Ing. Michal Sirový, Jírovcova 1621/19, 370 01 České Budějovice tel. : + 420 603 77 603 1 mail.: info@posudkyodhady.cz www.posudkyodhady.cz ZNALECKÝ POSUDEK č. 2278 123/13 o stanovení obvyklé ceny nemovitostí tj. rozestavěného rodinného domu bez č.p. v části obce Frymburk na pozemku parcela č. 231/217 - zastavěná plocha a nádvoří vč. pozemku a pozemky parcela č. 231/119 ostatní plocha a parcela č. 231/218 ostatní plocha vše vč. příslušenství zapsaných na LV 1913 pro katastrální území Frymburk a obec Frymburk a evidovaných u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště Český Krumlov Objednatel posudku : EURODRAŽBY.CZ a.s., U Pískovny č.p. 890/1 182 00 Praha 8 č.j. 457/2013-N Účel posudku : Zjištění ceny nemovitostí pro nedobrovolnou Posudek vypracoval : Datum místního šetření : 11.9.2013 Zohlednění stavu ke dni : 11.9.2013 Datum, ke kterému je provedeno ocenění : 11.9.2013 Použitý oceňovací předpis : Zvláštní požadavky objednatele: V Českých Budějovicích dne 18.9.2013 dražbu a prodej Ing. Michal Sirový, znalec Jírovcova 1621/19, 370 01 České Budějovice Vyhláška MF č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č.456/2008 Sb. č.460/2009 Sb., č.364/2010 Sb., č.387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb. o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. ve znění pozdějších předpisů ( oceňovací vyhláška ) provést ocenění obvyklou cenou dle zákona č.151/1997 Sb. v platném znění Tento znalecký posudek obsahuje 25 stran včetně příloh a znalecké doložky a předává se ve dvou vyhotoveních. Jedno vyhotovení archivuje znalec.
2 1. NÁLEZ Podklady pro vypracování posudku Pro vypracování posudku byly použity následující podklady : 1.1.1 Objednávka EURODRAŽBY.CZ a.s., U Pískovny č.p. 890/1, 182 00 Praha 8, pod č.j. 457/2013-N ze dne 23.8.2013 s předáním podkladů mailem 1.1.2 Výpis z katastru nemovitostí vyhotovený dálkovým přístupem dne 27.8.2013, LV č. 1913 A: Vlastník : 1. Stehlík Michal, Zahradní 39, 384 02 Lhenice 1/1 B : Nemovitosti : - parcela č. 231/119 ostatní plocha o výměře 264 m2 - parcela č. 231/217 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 86 m2 - parcela č. 231/218 ostatní plocha o výměře 29 m2 - rozestavěná stavba na parcele č. 231/217 zastavěná stavba a nádvoří vše v k.ú. Frymburk a v obci Frymburk dále viz příloha č. 2 1.1.4 Kopie katastrální mapy vyhotovená znalcem na internetovém katastru nemovitostí dne 11.9.2013 viz příloha č.3 1.1.5 Projektová dokumentace znalci nebyla předložena žádná projektová dokumentace 1.1.6 Místní šetření - proběhlo na místě samém dne 11.9.2013 za účasti znalce. Vlastník oceňovaných nemovitostí pan Stehlík se místního šetření nezúčastnil. Při místním šetření byla provedena prohlídka všech oceňovaných nemovitostí z veřejně přístupného prostoru a fotodokumentace. 1.1.7 Fotodokumentace - provedena znalcem při místním šetření viz příloha č. 1 1.1.8 Konzultace na Obecním úřadě ve Frymburku, kde byly znalci podány dostupné informace o oceňovaných stavbách. 1.1.9 Konzultace na Městském úřadě v Horní Plané u vedoucího Stavebního úřadu Ing. Viléma Rady ve věci prověření případné kolaudace objektu 1.1.10 Konzultace u místních realitních kanceláří ve věci zjištění současného trhu s obdobnými rodinnými domy v lokalitě 1.1.11 Internet zjištění stávajících nabídek rodinných domů na realitních serverech v oceňované lokalitě. Realitní internetové servery www.sreality.cz, www.prolux.cz, www.jihočeskéreality.cz apod. 1.1.12 Odborná publikace Teorie oceňování nemovitostí od Prof. Ing. Alberta Bradáče CSc vydaná v nakladatelství CERM Brno 1.1.13 Metodika oceňování nemovitostí vypracoval VUT Brno - Ústav soudního inženýrství Brno 1.1.14 Vyhláška MF č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb. o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů ve znění pozdějších předpisů ( oceňovací vyhláška ) 1.2 Popis oceňovaného areálu Oceňovaný objekt rozestavěného rodinného domu bez č.p. na pozemku parcela č. 231/217 zastavěná plocha a nádvoří se nachází v části obce Frymburk v katastrálním území a v obci Frymburk na severozápadním okraji zastavěné části obce v lokalitě nízkopodlažní bytové zástavby v areálu s názvem Sunny Hill.
