Znalecký posudek č. 5179-343/13

Znalecký posudek č. 5179-343/13 O obvyklé ceně nemovitosti - spoluvlastnického podílu o velikosti id. 1/2 na rodinném domě č.p. 45, v obci Drhovle, část obce Drhovle Zámek, na pozemku parc. č. st. 29 - zastavěná plocha a nádvoří, parc. č. 265/1 - zahrada a parc. č. 267/1 - zahrada, katastrální území Drhovle, zapsaném u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště Písek, okres Písek. Objednatel posudku: JUDr. Jana Tvrdková soudní exekutor Exekutorský úřad Praha 4 Hornokrčská 650/29 140 00 Praha 4 Účel posudku: Stanovení obvyklé ceny nemovitosti pro potřeby exekučního řízení (usnesení sp. zn. 095 Ex 1055/13/U 02-025) Dle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb., vyhlášky č. 387/2011 Sb. a vyhlášky č. 450/2012 Sb., podle stavu ke dni 16.10.2013 posudek vypracoval: Ing. Karel Schwarz Štverákova 2726/10 193 00 Praha 9 Tel.: 605 788 661 E-mail: schwarzk@seznam.cz Posudek obsahuje 15 stran, byl vypracován ve 2 vyhotoveních. V Praze dne 29.10.2013

2 A. Nález 1. Znalecký úkol Zjištění obvyklé ceny nemovitosti - spoluvlastnického podílu o velikosti id. 1/2 na rodinném domě č.p. 45, v obci Drhovle, část obce Drhovle Zámek, na pozemku parc. č. st. 29 - zastavěná plocha a nádvoří, parc. č. 265/1 - zahrada a parc. č. 267/1 - zahrada, katastrální území Drhovle, zapsaném u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště Písek, okres Písek. 2. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 16.10.2013 bez přítomnosti vlastníka. Vnitřní prohlídka nebyla umožněna, tudíž bylo provedeno pouze vnější ohledání nemovitostí. 3. Podklady pro vypracování posudku - výpis z katastru nemovitostí LV č. 124 ze dne 16.10.2013 - kopie katastrální mapy ze dne 16.10.2013 - kupní smlouva ze dne 09.02.1998 - návrh na zahájení řízení o povolení zápisu vlastnického práva do KN ze dne 09.02.1998 - usnesení soudního exekutora JUDr. Jany Tvrdkové o ustanovení znalce ze dne 08.10.2013 - informace a údaje zjištěné na místě 4. Vlastnické a evidenční údaje Kraj: Jihočeský Okres: Písek Obec: Drhovle Katastrální území: Drhovle (632414) List vlastnictví číslo: 124 Vlastníci: 1. Hrabák Karel Podíl: 1/2 Druhlice 39, 263 01 Daleké Dušníky 2. Hrabák Robert Podíl: 1/2 Druhlice 39, 263 01 Daleké Dušníky 5. Práva a závady spojené s předmětem ocenění Zástavní práva Podle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 124 ze dne 16.10.2013 váznou na oceňované nemovitosti zástavní práva, viz. oddíl C předmětného listu vlastnictví.: - zástavní právo exekutorské k podílu 1/2, oprávnění pro Zdravotní pojišťovnu ministerstva vnitra České republiky. Tato zástavní práva nejsou ve znaleckém posudku zohledněna.

3 Omezení vlastnického práva Z výpisu z katastru nemovitostí LV č. 124 dále vyplývá, že na majetek vlastníka oceňované nemovitosti byl vydán exekuční příkazy k prodeji nemovitosti k podílu 1/2 a byla zahájena exekuce, viz. oddíl C předmětného listu vlastnictví. To vzhledem k účelu posudku není považováno za závadu a není v tomto posudku uvažováno. 6. Dokumentace a skutečnost Znalec provedl pouze vnější ohledání nemovitosti. Projektová dokumentace nebyla ke dni ocenění předložena. Některé prvky zejména vnitřního vybavení objektu nebyly zjištěny, jejich stav, stáří a další životnost je odhadnuta odborným odhadem zpracovatele. 7. Celkový popis nemovitosti Předmětem ocenění je rodinný dům č.p. 45, který se nachází v obci Drhovle, v místní části Drhovle Zámek, na pozemku parc. č. st. 29 - zastavěná plocha a nádvoří. Dům je situován mezi zámkem Drhovle s domovem důchodců a Zámeckým rybníkem. Rodinný dům je samostatně stojící, zřejmě nepodsklepený, s jedním nadzemním podlažím. Objekt není napojen na IS. Přístup je zajištěn po nezpevněné komunikaci ve vlastnictví obce Drhovle. Při místním šetření bylo zjištěno toto příslušenství stavby hlavní: K rodinnému domu je přistavěna z jihozápadní strany vedlejší stavba, která byla zřejmě užívána jako sklad. Objekt je pravděpodobně nepodsklepený, s jedním nadzemním podlažím a pultovou střechou s krytinou pálenou taškovou. Stavebně-technický stav stavby lze označit jako zhoršený. Na jihozápadním okraji pozemku se nachází samostatně stojící přístřešek. Dřevěné nosné sloupky, pultová střecha s krytinou pálenou taškovou. Stavebně-technický stav stavby lze označit jako zhoršený. 8. Obsah posudku a) Rodinný dům b) Pozemky

