ZNALECKÝ POSUDEK. číslo 3908/2013

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK číslo 3908/2013 NEMOVITOST: Bytová jednotka č. 5241/8 a spol. podíl na pozemku parc. č. 6125/260 Katastrální údaje : Kraj Ústecký, okres Chomutov, obec Chomutov, k.ú. Chomutov I Adresa nemovitosti: Pod Břízami 5241, Chomutov Vlastník stavby: Tomáš Prosek, Pod Břízami 5241, Chomutov, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: Tomáš Prosek, Pod Břízami 5241, Chomutov, vlastnictví: výhradní OBJEDNATEL : Adresa objednatele: Exekutorský úřad Litoměřice, JUDr. Ondřej Mareš Masarykova 679/33, Litoměřice-Město ZHOTOVITEL : MONTEKALA, spol. s r.o. Adresa zhotovitele: Hálova 34, Praha 9 IČ: ÚČEL OCENĚNÍ: Exekuční řízení č.j. 124 EX 8814/11-23 a 124 EX 10848/11-29 (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA Kč Datum místního šetření: Stav ke dni : Počet stran: 13 stran Počet příloh: 24 Počet vyhotovení: 2 V Praze, dne MONTEKALA, spol. s r.o.

2 NÁLEZ Znalecký úkol: Stanovení ceny obvyklé (tržní hodnoty) bytové jednotky č. 5241/8 v domě č.p a 5241, včetně spoluvlastnického podílu na společných částech domu a pozemku 759/24480 (LV 8091) a spoluvlastnického podílu 759/24480 na pozemku parc. č. 6125/260 (LV 9652) v kat. úz. Chomutov I, obec Chomutov, okres Chomutov. Účelem tohoto ocenění je vypracování posudku, jako podkladu pro stanovení reálné prodejní ceny souboru ocenění pro potřeby objednatele. Stanovená tržní hodnota dle tohoto posudku respektuje právní předpisy v oblasti cen, financování, účetnictví a daní platné v době zpracování. Tržní hodnota je určena pro potřeby objednatele a je odrazem situace na trhu nemovitostí v době zpracování. Přehled podkladů: - výpis z katastru nemovitostí ze dne LV č pro kat. úz. Chomutov I, Katastrální úřad pro Ústecký kraj, KP Chomutov - výpis z katastru nemovitostí ze dne LV č pro kat. úz. Chomutov I, Katastrální úřad pro Ústecký kraj, KP Chomutov - snímek z katastrální mapy ze dne pro kat. úz. Chomutov I, list mapy č. Chomutov 2-4/23 - exekuční příkaz k prodeji nemovitosti č. 124 Ex-8814/11-23 ze dne exekuční příkaz k prodeji nemovitosti č. 124 Ex-10848/11-29 ze dne usnesení o ustanovení znalce č. 124 Ex-8814/11-63 ze dne usnesení o ustanovení znalce č. 124 Ex-10848/11-66 ze dne kopie kupní smlouvy ze dne Právní účinky vkladu práva ke dni fotodokumentace nemovitosti - informace z realitního trhu - skutečnosti zjištěné na místě samém Místopis Statutární město Chomutov se nachází na území okresu Chomutov a náleží pod Ústecký kraj. Chomutov je také obcí s rozšířenou působností. Dle regionálního turistického členění patří do oblasti Krušných hor a podkrušnohoří. Osídlení tohoto statutárního města dosahuje zhruba počtu obyvatel. Obec je vzdálená přibližně 15 km od německých hranic. SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Přístup přes pozemky: 6125/119 Město Chomutov - ostatní komunikace 2

