ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 8408/2018

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 8408/2018 NEMOVITÁ VĚC: stp.č.158 včetně stavby čp.142 bydlení a pozemků p.č.155/1 a 369/1 a pozemků dle PK p.č.165/11 díl "1" a 370/1 v katastrálním území a obci Kostelní Lhota, stp.č.158 včetně stavby čp.142 bydlení a pozemků p.č.155/1 a 369/1 a pozemků dle PK p.č.165/11 díl "1" a 370/1 Katastrální údaje : Kraj Středočeský, okres Nymburk, obec Kostelní Lhota, k.ú. Kostelní Lhota Adresa nemovité věci: Kostelní Lhota 142, Kostelní Lhota OBJEDNAVATEL: Adresa objednavatele: ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Exekutorský úřad Nymburk, IČ , soudní exekutor Mgr. Tomáš Pospíchal 28. října 1474/20, Nymburk René Tomeš Sportovní 409/31, Hradec Králové IČ: telefon: tomes@reality-hk.cz DIČ: CZ fax: Stanovení ceny obvyklé ceny nemovitých věcí včetně součástí a příslušenství pro potřeby Exekutorského úřadu Nymburk pro účel prodeje nemovitosti v dražbě ve věci 070EX 156/18 (ocenění stávajícího stavu) TRŽNÍ HODNOTA Celkem: Kč Stav ke dni : Datum místního šetření: Za přítomnosti: znalce, vlastník, ač řádně obeslán, se nedostavil Počet stran: 12 stran Počet příloh: 13 Počet vyhotovení: 2 Hradci Králové, dne René Tomeš

2 NÁLEZ Znalecký úkol zjištění tržní hodnoty nemovitých věcí stp.č.158 včetně stavby čp.142 bydlení a pozemků p.č.155/1 lesní pozemek a p.č.369/1 trvalý travní porost a pozemky dle PK p.č.165/11 díl 1 a p.č.370/1, vše v katastrálním území a obci Kostelní Lhota, vše včetně součástí a příslušenství, dále ocenění práv a závad spojených s výše uvedenou nemovitou věcí. Základní pojmy a metody ocenění PROHLÁŠENÍ ZNALCE Znalec prohlašuje, že nemá žádný majetkový prospěch nebo jakýkoliv zájem související s předmětem ocenění. Nejsou žádné důvody, které by mohly zpochybnit nezávislost zhotovitele. Časové omezení stanovená tržní hodnota nemovitých věcí je vypočtena z podkladů dostupných v tomto čase, za změny po datu vyhotovení ocenění odhadce nepřebírá zodpovědnost. Za běžných podmínek lze cenu uvedenou v tomto ocenění považovat za udržitelnou po dobu 6ti měsíců. Toto ocenění bylo vypracované v souladu s těmito obecnými předpoklady a omezujícími podmínkami: Nebylo provedeno žádné šetření a nebyla převzata žádná odpovědnost za právní popis nebo právní náležitosti, včetně právních podkladů vlastnického práva k datu ocenění. Předpokládá se, že vlastnické právo k majetku je správné a tudíž prodejné a je bez závad. Zástavní práva a omezení v souvislosti s exekučním řízením nejsou posuzována. Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný soulad se všemi právními normami a předpisy. S ohledem na účel ocenění není způsob stanovení ceny upraven žádným zvláštním předpisem Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim Porovnávací ocenění V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných - 2 -

