ZNALECKÝ POSUDEK. č /13

Transkript

1 Ing. Michal Sirový, Jírovcova 1621/19, České Budějovice tel. : mail.: info@posudkyodhady.cz ZNALECKÝ POSUDEK č /13 o stanovení obvyklé ceny nemovitostí tj. rodinného domu č.p. 161 v části obce Dražice na pozemku st. parcela č zastavěná plocha a nádvoří vč. pozemku a pozemku parcela č. 36/2 ostatní plocha zapsaných na LV 204 pro katastrální území Dražice u Tábora a obec Dražice a evidovaných u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště Tábor Objednatel posudku : EURODRAŽBY.CZ a.s., Čimická 780/ Praha 8 IČO : č.j. 207/2013-D Účel posudku : Zjištění ceny nemovitostí pro nedobrovolnou Posudek vypracoval : Datum místního šetření : Zohlednění stavu ke dni : Datum, ke kterému je provedeno ocenění : Použitý oceňovací předpis : Zvláštní požadavky objednatele: V Českých Budějovicích dne dražbu a prodej Ing. Michal Sirový, znalec Jírovcova 1621/19, České Budějovice Vyhláška MF č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č.456/2008 Sb. č.460/2009 Sb., č.364/2010 Sb., č.387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb. o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. ve znění pozdějších předpisů ( oceňovací vyhláška ) provést ocenění obvyklou cenou dle zákona č.151/1997 Sb. v platném znění Tento znalecký posudek obsahuje 30 stran včetně příloh a znalecké doložky a předává se ve dvou vyhotoveních. Jedno vyhotovení archivuje znalec.

2 2 1. NÁLEZ Podklady pro vypracování posudku Pro vypracování posudku byly použity následující podklady : Objednávka EURODRAŽBY.CZ a.s., Čimická č.p. 780/61, Praha 8, pod č.j. 207/2013-D ze dne s předáním podkladů mailem Výpis z katastru nemovitostí vyhotovený dálkovým přístupem dne , LV č. 204 A: Vlastník : 1. SJM Suchopár Josef a Suchopárová Kateřina, Dražice č.p. 161, Dražice 1/1 B : Nemovitosti : - st. parcela č. 255 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 102 m2 - parcela č. 36/2 ostatní plocha o výměře 688 m2 - objekt bydlení č.p. 161 na st. parcele č. 255 zastavěná plocha a nádvoří vše v k.ú. Dražice u Tábora a v obci Dražice dále viz příloha č Kopie katastrální mapy vyhotovená znalcem na internetovém katastru nemovitostí dne viz příloha č Projektová dokumentace znalci nebyla předložena žádná projektová dokumentace Místní šetření - proběhlo na místě samém dne za účasti znalce a vlastníka oceňovaných nemovitostí pana Suchopára. Při místním šetření byla provedena prohlídka všech oceňovaných nemovitostí a fotodokumentace Fotodokumentace - provedena znalcem při místním šetření viz příloha č Konzultace na Obecním úřadě ve Dražicích, kde byly znalci podány dostupné informace o oceňovaných stavbách Konzultace u místních realitních kanceláří ve věci zjištění současného trhu s obdobnými rodinnými domy v lokalitě Internet zjištění stávajících nabídek rodinných domů na realitních serverech v oceňované lokalitě. Realitní internetové servery apod Odborná publikace Teorie oceňování nemovitostí od Prof. Ing. Alberta Bradáče CSc vydaná v nakladatelství CERM Brno Metodika oceňování nemovitostí vypracoval VUT Brno - Ústav soudního inženýrství Brno Vyhláška MF č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb. o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů ve znění pozdějších předpisů ( oceňovací vyhláška ) 1.2 Popis oceňovaného areálu Oceňovaný objekt rodinného domu č.p. 161 stojící na st. parcele č. 255 zastavěná plocha a nádvoří se nachází v části obce Dražice v katastrálním území Dražice u Tábora a v obci Dražice na severním okraji zastavěné části obce v zástavbě objektů pro bydlení ( převážně starší rodinné domy ).

3 3 Celý areál, který je ke dni ocenění užíván k bydlení vlastníkem panem Suchopárem, tvoří samostatně stojící objekt rodinného domu č.p. 161, dále objekty garáže a dvojgaráže vystavěné na části výměry pozemku č. 36/2 ostatní plocha a pozemky st. parcela č. 255 zastavěná plocha a nádvoří, která je zastavěna oceňovanou stavbou RD a parcela č. 36/2 ostatní plocha, která je užívána jako zahrada a tvoří jednotný funkční celek. Obě stavby garáží nejsou zatím zapsány v katastru nemovitostí. Celek dotvářejí venkovní úpravy ( oplocení, přípojky inženýrských sítí, zpevněné plochy na zahradě, venkovní schody či pergola ). Objekt rodinného domu je napojen na veřejný rozvod elektrické energie, na veřejný vodovod, na veřejnou kanalizaci i na zemní plyn. Příjezd k domu je možný po místní zpevněné asfaltové komunikaci. Původní stáří domu je, dle vyjádření vlastníka, z roku Všechny konstrukce dlouhodobé životnosti a většina prvků krátkodobé životnosti jsou původní. Technický stav objektu odpovídá ke dni ocenění svému stáří a nepravidelně prováděné běžné údržbě a je celkově průměrný. Ocenění je provedeno podle skutečností zjištěných v den zaměření a prohlídky nemovitostí tj. účelu užívání, použité konstrukce, rozsahu prováděné běžné údržby, stáří, vybavení, způsobu provedení a předpokládané životnosti s tím, že stav rodinného domu a objetu garáží vč. příslušenství je znalcem zohledněn ke dni místního šetření tj Stav konstrukcí zakrytých a stáří nemovitostí jsou převzaty z předaných písemných podkladů, případně doplněny vlastním odborným odhadem znalce. Následně se ocenění provede dle obecně platných zásad v souladu s vyhláškou MF č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb. č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů ve znění pozdějších předpisů (oceňovací vyhláška ). 2. POSUDEK - OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Přehled ocenění : 2.1 Věcná hodnota ( časová cena ) ke dni odhadu Rodinný dům č.p Garáž bez č.p./č.e Dvojgaráž bez č.p./č.e Venkovní úprava Pozemky st. parcela č. 255 a parcela č. 36/ Rekapitulace 2.2 Výnosová hodnota 2.3 Komparativní porovnávací metoda 2.4 Vyhodnocení obvyklé ceny oceňovaných nemovitostí 2.5 Rekapitulace