3 Celý areál, který je užíván vlastníkem k víkendovému bydlení tvoří samostatně stojící objekt rodinného domu bez č.p., objekt garáže, který je přistavěn u západní fasády objektu RD a pozemky parcela č. 231/3217 zastavěná plocha a nádvoří, která je zastavěna oceňovanými stavbami a pozemky parcela č. 231/119 ostatní plocha a parcela č. 231/218 ostatní plocha, které tvoří jednotný funkční celek se stavbou RD a se stavebním pozemkem. Celek dotvářejí venkovní úpravy, především přípojky inženýrských sítí, zpevněné plochy a oplocení. Objekt rodinného domu je napojen na veřejný rozvod elektrické energie, na přípojku vody a kanalizace. V katastru je objekt rodinného domu zapsán jako rozestavěná stavba, dle vnějšího ohledání provedeného znalcem je objekt již dokončen a zjevně užíván. Dle zjištění znalce na Stavebním úřadě v Horní plané byl objekt již kolaudován. Původní stáří domu je, dle odborného odhadu znalce, z roku 2010. Všechny konstrukce dlouhodobé životnosti i prvky krátkodobé životnosti jsou původní. Technický stav objektu odpovídá ke dni ocenění svému stáří a prováděné běžné údržbě a je celkově dobrý. Ocenění je provedeno podle skutečností zjištěných v den zaměření a prohlídky nemovitostí tj. účelu užívání, použité konstrukce, rozsahu prováděné běžné údržby, stáří, vybavení, způsobu provedení a předpokládané životnosti s tím, že stav rodinného domu vč. příslušenství je znalcem zohledněn ke dni místního šetření tj. 11.9.2013. Stav konstrukcí zakrytých a stáří nemovitostí jsou převzaty z předaných písemných podkladů, případně doplněny vlastním odborným odhadem znalce. Následně se ocenění provede dle obecně platných zásad v souladu s vyhláškou MF č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb. č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů ve znění pozdějších předpisů (oceňovací vyhláška ). POZNÁMKA : Znalci nebylo vlastníkem oceňovaných nemovitostí umožněno provést prohlídku vnitřních prostor oceňovaných staveb, ani nebyly znalci předány požadované podklady potřebné pro výpočet ( např. projektová dokumentace ). K místnímu šetření svolanému na den 11.9.2013 ve 13:00 hod. se vlastník pan Michal Stehlík ani zástupce vlastníka oceňovaných nemovitostí nedostavil. Ocenění je tudíž provedeno na základě vnějšího ohledání oceňovaných nemovitostí z veřejně přístupného prostoru a z dostupných podkladů. Jelikož nebylo znalci umožněno provést vnitřní prohlídku oceňovaných staveb, bylo ohledání provedeno z veřejně přístupného prostoru. Je tudíž možné, že se vybavení, technický stav či dispozice domu předpokládané znalcem, mohou od skutečnosti i výrazněji lišit.
4 2. POSUDEK - OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Přehled ocenění : 2.1 Věcná hodnota ( časová cena ) ke dni odhadu 2.1.1 Rozestavěný rodinný dům bez č.p. 2.1.2 Garáž bez č.p. 2.1.3 Venkovní úprava 2.1.4 Pozemky parcela č. 231/119, č. 231/217 a č. 231/218 2.1.5 Rekapitulace 2.2 Výnosová hodnota 2.3 Komparativní porovnávací metoda 2.4 Vyhodnocení obvyklé ceny oceňovaných nemovitostí 2.5 Rekapitulace 2.1 Věcná hodnota ( časová cena ) ke dni odhadu Metodika stanovení časové ceny Časovou cenou se rozumí cena, za kterou je možno nemovitosti pořídit /postavit/ v cenové úrovni k datu ocenění / tzn. reprodukční výchozí cena/, snížená u staveb o přiměřené opotřebení. Vzhledem k tomu, že podle provedených porovnání cena stanovená podle cenového předpisu ( dle vyhl. č. 3/2008 Sb. ve znění novel s koeficientem indexu cen staveb ke dni odhadu ) v současné době odpovídá nákladům na postavení staveb, jsou u staveb převzaty ceny zjištěné výše podle cenového předpisu, bez koeficientu prodejnosti Kp a koeficientu polohového K 5. 2.1.1 Rozestavěný rodinný dům bez č.p. ( 5 ) 2.1.1.1 Popis Objekt rodinného domu je samostatně stojící, nepodsklepený, jednopodlažní objekt obdélníkového půdorysu s provedenou vestavbou podkroví. Je zděný z tvárnic pravděpodobně Porotherm. Krov je sedlový dřevěný vázaný s taškovou krytinou. V objektu je jedna bytová jednotka předpokládané vel. 3+1. Dům je napojen na přívod elektrické energie, na veřejný vodovod a kanalizace je svedena do veřejné kanalizace. Stáří rodinného domu je odhadováno cca 2 3 roky. Základy : základové pasy betonové s izolací Nosná konstrukce : zděná z tvárnic Vnější povrchy obvodových stěn : omítky štukové Stropy : vložkový s rovným podhledem Střecha : sedlová Střešní krytina : tašková Oplechování : úplná systému Lindab Bleskosvod : proveden Popis vybavení dle předpokladu znalce, které se může lišit od skutečnosti Vnitřní úprava stěn : štukové omítky
