ZNALECKÝ POSUDEK č. 17/17517/2010 O ceně nemovitosti - bytové jednotky č. 2279/43 včetně spoluvlastnického podílu na společných částech domů čp. 2277, čp. 2278, čp. 2279, čp. 2280 a čp. 2281, a dále na pozemcích st.p.č. 4056, st.p.č. 4057, st.p.č. 4058, st.p.č. 4060 a st.p.č. 4061, a to vše ve výši 5270/605127, vše k. ú. Most II, obec Most Objednatel posudku: CZ Dražby a. s. IČ 287 01 259 Mírové náměstí 3097/37 400 01 Ústí nad Labem Účel posudku: Stanovení obvyklé ceny nemovitosti pro účely veřejné dražby (nedobrovolné) Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb. a č. 257/2004 Sb. a č. 296/2007 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb. a č. 460/2009 Sb., podle stavu ke dni 22.1.2010 posudek vypracoval: Ing. Jan Dvořák Síbova 286/8 418 01 Bílina Tel.: 417829007 604734409 e-mail: ing.jan.dvorak-odhady@seznam.cz Posudek obsahuje včetně titulního listu 8 stran textu. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Bílině 23.1.2010
- 2 - A. Nález 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o ceně nemovitosti - bytové jednotky č. 2279/43 včetně spoluvlastnického podílu na společných částech domů čp. 2277, čp. 2278, čp. 2279, čp. 2280 a čp. 2281, a dále na pozemcích st.p.č. 4056, st.p.č. 4057, st.p.č. 4058, st.p.č. 4060 a st.p.č. 4061, a to vše ve výši 5270/605127, vše k. ú. Most II, obec Most. 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Bytová jednotka č. 2279/43 včetně spoluvlastnického podílu na společných částech domů čp. 2277, čp. 2278, čp. 2279, čp. 2280 a čp. 2281, a dále na pozemcích st.p.č. 4056, st.p.č. 4057, st.p.č. 4058, st.p.č. 4060 a st.p.č. 4061, a to vše ve výši 5270/605127 Adresa nemovitosti: Josefa Skupy 2279 434 01 Most Kraj: Ústecký Okres: Most Obec: Most Katastrální území: Most II Počet obyvatel: 67 543 Základní cena podle 28 odst. 1 písm. g) : 500,- Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 22.1.2010 za přítomnosti znalce osobně. 4. Podklady pro vypracování posudku - objednávka ze dne 5.1.2010 ve věci provedení znaleckého posudku - výpis z katastru nemovitostí LV č. 17108 pro k. ú. Most II obec Most vyhotovený znalcem dálkovým přístupem dne 5.1.2010 týkající se předmětné nemovitosti (byt) - výpis z katastru nemovitostí LV č. 4930 pro k. ú. Most II obec Most vyhotovený znalcem dálkovým přístupem dne 5.1.2010 týkající se předmětné nemovitosti (dům) - kopie katastrální mapy pro k. ú. Most II obec Most vyhotovená znalcem dálkovým přístupem dne 5.1.2010 se zakreslením předmětné nemovitosti - stáří původní nemovitosti a stáří provedených ostatních modernizačních pracích na nemovitosti byla znalcem odhadována dále na základě jeho zkušeností - cenová mapa stavebních pozemků Města Mostu - skutečnosti a výměry zjištěné na místě odhadu - jiné doklady znalci poskytnuty nebyly 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastnické údaje k nemovitosti nejsou předmětem tohoto posudku.
