Ing. Petr Křivánek REKOD Komenského 716, Jemnice, 675 31 ICQ: 341 591 832, GSM: 724 217 609 E mail: rekod@email.cz ZNALECKÉ POSUDKY PRODEJ NEMOVITOSTÍ VYPRACOVÁNÍ SMLUV ZNALECKÉ A REALITNÍ PORADENSTVÍ Odhad obvyklé ceny nemovitosti číslo 7-7/2010 6 NEMOVITOST: Adresa nemovitosti: Katastrální údaje : Bytová jednotka - zjednodušená, 2 + 1, č.632/2, v panelovém domě, č.p. 632 s přísl. v obci Benátky nad Jizerou, k.ú. Staré Benátky, okr. Mladá Boleslav Platanová 632 / 632, Benátky nad Jizerou - Benátky nad Jizerou II Kraj Středočeský, okres Mladá Boleslav, obec Benátky nad Jizerou, k.ú. Staré Benátky, kód ČSÚ: 602 124, LV: 2569, 2367 Ostatní stavby: Vlastník stavby: Eva Hradcová, Platanová 632, 29471 Benátky nad Jizerou, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Vlastník pozemku: Eva Hradcová, Platanová 632, 29471 Benátky nad Jizerou, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 OBJEDNATEL : Exekutorský úřad Prahy 4, JUDr. Jana Tvrdková; č. obj.:sp. zn. 095 Ex 669/09/U 01-031, 7.7.2010 Adresa objednatele: Hornokrčská 650 / 29, 14000 Praha 4 IČ: telefon: 244 400 604 e-mail: exekutorskyurad@tvrdkova.cz DIČ: fax: 244 401 941 ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Ing. Petr Křivánek Komenského 716, 675 31 Jemnice IČ: 69674582 telefon: 724 217 609 e-mail: p.krivanek@email.cz DIČ: CZ7705021456 fax: Tržní cena ke dni 28.7.2010 pro účely exekučního řízení (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA 1 000 000 Kč Datum místního šetření: 28.7.2010 Datum zpracování : 28.7.2010 Počet stran: 22 stran Počet příloh: 10 Jemnici, dne 28.7.2010 Otisk razítka Ing. Petr Křivánek
STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI stavba dokončena v r. 1973 změna stavby v r. rekonstrukce v r. 2003 Rekonstrukce: celková dílčí střecha, fasáda zateplení okna, dveře ostatní SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Konstrukce: zděné betonové montované Konstrukce: zděné betonové montované kovové dřevěné jiné kovové dřevěné jiné Využití: bydlení pronájem podnikání Využití: bydlení pronájem podnikání bydl., podn. část. obsazen volný objekt bydl., podn. část. obsazen volný objekt Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: voda kanalizace plyn Přípojky: voda kanalizace plyn elektro telefon zp. příjezd elektro telefon zp. příjezd Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: Stavebně technický stav stavby: Vytápění: širší centrum - sidlištní zástavba dobře udržovaná dálkové (zdroj mimo budovu) Počet podlaží celkem: 5 z toho podzemní: 0 z toho nadzemní: 5 Počet bytů/nebytů 18/0 Bytová jednotka Č.p./č.jedn. Podlaží Typ PP bytu Balkon Terasa Sklad Sklípek Garáž. stání Zahrada Celková plocha jednotky Podíl na společných částech domu a pozemku Obvyklá cena m 2 m 2 m 2 m 2 ks m m Kč/m 2 632/2 1 2+1 52,93 0,00 0,00 2,76 0,00 54,86 1 / 1 18 228 Kč/m 2 KUPNÍ CENA VYHODNOCENÍ KUPNÍ CENY 0 Kč Protože se nejedná o obchodní kontrakt (koupě či prodej) ve vztahu k posuzované nemovitosti, ale o vyhotovení odhadu pro potřebu exekučního řízení, není provedeno vyhodnocení kupní ceny. negativní vlivy okolní zástavby sociální riziko riziko přístupu a příjezdu RIZIKA věcná břemena předkupní právo ostatní omezení evidence v KN záplavová a zátopová oblast pojištění proti zaplavení ano / ne REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Obvyklá cena Reprodukční cena pro pojištění 1 030 000 Kč 0 Kč 0 Kč 1 000 000 Kč 0 Kč - 2 -
Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných nemovitostí REKAPITULACE OCENĚNÍ Ke stanovení obvyklé ceny oceňované nemovitosti bylo v tomto případě ocenění použito 2 základních metod zpracování odhadu, a to A) metody zjištění (věcné) ceny oceňovaného bytu č 632/2 a jeho příslušenství v domě čp. 632 postaveném na pozemku parc.č. st.687 s použitím základní jednotkové realizační ceny za 1 m2 obytné plochy, vypočtené s použitím platného oceňovacího předpisu (podle paragrafu 25 - byt ve vícebytovém domě - porovnávací způsob) a B) metody porovnávací tržní. A) Ocenění dle vyhlášky 986.830 Kč B) Tržní ocenění - porovnávací způsob 1.030.000 Kč Vzhledem ke skutečnostem uvedeným v ocenění a s přihlédnutím ke všem známým aspektům a na základě vlastních zkušeností a znalosti situace, stanovuji konečnou cenu nemovitosti - bytu 2+1, č. 632/2 v osobním vlastnictví a jeho příslušenství v domě čp. 632, postaveném na pozemku parc.č. st.687, v obci Benátky nad Jizerou, k.ú. Staré Benátky, okres Mladá Boleslav na: 1.000.000, - Kč (Zaokrouhleno na tisíce Kč) Slovy: jedenmilión korun českých Ve výše uvedené částce jsou zohledněny všechny aspekty, známé odhadci v dané době o předmětné nemovitosti a dle názoru odhadce ji lze považovat za cenu obvyklou. NÁLEZ Situace Přehled podkladů 1. Usnesení soudního exekutora Jany Tvrdkové o ustanovení odhadce pro ocenění předmětné nemovitosti ze dne 7.7.2010 2. Výpisy z KN, podle LV č.2569 a 2367 pro obec Benátky nad Jizerou, k.ú.staré Benátky, okr. Mladá Boleslav, vyhotovené KÚ pro Středočeský kraj, KP Mladá Boleslav ze dne 22.7.2010; 3. Kopie Katastrální mapy předmětného území v k.ú.staré Benátky ze dne 22.7.2010 ; 4. Ortofotomapa předmětné lokality v k.ú. Staré Benátky, zajištěná znalcem ke zpracování tohoto odhadu z internetového portálu www.mapy.cz; 5. Informace a údaje sdělené majitelkou nemovitosti při místním šetření a prohlídce nemovitostí dne 28.7.2010; 6. Informace a údaje zjištěné, resp. ověřené z internetových portálů www.csas.cz, www.sreality.cz, www.idnes.cz aj., použité k sumarizaci údajů a poznatků při aplikaci porovnávací metody ocenění; 7. Skutečnosti a výměry zjištěné odhadcem na místě samém; ke kontrolnímu zaměření bylo užito laserového dálkoměru a svinovacího metru (pásma); 8. Fotodokumentace předmětné nemovitosti, pořízená odhadcem na místě samém při místním šetření a prohlídce nemovitostí dne 28.7.2010; - 3 -
Poloha nemovitosti Město Benátky nad Jizerou, které má 7 000 obyvatel, leží u rychlostní komunikace mezi Prahou a Mladou Boleslaví v okrese Mladá Boleslav ve středočeském kraji. Vzniklo v místě prastarého osídlení při křižovatce obchodních stezek. Středověké město Nové Benátky bylo založeno v letech 1343 až 1346. Zámecký kostel se zaniklým klášterem pochází z roku 1349. V obci je i přes její velikost vybudována základní infrastruktura ve všech směrech - dopravní spojení, instituce (úřady, školy...), sportovní zařízení (velká řada všech možných sportovních klubů, zajímavostí je určitě golfový areál Resort Paradise), kulturní zařízení (kina, knihovna...), gastronomická zařízení, obchody i průmyslové objekty a velký počet podnikatelských subjektů - firem. Městem protéká řeka Jizera, dále se zde nachází historické památky, církevní stavby(kostely, děkanství) a jiné turistické zajímavosti. Obecně se dá řící, že na svoji velikost je obec velice dobře vybavena a všemi směry zajímavá. Budova, v níž je oceňovaný byt, se nachází na pokraji obce Benátky nad Jizerou v části obce Benátky nad Jizerou II (zvané Staré Benátky). Nachází se na ulici Platanová v zástavbě 6 stejných budov. Samotný byt se nachází zprava ve druhém vchodě tohoto objektu, vchod má čp.632. Celkově má tento panelový byt 4 vchody. V přímé blízkosti domu se nachází supermarket Billa,z druhé strany nekryté sportoviště, do deseti minut chůze se dále nachází autobusové nádraží, řeka Jizera, pošta, restaurace, poliklinika, hřbitov, mateřská i základní škola, policejní stanice a benzínová pumpa. Do centra je to chůzí cca 15 minut. Popis omezení rizik nemovitostí Sociální riziko Riziko nezjištěno Negativní vlivy v okolní Riziko nezjištěno zástavbě Záplavová oblast/zátopové Riziko