4 2.1 Věcná hodnota ( časová cena ) ke dni odhadu 4 Metodika stanovení časové ceny Časovou cenou se rozumí cena, za kterou je možno nemovitosti pořídit /postavit/ v cenové úrovni k datu ocenění / tzn. reprodukční výchozí cena/, snížená u staveb o přiměřené opotřebení. Vzhledem k tomu, že podle provedených porovnání cena stanovená podle cenového předpisu ( dle vyhl. č.3/2008 Sb. ve znění novel s koeficientem indexu cen staveb ke dni odhadu ) v současné době odpovídá nákladům na postavení staveb, jsou u staveb převzaty ceny zjištěné výše podle cenového předpisu, bez koeficientu prodejnosti Kp a koeficientu polohového K Rodinný dům č.p. 161 ( 5 ) Popis Objekt rodinného domu je samostatně stojící, celopodsklepený, jednopodlažní přibližně obdélníkového půdorysu s předloženými schody a závětřím u severní fasády a s provedenou vestavbou podkroví. Je zděný z cihelných tvárnic. Krov je sedlový dřevěný vázaný s krytinou z bonského šindele. V objektu je jedna bytová jednotka vel. 5+kk. Dům je napojen na přívod elektrické energie, na veřejný vodovod, na veřejnou kanalizaci i na zemní plyn. Původní stáří rodinného domu je z roku V podzemním podlaží je garáž, prádelna, sklep a kotelna, v 1. NP je zádveří, obývací pokoj s kuchyňským koutem, halou se schodištěm do podkroví a do sklepa, koupelnou a záchodem. V podkroví jsou tři pokoje, koupelna a lodžie. Základy : základové pasy betonové Nosná konstrukce : zděná z cihelných tvárnic Vnější povrchy obvodových stěn : omítky vápenocementové natahované hrubé Stropy : hurdisové s rovným podhledem Střecha : sedlová Střešní krytina : bonský šindel Oplechování : z pozinkovaného plechu Bleskosvod : proveden Popis vybavení Vnitřní úprava stěn : štukové omítky Podlaha a dlažby : keramické dlažby, plovoucí laminátové, jekory Schodiště : dřevěné Okna : plastová zdvojená Dveře : hladké plné i prosklené El. instalace : 220 V/380 V, pojistné automaty Obklady : keramické běžné Vytápění : etážové s radiátory a s kotlem na zemní plyn, krbová kamna Rozvod vody : studené i teplé Sanitární zařízení : 2x koupelna s vanou a umyvadlem, v 1.PP je prádelna s vanou Rozvod plynu : proveden Zdroj teplé vody : EI boiler Kuchyňské vybavení : linka s dřezem a sporákem a digestoří Výměry pro ocenění Jednotlivé rozměry vycházejí z provedených kontrolních měření a z odhadu znalce u rozměrů, které nebylo možno technicky změřit. Výpočty jsou prováděny podle přílohy č. 1 výše uvedené vyhlášky.

5 5 OBESTAVĚNÝ PROSTOR OP rozměry v části ( m ) plocha ( m 2 ) výška ( m ) OP (m 3 ) 9,00 * 11,00 = 99,00 = 2,50 247,50 celkem 1.PP 99,00 247,50 9,00 * 11,00 = 99,00 = 4,45 440,55 celkem 1.NP a nadezdívka 99,00 440,55 9,00 * 11,00 = 99,00 4,80/2 = 2,40 237,60 celkem podkroví a zastřešení 99,00 237,60 celkem OP rodinný dům č.p ,65 m Zjištění charakteru objektu Oceňovaný objekt je svým stavebním uspořádáním určen k rodinnému bydlení, 100 % podlahové plochy místností je určena k bydlení, a jelikož má jeden byt, jedno podzemní a dvě nadzemní podlaží vč. podkroví, splňuje požadavky na rodinný dům dle ustanovení 3, odst. C) vyhlášky MMR č. 137/1998 Sb. Zastavěná plocha 1.NP je 99,00 m 2. Zastavěná plocha 1.PP je 99,00 m 2. Poměr zastavěných ploch : 1.PP/1.NP = 99,00/99,00 = 100,00 % Tj. objekt rodinného domu je podsklepen nad 1/2 zastavěné plochy 1.NP Zastavěná plocha 1.NP je 99,00 m 2. Zastavěná plocha podkroví je 99,00 m 2. Poměr zastavěných ploch : 1.PP/1.NP = 99,00/99,00 = 100,00 % Tj. objekt rodinného domu má zřízené podkroví nad 2/3 zastavěné plochy 1.NP Rodinný dům je podsklepený, jednopodlažní se sklonitou střechou a stavebně zařízeným podkrovím tzn. je typem C se základní cenou 2 130,- Kč/m Koeficienty Rodinný dům podle 5 a přílohy č. 6 vyhlášky Typ C ( 1.PP, 1.NP, podkroví, sedlová střecha ) ZC 2 130,- Kč/m 3 Obestavěný prostor objektu OP m 3 925,65 Koeficient polohový příloha č. 13 vyhlášky neuplatněn K5 1,00 Koeficient podkroví zřízeno nad 2/3 zastavěné plochy 1.NP Kpod 1,12 Koeficient změny ceny staveb dle přílohy č.38 vyhlášky Ki 2,146 Koeficient prodejnosti dle přílohy č.39 vyhlášky neuplatněn Kp 1,000 Základní cena po první úpravě = ZC x Kpod Kč/m 3 ZC 2 385,60 Pořizovací cena konstrukcí navíc Cena odhadnuta znalcem Kč CK 0,00 Podíl ceny konstrukce navíc - vrata = CK/ ( ZC x OP x K5 x Ki ) - PK 0,0000 koeficient vybavení stavby S = standardní provedení, CH = chybí, P = podstandardní, N = nadstandardní Pol.č. Konstrukce a vybavení Provedení Standard Podíl příl. Č.14 Upravený podíl 1 Základy Betonové pasy s izolací S Svislé kce Zdivo z cihelných tvárnic S Stropy Hurdisové S Zastřešení Krov dřevěný vázaný S

