Znalecký posudek č. 2890/1/2014

Transkript

1 Znalecký posudek č. 2890/1/2014 O ceně obvyklé rekreační chaty č.e. 75 s příslušenstvím a pozemky parc.č. st.730/2 a 2112/12 v k.ú.zliv u Českých Budějovic, obec Zliv, okres České Budějovice. Objednatel posudku: Účel posudku: CZ Dražby a.s. Mírové náměstí 3097/ Ú s t í n a d L a b e m Stanovení obvyklé ceny nemovitosti pro účely veřejné dražby dle zákona 26/2000 Sb. Dle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, podle stavu ke dni posudek vypracoval: Ing. Marcela Odstrčilová Bystřická Novosedlice Posudek obsahuje 17 stran a 5 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních.,

2 2 A. Nález 1. Znalecký úkol Zjištění ceny obvyklé rekreační chaty, příslušenství a pozemků umístěných v k.ú.zliv u Českých Budějovic. 2. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne za přítomnosti Anny Mikešové a syna p.mikeše. 3. Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí LV č.756 Snímek z pozemkové mapy Podklady a údaje poskytnuté vlastníkem nemovitosti Skutečnosti zjištěné na místě 4. Vlastnické a evidenční údaje Kraj: Jihočeský Okres: České Budějovice Obec: Zliv Katastrální území: Zliv u Českých Budějovic (793272) 5. Dokumentace a skutečnost Dostupná dokumentace souhlasí se skutečnostmi zjištěnými na místě. 6. Celkový popis nemovitosti Nemovitost je umístěna na břehu Mydlovarského rybníka, 30 m od místní komunikace. Místo je v rekreační oblasti vzdálené 7 km od Hluboké nad Vltavou a 15 km od Českých Budějovic. Prostředí, lokalita, dopravní dostupnost i kvalita nemovitosti jsou mimořádně atraktivní pro účely rekreace. 7. Obsah posudku a) Rekreační chata č.e. 75 b) Studna vrtaná c) Pozemky Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: ,

3 3 B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb. o oceňování majetku. a) Rekreační chata č.e Stavba chaty je provedena zděnou technologiíí na betonových základech s kamennou podezdívkou. Obvodové zdivo na tl. 30 cm je opatřeno vápennou omítkou, krov z modřínového dřeva s bedněním a zateplením má krytinu z osinkocementových šablon. V chatě jsou schody do podkroví žebříkové bez podstupnic, podlahy dřevěné,strop trámový s viditelnými trámy. Dispozice : Mírně svažitý terén vytváří pod částí podlahy prostor přístupný z venku, který je využíván jako uschovna lodě. Jeho světlá výška je pouze 120 cm. V I.NP je vstupní chodba, koupelna se sprchovým koutem, samostatné WC kde je umístěn elektrický boiler na ohřev TUV, obývací místnost s krbem, kuchyňský kout s linkou a sporákem na PB, schody do podkroví V podkroví je chdoba se vstupem do dvou ložnic, z nichž jedna má balkón s výhledem na rybník. Z chodbičky je vstup do prostoru pod krovem po stahovacích schodech. Technický stav : Chata byla postavena v roce 1971, je v dobrém udržovaném stavu. Do chaty je zaveden elektrický proud z veřejné sítě, voda z vlastního vrtu, kanalizace do jímky. Vytápění krbem. Příslušenstvím chaty jsou venkovní úpravy, plocha pro parkování, upravený břeh rybníka se vstupem do vody a kotvení loďky. Podlaží: Název Výška Zastavěná plocha I.NP 3,10 m 9,50 5,20+1,70 2,10 = 52,97 m 2 podkroví 1,43 m 9,50 5,20 = 49,40 m 2 Součet: 4,53 m 102,37 m 2 Obestavěný prostor (OP): I.NP 3,10 (9,50 5,20+1,70 2,10) = 164,21 m 3 podkroví 1,43 9,50 5,20 = 70,64 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 234,85 m 3 Určení základní ceny za m 3 dle přílohy č. 25, tabulky č. 1: Kraj: Jihočeský Obec: Zliv Počet obyvatel: Základní cena (ZC): 2 730, Kč/m 3

