ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 17/2015 NEMOVITÁ stavební p.č.47 včetně čp. 42 bydlení a p.č.st.81 společný dvůr v VĚC: katastrálním území Toušice, obec Toušice, pozemky st.47 vč. čp.42 a p.č.st.81 Katastrální údaje : Kraj Středočeský, okres Kolín, obec Toušice, k.ú. Toušice Adresa nemovité Toušice čp.42, 281 63 Toušice věci: Vlastník stavby: Digital Data Works-DDW, s.r.o., Ukrajinská 1488/10, Vršovice, 10100 Praha 10, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: Digital Data Works-DDW, s.r.o., Ukrajinská 1488/10, Vršovice, 10100 Praha 10, vlastnictví: výhradní OBJEDNATEL : Adresa objednatele: Exekutorský úřad Nymburk, IČ 62885995, soudní exekutor 070 EX 6010/13 Mgr. Tomáš Pospíchal 28. října 1474/20, 288 02 Nymburk ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: René Tomeš Sportovní 409/31, 50009 Hradec Králové IČ: 72884452 telefon: 603203065 e-mail: tomes@reality-hk.cz DIČ: CZ56080612176 Exekuční řízení - Stanovení ceny obvyklé ceny nemovitých věcí včetně součástí a příslušenství pro potřeby Exekutorského úřadu Nymburk pro účel prodeje nemovitosti v dražbě OBVYKLÁ CENA 330 000Kč Datum místního šetření: 26.11.2014 Stav ke dni : 29.10.2014 Počet stran: 12 stran Počet příloh: 8 Počet vyhotovení: 2 Hradci Králové, dne 23.1.2015 René Tomeš
NÁLEZ Znalecký úkol zjištění ceny obvyklé nemovitých věcí : stp.č.47 včetně součástí objektu bydlení čp. 42 a p.č.st.81 společný dvůr v katastrálním území Toušice, obec Toušice, okres Kolín, dále ocenění práv a závad spojených s výše uvedenou nemovitou věcí. Přehled podkladů vlastní zjištění na místě samém dne 26.11.2014 výpis z LV č. 129 snímek katastrální mapy z www.cuzk.cz údaje sdělené objednavatelem Usnesení zn. 070 EX6010/13-12 ze dne 29.10.2014 internetové stránky http://mestaobce.cz www.mapy.cz nabídka www.sreality.cz zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. 303/2013 Sb. vyhláška MF ČR č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. ve znění vyhl.č.199/2014s. fotodokumentace pořízená na místě samém Jiří Kokoška a kol.: Oceňování nemovitostí díl II Oceňování cenou obvyklou, nakladatelství ARCH Zbyněk Zazvonil: Oceňování nemovitostí na tržních principech Prohlídka nemovité věci prohlídka nemovité věci byla provedena 26.listopadu 2014 za přítomnosti znalce na místě samém od 10h, objekt zpřístupnil pan Andrej. Vycházím z údajů zjištěných na místě samém a z vlastního zaměření. Nemovitá věc byla zpřístupněna. Dům není trvale užíván, žádná listina o nájmu nebyla předložena. Místopis Toušice jsou obec v okrese Kolín asi 16 km západně od Kolína, člen Svazku obcí mikroregionu Kouřimsko. Pozemní komunikace Do obce vedou silnice III. třídy. Ve vzdálenosti 2 km vede silnice II/334 Sadská - Kouřim - Sázava, ve vzdálenosti 3 km vede silnice I/2 Praha - Kutná Hora - Pardubice. Železnice Obec Toušice leží na železniční trati 013 Bošice - Bečváry, Autobusová doprava V obci jsou zastávky příměstské autobusové linky Kolín-Dolní Chvátliny-Zásmuky-Skvrňov Toušice obec s minimální občanskou vybaveností. Část obce vhodná pro bydlení, okrajová část. Rovinaté pozemky ve venkovské zástavbě v části obce Toušice. V obci je rovod vody a tlakové kanalizace. Přístup z veřejné cesty. V místě pouze veřejný elektro rozvod vrchní vedení a tlaková kanalizační síť. Počet obyvatel :337-2 -
Ve správním obvodu obce s rozšířenou působností Kolín cca 20km Ve správním obvodu obce s pověřeným obecním úřadem Kouřim cca 4km Okolí: Přípojky: SOUČASNÝ STAV venkovská zástavba Pouze elektro - odpojeno Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Poloha v obci: okrajová část Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Celkový popis Rovinaté pozemky posemek st. 47 zastavěn objektem pro bydlení s doprovodnými stavbami. Samostatně stojící rodinný dům - původní malé hospodářské stavení staré min 120 let je bez jakéhokoliv vybavení, obytná část obsahuje: INP - vstupní chodba, pokoj, kuchyň, jídelna, komora podkroví - volný půdní prostor. chlév - stavebně navazující - stejného provedení a stáří jako obytná část dispozice - sklady bez vybavení sklad na dvoře - dvoupodlažní stavba - dispozice -INP sklady, IINP místnost - samostatný přístup po dřevěném schodišti, které je ve špatném stavu, stavba stará odhadem 40 let, neodborně provedena. objekt odpojen od el energie, napojení na jiné sítě nebylo zjištěno. Součástí obvyklé ceny je objekt bydlení čp. 42 vedlejší stavba chléva stavebně navazující na obytnou část stavba skladu - navazující na stavbu chléva do tvaru písmene L, stavba o 2 nadzemních podlažích s využitím - INP - skladové prostory, IINP - místnost s krbem a terasou, IINP přístupné z venkovního schodiště. otevřený sklad v přední části pozemku u plotu - havarijní stav venkovní úpravy oplocení, plotová vrata a vrátka, zpevněné plochy, schody porosty pozemky stp.