3 Celkový popis: Oceňovaná bytová jednotka č. 5241/8 je umístěna v domě č.p a 5241 v ulici Pod Břízami, kat. úz. Chomutov I, obec Chomutov, okres Chomutov. Panelový dům je situován v sídlištní zástavbě na pozemcích parc. č. 6125/117 a 6125/118. Dům je zateplený a má 9 nadzemních podlaží. V 1.NP jsou sklepy. Okna a vstupní dveře jsou plastové. K bytu dále náleží spoluvlastnický podíl 759/24480 na pozemek parc. č. 6125/260, jedná se o částečně zatravněný pozemek okolo domů č.p a RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: nejsou Nemovitost je řádně zapsána v katastru Nemovitost není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovitosti přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovitosti přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovitosti: nejsou Nemovitost není situována v záplavovém Nemovitost situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Věcná břemena neovlivňující obvyklou cenu (např. přípojky inženýrských sítí) Exekuce Komentář: K bytové jednotce je zřízeno věcné břemeno strpět umístění zařízení pro rozvod tepla a TUV, strpět vstup za účelem oprav, provozování a údržby tohoto zařízení. Smlouva o věcném břemeni ze dne a Právní účinky vkladu vznikly dnem K pozemku parc. č. 6125/260 je zřízeno věcné břemeno: umožnit vstup a vjezd na pozemek za účelem zajišťování provozu, oprav a údržby rozvodů tepla a TUV, upřesněno GP č /2001. Smlouva o zřízení věcného břemene - úplatná ze dne Právní účinky vkladu práva ke dni Věcné břemeno chůze a jízdy za účelem zajišťování provozu, oprav a údržby veřejného osvětlení. Smlouva o zřízení věcného břemene - úplatná ze dne Právní účinky vkladu práva ke dni Ostatní rizika: nejsou OBSAH Obsah ocenění prováděného podle cenového předpisu: 1. Ocenění staveb 1.1 Bytová jednotka č. 5241/8 2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemek parc. č. 6125/260 Obsah tržního ocenění majetku: 1. Porovnávací ocenění 1.1 Bytová jednotka č. 5241/8 3

4 OCENĚNÍ Ocenění prováděné podle cenového předpisu: Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1 Bytová jednotka č. 5241/8 Popis: Oceňovaná bytová jednotka č. 5241/8 je umístěna v domě č.p a 5241 v ulici Pod Břízami, kat. úz. Chomutov I, obec Chomutov, okres Chomutov. Panelový dům je situován v sídlištní zástavbě na pozemcích parc. č. 6125/117 a 6125/118. Celková podlahová plocha jednotky je dle smlouvy 80,9 m 2. Vnitřní dispozice ani stav bytové jednotky nebyl zjištěn. Ocenění příslušenství jednotky - pozemky: Pozemky parc. č. 6125/117 a 6125/118 Ocenění: Stavební pozemky oceněné dle 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené: Úprava ceny - příloha č položka č. 1: 1.2. Výhodnost polohy pozemku na území obce z 42 % hlediska účelu užití staveb na nich zřízených nebo k jejich zřízení určených: Úprava cen: 42 % Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek: Okresní město Chomutov. Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití) 0,7390 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle hlavní stavby): 2,1310 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků: Zatřídění Zákl. cena [Kč/m 2 ] Koef. K i K p Úprava [%] Upr. cena [Kč/m 2 ] 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 28 odst. 1 a 2 500,- 1,00 2,1310 0, , ,11 Typ Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a 6125/ , , ,22 nádvoří 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a 6125/ , , ,22 4

5 nádvoří Stavební pozemky - celkem ,44 Pozemky parc. č. 6125/117 a 6125/118 - zjištěná cena = ,44 Kč Rekapitulace cen příslušenství jednotky - pozemky: Pozemky parc. č. 6125/117 a 6125/118 = ,44 Kč ,44 Kč Cena příslušenství - celkem: = ,44 Kč Vlastní ocenění jednotky: Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Bytový prostor 25 porovnávací metoda Poloha objektu: Chomutov Stáří stavby: 40 let Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 19): 9 133,- Kč/m 2 Podlahové plochy bytu: celková plocha bytu dle smlouvy: 80,90 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: = 80,90 m 2 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení: Název znaku č. V i 1. Typ stavby - Budova - panelová, zateplená III 0,00 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, II 0,00 sklad 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované II 0,00 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové II 0,00 strany - částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní III 0,00 provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní III 0,00 vybavení - balkon nebo lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové III 0,00 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0, Stavebně - technický stav - Byt se zanedbanou údržbou III 0,85 (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 40 let: 0,80 9 Index vybavení I V = (1 + Σ V i ) * V 10 * 0,80 = 0,680 i = 1 5