6 6 5 Krytiny střech Bonský šindel S Klempířské konstrukce Úplné z pozinkovaného plechu S Vnitřní omítky Vápenné štukové S Fasádní omítky Natahované hrubé S Vnější obklady Nevyskytují se CH Vnitřní obklady Keramické běžné S Schody Dřevěné S Dveře Hladké plné i prosklené S Okna Plastová zdvojená S Podlahy obytných místnost. Jekory, laminátová plovoucí S Podlahy ostatních místností Dlažba keramická, potěry S Vytápění Etážové s kotlem na ZP S Elektroinstalace 220/380 V poj.automaty S Bleskosvod Proveden S Rozvod vody Studené i teplé S Zdroj teplé vody EI boiler S Instalace plynu Provedena S Kanalizace Provedena S 0, , Vybavení kuchyní Linka, dřez a sporák S Vnitřní hygienic. vybavení 2x koupelna s vanou S Záchod 2x splachovací S Ostatní Krbová kamna, anténa S N Konstrukce navíc Nevyskytuje se Na CELKEM Koeficient vybavení stavby ( z výpočtu výše ) K Základní cena upravená ZCU = ZC x K4 x K5 x Ki x Kp x Kpod x Křad Kč / m , Stáří a opotřebení Původní stáří rodinného domu je dle vyjádření vlastníka z roku Všechny konstrukce dlouhodobé životnosti a většina prvků krátkodobé životnosti jsou původní. V průběhu životnosti byly některé prvky provedeny nově ( střešní krytina, okna, kuchyňská linka, krb, část podlah apod. ) Technický stav objektu je uvažován jako průměrný, běžná údržba je prováděna nahodile v nutném režimu. Některé prvky stavby vykazují zvýšené opotřebení ( např. část podlah, část omítek v suterénu ). Dle přílohy č. 14 vyhlášky je použita při výpočtu opotřebení lineární metoda. Rok odhadu 2013 Rok kolaudace / začátek užívání / odhad 1976 Stáří 37 let Předpokládaná další životnost 63 let Celková životnost 100 let Procento ročního opotřebení 1,00 % Opotřebení 37,00 % Výpočet ceny Základní cena ZC Kč / m ,00

7 7 Základní cena upravená ZCU Kč / m ,90 Obestavěný prostor OP m 3 925,65 Výchozí cena objektu CN = ZCU x OP Kč ,64 Stupeň dokončení stavby % 100 Výchozí cena po zohlednění dokončenosti stavby Kč ,64 Opotřebení 37,00 % ,40 Cena časová rodinného domu č.p. 161 ke dni odhadu Kč , Garáž bez č.p./č.e. ( 8 ) Popis Jedná se o jednopodlažní, nepodsklepený objekt obdélníkového půdorysu, který je postaven v severovýchodního rohu parcely č. 36/2 ostatní plocha. Je zděný, má plochou střechu neumožňující zařízení podkroví. Hlavní vstup je ze severní fasády plechovými vraty. Objekt je napojen na rozvod elektrické energie. Je užíván jako garáž. Objekt byl dokončen v roce 1976 a není zatím zapsán v katastru nemovitostí. Zda je zkolaudován nebylo znalcem zjištěno. Základy : betonové pasy Nosná konstrukce : zděná Vnější povrchy obvodových stěn : štukové omítky Strop : dřevěný Střecha : plochá Střešní krytina : asfaltové natavované pásy Klempířské konstrukce : žlaby a svody z pozinku Bleskosvod : nevyskytuje se Technický stav budovy : Technický stav je průměrný, běžná údržba je prováděna nahodile. Popis vybavení Vnitřní úprava stěn : štukové omítky Podlaha a dlažby : cementový potěr Schodiště : nevyskytuje se Okna : pouze luxfery Dveře : nevyskytují se Vrata : plechová El. instalace : 220 V/380 V, pojistné automaty Obklady : nevyskytuje se Vytápění : nevyskytuje se Rozvod vody : nevyskytuje se Sanitární zařízení : nevyskytuje se Rozvod plynu : nevyskytuje se Zdroj teplé vody : nevyskytuje se Výměry pro ocenění Jednotlivé rozměry vycházejí z provedených kontrolních měření provedených znalcem a u rozměrů, které nebylo možno zjistit z odhadu znalce. Výpočty jsou prováděny podle zásad přílohy č. 1 výše uvedené vyhlášky.

8 8 OBESTAVĚNÝ PROSTOR OP rozměry v části ( m ) plocha ( m 2 ) výška ( m ) OP (m 3 ) 3,00 * 6,00 = 18,00 srovnávací výška = 2,20 39,60 celkem 1.NP a zastřešení 18,00 39,60 celkem OP garáž bez č.p./č.e. 39,60 m Zjištění charakteru objektu Stavba je svým charakterem a svým využitím určena především ke garážování, a proto se provede ocenění dle 8 vyhlášky jako garáž. Garáž je zděná, jednopodlažní bez možností zřízení podkroví tj. stavbou typu B se základní cenou 1 375,- Kč/m Koeficienty Stavba garáže dle 8 a přílohy č. 9 vyhlášky - typ B/I ( 1.NP, plochá střecha ) ZC 1 375,- Kč/m 3 Obestavěný prostor objektu OP m 3 39,60 Koeficient polohový příloha č. 13 vyhlášky neuplatněn K5 1,00 Koeficient změny cen staveb k CÚ 94 příloha č. 38 vyhlášky Ki 2,134 Koeficient prodejnosti příloha č. 39 vyhlášky neuplatněn Kp 1,000 Koeficient zařízení podkroví neuplatněn Kč Kpod 1,000 koeficient vybavení stavby S = standardní provedení, CH= chybí, P = podstandardní, A = nadstandardní Pol.č. Konstrukce a vybavení Provedení Standard Podíl příl.č. 14 Upravený podíl 1 Základy betonové pasy S Obvodové konstrukce zděná S Stropy dřevěné S Krovy neuvažuje se Krytina natavované asfaltové pásy S Klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu S Úprava povrchů vápenná omítka štuková S Dveře nevyskytují se CH Okna pouze luxfery P Vrata plechová dvoukřídlová S Podlahy betonová mazanina S Elektroinstalace ano S CELKEM Koeficient vybavení stavby ( z výpočtu výše ) K Základní cena upravená ZC x K4 x K5 x Ki x Kp Kč / m 3 ZCU 2 832, Stáří a opotřebení Rok odhadu 2013 Rok kolaudace / začátek užívání / odhad 1976 Stáří 37 let

