Znalecký posudek č. 2011/412

Transkript

1 Znalecký posudek č. 2011/412 O ceně nemovitosti: Spoluvlastnický podíl ve výši 1/2 k nemovitosti zapsané na LV č pro katastrální území Mariánské Hory, objektu garáže bez čp/če na parcele č. St.2265 v katastrálním území Mariánské Hory, obec Ostrava, okres Ostrava-město, kraj Moravskoslezský. Objednatel posudku: Exekutorský úřad Ostrava JUDr. Milan Vlha, soudní exekutor Prokešovo náměstí Ostrava - Moravská Ostrava Účel posudku: Ocenění nemovitosti za účelem provedení exekuce majetku povinného, Ing. Jaroslava Vítkovského, bytem Josefa Skupi 1715/13, Ostrava, Poruba. Podle stavu ke dni posudek vypracoval: Ing. Pavel Krämer Nováčkova 729/ Ostrava - Výškovice Posudek obsahuje 10 stran. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. Ostrava,

2 2 A. Nález 1. Znalecký úkol Na základě usnesení sp.zn. 102 EX 00176/ ze dne soudního exekutora JUDr. Milana Vlhy provést: Ocenění nemovitosti povinného. Znaleckým posudkem je stanovena cena nemovitosti dle cenových předpisů, zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku v platném znění, vyhlášky č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb. a vyhlášky č. 364/2010 Sb. a dále obvyklá, obecná, neboli tržní, cena nemovitosti, to je cena, kterou by bylo možno za nemovitost, jako předmět prodeje a koupě v rozhodné době a místě dosáhnout. Ocenění jednotlivých práv a závad s nemovitostí spojených. Ocenění závad, které prodejem z dražby nezaniknou. 2. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne Vlastník oceňovaného spoluvlastnického podílu a povinný nebyl místnímu šetření přítomen, o termínu jeho konání byl písemně vyrozuměn, dopis si však po dobu jeho uložení nevyzvednul a tento se vrátil zpět odesílateli. 3. Podklady pro vypracování posudku Usnesení soudního exekutora JUDr. Milana Vlhy, se sídlem Ostrava, Prokešovo nám. č. 5, sp.zn. 102 EX 00176/ ze dne Výpis z katastru nemovitostí, LV č. 1817, pro katastrální území Mariánské Hory, vedený Katastrálním úřadem pro Moravskoslezský kraj, Katastrálním pracovištěm Ostrava. Kopie katastrální mapy. Zákon č. 151/1997 Sb. ve znění zákona č. 121/2000 Sb., zákona č. 237/2004 Sb., zákona č. 257/2004 Sb. a zákona č. 296/2007 Sb. o oceňování majetku. Vyhláška č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb. a vyhlášky č. 364/2010 Sb. 4. Vlastnické a evidenční údaje Kraj: Moravskoslezský Obec: Ostrava Katastrální území: Mariánské Hory (713830) List vlastnictví číslo: 1817 Vlastníci: 1. Čechová Leona Podíl: 1/2 Ludvíka Podéště 1871/8, Ostrava, Poruba, Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: ,