4 4 Index konstrukce a vybavení: příloha č. 25, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku V i 0 Typ stavby II. Nepodsklepený nebo podsklepený do A poloviny zastavěné plochy 1.NP - s podkrovím nad 1/2 zastavěné plochy 1.NP včetně 1 Druh stavby II. Rekreační chata 0,00 2 Svislé konstrukce V. Zděné tl. více jak 30 cm 0,05 3 Střešní konstrukce III. Podkroví více jak z poloviny zastavěné 0,03 plochy stavby 4 Napojení stavby na sítě II. Elektr. proud, voda, žumpa (septik) 0,00 5 Vybavení III. WC ve stavbě 0,00 6 Vytápění stavby II. Lokální vytápění 0,00 7 Příslušenství stavby (venkovní IV. Příslušenství zvyšující cenu chaty (např. 0,04 úpravy a vedlejší stavby do celkové ZP 25 m 2 včetně) venkovní gril, pergoly apod.) 8 Výměra pozemků užívané se II. Do 400 m 2 0,00 stavbou 9 Kriterium jinde neuvedené III. Bez vlivu na cenu 0,00 10 Stavebně-technický stav II. Stavba v dobrém stavu s pravidelnou 1,00 * * Rok kolaudace: 1971 Stáří stavby (y): 43 Koeficient pro úpravu (s): 0,785 9 údržbou Index konstrukce a vybavení (I V = (1 + V i) V 10): 0,879 i=1 Základní cena upravená (ZCU = ZC I V ): 2 399,67 Kč/m 3 Index trhu: příloha č. 3, tabulka č. 1 Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Situace na dílčím (segmentu) IV. Poptávka je vyšší než nabídka 0,03 trhu s nemovitými věcmi 2 Vlastnické vztahy IV. Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) 3 Změny v okolí III. Bez vlivu 0,00 4 Vliv právních vztahů na II. Bez vlivu 0,00 prodejnost (např. prodej podílu, pronájem) 5 Povodňové riziko IV. Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav 1,00 Index trhu (I T = P 5 (1 + P i)): 1,030 i=1 4 Index polohy pozemku: příloha č. 3, tabulka č. 3 Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Druh a účel užití stavby I. Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 0,85

5 5 2 Převažující zástavba v okolí III. Rekreační oblasti 0,05 pozemku a životní prostředí 3 Poloha pozemku v obci IV. Části obce nesrostlé s obcí (mimo samot) 0,08 4 Možnost napojení pozemku na II. Pozemek lze napojit pouze na některé sítě 0,05 inženýrské sítě, které má obec v obci 5 Občanská vybavenost v okolí II. V okolí nemovité věci je částečně 0,00 pozemku dostupná občanská vybavenost obce 6 Dopravní dostupnost VI. Komunikace (zpevněná) ke hranici 0,00 pozemku, dobré parkovací možnosti 7 Hromadná doprava IV. Zastávka hromadné dopravy do 500 m 0,00 8 Poloha pozemku z hlediska I. Bez možnosti komerčního využití 0,00 komerční využitelnosti 9 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 0,00 10 Nezaměstnanost II. Průměrná nezaměstnanost 0,00 11 Vlivy ostatní neuvedené III. Vlivy zvyšující cenu 0,30 11 Index polohy (I P = P 1 (1 + P i)): 1,173 i=2 Cena stavby určená porovnávacím způsobem: CS P = OP ZCU I T I P = 234, ,67 1,030 1,173 = ,58 Kč Rekreační chata č.e. 75 zjištěná cena: ,58 Kč b) Studna vrtaná 19 Pro zajištění užitkové vody pro objekt chaty je na pozemku vrt 18 m hluboký. Zatřídění pro potřeby ocenění Typ: Vrtaná studna Hloubka studny: 18,00 m Průměr studny: 300,00 mm Elektrické čerpadlo: 1 ks Polohový koeficient: 1,000 Kód klasifikace CZ-CC: 2222 Vedení vody místní trubní Kód standardní klasifikace produkce: vrty čerpací (studny vrtané) Koeficient změny ceny stavby: 2,302 Ocenění: 18,00 m á 1 790, Kč/m , Kč 1 ks elektrické čerpadlo: , Kč Základní cena: = , Kč Korekce základní ceny: Polohový koeficient K 5 : 1,0000 Koeficient změny cen staveb K i : 2,3020 Cena studny: = ,88 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 40 roků

