ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 1643-118/14 NEMOVITÁ VĚC: Pozemek parc.č. St. 33/1 jehož součástí je stavba bydlení č.p. 7. Katastrální údaje : Kraj Jihočeský, okres Český Krumlov, obec Rožmitál na Šumavě, k.ú. Čeřín Adresa nemovité věci: Jistebník 7, 382 92 Rožmitál na Šumavě Vlastník stavby: Jaroslav Bohdal, Srnín 51, 38101, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: Jaroslav Bohdal, Srnín 51, 38101, vlastnictví: výhradní OBJEDNATEL : Administrace insolvencí CITY TOWER, v.o.s. Adresa objednatele: Hvězdova 1716/2b, 140 78 Praha 4 ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Ing. Tomáš Volek Velatice 214, 664 05 Velatice IČ: 70896461 telefon: +420 724 256 828 DIČ: CZ7003295244 e-mail: volek@odhady-posudky.cz Stanovení obvyklé hodnoty pro potřeby insolvenčního řízení sp.zn. KSCB 26 INS 3286/2014 Datum místního šetření: 27.8.2014 Stav ke dni : 25.11.2014 Počet stran: 18 stran Počet příloh: 4 Počet vyhotovení: 2 Ve Velaticích, dne 25.11.2014 Ing. Tomáš Volek
NÁLEZ Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. Na této zásadě je vypracováno toto ocenění. Znalecký úkol Předmětem ocenění jsou nemovité věci zapsané na LV č. 60, k.ú. Čeřín, ve vlastnictví pana Jaroslava Bohdala. Jedná se o pozemek parc.č. St. 33/1, jehož součástí je stavba bydlení (rodinný dům) č.p. 7 včetně všech součástí a příslušenství. Úkolem je zpracovat znalecký posudek o obvyklé, obecné, tržní ceně těchto nemovitých věcí pro potřeby insolvenčního řízení a to k datu získaní posledních relevantních podkladů, tj. k 25.11.2014. Zvolené metody pro ocenění I. Ve výpočtu je jako první metoda vypočtena věcná hodnota staveb. Pro stanovení věcné hodnoty je použito výpočtu ceny nákladovým způsobem podle cenového předpisu bez koeficientu prodejnosti. (podle ÚRS/2014). Tato metoda je zde uvedena pouze jako podpůrná, s informativním významem pro případné pojištění nemovitosti. II. Pro stanovení obecné, obvyklé, tržní hodnoty nemovitostí volím v tomto konkrétním případě metodu srovnávací (porovnání obchodovatelných cen) a to proto, že vycházím z úvahy, že tato metoda má největší vypovídací schopnost o aktuální poptávce a nabídce daného typu nemovitostí. Tyto metody výpočtu volím proto, že disponují dostatečnou vypovídací schopností o stavu trhu a investičním možnostem v daném regionu v oblasti s obdobným typem realit. Přehled podkladů a) Výpis z katastru nemovitostí, LV č. 60 k.ú. Čeřín ze dne 12.8.2014. b) Kopie katastrální mapy s vyznačením nemovitostí pro k.ú. Čeřín. c) Vyhláška MF č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. d) Informace a podklady získané od objednatele ocenění. e) Mapa obce Rožmitál na Šumavě a okolí. - 2 -
f) Informace a sdělení získána z internetového serveru (www.obce-mesta.info, místních realitních kanceláří, vlastní databáze a databáze spolupracujících znalců. g) Místní šetření, provedené zhotovitelem ocenění Ing. Tomášem Volkem, dne 27.8.2014 za přítomnosti pana Jaroslava Bohdala. h) Fotodokumentace pořízená při místním šetření a fotodokumentace poskytnutá objednatelem. i) Knihovna znalce. j) Projektová dokumentace: stavební úpravy RD, kterou vypracoval Roman Šítal, Srnín 97, Český Krumlov, schválená ve stavebním řízení č.j. 1081/2008. k) Odhad obvyklé ceny pro účely úvěrového řízení v Hypoteční bance, a.s., který vypracoval Ing. Ph.D.Tomáš Uhlík, dne 30.5.2009. Místopis Šumavská vesnice Rožmitál na Šumavě se nachází v