- 1 - ZNALECKÝ POSUDEK č. 4796-632/2018 o odhadu ceny obvyklé nemovité věci: spoluvlastnického podílu ve výši 1/3 na bytové jednotce č. 1136/3, umístěné v domě č.p. 1136, na pozemku parc.č. st. 1495 a spoluvlastnického podílu ve výši 914/30000 na společných částech domu č.p. 1136, na pozemku parc.č. st. 1495 a pozemku parc.č. st. 1495, vše v k.ú., obci, okrese (LV č. 5283) Objednatel posudku: Soudní exekutor Mgr. Jiří Král Exekutorský úřad Ostrava Dvořákova 1515/2 702 00 Ostrava Účel posudku: odhad ceny obvyklé nemovité věci pro exekuční řízení č.j. 043 EX 665/16 Podle stavu ke dni 9. 10. 2018 posudek vypracoval: Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Česká 754/25 703 00 Ostrava Posudek obsahuje včetně titulního listu a příloh 12 stran. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Ostravě 29. 10. 2018
- 2 - A. Nález 1. Znalecký úkol Ocenit nemovitou věc (spoluvlastnický podíl), včetně součástí a příslušenství, ocenit jednotlivá práva a závady, ocenit závady, které prodejem z dražby nezaniknou a odhadnout cenu obvyklou. 2. Informace o nemovité věci Název nemovité věci: Bytová jednotka č. 1136/3 Adresa nemovité věci: ul. Myslbekova č.p. 1136, 787 01 Okres: Obec: Katastrální území: 3. Prohlídka a zaměření nemovité věci Prohlídka nemovitých věcí byla provedena dne 9. 10. 2018 za účasti znalce a spoluvlastníka pana Pavla Kolby. 4. Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí LV č. 5283 pro k.ú. ze dne 30. 8. 2018. Kopie katastrální mapy. Usnesení Soudního exekutora Mgr. Jiřího Krále sp.zn. 043 EX 665/16-28 o ustanovení znalce ze dne 24.9.2018. 5. Vlastnické a evidenční údaje Jako vlastník nemovité věci je v KN na LV č. 5283 zapsán: Kolba Pavel, Lidická 1766/17, 78701 podíl 1/3 Novotná Alice, Hradská 748/12, 78983 Loštice podíl 1/3 Pomajbíková Michaela, nám. Míru 364/1, 78701 podíl 1/3 Omezení vlastnického práva na LV 5283: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Zahájení exekuce - Pomajbíková Michaela blíže viz LV ve veřejném rejstříku
- 3 -. Celkový popis nemovité věci Bytová jednotka č. 1136/3 Oceňovaná nemovitá věc se nachází v u, při ul. Myslbekova, poblíž Dvořákova náměstí, cca 100 m od zastávky MHD bus Zábřežská samoobsluha. Okolní zástavbu tvoří objekty hromadného bydlení a občanské vybavenosti. V u je k dispozici veškerá občanská vybavenost, byt je umístěn v širším centru města. Parkovací možnosti jsou omezené na parkovišti u domu a okolních komunikacích. Nemovitá věc je tvořena: spoluvlastnickým podílem ve výši 1/3 na bytové jednotce č. 1136/3, umístěné v domě č.p. 1136, na pozemku parc.č. st. 1495 a spoluvlastnickým podílem ve výši 914/30000 na společných částech domu č.p. 1136, na pozemku parc.č. st. 1495 a pozemku parc.č. st. 1495, vše v k.ú., obci, okrese (LV č. 5283) Pozitiva oceňované nemovité věci: - umístění v širším centru města, v okolí je k dispozici veškerá občanská vybavenost v pěším dosahu - dostatečná velikost bytu Negativa oceňované nemovité věci: - původní (zanedbaný) stav bytu s předpokladem dalších investic na opravy a údržbu bytové jednotky - omezené parkovací možnosti v okolí 7. Obsah posudku I) Odhad ceny obvyklé II) Ocenění spoluvlastnického podílu Přílohy: - Fotodokumentace - Mapa širších souvislostí - Srovnávané nemovité věci