4 B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 450/2012 Sb. o oceňování majetku. Podklady pro stanovení koeficientu K p : Okres: Písek Počet obyvatel: do 1 000 obyvatel a) Rodinný dům 26a Jedná se o objekt pravděpodobně nepodsklepený, s jedním nadzemním podlažím. Svislé konstrukce zděné ze smíšeného zdiva, střecha sedlová s polovalbami ve štítech, střešní krytina pálená tašková. Venkovní omítky štukové, částečně opadané. Okna jsou dřevěná dvojitá. Objekt byl pravděpodobně užíván jako dům porybného. Původní projektová ani související dokumentace nebyla ke dni ocenění předložena, proto je stáří stanoveno s ohledem na způsob provedení a použité materiály na více jak 100 roků. Dům je delší dobu neobydlen, bez prováděné údržby. Stavebně-technický stav stavby lze označit jako zhoršený. Podlaží: 1.NP Zastavěná plocha: 17,60 11,60 = 204,16 m 2 Podlažnost: 204,16 / 204,16 = 1,00 Obestavěný prostor (OP): OP: 17,60 11,60 (2,90+4,50/2) = 1 051,42 m 3 Určení základní ceny za m 3 dle přílohy č. 20a, tabulky č. 1: Kraj: Jihočeský Obec: Drhovle Počet obyvatel: 535 Indexovaná prům. cena (IPC): 3 663, Kč/m 3 Trh s nemovitostmi: příloha č. 18a, tabulka č. 1 Popis znaku Hodnocení znaku T i 1 Situace na dílčím (segmentu) II. Poptávka nižší než nabídka 0,05 trhu s nemovitostmi 2 Vlastnictví nemovitostí II. Stavba na vlastním pozemku (ve 0,00 spoluvlastnictví) 3 Vliv právních vztahů na prodejnost (např. prodej podílu, pronájem) I. Negativní 0,05

5 3 Index trhu (I T = 1 + T i): 0,900 i=1 Poloha nemovitosti: příloha č. 18a, tabulka č. 4 Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Význam obce I. Bez většího významu 0,00 2 Poloha nemovitosti II. Na okraji zastavěného území obce 0,00 3 Okolní zástavba a životní II. Objekty pro bydlení 0,00 prostředí 4 Obchod, služby, kultura v obci III. Více obchodů nebo služeb, pohostinské a 0,03 kulturní zařízení 5 Školství a sport I. Žádná základní škola 0,03 6 Zdravotní zařízení II. Pouze ordinace praktického lékaře 0,00 7 Veřejná doprava III. Dobré dopravní spojení (v dosahu 0,04 příměstských linek vel. měst) 8 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 0,00 9 Nezaměstnanost v obci a okolí II. Průměrná nezaměstnanost 0,00 10 Změny v okolí s vlivem na cenu III. Bez vlivu 0,00 Nemovitosti 11 Vlivy neuvedené 11 II. Bez dalších vlivů 0,00 Index polohy (I P = 1 + P i): 1,040 i=1 Konstrukce a vybavení nemovitosti: příloha č. 20a, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku V i 0 Typ stavby I. Nepodsklepený nebo podsklepený do A poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1 Druh stavby III. Samostatný rodinný dům 0,00 2 Provedení obvodových stěn I. Na bázi dřevní hmoty nezateplené nebo 0,08 zdivo smíšené nebo kamenné 3 Tloušťka obvod. stěn III. více jak 45 cm 0,03 4 Podlažnost III. Hodnota 1 0,02 5 Napojení na veřejné sítě I. Žádné nebo pouze přípojka elektr. energie 0,10 (přípojky) 6 Způsob vytápění stavby I. Lokální na tuhá paliva 0,08 7 Zákl. příslušenství v RD I. Bez základního příslušenství nebo pouze 0,10 suchý záchod, chemické WC 8 Ostatní vybavení v RD I. Bez dalšího vybavení 0,00 9 Venkovní úpravy I. Zanedbatelného rozsahu 0,05 10 Vedlejší stavby tvořící II. Bez vedlejších staveb nebo jejich celkové 0,00 příslušenství k RD zastavěné ploše nad 25 m 2 11 Pozemky ve funkčním celku se III. Nad 800 m 2 celkem 0,01 stavbou 12 Kritérium jinde neuvedené III. Bez vlivu na cenu 0,00 13 Stavebně-technický stav IV. Stavba ve špatném stavu - (předpoklad provedení rozsáhlejších stavebních úprav) 0,65 *