okrese Český Krumlov a náleží pod Jihočeský kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je město Kaplice. Obec Rožmitál na Šumavě se rozkládá asi čtrnáct kilometrů jižně od Českého Krumlova a deset kilometrů jihozápadně od města Kaplice. Osídlení této menší vesnice dosahuje zhruba počtu 430 obyvatel. Rožmitál na Šumavě se dále dělí na pět části, konkrétně to jsou: Čeřín, Hněvanov, Michnice, Rožmitál na Šumavě a Zahrádka. Obec je vzdálená přibližně 9 km od rakouských hranic. (zdroj:www.obce-mesta.info) Celkový popis Předmětem ocenění je rodinný dům, který je postavený v části Čeřín, v osadě Jistebník, vzdálené cca 5 km severozápadním směrem od centra obce Rožmitál na Šumavě. Rodinný dům je postavený v zástavbě převážně rekreačních objektů, jako samostatně stojící objekt ve vzdálenosti cca 250 severozápadním směrem m od souvislé zástavby osady Jistebník. Nemovitost je tvořena rodinným domem č.p. 7, který je součástí pozemku parc.č. St. 33/1. Příslušenství tvoří vedlejší stavba (dřevěná kůlna) na parc.č. St. 33/1 a venkovní úpravy minimálního rozsahu. Jedná se o přípojku vody ze společné studny na sousedním pozemku, vlastní jímku s přepadem, přípojka el.nn. Technická hodnota příslušenství má vzhledem ke svému rozsahu nízkou hodnotu a k oceňovanému objektu má jen doplňkovou funkci. Stavebně technický stav příslušenství je průměrný. Pro účely ocenění není cena příslušenství samostatně vyjadřována, je pouze zohledněna v navržené výsledné obvyklé ceně. Objekt je osazen do mírně svažitého terénu se západní orientací. Rodinný dům o přibližně obdélníkovém půdorysném tvaru se skládá z původní dvoupodlažní části a z nové přízemní části s obytným podkrovím. Dům je postavený podél východní hranice pozemku parc.č. St. 33/1. Před rodinným domem směrem k příjezdové komunikaci je postavena dřevěná kůlna na nářadí. Nezastavěná část pozemku parc.č. St. 33/1 je využívána jako zatravněná plocha. Pozn.: zahrada na parc.č. 1493/1 o výměře 726 m 2, která je situována přímo za rodinným domem je ve vlastnictví Obce Rožmitál na Šumavě. Dle sdělení p. Bohdala je možné tento pozemek od obce odkoupit za částku 14.520,-Kč. Přístup k nemovitosti je po veřejné užší zpevněné komunikaci na parc.č. 2552/2 ve vlastnictví České republiky. V zimním období je sjízdnost po této komunikaci omezena. Silné stránky - poloha vhodná k rekreačním účelům, po dokončení možnost komerčního využití (pro krátkodobé ubytování k rekreačním účelům). - 3 -
Slabé stránky - poloha mimo dosah veřejné dopravy, omezená dostupnost v zimním období, rozestavěná nemovitost (náklady na dokončení), absence občanské vybavenosti a infrastruktury v bezprostředním okolí, problematické využití pro trvalé celoroční rodinné bydlení. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Průběh výstavby odpovídá projektové Průběh výstavby neodpovídá projektové dokumentaci dokumentaci Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce Ostatní finanční a právní omezení Komentář: Na LV č. 60 k.