- 1 - ZNALECKÝ POSUDEK č. 4439-275/2018 o odhadu ceny obvyklé nemovité věci: bytové jednotky č. 552/27, umístěné v domě č.p. 551, 552, 553, 554, na pozemku parc.č. st. 752 a spoluvlastnického podílu ve výši 147/10000 na společných částech domu č.p. 551, 552, 553, 554 na pozemku parc.č. st. 752 a na pozemku parc.č. st. 752 a spoluvlastnického podílu ve výši 147/10000 na pozemku parc.č. 892/48, na jiné stavbě bez čp/če na pozemku parc.č. st. 1164 a pozemku st. 1164, katastrální území Mariánské Lázně, obec Mariánské Lázně, okres Cheb (LV č. 2543) Objednatel posudku: Účel posudku: Soudní exekutor Mgr. Jan Peroutka Exekutorský úřad Chomutov Revoluční 48 430 01 Chomutov Zjištění ceny obvyklé nemovité věci pro exekuční řízení č.j. 135 EX 579/13 Podle stavu ke dni 26. 4. 2018 posudek vypracoval: Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova 18 702 00 Ostrava Posudek obsahuje včetně titulního listu a příloh 18 stran. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Ostravě 10. 5. 2018
- 2 - A. Nález 1. Znalecký úkol Ocenit nemovitou věc včetně součástí a příslušenství, ocenit jednotlivá práva a závady, ocenit závady, které prodejem z dražby nezaniknou a odhadnout cenu obvyklou. 2. Informace o nemovité věci Název nemovité věci: Bytová jednotka č. 552/27 Adresa nemovité věci: V Sadech 552/3, 353 01 Mariánské Lázně Okres: Cheb Obec: Mariánské Lázně Katastrální území: Mariánské Lázně 3. Prohlídka a zaměření nemovité věci Prohlídka nemovitých věcí byla provedena dne 26. 4. 2018 pouze za účasti znalce. Znalec si prohlédl pouze exteriér nemovité věci, povinný, ani přes zaslanou výzvu (viz příloha č. 5) neumožnil znalci prohlídku nemovité věci. 4. Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí LV č. 2543 pro k.ú. Mariánské Lázně ze dne 5. 3. 2018. Kopie katastrální mapy. Usnesení Soudního exekutora Mgr. Jana Peroutky sp.zn. 135 EX 579/13-49 o ustanovení znalce ze dne 5. 3.2018. Znalecký posudek o ceněn obvyklé č. 1236/185/2016, vyhotovil Ing. Michal Danielis, dne 14.11.2016 5. Vlastnické a evidenční údaje Jako vlastník nemovité věci je v KN na LV č. 2543 zapsán: Suchánek Martin, Ruská 155/3, 35301 Mariánské Lázně Omezení vlastnického práva na LV 2543: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Suchánek Martin Zahájení exekuce - Suchánek Martin Zástavní právo exekutorské podle 69a exekučního řádu blíže viz LV v příloze
- 3-6. Celkový popis nemovité věci Oceňovaná nemovitá věc se nachází v okrese Cheb, ve městě Mariánské Lázně, při ul. V Sadech, cca 250 m východně od zastávky trolejbus Chebská křižovatka. Okolní zástavbu tvoří objekty hromadného bydlení a občanské vybavenosti. Ve městě Mariánské Lázně je k dispozici veškerá občanská vybavenost, byt je vzdálen cca 2 km od centra města. Přístup k nemovité věci je z pozemku parc.č. 892/13 (pozemek je ve vlastnictví města Mariánské Lázně). Parkovací možnosti jsou omezené na komunikacích okolo domu. Součástí ocenění je spoluvlastnický podíl na pozemku parc.č. 892/48 jedná se o komunikaci a přilehlou zeleň u bytového domu. Dále je součástí ocenění spoluvlastnický podíl na stavbě bez čp/če na pozemku parc.č. st. 1164 a pozemku st. 1164 jedná se o stavbu technického vybavení. Nemovitá věc je tvořena: bytovou jednotkou č. 552/27, umístěnou v domě č.p. 551, 552, 553, 554, na pozemku parc.