9 9 Předpokládaná další životnost 43 let Celková životnost 80 let Procento ročního opotřebení 1,25 % Opotřebení 46,25 % Výpočet ceny Základní cena ZC Kč/m ,00 Základní cena upravená ZCU Kč/m ,84 Obestavěný prostor OP m 3 39,60 Výchozí cena objektu CN = ZCU x OP Kč ,55 Stupeň dokončení stavby % 100 Výchozí cena po zohlednění dokončenosti stavby Kč ,55 Opotřebení 46,25 % ,51 Cena časová garáže bez č.p. ke dni odhadu Kč , Dvojgaráž bez č.p./č.e. ( 8 ) Popis Jedná se o jednopodlažní, nepodsklepený objekt obdélníkového půdorysu, který je postaven v jihozápadního rohu parcely č. 36/2 ostatní plocha. Je zděný, má plochou střechu neumožňující zařízení podkroví. Hlavní vstup je z jižní fasády sekčními vraty. Objekt je napojen na rozvod elektrické energie. Je užíván jako garáž. Objekt byl dokončen v roce 1982 a není zatím zapsán v katastru nemovitostí. Zda je zkolaudován nebylo znalcem zjištěno. Základy : betonové pasy Nosná konstrukce : zděná Vnější povrchy obvodových stěn : štukové omítky Strop : betonový Střecha : plochá Střešní krytina : asfaltové natavované pásy Klempířské konstrukce : žlaby a svody z pozinku Bleskosvod : nevyskytuje se Technický stav budovy : Technický stav je průměrný, běžná údržba je prováděna nahodile. Popis vybavení Vnitřní úprava stěn : štukové omítky Podlaha a dlažby : cementový potěr Schodiště : nevyskytuje se Okna : plastová Dveře : nevyskytují se Vrata : sekční El. instalace : 220 V/380 V, pojistné automaty Obklady : nevyskytuje se Vytápění : nevyskytuje se Rozvod vody : nevyskytuje se Sanitární zařízení : nevyskytuje se

10 10 Rozvod plynu : nevyskytuje se Zdroj teplé vody : nevyskytuje se Výměry pro ocenění Jednotlivé rozměry vycházejí z provedených kontrolních měření provedených znalcem a u rozměrů, které nebylo možno zjistit z odhadu znalce. Výpočty jsou prováděny podle zásad přílohy č. 1 výše uvedené vyhlášky. OBESTAVĚNÝ PROSTOR OP rozměry v části ( m ) plocha ( m 2 ) výška ( m ) OP (m 3 ) 5,90 * 6,50 = 38,35 ( 2,90 + 2,20 )/2 = 2,55 97,79 celkem 1.NP a zastřešení 38,35 97,79 celkem OP dvojgaráž bez č.p./č.e. 97,79 m Zjištění charakteru objektu Stavba je svým charakterem a svým využitím určena především ke garážování, a proto se provede ocenění dle 8 vyhlášky jako garáž. Dvojgaráž je zděná, jednopodlažní bez možností zřízení podkroví tj. stavbou typu B se základní cenou 1 375,- Kč/m Koeficienty Stavba garáže dle 8 a přílohy č. 9 vyhlášky - typ B/I ( 1.NP, plochá střecha ) ZC 1 375,- Kč/m 3 Obestavěný prostor objektu OP m 3 97,79 Koeficient polohový příloha č. 13 vyhlášky neuplatněn K5 1,00 Koeficient změny cen staveb k CÚ 94 příloha č. 38 vyhlášky Ki 2,134 Koeficient prodejnosti příloha č. 39 vyhlášky neuplatněn Kp 1,000 Koeficient zařízení podkroví neuplatněn Kč Kpod 1,000 koeficient vybavení stavby S = standardní provedení, CH= chybí, P = podstandardní, N = nadstandardní Pol.č. Konstrukce a vybavení Provedení Standard Podíl příl.č. 14 Upravený podíl 1 Základy betonové pasy S Obvodové konstrukce zděná S Stropy betonové S Krovy neuvažuje se Krytina natavované asfaltové pásy S Klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu S Úprava povrchů vápenná omítka štuková S Dveře nevyskytují se CH Okna plastová S Vrata sekční S Podlahy betonová mazanina S Elektroinstalace ano S CELKEM Koeficient vybavení stavby ( z výpočtu výše ) K Základní cena upravená ZC x K4 x K5 x Ki x Kp Kč / m 3 ZCU 2 855,03