6 Index polohy: Název znaku č. P i 1. Poloha nemovitosti v obci - v souvisle zastavěném území III 0,00 2. Význam lokality (v obci, oblasti, okresu) - bez vlivu II 0,00 3. Okolní zástavba a životní prostředí - převažující objekty pro bydlení III 0,00 4. Dopravní spojení - dobrá dostupnost centra obce, dobré dopravní II 0,00 spojení 5. Parkovací možnosti v okolí nemovitosti - omezené II 0,00 6. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0,00 7. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0,00 8. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II 0,00 8 Index polohy I P = (1 + Σ P i ) = 1,000 i = 1 Index trhu s nemovitostmi: Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je I -0,10 výrazně nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve II 0,00 spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu II 0,00 3 Index trhu I T = (1 + Σ T i ) = 0,900 i = 1 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,680 * 1,000 * 0,900 = 0,612 Ocenění: Cena upravená CU = IPC * I = 9 133,- Kč/m 2 * 0,612 = 5 589,40 Kč/m 2 CP = CU * PP = 5 589,40 Kč/m 2 * 80,90 m 2 = ,46 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = ,46 Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku: Zjištěná cena pozemku: ,44 Kč Spoluvlastnický podíl: 759 / Hodnota spoluvlastnického podílu: ,44 Kč * 759 / = ,42 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku ,42 Kč Bytová jednotka č. 5241/8 - zjištěná cena = ,88 Kč 6

7 2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemek parc. č. 6125/260 Popis: Jedná se o podíl na pozemku parc. č. 6125/260, který se nachází v okolí domu č.p a Jedná se o převážně zatravněný pozemek. Ocenění: Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené: Úprava ceny - příloha č položka č. 1: 1.2. Výhodnost polohy pozemku na území obce z 42 % hlediska účelu užití staveb na nich zřízených nebo k jejich zřízení určených: Úprava cen: 42 % Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek: Okresní město Chomutov. Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití) 0,7390 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle hlavní stavby): 2,1310 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků: Zatřídění Zákl. cena [Kč/m 2 ] Koef. K i K p Úprava [%] Upr. cena [Kč/m 2 ] 28 odst. 5 - stavební pozemek - zahrada nebo ost. plocha ve funkčním celku 28 odstavec 5 500,- 0,40 2,1310 0, ,00 447,25 Typ Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] 28 odstavec 5 ostatní plocha 6125/ ,00 447, ,50 Stavební pozemek - celkem ,50 = ,50 Kč Výpočet vlastnického podílu: Úprava ceny vlastnickým podílem * 759 / Pozemek parc. č. 6125/260 - zjištěná cena = ,74 Kč 7

8 Rekapitulace ocenění prováděného podle cenového předpisu: Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Bytová jednotka č. 5241/ ,90 Kč 1. Ocenění staveb celkem ,90 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek parc. č. 6125/ ,70 Kč 2. Ocenění pozemků celkem ,70 Kč Celkem ,60 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem ,60 Kč Ocenění majetku obecnou metodikou: 1. Porovnávací ocenění 1.1 Bytová jednotka Oceňovaná nemovitost Užitná plocha: 80,90 m 2 Popisy porovnatelných nemovitostí: Bytová jednotka Prodej bytu 4+1/L,OV, 78m2, Jirkovská Chomutov Nabízíme Vám prodej bytu 4+1 s lodžií, osobní vlastnictví,, o rozloze 78m2, ulice Jirkovská v Chomutově. Byt působí velice útulným dojmem s částečnou rekonstrukcí: renovace koupelny se sprchovacím koutem, nové obklady, vnitřní dveře, v pokojích a chodbě podlahová krytina z PVC, nové štuky v pokojích, plastová okna. Byt je ihned volný k nastěhování. Dům je po celkové rekonstrukci : zateplení domu, nový výtah dle norem EU. Dům je velice klidný, čistý. U domu se nachází obchodní centrum, škola, školka. V blízkosti MHD. Bytová jednotka Nabízíme Vám k prodeji částečně zrekonstruovaný byt v osobním vlastnictví o dispozici 3+1 a celkové výměře 76 m2 ve 3. patře zatepleného panelového domu v Zahradní ulici v Chomutově. Okna jsou plastová. Na podlahách v chodbě a v kuchyni bylo položeno nové zátěžové lino ve vzoru plovoucí podlahy, v ostatních pokojích jsou koberce. Nové interiérové dveře. Bytové jádro je zděné, nové 1 rok. Kuchyň je zařízena novou kuchyňskou linkou na 8