3 svým charakterem, velikostí a lokalitou. S ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých objektů typů nemovitostí se nepředpokládá, že uskutečněné prodeje by měly být starší 2 let, neboť tyto údaje ztrácí po delší době svou vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek RK a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, realizovatelná na 6-ti měsíční zprostředkovatelskou smlouvu, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovitosti TRŽNÍ HODNOTA Odhadnutá částka, za kterou by se nemovitý majetek směňoval k datu oceňování mezi potenciálním prodávajícím a kupujícím při zájmu nemovitou věc prodat a druhou stranou koupit. Tržní hodnotu nemovité věci ovlivňuje mnoho vlivů. Mezi nejdůležitější patří vlivy fyzikální, kde se jedná o rozsah nemovité věci, její velikost, polohu, životní prostředí kolem ní, dopravu, sousedy, stáří nemovité věci a řadu dalších faktorů. Dále jsou to vlivy ekonomické, u kterých se sleduje nezaměstnanost v dané lokalitě, životní úroveň, hospodářský rozvoj, nebo úroková míra. Vlivy politicko-správní zahrnují daňovou politiku, územní plánování či veřejné zájmy a vlivy sociálnědemografické naopak politiku sociální, vzdělání, vývoj populace a velikost rodin, životní styl a standard bydlení. Mimo tyto vlivy mají na hodnotu nemovité věci vliv i situace v dané části trhu, stabilita či rozkolísanost trhu, stav nabídky, poptávky a konkurence u daného typu nemovité věci, nové trendy a další. Obvyklá cena se vytvoří při konkrétní koupi či prodeji nemovité věci, není možno ji určit přesně. Přehled podkladů vlastní zjištění na místě samém dne výpis z LV č. 297 snímek katastrální mapy z údaje sdělené objednavatelem Usnesení zn. 070 EX 156/18-20 ze dne internetové stránky informace podané vlastníkem sousední nemovitosti nabídka zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění pozd. zákonů fotodokumentace pořízená na místě samém Jiří Kokoška a kol.: Oceňování nemovitostí díl II Oceňování cenou obvyklou, nakladatelství ARCH Zbyněk Zazvonil: Oceňování nemovitostí na tržních principech Místopis Kostelní Lhota je obec ležící v okrese Nymburk, asi 7 km jižně od Nymburku a 7 km od Poděbrad. Pozemek v části obce navazující na centrální část, rovinatý pozemek zastavěný objektem pro bydlení, částečně rozpadlým. Stavba na pozemku není napojena na dodávky energií, stavba není trvale užívána. V místě veřejná kanalizace, vodovod a elektro síť. Obec s minimální občanskou vybaveností. Doprava a spoje:linka 398 (Poděbrady Praha Černý most), č. 43 (Nymburk Pečky) Školství: základní škola I. stupeň,mateřská škola - 3 -

4 Kultura a sport:travnaté fotbalové hřiště, volejbalové hřiště, tělocvična ZŠ, dětské hřiště Ostatní:požární zbrojnice, prodejna smíšeného zboží, 3 hospody SOUČASNÝ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř. silnice II.,III.tř. Poloha v obci: širší centrum - zástavba RD Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Celkový popis Pozemek p.č.st.158 je zastavěný rodinným domem, ke dni ocenění není stavba trvale obývána. Jde o samostatně stojící stavbu o jednom podlaží se sedlovou střechou, stavba postavena před min.100 lety. Dům je odpojen od sítí. Dispozice nebyla zjištěna. Dům nebyl zpřístupněn. Součástí tržní hodnoty jsou: p.č.st.158 o výměře 511m 2 stavba rodinného domu čp 142 venkovní úpravy a porosty a pozemky mimo stavební pozemek v obci Kostelní Lhota - p.p.č.155/1 les p.č.369/1 trvalý travní porost p.č.165/11 díl 1 PK p.č. 370/1 PK Silné stránky obec s dobrou infrastrukturou klidná část vhodná pro bydlení Slabé stránky vlastník se nachází v exekučním řízení objekt nebyl zpřístupněn, předpokládá se původní stav stavba je v části rozpadlá velmi špatný stavebně technický stav pozemek zanesený odpadem a nepřehledný - vzrostlé porosty neošetřovaný minimální občanská vybavenost RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: nejsou NE Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru nemovitostí NE Stav stavby umožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) NE Přístup k nemovité věci je zajištěn přímo z veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou NE Nemovitá věc není situována v záplavovém území Věcná břemena a obdobná zatížení: - 4 -

5 ANO Zástavní právo ANO Exekuce Komentář: dle listu vlastnictví - přílohy Ostatní rizika: nejsou NE Nemovitá věc není pronajímána Komentář: objekt nelze užívat bez závad OCENĚNÍ Ocenění prováděné podle cenového předpisu Název předmětu ocenění: stp.č.158 včetně stavby čp.142 bydlení a pozemků p.č.155/1 a 369/1 a pozemků dle PK p.č.165/11 díl "1" a 370/1 Adresa předmětu ocenění: Kostelní Lhota Kostelní Lhota LV: 1136 Kraj: Středočeský Okres: Nymburk Obec: Kostelní Lhota Katastrální území: Kostelní Lhota Počet obyvatel: 841 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 909,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce: obyvatel IV 0,65 O2. Hospodářsko-správní význam obce: Ostatní obce IV 0,60 O3. Poloha obce: Obec vzdálená od hranice zastavěného území vyjmenovaného města nebo oblasti v tab. č. 1 (mimo Prahu a Brna) v nejkratším vymezeném úseku silnice do 10 km včetně O4. Technická infrastruktura v obci: V obci je elektřina, vodovod, kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce: Městská hromadná doprava popřípadě příměstská doprava O6. Občanská vybavenost v obci: Omezená vybavenost (obchod a zdravotní středisko, nebo škola) IV 1,01 I 1,00 I 1,00 IV 0,90 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 677,00 Kč/m 2 Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb., č. 53/2016 Sb. a č. 443/2016 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi: Nabídka odpovídá poptávce II 0,00-5 -

