Znalecký posudek č. 48/2015 Odhad obvyklé ceny věcí nemovitých zapsaných na LV č. 3132, k.ú. a obec Nové Město nad Metují Účel posudku: Stanovení obvyklé ceny pro potřeby dobrovolné dražby. Vypracováno ke dni: 25. 8. 2015. Vlastník: RODOMAX s.r.o. Rezecká 1164 54901 Nové Město nad Metují Objednatel: EURODRAŽBY.CZ a.s. Čimická 780/61 181 00 Praha 8 - Čimice Vypracoval: A-Consult plus, spol. s r.o. znalecký ústav Palladium Na Poříčí 3a 110 00 Praha 1 Správnost znaleckého posudku stvrzují zpracovatelé: Mgr. David Smejkal Ing. Vladislav Valenta Ing. Jan Mlčák V Praze dne 8. 9. 2015 Toto ocenění obsahuje 35 stran (z toho 24 stran textu a 11 stran příloh), předává se ve dvou vyhotoveních.
Obsah 1. Znalecký úkol... 3 1.1. Prohlášení znaleckého ústavu... 4 1.2. Předmět ocenění... 5 2. Prohlídka věcí nemovitých... 5 3. Podklady pro vypracování znaleckého posudku... 5 4. Nález... 6 4.1. Identifikační údaje... 6 4.2. Místopis a vstupní údaje... 7 4.3. Metody zjištění hodnoty... 10 4.4. Oceňované věci nemovité... 10 5. Posudek... 12 5.1. Nákladové ohodnocení budov, přípojek a venkovních úprav... 12 5.2. Stanovení hodnoty věcí nemovitých metodou porovnávací... 19 PODMÍNKY PLATNOSTI CENY - RIZIKA... 22 Závěr... 23 Znalecká doložka... 24 Přílohy Fotodokumentace Výpis z katastru nemovitostí LV 3132, k.ú. Nové Město nad Metují Snímek z katastrální mapy předmětného území 2
1. Znalecký úkol Znalecký ústav A-Consult plus, spol. s r.o. (IČO: 411 86 907), se sídlem Na Poříčí 3a, Palladium, 110 00 Praha 1, byl pověřen vypracováním znaleckého posudku: Obvyklé ceny věcí nemovitých: pozemku parc.č. St. 178/3 jehož součástí je stavba č.p. 1164, pozemku parc.č. St. 178/4 na němž stojí stavba bez čp/če a pozemků parc.č. St. 178/8, St. 178/9, St. 178/11, 179/1, zapsaných na LV 3132, k.ú. Nové Město nad Metují, vše ve vlastnictví: RODOMAX s.r.o., Rezecká 1164, 54901 Nové Město nad Metují, IČ: 474 50 088. Ocenění je provedeno ke dni místního šetření, tj. 25. 8. 2015. Účelem ocenění je stanovení obvyklé ceny pro potřeby dražby. Toto ocenění nemůže být použito k jinému účelu, než je uvedeno v této zprávě. Jakékoli jiné použití či převzetí údajů pro jiný účel objednatelem či třetí stranou je neplatné. Platnost tohoto ocenění je dále omezena faktory, které mohou nastat po datu ocenění a mohou mít vliv na odhad tržní hodnoty. Ocenění je provedeno jako tržní, jehož výsledkem je odhad tržní hodnoty, kterou se dle International Valuation Standards rozumí 1 : odhadnutá částka, za kterou by měl být majetek směněn k datu ocenění mezi ochotným kupujícím a ochotným prodávajícím při transakci mezi samostatnými a nezávislými partnery po náležitém marketingu, ve které by obě strany jednaly informovaně, rozumně a bez nátlaku. 1 Pojem tržní hodnota dle International Valuation Standards odpovídá pojmu obvyklá cena dle 2 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů. 3
1.1. Prohlášení znaleckého ústavu Znalecký ústav prohlašuje, že nemá žádný majetkový prospěch, majetkovou účast nebo jiný zájem související s předmětem ocenění, ani není majetkově či personálně propojen s objednatelem, dlužníkem, insolvenčním správcem (jeho zástupcem) nebo jinými osobami účastnícími se insolvenčního řízení. Neexistují žádné důvody, které by mohly zpochybnit nezávislost nebo objektivitu znaleckého ústavu a zpracovatelů tohoto znaleckého posudku. Toto ocenění je časově omezeno horizontem nejvýše šesti měsíců od data zpracování, po uplynutí této doby je nutné provést jeho aktualizaci. Znalecký ústav předpokládá, že mu objednatel, zástupci dlužníka a zástupci insolvenčního správce předali úplné, věrohodné a pravdivé podklady a informace pro ocenění, aniž by prováděl jejich detailní ověření. Znalecký ústav tak nenese jakoukoliv