Oceňování v jednotlivých fázích výstavbového projektu. Podklady

Oceňování v jednotlivých fázích výstavbového projektu Podklady

Oceňování v jednotlivých fázích výstavbového projektu

Životní cyklus výstavbového projektu předinvestiční (přípravn pravná) ) fázef od první myšlenky na investici do stavby přes rozhodování o optimální variantě projektu do rozhodnutí, zda se v projektu bude či nebude pokračovat, investiční fáze : investiční příprava do zadání dodavatelům realizace stavby, realizační příprava do zahájení prací na staveništi, realizace(zhotovení) stavby na staveništi do ověření všech funkcí stavby a zaškolení uživatelů či personálu provozovatele a uvedení stavby do provozu, fáze užívání u (provozování) nebo též ukončov ování po dokončení stavby probíhá ověření provozní spolehlivosti stavby a vyhodnocení

Investiční záměr předběžné odhady nákladn kladů stavby, odhad časového horizontu, odhady potřeb, předběžný výběr lokality, předběžné konzultace s investorem i úřady Doporučený způsob oceňování: odhad pomocí cen porovnatelných staveb přizpůsobených místu, podmínkám a době vzniku předpokládané stavby v případě rozpracovaného záměru lze pro propočet nákladů využít rozpočtov tové ukazatele na měrovou nebo účelovou jednotku stavby (RUSO).

Studie stavby (STS) analýza podkladů, užší výběr staveniště, limity území, dostupnost energií. Studie se vypracovává ve variantách, řeší též hrubé dispoziční a hmotové řešení stavby včetně návrhu vzhledu a dostupnosti stavby. Doporučený způsob oceňování: pomocí ukazatelů na měrovou nebo účelovou jednotku stavby (RUSO) konkrétn tních objektů RUSO s přihlédnutím k dalším podmínkám zamýšlené stavby (konstrukční řešení, požadovaná kvalita, místo realizace, termín výstavby, situace na trhu aj.).

Podklady Rozpočtové ukazatele stavebních objektů (konkrétní realizované objekty) Ukazatele průměrné rozpočtové ceny na měrovou a účelovou jednotku Historické řady indexů = pouze ZRN, je třeba dopočítat NUS, ON, DPH

Orientační cena na m3 obestavěného prostoru (c.ú.2013) Zdroj: www.stavebnistandardy.cz

Orientační cena na m 3 obestavěného prostoru (c.ú.2013) Zdroj: www.stavebnistandardy.cz Pokles o cca 2% (budovy pro bydlení)

Struktura propočtu A. Projektové a průzkumné práce B. Provozní soubory C. Stavební objekty D. Stroje, zařízení, inventář E. Umělecká díla F. Vedlejší náklady spojené s umístěním stavby G. Ostatní náklady H. Rezerva I. Ostatní investice J. Nehmotný investiční majetek K. Provozní náklady na přípravu a realizaci stavby L. Kompletační činnost

Náklady na projektové práce a inženýrskou činnost Sazebník pro navrhování nabídkových cen projektových prací a inženýrských činností společnosti UNIKA, Výkonový a honorářový řád ČKA a ČKAIT, individuální kalkulace, kalkulace hodinové zúčtovací sazby, expertní odhad nákladů na projektové práce jako % sazbu z předpokládaných nákladů na SO.

Náklady na SO náklady na pořízení stavebních objektů včetně veškerého materiálu náklady spojené s předepsanými zkouškami konstrukcí a kontrolními měřeními.

DPH 15% - stavby pro sociální bydlení (byt 120m2, RD 350 m2) + příslušenství stavby (garáž, altán, kůlna, jímka, ČOV, oplocení, přípojky IS, studna, bazén, plocha pro parkování ) 21% - ostatní

Vedlejší náklady spojené s umístěním stavby (NUS) náklady na zařízení staveniště poplatek zábor plochy provozní vlivy území se ztíženými výrobními podmínkami náklady související s vlivem extrémních klimatických podmínek mimořádně ztížené dopravní podmínky doprava zaměstnanců dodavatele na pracoviště a zpět individualizace mimostaveništní dopravy kulturní památky

Způsob ocenění vedlejších nákladů podléhá režimu smluvních cen přirážka k nákladům na stavební objekty dohodnuté částky uvedené ve smlouvě o dílo hodinové zúčtovací sazby (HZS) samostatná položka v rozpočtu individuální kalkulace na jednotlivé druhy nákladů katalog 800-0 Vedlejší rozpočtové náklady

Náklady na provozní soubory náklady na stroje a technologické zařízení, které bude součástí stavby a náklady na jejich montáž.