ú. Čeřín jsou uvedena následující omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Bohdal Jaroslav Prohlášení konkursu podle insolvenčního zákona - Bohdal Jaroslav Rozhodnutí o úpadku ( 136 odst. 1 insolvenčního zákona) - Bohdal Jaroslav Zahájení exekuce - Bohdal Jaroslav Zástavní právo exekutorské Zástavní právo smluvní Zástavní právo soudcovské Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu Zástavní právo zákonné Další věcná břemena vzniklá přímo ze zákonů (vodního, energetického, telekomunikačního apod.), popřípadě závazky vyplývající ze smluvních ujednání, o jejichž existenci se nelze přesvědčit ze zápisu z katastru nemovitostí, nebyla zjištěna a ani na ně zpracovatel nebyl žádnou osobou upozorněn. Shora uvedená omezení zanikají nejpozději zpeněžením předmětu prodeje v rámci insolvenčního řízení, pokud nezaniknou nebo již nezanikla dříve, tudíž neovlivňují hodnotu nemovitosti. Ostatní rizika: Stavby dlouhou dobu neužívané Stavby dlouhou dobu rozestavěné Komentář: Na základě dostupných informací od pana Bohdala na oceňovaných nemovitostech k datu ocenění není uzavřena žádná nájemní smlouva. V opačném případě by bylo nutno vypracovat nové tržní ocenění. Ke dni ocenění je nemovitost od roku 2009 rozestavěna (rozestavěnost viz. text níže). Byl překročen termín dokončení stavby daný stavebním povolením do 2.3.2011. - 4 -
OBSAH 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Rodinný dům č.p. 7 2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemek parc.č. St. 33/1 3. Porovnávací ocenění 3.1 Rodinný dům č.p. 7 OCENĚNÍ 1. Ocenění staveb nákladovou metodou Definice: Věcná hodnota (též substanční hodnota, dle právního názvosloví cena časová) je reprodukční cena věci, snížená o přiměřené opotřebení, odpovídající průměrně opotřebené věci stejného stáří a přiměřené intenzity užívání, ve výsledku pak snížená o náklady na opravu vážných závad, které znemožňují okamžité užívání věci. Věcná hodnota je vypočtena podle rozpočtových ukazatelů stavebních objektů ÚRS/2014. 1.1 Rodinný dům č.p. 7 Jedná se o samostatně stojící nepodsklepený rodinný dům složený z původní a nové části. Původní část je patrová se sedlovou střechou s polovalbou. Nová část je přízemní s obytným podkrovím pod sedlovou střechou s polovalbou. Celkový půdorysný tvar domu je přibližně obdélníkový. Rodinný dům dle předložené projektové dokumentace schválené ve stavebním řízení měl obsahovat dva byty 2+kk, 4+kk a garáž. Během výstavby stavebník provedl drobnou změnu dispozice, kdy z garáže se předpokládá další obytná místnost. Rodinný dům je napojen na vodu ze společné studny na sousedním pozemku, el.nn. Kanalizace je svedena do jímky na vyvážení. Dispoziční řešení (dle projektové dokumentace): 1.NP - chodba 14,69 m 2, tech. místnost 5,98 m 2, obývací pokoj s kuchyňským koutem 38,33 m 2, ložnice 15,66 m 2, koupelna s WC 16,09 m 2, garáž (hala) 32,43 m 2. 2.NP a podkroví - chodba 15,91 m 2, pokoj 19,24 m 2, pokoj 21,66 m 2, pokoj 15,66 m 2, koupelna 11,07 m 2, obývací pokoj s kuchyňským koutem 37,83 m 2. Stavebně konstrukční charakteristika: Základy jsou betonové proloženy kamenem s izolací proti zemní vlhkosti. Nosné konstrukce jsou v původní části ze smíšeného zdiva (kámen cihla). V nové části z porobetonových tvárnic Ytong. Stropní konstrukce jsou trámové s rovným podhledem (v původní části strop chybí). Střecha je sedlová s betonovou taškou. Klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu s povrchovou úpravou. Vnitřní omítky budou vápenné dvouvrstvé a tenkovrstvé. Fasáda bude akrylátová. Vnitřní keramický obklad bude proveden ve standardu. Podlahy budou laminátové plovoucí a z keramické dlažby. Okna jsou plastová s dvojsklem. Dveře budou dřevěné do obložkových zárubní. Vytápění bude ústřední z kotle na tuhá paliva. El. instalace je provedena světelná a motorová. Rozvody vody teplé i studené v plastu. Kanalizace je svedena do jímky. Kuchyně budou vybaveny linkou a spotřebiči. Hygienické vybavení budou tvořit umyvadla, vana, sprchový kout, splachovací WC. Ostatní vybavení ve standardu. Stáří a technický stav: Původní část domu je dle podkladů stará cca 140 let. Z této části bylo zachováno pouze obvodové - 5 -