odpovědnost, vyjde-li následně najevo, že tomu tak není, ani za to, pokud v době zpracování tohoto znaleckého posudku případně existovaly či existují (nebo naopak) jakékoliv závazky či práva nebo jiné skutečnosti a okolnosti, ke kterým znaleckému ústavu nebyly objednatelem předány příslušné podklady či informace a které by mohly zakládat důvod k přezkoumání tohoto ocenění. Znalecký ústav nepřejímá žádnou odpovědnost za případné následné změny v právních podmínkách, ani za případné změny v tržních a celospolečenských podmínkách, které by mohly následně zakládat důvod k přezkoumání tohoto znaleckého posudku. Znalecký ústav nepředpokládá, že by nějaká povinnost byla důvodem k přezkoumání tohoto posudku, kde by se zohlednily události a podmínky, které se mohou vyskytnout po datu vypracování tohoto znaleckého posudku. Analýzy, názory a závěry uvedené v tomto znaleckém posudku jsou platné jen za omezených podmínek a předpokladů, které jsou uvedeny v tomto znaleckém posudku, a jsou zpracovány nezaujatě a profesionálně. 4
1.2. Předmět ocenění Předmětem ocenění jsou určené věci nemovité zapsané na LV č. 3132, k.ú. Nové Město nad Metují, které jsou ke dni ocenění ve vlastnictví: RODOMAX s.r.o., včetně veškerého příslušenství, přípojek a všech součástí. Věci nemovité zapsané na LV č. 3132, k.ú. Nové Město nad Metují Parc. č. Výměra (m2) Druh pozemku Způsob využití Stavba Využití dle LV st. 178/3 1 468 zastavěná plocha a nádvoří č.p. 1164 jiná st. st. 178/4 60 zastavěná plocha a nádvoří bez čp/če jiná st. st. 178/8 8 zastavěná plocha a nádvoří společný dvůr st. 178/9 10 zastavěná plocha a nádvoří společný dvůr st. 178/11 238 zastavěná plocha a nádvoří společný dvůr 179/1 267 zahrada Celkem 2 051 Zdroj: výpis z KN, LV 3132 k.ú. Nové Město nad Metují 2. Prohlídka věcí nemovitých Místní šetření se uskutečnilo dne 25. 8. 2015 za účasti jednatelky společnosti pí Ivy Virágové a Ing. Vladislava Valenty za znalecký ústav A-Consult plus, spol. s r.o. 3. Podklady pro vypracování znaleckého posudku 1. Základní podklady - kopie výpisu z katastru nemovitostí k.ú. Nové Město nad Metují, obec Nové Město nad Metují, list vlastnictví č. 3132; vyhotoveno dálkovým přístupem dne 24. 2. 2015 2. Situační podklady - kopie katastrální mapy předmětného území platná pro k.ú. Nové Město nad Metují, vyhotovená z Publikace dat ISKN nahlížení do KN dne 12. 8. 2015 3. Projektové podklady - plány jednotlivých podlaží objektu s tabulkou výměr z roku 1995 4. Ostatní podklady - fotodokumentace a informace zjištěné při místním šetření - informace z dálkového přístupu do KN - ortofotomapa - informace získané z internetu: zejména na www.sreality.cz, www.cuzk.cz a další 5
4. Nález 4.1. Identifikační údaje Identifikace insolvenčního správce: Mgr. Jan Zachariáš, IČO: 649 06 205 advokát a insolvenční správce AK JUDr. Josef Cupka Trojanova 18 120 00 Praha 2 Identifikace povinného : Údaje z obchodního rejstříku (dlužník) : Obchodní firma: RODOMAX s.r.o. v konkursu Datum zápisu: 26. června 1992 Identifikační číslo: 474 50 088 Sídlo: Rezecká 1164, 549 01 Nové Město nad Metují Předmět podnikání: výroba, obchod a služby neuvedené v přílohách 1 až 3 živnostenského zákona silniční motorová doprava nákladní provozovaná vozidly nebo jízdními soupravami o největší povolené hmotnosti nepřesahující 3,5 tuny, jsou-li určeny k přepravě zvířat nebo věcí Statutární orgán: jednatel: Způsob jednání: Prokura: Společníci: Společník: Základní kapitál: Ostatní skutečnosti: IVA VIRÁGOVÁ V Peklovicích 505, Pražské Předměstí, 566 01 Vysoké Mýto Den vzniku funkce: 24. února 2014 Jednatel zastupuje společnost samostatně. Prokurista je zmocněn k právním jednáním, ke kterým dochází při provozu obchodního závodu, a to i k těm, pro která se jinak vyžaduje zvláštní plná moc. Prokurista je oprávněn společnost zastupovat samostatně. V této prokuře není zahrnuto oprávnění zcizovat nemovitosti společnosti nebo je zatěžovat. IVA VIRÁGOVÁ V Peklovicích 505, Pražské Předměstí, 566 01 Vysoké Mýto 998 000,- Kč Údaje o zřízení: Společnost s ručením omezeným byla založena společenskou smlouvou formou notářského zápisu státního notářství v Náchodě ze dne 25.6.1992 podle zákona č. 513/91 Sb. 6