11 Stáří a opotřebení Rok odhadu 2013 Rok kolaudace / začátek užívání / odhad 1982 Stáří 31 let Předpokládaná další životnost 49 let Celková životnost 80 let Procento ročního opotřebení 1,25 % Opotřebení 38,75 % Výpočet ceny Základní cena ZC Kč/m ,00 Základní cena upravená ZCU Kč/m ,03 Obestavěný prostor OP m 3 97,79 Výchozí cena objektu CN = ZCU x OP Kč ,92 Stupeň dokončení stavby % 100 Výchozí cena po zohlednění dokončenosti stavby Kč ,92 Opotřebení 38,75 % ,26 Cena časová dvojgaráže bez č.p. ke dni odhadu Kč , Venkovní úprava ( 10 ) Znalci se nepodařilo dokumentovat všechny venkovní úpravy, které tvoří příslušenství objektu RD č.p Pro potřeby ocenění je postačující provést ocenění zjednodušeným způsobem. Z ohledání nemovitosti se jedná zejména o : - Přípojky inženýrských sítí - Oplocení - Zpevněné plochy - Venkovní schody - Pergola Ocenění venkovních úprav : Ocenění venkovních úprav se provede dle 10 odst. 2 vyhl. zjednodušeným způsobem ve výši 3,50 až 5,0 % ze zjištěné ceny stavby oceňované dle 5 vyhl. ( rodinný dům a další stavby ) a z ceny stavby nebo staveb tvořící příslušenství k nim. Výpočet ceny reprodukční venkovních úprav : Cena stavby objektu rodinného domu č.p ,64 Kč Cena stavby objektu garáže bez č.p./č.e ,55 Kč Cena stavby objektu dvojgaráže bez č.p./č.e ,92 Kč Cena staveb rozhodných pro výpočet celkem ,11 Kč Výše procentuelního podílu venkovních úprav stanovená znalcem x 4,00 % Cena reprodukční venkovních úprav zjednodušeným způsobem ,68 Kč Výpočet ceny časové venkovních úprav : Cena stavby objektu rodinného domu č.p. 161 Cena stavby objektu garáže bez č.p./č.e ,24 Kč ,04 Kč

12 12 Cena stavby objektu dvojgaráže bez č.p./č.e ,66 Kč Cena staveb rozhodných pro výpočet celkem ,94 Kč Výše procentuelního podílu venkovních úprav stanovená znalcem x 4,00 % Cena časová venkovních úprav zjednodušeným způsobem ,36 Kč Pozemky st. parcela č. 255 a parcela č. 36/ Metodika výpočtu ceny pozemku Cena pozemků se zjistí tzv. indexovou metodou tzn. porovnáním srovnávacího ( pozemek o známé ceně a výměře ) a oceňovaného pozemku na základě indexů ( koeficientů ), které se mezi sebou pronásobí a výsledným indexem se násobí cena srovnávacího pozemku Výpočet ceny pozemku indexovou metodou Výše uvedené pozemky st. parcela č zastavěná plocha a nádvoří je zastavěna oceňovanou stavbou objektu rodinného domu a má výměru 102 m2, parcela č. 36/2 ostatní plocha je zastavěna na části své výměry oceňovanými stavbami objektu garáží a má výměru 688 m2, navíc tvoří se st. pozemkem a stavbami jednotný funkční celek. Celková výměra oceňovaných pozemků je 790 m2. Srovnávací pozemek je nabízen k prodeji a leží na okraji zastavěné části obce Dražičky u Tábora. Dle platného územního plánu obce je pozemek určen pro bytovou výstavbu. Inženýrské sítě ( vodovod, kanalizace a EI ) nejsou na hranici pozemku připraveny, ale jsou částečně v lokalitě s možností napojení. Voda musí být řešena vlastním vrtem. Pozemek má výměru 1521 m2 je nabízen za cenu ,- Kč. Z důvodu zatím nerealizovaného převodu je nabídková cena korigována koeficientem 0,80 tj. cena pozemku uvažovaná ve výpočtu je ve výši 457,- Kč/m2. ocenění pozemku indexovou porovnávací metodou a) srovnávací pozemek ( známá cena a výměra ) Poloha srovnávacího pozemku obec Dražičky, okraj zastavěné části obce, bytová zástavba, převažuje funkce bydlení v RD Popis srovnávacího pozemku rovinatý pozemek, nezastavěný žádnou stavbou, zpevněný příjezd, inženýrské sítě v místě částečně Výměra srovnávacího pozemku VS m Cena srovnávacího pozemku CS Kč 0,80 x ,- Jednotková cena srovnávacího pozemku JCS = CS/VS Kč/m2 457,- Koeficienty pro výpočet indexu A Územní struktura Zastavěná část obce Dražičky, nízkopodlažní 1.00 bytová zástavba B Typ stavebního pozemku Stavebně nepřipravený 1.30 C Třída velikosti obce 0 až 2 tisíc obyvatel 0.40 D Obchodní resp. průmysl. poloha Vesnická lokalita 1.10 E Územní připravenost, infrastr. Střední F Speciální charakteristiky Nejsou 1.00 Celkový index srovnávacího pozemku Is = A x B x C x D x E x F

13 13 b) oceňovaný pozemek Poloha oceňovaného pozemku obec Dražice, severní část zastavěné části obce, bytová zástavba, převažuje funkce bydlení v RD Popis oceňovaného pozemku mírně svažitý jižní orientace, zastavěný stavbou RD, zpevněný příjezd, inženýrské sítě v místě vč. zemního plynu Výměra oceňovaného pozemku m2 790 Koeficienty pro výpočet indexu A Územní struktura zastavěná část obce, bytová zástavba 1.00 B Typ stavebního pozemku Stavebně připravený vč. zemního plynu 1.50 C Třída velikosti obce 0 až 2 tisíc obyvatel 0.40 D Obchodní resp. průmysl. poloha Vesnická lokalita 1.10 E Územní připravenost, infrastr. Střední 0.75 F Speciální charakteristiky Nejsou 1.00 Celkový index srovnávacího pozemku Io = A x B x C x D x E x F Poměr indexů Pi = Io/Is Jednotková cena oceńovaného pozemku JCC = JCS x Pi Kč/m2 565,54 Cena oceňovaných pozemků Kč ,63 Spoluvlastnický podíl oceňovaného pozemku - 1/1 Cena oceňovaných pozemků ke dni odhadu Kč ,- Rekapitulace časové a reprodukční ceny staveb a obvyklá cena pozemků Stavba Časová cena Opotřebení Reprodukční cena Rodinný dům č.p ,24 Kč 33,33 % ,64 Kč Garáž bez č.p ,04 Kč 22,50 % ,55 Kč Dvojgaráž bez č.p ,66 Kč 22,50 % ,92 Kč Venkovní úpravy ,36 Kč ,68 Kč Stavby celkem / zaokrouhleno / ,00 Kč ,00 Kč Pozemky st. parcela č. 255 a pozemek parcela č. 36/ ,00 Kč ,00 Kč Oceňované nemovitosti celkem ,00 Kč ,00 Kč 2.2 Výnosová hodnota areálu oceňovaných nemovitostí Metodika ocenění výnosovou hodnotou Výnosová hodnota je součtem diskontovaných příjmů, které je možno v budoucnu v daném místě očekávat při přiměřeném pronajmutí nemovitosti, po odečtení výdajů nutných k dosažení těchto příjmů.