zdivo a část krovu. Výstavba nové části byla zahájena v roce 2009 na základě Stavebního povolení č.j. 1081/2008-výst/To, které nabylo právní moci dne 2.3.2009. Ke dni ocenění je dům v rozestavěném stavu. Jsou dokončeny základy, obvodové zdivo a příčky, střecha vč. krytiny, okna mimo původní část. Z části dokončeny klempířské prvky, rozvody vody, el., v jednom pokoji v podkroví i část vnitřních omítek, schody bez finální vrstvy a zábradlí. Rozestavěn stanovena na 54%. Opotřebení je stanoveno odborným odhadem. Zastavěné plochy a výšky podlaží Název Zastavěná. Konstr. výška plocha 1.NP 52,20 m 2 3,20 m 115,89 m 2 3,00 m 2.NP 52,20 m 2 2,10 m Podkroví 100,84 m 2 2,40 m Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] Vrchní stavba (6,00*8,70)*(0,10+3,20+2,10) = 281,88 m 3 (15,05*6,70+1,00*15,05)*(0,10+3,00) = 359,24 m 3 Zastřešení (6,00*8,70)*(2,85/2) = 74,39 m 3 Zastřešení vč. podkroví (15,05*6,70+1,00*15,05)*(4,05/2) = 234,67 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor Vrchní stavba 281,88 m 3 359,24 m 3 Zastřešení 74,39 m 3 Zastřešení vč. podkroví 234,67 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 950,18 m 3 Současný stav Budoucí stav Zastavěná plocha (ZP) [m 2 ] 168 Obestavěný prostor (OP) [m 3 ] 950,18 Jednotková cena (JC) [Kč/m 3 ] 4 699 Rozestavěnost [%] 54 100,00 Upravená cena (RC) [Kč/m 3 ] 2 553 4 699 Reprodukční hodnota [Kč] 2 425 767 4 464 875 (RC * OP) Stáří [roků] 5 5 Další životnost [roků] Opotřebení [%] 20,00 20,00 Věcná hodnota (VH) Kč 1 940 613 3 571 900-6 -
2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemek parc.č. St. 33/1 Porovnávací metoda Základní popis oceňovaných pozemků Parc.č. St. 33/1, zastavěná ploch a nádvoří o výměře 531 m 2. Jedná se o mírně svažitý pozemek se západní orientací, nepravidelného tvaru. Podél východní hranice je součástí pozemku rodinný dům č.p. 7. Před rodinným domem směrem k příjezdové komunikaci je postavena dřevěná kůlna na nářadí. Nezastavěná část pozemku parc.č. St. 33/1 je využívána jako zatravněná plocha. Z hlavních řadu IS lze pozemek napojit pouze na el.nn. Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků Výpočet obecné hodnoty Vzhledem k tomu, že v dané oceňované lokalitě nedošlo ke mně známým realizovaným prodejům pozemků o porovnatelné výměře a druhu užití, porovnával jsem danou lokalitu s databází a informacemi od lokálních realitních kanceláří a informacemi z internetového serveru (www.cscom.cz, www.sreality.cz ). Z takto získaných informací vyplývá, že cena stavebních pozemků se v dané lokalitě pohybuje v rozmezí 100,- až 200,- Kč/m 2. Vzhledem k poloze, výměře a funkčnímu využití navrhuji obvyklou hodnotu stavebních pozemků ve středním pásmu daného rozpětí, tj. na 150,- Kč/m 2. Druh pozemku Parcela č. Výměra [ m 2 ] Jednotková cena [ Kč/m 2 ] Celková cena pozemku [Kč] zastavěná plocha a St. 33/1 531 150 79 650 nádvoří Celková výměra pozemků 531 Hodnota celkem 79 650 3. Porovnávací ocenění Definice : Srovnatelnou cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi, na základě řady hledisek, jako např.: druhu a účelu věci, koncepce a technických parametrů, kvality provedení, opravitelnosti apod. V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než 1 rok. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, realizovatelná na 6-ti měsíční zprostředkovatelskou smlouvu, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovitosti. Po nemovitostech uvedeného typu, t.j. Rodinný dům, uvedené velikosti, vybavení, resp. zjištěnému - 7 -