Obchodní korporace se podřídila zákonu jako celku postupem podle 777 odst. 5 zákona č.90/2012 Sb. o obchodních společnostech a družstvech. Počet členů statutárního orgánu: 1 Údaje o insolvencích: Údaje o insolvenci: Insolvenční řízení bylo zahájeno na základě vyhlášky Krajského soudu v Hradci Králové č.j. KSHK 41 INS 14079/2014-A-2 ze dne 22. května 2014. Účinky zahájení insolvenčního řízení nastaly dne 22.5.2014 v 10:25 hodin. Usnesením KSHK 41 INS 14079/2014-A-8/celk.5 ze dne 17.7.2014 se zjišťuje úpadek dlužníka RODOMAX s.r.o. a na jeho majetek se prohlašuje konkurs. 4.2. Místopis a vstupní údaje Všeobecné místopisné údaje Nové Město nad Metují, ve kterém žije necelých 10 tisíc obyvatel, leží na severovýchodě Čech v Královéhradeckém kraji, v nadmořské výšce 300 400 m. Jedná se o historické město, jehož centrum je ze tří stran obtékáno řekou Metují, část města zasahuje do přírodní rezervace Peklo. Od okresního města Náchod je situováno cca 10 km jižním směrem, od Dobrušky cca 9 km severně. Náchod i Dobrušku propojuje silnice č. I/14, městem prochází železniční trať, dopravu též zajišťují linkové autobusy. Občanská vybavenost je na odpovídající úrovni. Město má průmyslovou tradici a zemědělské zázemí. Údaje o oceňovaných věcech nemovitých Předmětem ocenění jsou věci nemovité situované na jihovýchodním okraji města, při ulici Rezecká, ve vzdálenosti cca 700 m od centra města, v uzavřeném areálu. Jedná se o dvě stavby a zpevněnou plochu. Hlavní stavbou je dvoupodlažní provozní budova bez podsklepení č.p. 1164 na pozemku parc.č. St. 178/3. Objekt má obdélníkový půdorys s drobným vykrojením, jeho nosnou konstrukcí je železobetonový skelet vyzdívaný, stropy železobetonové desky, střecha sedlová, v části pultová, střešní krytina AZC vlnitá. Podlahové konstrukce s účelovou povrchovou úpravou (cementový potěr, keramická dlažba, PVC, lité teraco, koberce). Objekt je napojený na veřejný rozvod el. energie, vody a plynu. Kanalizace je do septiku v areálu a do kanalizace v ul. Rezecká. Vytápění dvěma plynovými kotli, ohřev vody pomocí el. bojlerů. Další stavbou na pozemku je samostatně stojící nezateplený ocelový sklad se sedlovou střechou, který není napojen na žádné inženýrské sítě. Stavba je částečně na vlastním 7
pozemku St. 178/4, menší část zasahuje na pozemek parc.č. St. 178/14, který je ve vlastnictví České republiky, právo hospodařit s majetkem státu mají Lesy České republiky, s.p. Do areálu ještě patří parcely č. St. 178/11 (zastavěná plocha a nádvoří, společný dvůr), parc.č. 179/1 (zahrada) a parc.č. St. 178/8 (zastavěná plocha a nádvoří, společný dvůr). Areál není celistvý, parc.č. St. 178/8 je na jihu oddělena pozemky parc. č. 178/7 a parc.č. 178/10 (oba zastavěná plocha a nádvoří, společný dvůr vlastník Česká republika, právo hospodařit s majetkem státu: Lesy České republiky, s.p.). V jižním sousedství areálu vede trasa Libchyňského potoka. Poznámka: Na LV č. 3132 ze dne 24.2.2015 je pro parcely č. St. 178/4, St. 178/8, St. 178/9, St. 178/11 a St. 178/1 zapsáno: ochr. pásmo nem. kult. pam., pam. zóny, rezervace, nem. nár. kult. pam. (Viz LV č. 3132 v přílohách). Omezení vlastnických práv Na předloženém výpisu z katastru nemovitostí - listu vlastnictví č. 3132, k.ú. Nové Město nad Metují ze dne 24. 2. 