nezjištěno území Riziko přístupu a příjezdu Riziko nezjištěno Věcná břemena Riziko nezjištěno Předkupní právo Riziko nezjištěno Ostatní omezení Exekuce. Na nemovitosti váznou zástavní práva a je nařízena exekuce! Tento posudek však odráží tržní cenu nemovitosti jako takové, tudíž k tomuto nebude při stanovení ceny přihlíženo. Evidence v KN Riziko nezjištěno Popis jednotlivých staveb Popis stavby a jednotky Bytová jednotka č.632/2 o vel. 2+1 se nachází ve 1.NP domu č.p.632 v obci Benátky nad Jizerou. Byt je situován na úrovni 1.NP, na kterou lze vystoupat po venkovním schodišti přes hlavní vchod. V domě není domovním výtah. V tomto vchodě se nachází celkem 18 bytů, kdy na 1.NP se nachází 2 byty (kromě nich jsou v 1.NP všechny společné místnosti včetně sklepních kójí) a na dalších patrech vždy po čtyřech bytech. Dům se čtyřmi vchody (č.p.631-634) je domem postaveným v roce 1973 tradiční montáží panelových domů, v tomto případě v zástavbě pěti podobných domů. Má 5 nadzemních podlaží a nemá žádné podzemní podlaží. Střecha domu je plochá s asfaltovou krytinou. U domu zatím nebylo provedeno zateplení domu ani nová fasáda (obojí je plánováno ještě v letošním roce), v roce 2003 byly vyměněny stoupačky za plastové, v roce 2008 byla opravená střecha a v letošním roce bylo zrekonstruováno venkovní schodiště a venkovní přístřešek. Byt (dům) je vytápěn dálkovým topením, teplárna se nachází v přímém sousedství s domem, dům není připojen na ZP, je připojen jinak na veškeré inž. sítě v místě. Bližší popis kcí domu a vybavení bytu č.632/2 jsou patrné z dále uvedeného - viz popis konstrukcí a vybavení před určením věcné hodnoty (nákladové ceny) bytu. Byty v domě jsou v osobním vlastnictví. Dům se čtyřmi vchody(čp.631-634) leží na pozemcích pč. st.686-689, který jsou taktéž ve stejném vlastnictví. K bytu tudíž náleží spoluvlastnický podíl na společných prostorech a pozemku ve výši 542/34003. Bytová jednotka č.632/2 je bytovou jednotkou o vel. 2+1. K oceňované bytové jednotce náleží jako její příslušenství jedna sklepní kóje, které se nachází mimo byt (zde ve společných prostorách v 1.NP). Podlahové plochy bytu jsou uvedeny v další části tohoto znaleckého odhadu a jsou uvedeny na základě vlastního změření znalcem. Byt má původní umakartové jádro, která bylo v roce 2003 obloženo dřevěnými a plastovými obklady, na podlahách je PVC, koberce a dlažba, výměna oken doposud neproběhla, dveře - 4 -
jsou dřevěné plné a prosklené v ocelových zárubních. Kuchyň je po rekonstrukci z roku 2003, v kuchyni je elektrický sporák. V roce 2002 byly vyměněny radiátory. Tato bytová jednotka je v současné době v osobním vlastnictví. Dispoziční řešení Popis tech. stavu stavby Jedná se o byt. jednotku o vel. 2+1 o velikosti cca 56 m 2 včetně sklepní kóje v 1.NP domu č.p.632. Byt obsahuje následující místnosti: předsíň z níž se vchází na chodbu a do dětského pokoje přímo proti vstupním dveřím, z chodby se pak vchází do záchodu, koupelny a obývací pokoj z něhož se vchází do kuchyně. Sklepní kóje, která se nachází ve společných prostorách domu v 1.NP nemá povahu samostatné místnosti. Dům č.p. 631-634 se nachází v technickém stavu, který odpovídá zjištěnému stáří cca 37 let. Je postaven tradiční formou panelového systému. Po celou dobu užívání domu byly průběžně prováděny pouze základní opravy a částečné rekonstrukce, z posledních stojí za zmínku oprava střechy, výměna stoupaček a rekonstrukce venkovního schodiště a přístřešku. Střecha domu je plochá s asfaltovou krytinou, klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu, objekt má bleskosvod. U domu zatím nebylo provedeno zateplení domu ani nová fasáda (obojí se chystá v letošním roce). Dům má břizolitovou původní omítku, taktéž původní dřevěná okna a vchodový portál z prosklené ocelové konstrukce. Byt (dům) je