 - zjištěná cena = 278,31 Kč
- 8 - e) Porovnávací hodnota e 1 ) RD č.p.45-26a Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Rodinný dům Obestavěný prostor celkem: = 969,29 m 3 Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 121,10 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží: ZP = 289,77 m 2 Podlažnost ZP / ZP1 = 2,39 Výpočet indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku č. V i 0. Typ stavby - I typ B 1. Druh stavby - rodinný dům III 0,00 2. Provedení obvodových stěn - Cihelné nebo tvárnicové zdivo III 0,00 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm II 0,00 4. Podlažnost - Hodnota větší než 2 I 0,00 5. Napojení na sítě (přípojky) - Žádné nebo pouze přípojka elektr. energie I -0,10 6. Způsob vytápění stavby I -0,08 7. Zákl. příslušenství v RD - II -0,05 8. Ostatní vybavení v RD - Bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy - Minimálního rozsahu II -0,03 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - III 0,05 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - Nad 800 m2 celkem III 0,01 12. Kriterium jinde neuvedené - I -0,09 13. Stavebně - technický stav - Stavba ve špatném stavu (nutná V 0,40 rekonstrukce i konstrukcí dlouhodobé životnosti) Koeficient pro stáří: 0,60 12 Index vybavení I V = (1 + V i ) * V13 * 0,60 = 0,170 i = 1 Index polohy: Název znaku č. P i 1. Význam obce - bez většího významu I 0,00 2. Poloha nemovitosti v obci - okrajová území obce II 0,00 3. Okolní zástavba a životní prostředí - objekty pro bydlení II 0,00 4. Obchod, služby, kultura v obci - pouze obchod se základním sortimentem II 0,00 5. Školství a sport v obci II 0,00 6. Zdravotní zařízení v obci - II 0,00 7. Veřejná doprava - omezené dopravní spojení II 0,00 8. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0,00 9. Nezaměstnanost v obci a okolí II 0,00 10. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - negativní změny II -0,05 11. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II 0,00
- 9-11 Index polohy I P = (1 + P i ) = 0,950 i = 1 Index trhu s nemovitostmi: Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je výrazně I -0,10 nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) II 0,00 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - negativní I -0,04 3 Index trhu I T = (1 + T i ) = 0,860 i = 1 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,170 * 0,950 * 0,860 = 0,139 Ocenění: Cena upravená CU = IPC * I = 3 191,- Kč/m 3 * 0,139 = 443,55 Kč/m 3 Cena zjištěná porovnávacím způsobem CP = CU * OP = 443,55 Kč/m 3 * 969,29 m 3 = 429 928,58 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 429 928,58 Kč 429 928,58 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem: * 1 / 2 RD č.p.45 - zjištěná cena = 214 964,29 Kč Cena objektů činí celkem 328 810,- Kč Porovnávací metoda a) Hlavní stavby a 1 ) RD č.p.45 na pozemku pč.6/1 Popis porovnávaných objektů: Jednotka: 1 Množství jednotek oceňované stavby: 969,34 Seznam porovnávaných objektů: Název Realizovaná cenak m K c K v K 1 K 2 K 3 [jedn] Množství Jedn. cena [Kč/jedn.] RD 350 000,- Kč 1,00 1,00 0,70 0,60 0,50 1,00 1 600,00 45,94 RD 499 000,- Kč 1,00 1,00 0,70 0,60 0,50 1,00 652,30 160,65