2015 jsou vyznačena následující omezení (viz LV 3132 v Přílohách): Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu Zástavní právo exekutorské Zástavní právo smluvní Věcné břemeno (podle listiny) Zahájení exekuce Podrobně viz LV 3132 v Přílohách. Zástavní práva nejsou ve znaleckém posudku zohledněna. Věcné břemeno nemá vliv na obvyklou cenu. Údaje o vlivech na obvyklou cenu Oceňovaný areál leží v ulici, kde jsou převážně rodinné domy. Naposledy byl využíván pro tiskařskou a knihovnickou výrobu. Přístup k areálu je zhoršený, po úzké komunikaci, nehodí se pro nákladní auta. Přístup k věcem nemovitým Přístup do areálu je z veřejné komunikace, ul. Rezecká, parc.č. 2118 (ostatní plocha, ostatní komunikace, vlastník NOVÉ MĚSTO NAD METUJÍ). 8
Vztah k územnímu plánu Podle platného územního plánu Nového Města nad Metují se oceňované věci nemovité nachází v zóně OV - plochy občanské vybavenosti. Plochy občanské vybavenosti Území sloužící pro umísťování občanské vybavenosti, mající nárok na urbanistickou plochu. A. Přípustné využití - stavby pro školství a kulturu - stavby pro zdravotnictví a sociální péči - stavby pro veřejné stravování - stavby pro přechodné ubytování - stavby pro veřejnou administrativu - stavby pro obchod a služby - stavby církevní - plochy pro shromažďování - doprovodná zeleň - obytné domy s integrovanou občanskou vybaveností - služební byty a byty majitelů provozoven v polyfunkčních objektech - provozovny výrobních služeb - objekty technické vybavenosti potřebné pro funkci území - hromadné garáže - odstavné a parkovací plochy pro osobní automobily, autobusy, motocykly a kola Podmínky - stavby musí splňovat podmínky vyhlášky č. 137/1998 Sb. zejména 4, 8-13. - parkování vozidel uživatelů musí být řešeno na pozemcích provozovatelů služeb nebo na vyhrazených stáních na veřejných komunikacích a parkovacích plochách. B. Nepřípustné využití - stavby pro výrobu, mimo staveb pro drobnou řemeslnou výrobu a služby - stavby pro dlouhodobé skladování a ukládání odpadů (např. sběrné dvory, skládky) - stavby pro bydlení - stavby pro individuální rekreaci - zemědělské stavby mimo staveb pro veterinární péči (Koeficient zastavění KZ = 0,6. Výška římsy max. 9 m nad okolním terénem). Povodňové nebezpečí Podle evidence záplavových území leží oceňovaný areál mimo záplavové území. 9
4.3. Metody zjištění hodnoty Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno jak v zahraniční, tak v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích. Stručná charakteristika těchto metod: - metoda nákladového ohodnocení (věcná) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). - metoda výnosová (příjmová) Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. - metoda porovnávací (tržní, statistická) V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných porovnatelných věcí nemovitých. Pro stanovení obvyklé ceny bude použito kombinace metod: nákladové, výnosové a porovnávací. 4.4. Oceňované věci nemovité Pozemky Dle výpisu z katastru nemovitostí LV 3132 Obec: Nové Město nad Metují Katastrální území: Nové Město nad Metují Parc. č. Výměra (m2) Druh pozemku Způsob využití Stavba Využití dle LV st. 178/3 1 468 zastavěná plocha a nádvoří č.p. 1164 jiná st. st. 178/4 60 zastavěná plocha a nádvoří bez čp/če jiná st. st. 178/8 8 zastavěná plocha a nádvoří společný dvůr st. 178/9 10 zastavěná plocha a nádvoří společný dvůr st. 178/11 238 zastavěná plocha a nádvoří společný dvůr 179/1 267 zahrada Celkem 2 051 Zdroj: výpis z KN, LV 3132 k.ú. Nové Město nad Metují 10