č.47 a stp.č.81 pozemky zanedbané. Silné stránky Stejný vlastník pozemku i stavby Klidná část Slabé stránky vlastník se nachází v exekučním řízení stavebně technický stav staveb malá celková výměra pozemku zanedbaný stav - 3 -
Obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení tržní nebo obvyklé ceny ( hodnoty) nemovitých věcí Toto ocenění bylo vypracované v souladu s těmito obecnými předpoklady a omezujícími podmínkami:nebylo provedeno žádné šetření a nebyla převzata žádná odpovědnost za právní popis nebo právní náležitosti, včetně právních podkladů vlastnického práva k datu ocenění. Předpokládá se, že vlastnické právo k majetku je správné a tudíž prodejné a je bez závad. Zástavní práva nejsou posuzována. Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný soulad se všemi právními normami a předpisy. Znalec prohlašuje, že nemá žádný majetkový prospěch nebo jakýkoliv zájem související s předmětem ocenění. Nejsou žádné důvody, které by mohly zpochybnit nezávislost zhotovitele. Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Mimořádnou cenou se rozumí cena, do jejíž výše se promítly mimořádné okolnosti trhu, osobní poměry prodávajícího nebo kupujícího nebo vliv zvláštní obliby. Cena určená podle zákona jinak než obvyklá cena nebo mimořádná cena, je cena zjištěná. Tržní hodnota Odhadnutá částka, za kterou by se nemovitý majetek směňoval k datu oceňování mezi potenciálním prodávajícím a kupujícím při zájmu nemovitou věc prodat a druhou stranou koupit. Tržní hodnotu nemovité věci ovlivňuje mnoho vlivů. Mezi nejdůležitější patří vlivy fyzikální, kde se jedná o rozsah nemovité věci, její velikost, polohu, životní prostředí kolem ní, dopravu, sousedy, stáří nemovité věci a řadu dalších faktorů. Dále jsou to vlivy ekonomické, u kterých se sleduje zaměstnanost v dané lokalitě, životní úroveň, hospodářský rozvoj, inflace nebo úroková míra. Vlivy politicko-správní zahrnují daňovou politiku, územní plánování či veřejné zájmy a vlivy sociálnědemografické naopak politiku sociální, vzdělání, vývoj populace a velikost rodin, životní styl a standard bydlení. Mimo tyto vlivy mají na hodnotu nemovité věci vliv i situace v dané části trhu, stabilita či rozkolísanost trhu, stav nabídky, poptávky a konkurence u daného typu nemovité věci, nové trendy a další. Obvyklá cena se vytvoří při konkrétní koupi či prodeji nemovité věci, není možno ji určit přesně. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí - 4 -
Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Exekuce Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Zahájení exekuce - Digital Data Works-DDW, s.r.o. Zástavní právo exekutorské Ostatní rizika: nejsou Komentář: nebyla předložena ani zaslána žádná nájemní smlouva ZPŮSOBY OCENĚNÍ 1. POROVNÁVACÍ způsob stanovení ceny obvyklé (porovnávací způsob vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji; je jím též ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci) 2. NÁKLADOVÝ způsob ocenění nákladový způsob, který vychází z nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění FOTODOKUMENTACE: Příjezdová komunikace Pohled na dvůr vpravo obytná část a chlév, v čele sklad s nástavbou pokoje - 5 -
pokoj kamna pooj Schodiště venkovní Dvorní část Pozemek st.81 OCENĚNÍ Obvyklou cenu stavebních pozemků pro k.ú. Toušice: 250Kč/1m2 obec nemá zpracovanou cenovou mapu stavebních pozemků, v místě veřejná elektro a tlaková kanalizační síť věcná hodnota za pomocí cenového předpisu - 6 -
(vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb). 1) rodinný dům čp 42 stavba byla v minulosti opravována v nepravidelných cyklech, stavebně technický stav objektu hodnotím jako špatný, stavba je před celkovou modernizací a rekonstrukcí, vybavení neodpovídá současnému standardu. Objekt nelze užívat bez závad. Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: 13, typ A Svislá nosná konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Střecha: se šikmou nebo strmou střechou Počet nadzemních podlaží: s jedním nadzemním podlažím Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 111 Výpočet jednotlivých ploch pokoj 20 kuchyň 9,5 jídelna 5 komora 2,75 chodba 5 celkem 42,25m2 INP 6,5*10,1 = 65,65 Název Obestavěný prostor čp 42 252,75 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení Konstrukce Provedení Hodnocení Část standardu [%] 1. Základy kamenné P 100 2. Zdivo smíšené P 100 3. Stropy kleunté a dřevěné s viditelnými trámy P 100 4. Střecha sedlový S 100 5. Krytina tašková S 100 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech S 50 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech S 50 7. Vnitřní omítky C 100 8. Fasádní omítky vápenné S 100 9. Vnější obklady C 100 10. Vnitřní obklady C 100 11. Schody C 100 12. Dveře hladké plné dveře nebo prosklené S 100 13. Okna dřevěná, zdvojená a dvojitá S 100 14. Podlahy obytných místností koberce S 100 15. Podlahy ostatních místností dlažba, PVC S 100 16. Vytápění kamna na tuhá paliva P 100-7 -
17. Elektroinstalace světelná nefunkční P 100 18. Bleskosvod C 100 19. Rozvod vody C 100 20. Zdroj teplé vody C 100 21. Instalace plynu C 100 22. Kanalizace C 100 23. Vybavení kuchyně C 100 24. Vnitřní vybavení C 100 25. Záchod suchý mimo objekt C 100 26. Ostatní C 100 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 11) [Kč/m 3 ]: = 2 290,- Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,4752 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 0,8000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,1150 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 1 841,25 Plná cena: 252,75 m 3 * 1 841,25 Kč/m 3 = 465 375,94 Kč Určení opotřebení odborným odhadem Stáří objektu: 120 roků Opotřebení: 75,000 % - 349 031,96 Kč Rodinný dům čp 42 - zjištěná cena = 116 343,99 Kč 2) chlév navazující na obytnou část, původní objekt Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba 16: typ A Svislá nosná konstrukce: zděná tl. nad 15 cm Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Krov: umožňující zřízení podkroví Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 1274 chlév NP 62,56 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 62,56 m 3 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 14): [Kč/m 3 ] = 1 250,- Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,8795 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 0,8000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,0670 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 1 817,93 Plná cena: 62,56 m 3 * 1 817,93 Kč/m 3 = 113 729,70 Kč Určení opotřebení odborným odhadem - 8 -
Stáří objektu: 120 roků Opotřebení: 85,000 % - 96 670,24 Kč Chlév - zjištěná cena = 17 059,45 Kč 3) sklad sklad postavený odhadem v r 1980, neudržovaný stav, objekt nebyl zpřístupněn, jde o stavbu bez vybavení dispozice: INP skladové prostory IINP - komora, pokoj, terasa samostatný vstup do IINP ze dvora po dřevěném schodišti. Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba 16: typ B Svislá nosná konstrukce: zděná tl. nad 15 cm Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Krov: neumožňující zřízení podkroví Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 1274 Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] (6*7+2,5*4,5)*4,7 = 250,28 m 3 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 14): [Kč/m 3 ] = 1 250,- Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 1,0000 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 0,8000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,0670 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 2 067,- Plná cena: 250,28 m 3 * 2 067,- Kč/m 3 = 517 328,76 Kč Určení opotřebení odborným odhadem Stáří objektu: 34 roků Opotřebení: 80,000 % - 413 863,01 Kč Sklad - zjištěná cena = 103 465,75 Kč Ocenění pozemků rovinaté pozemky malé rozlohy jsou přístupné z veřejné cesty, jsou v těsném sousedství zátopového území. Cesta částečně zpevněná, neudržovaná, v místě tlaková kanalizace a vrchní vedení elektro. Parcelní Výměra Jedn. cena Cena Název číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] zastavěná plocha a nádvoří 47 239,00 250,00 59 750,- - 9 -