14 14 Výnosová hodnota nemovitostí se stanovuje za předpokladu, že lze oceňovanou nemovitost ke dni ocenění pronajmout, popřípadě pronajmout s vynaložením nákladů, které jsou nutné pro uvedení nemovitosti do pronajímatelného stavu. Tyto nutné náklady se od zjištěné výnosové ceny nemovitostí odečítají Ocenění výnosovou hodnotou Výše uvažovaného nájemného ,- Kč/měsíc je stanoveno znalcem na základě odborného odhadu a vychází ze součtu nájemného za objekt rodinného domu vč. příslušenství. Výnosové ocenění konstantní příjmy po dlouhou dobu, věčná renta Objekt rodinný dům Příjmy z nájemného Nájemné ročně předpoklad v daném místě, objekt ke dni ocenění Nájemné / odhad dle místních poměrů reálně dosažitelný / Kč/měsíc Počítáno 12 měsíců měsíců/rok 12 Celkem příjem z nájemného ročně Kč/rok ,- Korekce nájemného z důvodu nepronajmutí % 85 Celkem příjem z nájemného ročně po korekci Kč/rok ,- Podklady pro výpočet výdajů Výdaje na dosažení příjmů Reprodukční cena RD vč. příslušenství RC ( Kč ) ,- Časová cena RD včetně příslušenství ČC ( Kč ) ,- Předpokládaná doba kapitalizace pro amortizaci T ( roků ) 30 Stáří stavby původní S ( roků ) 37 Celková životnost Z ( roků ) 100 Opotřebení hlavní stavby A ( % ) 37,00 Předpokládané roční procento na údržbu a opravy % z RC 0,70 Míra kapitalizace roční pro výpočet amortizace u ( % ) 3,00 Úročitel pro výpočet amortizace q ( - ) 1,03 Výpočet výdajů Daň z nemovitostí / dle odhadu provedeného znalcem / Kč/rok 3 000,00 Pojištění nemovitostí / x RC / Kč/rok 4 249,00 Průměrné roční náklady na běžnou údržbu a opravy / x RC / Kč/rok ,00 Správa nemovitostí Kč/rok 0,00 Průměrné kapitalizované roční odpisy výpočtem ( ČC x i )/( q) T - 1 Kč/rok ,00 Jiné náklady Kč 0,00 Roční nájemné z pozemku Kč 0,00 Celkem výdaje ročně Kč ,00 Výpočet čistého ročního nájemného Příjmy ročně celkem Kč ,00 Výdaje ročně celkem Kč ,00 Čisté roční nájemné Kč 7 983,00 Výpočet výnosové hodnoty Předpoklad dlouhodobých konstantních příjmů z nájemného? ano Výpočet věčnou rentou Čisté roční nájemné Kč 7 983,00 Míra kapitalizace pro výpočet výnosové hodnoty % 6,00

15 15 Výnosová hodnota před provedením opravy a bez provize Kč ,63 Odpočet nákladů na opravu pro znovuzprovoznění Kč 0,00 Výnosová hodnota RD včetně příslušenství ke dni odhadu Kč ,- 2.3 Porovnávací indexová metoda Metodika ocenění porovnávací metodou Obvyklá cena je v zákoně č. 151/1997 Sb. v platném znění definována v 2 jako cena..., která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby...". Standardně se obvyklá cena zjišťuje porovnáním s již realizovanými prodeji, koupěmi či pronájmy obdobných věcí v daném místě a čase, pokud jsou k tomu dostupné informace. Pokud tyto informace nejsou od statisticky významného souboru dostatečně porovnatelných nemovitostí, je třeba použít náhradní metodiku. Indexová metoda výpočtu obvyklé ceny je standardně používána pro zjištění obvyklé ceny nemovitostí za základě porovnání rozhodujících kritérií, které mají bezprostřední vliv na cenu nemovitostí ( poloha, technický stav, velikost, účel užití, příslušenství apod. ). Porovnávací kriteria : - korekce pramene ceny - poloha nemovitosti - velikost nemovitosti - příslušenství nemovitosti - technický stav nemovitosti - názor znalce Znalec provedl výběr srovnávacích objektů jednak ze své databáze a jednak z nabídky realitních kanceláří uveřejněných ke dni odhadu na internetu na serveru a Srovnávací objekt č.1 Rodinný dům v obci Chotoviny u Tábora Lokalita : zastavěná část obce