Podlaha a dlažby : keramické dlažby, plovoucí laminátová Schodiště : betonové s dlažbou Okna : plastová zdvojená Dveře : foliované plné i prosklené El. instalace : 220 V/380 V, pojistné automaty Obklady : keramické běžné Vytápění : etážové s kotlem na pevná paliva nebo krbová vložka Rozvod vody : studené i teplé v plastu Sanitární zařízení : koupelna se sprchovým koutem, umyvadlem a splachovacím záchodem Rozvod plynu : nevyskytuje se Zdroj teplé vody : EI boiler Kuchyňské vybavení : linka s dřezem, sporákem a digestoří 5 2.1.1.2 Výměry pro ocenění Jednotlivé rozměry vycházejí z provedených kontrolních měření a z odhadu znalce u rozměrů, které nebylo možno technicky změřit. Výpočty jsou prováděny podle přílohy č. 1 výše uvedené vyhlášky. OBESTAVĚNÝ PROSTOR OP rozměry v části ( m ) plocha ( m 2 ) výška ( m ) OP (m 3 ) 10,00 * 6,60 = 66,00 = 3,10 204,60 celkem 1.NP 66,00 204,60 10,00 * 6,60 = 66,00 1,50 + 2,60/2 = 2,80 184,80 celkem zastřešení 66,00 184,80 celkem OP rodinný dům bez č.p. 389,40 m 3 2.1.1.3 Zjištění charakteru objektu Oceňovaný objekt je svým stavebním uspořádáním určen k bydlení, 100 % podlahové plochy místností je určena k bydlení, není podsklepen a jelikož má jedno nadzemní podlaží, zastavěné podkroví, splňuje požadavky na rodinný dům dle ustanovení 3, odst. C) vyhlášky MMR č. 137/1998 Sb. Zastavěná plocha 1.NP je 66,00 m 2 Zastavěná plocha 1.PP je 0,00 m 2 Poměr zastavěných ploch : 1.PP/1.NP = 0,00/66,00 = 0,00 % Tj. objekt rodinného domu je podsklepen pod 1/2 zastavěné plochy 1.NP /zde zcela nepodsklepen / Zastavěná plocha 1.NP je 66,00 m 2 Zastavěná plocha podkroví je 66,00 m 2 Poměr zastavěných ploch : podkroví/1.np = 66,00/66,00 = 100,00 % Tj. objekt rodinného domu má stavebně upravené podkroví v celé zastavěné ploše 1.NP Rodinný dům je stavbou typu A zděný, samostatně stojící, nepodsklepený, jednopodlažní se sklonitou střechou, s provedenou vestavbou podkroví a se základní cenou 2 290,- Kč/m 3 2.1.1.4 Koeficienty Rodinný dům podle 5 a přílohy č. 6 vyhlášky Typ A ( 1.NP, zařízené podkroví, valbová střecha ) ZC 2 290,- Kč/m 3
6 Obestavěný prostor objektu dle projektu OP m 3 389,40 Koeficient polohový příloha č. 13 vyhlášky neuplatněno K5 1,00 Koeficient podkroví podkroví v celé ploše 1.NP Kpod 1,12 Koeficient změny ceny staveb dle přílohy č.38 vyhl. Ki 2,146 Koeficient prodejnosti dle přílohy č.39 vyhl. neuplatněno Kp 1,000 Základní cena po první úpravě = ZC x Kpod Kč/m 3 ZC 2 564,80 Pořizovací cena konstrukcí navíc Cena odhadnuta znalcem Kč CK 0,00 Podíl ceny konstrukce navíc = CK/ ( ZC x OP x K5 x Ki ) - PK 0,00 koeficient vybavení stavby S = standardní provedení, CH = chybí, P = podstandardní, N = nadstandardní vybavení je stanoveno na základě odborného odhadu znalce Pol.č. Konstrukce a vybavení Provedení Standard Podíl příl. Č.14 Upravený podíl 1 Základy betonové a kamenné s izolací S 0.08200 0.08200 2 Svislé kce zděné S 0.21200 0.21200 3 Stropy vložkové s rovným podhledem S 0.07900 0.07900 4 Zastřešení krov vázaný sedlový S 0.07300 0.07300 5 Krytiny střech tašková S 0.03400 0.03400 6 Klempířské konstrukce systém Lindab S 0.00900 0.00900 7 Vnitřní omítky omítky vápenné štukové S 0.05800 0.05800 8 Fasádní omítky omítky vápenné štukové S 0.02800 0.02800 9 Vnější obklady nevyskytují se CH 0.00500 0.00000 10 Vnitřní obklady keramické S 0.02300 0.02300 11 Schody betonové s dlažbou S 0.01000 0.01000 12 Dveře hladké S 0.03200 0.01600 13 Okna plastová zdvojená S 0.05200 0.05200 14 Podlahy obytných místnost. dlažby S 0.02200 0.02200 15 Podlahy ostatních místností cementový potěr, dlažba S 0.01000 0.01000 16 Vytápění etážové s krbovou vložkou S 0.05200 0.05200 17 Elektroinstalace 220 V/380 V, automaty S 0.04300 0.04300 18 Bleskosvod proveden S 0.00600 0.00600 19 Rozvod vody studené a teplé S 0.03200 0.03200 20 Zdroj teplé vody EI boiler S 0.01900 0.01900 21 Instalace plynu nevyskytuje se CH 0.00500 0.00000 22 Kanalizace provedena S 0,03100 0,03100 23 Vybavení kuchyní linka, dřez, sporák S 0.00500 0.00500 24 Vnitřní hygienic. vybavení umyvadlo, sprchový kout S 0.04100 0.04100 25 Záchod splachovací S 0.00300 0.00300 26 Ostatní anténa, žaluzie S 0.03400 0.03400 N Navíc - - 0.00000 0.00000 CELKEM 1.00000 0.99000 Koeficient vybavení stavby ( z výpočtu výše ) K 4-0.99000 Základní cena upravená ZCU = ZC x K4 x K5 x Ki x Kp x Kpod Kč / m 3 5 449,02 2.1.1.5 Stáří a opotřebení Objekt rodinného domu je dle vnějšího ohledání dokončen, dle odhadu znalce je již užíván, kolaudace objektu byla dle sdělení Stavebního úřadu v Horní Plané provedena. Všechny konstrukce dlouhodobé životnosti i prvky krátkodobé životnosti jsou původní. Technický stav objektu odpovídá ke dni ocenění svému stáří, pravidelně prováděné běžné údržbě a je celkově dobrý. Dle přílohy č. 14 vyhlášky je použita při výpočtu opotřebení lineární metoda. Další životnost je znalcem stanovena na základě odborného odhadu.