6 2. Vlastnické vztahy: Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost: Bez vlivu nebo stabilizovaná II 0,00 území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost: Negativní - vlastník se nachází I -0,04 v exekučním řízení 5. Ostatní neuvedené: Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko: Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu IV 1,00 záplav 7. Hospodářsko-správní význam obce: Ostatní obce IV 0,90 8. Poloha obce: Obec vzdálená od hranice zastavěného území IV 1,02 vyjmenované obce nebo oblasti v tab. č. 1 (kromě Prahy a Brna) v nejkratším vymezeném úseku silnice do 10 km včetně 9. Občanská vybavenost obce: Základní vybavenost (obchod a zdravotní středisko a škola) II 1,00 V případech ocenění nemovitých věcí vyjmenovaných ve třetí poznámce pod tabulkou č.1 přílohy č. 3 oceňovací vyhlášky: 5 Index trhu I T = P 6 * P 7 * P 8 * P 9 * (1 + P i) = 1,000 V ostatních případech ocenění nemovitých věcí je znak 7 až 9 roven 1,0: 5 i = 1 Index trhu I T = P 6 * P 7 * P 8 * P 9 * (1 + P i) = 1,000 i = 1 Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 obyvatel včetně Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby: Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,01 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí: I 0,03 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci: Navazující na střed (centrum) obce II 0,00 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec: I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku: V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku: Příjezd po zpevněné komunikaci, VII 0,01 s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava: Zastávka do 200 m včetně, MHD III 0,00 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti: Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo: Bezproblémové okolí II 0, Nezaměstnanost: Průměrná nezaměstnanost II 0, Vlivy ostatní neuvedené: Bez dalších vlivů - jiné vlivy nebyly zjištěny II 0,00-6 -

7 Index polohy I P = P 1 * (1 + P i) = 1, i = 2 V případech ocenění nemovitých věcí vyjmenovaných ve třetí poznámce pod tabulkou č.1 přílohy č. 3 oceňovací vyhlášky: Koeficient pp = I T * I P = 1,000 V ostatních případech ocenění nemovitých věcí je znak 7 až 9 roven 1,0: Koeficient pp = I T * I P = 1, Věcná hodnota staveb čp 142 přízemní zděná stavba ve velmi špatném stavu bez vybavení. Havarijní stav. Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: 13, typ A Svislá nosná konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Střecha: se šikmou nebo strmou střechou Počet nadzemních podlaží: s jedním nadzemním podlažím Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 111 Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha [m 2 ] INP 5,2*12,2 = 63,44 Název Typ Obestavěný prostor čp 142 NP 266,45 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 266,45 m 3 Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy P 8, ,46 3,77 2. Zdivo S 21, ,00 21,20 3. Stropy S 7, ,00 7,90 4. Střecha S 7, ,00 7,30 5. Krytina S 3, ,00 3,40 6. Klempířské konstrukce C 0, ,00 0,00 7. Vnitřní omítky P 5, ,46 2,67-7 -

8 8. Fasádní omítky P 2, ,46 1,29 9. Vnější obklady C 0, ,00 0, Vnitřní obklady C 2, ,00 0, Schody S 1, ,00 1, Dveře S 3, ,00 3, Okna P 5, ,46 2, Podlahy obytných místností C 2, ,00 0, Podlahy ostatních místností C 1, ,00 0, Vytápění C 5, ,00 0, Elektroinstalace C 4, ,00 0, Bleskosvod C 0, ,00 0, Rozvod vody C 3, ,00 0, Zdroj teplé vody C 1, ,00 0, Instalace plynu C 0, ,00 0, Kanalizace C 3, ,00 0, Vybavení kuchyně C 0, ,00 0, Vnitřní vybavení C 4, ,00 0, Záchod C 0, ,00 0, Ostatní C 3, ,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 54,12 Koeficient vybavení K 4 : 0,5412 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 11) [Kč/m 3 ]: = 2 290,- Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,5412 Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 0,8000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle SKP): * 2,1630 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 2 144,57 Plná cena: 266,45 m 3 * 2 144,57 Kč/m 3 = ,68 Kč Určení opotřebení odborným odhadem Stáří objektu: 100 roků Opotřebení: 90,000 % ,61 Kč Čp zjištěná cena = ,07 Kč pozemky Ocenění Index trhu s nemovitostmi I T = 0,960 Index polohy pozemku I P = 1,050 Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku: Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice: Svažitost terénu pozemku do 15 % IV 0,00 včetně - ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky: Neztížené základové podmínky III 0,00-8 -