- 10 - Součet: 206,58 Kč/jedn. / 2 Průměrná jednotková cena: 103,29 Kč/jedn. Minimální jednotková cena: 45,94 Kč/jedn. Maximální jednotková cena: 160,65 Kč/jedn. Základní cena: 103,29 Kč 969,34 á 103,29 Kč/ = 100 123,13 Kč RD č.p.45 na pozemku pč.6/1 - výsledná cena = 100 123,13 Kč Cena objektů činí celkem 100 120,- Kč a) Pozemky a 1 ) Pozemky p.č. 5,6/1,6/2-27 - 32 Stavební pozemky oceněné dle 28 odst. 1 a 2: Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] zast.pl. 5 199,00 35,00 6 965,- zast.pl. 6/1 183,00 35,00 6 405,- zast.pl. 6/2 426,00 35,00 14 910,- Součet 28 280,- Úprava ceny příloha č. 21: 2.2. není-li v místě možnost napojení na veřejný vodovod -5 % 2.3. není-li v místě možnost napojení na veřejnou -7 % kanalizaci Úprava ceny celkem -12 % - 3 393,60 Mezisoučet 24 886,40 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 0,9860 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): * 2,1550 Stavební pozemky oceněné dle 28 odst. 1 a 2 - celkem 52 879,37 52 879,37 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem: * 1 / 2 Pozemky p.č. 5,6/1,6/2 - zjištěná cena = 26 439,69 Kč Rekapitulace ocenění pozemků a) Pozemky p.č. 5,6/1,6/2 = 26 440,- Kč Cena pozemků činí celkem 26 440,- Kč
- 11 - Porovnávací hodnota a) Pozemky a 1 ) Pozemky p.č. 5,6/1,6/2 Seznam porovnávaných pozemků: Název Realiz. cena [Kč] Výměra [m 2 ] Jedn.cena [Kč/m 2 ] K p Váha Upravená jedn. cena [Kč/m 2 ] pozemek 125 700,- 1257 100,00 0,70 1,00 70,00 pozemek 200 000,- 692 289,02 0,70 1,00 202,31 272,31 / 2,000 Průměrná jednotková cena: 136,16 Kč/m 2 Minimální jednotková cena: 70,00 Kč/m 2 Maximální jednotková cena: 202,31 Kč/m 2 Oceňované pozemky: zast.pl. p.č. 5 199 m 2 zast.pl. p.č. 6/1 183 m 2 zast.pl. p.č. 6/2 426 m 2 Výměra oceňovaných pozemků: 808 m 2 808,00 m 2 á 136,16 Kč/m 2 = 110 017,28 Kč Pozemky oceněné porovnávací metodou - celkem = 110 017,28 Kč = 110 017,28 Kč Úprava ceny: poloha * 1,000 přístup * 1,000 inž.sítě * 1,000 kp * 0,900 kpod * 0,500 Pozemky p.č. 5,6/1,6/2 - výsledná cena = 49 507,78 Kč Rekapitulace ocenění pozemků a) Pozemky p.č. 5,6/1,6/2 = 49 510,- Kč Cena pozemků činí celkem 49 510,- Kč C. Rekapitulace Závěrečná analýza Rizika technické povahy:
- 12 - Prvky krátkodobé životnosti i prvky dlouhodobé životnosti jsou ve velmi špatném technickém stavu. Objekt má viditelné statické poruchy. Rizika právní povahy: Podle výpisu z KN Žatec LV č.156 existuje omezení vlastnického práva. ZÁVĚR : jako celku bez závad je minimálně : 1. Obvyklá cena nemovitosti 140 000,- Kč Srovnáním s jinými nemovitostmi tohoto typu v daném místě, které byly v uplynulém období z obchodovány a je známá jejich obvyklá cena (tržní hodnota), mohu odhadnout, že obvyklá cena celku oceňované nemovitosti je 140 000,- Kč slovy: stočtyřicettisíc Kč Obvyklá cena nemovitosti je ovlivněna především polohou nemovitosti, která se nachází v obci Očihov. Poloha je vhodná k bydlení, podnikání. Dostupnost nemovitosti je dobrá, v blízkosti jsou inž.sítě, komunikace, jsou zde také přijatelné dojezdové vzdálenosti do Žatce, Rakovníka. Dále je cena ovlivněna také poměrně stářím nemovitosti a dosud provedenými opravami a údržbou. Dále jejím konstrukčním a materiálovým provedením, standardní vybaveností, technickým stavem. Obvyklá cena se tedy odhaduje především s ohledem na polohu oceňované nemovitosti v obci Očihov, její celkovou velikostí, standardním vybaveností, technickým stavem, dispozičním uspořádáním a přináležejícím příslušenstvím i s ohledem na cenovou úroveň trhu s nemovitostmi v obci i v regionu. Rizika na životní prostředí a ostatní faktory: Na RD č.p.45 vč.pozemků a příslušenství v obci Očihov, k.