- 4 - B. Posudek I) Odhad ceny obvyklé Použitá metodika ocenění Odhad ceny obvyklé srovnávací metodou Obvyklou cenu definuje 2 odst. 1 zák. č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) ve znění zákona č. 121/2000 Sb., zákona č. 237/2004 Sb., zákona č. 257/2004 Sb., zákona č. 296/2007 Sb., zákona č. 188/2011 Sb., zákona č. 350/2012 Sb., a zákona č. 303/2013 Sb. Ten uvádí, že obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají vliv na cenu, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota, přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Za metodu srovnávací se považuje hodnotové srovnání předmětných nemovitých věcí s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné minulosti na trhu realizovány. Tuto metodu lze v tomto případě použít rovněž v podobě vyhodnocení nabídek k prodeji obdobně situovaných nemovitých věcí. Tento způsob stanovení ceny se provádí na principu zejména vlastního sledování trhu nemovitých věcí, inzerovaných nabídek, vývěsek realitních kanceláří a konzultací s realitními kancelářemi. V zásadě se jedná o vyhodnocení cen realizovaných prodejů srovnatelných typů nemovitých věcí v dané lokalitě za určité období, které by nemělo přesáhnout délku 1 roku. Popis Dům, ve kterém se bytová jednotka nachází, je zděné konstrukce se sedlovou střechou, po částečné revitalizaci (nová okna). Dům má 1.PP, 3.NP a obytné podkroví bez výtahu. Oceňovaná jednotka se nachází v 1.NP. Dům je v užívání cca 100 let. Jedná se o byt velikosti 3+1. Celková plocha bytu je 89,21 m 2 bez příslušenství (sklepa 3,22 m 2 a půdy - kóje 1,40 m 2 ). Bytová jednotka se skládá se z kuchyně 12,59 m 2, spíže 1,45 m 2, 3 pokojů - 24,80 m 2, 19,44 m 2, 19,15 m 2, předsíně 6,80 m 2, koupelny 3,49 m 2 a WC 1,48 m 2. K bytu patří sklep a půda - kóje. Vybavení bytu je standardní. Podlahy v obytných místnostech tvoří parkety s textilními krytinami, v ostatních prostorách keramická dlažba a krytiny PVC. Vybavení kuchyně tvoří původní kuchyňská linka a plynový sporák. Vybavení sanity tvoří vana, umyvadlo a WC. Okna jsou plastová. Vytápění bytu je etážové, prostřednictvím kotle na zemní plyn. Jádro je zděné. Byt se nachází v původním stavu, bez pravidelné údržby. Byt bude vyžadovat další investice na průběžné opravy a výměny některých konstrukčních prvků.
- 5 - Stanovení hodnoty srovnávací metodou Při použití srovnávací metody je nutno provést srovnání předmětných nemovitých věcí s obdobnými objekty, jejichž ceny byly v nedávné době na trhu realizovány. Tržní hodnota nemovitých věcí srovnávací metodou je zjišťována na základě srovnávací analýzy základních parametrů oceňované nemovité věci a ověřených informací ze stávajícího trhu nemovitých věcí. Ocenění bytové jednotky V současné době se v u běžně obchoduje s bytovými jednotkami. Nabídka je v rovnováze s poptávkou. V okolí nemovité věci se zobchodovaly anebo nabízí k prodeji obdobné nemovité věci v rozmezí cca 1 800 tis. až 3 100 tis. Kč dle velikosti, technického stavu, umístění v lokalitě, velikosti bytové jednotky, příslušenství, apod. Nutno podotknout, že ceny nabídkové bývají od realizovaných cen vyšší cca o 5 až 10%. Tyto ceny navíc zahrnují i provize realitních kanceláří, které se obvykle pohybují mezi cca 4 7 %. Tuto skutečnost znalec zohlednil v koeficientu korekce na typ transakce. Příklady obdobných bytů pro srovnání jsou uvedeny v příloze č. 2 Srovnávací analýza je provedena v následující tabulce: srovnávané byty lokalita cena nabídková/ realizovaná korekce ceny na pramen, korekce nabídky a poptávky, faktor času výměra užitné plochy bytu v m2 redukovaná cena za m2 K1 K2 K3 K4 výsledná cena za m2 byt č.1 byt č.2 byt č.3 byt č.4 byt č.5 Balbínova, nám.míru, Balbínova, nám.míru, Rooseveltova, 3 100 000 2 