technickému stavu, v dané lokalitě, u srovnatelných nemovitostí nabídka mírně převyšuje poptávku. Proto s přihlédnutím k velikosti nemovitosti, absenci pozemkového zázemí, jsem názoru, že oceňovaná nemovitost je v současné době průměrně obchodovatelná. 3.1 Rodinný dům č.p. 7 Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha: 244,55 m 2 Obestavěný prostor: 950,18 m 3 Zastavěná plocha: 168,09 m 2 Plocha pozemku: 531,00 m 2 Odůvodnění srovnávací metody: Pro ocenění dané nemovitosti je použita metoda porovnání na základě standardní jednotkové tržní ceny SJTC. Princip metody spočívá v tom, že z databáze znalce o realizovaných resp. inzerovaných prodejích podobných nemovitostí je odvozena jednotková tržní cena (např. za m 2 užitné plochy, m 2 zastavěné plochy všech podlaží, atd.). Tato jednotková cena, získaná následným statistickým vyhodnocením jako průměrná, minimální a maximální, je potom přepočtena na jednotkovou cenu objektu; po vynásobení výměrou objektu je potom získána jeho porovnávací hodnota. Jako podklady byly použity údaje z vlastní databáze, informace z nabídek z internetových stránek. Podle těchto podkladů byly v uplynulé době zobchodovány, nebo inzerovány v oblasti, kde se nachází oceňovaná nemovitost, tyto nemovitosti: Popisy porovnatelných nemovitých věcí č.1 Nabízíme Vám prodej prostorného, dvoupodlažního rodinného domu 4+1 s užitnou plochou 200 m2, jenž se nachází v malebné šumavské obci Čeřín-Jistebník. K částečně zrekonstruovanému, nepodsklepenému domu náleží rovinatý, oplocený pozemek o celkové ploše 1381 m2, z čehož je 292 m2 zastavěná plocha a nádvoří. Vytápění je zajištěno kombinovaně tuhými palivy a elektřinou. Jako zdroj vody je využívána vlastní studna o hloubce 42 m, pro odpadní vody pak septik, elektro přípojka je na 220/380 V. Dva ze čtyř pokojů jsou velmi prostorné je možno je dále dělit. K dispozici jsou 2 koupelny se 2 WC a sprchovými kouty, komora a technická místnost. Prostorná kuchyně je vybavena sporákem, myčkou, lednicí a digestoří. Na podlahách je dlažba a dřevo. Půdní prostor není využíván, po úpravách naskýtá potenciál dalšího rozšíření a příp. dvougeneračního bydlení. Nábytek je možno kompletně přenechat novému majiteli a může být součástí kupní ceny. V docházkové vzdálenosti je restaurace, Vltava a půjčovna lodí. 15 min. autem do Českého Krumlova, 25 min. na Lipno, nedaleko je rovněž lyžařská destinace Kramolín. Zdroj: http://www.sreality.cz/detail/prodej/dum/rodinny/rozmital-na-sumave-cerin-jistebnik/1607877468#img=0&fullscreen=false č.2 Prodej rodinného domu z roku 2008 s garáží a zimní zahradou o dispozici 6+1 o celkové ploše 801 m2 v Dolním Dvořišti, zastavěná plocha je 100 m2. 1. NP - garáž, chodba, 2. NP - kuchyň, obývací pokoj, ložnice, koupelna se sprchovým koutem, WC. 3. NP - pokoje, koupelna s vanou a WC. Dům je vytápěn kotlem na tuhá paliva a elektrokotlem. Veškerá občanská vybavenost v místě. Zdroj: http://www.sreality.cz/detail/prodej/dum/rodinny/dolni-dvoriste-dolni-dvoriste-/375485276#img=0&fullscreen=false č.3 Rodinný dům v Dolním Dvořišti se nachází v klidné vilové části, leží na vlastním pozemku se zastavěnou plochou 144m2, s uzavřeným dvorem se zahradním domkem, bazénem a zahradou o výměře 669m2. Kolaudace domu proběhla v roce 2003. Dispozice obytné části:1.np - chodba s - 8 -
