Znalecký posudek č. 2729/13/2013 A O ceně obvyklé domu č.p.216, stavby garáže bez.č.p./č.e a pozemků parc.č. 126, 253 v k.ú.předlice, obec Ústí nad Labem, okres Ústí nad Labem. Objednatel posudku: Účel posudku: CZ Dražby a.s. Mírové náměstí 3097/37 400 01 Ú s t í n a d L a b e m Stanovení obvyklé ceny nemovitosti pro účely veřejné dražby dle zákona 26/2000 Sb. Dle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb., vyhlášky č. 387/2011 Sb. a vyhlášky č. 450/2012 Sb., podle stavu ke dni 21. 11. 2013 posudek vypracoval: Ing. Marcela Odstrčilová Bystřická 427 417 31 Novosedlice 723 576 438 Posudek obsahuje 18 stran a 2 strany příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních., 30. 11. 2013
2 A. Nález 1. Znalecký úkol Zjištění ceny obvyklé nemovitosti skládající se z činžovního domu v Marxově ulici a objektu garáže s pozemkem ve dvoře domu téže ulice. 2. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 21. 11. 2013 za přítomnosti znalkyně. Do domu není přístup, vstupní otvory jsou zazděné. Informace a fotodokumentaci poskytl insolvenční správce. 3. Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí LV č.364 Snímek z pozemkové mapy Skutečnosti a výměry zjištěné na místě 4. Vlastnické a evidenční údaje Kraj: Ústecký Obec: Ústí nad Labem Katastrální území: Předlice (775002) 5. Dokumentace a skutečnost Projektová dokumentace není k dispozici, ocenění je provedeno dle skutečného stavu zjištěného na místě. 6. Celkový popis nemovitosti Nemovitost je řadový dům třípodlažní s celkem 4 bytovými jednotkami 2+1, každá na jednom podlaží. Dům je napojen na veškeré inženýrské sítě kromě plynu. Garáž je situována ve dvoře vybydleného obytného domu, je rovněž v demoličním stavu. V domě i okolí bydlí početné skupiny problémových obyvatel. 7. Obsah posudku Oddíl 1 a) Obytný dům č.p.216 b) Venkovní úpravy c) Pozemky d) Ocenění kombinací nákladového a výnosového způsobu Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz
3 Oddíl 2 a) Pozemek č.126 Oddíl 3 a) Garáž bez č.p./č.e b) Pozemek č.253
4 B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 450/2012 Sb. o oceňování majetku. Podklady pro stanovení koeficientu K p : Oblast: Ústí nad Labem 3 Oddíl 1 a) Obytný dům č.p.216 3 Stavba na parc.č. 126 Obytný dům třípodlažní, cele podsklepený s krovem sedlovým, postavený v řadové zástavbě Marxovy ulice, Ústí n.l.-předlice. Dům postavený v roce 1955 je založen na betonových základech s částečnou izolací, obvodové konstrukce zděné na tl.60cm, krov dřevěný vázaný s krytinou z osinkocementových vlnitých desek na bednění. Klempířské konstrukce úplné z pozinkovaného plechu, schodiště betonové, okna plastová, dveře plné. Stropy s rovnými podhledy, podlahy dřevěné palubkové, dlažby keramické. Do domu je zavedena voa, kanalizace a elktro z veřejných sítí. Vnitřní dispozice: suterén - sklepní prostory, schodiště I.NP - schodiště, chodba, bytová jednotka 2+1 II.NP - schodiště, chodba, bytová jendotka 2+1 III.NP - schodiště, chodba, bytová jednotka 2+1 podkroví - schodiště, chodba, bytová jednotka 2+1 Technický stav : Byty jsou vybaveny elektrickým topením, sporáky elektrické. Dům postavený v roce 1955 byl v roce 2009 modernizován, byla vyměněna střešní krytina, klempířské prvky a okna. V létě 2013 byl dům nájemníky opuštěn a posléze začalo vykrádání. Ihned po té, byl přístup do domu znemožněn zazděním vstupních dveří a okem v přízemí. Poškození není velké, jsou zachovány veškeré vnitřní instalace i vybavení. Zatřídění pro potřeby ocenění Budova: K 1. domy vícebytové (netypové, tří a vícebytové) Svislá nosná konstrukce: zděná Polohový koeficient: 1,100 Kód klasifikace CZ-CC: 1122 Budovy tří a vícebytové Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.12.2 domy vícebytové netypové Koeficient změny ceny stavby: 2,131
5 Podlaží: Název Výška Zastavěná plocha suterén 2,50 m 9,00 11,20 = 100,80 m 2 I.NP 2,65 m 9,00 11,20+1,60 1,55 = 103,28 m 2 II.NP 3,05 m 9,00 11,20+1,60 1,55 = 103,28 m 2 III.NP 3,05 m 9,00 11,20+1,60 1,55 = 103,28 m 2 podkroví 2,05 m 9,00 11,20 = 100,80 m 2 Součet: 13,30 m 511,44 m 2 Průměrná výška podlaží (PVP): Průměrná zastavěná plocha podlaží (PZP): = = 2,66 m 102,29 m 2 Obestavěný prostor (OP): suterén 2,50 9,00 11,20 = 252,00 m 3 I.NP 2,65 (9,00 11,20+1,60 1,55) = 273,69 m 3 II.NP 3,05 (9,00 11,20+1,60 1,55) = 315,00 m 3 III.NP 3,05 (9,00 11,20+1,60 1,55) = 315,00 m 3 podkroví 2,05 9,00 11,20 = 206,64 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 1 362,33 m 3 Vybavení: Název, popis Obj. podíl Hodnocení 1. Základy včetně zemních prací nefunkční izolace 6,00 % Podstandardní 2. Svislé konstrukce zděné 18,80 % Standardní 3. Stropy s rovným pohledem 8,20 % Standardní 4. Krov, střecha sedlový krov vázaný 5,30 % Standardní 5. Krytiny střech vlnitý eternit 2,40 % Standardní 6. Klempířské konstrukce základní pozink.plech 0,70 % Standardní 7. Úprava vnitřních povrchů vápenné štukové 6,90 % Standardní 8. Úprava vnějších povrchů vápenné dvouvrstvé 3,10 % Standardní 9. Vnitřní obklady keramické koupelna, kuchyně, WC 2,10 % Standardní 10. Schody betonové 3,00 % Standardní 11. Dveře hladké plné 3,20 % Standardní 12. Vrata 0,00 % Neuvažuje se 13. Okna zdvojená plastová 5,40 % Standardní 14. Povrchy podlah dřevěné 3,10 % Standardní 15. Vytápění elektrické 4,70 % Standardní 16. Elektroinstalace 220 V 5,20 % Standardní 17. Bleskosvod ano 0,40 % Standardní 18. Vnitřní vodovod studená i teplá 3,30 % Standardní 19. Vnitřní kanalizace kuchyně. koupelny, WC 3,20 % Standardní 20. Vnitřní plynovod 0,40 % Nevyskytuje se 21. Ohřev vody elektrický boiler 2,10 % Standardní 22. Vybavení kuchyní el.sporák 1,80 % Standardní 23. Vnitřní hygienické vybavení vana, umyvadlo, WC 3,80 % Standardní 24. Výtahy 1,30 % Nevyskytuje se 25. Ostatní 5,60 % Nevyskytuje se 26. Instalační prefabrikovaná jádra 0,00 % Neuvažuje se