vytápěn dálkovým topením, dům není napojen na ZP ale jinak na veškeré inž. sítě v místě. Bližší popis konstrukcí domu a vybavení bytu č.632/2 jsou patrné z dále uvedeného - viz popis konstrukcí a vybavení před určením věcné hodnoty (nákladové ceny) bytu. Dům je v poměrně dobrém stavu odpovídajícím jeho věku ale během příštích let bude vyžadovat dílčí rekonstrukce. Konstrukce Popis 1. Základy včetně zemních prací betonové pasy izolované 2. Svislé konstrukce panelové betonové sendvičové 3. Stropy železobetonové panelové 4. Krov, střecha plochá 5. Krytiny střech asfaltové 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech 7. Úprava vnitřních povrchů dvouvrstvé vápenné omítky 8. Úprava vnějších povrchů břízolitové omítky 9. Vnitřní obklady keramické pouze v kuchyni - soc.zařízení obloženo plastem, dřevem a částečně keramikou 10. Schody betonové 11. Dveře dřevěné, hladké plné a prosklené 12. Vrata 13. Okna dřevěná zdvojená okna 14. Povrchy podlah PVC nebo koberec na panelu, dlažba 15. Vytápění dálkové, ústřední 16. Elektroinstalace světelná 17. Bleskosvod bleskosvod 18. Vnitřní vodovod rozvod teplé i studené vody 19. Vnitřní kanalizace plastové potrubí 20. Vnitřní plynovod chybí 21. Ohřev teplé vody centrální ohřev vody 22. Vybavení kuchyní běžný elektrický sporák 23. Vnitřní hygienické vybavení umyvadlo, vana, WC 24. Výtahy chybí 25. Ostatní běžné digestoře a odvětrání, vestavěná skříň 26. Instalační pref. jádra instalační šachty, koupelny, WC - 5 -
OCENĚNÍ Výpočet věcné hodnoty (bytová jednotka, nebytová jednotka) Výpočet podlahových ploch jednotky Název Typ výměry Podlahová plocha Koeficient Započítaná plocha předsíň byt 6,74 m 2 1,00 6,74 m 2 chodba byt 3,68 m 2 1,00 3,68 m 2 obývací pokoj byt 19,14 m 2 1,00 19,14 m 2 kuchyň byt 7,21 m 2 1,00 7,21 m 2 koupelna byt 2,71 m 2 1,00 2,71 m 2 záchod byt 0,92 m 2 1,00 0,92 m 2 dětský pokoj byt 12,53 m 2 1,00 12,53 m 2 sklep sklad (sklípek) 2,76 m 2 0,70 1,93 m 2 Celková podlahová plocha 55,69 m 2 54,86 m 2 Výpočet věcné hodnoty jednotky Současný stav Podlahová plocha [m 2 ] 54,86 Jednotková cena (JC) [Kč/m 2 ] 0 Reprodukční hodnota (RC) Kč 0 Rozestavěnost % 100,00 Stáří roků 37 Další životnost roků 43 Opotřebení % 46,25 Věcná hodnota (VH) Kč 0 Budoucí stav OCENĚNÍ Obvyklá cena Obvyklá cena je cena, kterou by bylo možno za konkrétní věc jako předmět prodeje a koupě v rozhodné době a místě dosáhnout. Úroveň obvyklých (obecných) cen je v podstatě odrazem zprůměrovaných dosažených cen za věci srovnatelného druhu, vlastnosti, stáří apod. Je třeba zdůraznit, že u nemovitostí, které jsou v dostatečném počtu v dané lokalitě obchodovány, je základní metodou cenové porovnání; je však třeba zohlednit i další podmínky, zejména potom vliv konkrétního místa a předpoklad situace a chování na trhu s nemovitostmi v budoucnosti. V tomto případě ocenění bylo použito několika základních metod zpracování odhadu, a to A) metody zjištění (věcné) ceny oceňovaného bytu č 632/2 a jeho příslušenství v domě čp. 632, postaveném na pozemku parc.č. st.687 s použitím základní jednotkové realizační ceny za 1 m2 obytné plochy, vypočtené s použitím platného oceňovacího předpisu (podle paragrafu 25 - byt ve vícebytovém domě - porovnávací způsob) a B) metody porovnávací tržní. Od stanovení výnosové hodnoty bylo upuštěno, protože zjištěné reálné hodnoty pronájmů bytů ve vícebytových domech v podobných sídelních útvarech bývají stále ještě nevypovídající a v převážné většině odrážejí sociální situaci nájemců. Nepostačují tak ani k prosté reprodukci majetku vlastníka a pronajímatele. A) Ocenění dle platného cenového předpisu 1) Byt ve vícebytovém domě - ocenění porovnávacím způsobem ( 25) a) Byt Základní cena za 1 m 2 podlahové plochy (ZC): 19 872,00 Kč Podlahová plocha: Podlahová plocha bytu: 2,75x2,45+1,45x2,54+4,49x2,79+3,19x6+2,54x2,84+1,63x1,66+0,82x1,12+2,3x1,2 = 55,69 m 2 Podlahová plocha teras a sklepů: 2,3x1,2 = 2,76 m 2-6 -