Budova č.p. 1164 - výčet místností: 1. NP prostory m 2 2. NP prostory m 2 hala 1 240,62 kancelář 14,75 hala 2 120,31 kancelář 10,40 provozní místnost 10,29 kancelář 5,56 provozní místnost 18,00 kancelář 21,26 provozní místnost 44,55 kancelář 18,98 provozní místnost 31,06 kancelář 20,09 provozní místnost 5,71 kuchyňka 2,43 provozní místnost 26,94 samostatný sprcha 2,47 provozní místnost 8,69 uzavřený WC 0,97 šatna 8,10 prostor kancelář 8,98 šatna 12,30 1. místnost 19,48 denní místnost 12,02 2. místnost 14,79 Celkem 538,59 Celkem 140,16 Ve výčtu místností nejsou zahrnuty komunikační prostory (chodby, schodiště), kotelna a společné sociální zázemí. Ocelový sklad užitná plocha: 1. NP prostory m 2 skladový prostor bez napojení na sítě 85,00 Celkem 85,00 Zpevněné plochy: 1. NP prostory m 2 venkovní panelové plochy 500,00 Celkem 500,00 Věci nemovité jsou oceňovány na základě předaných a předložených podkladů a na základě provedeného místního šetření. 11
5. Posudek 5.1. Nákladové ohodnocení budov, přípojek a venkovních úprav Použitá metodika V tomto případě byla věcná hodnota stanovena pro jednotku obestavěného prostoru, nebo zastavěné plochy podle dostupných a citovaných podkladů. Výchozí cena byla zjištěna jako násobek jednotky zjištěnou cenou. Od této výchozí ceny je odečteno přiměřené opotřebení. Pro tento odpočet se používá nejčastěji buď lineární metoda, nebo pro stavby, které jsou starší než jedna polovina plánované životnosti bodová metoda. Její podstata spočívá v tom, že jsou odborně posuzovány vybrané konstrukce a údržba a bodový součet vyjadřuje procento opotřebení. Za přípojky se považují stavby umístěné zpravidla pod povrchem země, u kterých nelze objektivně stanovit jejich opotřebení. Proto pro tyto stavby je taxativně stanovena jejich plánovaná životnost a z toho vyplývající jejich roční procento opotřebení. Za venkovní úpravy se považují stavby, umístěné zpravidla nad povrchem země, u kterých lze objektivně stanovit jejich opotřebení. 12
Budova č.p. 1164 Na pozemcích č.parc.: st. 178/3 2x fotografie budovy Zastavěná plocha: 728,68 Celková užitná plocha: 764 Počet podzemních podlaží: Podkroví: 0 Počet nadzemních podlaží: 2 0 Převažující provedení konstrukcí nebo vybavení: Základy: z prostého betonu Izolace proti zemní vlhkosti: s izolací vodorovnou Krov: sedlový u přízemní části, pultová nad patrem Střešní krytina: azbestocement vlnitý Svislé nosné konstrukce: ŽB skelet Obvodové stěny: cihelného zdiva Vnější úpravy povrchů: omítka jednoduchá Stropy: s rovným podhledem (beton/dřevo) Schodiště: železobetonové Vnitřní úpravy stěn: omítka Okna: dřevěná s izolačním sklem, v části palstová (4x) Dveře vstupní: kovová Dveře vnitřní: plné Vrata: ocelová Podlahy obytných místností: beton dlažba PVC textilní Přípojky: Plyn: Vytápění: Elektro: Rozvod vody: Kanalizace: Sociální vybavení: Kanaliz.: veřejná přípojka Plyn: ano Elektro: ano ano ústřední s plyn. Kotlem světelný i motorový rozvod studené/teplé ano klozet umyvadlo pisoár sprchový kout 13
Dispoziční řešení: 1NP provozní prostory sklady sociální zázemí schodiště chodby 2NP schodiště chodby kanceláře sociální zázemí Technický stav: Prohlídkou nebyly zjištěny PODSTATNÉ závady. Rekonstrukce a modernizace: neproběhly zásadnější rekonstrukce prvků hlavní stavební výroby. Původní V čem spočívaly objekt byl postaven případné dle rekonstrukce: informací kolem roku 1970. Přístavba objektu byla provedena v roce 1982. Objekt byl užíván učilištěm jako svářečská škola. V roce 1996 byla provedena změna užívání na tiskárnu. Stáří budovy: 45 let Nákladová metoda: Obestavěný prostor: 5025 Výchozí cena CÚ 2015: 20 100 000,00 Kč Odhadované opotřebení: 55 % Cena za m3: 4 000 Kč Cena k roku 2015: Zaokrouhlená cena: 9 045 000,00 Kč 9 045 000,00 Kč 14