6 Výpočet koeficientu vybavení stavby K 4 : Základní koeficient K 4 : 1,0000 Úprava koeficientu K 4 : 1. Základy včetně zemních prací 0,54 6,00 % 0,0324 20. Vnitřní plynovod 0,54 1,852 0,40 % 0,0040 24. Výtahy 0,54 1,852 1,30 % 0,0130 25. Ostatní 0,54 1,852 5,60 % 0,0560 Hodnota koeficientu vybavení stavby K 4 : = 0,8946 Ocenění: Základní jednotková cena (ZC): 2 150, Kč/m 3 Koeficient konstrukce K 1 : 0,9390 Koeficient K 2 = 0,92 + (6,60 / PZP) : 0,9845 Koeficient K 3 = 0,30 + (2,10 / PVP) : 1,0895 Koeficient vybavení stavby K 4 : 0,8946 Polohový koeficient K 5 : 1,1000 Koeficient změny cen staveb K i : 2,1310 Základní jednotková cena upravená: = 4 541,01 Kč/m 3 Základní cena upravená: 1 362,33 m 3 4 541,01 Kč/m 3 = 6 186 354,15 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 58 roků Předpokládaná další životnost: 60 roků Opotřebení: 100 58 / (58 + 60) = 49,153 % Odpočet opotřebení: 6 186 354,15 Kč 49,153 % 3 040 778,66 Kč Cena objektu po odečtení opotřebení: = 3 145 575,49 Kč Obytný dům č.p.216 zjištěná cena: 3 145 575,49 Kč b) Venkovní úpravy 10 Ocenění Cena stavby: Obytný dům č.p.216 3 145 575,49 Kč Podíl z ceny stavby: 2,0 % Cena venkovních úprav: = 62 911,51 Kč Venkovní úpravy zjištěná cena: 62 911,51 Kč c) Pozemky 28 Základní cena za m 2 stavebního pozemku dle 28 odst. 1 činí 800, Kč. Cena je určena podle písm. e): Ústí nad Labem. 28 odst. 2 Zastavěné plochy a nádvoří Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m 2 pozemku Koeficient změny cen staveb K i : 2,131 Koeficient prodejnosti K p : (Bytové domy) 1,163
7 Jednotková cena [Kč/m 2 ] Název Parc. č. Výměra [m 2 ] základní upravená Cena [Kč] zastavěná plcoha 126 103 800, 1 982,6824 204 216,29 Pozemky zjištěná cena: 204 216,29 Kč Rekapitulace nákladových cen: a) Obytný dům č.p.216 (bez K p ) 3 145 575,49 Kč b) Venkovní úpravy (bez K p ) 62 911,51 Kč Nákladová cena všech staveb (bez K p ) celkem: 3 208 487, Kč d) Ocenění kombinací nákladového a výnosového způsobu 22 a 23 Pro stanovení hodnoty nemovitosti je použito výnosové metody obyklým. s nájemným v místě a čase Roční nájemné: Výměra Roční nájemné b.j. I.NP 62,00 m 2 360, Kč/m 2 22 320, Kč b.j.ii.np 62,00 m 2 360, Kč/m 2 22 320, Kč b.j.iii.np 62,00 m 2 360, Kč/m 2 22 320, Kč b.j.podkroví 58,00 m 2 360, Kč/m 2 20 880, Kč Roční nájemné celkem: 87 840, Kč Snížení ročního nájemného: Snížení nájemného o 40 %: 35 136, Kč Stavba i pozemek má stejného vlastníka nájemné se sníží o 5 % ceny pozemku Cena zastavěné části pozemku: 204 216,29 Kč Snížení nájemného ve výši 5 % z ceny pozemku: + 10 210,81 Kč Odpočet ročního nájemného celkem: 45 346,81 Kč Výpočet výnosové ceny: Podle 23, odst. 4 celková výše odpočtu nájemného nesmí být vyšší než 50 % z nájemného. Upravené roční nájemné: 87 840, Kč 50 % = 43 920, Kč Účel užití stavby: Bytové domy netypové Míra kapitalizace: 4,5 % +0,5 % na pokrytí zvýšeného rizika spojeného s docílením pronájmu celkové podlahové plochy u staveb oceňovaných podle 22 odst. 2 / 5,00 % Cena zjištěná výnosovým způsobem (CV): 878 400, Kč Stanovení ceny nemovitosti kombinací nákladového a výnosového způsobu: Skupina nemovitosti: D bez zásadních změn - stabilizovaná oblast, nemovitost nemá rozvojové možnosti Cena zjištěná nákladovým způsobem bez K p (CN): = 3 208 487, Kč Vzorec pro výpočet ceny: CV + 0,10 CV CN
