- 1 - ZNALECKÝ POSUDEK č. 4892-728/2018 o odhadu ceny obvyklé nemovité věci - pozemků parc. č. 1329/10 a parc.č. 1330/6, včetně součástí a příslušenství, katastrální území Markvartovice, obec Markvartovice, okres Opava (LV č. 1319) Objednatel posudku: Účel posudku: Soudní exekutor Mgr. Jiří Král Exekutorský úřad Ostrava Dvořákova 1515/2 702 00 Ostrava Zjištění ceny obvyklé nemovité věci pro exekuční řízení č.j. 043 EX 375/18 Podle stavu ke dni 19. 11. 2018 posudek vypracoval: Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Česká 754/25 703 00 Ostrava Posudek obsahuje včetně titulního listu a příloh 12 stran. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Ostravě, 10. 12. 2018
- 2 - A. Nález 1. Znalecký úkol Ocenit nemovité věci včetně součástí a příslušenství, ocenit jednotlivá práva a závady, ocenit závady, které prodejem v dražbě nezaniknou a odhadnout cenu obvyklou. 2. Informace o nemovité věci Název nemovité věci: Okres: Obec: Katastrální území: Pozemky Markvartovice Opava Markvartovice Markvartovice 3. Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí LV č. 1319 pro k.ú. Markvartovice ze dne 12. 9. 2018. Kopie katastrální mapy Usnesení Soudního exekutora Mgr. Jiřího Krále sp.zn. 043 EX 375/18-34 o ustanovení znalce ze dne 25. 9. 2018. 4. Vlastnické a evidenční údaje Jako vlastník nemovité věci je v KN na LV č. 1319 zapsán: Robenek Jan, Ke Kapli 544, 74714 Markvartovice Omezení vlastnického práva: Zástavní právo smluvní Zákaz zcizení a zatížení Věcné břemeno chůze a jízdy * Jiné zápisy: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Zahájení exekuce Robenek Jan * jedná se o 2x věcné břemeno chůze a jízdy služebnost stezky a cesty - povinnost k pozemku parc.č. 1330/6, oprávnění pro pozemek parc.č. 1330/7 - povinnost k pozemku parc.č. 1330/6, oprávnění pro pozemky parc.č. 1314/4, 1329/10 a 1330/1 Dále je na LV č. 1319 v části B Věcná práva sloužící ve prospěch nemovitosti v části B uvedeno: 4x věcné břemeno chůze a jízdy služebnost stezky a cesty - dle GP č. 1204-25/2015, oprávnění pro pozemek parc.č. 1330/6, povinnost k pozemkům parc.č. 1329/1, 1329/2 - dle GP č. 1204-25/2015, oprávnění pro pozemek parc.č. 1330/6, povinnost k pozemku parc.č.
- 3-1329/11 - dle GP č. 1204-25/2015, oprávnění pro pozemky parc.č. 1329/10 a 1330/6, povinnost k pozemkům parc.č. 1329/1, 1329/11 a 1329/2 - oprávnění pro pozemek parc.č. 1329/10, povinnost k pozemku parc.č. 1330/6 blíže viz LV ve veřejném rejstříku 5. Celkový popis nemovité věci Oceňované pozemky se nachází v okrese Opava, v obci Markvartovice, při ul. Ke Kapli, za domem č.p. 544, cca 550 m od zastávky bus Markvartovice, obecní úřad. Na pozemcích se nenachází žádné stavby, ani venkovní úpravy. Na pozemku parc.č. 1329/10 se nachází trvalé porosty. Pozemky jsou dle Územního plánu zařazeny v plochách Z1 zastavitelné plochy smíšené obytné. Přístup a příjezd k pozemkům je přes pozemky ve vlastnictví třetích osob, ošetřeno věcnými břemeny chůze a jízdy a cesty. Výřez z Územního plánu Markvartovic: Nemovitá věc je tvořena pozemky parc. č. 1329/10 a parc.č. 1330/6, včetně součástí a příslušenství, katastrální území Markvartovice, obec Markvartovice, okres Opava (LV č. 1319). Příslušenství a součásti nemovité věci tvoří: a) trvalé porosty - na pozemku parc.č. 1329/10 se nachází trvalé porosty listnaté stromy Pozitiva oceňované nemovité věci: - dostatečná výměra pozemků Negativa oceňované nemovité věci: - nevhodný tvar pozemku (pozemek je úzkého, podélného tvaru)
- 4-6. Obsah posudku I) Odhad ceny obvyklé II) Ocenění právních vad III) Ocenění jiných práv Přílohy: - Mapa širších souvislostí - Srovnávané nemovité věci - Fotodokumentace
- 5 - B. Posudek I) Odhad ceny obvyklé Použitá metodika ocenění Odhad ceny obvyklé srovnávací metodou Obvyklou cenu definuje 2 odst. 1 zák. č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) ve znění zákona č. 121/2000 Sb., zákona č. 237/2004 Sb., zákona č. 257/2004 Sb., zákona č. 296/2007 Sb., zákona č. 188/2011 Sb., zákona č. 350/2012 Sb., a zákona č. 303/2013 Sb. Ten uvádí, že obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají vliv na cenu, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota, přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Za metodu srovnávací se považuje hodnotové srovnání předmětných nemovitých věcí s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné minulosti na trhu realizovány. Tuto metodu lze v tomto případě použít rovněž v podobě vyhodnocení nabídek k prodeji obdobně situovaných nemovitých věcí. Tento způsob stanovení ceny se provádí na principu zejména vlastního sledování trhu nemovitých věcí, inzerovaných nabídek, vývěsek realitních kanceláří a konzultací s realitními kancelářemi. Popis A) pozemky Výčet pozemků: Parc.č. 1329/10 orná půda o výměře 1 533 m 2 Parc.č. 1330/6 orná půda o výměře 732 m 2 Celková výměra pozemků činí 2 265 m 2.