3 3 2. Vítkovský Jaroslav Ing. Podíl: 1/2 Klimkovická 55/28, Ostrava, Poruba, Celkový popis nemovitosti Předmětem ocenění je spoluvlastnický podíl povinného, Ing. Jaroslava Vítkovského, bytem Josefa Skupy 1715/13, Ostrava, Poruba, ve výši 1/2 na nemovitosti zapsané na LV č pro katastrální území Mariánské Hory, objektu garáže bez čp/če na parcele č. St.2265 v katastrálním území Mariánské Hory, obec Ostrava, okres Ostrava-město, kraj Moravskoslezský. Nemovitost se nacházejí v okrajové části zastavěného území Statutárního města Ostravy, v lokalitě zastavěné především objekty průmyslového charakteru se značně negativním vlivem na své okolí. Objekt garáže na parcele č. St.2265 v katastrálním území Mariánské Hory je součástí hromadné zástavby řadových garáží pro osobní motorová vozidla přístupné po bezejmenné slepé pozemní komunikaci se zpevněným povrchem ústící do ulice Suderova. Jedná se o zástavbu v níž převážná část objektů pro garážování není využívána a nachází se ve značně devastovaném stavu, mnohé z objektů již byly odstraněny, jen malá část staveb působí dojmem, že jsou ze strany svých vlastníků užívány. Lokalita také slouží jako divoká skládka různorodého odpadu. Garáž na parcele č. St v katastru Mariánské Hory je řadovou garáží o dvou podlažích, nacházející se ve svažitém terénu, objekt obsahuje dvě garážová stání umístěná nad sebou s tím, že spodním stání je přístupné z níže položeného terénu, vrchní stání je přístupné s výše položeného terénu. Každý ze spoluvlastníků objektu na parcele č. St.2265 v katastru Mariánské Hory je (vzhledem ke stavu objektu je nutno uvažovat, že byl) uživatelem jednoho ze dvou garážových stání umístěných nad sebou. Vzhledem k tomu, že povinný a vlastník spoluvlastnického podílu ve výši 1/2, Ing. Jaroslav Vítkovský, nebyl místnímu šetření přítomen, není zpracovateli posudku o ceně nemovitosti známo, které z garážových stání povinný užívá (užíval). Pro účely ocenění podílu ve výši 1/2 na objektu garáže je pak uvažováno, že cena tohoto podílu se rovná ceně jednoho ze dvou nad sebou položených garážových stání v objektu bez čp/če na parcele č. St.2265 v katastrálním území Mariánské Hory. 6. Obsah posudku a) Objekty 1) Garáž bez čp/če na parc.č. St.2265 v k.ú. Mariánské Hory - podíl 1/2 b) Ocenění porovnávací metodou

4 4 B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 364/2010 Sb. o oceňování majetku. Podklady pro stanovení koeficientu K p : Oblast: Ostrava 5 Popisy objektů a) Objekty 1) Garáž bez čp/če na parc.č. St.2265 v k.ú. Mariánské Hory - podíl 1/2 Garáž bez čp/če na parcele č. St.2265 v katastrálním území Mariánské Hory je garáží řadovou, vnitřní, netvořící příslušenství jiné stavby. Za účelem ocenění podílu ve výši 1/2 na objektu garáže bez čp/če o dvou garážových stáních je uvažováno, že tento se rovná ceně jednoho garážového stání, při čemž je vycházeno ze skutečnosti, že obě garážová stání nad sebou se nachází ve shodném stavebně technickém stavu. Jedné se o garážová stání pro jedno motorové vozidlo v objektu zděné konstrukce vybudovaném na betonových základech, s plochou střechou pokrytou živičnou krytinou, původně opatřenou klempířskými konstrukcemi z pozinkovaného plechu, které ke dni ocenění chybí. Vnitřní povrchy stěn jsou opatřeny dvouvrstvými vápennými omítkami, vnější fasáda chybí. Podlahy jsou betonové. Původní dřevěná nebo ocelová vrata chybí a chybí rovněž původní elektroinstalace. Objekt není dlouhodobě užíván ke svému účelu, ke garážování, a ke dni ocenění je neidentifikovatelnými subjekty využíván k uložení různorodého odpadu. Stavebně technický stav objektu je velmi špatný. Ocenění nemovitosti povinného a) Objekty a.1) Vyhláška 364/2010 Sb. a.1.1) Garáž bez čp/če na parc.č. St.2265 v k.ú. Mariánské Hory - podíl 1/2 24 Podlaží: Podlaží Výška: 2,50 m Zastavěná plocha: 25,00 m 2 Obestavěný prostor (OP): Podlaží 2,50 25,00 = 62,50 m 3