ú.očihov, okres Louny podle místního šetření nebyly zjištěny žádné negativní vlivy na životní prostředí. V podmínkách České republiky má přístup k informacím o všech realizovaných cenách prodejů nemovitostí pouze stát ( prostřednictvím finančních úřadů), který však tyto údaje pro potřeby odhadců systematicky netřídí a rovněž jim je takto z důvodu ochrany osobních dat neposkytuje. Z toho důvodu existuje komerční databáze, kde by soupisy cen měly splňovat podmínky aktuálnosti ( jinak je jejich použití v rámci analýzy trhu neadekvátní). Databáze však obecně nelze přeceňovat, neboť data v nich rychle zastarávají a jsou pak užitečná zejména pro sledování trendů.ideální stav by byl, pokud by odhadci byli on-line napojeni na databázi Českého statického úřadu, který eviduje informace o sjednaných cenách od finančních úřadů a součastně měli přístup na databázi Katastrálních úřadů, ze kterých by mohli mimo jiné získat příslušnou kupní smlouvu s přesnou identifikací prodávané nemovitosti. To však v podmínkách České republiky není z důvodu výše uvedených možné. Přesto lze z veřejně dostupných placených i neplacených zdrojů zjistit trendy ve vývoji realizovaných cen nemovitostí včetně jejich původních nabídkových cen.
- 13 - Na základě dostupných informací, na základě popsaných parametrů, na základě srovnávacích kritérií, na základě rizikových faktorů, na základě provedených výsledků použitých metod ocenění indikuji obvyklou cenu nemovitostí pod. id.1/2 RD č.p.45 vč.pozemků a příslušenství v obci Očihov, k.ú.očihov, okres Louny ve výši 140 000,-Kč. 140 000,-Kč Porovnávací cena: Porovnávací cena celkem: 149 630,- Kč Obvyklá cena: 140 000,- Kč slovy: jednostočtyřicettisíc Kč Veškeré materiály jsou důvěrné a jsou výlučným duševním majetkem zpracovatele, jejich zneužití, nedovolené rozmnožování a distribuce mimo předané paré ve dvou vyhotovení objednateli znaleckého posudku jsou trestně-právně postižitelné, zneužití materiálu je trestné.zpracovatel na požádání objednatele a úplatně vyhotoví stejnopis.veškerá práva jsou vyhrazena. Znalec neprováděl žádná šetření směřující k ověření pravosti, správnosti a úplnosti dokladů, předložených jako podklady pro zpracování ocenění. Znalec vycházel pouze z prohlášení a předložených podkladů a neodpovídá za pravost a platnost dokladů a dále práv k cizím věcem a nájemním vztahům k nim, jejichž existenci má nebo mohla mít vliv na ocenění. Informace z jiných zdrojů, na nichž je založena celá nebo části této zprávy jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Znalec vypracoval ocenění podle podmínek trhu v době jeho provádění a neodpovídá za případné změny, ke kterým došlo po předání ocenění. Znalec vycházel při zpracování ocenění z předpokladu, že existuje a v budoucnu budou existovat nebo budou moci být získány všechny podmínky, právní předpoklady, požadovaná podnikatelská oprávnění, popř. správní nebo jiná rozhodnutí podmiňující nebo jinak regulující předmět podnikání související s předmětem ocenění. Znalec pracoval na základě metodik, vlastního zjištění, provedených konzultací u specialistů a