16 16 Prodej rodinného domu 4+1, Chotoviny u Tábora. Nabízíme k prodeji rodinný dům v Chotovinách u Tábora. Nemovitost je dispozičně řešena jako 4+1 s halou a zimní zahradou. Ve zvýšeném přízemí domu se nachází hala, chodba a dva neprůchozí pokoje. Dále je tu kuchyně s kuchyňskou linkou a spotřebiči, koupelna s vanou, toaleta. V prvním patře domu je další pokoj - ložnice a prostor pro další dva pokoje ( v současné době jsou nevyužité, vhodné k dostavbě ). K domu patří udržovaná zahrad 640 m2 a s posezením v altánku. Zastavěná plocha : 100 m2 Užitná plocha : 130 m2 Plocha parcely : 740 m2 Nabídková cena : ,- Kč Srovnávací objekt č. 2 Rodinný dům v Plané nad Lužnicí Lokalita : zastavěná část obce Strkov Prodej rodinného domu v Plané nad Lužnicí, část Strkov. Jedná se o dvoupatrový dům se zastavěnou plochou 90 m2. Obytná plocha domu činí cca 170 m2. Dispozičně objekt sestává z 1. NP, kde se nachází vstupní chodba, dřevěné schodiště, kuchyně a obývací pokoj s balkonem se vstupem na zahradu, dále koupelny se sprchovým koutem a WC. V patře jsou 3 ložnice z toho 2 pokoje mají vlastní balkon a dále je zde koupelna s vanou a oddělené WC. V podkroví je připraveno na další pokoj ( půdní vestavbu ). Celý dům je podsklepen. Část sklepení tvoří garáž a část kotelna s ústředním kotlem na pelety a zásobníkem na 350 kg, plně automatizováno. Ohřev vody zajišťuje el. boiler. Podlahovou krytinu tvoří koberce, PVC a plovoucí lamino. Objekt má nová dřevěná euro-okna a není třeba žádných stavebních oprav. Vše provedeno ve velmi kvalitním vyšším standardu se zajištěným příjemným komfortem bydlení. Na pozemek je rovněž přivedena plynová přípojka.

17 17 Pěstěná zahrada o rozloze 711 m2 je osázena okrasnými keři, stromy a velkým bonusem je stavební prvek - dřevěný altán s krbem, letní kuchyní a posezením, který lze přes zimní období zcela uzavřít a nadále tak využívat po celý rok. Další příjemný prvek tvoří zapuštěný bazén osázený okrasnými travinami a květinami. Chybí pouze finální dlažba či kámen okolo bazénu. Zámková dlažba je položena na pochozím prostoru kolem celého domu. Tato nemovitost dle názoru realitní kanceláře splňuje veškeré podmínky a výhody bydlení v rodinném domě se zahradu. Poloha nemovitosti je v klidné části obce určené pro rodinné bydlení. Zastavěná plocha : 90 m2 Užitná plocha : 170 m2 Plocha parcely : 801 m2 Nabídková cena : ,- Kč Srovnávací objekt č.3 Rodinný dům v obci Chýnov u Tábora Lokalita : zastavěná část obce Prodej rodinného domu 7+2/Balkon, 350 m2, Chýnov. Dvoupodlažní zděný dům se nachází na pozemku o výměře 963 m2, na kterém dále náleží zahradní domek, zapuštěný bazén a dva skleníky. Dům je možno vytápět plynovým kotlem, kotlem na tuhá paliva nebo elektrokotlem. Přívod vody a odpady jsou napojeny na obecní řád. Kolaudace domu proběhla v roce Veškerá občanská vybavenost je v docházkové blízkosti, město Tábor je ve vzdálenosti 8 km. Zastavěná plocha : 120 m2 Užitná plocha : 250 m2 Plocha parcely : 963 m2 Nabídková cena : ,- Kč

18 18 Porovnání objektů : Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku list 1 Č. Obec / Lokalita Oce ň. obj RD obec Dražice, zastavěná část obce Velikost /Počet místností 5+kk Příslušenství / Garáž venkovní úpravy/ 2x Pozemek ( m2 ) Jiné / stav 790 průměr ( 1 ) ( 2 ) ( 3 ) ( 4 ) ( 5 ) ( 6 ) 1 RD obec Chotoviny, zastavěná část obce 4+1 altán, venkovní úpravy/ ne 740 průměr 2 RD obec Planá nad Lužnicí, zastavěná část obce Strkov 4+1 venkovní úpravy/ 1x 801 dobrý 3 RD obec Chýnov, zastavěná část obce 7+2 bazén, zahradní domek, venkovní úpravy/ 1x 963 průměr Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku list 2 Č. Cena požadovaná / realizovaná Koef. redukc e na prame n ceny Kr Cena po redukci na pramen ceny = ( 7 ) * ( 8 ) K 1 Poloh a K 2 Veliko st K 3 vybav ení a stupe ň rozest avěno sti K 4 Celkov ý stav K 5 Vliv pozem ku K 6 Úvaha a názor znalce Index odlišnosti Io (10 až 15) Cena oceňovaného objektu odvozená ze srovnávacího = ( 9 )/( 16 ) Kč ( 1 ) ( 7 ) ( 8 ) ( 9 ) ( 10 ) ( 11 ) ( 12 ) ( 13 ) ( 14 ) ( 15 ) ( 16 ) ( 17 ) , ,00 0,85 1,00 0,95 0,99 1,00 0, , , ,00 0,90 1,00 1,10 1,00 1,00 1, , , ,00 1,00 1,00 1,00 1,05 1,00 1, ,- Celkový průměr Kč ,- Minimum Kč ,- Maximum Kč ,- K1 koeficient na úpravu polohy objektu ( kolikrát je u srovnávacího lepší než u oceňovaného / lepší > 1, horší < 1 / K2 koeficient úpravy na velikost objektu či areálu ( kolikrát je u srovnávacího lepší než u oceňovaného /lepší > 1, horší < 1/ K3 koeficient úpravy na provedení a vybavení staveb v areálu ( kolikrát je u srovnávacího lepší než u oceňovaného /lepší > 1, horší < 1/ K4 koeficient úpravy na celkový technický stav : / srovnávací objekt celkově lepší : K 4 > 1, horší < 1 / K5 koeficient úpravy na vliv pozemku velikost, vlastnictví : / srovnávací pozemek celkově lepší : K 5 > 1, horší < 1 / K6 koeficient úpravy dle odborné úvahy znalce : / analogicky : srovnávací objekt, kromě vlivu předchozích koeficientů ještě lepší : K 6 > 1, horší < 1 / společný dvůr Koeficient úpravy na pramen zjištěné ceny sloupec ( 8 ) : skutečná kupní cena : Kr = 1,00, u inzerce přiměřeně nižší Io Index odlišnosti Io = K1* K2 * K3 * K4 * K5 * K 6 U oceňovaného objektu se při přímém porovnání mezi objekty srovnávacími a oceńovaným uvažují všechny koeficienty rovny 1,0