7 Rok odhadu 2013 Rok kolaudace / začátek užívání / odhad 2010 Stáří 3 let Předpokládaná další životnost 97 let Celková životnost 100 let Procento ročního opotřebení 1,00 % Opotřebení 3,00 % 2.1.1.6 Výpočet ceny Základní cena ZC Kč / m 3 2 290,00 Základní cena upravená ZCU Kč / m 3 5 449,02 Obestavěný prostor OP m 3 389,40 Výchozí cena objektu CN = ZCU x OP Kč 2 121 848,39 Stupeň dokončení stavby % 100 Výchozí cena po zohlednění dokončenosti stavby Kč 2 121 848,39 Opotřebení 3,00 % - 63 655,45 Cena časová rodinného domu bez č.p. ke dni odhadu Kč 2 058 192,94 2.1.2 Garáž bez č.p. ( 8 ) 2.1.2.1 Popis Jedná se o jednopodlažní nepodsklepený objekt obdélníkového půdorysu s plochou střechou, který je přistavěn u západní fasády rodinného domu. Je zděný z cihel, v jižní části částečně dřevěné konstrukce a má plochou střechou neumožňující zřízení podkroví. Hlavní vstup je vraty ze severní fasády a dveřmi z fasády jižní. Objekt je napojen na rozvod elektrické energie. Základy : betonové pasy Nosná konstrukce : zděná a dřevěná Vnější povrchy obvodových stěn : nátěry Strop : nevyskytuje se Střecha : plochá Střešní krytina : profilovaný plech Klempířské konstrukce : žlaby a svody z plechu TiZn Bleskosvod : nevyskytuje se Technický stav budovy : Technický stav je dobrý, běžná údržba je prováděna pravidelně. Popis vybavení dle odborného odhadu a předpokladu znalce Vnitřní úprava stěn : ochranné nátěry Obklady : nevyskytují se Podlaha a dlažby : betonová mazanina Schodiště : nevyskytuje se Okna : nevyskytují se Dveře : dřevěné Vrata : sekční plastová
8 El. instalace : světelná Vytápění : nevyskytuje se Rozvod vody : nevyskytuje se Sanitární zařízení : nevyskytuje se Rozvod plynu : nevyskytuje se Zdroj teplé vody : nevyskytuje se 2.1.2.2 Výměry pro ocenění Jednotlivé rozměry vycházejí z provedených kontrolních měření provedených znalcem. Výpočty jsou prováděny podle zásad přílohy č. 1 výše uvedené vyhlášky. OBESTAVĚNÝ PROSTOR OP rozměry v části ( m ) plocha ( m 2 ) výška ( m ) OP (m 3 ) 2,80 * 9,30 = 26,04 srovnávací výška = 2,70 70,31 celkem 1.NP + zastřešení 26,04 70,31 celkem OP garáž bez č.p. 70,31 m 3 2.1.2.3 Zjištění charakteru objektu Stavba je svým charakterem a svým využitím určena především ke garážování a částečně ke skladování, a proto se provede ocenění dle 8 vyhlášky jako garáž. Garáž je zděná, jednopodlažní bez možností zřízení podkroví tj. stavbou typu B se základní cenou 1 375,- Kč/m 3 2.1.2.4 Koeficienty Stavba garáže dle 8 a přílohy č. 9 vyhlášky - typ B/I ( 1.NP, plochá střecha ) ZC 1 375,- Kč/m 3 Obestavěný prostor objektu OP m 3 70,31 Koeficient polohový příloha č. 13 vyhlášky neuplatněn K5 1,00 Koeficient změny cen staveb k CÚ 94 příloha č. 38 vyhlášky Ki 2,134 Koeficient prodejnosti příloha č. 39 vyhlášky neuplatněn Kp 1,000 Koeficient zařízení podkroví neuplatněn Kč Kpod 1,000 koeficient vybavení stavby S = standardní provedení, CH= chybí, P = podstandardní, A = nadstandardní Pol.č. Konstrukce a vybavení Provedení Standard Podíl příl.č. 14 Upravený podíl 1 Základy betonové pasy S 0.06200 0.06200 2 Obvodové konstrukce zděné a část dřevěné P 0.30100 0.13846 3 Stropy dřevěné tvořící střechu S 0.26200 0.26200 4 Krovy neuvažuje se - - - 5 Krytina profilovaný plech S 0.05700 0.05700 6 Klempířské konstrukce z plechu TiZn S 0.02900 0.02900 7 Úprava povrchů nátěry a část se nevyskytuje sousední zdi P 0.04800 0.02208 8 Dveře dřevěné S 0.02700 0.02700 9 Okna nevyskytují se CH 0.01400 0.00000 10 Vrata plastová sekční S 0.06800 0.06800 11 Podlahy betonová mazanina S 0.07200 0.07200
9 12 Elektroinstalace světelná P 0.06000 0.02760 CELKEM 1.00000 0.76514 Koeficient vybavení stavby ( z výpočtu výše ) K 4 0.76514 Základní cena upravená ZC x K4 x K5 x Ki x Kp Kč / m 3 ZCU 2 245,11 2.1.2.5 Stáří a opotřebení Rok odhadu 2013 Rok kolaudace / začátek užívání / odhad 2010 Stáří 3 roky Předpokládaná další životnost 77 let Celková životnost 80 let Procento ročního opotřebení 1,25 % Opotřebení 3,75 % 2.1.2.6 Výpočet ceny Základní cena ZC Kč/m 3 1 375,00 Základní cena upravená ZCU Kč/m 3 2 245,11 Obestavěný prostor OP m 3 70,31 Výchozí cena objektu CN = ZCU x OP Kč 157 853,68 Stupeň dokončení stavby % 100 Výchozí cena po zohlednění dokončenosti stavby Kč 157 853,68 Opotřebení 3,75 % - 5 919,51 Cena časová garáže bez č.p. ke dni odhadu Kč 151 934,17 2.1.3 Venkovní úprava ( 10 ) Znalci se nepodařilo dokumentovat všechny venkovní úpravy, které tvoří příslušenství objektu rozestavěného RD bez č.p. a garáže. Pro potřeby ocenění je postačující provést ocenění zjednodušeným způsobem. Z ohledání nemovitosti se jedná zejména o : - Přípojky inženýrských sítí - Oplocení - Zpevněné plochy Ocenění venkovních úprav : Ocenění venkovních úprav se provede dle 10 odst. 2 vyhl. zjednodušeným způsobem ve výši 3,50 až 5,0 % ze zjištěné ceny stavby oceňované dle 5 vyhl. ( rodinný dům a případně další stavby ) a z ceny stavby nebo staveb tvořící příslušenství k nim. Výpočet ceny reprodukční venkovních úprav : Cena stavby objektu rodinného domu bez č.p. Cena stavby objektu garáže u RD Cena staveb rozhodných pro výpočet celkem 2 121 848,39 Kč 157 853,68 Kč 2 279 702,07 Kč