5 5 Určení základní ceny za m 3 dle přílohy č. 18, tabulky č. 1: Kraj: Moravskoslezský Obec: Ostrava Počet obyvatel: Indexovaná prům. cena (IPC): 2 127, Kč/m 3 Trh s nemovitostmi: příloha č. 18a, tabulka č. 1 Popis znaku Hodnocení znaku T i 1 Situace na dílčím (segmentu) I. Poptávka výrazně nižší než nabídka 0,10 trhu s nemovitostmi 2 Vlastnictví nemovitostí I. Stavba na cizím pozemku 0,05 3 Vliv právních vztahů na prodejnost (např. prodej podílu, pronájem) II. Bez vlivu 0,00 3 Index trhu (I T = 1 + T i): 0,850 i=1 Poloha nemovitosti: příloha č. 18a, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Poloha v obci II. Na okraji souvisle zastav. území obce 0,05 2 Dopravní dostupnost II. Nejbližší zastávka hromadné dopravy do 0, m včetně 3 Obyvatelstvo v okolí I. Objekty v lokalitě jsou ve značné míře 0,20 využívány k životu sociálně vyloučenými osobami 4 Změny v okolí s vlivem na cenu III. Bez vlivu 0,00 nemovitosti 5 Vlivy neuvedené I. Vlivy snižující cenu místo odlehlé od obytné zástavby 0,10 Index polohy (I P = 1 + P i): 0,650 i=1 5 Konstrukce a vybavení nemovitosti: příloha č. 18, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku V i 0 Typ stavby II. Svislé konstrukce zděné nebo B železobetonové s plochou střechou nebo krovem neumožňující zřízení podkroví 1 Druh stavby I. Řadová 0,01 2 Konstrukce II. Obvod. zdivo nebo stěny tl cm 0,00 3 Technické vybavení I. Bez vybavení 0,05 4 Příslušenství - venk. úpravy I. Snižující hodnotu 0,02 5 Kriterium jinde neuvedené I. Významně snižující cenu 0,10 6 Stavebně-technický stav V. Stavba ve špatném stavu - (nutná 0,40 * rekonstrukce i konstrukcí dlouhodobé životnosti) * Kategorie stavby: C - stáří od 30 do 50 let včetně Hodnota koeficientu (s) pro úpravu V 7 : 0,8

6 6 5 Index konstrukce a vybavení (I V = (1 + V i) V 6): i=1 0,262 Index cenového porovnání (I = I T I P I V ): 0,850 0,650 0,262 = 0,145 Cena upravená (CU = IPC I): 2 127, 0,145 = 308,41 Kč/m 3 Určení porovnávací hodnoty (OP CU): 62,50 308,41 = ,63 Kč Garáž bez čp/če na parc.č. St.2265 v k.ú. Mariánské Hory - podíl 1/2 zjištěná cena: ,63 Kč b) Ocenění porovnávací metodou Porovnávací cena nemovitosti se obecně zjišťuje porovnáním s již realizovanými prodeji nebo koupěmi v daném místě a čase. Pokud informace o realizovaných prodejích chybí, nebo jsou nedostupné, je pro účely porovnání možné využit také nabídkové ceny obdobných nemovitostí v dané, nebo srovnatelné lokalitě, získaných z inzerce a nabídek realitních kanceláří. V principu se jedná o vyhodnocení trhu s nemovitostmi srovnatelnými svým charakterem, velikostí a lokalitou. Vzhledem ke skutečnosti, že ke dni ocenění nebyla v dané nebo srovnatelné lokalitě (jedná se o zástavbu v odlehlém místě, v níž převážná část nechráněných a nezabezpečených objektů pro garážování již není využívána a nachází se ve značně devastovaném stavu, jen malá část staveb působí dojmem, že jsou ze strany svých vlastníků užívány, lokalita také slouží jako divoká skládka různorodého odpadu) zjištěna žádná nabídka, nebo zaznamenán převod vlastnických práv ke srovnatelné nemovitosti, objektu srovnatelného stavebně technického stavu, a dále s ohledem na skutečnost, že některé objekty garáží v místě již byly ze strany vlastníků demolovány a vymazány z katastru nemovitostí, je uvažováno, že porovnávací hodnota podílu ve výši 1/2 ke stavbě bez čp/če na parcele č. St.2265 v katastrálním území Mariánské Hory je téměř nulová. Za účelem ocenění je uvažována hodnota 3.000,- Kč. Stanovení porovnávací hodnoty: Porovnávací hodnota- podíl 1/2: = 3 000, Kč