8 Cena zjištěná kombinací nákladového a výnosového způsobu: 1 111 408,70 Kč Oddíl 2 a) Pozemek č.126 28 Základní cena za m 2 stavebního pozemku dle 28 odst. 1 činí 800, Kč. Cena je určena podle písm. e): Ústí nad Labem. 28 odst. 2 Zastavěné plochy a nádvoří Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m 2 pozemku Koeficient změny cen staveb K i : 2,131 Koeficient prodejnosti K p : (Bytové domy) 1,163 Jednotková cena [Kč/m 2 ] Název Parc. č. Výměra [m 2 ] základní upravená Cena [Kč] zastavěná plocha 126 163 800, 1 982,6824 323 177,23 Pozemek č.126 zjištěná cena: 323 177,23 Kč Oddíl 3 a) Garáž bez č.p./č.e 24 Stavba na parc.č.253 Samostatně stojící objekt ve dvoře domu č.p. 178 rovněž v Marxově ulici. Garáž je v demoličním stavu stejně tak, jako dům č.p.178, který je vybydlený. Podlaží: I.NP Výška: 2,25 m Zastavěná plocha: 3,00 6,20 = 18,60 m 2 Obestavěný prostor (OP): I.NP 2,25 3,00 6,20 = 41,85 m 3 Určení základní ceny za m 3 dle přílohy č. 18, tabulky č. 1: Kraj: Ústecký Obec: Ústí nad Labem Počet obyvatel: 94 258 Indexovaná prům. cena (IPC): 1 950, Kč/m 3 Trh s nemovitostmi: příloha č. 18a, tabulka č. 1 Popis znaku Hodnocení znaku 1 Situace na dílčím (segmentu) I. Poptávka výrazně nižší než nabídka T i 0,10 trhu s nemovitostmi 2 Vlastnictví nemovitostí II. Stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 0,00
9 3 Vliv právních vztahů na prodejnost (např. prodej podílu, pronájem) 3 Index trhu (I T = 1 + T i): 0,900 i=1 II. Bez vlivu 0,00 Poloha nemovitosti: příloha č. 18a, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Poloha v obci III. V souvisle zastavěné části obce 0,00 2 Dopravní dostupnost II. Nejbližší zastávka hromadné dopravy do 0,00 300 m včetně 3 Obyvatelstvo v okolí I. Konfliktní skupiny obyvatel 0,20 4 Změny v okolí s vlivem na cenu II. Negativní změny 0,10 nemovitosti 5 Vlivy neuvedené I. Vlivy snižující cenu 0,10 5 Index polohy (I P = 1 + P i): 0,600 i=1 Konstrukce a vybavení nemovitosti: příloha č. 18, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku V i 0 Typ stavby III. Svislé konstrukce kovové - plechové, s C plochou střechou nebo krovem neumožňující zřízení podkroví 1 Druh stavby II. Samostatně stojící 0,00 2 Konstrukce I. Kovová konstrukce opláštěná nebo 0,10 obvod. stěny tl. do 15 cm 3 Technické vybavení I. Bez vybavení 0,05 4 Příslušenství - venk. úpravy II. Bez příslušenství 0,01 5 Kriterium jinde neuvedené III. Bez vlivu na cenu 0,00 6 Stavebně-technický stav V. Stavba ve špatném stavu - (nutná 0,40 * rekonstrukce i konstrukcí dlouhodobé životnosti) * Kategorie stavby: C - stáří od 30 do 50 let včetně Hodnota koeficientu (s) pro úpravu V 7 : 0,8 5 Index konstrukce a vybavení (I V = (1 + V i) V 6): 0,269 i=1 Index cenového porovnání (I = I T I P I V ): 0,900 0,600 0,269 = 0,145 Cena upravená (CU = IPC I): 1 950, 0,145 = 282,75 Kč/m 3 Určení porovnávací hodnoty (OP CU): 41,85 282,75 = 11 833,09 Kč Garáž bez č.p./č.e zjištěná cena: 11 833,09 Kč b) Pozemek č.253 28 Pozemek je přístupný přes vybydlený dům ve dvoře. Základní cena za m 2 stavebního pozemku dle 28 odst. 1 činí 800, Kč. Cena je určena podle písm. e): Ústí nad Labem.