19 Vyhodnocení obvyklé ceny oceňovaných nemovitostí Pro zjištění výše obvyklé ceny oceňovaných nemovitostí použil znalec běžné a hojně používané metody zjišťování obvyklých cen, které jejichž je využíváno v metodikách našich např. bankovních domů či některých státních institucí ( např. Úřad pro zastupování státu ve věcech majetkových ). Nejdříve byla znalcem zjištěna cena areálu nákladovým způsobem ( cena časová a cena reprodukční ), která vystihuje výši nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění. U obdobných staveb je tato cena v drtivé většině případů výrazně vyšší než cena obvyklá. Naopak tomu bývá u nemovitostí, o které je enormní zájem, leží v lukrativních lokalitách a jejichž prodej bývá realizován obratem, což ale není tento případ. Dále byla zjišťována cena výnosovým způsobem, který vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat, a z kapitalizace tohoto výnosu. Dle výše uvedeného rozboru je zřejmé, že výnosová hodnota oceňovaných nemovitostí je výrazně nižší než obvyklá cena nemovitostí, a to především z důvodu možného reálného nájemného v daném místě a čase. Jako poslední metoda určení obvyklé ceny byla znalcem použita porovnávací metoda indexová, která vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem ( nemovitostí ) a cenou sjednanou při jeho prodeji či cenou nabídkovou při prodeji v daném místě a čase. Na závěr provedl znalec vyhodnocení výpočtů u jednotlivých způsobů ocenění a stanovení výsledné obvyklé ceny : Oceňovaný rodinný dům leží v lokalitě místní obytné zástavby starších rodinných domů v zastavěné části obce. Objekt je v průměrném technickém stavu, běžná údržba je prováděna nahodile. Vybavenost inženýrskými sítěmi a ostatní infrastrukturou je v místě na průměrné úrovni. Občanská vybavenost je v místě v základním rozsahu. Nemovitosti neleží v zátopové oblasti. Poloha je vhodná k trvalému bydlení, v místě není hluk, prach ani exhalace. Výhodný je výhled do krajiny jižním směrem. O obdobné nemovitosti je v místě průměrný až podprůměrný zájem o čemž svědčí nabídka vícero obdobných nemovitostí na mnoha realitních internetových serverech. Za inzerované ceny nejsou inzerované nemovitosti prodejné, nabídkové ceny je cenami maximálními a zároveň nad možnostmi trhu. Skutečné kupní ceny budou výrazně níže než ceny nabídkové. V poslední době nabídka obdobných nemovitostí mírně vzrostla, ale poptávka stagnuje, což má bezprostřední vliv na výši nabídkových resp. následně na výši realizovaných kupních cen. Výše obvyklé ceny je pohyblivá mj. i v čase, což se odráží i ze situace v naší i světové ekonomice, která prochází výraznou recesí a která má bezprostřední vliv i na cenu obdobných nemovitostí. Ztížené možnosti úvěrování a zpřísněné podmínky pro příslib úvěrů obvyklou cenu obdobných nemovitostí v současné době výrazně snižují a omezují i okruh potenciálních kupců. V současné době je nejméně vhodná doba k prodejům. Obvyklá cena je pohyblivá i v čase během kterého chci a plánuji nemovitost prodat. Neodkladný či nedobrovolný prodej vyžadující výrazně kratší čas vymezený pro prodej úměrně snižuje i výslednou realizovanou cenu ( tzn. cena v tísni není dle objednávky předmětem zjištění ). Obvyklá cena se bude pohybovat mezi stanovenou cenou časovou a cenou výnosovou a bude se blížit ke zjištěné ceně porovnávací. Výsledná cena oceňovaných nemovitostí byla stanovena na základě odborného odhadu znalce z dostupných podkladů, vyhodnocení zjištěných cen a vyhodnocení uvedených vlivů, které mají přímý vliv na její výši.

20 Rekapitulace Způsob ocenění Reprodukční cena Věcná hodnota / časová cena / Výnosová hodnota Cena zjištěná porovnávacím způsobem Obvyklá cena oceňovaných nemovitostí dle odborného odhadu znalce ke dni ocenění cena ,- Kč ,- Kč ,- Kč ,- Kč ,- Kč Závěr : 1. Obvyklá cena oceňovaných nemovitostí tj. rodinného domu č.p. 161 v části obce Dražice na pozemku st. parcela č zastavěná plocha a nádvoří vč. pozemku a pozemku parcela č. 36/2 ostatní plocha zapsaných na LV 204 pro katastrální území Dražice u Tábora a obec Dražice a evidovaných u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště Tábor činí, dle zjištění znalce, ke dni ocenění slovy : dvamiliónyčtyřistatisíckorunčeských ,- Kč 2. Závady či jednotlivá práva, kromě omezení vlastnického práva vedeného v katastru nemovitostí, nejsou znalci známa, nebyly znalci povinnými sděleny a dle zjištění se znalce nevyskytují. v Českých Budějovicích dne Ing. Michal Sirový Příloha : 4x fotodokumentace 1x kopie výpisu z KN, LV 204 1x kopie katastrální mapy

21 21 ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Předsedy krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne 2.června 1999 č.j. Spr. 823/99 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, zvláštní specializace oceňování nemovitostí. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem /13 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle přiložené likvidace na základě dokladu číslo 185/13. CERTIFIKÁT QEN Znalec je držitelem certifikátu QEN - expert v oboru ekonomika odvětví ceny a odhady nemovitostí vydaný Certifikačním orgánem Ústavu soudního inženýrství v Brně dne pod č.95/64/qen/2009-re. České Budějovice 28. prosince 2013 Ing. Michal Sirový

22 22 FOTODOKUMENTACE jižní pohled na RD č.p. 161 severní pohled na RD č.p. 161

23 23 kuchyně v 1.NP koupelna v 1.NP