Ostatní náklady administrativní poplatky (kolky apod.), odměna právníka smlouvy apod., zpracování studií, průzkum trhu, geodet - vytyčení stavby, zaměření stavby, správci sítí poplatek za připojení (vodovod, kanalizace, elektro), energetický audit, finanční náklady vyřízení úvěru,

Ostatní investice příspěvky jiným investorům (přeložka inženýrských sítí), konzervační, udržovací a dekonzervační práce při zastavení stavby apod., náklady na pořízení pozemku vč. případných existujících staveb na pozemku určených k odstranění.

Rezerva na rizika zahrnuje nepředvídané náklady, obvykle se stanovuje zjednodušeně pomocí procentuální sazby, základnou jsou náklady SO, obvyklé výše sazby rezervy na rizika (z nákladů na SO) 4% 7% pro novostavby, 5% 10% pro rekonstrukce a modernizace, 13% 18% při obnově kulturních památek

Náklady na stroje, zařízen zení a inventář stroje, zařízení a inventář investiční povahy (nejsou součástí provozních souborů a stavebních objektů), náklady na pořízení vč. nákladů na dopravu, umístění, osazení.

Provozní náklady na přípravu p pravu a realizaci stavby náklady na přípravu a zabezpečení stavby, náklady na kompletační činnost (uskutečnění strojírenských a elektrotechnických dodávek) orientační procentní sazba kompletační činnosti (z nákl. na SO) : stavební část cca 0,8% 2,5 % podle náročnosti stavby, technologické části cca 2,0% 4,9 % podle složitosti dodávek

Pořizovací náklady Náklady na projektové práce, inženýrské činnosti a průzkumné práce Náklady na stavební objekty Vedlejší náklady spojené s umístěním stavby Ostatní investice (pozemek) Náklady na provozní soubory Náklady na stroje, zařízení a inventář Ostatní náklady Provozní náklady na přípravu a realizaci stavby Rezerva na rizika Pořizovací náklady celkem Výše nákladů [Kč] Bez DPH DPH vč. DPH

Pořizovací náklady SO1 - SO2 - SO3 - SO4 - SO5 - SO6 - Výše nákladů [Kč] Bez DPH DPH vč. DPH Náklady na stavební objekty celkem

Pořizovací náklady Náklady na projektové práce, inženýrské činnosti a průzkumné práce Náklady na stavební objekty Vedlejší náklady spojené s umístěním stavby Ostatní investice (pozemek) Náklady na provozní soubory Náklady na stroje, zařízení a inventář Ostatní náklady Provozní náklady na přípravu a realizaci stavby Rezerva na rizika Možnost stanovení výše nákladů [Kč] VHŘ (% z nákladů na stavební objekty) na www.stavebnistandardy.cz Sazebník Unika (cena dle nákladů na stavební objekty) Expertní odhady výše nákladů nebo % přirážky (k nákladům na stavební objekty) Ceníky odborných organizací Rozpočtové ukazatele (ÚRS Praha, a.s.) Ukazatele průměrné orientační ceny na měrnou a účelovou jednotku (ÚRS Praha, a.s.) Katalog staveb a objektů (RTS Brno, a.s., www.stavebnistandardy.cz) Průměrné ceny (RTS Brno, a.s., www.stavebnistandardy.cz) Základní ceny (MF ČR, Vyhláška k oceňování majetku) Vlastní podklady (investor) % přirážka k nákladům na stavební objekty Expertní odhady Zkušenosti ze srovnatelných staveb Cenová mapa stavebních pozemků Konzultace (realitní makléř) Nabídka a poptávka na trhu realit porovnávací hodnota Expertní odhad výše nákladů Informace od potenciálních dodavatelů Zkušenosti z již realizovaných obdobných staveb Expertní odhad výše nákladů nebo % přirážky Informace od potenciálních dodavatelů Zkušenosti z již realizovaných obdobných staveb Expertní odhad výše nákladů nebo % přirážky Zkušenosti z již realizovaných obdobných staveb Sazebník Unika (cena dle nákladů na stavební objekty) Expertní odhad výše nákladů nebo % přirážky k nákladům na stavební objekty Zkušenosti z již realizovaných obdobných staveb Expertní odhad výše rezervy nebo % přirážky k nákladům na stavební objekty Zkušenosti z již realizovaných obdobných staveb