- 3-6. Dokumentace a skutečnost Dle předložených dokladů i skutečnosti zjištěné na místě odhadu jde o objekt, sloužící k obytným účelům s příslušenstvím, takto byl také postaven, je dosud užíván a jako takový jej proto také oceňuji. 7. Celkový popis nemovitosti Předmětem ocenění je bytová jednotka, označená jako č. 2279/43. Je situovaná ve 3.NP domu čp. 2279. Nemovitost je situována jako řadový středový objekt ulice Josefa Skupy, v nepravidelné sídlištní zástavbě, v zastavěné části města Most. Je umístěna u místní komunikace, procházející městem, v jeho zastavěné části. Od této komunikace je oddělena zeleným pásem a chodníkem. Hlavním objektem nemovitosti je tedy bytová jednotka č. 2279/43. K bytové jednotce č. 2279/43 přísluší spoluvlastnický podíl ke společným částem domů čp. 2277, čp. 2278, čp. 2279, čp. 2280 a čp. 2281, a dále k pozemkům st.p.č. 4056, zastavěná plocha, o výměře 500 m 2 st.p.č. 4057, zastavěná plocha, o výměře 409 m 2 st.p.č. 4058, zastavěná plocha, o výměře 225 m 2 st.p.č. 4060, zastavěná plocha, o výměře 416 m 2 st.p.č. 4061, zastavěná plocha, o výměře 433 m 2, vše k. ú. Most II, obec Most, a to vše ve výši 5270/605127. Jiné objekty nemovitost nemá. Pro provedení odhadu byla znalcem písemně vyzvána majitelka nemovitosti paní Vladimíra Jelínková, ta znalci prohlídku a zaměření nemovitosti umožnila. Použité předpisy a materiály: - zákon č. 151/97 Sb. o oceňování majetku - vyhláška Ministerstva financí ČR č. 03/2008 Sb. o oceňování majetku ve znění vyhlášky č. 456/ 2008 Sb. a vyhlášky č. 460/2009 Sb. - Metodická pomůcka Úřední oceňování nemovitostí vydaná CERM Brno v 2004 - odborné časopisy Znalec a Soudní inženýrství ročníků 1991 až 2004 8. Obsah posudku a) Ocenění porovnávacím způsobem a 1 ) Bytová jednotka č. 2279/43 b) Pozemky b 1 ) Pozemky B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb. a č. 460/2009 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku.
- 4 - a) Porovnávací hodnota 1) Bytová jednotka č. 2279/43-25 Bytová jednotka č. 2279/43 o velikosti 2 + 1 a výměře 52,70 m 2 je situována ve 3.NP domu čp. 2279 (viz prohlášení vlastníka). Dům je jako pětipodlažní, podsklepený objekt, se sedlovou střechou, taškovou střešní krytinou. Konstrukční systém je klasicky zděný, stropy jsou nespalné na bázi železobetonu, obvodový plášť je také zděný. Objekt je využit převážně k obytným, částečně provozním účelům (v 1.NP je několik nebytových jednotek - prodejen), dále jsou zde situovány společné komunikační prostory. Objekt lze tedy charakterizovat jako budovu, dům bytový typový, konstrukce zděná. Popis a ocenění bytové jednotky uvažuji dle 25 vyhl. Stáří objektu je dle údajů zjištěných na Stavebním úřadu Most z druhé poloviny 50. let min. století. Technický stav objektu domu je průměrný. Prvky dlouhodobé životnosti jsou ve stavu, odpovídajícím přiměřenému opotřebení a stáří. Objekt má novou střešní krytinu, klempířinu, vnější omítky, hromosvody, má opravené společné komunikační prostory, vstupní dveře apod. Technický stav vybavení bytu, prvků PSV a rozvodů inž. sítí uvažuji rovněž průměrný, vybavení bytu je však prakticky všechno původní, údržba zhoršená, byt vyžaduje stavební úpravy. Kladem je novější vybavení koupelny - sprchový kout, dále jsou provedená plastová okna. Vybavení bytu je (původní) zděné jádro, sprchový kout, umyvadlo, podlahy beton + PVC, dřevěné dveře plné, částečně prosklené, okna částečně plastová, částečně dřevěná zdvojená, vytápění je dálkové ústřední, stejně tak ohřev teplé vody, kuchyň s linkou a plyn. sporákem, záchod splachovací apod. Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Bytový prostor Poloha objektu: Most Stáří stavby: 52 roků Základní cena ZC (příloha č. 19): 13 566,- Kč/m 2 Podlahové plochy bytu: B. j. č. 2279/43: = 52,70 m 2 Podlahová plocha bytu: = 52,70 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: = 52,70 m 2 Podlahové plochy - celkem: = 52,70 m 2 Výpočet indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku č. V i 1. Typ stavby - Budova - zděná nebo monolitická konstrukce vyzdívaná IV 0,10 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, sklad II 0,00 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované II 0,00 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové strany - s III 0,03 výhledem 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní provedení III 0,00