technickou místností, ložnicí, halou se vstupem do koupelny se sprchovým koutem. Kuchyně s kuchyňskou linkou a s vestavěnými spotřebiči, obývací pokoj se vstupem na zastřešenou terasu. 2.NP - chodba spojující otevřený obývací pokoj, koupelnu a tři další pokoje, z jednoho z nich vstup na balkon. Podlahy jsou v kombinaci dlažba, plovoucí podlahy a lino, vytápění je zajištěno plynovým kotlem nebo krbovými kamny na dřevo v obývacím pokoji, bojler na teplou vodu. Dům je napojen na obecní vodovod a kanalizaci. Vedle domu je nedokončené garážové stání. Srovnatelné nemovité věci Název: č.1 Lokalita Jistebník, Rožmitál na Šumavě - Čeřín Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 0,95 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Vliv pozemku 0,85 K6 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - inzerce; Velikosti objektu - nepatrně menší; Poloha - obdobná; Provedení a vybavení - obdobné; Vliv pozemku - větší pozemek; Úvaha zpracovatele ocenění - obdobná nemovitost; Celkový koef. K C 0,73 Upravená j. cena Kč/m 2 14 517 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 200,00 m 2 1 381 m 2 3 995 000 Kč 19 975 Kč/m 2 Název: č.2 Lokalita Dolní Dvořiště, okres Český Krumlov Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 0,90 K3 Poloha 0,80 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Vliv pozemku 0,90 K6 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - inzerce; Velikosti objektu - nepatrně menší; Poloha - lepší; Provedení a vybavení - obdobné; Vliv pozemku - větší pozemek; Úvaha zpracovatele ocenění - obdobná nemovitost; Celkový koef. K C 0,58 Upravená j. cena Kč/m 2 13 719 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 170,00 m 2 801 m 2 3 999 000 Kč 23 524 Kč/m 2-9 -
Název: č.3 Lokalita Dolní Dvořiště, okres Český Krumlov Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 0,80 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Vliv pozemku 1,00 K6 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - inzerce; Velikosti objektu - obdobná; Poloha - lepší; Provedení a vybavení - obdobné; Vliv pozemku - obdobný; Úvaha zpracovatele ocenění - obdobná nemovitost; Celkový koef. K C 0,72 Upravená j. cena Kč/m 2 10 612 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 230,00 m 2 669 m 2 3 390 000 Kč 14 739 Kč/m 2 Pozn.: koeficienty vyjadřují předpokládaný cenový vztah mezi oceňovanou a srovnatelnou nemovitostí. Jeví-li se v daném kritériu OCEŇOVANÁ nemovitost cenově LEPŠÍ, je koeficient větší než 1. Jeví-li se OCEŇOVANÁ HORŠÍ je menší než 1. Za výchozí cenu pro výpočet se bere cena srovnatelné nemovitosti. Z výše uvedeného srovnání vyplývá, že daný typ nemovitosti v dané lokalitě a čase je obchodovatelný v rozmezí 10.612,- Kč/m 2 až 14.517,- Kč/m 2 podlahové plochy. Srovnávací hodnota : Obecná hodnota stanovená srovnávací metodou byla zhotovitelem, s přihlédnutím na skutečnosti ovlivňující prodej, zejména velikost objektu, k poloze, stavebně technickému stavu, velikosti a poptávce realitního trhu, pro zadanou nemovitost navržena ve středním pásmu výše zmiňovaného intervalu, tj. 12.949,- Kč/m 2. Výpočet porovnávací hodnoty na základě užitné plochy Minimální jednotková porovnávací cena 10 612 Kč/m 2 Průměrná jednotková porovnávací cena 12 949 Kč/m 2 Maximální jednotková porovnávací cena 14 517 Kč/m 2 Stanovená jednotková porovnávací cena 12 949 Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovité věci 244,55 m 2 Porovnávací hodnota před korekcí ceny 3 166 678,- Kč úprava na rozestavěnost * 0,54 = 1 710 006,12 Výsledná porovnávací hodnota 1 710 006 Kč - 10 -