č. st. 752 a spoluvlastnickým podílu ve výši 147/10000 na společných částech domu č.p. 551, 552, 553, 554 na pozemku parc.č. st. 752 a na pozemku parc.č. st. 752 a spoluvlastnickým podílem ve výši 147/10000 na pozemku parc.č. 892/48, na jiné stavbě bez čp/če na pozemku parc.č. st. 1164 a pozemku st. 1164. Způsob ochrany nemovité věci: rozsáhlé chráněné území. Pozitiva oceňované nemovité věci: - byt je situován v klidné lokalitě k bydlení, s dobrou dostupností veškeré občanské vybavenosti Negativa oceňované nemovité věci: - znalci nebyla umožněna prohlídka nemovité věci - předpoklad dalších investic na opravy a údržbu bytové jednotky 7. Obsah posudku I) Odhad ceny obvyklé Přílohy: - Fotodokumentace - Mapa širších souvislostí - Srovnávané nemovité věci - Výpis z Katastru nemovitostí - Kopie zaslané výzvy o zpřístupnění oceňovaných nemovitých věcí - Kopie podacího lístku
- 4 - B. Posudek I) Odhad ceny obvyklé Použitá metodika ocenění Odhad ceny obvyklé srovnávací metodou Obvyklou cenu definuje 2 odst. 1 zák. č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) ve znění zákona č. 121/2000 Sb., zákona č. 237/2004 Sb., zákona č. 257/2004 Sb., zákona č. 296/2007 Sb., zákona č. 188/2011 Sb., zákona č. 350/2012 Sb., a zákona č. 303/2013 Sb. Ten uvádí, že obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají vliv na cenu, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota, přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Za metodu srovnávací se považuje hodnotové srovnání předmětných nemovitých věcí s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné minulosti na trhu realizovány. Tuto metodu lze v tomto případě použít rovněž v podobě vyhodnocení nabídek k prodeji obdobně situovaných nemovitých věcí. Tento způsob stanovení ceny se provádí na principu zejména vlastního sledování trhu nemovitých věcí, inzerovaných nabídek, vývěsek realitních kanceláří a konzultací s realitními kancelářemi. V zásadě se jedná o vyhodnocení cen realizovaných prodejů srovnatelných typů nemovitých věcí v dané lokalitě za určité období, které by nemělo přesáhnout délku 1 roku. Popis Dům, ve kterém se bytová jednotka nachází, je samostatně stojící (má 4 vchody č.p. 551, 552, 553, 554), zděné konstrukce se sedlovou střechou. Stavba má 1 podzemní podlaží a 5 nadzemních podlaží s výtahem. V bytovém domě č.p. 552 je 14 bytových jednotek. Dům je v užívání cca od roku 1975. Společnými částmi jsou kolárna, kočárkárna. Údaje převzaty ze Znaleckého posudku č. 1236/185/2016, vyhotovil Ing. Michal Danielis, dne 14.11.2016: Oceňovaný byt je umístěn ve 2.NP a je o velikosti 2+1 (kuchyně, 2 pokoje, předsíň, koupelna, WC a komora). Součástí bytu je balkón a sklep. Vybavení jednotky: Celková plocha bytu je 47,90 m 2 bez příslušenství (balkónu 1,85 m 2 a sklepu 1,06 m 2 ). Znalci nebyl umožněn vstup do nemovité věci, znalec pro další ocenění předpokládá standardní vybavení bytu, s předpokladem dalších investic na jeho postupné rekonstrukce. Vybavení bytu tvoří dle Prohlášení vlastník: Kuchyňská linka, kombinovaný sporák, 2 ks vestavěné skříně, vana, umyvadlo, WC mísa s nádrží, 2 ks míchací baterie, 3 ks topná tělesa, infrazářič, 3 ks bytové rozdělovače topných nákladů, 2 ks bytové vodoměry, listovní schránka, zvonek, domovní telefon. Okna jsou plastová.