Podlahová plocha celkem: 55,69 + 2,76 x 0,10 = 55,97 m 2 Kategorie stáří: C - pro stavby stáří od 30 do 50 let včetně Koeficient s, kterým se násobí hodnota V10 pro výpočet indexu konstrukce a vybavení: 0,80 Výpočet indexu trhu: Znak číslo pásma Ti 1 II -0,05 Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi: poptávka nižší než nabídka 2 II 0,00 Vlastnictví nemovitostí: stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3 II 0,00 Vliv právních vztahů na prodejnost (např. prodej podílu, pronájem): bez vlivu Součet hodnot T1 až T3 : -0,050 Index trhu IT = 1-0,050 = 0,950 Výpočet indexu polohy: Znak číslo pásma Pi 1 I 0,00 Význam obce z hlediska zeměpisného, kulturního nebo hospodářského: bez většího významu 2 II 0,02 Úřady v obci: obecní úřad, popř. městský úřad se stavebním úřadem, banka nebo policie nebo pošta 3 II -0,01 Poloha nemovitosti v obci: okrajová území obce 4 III 0,00 Okolní zástavba a životní prostředí v okolí nemovitosti: převažující objekty pro bydlení 5 III 0,05 Obchod, služby, kultura v okolí nemovitosti: kompletní síť obchodů a služeb, pohostinské a kulturní zařízení 6 III 0,04 Školství a sport v okolí nemovitosti: základní škola a sportovní zařízení 7 III 0,05 Zdravotnické zařízení v okolí nemovitosti: dobrá dostupnost zdravotnické péče 8 IV 0,03 Veřejná doprava: zastávka hromadné dopravy do 500 m 9 II 0,00 Obyvatelstvo: bezproblémové okolí 10 II 0,00 Nezaměstnanost v obci a okolí: odpovídá průměru v kraji 11 III 0,00 Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti: bez vlivu 12 II 0,00 Vlivy neuvedené: bez dalších vlivů Součet hodnot P1 až P12 : 0,180 Index polohy IP = 1 + 0,180 = 1,180 Výpočet indexu konstrukce a vybavení: Znak číslo pásma Vi 1 II -0,05 Typ stavby: budova panelová, nezateplená 2 II 0,00 Společné části domu: kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, sklad 3 II 0,00 Příslušenství domu: bez dopadu na cenu bytu 4 II 0,00-7 -
Umístění bytu v domě: ostatní podlaží nevyjmenované 5 II 0,00 Orientace obytných místnosti ke světovým stranám: ostatní světové strany - částečný výhled 6 III 0,00 Základní příslušenství bytu: příslušenství úplné - standardní provedení 7 II -0,01 Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem: standardní vybavení - balkon nebo lodžie nebo komora nebo sklepní kóje 8 III 0,00 Vytápění bytu: dálkové, ústřední, etážové 9 III 0,00 Kriterium jinde neuvedené: bez vlivu na cenu 10 II 1,05 Stavebně-technický stav: byt v dobrém stavu s pravidelnou údržbou Součet hodnot V1 až V9: -0,060 Index konstrukce a vybavení IV = (1-0,060) x 1,050 x 0,80 = 0,790 Index cenového porovnání I = IT x IP x IV = 0,950 x 1,180 x 0,790 = 0,886 Základní cena upravená: ZCU = ZC x I = 19 872,00 Kč/m 2 x 0,886 = 17 606,59 Kč/m 2 Výpočet ceny: 17 606,59 Kč/m 2 x 55,97 m 2 = 985 440,84 Kč Cena zjištěná: 985 440,84 Kč 2) Stavební pozemky neuvedené v cenové mapě ( 28) b) Pozemek Základní cena je určena podle odstavce k). Počet obyvatel v místě: 7292 Základní cena: ZC = (35 + (7292-1000) x 0,007414) x 1,00 = 81,65 Kč/m 2 Stavba umístěná na pozemku: stavba koeficient Kp koeficient Ki Byt 0,4230 2,1620 Úpravy základní ceny podle přílohy číslo 21: Důvod úpravy ceny pozemku úprava % 2.11 Pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu + 10 Úpravy podle tabulky 1: nejsou Úpravy podle tabulky 2: přirážka 10% Úpravy podle tabulky 3: nejsou Parcela číslo: 686 Plocha: 266 m 2 Ocenění podle odstavce: 2) zastavěná plocha a nádvoří nebo pozemek k tomuto účelu již užívaný Základní cena upravená: 81,65 x (100 + 0)% x (100 + 10)% x 2,1620 x 0,4230 = 82,14 Kč/m 2 Cena za parcelu: 82,14 Kč/m 2 x 266 m 2 = 21 849,24 Kč Parcela číslo: 687 Plocha: 268 m 2 Ocenění podle odstavce: 2) zastavěná plocha a nádvoří nebo pozemek k tomuto účelu již užívaný - 8 -