Stavba bez č.p./č.e. Na pozemcích č.parc.: 178/4 a 178/14 (jiný vlastník) 2x fotografie budovy Zastavěná plocha: Počet podzemních podlaží: Podkroví: 95 Celková užitná plocha: 85 0 Počet nadzemních podlaží: 1 0 Převažující provedení konstrukcí nebo vybavení: Základy: z prostého betonu Izolace proti zemní bez izolace Krov: sedlový Střešní krytina: trapézový/vlnitý plech Svislé nosné ocelový skelet Obvodové stěny: opláštění ocel. kostry plechem Vnější úpravy nátěr Stropy: x Schodiště: x Vnitřní úpravy stěn: nátěr Okna: kovová Dveře vstupní: kovová Dveře vnitřní: x Vrata: ocelová Podlahy obytných Plyn: beton x Vytápění: x Elektro: x Rozvod vody: x Kanalizace: x Sociální vybavení: není 15
Dispoziční řešení: 1NP skladový prostor Technický stav: Prohlídkou nebyly zjištěny PODSTATNÉ závady. Rekonstrukce a modernizace: neproběhly zásadnější rekonstrukce prvků hlavní stavební výroby. Stáří budovy: 45 let Nákladová metoda: Obestavěný prostor: 475 Cena za m3: Výchozí cena CÚ 2015: 950 000,00 Kč Odhadované opotřebení: 60 % 2 000 Kč Cena k roku 2015: Zaokrouhlená cena: 380 000,00 Kč 380 000,00 Kč 16
Rekapitulace budov: 1. Budova č.p. 1164 9 045 000 Kč 2. Stavba bez č.p./č.e. Celkem: 380 000 Kč 9 425 000 Kč Přípojky a venkovní úpravy: Přípojky a venk. úpravy tvoří Opotřebení: Přípojky a venkovní úpravy: Rekapitulace staveb: Budovy: Přípojky a venkovní úpravy: Celkem stavby: 5 % z nákladové ceny staveb. 55 % 212 063 Kč 9 425 000 Kč 212 063 Kč 9 637 063 Kč Parcelní číslo Výměra v m2 Druh pozemku Způsob využití Způsob ochrany st. zastavěná plocha 178/3 1468 a nádvoří st. 178/4 zastavěná plocha 60 a nádvoří st. 178/9 zastavěná plocha 10 a nádvoří společný dvůr st. 178/11 zastavěná plocha 238 a nádvoří společný dvůr st. 179/1 267 zahrada Výměra pozemků celkem: Výpočet ceny: Výměra pozemků: Směrná cena pozemků: Výchozí cena pozemků: 2043 m2 2043 m2 700 Kč/m2 1 430 100 Kč Směrná cena pozemků byla stanovena odborným odhadem. REKAPITULACE: 1. Stavby: 9 637 063 2. Pozemky: 1 430 100 CELKEM: 11 067 163 Věcnou hodnotu věcí nemovitých stanovenou nákladovou metodou v současném stavu odhadujeme ve výši: 11 000 000,- Kč 17
5.2. Výnosové ocenění VÝPOČET VÝNOSOVÉ HODNOTY Je uvažováno s obvyklým nájemným v dané lokalitě s přihlédnutím k využití a kvalitě jednotlivých ploch. Zdrojem výnosů je provozní objekt, ocelový sklad a zpevněné plochy v areálu. Vzhledem k rozdílnému využití ploch v 1. a 2. NP provozní budovy, uvažujeme s odlišným nájemným. Typy užitných ploch Užitná Nájemné Nájemné/rok plocha m2 Kč/m2/měsíc Kč provozní objekt č.p. 1164 1. NP provozní prostory 539 50 323 400 2. NP - administrativa 140 80 134 400 ocelový sklad 85 10 10 200 zpevněné plochy 500 1 6 000 CELKEM 764 + 500 474 000 Nájemné celkem ročně Kč 474 000 Ztráta % 10 Nájemné za objekt celkem po odečtení ztrát Kč 426 600 Roční výdaje (náklady): vynaložené z titulu vlastnictví, provozování a pronajímání budovy (objednavatelem nebyly poskytnuty přesnější informace, proto jsou náklady stanoveny odborným odhadem), ve výši cca 20%: Výpočet ročních výnosů: Příjmy z nájemného Kč 426 600 Výdaje (náklady) Kč 85 320 Roční výnos Kč 341 280 Výnosová hodnota věcí nemovitých: t.j. administrativní budovy, garáží a venkovních garáží, dosažitelná kapitalizováním tohoto odčerpatelného ročního výnosu, činí při úrokové míře kapitalizace 10 % : 100 % výnosová hodnota = 341 280 * --------- = 3 412 800,- Kč 10 % Z uvedeného vyplývá, že hodnotu věcí nemovitých v areálu stanovenou výnosovou metodou odhadujeme ve výši: 3 400 000,- Kč 18