- 5 - Stanovení hodnoty srovnávací metodou Při použití srovnávací metody je nutno provést srovnání předmětných nemovitých věcí s obdobnými objekty, jejichž ceny byly v nedávné době na trhu realizovány. Tržní hodnota nemovitých věcí srovnávací metodou je zjišťována na základě srovnávací analýzy základních parametrů oceňované nemovité věci a ověřených informací ze stávajícího trhu nemovitých věcí. Ocenění bytové jednotky V současné době se v Mariánských Lázních běžně obchoduje s bytovými jednotkami. Nabídka je v rovnováze s poptávkou. V okolí nemovité věci se zobchodovaly anebo nabízí k prodeji obdobné nemovité věci v rozmezí cca 800 tis. až 1 250 tis. Kč dle technického stavu, umístění v lokalitě, velikosti bytové jednotky, příslušenství, apod. Nutno podotknout, že ceny nabídkové bývají od realizovaných cen vyšší cca o 5 až 10%. Tyto ceny navíc zahrnují i provize realitních kanceláří, které se obvykle pohybují mezi cca 4 7 %. Tuto skutečnost znalec zohlednil v koeficientu korekce ceny na pramen. Příklady obdobných bytů pro srovnání jsou uvedeny v příloze č. 3 Srovnávací analýza je provedena v následující tabulce: srovnávané byty lokalita cena nabídková/ realizovaná korekce ceny na pramen, korekce nabídky a poptávky, faktor času výměra užitné plochy bytu v m2 redukovaná cena za m2 K1 K2 K3 K4 výsledná cena za m2 byt č.1 Hlavní třída 999 000 0,90 50 17 982 1,00 1,00 1,00 1,05 18 881 byt č.2 Hroznatova 1 250 000 0,90 50 22 500 1,00 0,95 1,00 1,05 22 444 byt č.3 Skalníkova 1 150 000 0,90 54 19 167 1,10 0,95 1,00 1,05 21 031 byt č.4 Lužická 990 000 1,00 58,9 16 808 1,00 1,00 1,00 1,05 17 649 byt č.5 Lužická 800 000 1,00 58,9 13 582 1,10 1,00 1,00 1,05 15 688 průměrná indexovaná hodnota 19 138 Výměra bytu v m2 průměrná indexovaná hodnota cena bytu zjištěná srovnáváním 47,9 19 138 916 726 K1 - Koeficient úpravy na celkový stav bytu (byty č. 3 a 5 v horším stavu) K2 - Koeficient úpravy na celkový stav domu (domy u bytů č. 2, 3 jsou v lepším stavu - po revitalizaci) K3 - Koeficient úpravy na lokalitu (byty se nachází ve srovnatelných lokalitách) K4 - objektivizační koeficient (balkon, lodžie, apod.) - byty bez balkonu) Cena nemovité věci zjištěna srovnáním (orientační): Cena nemovité věci zjištěna srovnáním (zaokrouhleno): 916 726,- Kč 920 000,- Kč
- 6 - Po provedené celkové analýze nemovité věci, s přihlédnutím k současným podmínkám, aktuálním cenám na trhu nemovitých věcí a se zřetelem na výše uvedená zjištění, zejména na stav domu, velikost bytové jednotky, s přihlédnutím k charakteru nemovité věci, nabídce a poptávce, odhaduji cenu obvyklou nemovité věci zjištěnou srovnávací metodou ve výši 920 000,- Kč. Cena zjištěna srovnávací metodou zahrnuje cenu bytové jednotky č. 552/27, umístěné v domě č.p. 551, 552, 553, 554, na pozemku parc.č. st. 752 a spoluvlastnického podílu ve výši 147/10000 na společných částech domu č.p. 551, 552, 553, 554 na pozemku parc.č. st. 752 a na pozemku parc.č. st. 752 a spoluvlastnického podílu ve výši 147/10000 na pozemku parc.č. 892/48, na jiné stavbě bez čp/če na pozemku parc.č. st. 1164 a pozemku st. 1164, katastrální území Mariánské Lázně, obec Mariánské Lázně, okres Cheb (LV č. 2543)a činí 920 000,- Kč.