- 5-7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní I -0,03 vybavení, bez dalších prostor 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové III 0,00 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0,00 10. Stavebně - technický stav - Byt se zanedbanou údržbou (předpoklad provedení menších stavebních úprav) III 0,85 Koeficient pro stáří 52 let: 0,70 9 Index vybavení I V = (1 + ĺ V i ) * V10 * 0,70 = 0,655 i = 1 Index polohy: Název znaku č. P i 1. Poloha nemovitosti - v souvisle zastavěném území III 0,00 2. Místní obliba v obci nebo oblasti - bez vlivu II 0,00 3. Okolní zástavba a životní prostředí - výrobní objekty, sklady a distribuce II -0,03 bez výrazně škodlivých vlivů na okolí, frekventované silnice 4. Dopravní spojení - dobrá dostupnost centra obce, dobré dopravní spojení II 0,00 5. Parkovací možnosti v okolí nemovitosti - omezené II 0,00 6. Obyvatelstvo - konfliktní skupiny v okolních bytech nebo sousedních I -0,10 rodinných domech (RD) nebo v okolí - Konfliktní osoby v domě 7. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0,00 8. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II 0,00 8 Index polohy I P = (1 + ĺ P i ) = 0,870 i = 1 Index trhu s nemovitostmi: Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - nabídka odpovídá III 0,00 poptávce 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) II 0,00 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu II 0,00 3 Index trhu I T = (1 + ĺ T i ) = 1,000 i = 1 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,655 * 0,870 * 1,000 = 0,570 Ocenění: Základní cena upravená ZCU = ZC * I = 13 566,- Kč/m 2 * 0,570 = 7 733,- Kč/m 2 Cena zjištěná porovnávacím způsobem CP = ZCU * PP = 7 733,- Kč/m 2 * 52,70 m 2 = 407 529,- Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 407 529,- Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na pozemku: Zjištěná cena pozemku: 892 350,- Kč Spoluvlastnický podíl: 5 270 / 605 127 Hodnota spoluvlast. podílu: 892 350,- Kč * 5 270 / 605 127 = + 7 771,40 Kč Bytová jednotka č. 2279/43 - zjištěná cena = 415 300,40 Kč
- 6 - Bytová jednotka č. 2279/43 - cena po zaokrouhlení = 415 300,- Kč b) Pozemky b 1 ) Pozemky - 27-32 Všechny předmětné pozemky jsou oceněné dle cenové mapy stavebních pozemků pro město Most. Pozemky oceněné dle cenové mapy. Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] zast. plocha 4056 500,00 450,00 225 000,- zast. plocha 4057 409,00 450,00 184 050,- zast. plocha 4058 225,00 450,00 101 250,- zast. plocha 4060 416,00 450,00 187 200,- zast. plocha 4061 433,00 450,00 194 850,- Pozemky oceněné dle cenové mapy celkem 892 350,- Pozemky - zjištěná cena = 892 350,- Kč C. Rekapitulace cen nemovitosti Výsledné ceny: a) Bytová jednotka č. 2279/43 = 415 300,- Kč Výsledná cena nemovitosti činí celkem 415 300,- Kč slovy: čtyřistapatnácttisíctřista Kč Na nemovitosti váznou následující závady: Zástavní právo smluvní ve prospěch LEASING-STAR s. r. o. Předpokládám, že uplatnění tohoto práva bude při dražbě řešeno dle platných legislativních předpisů v rámci prodeje nemovitosti a toto omezení převodu bude prodejem nemovitosti zrušeno, a proto tedy výši obvyklé ceny nemovitosti neovlivní. Oceňovaná nemovitost je situována v lokalitě, ve které poptávka po nemovitostech tohoto druhu je v souladu s nabídkou. Obdobné nemovitosti jsou v dané lokalitě v současné době převáděny za ceny odpovídající jejich administrativní ceně.
- 7 - V současné době jsou na serveru sreality nabízeny byty ve výše uvedené lokalitě za cenu od 350 000.- do 500 000.- Kč. Vzhledem k výše uvedeným skutečnostem stanovuji obvyklou cenu nemovitosti ve výši 420 000.- Kč. V Bílině, 23.1.2010 Ing. Jan Dvořák Síbova 286/8 418 01 Bílina Tel.: 417829007 604734409 e-mail: ing.jan.dvorak-odhady@seznam.cz D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne 21.4.1987 pod č. j. Spr 2343/87, pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, spec. nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 17/17517/2010 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 17/17517/2010.
- 8 -