990 000 2 580 000 1 899 000 2 000 000 0,90 132 21 136 0,90 1,00 1,10 0,95 19 879 0,90 103 26 126 0,80 1,00 1,00 1,00 20 901 0,90 90 25 800 1,00 1,00 1,00 1,00 25 800 0,90 66 25 895 0,90 1,00 1,00 1,00 23 306 1,00 98 20 408 1,00 1,00 1,00 0,95 19 388 průměrná indexovaná hodnota 21 855 Výměra bytu v m2 průměrná indexovaná hodnota cena bytu zjištěná srovnáváním 89,21 21 855 1 949 656 K1 - Koeficient úpravy na celkový stav bytu (byty č. 1,2, a 4 jsou v lepším stavu) K2 - Koeficient úpravy na celkový stav domu (domy se nachází v obdobném technickém stavu) K3 - Koeficient úpravy na lokalitu (byty se nachází ve srovnatelných lokalitách) K4 - objektivizační koeficient (balkon, lodžie, podlaží, výtah, apod.) - byty č. 1 a 5 mají lepší příslušenství - zahrada, terasa, kůlna, apod. Cena nemovité věci zjištěna srovnáním (orientační): 1 949 656,- Kč
- 6 - II) Ocenění spoluvlastnického podílu ve výši 1/3: Na trhu není běžné, aby se obchodovalo se spoluvlastnickými podíly k nemovitým věcem. Poptávka po menšinových podílech k nemovitým věcem prakticky není. Neexistence poptávky má negativní dopad do ceny spoluvlastnických podílů, které tak neodpovídají prostému poměru ceny obvyklé ve výši spoluvlastnického podílu. Ocenění je provedeno v souladu s metodikou Asociace znalců a odhadců (AZO). Dle Znaleckého standardu AZO č. 1 se výše obvyklé ceny spoluvlastnického podílu stanovuje u nekomerčních nemovitých věcí následovně: - většinový podíl snížení aritmetického podílu o cca 15-20 % - menšinový podíl snížení aritmetického podílu o cca 20-40 % Vzhledem k výši spoluvlastnického podílu (podíl 1/3), stanovuji snížení aritmetického podílu odborným odhadem z uvedeného rozpětí ve výši 30 % z ceny obvyklé spoluvlastnického podílu. Cena obvyklá nemovitosti: 1 949 656,- Kč Spoluvlastnický podíl 1/3 : 649 885,33 Kč Úprava tržní hodnoty spoluvlastnického podílu: 30% Spoluvlastnický podíl ve výši 1/3: 454 919,74 Kč Spoluvlastnický podíl ve výši 1/3 (zaokrouhleno): 455 000,- Kč Závěr zdůvodnění obvyklé ceny: Obvyklá cena nemovité věci: spoluvlastnického podílu ve výši 1/3 na bytové jednotce č. 1136/3, umístěné v domě č.p. 1136, na pozemku parc.č. st. 1495 a spoluvlastnického podílu ve výši 914/30000 na společných částech domu č.p. 1136, na pozemku parc.č. st. 1495 a pozemku parc.č. st. 1495, vše v k.ú., obci, okrese (LV č. 5283), je stanovena ke dni 9. 10. 2018. Na základě zjištěných cen a na základě zjištěných údajů, se započtením a zvážením rozhodujících podmínek, majících vliv na konečnou hodnotu (velikost, poloha, umístění, nabídku a poptávku, apod.), odhaduji cenu obvyklou spoluvlastnického podílu ve výši 1/3 na oceňované nemovité věci k datu ocenění ve výši 455 000,- Kč.
- 7 - C. Rekapitulace 1) Cenu obvyklou nemovité věci: spoluvlastnického podílu ve výši 1/3 na bytové jednotce č. 1136/3, umístěné v domě č.p. 1136, na pozemku parc.č. st. 1495 a spoluvlastnického podílu ve výši 914/30000 na společných částech domu č.p. 1136, na pozemku parc.č. st. 1495 a pozemku parc.č. st. 1495, vše v k.ú., obci, okrese (LV č. 5283), odhaduji ve výši Slovy: čtyři-sta-padesát-pět-tisíc-korun-českých 455 000,- Kč 2) Znalci nejsou známy žádné právní vady, které by nezanikly prodejem nemovité věci z dražby. V Ostravě, 29.10. 2018 Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova 18 702 00 Ostrava D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 23. června 2009, č.j. Spr 1757/2009 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 4796-632/2018 znaleckého deníku.