- 14 - jiných odborností a provozních údajů sdělených zadavatelem. Znalec při oceňování nemovitého hmotného majetku je vázán závazným oceňovacím předpisem předepisujícím metodu oceňování-zákon o oceňování majetku zák.č.151/1997/ Sb. a vyhláška Ministerstva Financí č.540/2002 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zák.č.151/97sb..oceňování majetku, ve znění platné od 01.01.2007 č.617/2006 Sb,76/07 Sb., 3/2008 Sb. Znalec potvrzuje, že nemá a ani nebude mít prospěch ze závěrů uvedených v tomto posudku a odměna v souvislosti s touto zprávou nesouvisí s výši ceny uvedené v závěru posudku. Hodnota a cena HODNOTA- není skutečně zaplacenou, požadovanou nebo nabízenou cenou. Je to ekonomická kategorie, vyjadřuje peněžní vztah mezi zbožím a službami, které lze koupit, na straně jedné kupujícím a prodávajícími na straně druhé.jedná se o odhad. Podle ekonomické koncepce hodnota vyjadřuje užitek, prospěch vlastníka nebo služby k datu, k němuž se odhad hodnoty provádí. Existuje řada hodnot podle toho, jak jsou definovány( např. věcná hodnota, výnosová hodnota, tržní hodnota apod.). přitom každá z nich může být vyjádřena zcela jiným číslem. Při oceňování je proto vždy nutno zcela přesně definovat, jaká hodnota je zjišťována. CENA - je pojem používaný pro požadovanou, nabízenou nebo skutečně zaplacenou peněžní částku za zboží nebo službu, nebo-li hodnota předmětu vyjádřená v penězích. Částka je nebo není zveřejněna, zůstává však historickým faktem. Může nebo nemusí mít vztah k hodnotě, kterou věci přisuzují jiné osoby. Věcná hodnota - dle právního názvosloví tzv.časová cena věci. Je stanovena jako reprodukční pořizovací cena věci, snížená o přiměřené opotřebení, odpovídající průměrné opotřebené věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání, ve výsledku pak snížená o náklady na opravy vážných závad, které znemožňují okamžité užívání věci. Zpravidla je označována jako Časová cena CČ. V zákonu o oceňování majetku zák.č.151/1997 Sb. je obdobnou cenou tzv. cena zjištěná nákladovým způsobem CN, stanovená souhlasně se zněním vyhl.č,617/2006 Sb.76/07Sb.,3/2008Sb, 460/09Sb., 364/10Sb. která se nazývá též cena zjištěná CZJ. Výnosová hodnota-kapitalizovaná míra zisku též dále možno nazývat kapitalizovaný zisk. Zjednodušeně řečeno jistina, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě(dlě údajů finančních institucí a bankovních domů) uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z podniku(nemovitosti). Ve vyhl. č.540/2002sb., její novele vyhl.č.617/2006sb.,3/2008sb, 460/09Sb., 364/10Sb. je cena zjištěna výnosovým způsobem označena Cv.- Výnosový způsob, kerý vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat, a z kapitalizace tohoto výnosu( úrokové míry) Porovnávací způsob- který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji. Jejím též ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci( u nemovitosti např. stanovení ceny bytu z ceny domu, v budoucnu možná ceny pozemku na základě toho, jaká stavba je na něm postavena).
- 15 - Metody oceňování- tržní hodnota nemovitosti vychází obvykle z metod: - 1. Metoda stanovení věcné (substanční hodnoty) - 2. Metoda stanovení výnosové hodnoty - 3.Metoda stanovení porovnávací / srovnávací hodnoty(srovnání tržních cen, tj. cen realizovaných na trhu). V Středoklukách, 28.3.2013 Tomáš Maršál Lidická 342 252 68 Středokluky D. Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne 4.března 1994 pod č.j. Spr 4086/93 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 11421102012a znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 11421102012a. E. Seznam příloh: - barevná fotodokumentace - výpis z KN LV č.156 - snímek z pozemkové mapy - porovnání