- 7 - C. Rekapitulace 1) Cenu obvyklou nemovité věci: bytové jednotky č. 552/27, umístěné v domě č.p. 551, 552, 553, 554, na pozemku parc.č. st. 752 a spoluvlastnického podílu ve výši 147/10000 na společných částech domu č.p. 551, 552, 553, 554 na pozemku parc.č. st. 752 a na pozemku parc.č. st. 752 a spoluvlastnického podílu ve výši 147/10000 na pozemku parc.č. 892/48, na jiné stavbě bez čp/če na pozemku parc.č. st. 1164 a pozemku st. 1164, katastrální území Mariánské Lázně, obec Mariánské Lázně, okres Cheb (LV č. 2543) odhaduji ve výši Slovy: devět-set-dvacet-tisíc-korun-českých 920 000,- Kč 2) Nemovitá věc (ani žádná její část) není kulturní památkou ve smyslu ust. 13 zák. č. 20/1987 Sb., o státní památkové péči. 3) Znalci nejsou známy žádné právní vady, které by nezanikly prodejem nemovité věci z dražby. V Ostravě, 10. 5. 2018 Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova 18 702 00 Ostrava D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 23. června 2009, č.j. Spr 1757/2009 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 4439-275/2018 znaleckého deníku.
- 8 - Přílohy: Příloha č. 1: Fotodokumentace Příloha č. 2: Mapa širších souvislostí Příloha č. 3: Srovnávané nemovité věci - bytové jednotky Příloha č. 4: Výpis z katastru nemovitostí Příloha č. 5: Kopie zaslané výzvy o zpřístupnění oceňovaných nemovitých věcí Příloha č. 6: Kopie podacího lístku
Příloha č. 1: Fotodokumentace - 9 -
Příloha č. 2: Mapa širších souvislostí - 10 -
- 11 - Příloha č. 3: Srovnávané nemovité věci Nemovitá věc č. 1 Byt 2+1, ul. Hlavní třída, Mariánské Lázně Cena: 999 000,- Kč Užitná plocha: 50 m 2 Byt 2+1, ve druhém patře bytového domu bez výtahu v Mariánských Lázních, na Hlavní třídě. Byt je v původním, udržovaném stavu, vhodný k úpravám dle představ nového majitele. Vytápění a ohřev vody zajišťuje vlastní plynový kotel. Byt je velmi slunný a světlý. V domě jsou nově vyvložkované komíny, plánuje se výměna stoupaček a renovace chodeb. K bytu náleží sklep. Zdroj: sreality.cz, květen 2018.Nemovitá věc č. 2 Byt 2+1, ul. Hroznatova, Mariánské Lázně Cena: 1 250 000,- Kč Užitná plocha: 50 m2 Byt v klidné lokalitě Mariánských Lázní o velikosti 2+1 ve 2. nadzemní podlaží (bez výtahu) panelového domu. Okna kuchyně a obývacího pokoje jsou orientována na sever, okna ložnice s orientací na jih. Užitná plocha bytu činí 50 m2, dále je k užívání sklepní koje umístěná v suterénu domu. Byt je v původním udržovaném stavu. Zdroj: sreality.cz, květen 2018 Nemovitá věc č. 3 Byt 2+1, ul. Skalníkova, Mariánské Lázně Cena: 1 150 000,- Kč Užitná plocha: 54 m 2 Byt v osobním vlastnictví o velikosti 2+1 v Mariánských Lázních, ul. Skalníkova. Byt se nachází v 1.NP zděného bytového domu. Podlahová plocha bytu činí 54 m2. Byt tvoří vstupní chodba, kuchyně, koupelna, WC, obývací pokoj a ložnice. V bytové jednotce není v současné době kuchyňská linka. Bytové jádro je umakartové. Byt je v původním stavu a je určen k rekonstrukci. K bytu náleží sklepní kóje. Bytový dům je po revitalizaci. Zdroj: sreality.cz, květen 2018 Nemovitá věc č. 4 Bytová jednotka č. 543/41, ul. Lužická, Mariánské Lázně Realizovaná cena: 990 000,- Kč Užitná plocha: 58,9 m 2 Bytová jednotka v OSVL ve stejné lokalitě. Zdroj: databáze znalce, realizovaný převod 11/2017
- 12 - Nemovitá věc č. 5 Bytová jednotka č. 542/18, ul. Lužická, Mariánské Lázně Realizovaná cena: 800 000,- Kč Užitná plocha: 58,9 m 2 Bytová jednotka v OSVL ve stejné lokalitě. Zdroj: databáze znalce, realizovaný převod 10/2017