- 8 - Přílohy: Příloha č. 1: Fotodokumentace Příloha č. 2: Mapa širších souvislostí Příloha č. 3: Srovnávané nemovité věci - bytové jednotky
Příloha č. 1: Fotodokumentace - 9 -
Příloha č. 2: Mapa širších souvislostí - 10 -
- 11 - Příloha č. 3: Srovnávané byty Nemovitá věc č. 1 Byt 3+1, ul. Balbínova, Cena: 3 100 000 Kč Užitná plocha: 132 m 2 Cihlový byt 3+1 s terasou v osobním vlastnictví v centru města. Byt je po částečné rekonstrukci - nová plastová okna, elektroinstalace v mědi, kuchyňská linka vč. spotřebičů, nové omítky, podlahy, koupelna s vanou a sprchovým koutem, samostatné WC. V koupelně je snížený sádrokartonový strop s bodovými světly. V obývacím pokoji jsou krbová kamna, v dětském pokoji kachlová kamna. Topení je zajištěno elektrickými panely. K bytu patří půda, zahrada a 2 sklepy. Zdroj: sreality.cz, říjen 2018 Nemovitá věc č. 2 Byt 3+kk, ul. Nám. Míru, Cena: 2 990 000 Kč Užitná plocha: 103m2 Zděný byt 3+kk v historickém centru města a, ulice nám Míru. Byt se nachází v III. nadzemním podlaží, má velkou kuchyňskou linku vč. vestavných spotřebičů, podlahové vytápění s vlastním plynovým kombinovaným kotlem, krbem, podlahy dlažba, v koupelně hydromasážní vana, nová okna. Dům s bytem prošel v roce 2008 rekonstrukcí interiérů a střechy, součástí oprav byla zejména výměna kanalizace a elektroinstalace. K bytu patří velký sklep a podíl na společné zahradě. Zdroj: sreality.cz, říjen 2018 Nemovitá věc č. 3 Byt 4+1, ul. Balbínova, Šumeprk Cena: 2 580 000 Kč Užitná plocha: 90 m2 Byt 4+1 ve 3 poschodí. Orientace bytu na V/Z. Byt se nachází v blízkosti centra města. K dispozici je půda, mansarda a sklep. Vytápění bytu je plynovým kotlem. Za domem je prostorný dvůr se zahrádkou a místem na parkování. Zdroj: sreality.cz, říjen 2018
- 12 - Nemovitá věc č. 4 Byt 3+kk, ul. Nám. Míru, Cena: 1 899 000 Kč Užitná plocha: 66 m2 Byt 3+kk v historickém centru města, ul. nám Míru. Byt se nachází v I. nadzemním podlaží, kompletně vybaven, po dílčí rekonstrukci (zánovní plastové okna a kuchyňská linka). K bytu patří velký sklep a podíl na společné zahradě. Dům prošel v roce 2008 rozsáhlou rekonstrukcí interiérů a střechy, součástí oprav byla zejména výměna kanalizace a elektroinstalace, roce 2016 pak podlahovina ve společných částech domu. Zdroj: sreality.cz, říjen 2018.Nemovitá věc č. 5 Byt 4+1, ul. Rooseveltova č.p. 723, Realizovaná cena: 2 000 000 Kč Užitná plocha: 98 m2 Mezonetové bydlení nedaleko centra města. Jedná se o cihlový byt s dispozicí 4+1, OV, 2. patro. Součástí je zahrádka, garáž, kůlna ve dvorním traktu a prostorný sklep. K bytu náleží i půdní prostor, který navazuje na podkrovní byt (možnost rozšíření o další pokoj). Nemovitost prošla v r.2010 rekonstrukcí. Vytápění zajišťuje vlastní plyn.kotel. Zdroj: databáze znalce, realizovaný převod 6/2017