5.3. Stanovení hodnoty věcí nemovitých metodou porovnávací V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno uskutečněných prodejů věcí nemovitých srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, s ohledem na stávající trh s věcmi nemovitými a pohyb cen jednotlivých jejich typů, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než 1 rok. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto porovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu s věcmi nemovitými, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci věcí nemovitých. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, realizovatelná na šestiměsíční zprostředkovatelskou smlouvu, se zohledněním současné situace na trhu a pro porovnatelné věci nemovité. S přihlédnutím k umístění oceňovaných věcí nemovitých, jejich technickému stavu, vybavení a způsobu využití, jsme názoru, že oceňované věci nemovité jsou obchodovatelné. U věcí nemovitých, jež jsou inzerovány realitními kancelářemi v nabídkových cenách a které jsou velmi často oproti cenám nakonec realizovaným nadhodnocené, počítáme s cenami upravenými adekvátně k jejich nadhodnocení. Z našich zkušeností vyplývá, že nadhodnocení požadovaných cen se nejčastěji pohybuje u tohoto druhu věcí nemovitých okolo 15% hodnoty z požadované ceny nad možnou cenou realizovatelnou a tedy i obvyklou. 19
Z aktuální nabídky vybíráme: 1) Výrobní prostory, T. G. Masaryka, Nové Město nad Metují, užitná plocha 550 m 2 http://www.sreality.cz/detail/prodej/komercni/vyrobni-prostor/nove-mesto-nad-metuji-nove-mesto-nad-metuji-t--g- -masaryka/2949386332#img=0&fullscreen=false Datum aktualizace: 12. 6. 2015 Výrobní a skladovací prostory o zastavěné ploše 624 m2 se nacházejí poblíž centra u hlavní komunikace ve směru na Náchod. Jsou na pozemku o celkové výměře 1.817 m2. Hlavní budovu tvoří truhlárna se zázemím o zast. ploše 160 m2, na kterou navazují větší skladové prostory (133 m2). Truhlárna je s ústředním plynovým vytápěním a s elektro přípojkou, dále s přípojkou vody a odpadů. Sociální zázemí představují sprchy, WC, a šatna. Ostatní budovy slouží ke skladování nebo garážování. Příjezdová komunikace a většina ostatních nezastavěných ploch je opatřena litým asfaltem. Nabídková cena: 2 900 000,- Kč, tj. cca 5 300,- Kč/m 2 užitné plochy Cena redukovaná (x 0,9) : 4 800,- Kč/m 2 užitné plochy 2) Výrobní prostory, Orlická, Náchod, užitná plocha 800 m 2 http://www.sreality.cz/detail/prodej/komercni/vyrobni-prostor/nachod-nachodorlicka/2078736988#img=0&fullscreen=false Datum aktualizace: 26. 8. 2015 Budova s výrobně - skladovacími prostory v centru Náchoda v Orlické ulici. Objekt sloužící dříve jako dílna pro drobnou výrobu se skladem, administrativní částí, nakládací rampou a výtahem. Celková užitná plocha cca 800 m2 ve 3 NP. K dispozici jsou dále tři kanceláře včetně sociálního vybavení a šaten. Široká možnost využití. Vhodné i na přestavbu např. pro bytové účely. Obecní voda, kanalizace, plyn, el. 220/380V. Nabídková cena: 3 299 000,- Kč, tj. cca 4 100,- Kč/m 2 užitné plochy Cena redukovaná (x 0,9) : 3 700,- Kč/m 2 užitné plochy 20
3) Výrobní prostory, Machov Nízká Srbská, okres Náchod, užitná plocha 648 m 2 http://www.sreality.cz/detail/prodej/komercni/vyrobni-prostor/machov-nizka-srbska- /39120988#img=0&fullscreen=false Datum aktualizace: 14. 7. 2015 Objekt o zastavěné ploše 680 m2 je částečně modernizován a nachází se v klidné části obce, na pozemku o celkové výměře 895 m2. Příjezd je zajištěn z obecní komunikace. Budova se skládá z velké haly, na kterou navazuje z jedné strany garáž se samostatným vjezdem a dále dvě menší haly. Z druhé strany vznikla novější přístavbou další hala s dvěma WC, dále jsou kanceláře se sociálním zařízením a sprchami a dva pokoje s kuchyňkou, které je možné využít pro případný byt. Tato část je ve výborném stavu, již s plastovými okny, novou dlažbou obklady aj. Velká hala je s novou střechou, strop je zateplen, má k dispozici nakládací rampu a prostory jsou vytápěny ÚT. Zadní část budovy je dvoupodlažní, přízemí je vhodné pro drobné skladování. Objekt je napojen na přípojku elektro, plynu, veřejného vodovodu a kanalizaci. Nabídková cena: 2 800 000,- Kč, tj. cca 