10 Výše procentuelního podílu venkovních úprav stanovená znalcem x 3,50 % Cena reprodukční venkovních úprav zjednodušeným způsobem 79 789,57 Kč Výpočet ceny časové venkovních úprav : Cena stavby objektu rodinného domu bez č.p. 2 058 192,94 Kč Cena stavby objektu garáže u RD 151 934,17 Kč Cena staveb rozhodných pro výpočet celkem 2 210 127,11 Kč Výše procentuelního podílu venkovních úprav stanovená znalcem x 3,50 % Cena časová venkovních úprav zjednodušeným způsobem 77 354,45 Kč 2.1.4 Pozemky parcela č. 231/119, č. 231/217 a č. 231/218 2.1.4.1 Metodika výpočtu ceny pozemku Cena pozemků se zjistí tzv. indexovou metodou tzn. porovnáním srovnávacího ( pozemek o známé ceně a výměře ) a oceňovaného pozemku na základě indexů ( koeficientů ), které se mezi sebou pronásobí a výsledným indexem se násobí cena srovnávacího pozemku. 2.1.4.2 Výpočet ceny pozemku indexovou metodou Výše uvedený pozemek parcela č. 231/217 - zastavěná plocha a nádvoří je zastavěna oceňovanými stavbami a má výměru 86 m2, pozemky parcela č. 231/119 ostatní plocha a parcela č. 231/218 ostatní plocha tvoří jednotný funkční celek s objektem RD a se st. pozemkem. Celková výměra oceňovaných pozemků je 379 m2. V současné době jsou v lokalitě nabízeny některé pozemky pro výstavbu rodinného domu nebo pro výstavbu rekreačního objektu např. - parcela o výměře 1063 m2 v lokalitě Lojzovy paseky určená pro výstavbu rekreačního objektu. Zpevněná příjezdová cesta, jihozápadní orientace, výhled na jezero, vzdálena cca 200 metrů od jezera, inženýrské sítě částečně ( EI, společný vrt, kanalizace vl. žumpa ) nabídková cena 1 090,- Kč/m2 - parcela o výměře 1115 m2 v lokalitě Lojzovy paseky určená pro výstavbu rekreačního objektu. Zpevněná příjezdová cesta, jihozápadní orientace, výhled na jezero, vzdálena cca 200 metrů od jezera, inženýrské sítě částečně ( EI, společný vrt, kanalizace vl. žumpa ) nabídková cena 771,- Kč/m2 - parcela o výměře 1000 m2 v lokalitě obce Černá v Pošumaví určená pro výstavbu rodinného domu. Zpevněná příjezdová cesta, jihozápadní orientace, výhled na jezero, inženýrské sítě připraveny nabídková cena 650,- Kč/m2 Přímo v sousedství oceňovaných pozemků v lokalitě Sunny Hill je k prodeji nabízen pozemek o výměře 800 m2 za cenu 1 100 000,- Kč. Pozemek je nabízen již delší dobu, zatím nebyl prodán, tzn. že nabídková cena byla stanovena nad očekáváním trhu. V loňském roce byl prodán pozemek parcela č. 231/42 ostatní plocha o výměře 478 m2 za cenu 1 000 000,- Kč. Tento pozemek leží přímo v jachetním klubu u břehu Lipenského jezera též v lokalitě Sunny Hill. Ceny pozemků s přímým výhledem na jezero jsou nesrovnatelně vyšší a navíc s velkým zájmem potenciálních kupců. Dále byly v loňském roce prodány dva pozemky v sousedství průmyslové zóny na severním okraji zastavěné části obce směrem na město Český Krumlov za cenu 400,- Kč/m2. Cena je naopak výrazně nižší především z důvodu sousedství s bývalých areálem státního statku. Srovnávací pozemek byl proto vybrán z nabídky realitní kanceláře ADROreality a.s.r.o. v lokalitě Sunny Hill. Nabídková cena tohoto pozemku je ke dni ocenění sice 1375,- Kč/m2, ale z důvodu zatímní nerelizace prodeje bude pravděpodobně, dle informace vlastníka realitní kanceláře pana Ardo, která prodej realizuje, ještě snížena.
11 Jelikož nebyl pozemek dosud prodán je tato cena, na základě odborného odhadu, korigována koeficientem 0,75 ( předpoklad nižší skutečné prodejní ceny ) tj. výše ceny pozemku použitá pro výpočet 1 031,- Kč/m2. srovnávací pozemek ( známá cena a výměra ) OCENĚNÍ POZEMKU INDEXOVOU POROVNÁVACÍ METODOU Poloha srovnávacího pozemku Obec Frymburk, okraj zastavěné části obce, určen pro výstavbu ReD či pro podnikání, lokalita Sunny Hill Popis srovnávacího pozemku Jihozápadní orientace, mírně svažitý pozemek, zpevněný příjezd, IS připraveny Výměra srovnávacího pozemku VS m2 800 Cena srovnávacího pozemku CS Kč 0,75 x 1 100 000 Jednotková cena srovnávacího pozemku JCS = CS/VS Kč/m2 1 031 Koeficienty pro výpočet indexu A Územní struktura Okraj zastavěné části obce, zpevněný příjezd 1.00 B Typ stavebního pozemku Stavebně připravený 1.40 C Třída velikosti obce 0 až 2 tisíc obyvatel 0.50 D Obchodní resp. průmysl. poloha Lokalita s rekreačními objekty, venkovská oblast 1.10 E Územní připravenost, infrastr. Střední 0.75 F Speciální charakteristiky Nejsou 1.00 Celkový index srovnávacího pozemku Is = A x B x C x D x E x F - 0.5775 oceňovaný pozemek Poloha oceňovaného pozemku Obec Frymburk, okraj zastavěné části obce, zastavěn stavbou rodinného domu, funkční celek se stavbou RD