ODHAD OBVYKLÉ CENY číslo 139715213 NEMOVITOST: o ceně id.pod.1/3 na byt.jednotce č.314/25 vč.podílu 760/19099 na společných částech domu č.p.314 a pozemku p.č.1163 v obci Praha, k.ú.nové Město, okres Hl.m.Praha., Katastrální údaje : Kraj Hl.m. Praha, okres Hl.m. Praha, obec Praha, k.ú. Nové Město Adresa nemovitosti: Václavská 314, 110 00 Praha Vlastníci stavby: Martin Jiran, Václavská 314/16, 12000 Praha, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 2/3 Pavel Jiran, Václavská 314/16, 12000 Praha, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1/3 Vlastníci pozemku: Martin Jiran, Václavská 314/16, 12000 Praha, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 2/3 Pavel Jiran, Václavská 314/16, 12000 Praha, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1/3 OBJEDNATEL : Adresa objednatele: Express Dražby a.s. Štěpánská 633/49, 11000 Praha 1 ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: Tomáš Maršál Lidická 342, 252 68 Středokluky IČ: 12615790 telefon: 603 838 561 DIČ: CZ6510281261 fax: ÚČEL OCENĚNÍ: Pro stanovení obvyklé ceny (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA Datum místního šetření: Počet stran: 15 stran e-mail: 2 200 000 Kč 16.9.2013 Stav ke dni : Počet příloh: 16.9.2013 Počet vyhotovení: 2
V Středoklukách, dne 17.9.2013 Tomáš Maršál NÁLEZ Přehled podkladů - výpis z KN Hl.m.Praha LV č.3032, 2333 - snímek z pozemkové mapy - vyjádření objednatele - zástavní právo exekutorské Z-34901/2013-101 -Usnesení soudu o schválení dědické dohody 2 D-646/2003-67 - souhlasné prohlášení o změně osoby zástavního věřitele postoupením Z-32931/2013-101 - uzavření smlouvy o provedení dražby nedobrovolné k podílu 1/3Z-46668/2013-101 - smlouva darovací V-30800/2013-101 SOUČASNÝ STAV Okolí: Přípojky: veř. / vl. pohledávky BUDOUCÍ STAV bytová zóna průmyslová zóna Okolí : ostatní nákupní zóna / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / elektro telefon veř / vl. bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř Poloha v obci: zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Přístup k pozemku autobus silnice.,i.tř Celkový popis Vlastníci nemovitosti neumožnili znalci provést řádné místní šetření, ohledání nemovitosti, popsání a přeměření oceňované byt.jednotky č.314/25 vč.podílu 760/19099 na společných částech domu č.p.314 a pozemku p.č.1163 v obci Praha, k.ú.nové Město, okres Hl.m.Praha a to tím, že znalci nebyl umožněn vstup do byt.jednotky č.314/25 vč.podílu 760/19099 na společných částech domu č.p.314 a pozemku p.č.1163 v obci Praha, k.ú.nové Město, okres Hl.m.Praha. Jedná se o id.pod 1/3 na byt.jednotce č.314/25 vč.podílu 760/19099 na společných částech domu č.p.314 a pozemku p.č.1163 v obci Praha, k.ú.nové Město, okres Hl.m.Praha. Uvedená jednotka a příslušné spoluvlastnické podíly na společných částech budovy a pozemcích. byt č. 314/25, který se nachází v budově č.p. 314 postavené na pozemku č. parc. 1163 v katastrálním území Nové Město, spoluvlastnický podíl ve výši 760/19099 na společných částech budovy č.p.314 postavené na pozemku č. parc. 1163 v katastrálním území Nové Město, spoluvlastnický podíl ve výši 760/19099 na pozemku č. parc. 1163 v katastrálním území Nové Město. Shora uvedený byt č. 314/25 je evidován v katastru nemovitostí na listu vlastnictví č.3032 pro obec Praha a katastrální území Nové Město, okres Hl.m.Praha, a shora uvedená budova a shora uvedený pozemek jsou evidovány v katastru nemovitostí na listu vlastnictví č.3032, 2333 pro obec Praha a katastrální území Nové Město, okres Hl.m.Praha, kde státní správu katastru nemovitostí vykonává Katastrální úřad pro hlavní město Praha, Katastrální pracoviště Praha. Jde o prostorný byt, podle vyjádření objednatele o dispozici 3+1, s balkonem a terasou, podlahová plocha cca 76,00 m2, umístěný v bytovém domě č.p.314 v Praze v ulici Václavská. V blízkosti domu je omezené množství parkovacích míst a udržované příjezdové a přístupové cesty. Bytový dům se nachází dobré lokalitě. V místě je k dispozici plná občanská vybavenost. Další popis konstr. prvků je popsán ve znaleckém posudku. Stavebně technický stav dobrý. -2-
RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: Nemovitost je řádně zapsána v katastru Nemovitost není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovitosti přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovitosti přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovitosti: nejsou Nemovitost není situována v záplavovém Nemovitost situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Ostatní rizika: nejsou OBSAH Obsah ocenění prováděného podle cenového předpisu 1. Ocenění staveb 1.1 id pod.1/3 na byt.jedn. č.314/25 Obsah tržního ocenění majetku 1. Ocenění pozemků 1.1 2. Výnosové ocenění 2.1 3. Porovnávací ocenění 3.1 pod.id 1/3 na byt.jedn. 314/25 OCENĚNÍ Ocenění prováděné podle cenového předpisu Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1 id.pod.1/3 na byt.jedn. č.314/25 Ocenění příslušenství jednotky - pozemky -3-
Pozemek č.p.1163 v obci Praha, k.ú.nové Město, okres Hlavní město Praha Popis Jedná se o pozemek č.p1163 v obci Praha, k.ú.nové Město, okres Hl.m.Praha. Přístup po zpevněné komunikaci, možnost napojení na inž.sítě. Nebyla použita cenová mapa stavebních pozemků pro Hl.m.Prahu- není stanovena cena. Ocenění Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené Úprava ceny - příloha č. 21 - položka č. 1: 1.2. Výhodnost polohy pozemku na území obce z 50 % hlediska účelu užití staveb na nich zřízených nebo k jejich zřízení určených: Úprava cen: 50 % Úprava ceny - příloha č. 21 - další položky: 2.11. Možnost napojení na plynovod: 5% Úprava cen: 5% pozn.: upravuje-li se cena dle položky č. 1, počítají se další položky z již takto upravené ceny. Úprava cen celkem: 50% + 5% * (100 % + 50%) 57,50 % Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek: Základní cena pozemku odpovídá vzhledem k výhodnosti polohy pozemku na území obce, výhodnosti a komerční využitelnosti stavby na něm zřízené, a dosahuje výši sjednaných cen srovnatelných pozemků. Srážky,přirážky dle tabulky č. 1 proto byly použity. Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) 5,9510 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): 2,1310 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zatřídění Zákl. cena Koef. Ki Kp [Kč/m2] 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 28 odst. 1 a 2 2 250, 2,1310 5,9510 Typ Název 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a nádvoří Stavební pozemek - celkem Parcelní číslo 1163 Výměra [m2] 416,00 Úprava [%] 57,50 Upr. cena [Kč/m2] 44 940,35 Jedn. cena Cena 2 [Kč/m ] [Kč] 44 940,35 18 695 185,60 18 695 185,60 Pozemek č.p.1163 v obci Praha, k.ú.nové Město, okres Hlavní město Praha - zjištěná cena = 18 695 185,60 Kč Rekapitulace cen příslušenství jednotky - pozemky pozemek č.p.1163 v obci Praha, k.ú.nové Město, okres Hlavní město= Praha 18 695 185,60 Kč 18 695 185,60 Kč Cena příslušenství - celkem = -4-18 695 185,60 Kč
Vlastní ocenění jednotky Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Bytový prostor 25 porovnávací metoda Praha 1 100 212,- Kč/m2 Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 19): Podlahové plochy bytu byt.jedn.č.314/25: Započítaná podlahová plocha bytu: = 76,00 m2 76,00 m2 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku 1. Typ stavby - Budova - zděná nebo monolitická konstrukce vyzdívaná 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, sklad 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové strany - částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní vybavení - balkon nebo lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu 10. Stavebně - technický stav - Byt se zanedbanou údržbou (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří : 0,80 č. IV Vi 0,10 I I I I I 0,85 č. I I I Pi 0,02 I 9 Index vybavení IV = (1 + Vi) * V10 * 0,80 = 0,748 i=1 Index polohy Název znaku 1. Poloha nemovitosti v obci - v souvisle zastavěném území 2. Význam lokality (v obci, oblasti, okresu) - bez vlivu 3. Okolní zástavba a životní prostředí - převažující objekty pro bydlení 4. Dopravní spojení - výborná dostupnost centra obce, centrum obce, výborné dopravní spojení 5. Parkovací možnosti v okolí nemovitosti - omezené 6. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí 7. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu 8. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů 8-5-