4 300,- Kč/m 2 užitné plochy Cena redukovaná (x 0,9) : 3 900,- Kč/m 2 užitné plochy Vyhodnocení získaných informací: Obvyklá cena oceňovaných nemovitostí byla stanovena na základě vlastní databáze a nabídek realitních kanceláří. Z vyhodnocení tohoto segmentu trhu, tj. výrobní prostory s administrativním zázemím, lze vyvodit závěr, že s obdobnými věcmi nemovitými se v dané lokalitě a v okrese Náchod obchoduje. Podle nabídek v inzerci se jednotkové ceny obdobných výrobních prostor v okrese Náchod pohybují v intervalu 4 100 až 5 300 Kč/m 2 užitné plochy. Nabídkové ceny je třeba redukovat (redukce 10%), jelikož zobchodovaná cena bývá nižší. Jednotkové ceny po redukci jsou v intervalu cca 3 700 až 4 800 Kč/m2 užitné plochy. Vzhledem k umístění areálu, jeho vybavení, rozdílnosti kvality obou staveb a velikosti zpevněných ploch, vzhledem k porovnávaným nemovitostem, stanovujeme jednotkovou cenu diferencovaně (administrativu nad uvedený interval). Jsme si pochopitelně vědomi skutečnosti rozdílnosti výše uvedených objektů, avšak výše uvedené věci nemovité (vybrané pro porovnání) nám poskytují informaci o možném rozpětí jednotkových cen tohoto typu prostor. 21
Typy užitných ploch Užitná Směrná cena Celkem plocha m2 Kč/m2 Kč administrativní budova 1. NP provozní prostory 539 4 500 2 425 500 2. NP - administrativa 140 5 000 700 000 ocelový sklad 85 2 000 170 000 zpevněné plochy 500 200 100 000 CELKEM 3 395 500 Hodnotu věcí nemovitých uvedených na LV 3132, k.ú. Nové Město nad Metují, stanovenou porovnávací metodou odhadujeme ve výši: 3 400 000,- Kč PODMÍNKY PLATNOSTI CENY 1. Cena je platná za dodržení výše uvedených předpokladů a skutečností. 2. Platnost ceny je omezena časovým horizontem šesti měsíců. 22
Závěr Rekapitulace jednotlivých metod při zjištění odhadu tržní hodnoty věcí nemovitých: Nákladová hodnota areálu Kč 11 000 000 Výnosová hodnota areálu Kč 3 400 000 Porovnávací hodnota areálu Kč 3 400 000 Každá z metod hodnotí nemovitost z určitého hlediska, má určitou vypovídací schopnost a je podkladem pro stanovení odhadu tržní hodnoty. V tomto případě je nejvíce vypovídající cena stanovená na základě porovnání (shoda s výnosovou hodnotou). Obvyklou cenu věcí nemovitých, uvedených na LV č. 3132, k.ú. Nové Město nad Metují, odhadujeme ve výši: 3 400 000 Kč Ocenění je v souladu s Mezinárodními oceňovacími standardy, které vydal mezinárodní výbor pro oceňovací standardy (IVSC). Je rovněž v souladu s 2, zákona č. 151 o oceňování majetku, který definuje obvyklou cenu. Prohlašujeme, že při provedení ocenění jsme osobou nezávislou. 23
Znalecká doložka Znalecký posudek byl proveden: znaleckým ústavem jmenovaným Ministerstvem spravedlnosti ČR a zapsaným do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady nemovitostí, movitého majetku včetně dopravních prostředků, strojů, technologických zařízení, cenných papírů, podniků a jejich částí, kapitálových účastí včetně oceňování podílů v obchodních společnostech, zemědělské techniky, výpočetní a zabezpečovací techniky, elektrotechniky, oceňování nepeněžitých vkladů, jmění pro účely přeměn obchodních společností a družstev, nehmotného majetku, zejména patentů, vzorů, ochranných známek a obchodního tajemství, majetkových práv a pohledávek, investičních nástrojů, včetně akcií, dluhopisů a derivátů, posuzování v oblasti účetnictví, ekonomiky podniků, financování a řízení peněžního toku, posuzování úvěrové způsobilosti ekonomických subjektů, bankovnictví, peněžnictví a pojišťovnictví, burzovnictví a kolektivní investování, analýza finančních rizik. Znalecký posudek byl zapsán do znaleckého deníku pod pořadovým číslem 1201/48/2015. V Praze dne 8. 9. 2015 A-Consult plus, spol. s r.o. znalecký ústav Palladium Na Poříčí 3a 110 00 Praha 1 24