6 * Kategorie stavby: E - starší než 80 let Hodnota koeficientu (s) pro úpravu V 14 : 0,6 12 Index konstrukce a vybavení (I V = (1 + V i) V 13): i=1 0,254 Index cenového porovnání (I = I T I P I V ): 0,900 1,040 0,254 = 0,238 Cena upravená (CU = IPC I): 3 663, 0,238 = 871,79 Kč/m 3 Určení porovnávací hodnoty (OP CU): 1 051,42 871,79 = 916 617,44 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem Vlastnický podíl: 1 / 2 Cena po úpravě: = 458 308,72 Kč Rodinný dům zjištěná cena: 458 308,72 Kč b) Pozemky 28 Základní cena za m 2 stavebního pozemku dle 28 odst. 1 činí 35, Kč. Cena je určena podle písm. k): ZC = C p 1,00, kde C p = 35 + (a 1 000) 0,007414 (zaokrouhleno na dvě desetinná místa), kde a = 1 000 pro 535 obyvatel v obci. 28 odst. 2 Zastavěné plochy a nádvoří Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m 2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Není možnost napojení na veřejnou kanalizaci 7 % 0,930 Koeficient změny cen staveb K i : 2,146 Koeficient prodejnosti K p : (Rodinné domy) 1,365 Jednotková cena [Kč/m 2 ] Název Parc. č. Výměra [m 2 ] základní upravená Cena [Kč] Zastavěná plocha a nádvoří St. 29 502 35, 95,3484 47 864,90 28 odst. 5 Pozemky zahrad a ostatní plochy Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m 2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Není možnost napojení na veřejnou kanalizaci 7 % 0,930 Koeficient změny cen staveb K i : 2,146 Koeficient prodejnosti K p : (Rodinné domy) 1,365 Koeficient úpravy dle 28 odst.5: 0,400 Jednotková cena [Kč/m 2 ] Název Parc. č. Výměra [m 2 ] základní upravená Cena [Kč] Zahrada 265/1 763 35, 38,1394 29 100,36 Zahrada 267/1 621 35, 38,1394 23 684,57 Součet: 1 384 52 784,93 Součet cen všech typů pozemků: = 100 649,83 Kč

7 Úprava ceny vlastnickým podílem Vlastnický podíl: 1 / 2 Cena po úpravě: = 50 324,92 Kč Pozemky zjištěná cena: 50 324,92 Kč

8 C. Rekapitulace Cena zjištěná - (tzv. administrativní cena ) - jedná se o cenu zjištěnou dle platného oceňovacího předpisu, dle platné vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č.364/2010 Sb., vyhlášky č. 387/2011 Sb. a vyhlášky č. 450/2012 Sb. Touto metodou jsou podrobně oceněny všechny stavby hlavní a pozemky. S ohledem na účel ocenění nejsou dle platné vyhlášky oceněny případné vedlejší stavby, garáže, studny, venkovní úpravy, trvalé porosty, neboť cena zjištěná má pouze pomocný indikační charakter (pokud jsou tyto položky popsány v odstavci 7. části Nález tohoto znaleckého posudku jsou zahrnuty do obvyklé ceny jako příslušenství k věci hlavní). Výsledné ceny: a) Rodinný dům 458 308,72 Kč b) Pozemky 50 324,92 Kč Výsledná cena činí celkem: 508 633,64 Kč Cena po zaokrouhlení podle -- 46: 508 630, Kč Zjištěná cena: 508 630, Kč Cena slovy: pětsetosmtisícšestsettřicet Kč.