Základní cena upravená: 81,65 x (100 + 0)% x (100 + 10)% x 2,1620 x 0,4230 = 82,14 Kč/m 2 Cena za parcelu: 82,14 Kč/m 2 x 268 m 2 = 22 013,52 Kč Parcela číslo: 688 Plocha: 268 m 2 Ocenění podle odstavce: 2) zastavěná plocha a nádvoří nebo pozemek k tomuto účelu již užívaný Základní cena upravená: 81,65 x (100 + 0)% x (100 + 10)% x 2,1620 x 0,4230 = 82,14 Kč/m 2 Cena za parcelu: 82,14 Kč/m 2 x 268 m 2 = 22 013,52 Kč Parcela číslo: 689 Plocha: 261 m 2 Ocenění podle odstavce: 2) zastavěná plocha a nádvoří nebo pozemek k tomuto účelu již užívaný Základní cena upravená: 81,65 x (100 + 0)% x (100 + 10)% x 2,1620 x 0,4230 = 82,14 Kč/m 2 Cena za parcelu: 82,14 Kč/m 2 x 261 m 2 = 21 438,54 Kč Cena zjištěná: 87 314,82 Kč Rekapitulace zjištěných cen 1) Byt ve vícebytovém domě - ocenění porovnávacím způsobem ( 25) a) Byt 985 440,84 Kč Mezisoučet pro 25: 985 440,84 Kč 2) Stavební pozemky neuvedené v cenové mapě ( 28) a) Pozemek: 87 314,82 Kč - podíl 542/34003 1 391,78 Kč Mezisoučet pro 28: 1 391,78 Kč A) Cena nemovitosti celkem: 986 830,00 Kč (Zaokrouhleno na desítky Kč) Slovy: Devětsetosmdesátšesttisícosmsettřicet korun českých B) Ocenění tržním způsobem - porovnávací metoda Pro potřebu porovnávací metody ocenění bylo třeba získat informace z dostatečně velkého souboru prodávaných nemovitostí přibližně stejného druhu a známé výměry. Pro tento účel byly užity zejména údaje z nabídkové databáze obdobných nemovitostí, kterou na serveru www.csas.cz naplňují nabídky RK v místě působících, dále potom údaje z vlastní databáze odhadce, vytvořené na základě realizovaných prodejů v minulosti (se známou tržní, resp.nabízenou cenou), v neposlední řadě také ve spolupráci s kolegy odhadci (znalci). Nabídky realitních kanceláří, které působí v daném regionu a které byly uveřejněny na internetových serverech (sdružených pod www.csas.cz), byly ověřeny a verifikovány, v nabízených cenách však byla provedena dílčí úprava. S ohledem na účel ocenění byl shledán počet srovnávacích nemovitostí (5) jako postačující (vzhledem k podobnosti). V konkrétním případě je zřejmé, že porovnávaná nemovitost vykazuje takové vlastnosti, technický stav a vybavenost podobné se srovnávacími byty, že porovnávací metodou zjištěná obvyklá cena je na trhu s nemovitostmi v daném regionu s největší pravděpodobností u tohoto bytu dosažitelná. Tato cena je v relaci s obdobnými byty v přibližně stejným konstrukčním systémem provedených domech. Též s ohledem na lokalizaci domu (dosažitelnost občanské vybavenosti, vhodnost lokality pro bydlení apod.) byla tato cena shledána jako přiměřená a odpovídající zjištěnému stavu a postavení podobných bytů na trhu s realitami v daném místě. Při použití porovnávací metody (zejména s ohledem na úroveň podkladů v realitní inzerci) nelze však bez alespoň - 9 -
povšechné prohlídky srovnávacích nemovitostí (příp. znalosti místní situace) tuto úvahu o výši obvyklé ceny precizovat, přesto je (též s přihlédnutím k nákladové ceně bytu) porovnávací hodnotou určená obvyklá cena uvažována jako cena výsledná. Úvaha o výši obvyklé ceny tedy vycházela z poznatků výše uvedených; když určitou vypovídací hodnotu o obvyklé ceně bytu č.632/2 má rovněž jeho poloha a situování na místě s průměrnou dostupností a dosažitelnosti širšího spektra občanské vybavenosti i centra města. Výpočet tržní ceny - porovnávací metoda Benátky nad Jizerou Byt 2 + 1 v 1.NP panelového domu Panelová 54,86 1.NP 2+1 Srovnávané jednotky Lokalita / Popis Oceňovaná jednotka - 10 - Zdůvodnění koeficientu K c Typ stavby Užitná plocha Podlaží Dispozice Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena m 2 Kč Kč/m 2 K C Kč/m 2 1. Srovnávaný objekt: Panelová 73,00 5.NP 3+1 1 480 000 20 274 