Index polohy IP = (1 + Pi) = 1,020 i=1 Index trhu s nemovitostmi Název znaku 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu - věcné břemeno, zast.právo č. Ti -0,05 3 Index trhu IT = (1 + Ti) = 0,950 i=1 Celkový index I = IV * IP * IT = 0,748 * 1,020 * 0,950 = 0,725 Ocenění Cena upravená CU = IPC * I = 100 212,- Kč/m2 * 0,725 = 72 653,70 Kč/m2 CP = CU * PP = 72 653,70 Kč/m2 * 76,00 m2 = 5 521 681,20 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku Zjištěná cena pozemku: 18 695 185,60 Kč Spoluvlastnický podíl: 760 / 19 099 Hodnota spoluvlastnického podílu: 18 695 185,60 Kč * 760 / 19 099 = 743 931,15 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku + = Výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem * Byt.jedn.id.pod.1/3 na č.314/25 - zjištěná cena = 5 521 681,20 Kč 743 931,15 Kč 6 265 612,35 Kč 1/3 2 088 537,45 Kč Rekapitulace ocenění prováděného podle cenového předpisu Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1.id.pod.na byt.jedn. č.314/25 2 088 537,50 Kč 1. Ocenění staveb celkem 2 088 537,50 Kč Celkem 2 088 537,50 Kč -6-
Rekapitulace výsledných cen, celkem 2 088 537,50 Kč Ocenění majetku obecnou metodikou 1. Ocenění pozemků 3. Porovnávací ocenění 3.1 pod.id 1/3 na byt.jedn. 314/25 Oceňovaná nemovitost Užitná plocha: 76,00 m2 Popisy porovnatelných nemovitostí Praha byt 3+kk o ploše 72 m2 v domě v atraktivní lokalitě Prahy 1 - Masarykovo nábřeží. Ve 2.n.p.před rekonstrukcí. Praha byt 3+1 po částečné rekonstrukci v samotném centru města. Byt se nachází v části Staré Město mezi Anežským klášterem a Pařížskou ulicí. Dům ve výjimečné lokalitě prošel před nedávnem kompletní rekonstrukcí, která je velmi vkusná a elegantní. Samotný byt prošel rekonstrukcí částečnou a to před 6 měsíci. Ta zahrnovala zcela novou koupelnu se sprchovým koutem, samostatnou toaletu a rozvody plynu. V jedné z místností byla nově položena plovoucí podlaha, v ostatních jsou původní parkety ve výborném stavu. Okna jsou původní dřevěná a zvenku prošla taktéž renovací. Byt disponuje obývacím pokojem, ložnicí, pracovnou, kuchyní a komorou. Komora a také toaleta jsou odvětrávány pomocí světlíků. Plynový kotel na vytápění bytu má nově vedeno odkouření světlíkem, ovšem nabízí se zde rovněž možnost využití původních komínů například pro krb v obývacím pokoji. K bytu patří také sklep, společný balkon na patře, Praha byt 3+1, v ulici Pod Slovany, Praha 2 - Nové Město. Byt je po částečné rekonstrukci a nachází se v blízkosti Botanické zahrady a 5 minut chůze od Karlova náměstí. Celý dům je zrekonstruován a nachází se v něm úplně nový výtah. Překvapí Vás velké a dobře řešené místnosti, krb, koupelna s vířivou vanou, 3 WC, plovoucí podlahy, plastová okna v celém bytě, kuchyně, kterou je možné výrazně zvětšit, zděný sklep. Bezproblémové parkování před domem v rezidenční zóně. Byt se prodává s kompletním vybavením a nábytkem, který je v ceně. Srovnatelné nemovitosti -7-
Název: Praha Lokalita Masarykovo nábř. Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění Užitná plocha 72,00 m2 0,85 1,10 0,85 0,33 Výměra pozemku. 0 m2 Celkový Upravená j. cena koef. KC Kč/m2 0,26 31 732 Celková cena Jednotková cena 8 711 250 Kč 120 990 Kč/m2 Název: Praha Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění Užitná plocha 78,00 m2 0,85 1,02 1,05 0,33 Výměra pozemku. 0 m2 Název: Praha Lokalita Pod Slovany Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění Celkový Upravená j. cena koef. KC Kč/m2 0,30 29 656 Celková cena Jednotková cena 7 700 000 Kč 98 718 Kč/m2 0,85 1,05 0,33 Celkový -8- Upravená j. cena