9 4. Chráněná území a ochranná pásma: Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku: Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené: Bez dalších vlivů II 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 + P i = 1,000 Celkový index I = I T * I O * I P = 0,960 * 1,000 * 1,050 = 1,008 6 i = 1 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst ,- 1, ,42 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a nádvoří st , ,62 Stavební pozemek - celkem ,62 Zemědělské pozemky oceněné dle 6 Výpočet úpravy základní ceny - příloha č. 5: Obce s 2-5 tisíci obyv. - sousední k.ú.: 20 % Celková úprava ceny: 20,00 % Název Parcelní číslo BPEJ Výměra JC Úprava UC Cena [m2] [Kč/m2] [%] [Kč/m2] [Kč] trvalý travní 369/ ,03 20,00 20, ,32 porost PK 165/ ,15 20,00 10, ,32 PK 370/ ,03 20,00 20, ,12 Zemědělské pozemky oceněné dle 6 Celkem: m ,76 Pozemky - zjištěná cena = ,38 Kč - 9 -

10 Tržní ocenění majetku 2.1. pozemky Porovnávací metoda pozemek zastavěný rodinným domem malé rozlohy. V obci se obchoduje s pozemky pro výstavbu od 1250Kč/1m 2, vzhledem k stávající stavbě na pozemku, stanovuji cenu za 1m2 1250Kč. Je mi znám prodej pozemků pro výstavbu V-5836/2018 z celkem plocha 1514m2 prodáno za Kč, což je 1250Kč/m2, pozemek ve stejné obci, větší plocha bez staveb. Stavba není oceněna, jde o zátěž pozemku. Velmi špatný stavebně technický stav. Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků stavební pozemek je prodejný za cenu oscilující 1250Kč/1m 2, lesní pozemky se prodávají za cenu 35-65Kč/1m 2 vč porostu, zemědělské pozemky se obchodují za cenu 25Kč/1m 2. Druh pozemku Parcela č. Výměra [ m 2 ] Jednotková cena [ Kč/m 2 ] Spoluvlastnický podíl Celková cena pozemku [ Kč ] zastavěná pl a nádvoří ,00 1 / lesní pozemek 155/ ,00 1 / trvalý travní porost 369/ ,00 1 / neuvedeno PK 165/ ,00 1 / neuvedeno PK 370/ ,00 1 / Celková výměra pozemků Hodnota celkem REKAPITULACE OCENĚNÍ 1. Věcná hodnota staveb 1.1. čp ,10 Kč 2. Hodnota pozemků 2.1. pozemky ,- Kč Návrh tržní hodnoty stp.č.158 včetně stavby čp.142 bydlení Kč pozemek p.č.155/1 lesní pozemek Kč zemědělské pozemky 369/1 trv tr porost 5 700Kč p.p.č.165/11 díl 1 PK Kč p.p.č.370/1 PK Kč vše v katastrálním území a obci Kostelní Lhota, okres Nymburk Celkem: Kč Závěr S ohledem na výše uvedené skutečnosti uvádím vlastní návrh tržní hodnoty, ke kterému jsem došel pomocí vyhlášky a porovnání s trhem v místě a čase

11 Pozemky lze prodat jednotlivě. Určení ceny nemá za cíl zjištění obvyklé ceny, ale je podkladem pro stanovení nejnižšího možného podání pro dražbu. Práva a závady spojené s nemovitostí žádné závady ani práva spojené s nemovitostmi nebyly zjištěny ani povinným sděleny cena je 0,-Kč vyjma práv uvedených na listu vlastnictví č.297 oddíl C Cena movitých věcí, které tvoří příslušenství Žádné movité věci, jež jsou součástí nemovitostí nebyly zjištěny, cena je 0,- Kč Hradci Králové René Tomeš Sportovní 409/ Hradec Králové telefon: tomes@reality-hk.cz Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne pod č.j.spr. 690/84 pro základní obor ekonomika pro odvětví ceny a odhady se zvl. specializací na odhady nemovitostí a pro obor stavebnictví pro odvětví stavby obytné. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 8408/2018 znaleckého deníku. SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH List vlastnictví 3 Mapy pozemků a poloha 5 Usnesení 070 Ex 156/ Nevyzvednutý dopis 1 Fotodokumentace

12 - 12 -