0,830 16 27 Benátky nad Jizerou (7157 obyvatel), okr. Mladá Boleslav Byt 3+1 OV s lodžií v 1.NP panelového domu. V 2009 provedena rekonstrukce kuchyně, koupelny a toalety. Panel. dům zateplen. Byt je ve velmi pěkném a udržovaném stavu. K bytu náleží na chodbě spižírna a sklepní koje. Parkování před domem. Dopravní dostupnost R10 cca 20 min. Praha a 15 min. Mladá Boleslav + výborné autobusové spojení. Nabídka RK - Century 21 Garant - Benátky nad Jizerou, nabízená cena 1.480 tisíc Kč, publikováno na serveru www.sreality.cz Redukce pramene ceny - Odhad oproštění ceny od provize kanceláře a ostatních poplatků; Velikosti objektu - Větší byt, podobného vybavení - velikost zohledněna v přepočtu na m2 podlahové plochy, navíc balkón; Lokalita, prostředí - Totožná lokalita - Benátky nad Jizerou; Provedení a vybavení - Byt je podstatně lépe vybaven; Celkový stav, stáří, technický stav - Dům i byt novější v lepším technickém stavu-po rekonstrukci; Druh budovy - Panelová budova; Druh vlastnictví - Osobní vlastnitctví; 2. Srovnávaný objekt: Panelová 73,00 1.NP 3+1 1 590 000 21 781 0,870 16 49 Benátky nad Jizerou (7157 obyvatel), okr. Mladá Boleslav Prostorný, dispozičně dobře řešený byt 3+1/L s velmi nízkými náklady v OV o CP 75m2 v 1.p. panel.domu v Benátkách n.j. Dispozice:3x pokoje a kuchyň s jídelnou, velká předsíň, komora, lodžie 6m2, sklep 2m2. Nová kuchyň a PVC na podlahách.byt j ihned k dispozici ve velmi dobrém čistém původním stavu. Veškerá občanská vyb.do 10.min. Velmi dobrá dostupnost Prahy a Mladé Boleslavi. Nabídka RK - M&M Reality holding a.s. - Praha, nabízená cena 1.590 tisíc Kč, publikováno na serveru www.sreality.cz Redukce pramene ceny - Odhad oproštění ceny od provize kanceláře a ostatních poplatků; Velikosti objektu - Větší byt, podobného vybavení - velikost zohledněna v přepočtu na m2 podlahové plochy; Lokalita, prostředí - Totožná lokalita - Benátky nad Jizerou; Provedení a vybavení - Byt je o něco lépe vybaven; Celkový stav, stáří, technický stav - Dům i byt novější v lepším technickém stavu; Druh budovy - Panelová budova; Druh vlastnictví - Osobní vlastnitctví; 3. Srovnávaný objekt: Panelová 74,00 3.NP 3+1 1 700 000 22 973 0,830 16 68 Benátky nad Jizerou (7157 obyvatel), okr. Mladá Boleslav Byt 3+1 o rozloze 74 m2 v Benátkách nad Jizerou. Byt se nachází v panelovém domě po rekonstrukci ve 3.patře bez výtahu. Dispozice bytu - vstupní chodba, obývací pokoj s kychyńským koutem, 2 pokoj, koupelna - rohová vana, plastové okna, plovoucí podlahy, moderní kuchyńská linka. Veškerá občanská vybavenost je v blízkosti, školka, škola, dětské hřiště atd. Nabídka RK - Realitní centrum ROLYS - Lysá nad Labem, nabízená cena 1.700 tisíc Kč, publikováno na serveru www.sreality.cz Redukce pramene ceny - Odhad oproštění ceny od provize kanceláře a ostatních poplatků; Velikosti objektu - Větší byt, podobného vybavení - velikost zohledněna v přepočtu na m2 podlahové plochy; Lokalita, prostředí - Totožná lokalita - Benátky nad Jizerou; Provedení a vybavení - Byt je podstatbě lépe vybaven; Celkový stav, stáří, technický stav - Dům i byt novější v lepším technickém stavu - po rekonstrukci; Druh budovy - Panelová budova; Druh vlastnictví - Osobní vlastnitctví;
4. Srovnávaný objekt: Panelová 80,00 2.NP 3+1 1 750 000 21 875 0,920 20 125 Benátky nad Jizerou (7157 obyvatel), okr. Mladá Boleslav Byt v OV 3+1 s lodžií a komorou o výměře 80m2. 