Užitná plocha 8 m2 Výměra pozemku. 0 m2 koef. KC Kč/m2 0,29 25 089 Celková cena Jednotková cena 6 900 000 Kč 85 185 Kč/m2 Výpočet porovnávací hodnoty nemovitosti na základě užitné plochy Minimální jednotková cena porovnávaných nemovitostí Průměrná jednotková cena porovnávaných nemovitostí Maximální jednotková cena porovnávaných nemovitostí Stanovená jednotková cena oceňované nemovitosti Celková užitná plocha oceňované nemovitosti Výsledná porovnávací hodnota 25 089 Kč/m2 28 826 Kč/m2 31 732 Kč/m2 28 826 Kč/m2 76,00 m2 2 190 776 Kč REKAPITULACE OCENĚNÍ Rekapitulace ocenění prováděného podle cenového předpisu: 1. Ocenění staveb 1.1 byt.jedn. č.314/25 2 088 538,00 Kč Rekapitulace tržního ocenění majetku 1. Ocenění pozemků 1.1 2. Výnosové ocenění 2.1 3. Porovnávací ocenění 3.1 pod.id 1/3 na byt.jedn. 314/25 Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku Zjištěná cena dle vyhlášky Kč Kč 2 190 776,00 Kč Současný stav 2 190 776 Kč 0 Kč 0 Kč 0 Kč 2 088 537 Kč Obvyklá cena 2 200 000 Kč slovy: Dvamilionydvěstětisíc Kč Komentář ke stanovení obvyklé ceny Rizika právní povahy: Podle výpisu z KN Praha LV č.3032, 2333 existuje omezení vlastnického práva. ZÁVĚR : Obvyklá cena id.pod.1/3 na byt.jedn.č.314/25 na nemovitosti bez závad je minimálně: 2 200 000,- Kč Srovnáním s jinými nemovitostmi - tohoto typu v daném místě, které byly v uplynulém období z obchodovány a je známá jejich obvyklá cena (tržní hodnota), mohu odhadnout, že obvyklá cena oceňované nemovitosti je 2 200 000,- Kč -9-
slovy:dvamilionydvěstětisíc Kč Obvyklá cena nemovitosti je ovlivněna především podílem a polohou, která se nachází v obci Praha. Poloha je vhodná k bydlení, podnikání. Dostupnost je velmi dobrá, v blízkosti jsou inž.sítě, komunikace, jsou zde také přijatelné dojezdové vzdálenosti, do centra Prahy. Dále je cena ovlivněna také velikostí, napojení na inž.sítě, přístupem.obvyklá cena se tedy odhaduje především s ohledem na polohu v obci Prahy, její celkovou velikostí, standardním vybaveností, vl.podílem, technickým stavem, dispozičním uspořádáním a přináležejícím příslušenstvím i s ohledem na cenovou úroveň trhu s nemovitostmi v obci i v regionu. Rizika na životní prostředí a ostatní faktory: Na byt.jednotce č.314/25 vč.podílu 760/19099 na společných částech domu č.p.314 a pozemku p.č.1163 v obci Praha, k.ú.nové Město, okres Hl.m.Praha podle místního šetření nebyly zjištěny žádné negativní vlivy na životní prostředí.v podmínkách České republiky má přístup k informacím o všech realizovaných cenách prodejů nemovitostí pouze stát ( prostřednictvím finančních úřadů), který však tyto údaje pro potřeby odhadců systematicky netřídí a rovněž jim je takto z důvodu ochrany osobních dat neposkytuje. Z toho důvodu existuje komerční databáze, kde by soupisy cen měly splňovat podmínky aktuálnosti ( jinak je jejich použití v rámci analýzy trhu neadekvátní). Databáze však obecně nelze přeceňovat, neboť data v nich rychle zastarávají a jsou pak užitečná zejména pro sledování trendů.ideální stav by byl, pokud by odhadci byli on-line napojeni na databázi Českého statického úřadu, který eviduje informace o sjednaných cenách od finančních úřadů a součastně měli přístup na databázi Katastrálních úřadů, ze kterých by mohli mimo jiné získat příslušnou kupní smlouvu s přesnou identifikací prodávané nemovitosti. To však v podmínkách České republiky není z důvodu výše uvedených možné. Přesto lze z veřejně dostupných placených i neplacených zdrojů zjistit trendy ve vývoji realizovaných cen nemovitostí včetně jejich původních nabídkových cen. Na základě dostupných informací, na základě popsaných parametrů, na základě srovnávacích kritérií, na základě rizikových faktorů, na základě provedených výsledků použitých metod ocenění indikuji obvyklou cenu id.pod. 1/3 na byt.jednotce č.314/25 vč.podílu 760/19099 na společných částech domu č.p.314 a pozemku p.č.1163 v obci Praha, k.ú.nové Město, okres Hl.m.Praha ve výši: 2 200 000,-Kč Koncesní listina - Oceňování majetku pro věci nemovité ze dne 24.8.2005, č.j. Koncesní 91/05/K/Tr, vydal Městský úřad Černošice. listina: SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH počet stran A4 příloze 4 Podklady a přílohy Mapa oblasti Ve Středoklukách 17.9.2013 Tomáš Maršál - 10 -
- 11 -
- 12 -
- 13 -
- 14 -