- 6 - Stanovení hodnoty srovnávací metodou Při použití srovnávací metody je nutno provést srovnání předmětných nemovitostí s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné době na trhu realizovány. Tržní hodnota nemovitostí srovnávací metodou je zjišťována na základě srovnávací analýzy základních parametrů oceňované nemovitosti a ověřených informací ze stávajícího trhu nemovitostí. V současné době se v Markvartovicích a okolí běžně obchoduje s pozemky určenými k zastavění rodinným domem. Nabídka je v rovnováze s poptávkou. V okolí nemovité věci se nabízí anebo zobchodovaly obdobné nemovité věci v rozmezí cca 1 000 1 500,- Kč/m 2 dle umístění v lokalitě, velikosti pozemku, možného dalšího využití, apod. Nutno podotknout, že nabídkové ceny bývají od realizovaných cen vyšší cca 5 až 10%. Tyto ceny navíc zahrnují i provize realitních kanceláří, které se obvykle pohybují mezi cca 4 7 %. Tuto skutečnost znalec zohlednil v koeficientu korekce ceny na pramen. Příklady obdobných nemovitostí pro srovnání jsou uvedeny v příloze č. 2. Obchodují se běžně pozemky menších výměr, pozemky s výměrou nad 2tis m2 se běžně neobchodují. S rostoucí výměrou pozemků klesá jejich jednotková cena. Toto znalec zohlednil v koeficientu velikosti. Tvar pozemku a jeho přístupnost znalec zohlednil v objektivizačním koeficientu. Vzhledem k úzkému dlouhému tvaru pozemku a přístupu kolem domu č.p. 544 stanovil znalec srážku 30% (koeficient 0,70) Srovnávací analýza je provedena v následující tabulce: srovnávané nemovité věci pozemek 1 pozemek 2 pozemek 3 pozemek 4 pozemek 5 lokalita cena nabídková / realizovaná korekce ceny na pramen výměra redukovaná cena za m 2 koeficient velikosti objektivizační koeficient (tvar, přístup, umístění) výsledná cena za m 2 ul. Písečná, Markvartovice 2 596 470 0,85 1 633 1 352 0,90 0,70 851,45 ul. Za Humny, Hlučín 1 058 346 0,85 834 1 079 0,70 0,70 528,54 ul. Na Panském, Markvartovice 1 180 582 1,00 931 1 268 0,70 0,70 621,36 ul. Werichova, Markvartovice 1 600 000 1,00 1 192 1 342 0,80 0,70 751,68 ul. Okružní, Markvartovice 1 156 000 1,00 1 122 1 030 0,80 0,70 576,97 průměrná indexovaná hodnota 666,00 indexovaná hodnota (zaokrouhleno) 670,00 Výměra v m2 Průměrná indexovaná Cena pozemku zjištěná srovnáním hodnota 2 265 670,00 1 517 550 Cena obvyklá nemovité věci zjištěna srovnáním (orientační): Cena obvyklá nemovité věci zjištěna srovnáním (zaokrouhleno): 1 517 550,- Kč 1 518 00,- Kč
- 7 - II) Ocenění právních vad: Na LV č. 1319 v části C Omezení vlastnických práv je uvedeno: Věcné břemeno chůze a jízdy * jedná se o 2x věcné břemeno chůze a jízdy služebnost stezky a cesty - povinnost k pozemku parc.č. 1330/6, oprávnění pro pozemek parc.č. 1330/7 - povinnost k pozemku parc.č. 1330/6, oprávnění pro pozemky parc.č. 1314/4, 1329/10 a 1330/1 Jelikož nelze zjisti roční užitek z tohoto typu věcných břemen, je ocenění provedeno v souladu s 16b zákona 151/1997 Sb. o oceňování majetku v aktuálním znění paušální částkou ve výši 10 000,- Kč. Cena věcného břemene Počet věcných břemen - 10 000,- Kč 2x Cena VB celkem (k pozemku parc.č. 1330/6) - 20 000,- Kč III) Ocenění jiných práv: Na LV č. 1319 v části B Věcná práva sloužící ve prospěch nemovitosti v části B je uvedeno: 4x věcné břemeno chůze a jízdy služebnost stezky a cesty - dle GP č. 1204-25/2015, oprávnění pro pozemek parc.č. 1330/6, povinnost k pozemkům parc.č. 1329/1, 1329/2 - dle GP č. 1204-25/2015, oprávnění pro pozemek parc.