9 D. Obvyklá cena Ocenění je provedeno cenou obvyklou ve smyslu definice uvedené v 2, odst. 1 a 3, zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ve znění pozdějších předpisů. Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Jiným způsobem oceňování stanoveným tímto zákonem nebo na jeho základě je a) nákladový způsob, který vychází z nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění, b) výnosový způsob, který vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat, a z kapitalizace tohoto výnosu (úrokové míry), c) porovnávací způsob, který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji; je jím též ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci, d) oceňování podle jmenovité hodnoty, které vychází z částky, na kterou předmět ocenění zní nebo která je jinak zřejmá, e) oceňování podle účetní hodnoty, které vychází ze způsobů oceňování stanovených na základě předpisů o účetnictví, f) oceňování podle kurzové hodnoty, které vychází z ceny předmětu ocenění zaznamenané ve stanoveném období na trhu, g) oceňování sjednanou cenou, kterou je cena předmětu ocenění sjednaná při jeho prodeji, popřípadě cena odvozená ze sjednaných cen. Porovnávací metoda Situaci na trhu s nemovitostmi nejlépe vystihuje hodnota stanovená metodou porovnávací, a proto v případě odhadu obvyklé ceny oceňované nemovitosti tuto považujeme za obvyklou. Při stanovení obvyklé ceny se vychází z porovnávací hodnoty, jež je stanovena na základě porovnání s obdobnými nemovitostmi, které byly v nedávné minulosti na trhu zobchodovány nebo jsou právě obchodovány. Porovnání se provádí z hlediska druhu a účelu, technického stavu, výměry, využitelnosti a umístnění v okolí.

10 Popis oceňované stavby: Rodinný dům č.p. 45, Drhovle Zámek Druh nemovitosti Rodinný dům Poloha Samostatně stojící, okrajová část obce Stáří objektu Více jak 100 roků Stav objektu Zhoršený Počet NP 1 Počet PP 0 Podkroví 0 Svislé nosné konstr. Zděné ze smíšeného zdiva Výměra pozemku 1 886 m 2 Zastavěná plocha RD cca 204 m 2 Užitná plocha RD 120 m 2 Přípojky Chybí Garáž Ne Příslušenství Vedl. stavby Přehled porovnatelných nemovitostí: Objekt č. 1: Rodinný dům Nová Ves. Popis: Udržovaný rodinný dům. Druh nemovitosti Rodinný dům Poloha Samostatně stojící, okrajová část obce Stáří objektu Více jak 100 roků Stav objektu Průměrný Počet NP 1 Počet PP 0 Podkroví 0 Svislé nosné konstr. Zděné ze smíšeného zdiva Výměra pozemku 475 m 2 Zastavěná plocha RD 100 m 2 Užitná plocha RD 75 m 2 Přípojky Elektro, voda Garáž Ne Příslušenství Vedl. stavby Požadovaná nebo kupní cena: 950 000, Kč Požadovaná nebo kupní cena 12 667, Kč Seznam koeficientů pro porovnání nemovitostí Koeficient K1: koeficient místa 0,90 Koeficient K2: koeficient časový 1,00 Koeficient K3: koeficient vybavenosti 0,90 Koeficient K4: koeficient velikosti výměr 1,00 Koeficient K5: koeficient vlastních pozemků 1,00 Koeficient K6: koeficient transakce 0,90 Celkový koeficient: 0,73 Přepočtená standardní cena 9 247, Kč Objekt č. 2: Rodinný dům Předotice. Popis: Rodinný dům 2+kk, udržovaný. Druh nemovitosti Rodinný dům Poloha Samostatně stojící, okrajová část obce Stáří objektu Více jak 100 roků Stav objektu Průměrný Počet NP 1 Počet PP 1 Podkroví 0 Svislé nosné konstr. Zděné ze smíšeného zdiva Výměra pozemku 491 m 2 Zastavěná plocha RD 236 m 2 Užitná plocha RD 54 m 2 Přípojky Elektro, voda, kanalizace