Popis oceňovaného pozemku Západní orientace, mírně svažitý pozemek, zpevněný příjezd, IS u pozemku Výměra oceňovaného pozemku 264 + 86 + 29 m2 379 Koeficienty pro výpočet indexu A Územní struktura Okraj zastavěné části obce, zpevněný příjezd 1.00 B Typ stavebního pozemku Stavebně připravený 1.40 C Třída velikosti obce 0 až 2 tisíc obyvatel 0.50 D Obchodní resp. průmysl. poloha Lokalita s rekreačními objekty, venkovská oblast 1.10 E Územní připravenost, infrastr. Střední 0.75 F Speciální charakteristiky Nejsou 1.00 Celkový index srovnávacího pozemku Io = A x B x C x D x E x F - 0.5775 Poměr indexů Pi = Io/Is - 1,00 Jednotková cena oceńovaného pozemku JCC = JCS x Pi Kč/m2 1 031,00 Cena oceňovaného pozemku Kč 342 216,74 Spoluvlastnický podíl oceňovaného pozemku - 1/1 Obvyklá cena pozemků č. 231/119, č. 231/217 a č. 231/218 zjištěná indexovou metodou ke dni odhadu / zaokr. / Kč 390 750,00
Rekapitulace časové a reprodukční ceny staveb a obvyklá cena pozemků 12 Stavba Časová cena Opotřebení Reprodukční cena Rodinný dům rozestavěný bez č.p. 2 058 192,94 Kč 3,00 % 2 121 848,39 Kč Garáž u RD bez č.p. 151 934,17 Kč 3,75 % 157 853,68 Kč Venkovní úpravy 77 354,45 Kč 79 789,57 Kč Stavby celkem / zaokrouhleno / 2 287 480,00 Kč 2 359 490,00 Kč Pozemky parcela č. 231/119, č. 231/217 a č. 231/218 390 750,00 Kč 390 750,00 Kč Oceňované nemovitosti celkem 2 678 230,00 Kč 2 750 240,00 Kč 2.2 Výnosová hodnota areálu oceňovaných nemovitostí 2.2.1 Metodika ocenění výnosovou hodnotou Výnosová hodnota je součtem diskontovaných příjmů, které je možno v budoucnu v daném místě očekávat při přiměřeném pronajmutí nemovitosti, po odečtení výdajů nutných k dosažení těchto příjmů. Výnosová hodnota nemovitostí se stanovuje za předpokladu, že lze oceňovanou nemovitost ke dni ocenění pronajmout, popřípadě pronajmout s vynaložením nákladů, které jsou nutné pro uvedení nemovitosti do pronajímatelného stavu. Tyto nutné náklady se od zjištěné výnosové ceny nemovitostí odečítají. 2.2.2 Ocenění výnosovou hodnotou Výše uvažovaného nájemného 10 000,- Kč/měsíc je stanoveno znalcem na základě odborného odhadu a vychází ze součtu nájemného za objekt rodinného domu vč. příslušenství. Výnosové ocenění konstantní příjmy po dlouhou dobu, věčná renta Objekt rodinný dům Příjmy z nájemného Nájemné ročně předpoklad v daném místě, objekt ke dni ocenění Nájemné / odhad dle místních poměrů reálně dosažitelný / Kč/měsíc 10 000 Počítáno 12 měsíců měsíců/rok 12 Celkem příjem z nájemného ročně Kč/rok 120 000,- Redukce z důvodu nepronajmutí - x 0,85 Celkem příjem z nájemného ročně po redukci Kč/rok 102 000,00 Výdaje na dosažení příjmů Podklady pro výpočet výdajů Reprodukční cena RD vč. příslušenství RC ( Kč ) 2 359 490,- Časová cena RD včetně příslušenství ČC ( Kč ) 2 287 480,- Předpokládaná doba kapitalizace pro amortizaci T ( roků ) 30 Stáří stavby původní S ( roků ) 5
13 Celková životnost Z ( roků ) 100 Opotřebení hlavní stavby A ( % ) 3,00 Předpokládané roční procento na údržbu a opravy % z RC 0,70 Míra kapitalizace roční pro výpočet amortizace u ( % ) 3,00 Úročitel pro výpočet amortizace q ( - ) 1,03 Výpočet výdajů Daň z nemovitostí / dle odhadu provedeného znalcem / Kč/rok 1 000,- Pojištění nemovitostí / 0.0007 x RC / Kč/rok 1 888,- Průměrné roční náklady na běžnou údržbu a opravy / 0.0070 x RC / Kč/rok 16 516,- Správa nemovitostí Kč/rok 0,- Průměrné kapitalizované roční odpisy výpočtem ( ČC x i )/( q) T - 1 Kč/rok 48 081,- Jiné náklady Kč 0,- Roční nájemné z pozemku Kč 0,- Celkem výdaje ročně Kč 67 485,- Výpočet čistého ročního nájemného Příjmy ročně celkem Kč 102 000,- Výdaje ročně celkem Kč 67 485,- Čisté roční nájemné Kč 34 515,- Výpočet výnosové hodnoty Předpoklad dlouhodobých konstantních příjmů z nájemného? ano Výpočet věčnou rentou Čisté roční nájemné Kč 34 515,- Míra kapitalizace pro výpočet výnosové hodnoty % 6,00 Výnosová hodnota před provedením opravy a bez provize Kč 575 247,- Odpočet nákladů na opravu pro znovuzprovoznění Kč 0,- Výnosová hodnota areálu RD včetně příslušenství ke dni odhadu Kč 575 250,- 2.3 Porovnávací indexová metoda 2.3.1 Metodika ocenění porovnávací metodou Obvyklá cena je v zákoně č. 151/1997 Sb. v platném znění definována v 2 jako cena..., která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby...". Standardně se obvyklá cena zjišťuje porovnáním s již realizovanými prodeji, koupěmi či pronájmy obdobných věcí v daném místě a čase, pokud jsou k tomu dostupné informace. Pokud tyto informace nejsou od statisticky významného souboru dostatečně porovnatelných nemovitostí, je třeba použít náhradní metodiku. Indexová metoda výpočtu obvyklé ceny je standardně používána pro zjištění obvyklé ceny nemovitostí za základě porovnání rozhodujících kritérií, které mají bezprostřední vliv na cenu nemovitostí ( poloha, technický stav, velikost, účel užití, příslušenství apod. ).