6 6 Předpokládaná další životnost: 40 roků Opotřebení: / ( ) = 50,000 % Odpočet opotřebení: ,88 Kč 50,000 % ,94 Kč Cena objektu po odečtení opotřebení: = ,94 Kč Výpočet ceny stavby dle 10: Index trhu dle přílohy č. 3, tabulky č. 1: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Situace na dílčím (segmentu) IV. Poptávka je vyšší než nabídka 0,03 trhu s nemovitými věcmi 2 Vlastnické vztahy I. Pozemek s nemovitou stavbou (rozdílní 0,03 vlastníci) 3 Změny v okolí III. Bez vlivu 0,00 4 Vliv právních vztahů na II. Bez vlivu 0,00 prodejnost (např. prodej podílu, pronájem) 5 Povodňové riziko IV. Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav 1,00 Index trhu:i T = P 5 (1 + P i) = 1,000 i = 1 4 Index polohy dle přílohy č. 3, tabulky č. 3 nebo 4: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Druh a účel užití stavby I. Druh hlavní stavby v jednotném funkčním 0,85 celku 2 Převažující zástavba v okolí III. Rekreační oblasti 0,05 pozemku a životní prostředí 3 Poloha pozemku v obci IV. Části obce nesrostlé s obcí (mimo samot) 0,08 4 Možnost napojení pozemku na II. Pozemek lze napojit pouze na některé sítě 0,05 inženýrské sítě, které má obec v obci 5 Občanská vybavenost v okolí II. V okolí nemovité věci je částečně 0,00 pozemku dostupná občanská vybavenost obce 6 Dopravní dostupnost VI. Komunikace (zpevněná) ke hranici 0,00 pozemku, dobré parkovací možnosti 7 Hromadná doprava IV. Zastávka hromadné dopravy do 500 m 0,00 8 Poloha pozemku z hlediska I. Bez možnosti komerčního využití 0,00 komerční využitelnosti 9 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 0,00 10 Nezaměstnanost II. Průměrná nezaměstnanost 0,00 11 Vlivy ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů 0,00 11 Index polohy: I P = P 1 (1 + P i) = 0,918 i = 2 Cena stavby určená nákladovým způsobem: CS N = ,94 Kč Koeficient úpravy ceny pro stavbu dle trhu a polohy: pp = I T I P 0,918 Cena stavby: CS = CS N pp = ,41 Kč Studna vrtaná zjištěná cena: ,41 Kč

7 7 c) Pozemky 4 Pozemky jsou ve skutečnosti zastavěny a užívané jako stavební plocha. Základní cena stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě dle 3 Název obce: Zliv Název okresu: České Budějovice Koeficienty úpravy výchozí základní ceny dle přílohy č. 2, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku O i 1 Velikost obce II obyvatel 0,85 2 Hospodářsko-správní význam III. Ostatní města a všechny obce v okr. Praha 0,85 obce -východ, Praha-západ 3 Poloha obce V. Ostatní případy 0,80 4 Technická infrastruktura v obci III. Elektřina, vodovod, nebo kanalizace, 0,70 nebo plyn 5 Dopravní obslužnost obce III. Železniční a autobusová zastávka 0,90 6 Občanská vybavenost v obci III. Základní vybavenost (obchod a zdravotní středisko a škola) 0,95 Základní cena výchozí: ZC v = 2 410, Kč/m 2 Základní cena pozemku: ZC = ZC v O 1 O 2 O 3 O 4 O 5 O 6 = 833,70 Kč/m2 Index trhu dle přílohy č. 3, tabulky č. 1: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Situace na dílčím (segmentu) III. Nabídka odpovídá poptávce 0,00 trhu s nemovitými věcmi 2 Vlastnické vztahy IV. Nezastavěný pozemek nebo pozemek, 0,00 jehož součástí je stavba (stejný vlastník) 3 Změny v okolí III. Bez vlivu 0,00 4 Vliv právních vztahů na II. Bez vlivu 0,00 prodejnost (např. prodej podílu, pronájem) 5 Povodňové riziko IV. Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav 1,00 Index trhu:i T = P 5 (1 + P i) = 1,000 i = 1 4 Index omezujících vlivů pozemku dle přílohy č. 3, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Svažitost pozemku a expozice IV. Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; 0,00 ostatní orientace 2 Ztížené základové podmínky III. Neztížené základové podmínky 0,00 3 Ochranná pásma I. Mimo ochranná pásma 0,00 4 Omezení užívání pozemku I. Bez omezení užívání 0,00 5 Geometrický tvar pozemku II. Tvar bez vlivu na využití 0,00 6 Ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů 0,00 6 Index omezujících vlivů: I O = 1 + P i = 1,000 i = 1 Index polohy dle přílohy č. 3, tabulky č. 3 nebo 4:

8 8 Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Druh a účel užití stavby I. Druh hlavní stavby v jednotném funkčním 0,85 celku 2 Převažující zástavba v okolí I. Rezidenční zástavba 0,01 pozemku a životní prostředí 3 Poloha pozemku v obci II. Navazující na střed (centrum) obce 0,01 4 Možnost napojení pozemku na I. Pozemek lze napojit na všechny sítě v 0,00 inženýrské sítě, které má obec obci nebo obec bez sítí 5 Občanská vybavenost v okolí I. V okolí nemovité věci je dostupná 0,00 pozemku občanská vybavenost obce 6 Dopravní dostupnost VI. Komunikace (zpevněná) ke hranici 0,00 pozemku, dobré parkovací možnosti 7 Hromadná doprava IV. Zastávka hromadné dopravy do 500 m 0,00 8 Poloha pozemku z hlediska I. Bez možnosti komerčního využití 0,00 komerční využitelnosti 9 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 0,00 10 Nezaměstnanost II. Průměrná nezaměstnanost 0,00 11 Vlivy ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů 0,00 11 Index polohy: I P = P 1 (1 + P i) = 0,850 i = 2 Index cenového porovnání dle 4: I = I T I O I P = 0,850 4 odst. 1 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří Základní cena upravená: ZCU = ZC I = 708,6450 Kč/m 2 Parc. č. Název Výměra [m 2 ] Cena [Kč] st.730/2 zastavěná plocha , /12 lesní pozemek ,03 Součet: ,64 Pozemky zjištěná cena: ,64 Kč

9 9 C. Rekapitulace Výsledné ceny: a) Rekreační chata č.e ,58 Kč b) Studna vrtaná ,41 Kč c) Pozemky ,64 Kč Výsledná cena činí celkem: ,63 Kč Cena po zaokrouhlení podle 50: , Kč Zjištěná cena: , Kč Cena slovy: sedmsetpadesátjedentisícpadesát Kč Cena obvyklá : V místě nebyly v poslední době prodávány obdobné nemovitosti, jako základ pro stanovení ceny obvyklé je použita cena vypočtená porovnávací metodou. Pro stanovení ceny jsou vyhodnoceny klady i zápory nemovitosti. Klady: - poloha u rybníka bez ohrožení záplavami - okolní přírodní prostředí s lesy - blízkost významných kulturních památek - dopravní dostupnost vlakem i autobusem - blízkost krajského města - technický stav nemovitosti Zápory : - potřeba dokončit výkup pozemků od Rybářství Třeboň Hld.a.s. S přihlédnutím k situaci na trhu s nemovitostmi je stanovena cena obvyklá ve výši ceny vypočtené porovnávací metodou a to: Cena obvyklá ,-Kč (slovy: sedmsetpadesáttisíc korun českých), Ing. Marcela Odstrčilová Bystřická Novosedlice

10 10 D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalkyně jmenovaná rozhodnutím Krajského soudu v Ústí nad Labem č.j. Spr. 2341/87 ze dne 21.dubna 1987 pro základní obor elkonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí - spec.nemovitosti Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2890/1/2014 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 1/2014 podle připojené likvidace.

11 11 E. Seznam příloh Výpis z katastru nemovitostí LV č. 756 Snímek z pozemkové mapy Fotodokumentace

12 12 Výpis z katastru nemovitostí LV č. 756

13 13

14 14

15 Snímek z pozemkové mapy 15

16 16 Fotodokumentace

17 17