1.patro v centru Benátek nad Jizerou. Byt je velice udržovaný a ihned k nastěhování. Umakartové jádro je původní z důvodů možné rekonstrukce a změny dispozice novým majitelem. Byt částečně zrekonstruován, nová kuchyňská linka, toaleta, podlahy kvalitní PVC a malby. Dům je nově zrekonstruován, zateplen plastová okna ve společných prostorách, nové výtahy, rekonstruovány společné prostory. K NastěhováníÍ Ihned. Na střeše jsou vysílače, kde 1/2 nájmu jde do fondu oprav a druhá se rozděluje mezi majitele bytů. Je to cca 5000,- /rok. Bohaté společenství vlastníků je znát na celém domě. Všechny služby a občanská vybavenost do 200 m od domu. Výborná dopravní dostupnost Praha, MB díky R 10. Nabídka RK - HBC REALITY - Praha, nabízená cena 1.750 tisíc Kč, publikováno na serveru www.sreality.cz Redukce pramene ceny - Odhad oproštění ceny od provize kanceláře a ostatních poplatků; Velikosti objektu - Větší byt, podobného vybavení - velikost zohledněna v přepočtu na m2 podlahové plochy; Lokalita, prostředí - Totožná lokalita - Benátky nad Jizerou; Provedení a vybavení - Byt je nevybaven, má taktéž umakartové jádro; Celkový stav, stáří, technický stav - Dům i byt v oněco lepším stavu; Druh budovy - Panelová budova; Druh vlastnictví - Osobní vlastnitctví; Stanovení ceny: Průměrná cena 18 742 Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovitosti 54,86 m 2 Porovnávací hodnota 1 028 204 Kč Bylo tedy syntézou výše uvedených údajů, provedených propočtů a zjištění na místě samém určeno, že současná obecná (obvyklá) cena bytu č.632/2 o vel. 2+1 ve vícebytovém panelovém domě č.p.632 v Benátkách nad Jizerou, post. na pozemku parc.č. st. 687 v obci Benátky nad Jizerou, k.ú. Staré Benátky, okres Mladá Boleslav, může dosáhnout B) Cena nemovitosti celkem: 1.030.000,00 Kč (Zaokrouhleno na desítky Kč) slovy: jedenmilióntřicettisíckorun českých (Kč) - 11 -
Seznam příloh: počet stran A4 v příloze: Usnesení soudního exekutora Jany Tvrdkové o ustanovení odhadce pro ocenění předmětné nemovitosti ze dne 7.7.2010 2 Výpisy z KN, podle LV č.2569 a 2367 pro obec Benátky nad Jizerou, k.ú.staré Benátky, okr. Mladá Boleslav, vyhotovené KÚ pro Středočeský kraj, KP Mladá Boleslav ze dne 22.7.2010 3 Kopie Katastrální mapy předmětného území v k.ú.staré Benátky ze dne 22.7.2010 s vyznačením předmětné nemovitosti 1 Ortofotomapa předmětné lokality v k.ú. Staré Benátky s vyznačením polohy domu č.p. 632 1 Fotodokumentace bytu č.632/2, jeho interiéru a příslušenství a domu č.p.632 ze dne 28.7.2010 3 Koncesní listina: Byla vydána Městským úřadem v Moravských Budějovicích - odbor obecní živnostenský úřad, pod č.j.: ZO/U1079/2006/Hr a ev.č. 371004-4217 K o n c e s n í l i s t i n a vydaná fyzické osobě Ing. Petr Křivánek, r.č. 770502/1456; IČO 696 74 582 bydliště: Komenského 716, 675 31, JEMNICE pro předmět podnikání: Oceňování majetku pro věci nemovité Koncesní listina byla vydána Městským úřadem v Moravských Budějovicích dne 26.6.206 na dobu neurčitou, s datem 26.6.2006, jako dnem vzniku práva provozovat živnost. Znalecká doložka Znalecká doložka ============== Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně, ze dne 23.10.2009, pod č.j. Spr. 913/2009 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací pro odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod poř. č. 5-5/2010 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle přiložené likvidace. V Praze dne 18.7.2010. Ing. Petr Křivánek Komenského 716 JEMNICE 675 31-12 -
Usnesení soudního exekutora Jany Tvrdkové o ustanovení odhadce pro ocenění předmětné nemovitosti ze dne 7.7.2010-13 -
- 14 -
Výpisy z KN, podle LV č.2569 a 2367 pro obec Benátky nad Jizerou, k.ú.staré Benátky, okr. Mladá Boleslav, vyhotovené KÚ pro Středočeský kraj, KP Mladá Boleslav ze dne 22.7.2010-15 -
- 16 -
- 17 -
Kopie Katastrální mapy předmětného území v k.ú.staré Benátky ze dne 22.7.2010 s vyznačením předmětné nemovitosti - 18 -
- 19 -
Fotodokumentace bytu č.632/2, jeho interiéru a příslušenství a domu č.p.632 ze dne 28.7.2010 Přední pohled Zadní pohled Vchod do domu Přístupová cesta k domu Kuchyň Obývací pokoj - 20 -
Koupelna Chodba Záchod Předsíň - 21 -
Dětský pokoj Vchod do bytu z chodby Domovní schodiště Sklepy - 22 -