REKAPITULACE OCENĚNÍ 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Rodinný dům č.p. 7 1 940 610,00 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemek parc.č. St. 33/1 79 700,00 Kč 3. Porovnávací ocenění 3.1 Rodinný dům č.p. 7 1 710 010,00 Kč Současný stav Budoucí stav Porovnávací hodnota 1 710 006 Kč 3 166 678 Kč Věcná hodnota 2 020 263 Kč 3 571 900 Kč Hodnota pozemku 79 650 Kč 79 6500 Kč Obvyklá cena 1 700 000 Kč 3 200 000 Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.3.2 Komentář ke stanovení obvyklé ceny Pro navržení výsledné obvyklé hodnoty nemovitostí byla použita srovnávací metoda ocenění. Vzhledem k charakteru oceňovaných nemovitostí a použitým vstupním údajům tato metoda nejlépe popisuje jejich hodnotu. Vzhledem k stavebně technickému stavu, velikosti a funkčnímu využití nemovitostí, investičním možnostem v daném regionu, potenciálním konkurenčním objektům, zohledněním výše zmiňovaných ostatních rizik a situaci na trhu v oblasti obdobných realit navrhuji: obvyklou, obecnou, tržní cenu nemovitých věcí - pozemku parc.č. St. 33/1, jehož součástí je rodinný dům č.p. 7 včetně všech součástí a příslušenství v k.ú. Čeřín, obec Rožmitál na Šumavě, okres Český Krumlov vše zapsáno na LV č. 60, podle tohoto znaleckého posudku zpracovaného za účelem stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí pro potřeby insolvenčního řízení, k datu ocenění 25.11.2014, po zaokrouhlení na: 1 700 000,- Kč Slovy: jedenmilionsedmsettisíc korun českých Ocenění je v souladu s Mezinárodními oceňovacími standardy, schválenými v roce 2004 Mezinárodním výborem pro normy oceňování aktiv (IVSC), zejména se standardy IVS 1 Oceňování na základě tržní hodnoty a IVS 4 Oceňování pro záruky půjček, hypotéky a dluhopisy. Je zpracováno v souladu s definicí "obvyklé ceny" uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), která je citována v Úvodu. Prohlašuji, že při provedení znaleckého posudku jsem osobou nezávislou. Ve Velaticích 25.11.2014 Ing. Tomáš Volek Velatice 214 664 05 Velatice telefon: +420 724 256 828-11 -
Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 12.10.1999, č.j. Spr. 2895/99 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, se zvláštní specializací pro odhady nemovitostí a pro základní obor stavebnictví, odvětví stavby obytné a průmyslové. Prohlašuji v souladu s ust. 127a zákona č. 99/1963 Sb., ve znění zákona č. 218/2011 Sb., že tento znalecký posudek má všechny zákonem požadované náležitosti a jsem si vědom následků vědomě nepravdivého znaleckého posudku. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1643-118/14 znaleckého deníku. Ve Velaticích 25.11.2014 Ing. Tomáš Volek Velatice 214 664 05 Velatice telefon: +420 724 256 828 SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze 1. Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 60 3 2. Snímek katastrální mapy 1 3. Fotodokumentace nemovitosti 1 4. Mapa polohy nemovitosti 1-12 -
LV - 13 -
- 14 -
- 15 -
KM - 16 -
Fotodokumentace - 17 -
Mapa polohy nemovitosti - 18 -