14 Porovnávací kriteria : - korekce pramene ceny - poloha nemovitosti - velikost nemovitosti - příslušenství nemovitosti - technický stav nemovitosti Výběr srovnávacích objektů z databáze znalce a z inzerovaných nabídek realitních kanceláří z internetových realitních serverů. Srovnávací objekt č.1 Prodej rodinného domu v obci Frymburk Lokalita : zastavěná část obce Frymburk ve stejné lokalitě s oceňovaným RD Rodinný dům v obci Frymburk nedaleko Lipenského jezera v lokalitě Sunny Hill. K domu přináleží pozemek o výměře 139 m2 s možností přikoupit sousední pozemek. Vzdálenost k jezeru a přístavišti jachet cca 100 m. Novostavba, čistá příroda, lyžařský areál, blízkost Rakouska patří k výhodám domu. Zastavěná plocha : 56 m2 Užitná plocha : 70 m2 Celková cena pozemku : 219 m2 Nabídková cena : 3 200 000,- Kč Srovnávací objekt č. 2 Prodej rodinného domu v obci Frymburk Lokalita : zastavěná část obce Frymburk ve stejné lokalitě s oceňovaným RD Rodinný dům řadový v obci Frymburk nedaleko Lipenského jezera v lokalitě Sunny Hill. K domu přináleží pozemek o celkové výměře 205 m2 s možností přikoupit sousední pozemek. Vzdálenost k jezeru a přístavišti jachet cca 150 m. Novostavba, čistá příroda, lyžařský areál, blízkost Rakouska patří k výhodám domu.
15 Zastavěná plocha : 60 m2 Užitná plocha : 86 m2 Celková cena pozemku : 208 m2 Prodejní cena : 2 380 000,- Kč Srovnávací objekt č. 3 Prodej rodinného domu v obci Lipno nad Vltavou Lokalita : zastavěná část obce Slupečná, Kobylnice Nový dům RELAX s pozemkem se vzrostlými smrky. Jedná se o zděný dům z 38 cm cihly typu POROTHERM, zatepleno 100 mm polystyrenu, silikátová omítka, okna 7 komorového, německého systému VEKA s dvojskly, pálená střešní taška BRAMAC. Velikost 3+1, venkovní terasa a stání pro automobil. Zastavěná plocha : 74 m2 Užitná plocha : 55 m2 Celková cena pozemku : 771 m2 Nabídková cena : 2 310 000,- Kč
16 Porovnání objektů : Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku list 1 Č. Obec / Lokalita Oce ň. obj RD obec Frymburk, okraj zastavěné části obce Frymburk Velikost /Počet místností 4+1 Příslušenství / Garáž venkovní úpravy/ a Pozemek ( m2 ) Jiné / stav 379 dobrý, novostavba ( 1 ) ( 2 ) ( 3 ) ( 4 ) ( 5 ) ( 6 ) 1 RD obec Frymburk, okraj zastavěné části obce Frymburk 3+1 venkovní úpravy/ ne 219 dobrý, novostavba 2 RD obec Frymburk, okraj zastavěné části obce Frymburk 3+1 venkovní úpravy/ ne 208 dobrý, novostavba 3 RD obec Lipno nad Vltavou, zastavěná část obce Slupečná, Kobylnice 3+1 venkovní úpravy/ přístřešek pro auto 771 dobrý, novostavba Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku list 2 Č. Cena požadovaná / realizovaná Koef. redukc e na prame n ceny Kr Cena po redukci na pramen ceny = ( 7 ) * ( 8 ) K 1 Poloh a K 2 Veliko st K 3 vybav ení a stupe ň rozest avěno sti K 4 Celkov ý stav K 5 Vliv pozem ku K 6 Úvaha a názor znalce Index odlišnosti Io (10 až 15) Cena oceňovaného objektu odvozená ze srovnávacího = ( 9 )/( 16 ) Kč ( 1 ) ( 7 ) ( 8 ) ( 9 ) ( 10 ) ( 11 ) ( 12 ) ( 13 ) ( 14 ) ( 15 ) ( 16 ) ( 17 ) 1 3 200 000 0,75 2 400 000 1,00 0,96 0,93 1,00 0,96 1,00 0,857 2 613 501,- 2 2 380 000 1,00 2 380 000 1,00 0,96 0,93 1,00 0,96 1,05 0,900 2 644 614,- 3 2 310 000 0,85 1 963 500 1,10 0,92 0,96 1,00 1,10 1,00 1,069 1 837 327,- Celkový průměr Kč 2 365 150,- Minimum Kč 1 837 327,- Maximum Kč 2 613 501,- K1 koeficient na úpravu polohy objektu ( kolikrát je u srovnávacího lepší než u oceňovaného / lepší > 1, horší < 1 / K2 koeficient úpravy na velikost objektu či areálu ( kolikrát je u srovnávacího lepší než u oceňovaného /lepší > 1, horší < 1/ K3 koeficient úpravy na provedení a vybavení staveb v areálu ( kolikrát je u srovnávacího lepší než u oceňovaného /lepší > 1, horší < 1/ K4 koeficient úpravy na celkový technický stav : / srovnávací objekt celkově lepší : K 4 > 1, horší < 1 / K5 koeficient úpravy na vliv pozemku velikost, vlastnictví : / srovnávací pozemek celkově lepší : K 5 > 1, horší < 1 / K6 koeficient úpravy dle odborné úvahy znalce : / analogicky : srovnávací objekt, kromě vlivu předchozích koeficientů ještě lepší : K 6 > 1, horší < 1 / společný dvůr Koeficient úpravy na pramen zjištěné ceny sloupec ( 8 ) : skutečná kupní cena : Kr = 1,00, u inzerce přiměřeně nižší Io Index odlišnosti Io = K1* K2 * K3 * K4 * K5 * K 6 U oceňovaného objektu se při přímém porovnání mezi objekty srovnávacími a oceńovaným uvažují všechny koeficienty rovny 1,0