10 28 odst. 2 Zastavěné plochy a nádvoří Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m 2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 1: Výhodnost polohy na území obce z hlediska účelu užití stavby 50 % 0,500 Koeficient změny cen staveb K i : 2,093 Koeficient prodejnosti K p : (Garáže) 1,029 Jednotková cena [Kč/m 2 ] Název Parc. č. Výměra [m 2 ] základní upravená Cena [Kč] zastavěná plocha 253 19 800, 861,4788 16 368,10 Pozemek č.253 zjištěná cena: 16 368,10 Kč
11 C. Rekapitulace Oddíl 1 Cena za oddíl zjištěná kombinací nákladového a výnosového způsobu Oddíl 1 cena činí ke dni odhadu celkem: 1 111 408,70 Kč Oddíl 2 Výsledné ceny: a) Pozemek č.126 323 177,23 Kč Oddíl 2 výsledná cena činí celkem: 323 177,23 Kč Oddíl 3 Výsledné ceny: a) Garáž bez č.p./č.e 11 833,09 Kč b) Pozemek č.253 16 368,10 Kč Oddíl 3 výsledná cena činí celkem: 28 201,19 Kč Součet cen nemovitosti Výsledné ceny: Cena po zaokrouhlení podle 46: 1 462 787,12 Kč 1 462 790, Kč Zjištěná cena: 1 462 790, Kč Cena slovy: jedenmiliončtyřistašedesátdvatisícesedmsetdevadesát Kč Cena obvyklá : Cena je vypočtena kombinací nákladového a výnosového způsobu, kterým je nejpřesněji vyjádřena ekonomická hodnota nemovitosti. Klady nemovitosti : - umístění na okraji městské části Předlice v přímém sousedství s mateřskou školou - dobrý technický stav vyžadující minimální investice do uvedení do původního stavu - dům je prázdný, připravený k okamžitému nastěhování Zápory nemovitosti : - v městské části Předlice jsou početné skupiny problémových obyvatel Srovnáním s nabídkovými cenami obdobných nemovitostí v místě a zkušeností z trhu s nemovitostmi, lze prohlásit, že cena obvyklá ocenovaných nemovitostí místě a čase je:
12 Cena obvyklá - 1 460 000,- Kč (slovy: miliončtyřistašedesáttisíc korun českých) Dle výpisu z katastru nemovitostí je vlastnické právo omezeno nařízenou exekucí. Cena toto právo nezohledňuje, neboť by bylo vypořádáno v rámci prodeje v dražbě. Nemovitost je dále uvažována jako volná, nezatížená jinými neevidovanými omezeními vlastnických práv. Cena je časově omezena na dobu okolo data vypracování posudku., 30. 11. 2013 Ing. Marcela Odstrčilová Bystřická 427 417 31 Novosedlice 723 576 438
13 D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalkyně jmenovaná rozhodnutím Krajského soudu v Ústí nad Labem č.j. Spr. 2341/87 ze dne 21.dubna 1987 pro základní obor elkonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí - spec.nemovitosti Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2729/13/2013 A znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 13/2013 - A podle připojené likvidace.
14 E. Seznam příloh Fotodokumentace Snímek z pozemkové mapy
Fotodokumentace 15
16
Snímek z pozemkové mapy 17
18