zastavěná plocha a nádvoří 81 157,00 250,00 39 250,- celkem 99 000,- Pozemky - zjištěná cena = 99 000,- Kč Ocenění staveb 1) rodinný dům čp 42 116 344,- Kč 2) chlév 17 059,50 Kč 3) sklad 103 465,80 Kč Ocenění staveb celkem 236 869,30 Kč Ocenění pozemků pozemky Celkem 99 000,- Kč 335 869,30 Kč Ocenění majetku věcnou hodnotou celkem 335 870Kč Porovnávací ocenění ocenění přímým porovnáním: stp.č.47 včetně čp. 42 a p.č.st.81 Toušice Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha: 42,00 m 2 Obestavěný prostor: 565,59 m 3 Zastavěná plocha: 65,65 m 2 Plocha pozemku: 396,00 m 2 V obci je nabízen porovnatelný objekt: RD Prodej rodinného domu určeného k rekonstrukci o ploše 139 m2 v obci Toušice. Dispozice: dvě místnosti včetně kuchyně a další místnost se zvláštním vchodem. Zavedená elektřina. Na pozemku o CP 433 m2 je garáž, studna a tlaková kanalizace. Veškerá občanská vybavenost je v Kouřimi 6 km od Toušic. Srovnatelné nemovité věci Název: RD Lokalita: Toušice Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,15 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,90 Výměra pozemku Celková cena Celkový koef. K C Upravená j. cena Kč 433 m 2 350 000 Kč 0,93 326 025-10 -
Výpočet porovnávací hodnoty na základě přímého porovnání Minimální jednotková porovnávací cena Průměrná jednotková porovnávací cena Maximální jednotková porovnávací cena Stanovená jednotková cena oceňované nemovité věci Výsledná porovnávací hodnota 326 025 Kč/ks 326 025 Kč/ks 326 025 Kč/ks 326 025 Kč/ks 326 025 Kč REKAPITULACE OCENĚNÍ Ocenění nákladovou metodou Porovnávací ocenění stp.č.47 včetně čp. 42 a p.č.st.81 Porovnávací hodnota Věcná hodnota 335 870 Kč 326 025 Kč Současný stav 326 025 Kč, zaokrouhleno 330 000Kč 335 870 Kč Komentář ke stanovení obvyklé ceny Obvyklá cena 330 000 Kč slovy: Třistatřicettisíc Kč Faktory ovlivňující Cenu obvyklou nemovité věci: Využití nemovité věci bydlení Stavebně technický stav budova jako celek odpovídá stáří (120let) minimální údržby Vybavení- bez vybavení Objekt je odpojen od elektro sítě Pozemky v těsné blízkosti záplavového území v obci V místě zjištěny inženýrské sítě pouze elektro a tlaková kanalizace Vlastnictví pozemků pod stavbou s malým dvorkem Poloha vhodná část pro bydlení Doprava linková autobusová doprava a železniční doprava Vybavenost obce minimální Nabídka v lokalitě mírně převyšuje nabídku stagnace na trhu s nemovitostmi ekonomická krize v ČR vlastník se nachází v exekučním řízení Je nutné vzít v úvahu, že nabyvatel má s nabytím nemovité věci další výdaje spojené s úhradou daně z nabytí nemovité věci, tato činí 4% z vydražené ceny. Po zvážení všech výše uvedených faktorů ovlivňujících cenu, vyhodnocení všech informací získaných na trhu s nemovitostmi uvádím následující : Práva a závady spojené s nemovitostí žádné závady ani práva spojené s nemovitostmi nebyly zjištěny ani povinným sděleny, cena je 0,-Kč - 11 -
vyjma práv uvedených na listu vlastnictví č.129 oddíl C Cena movitých věcí, které tvoří příslušenství Žádné movité věci, jež jsou součástí nemovitostí, vyjma těch, které jsou zahrnuty v ceně obvyklé nemovitosti, nebyly zjištěny, cena je 0,- Kč Závěr Obvyklá cena nemovitých věcí a jejich příslušenství včetně práv a závad spojených s nemovitými věcmi, a to: stavební p.č.47 včetně součástí domu čp. 42 Toušice a stavební p.č.81 včetně součástí a příslušenství na pozemcích se nacházejících, vše v katastrálním území Toušice, obec Toušice, okres Kolín, k 29.10.2014 330 000Kč, slovy: Třistatřicettisíc Kč. Ocenění je provedeno objektivně nestranně a s nejlepším vědomím a svědomím vlastním návrhem tržní hodnoty za pomoci porovnání. Hradci Králové 23.1.2015 René Tomeš Sportovní 409/31 50009 Hradec Králové telefon: 603203065 e-mail: tomes@reality-hk.cz Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 3.9.1987 pod č.j.spr. 690/84 pro základní obor ekonomika pro odvětví ceny a odhady se zvl. specializací na odhady nemovitostí a pro obor stavebnictví pro odvětví stavby obytné. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 17/2015 znaleckého deníku. SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 129 ze dne 29.10.2014 2 Snímek katastrální mapy z www.cuzk.cz z 25.1.2015 2 Mapa oblasti z www.mapy.cz z 25.1.2015 3 nabídka domu z www.sreality.cz z 25.1.2015 1-12 -