č. 1330/6, povinnost k pozemku parc.č. 1329/11 - dle GP č. 1204-25/2015, oprávnění pro pozemky parc.č. 1329/10 a 1330/6, povinnost k pozemkům parc.č. 1329/1, 1329/11 a 1329/2 - oprávnění pro pozemek parc.č. 1329/10, povinnost k pozemku parc.č. 1330/6 Jelikož nelze zjisti roční užitek z tohoto typu věcných břemen, je ocenění provedeno v souladu s 16b zákona 151/1997 Sb. o oceňování majetku v aktuálním znění paušální částkou ve výši 10 000,- Kč. Cena věcného břemene Počet věcných břemen Cena VB celkem 10 000,- Kč 4x 40 000,- Kč
- 8 - C. Rekapitulace 1) Obvyklou cenu nemovité věci pozemků parc. č. 1329/10 a parc.č. 1330/6, včetně součástí a příslušenství, katastrální území Markvartovice, obec Markvartovice, okres Opava (LV č. 1319), odhaduji před zohledněním právních vad a jiných práv ve výši 1 518 000,- Kč Slovy: jeden-milion-pět-set-osmnáct-tisíc-korun- českých 2) Ocenění právních vad - 20 000,- Kč Slovy: dvacet-tisíc-korun- českých Znalci nejsou známy žádné právní vady ani závady, které by prodejem v dražbě nezanikly. 3) Ocenění jiných práv + 40 000,- Kč Slovy: čtyřicet-tisíc-korun- českých 1) Obvyklou cenu nemovité věci pozemků parc. č. 1329/10 a parc.č. 1330/6, včetně součástí a příslušenství, katastrální území Markvartovice, obec Markvartovice, okres Opava (LV č. 1319), odhaduji po zohlednění právních vad a jiných práv ve výši 1 538 000,- Kč Slovy: jeden-milion-pět-set-třicet-osm-tisíc-korun- českých V Ostravě, 10. 12. 2018 Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Česká 754/25 703 00 Ostrava D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 23. června 2009, č.j. Spr 1757/2009 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 4892-728/2018 znaleckého deníku.
- 9 - Přílohy: Příloha č. 1 Mapa širších souvislostí Příloha č. 2: Srovnávané nemovité věci Příloha č. 3: Fotodokumentace
Příloha č. 1: Mapa širších souvislostí - 10 -
- 11 - Příloha č. 2: Nemovitá věc č. 1 Pozemek stavební, ul. Písečná, Markvartovice Cena: 2 596 470 Kč (1 590,- Kč za m²) Výměra: 1 633 m 2 Pozemek k výstavbě RD v intravilánu obce Markvartovice, schváleno v územním plánu. Jedná o dvě sousední parcely. Inženýrské sítě: voda a plyn pod silnicí u pozemku, elektřina - vybudován sloupek, kanalizace - výhledově, dešťová kanalizace v blízkém dosahu. Zdroj: sreality.cz, listopad 2018 Nemovitá věc č. 2 Pozemek stavební, ul. Za Humny, Hlučín-Darkovičky Cena: 1 058 346 Kč (1 269,- Kč za m²) Výměra: 834 m 2 Stavební pozemek v klidné a žádané lokalitě v obci Darkovičky u Hlučína. Pozemek je rovinatý, obdélníkového tvaru, vedený v územním plánu obce k výstavbě rodinného domu. Inženýrské sítě (vodovod, elektřina) se nachází do 1m od hranice pozemku, plynovod ve vzdálenosti 5m od hranice pozemku. Zdroj: sreality.cz, listopad 2018 Nemovitá věc č. 3 Pozemek stavební, ul. Na Panském, Markvartovice Realizovaná cena: 1 180 582 Kč (1 268,- Kč za m²) Výměra: 931 m 2 Stavební pozemek parc.č. 1257/33 Zdroj: databáze znalce, realizovaný převod 7/2017 Nemovitá věc č. 4 Pozemek stavební, ul. Werichova, Markvartovice Realizovaná cena: 1 600 000 Kč (1 342,- Kč za m²) Výměra: 1 192 m 2 Stavební pozemek parc.č. 1173/3 a 1174/2 Zdroj: databáze znalce, realizovaný převod 2/2017 Nemovitá věc č. 5 Pozemek stavební, ul. Okružní, Markvartovice Realizovaná cena: 1 156 000 Kč (1 030,- Kč za m²) Výměra: 1 122 m 2 Stavební pozemek parc.č. 142/2 Zdroj: databáze znalce, realizovaný převod 3/2017
Příloha č. 3: Fotodokumentace - 12 -