17 2.4 Vyhodnocení obvyklé ceny oceňovaných nemovitostí Pro zjištění výše obvyklé ceny oceňovaných nemovitostí použil znalec běžné a hojně používané metody zjišťování obvyklých cen, které jejichž je využíváno v metodikách našich např. bankovních domů či některých státních institucí ( např. Úřad pro zastupování státu ve věcech majetkových ). Nejdříve byla znalcem zjištěna cena areálu nákladovým způsobem ( cena časová a cena reprodukční ), která vystihuje výši nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění. U obdobných staveb v obdobných lokalitách je tato cena v drtivé většině případů nad úrovní ceny obvyklé. Jinak tomu bývá u nemovitostí, o které není zájem, které neleží v lukrativních lokalitách a jejichž prodej nebývá realizován obratem. V těchto případech je cena časová výrazně vyšší. Dále byla zjišťována cena výnosovým způsobem, který vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat, a z kapitalizace tohoto výnosu. Dle výše uvedeného výpočtu je zřejmé, že výnosová hodnota je naopak výrazně nižší než cena obvyklá především proto, že reálná obvyklé nájemné je v nižší cenové úrovni a na druhou stranu náklady spojené s užíváním nemovitostí resp. spojené s vlastnictvím nemovitostí je vyšší. Jako poslední metoda určení obvyklé ceny byla znalcem použita porovnávací metoda indexová, která vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem ( nemovitostí ) a cenou sjednanou při jeho prodeji či cenou nabídkovou při prodeji v daném místě a čase. Na závěr provedl znalec vyhodnocení výpočtů u jednotlivých způsobů ocenění a stanovení výsledné obvyklé ceny : Oceňovaný rodinný dům leží na okraji zastavěné části obce Frymburk v sousedství dalších objektů převážně pro víkendové bydlení v lokalitě Sunny Hill. Objekt je v dobrém technickém stavu několik let po dokončení ( dle zjištění znalce byla kolaudace provedena ), běžná údržba je prováděna pravidelně. Vybavenost inženýrskými sítěmi a ostatní infrastrukturou je v místě na průměrné úrovni. Základní občanská vybavenost je v docházkové vzdálenosti v obci Frymburk. Nemovitosti neleží v zátopové oblasti. Poloha je vhodná k trvalému i víkendovému bydlení. O obdobné nemovitosti je v místě průměrný až mírně podprůměrný zájem o čemž svědčí nabídka vícero obdobných nemovitostí na mnoha realitních internetových serverech v lokalitě. Za inzerované nabídkové ceny nejsou nemovitosti prodejné, nabídkové ceny jsou cenami maximálními a zároveň nad možnostmi trhu. Skutečné kupní ceny budou výrazně níže než ceny nabídkové. V poslední době nabídka obdobných nemovitostí vzrostla, ale poptávka stagnuje, což má bezprostřední vliv na výši nabídkových resp. následně na výši realizovaných kupních cen. Výše obvyklé ceny je pohyblivá mj. i v čase, což se odráží i ze situace v naší i světové ekonomice, která prochází výraznou recesí a která má bezprostřední vliv i na cenu obdobných nemovitostí. Ztížené možnosti úvěrování a zpřísněné podmínky pro příslib úvěrů obvyklou cenu obdobných nemovitostí v současné době výrazně snižují a omezují i okruh potenciálních kupců. V současné době je nejméně vhodná doba k prodejům. Obvyklá cena je pohyblivá i v čase během kterého chci a plánuji nemovitost prodat. Neodkladný či nedobrovolný prodej vyžadující výrazně kratší čas vymezený pro prodej úměrně snižuje i výslednou realizovanou cenu ( tzn. cena v tísni není dle objednávky předmětem zjištění ).
18 Obvyklá cena se bude pohybovat mezi stanovenou cenou časovou a cenou výnosovou a bude se blížit ke zjištěné ceně porovnávací. Výsledná cena oceňovaných nemovitostí byla stanovena na základě odborného odhadu znalce z dostupných podkladů, vyhodnocení zjištěných cen a vyhodnocení uvedených vlivů, které mají přímý vliv na její výši. 2.5 Rekapitulace Způsob ocenění Reprodukční cena Věcná hodnota / časová cena / Výnosová hodnota Cena zjištěná porovnávacím způsobem Obvyklá cena oceňovaných nemovitostí dle odborného odhadu znalce ke dni ocenění cena 2 750 240,- Kč 2 678 230,- Kč 575 250,- Kč 2 365 150,- Kč 2 300 000,- Kč Závěr : 1. Obvyklá cena oceňovaných nemovitostí tj. rozestavěného rodinného domu bez č.p. v části obce Frymburk na pozemku parcela č. 231/217 - zastavěná plocha a nádvoří vč. pozemku a pozemky parcela č. 231/119 ostatní plocha a parcela č. 231/218 ostatní plocha vše vč. příslušenství zapsaných na LV 1913 pro katastrální území Frymburk a obec Frymburk a evidovaných u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště Český Krumlov činí, dle zjištění znalce, ke dni ocenění slovy : dvamiliónytřistatisíckorunčeských 2 300 000,- Kč 2. Závady či jednotlivá práva, kromě omezení vlastnického práva vedeného v katastru nemovitostí, nejsou znalci známa, nebyly znalci povinnými sděleny a dle zjištění se znalce nevyskytují. v Českých Budějovicích dne 18.9.2013 Ing. Michal Sirový Příloha : 4x fotodokumentace 1x kopie výpisu z KN, LV 1913 1x kopie katastrální mapy
19 ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Předsedy krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne 2.června 1999 č.j. Spr. 823/99 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, zvláštní specializace oceňování nemovitostí. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 2278-123/13 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle přiložené likvidace na základě dokladu číslo 123/13. CERTIFIKÁT QEN Znalec je držitelem certifikátu QEN - expert v oboru ekonomika odvětví ceny a odhady nemovitostí vydaný Certifikačním orgánem Ústavu soudního inženýrství v Brně dne 25.6.2009 pod č.95/64/qen/2009-re. České Budějovice 18. září 2013 Ing. Michal Sirový
20 FOTODOKUMENTACE severní pohled na RD bez č.p. a garáž jižní pohled na RD bez č.p. a garáž
21 kuchyně v 1.NP obývací pokoj v 1.NP