11 Garáž Ne Příslušenství Vedl. stavby Požadovaná nebo kupní cena: Požadovaná nebo kupní cena 950 000, Kč 17 593, Kč Seznam koeficientů pro porovnání nemovitostí Koeficient K1: koeficient místa 0,90 Koeficient K2: koeficient časový 1,00 Koeficient K3: koeficient vybavenosti 0,90 Koeficient K4: koeficient velikosti výměr 1,00 Koeficient K5: koeficient vlastních pozemků 1,00 Koeficient K6: koeficient transakce 0,90 Celkový koeficient: 0,73 Přepočtená standardní cena 12 843, Kč Objekt č. 3: Rodinný dům Dobešice. Popis: Polovina dvojdomku. Druh nemovitosti Rodinný dům Poloha Polovina dvojdomku, okrajová část obce Stáří objektu Více jak 100 roků Stav objektu Zhoršený Počet NP 1 Počet PP 0 Podkroví 1 Svislé nosné konstr. Zděné ze smíšeného zdiva Výměra pozemku 644 m 2 Zastavěná plocha RD 154 m 2 Užitná plocha RD 168 m 2 Přípojky Elektro, voda, kanalizace Garáž Ne Příslušenství Vedl. stavby Požadovaná nebo kupní cena: 766 710, Kč Požadovaná nebo kupní cena 4 563, Kč Seznam koeficientů pro porovnání nemovitostí Koeficient K1: koeficient místa 1,00 Koeficient K2: koeficient časový 1,00 Koeficient K3: koeficient vybavenosti 0,90 Koeficient K4: koeficient velikosti výměr 1,00 Koeficient K5: koeficient vlastních pozemků 1,00 Koeficient K6: koeficient transakce 0,90 Celkový koeficient: 0,81 Přepočtená standardní cena 3 696, Kč Objekt č. 4: Rodinný dům Bošovice. Popis: Samostatně stojící rodinný dům před rekonstrukcí. Druh nemovitosti Rodinný dům Poloha Samostatně stojící, okrajová část obce Stáří objektu Více jak 100 roků Stav objektu Průměrný Počet NP 1 Počet PP 0

12 Podkroví 0 Svislé nosné konstr. Zděné ze smíšeného zdiva Výměra pozemku 1 813 m 2 Zastavěná plocha RD 109 m 2 Užitná plocha RD 70 m 2 Přípojky Elektro, voda, kanalizace Garáž Ne Příslušenství Vedl. stavby Požadovaná nebo kupní cena: 1 099 000, Kč Požadovaná nebo kupní cena 15 700, Kč Seznam koeficientů pro porovnání nemovitostí Koeficient K1: koeficient místa 0,90 Koeficient K2: koeficient časový 1,00 Koeficient K3: koeficient vybavenosti 1,00 Koeficient K4: koeficient velikosti výměr 1,00 Koeficient K5: koeficient vlastních pozemků 1,00 Koeficient K6: koeficient transakce 0,90 Celkový koeficient: 0,81 Přepočtená standardní cena 12 717, Kč Stanovení obvyklé ceny je provedeno na základě odborného posouzení zjištěných hodnot. Při tomto posouzení jsou zohledněny všechny rozhodující faktory, vztahující se k dané nemovitosti, které nemohou být postiženy matematickým výpočtem, které však mohou rozhodující měrou ovlivnit hodnotu majetku. Největší důraz je přitom kladen na současný stav trhu s nemovitostmi ve vztahu nabídky a poptávky, dále na vnější i vnitřní vlivy, např. technický stav, fyzické opotřebení, lokalita, občanská vybavenost, demografické podmínky, životní prostředí atd. Z výše uvedených podkladů vyplývá, že obvyklá cena za 1 m 2 užitné plochy nemovitosti je stanovena ve výši 3 696,- Kč. Obvyklou cenu nemovitosti stanovuji ve výši 443 520,- Kč. Za tuto cenu by byl rodinný dům č.p. 45 s pozemky dle LV č. 124, v obci a k.ú. Drhovle, část obce Drhovle Zámek, běžně prodejný. Obvyklá cena spoluvlastnického podílu o velikosti id. 1/2 činí 200 000,- Kč. Obvyklá cena (podíl id. 1/2): 200 000,- Kč Cena slovy: dvěstětisíc Kč. V Praze dne 29.10.2013 Ing. Karel Schwarz Štverákova 2726/10 193 00 Praha 9

13 E. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 26.03.1999 č.j. Spr. 657/99, pro základní obor Ekonomika odvětví Ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 5179-343/13 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem podle připojené likvidace. V Praze dne 29.10.2013 Ing. Karel Schwarz

Příloha č. 1 Fotodokumentace 14

Příloha č. 2 Mapa oblasti 15