7 7 C. Rekapitulace Cena objektů podle cenového předpisu Cena zjištěná porovnávacím způsobem , Kč 3 000, Kč Na základě provedeného vyhodnocení trhu s obdobnými nemovitostmi je jako obvyklá cena nemovitosti, to je cena, která by byla dosažena při prodeji stejného nebo obdobného majetku v obvyklém obchodním styku, uvažována cena zjištěná porovnávací metodou. Obvyklá (obecná, tržní) cena spoluvlastnického podílu ve výši 1/2 k nemovitosti zapsané na LV č pro katastrální území Mariánské Hory je podle odborného odhadu znalce 3 000, Kč Cena slovy: třitisíce Kč Ocenění jednotlivých práv a závad s nemovitostí spojených Ke dni ocenění váznou na nemovitosti tato omezení vlastnického práva : Ing. Jaroslav Vítkovský Klimkovická 55/28 Ostrava, Poruba Ing. Jaroslav Vítkovský Klimkovická 55/28 Ostrava, Poruba Podíl ½ Stavba bez čp/če na parc.č. St.2265 Mariánské Hory Ing. Jaroslav Vítkovský Klimkovická 55/28 Ostrava, Poruba Ing. Jaroslav Vítkovský Klimkovická 55/28 Ostrava, Poruba Podíl ½ Stavba bez čp/če na parc.č. St.2265 Mariánské Hory Ing. Jaroslav Vítkovský Klimkovická 55/28 Ostrava, Poruba Podíl ½ Stavba bez čp/če na parc.č. St.2265 Mariánské Hory Nařízení exekuce Usnesení Okresního soudu v Ostravě 91 EXE-10267/ ze dne Právní moc ke dni Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Exekuční příkaz Exekutorského úřadu Ostrava, JUDr.Milan Vlha, 102 Ex-00176/ ze dne Právní moc ke dni Nařízení exekuce Usnesení Okresního soudu v Ostravě 53 EXE-12778/ ze dne Zástavní právo exekutorské k zajištění pohledávky ve výši ,- Kč s příslušenstvím pro T.MOBILE Czech Republic, a.s., Tomíčkova 1, Praha, Chodov. Exekuční příkaz Exekutorského úřadu Litoměřice, JUDr.Ondřej Mareš, 124 EX-9689/ ze dne Právní moc ke dni Zástavní právo soudcovské k zajištění pohledávky ve výši ,- Kč pro Okresní správu sociálního zabezpečení Ostrava. Usnesení Okresního soudu v Ostravě 52 E-536/ ze dne Právní moc ke dni

8 8 Ocenění závad, které prodejem z dražby nezaniknou Po prodeji v dražbě nebude na oceňované nemovitosti váznout žádná právní vada. Ostrava, Ing. Pavel Krämer Nováčkova 729/ Ostrava - Výškovice

9 9 D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne , Spr. 1960/91 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2011/412 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 412/11 podle připojené likvidace.

10 10 E. Seznam příloh Usnesení soudního exekutora JUDr. Milana Vlhy, se sídlem Ostrava, Prokešovo nám. č. 5, sp.zn. 102 EX 00176/ ze dne Výpis z katastru nemovitostí, LV č. 1817, pro katastrální území Mariánské Hory, vedený Katastrálním úřadem pro Moravskoslezský kraj, Katastrálním pracovištěm Ostrava. Kopie katastrální mapy. Letecký snímek. Fotodokumentace. Informace povinnému o termínu konání místního šetření - nepřevzatá zásilka.