9 míru, plynovým sporákem, ledničkou. V koupelně byl zabudován sprchový kout a k dispozici je starší funkční pračka. V chodbě je velká šatní skříň. Dům je po celkové rekonstrukci, včetně výtahu dle norem EU. Veškerá občanská vybavenost je v dosahu. Bytová jednotka Nabízíme k prodeji byt 4+1 o výměře 76 m2 ve 3.patře revitalizovaného domu.v celém bytě jsou koberce, jen na chodbě a v kuchyni je položená plovoucí podlaha. Bytové jádro je původní umakartové obložené sádrokartonem, koupelna a WC původní určené k rekonstrukci. Okna jsou plastová, kuchyňská linka zánovní.součástí bytu je lodžie. Bytová jednotka Nabízíme k prodeji byt 3+1 předělaný na 4+1, ul. Jirkovská. Byt je po částečné rekonstrukci, pěkná velká koupelna. Obývací pokoj je zateplen i zevnitř (rohová místnost), v bytě jsou plovoucí podlahy. Srovnatelné nemovitosti Název: Bytová jednotka Lokalita Jirkovská, Chomutov Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Celkový koef. K C 0,95 Upravená j. cena Kč/m Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 78,00 m 2 0 m Kč Kč/m 2 Název: Bytová jednotka Lokalita Zahradní, Chomutov Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Celkový koef. K C 0,95 Upravená j. cena Kč/m Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 76,00 m 2 0 m Kč Kč/m 2 9

10 Název: Bytová jednotka Lokalita Zahradní, Chomutov Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Celkový koef. K C 0,95 Upravená j. cena Kč/m Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 76,00 m 2 0 m Kč Kč/m 2 Název: Bytová jednotka Lokalita Jirkovská, Chomutov Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Celkový koef. K C 0,95 Upravená j. cena Kč/m Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 72,00 m 2 0 m Kč Kč/m 2 Výpočet porovnávací hodnoty nemovitosti na základě užitné plochy Minimální jednotková cena porovnávaných nemovitostí Kč/m 2 Průměrná jednotková cena porovnávaných nemovitostí Kč/m 2 Maximální jednotková cena porovnávaných nemovitostí Kč/m 2 Stanovená jednotková cena oceňované nemovitosti Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovitosti 80,90 m 2 Výsledná porovnávací hodnota Kč 10

11 REKAPITULACE OCENĚNÍ Rekapitulace ocenění prováděného podle cenového předpisu: 1. Ocenění staveb 1.1 Bytová jednotka č. 5241/ ,00 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemek parc. č. 6125/ ,00 Kč Rekapitulace tržního ocenění majetku: 1. Porovnávací ocenění ,00 Kč Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku Zjištěná cena dle vyhlášky Obvyklá cena Současný stav Kč 0 Kč 0 Kč 0 Kč Kč Kč Komentář ke stanovení obvyklé ceny Při stanovení výsledné obecné ceny je nutno přihlédnout nejenom k výsledkům jednotlivých oceňovacích metod, ale zároveň ke všem obecným ekonomickým souvislostem a ke kladným i záporným aspektům vztaženým k oceňovanému majetku. V užité argumentaci nelze pominout žádné relevantní faktory, jako např. lokalita, pozice majetku v zóně, infrastruktura, dopravní dostupnost, univerzálnost použití majetku, situace na trhu nemovitostí, obecná hospodářská situace. Pro stanovení obvyklé ceny oceňovaného souboru nemovitostí - bylo třeba vzít úvahu tyto základní skutečnosti a ovlivňující aspekty: a) situace na trhu s realitami: nabídka je na velmi dobré úrovni b) parametry povyšující cenu: dostupnost centra města, veškerá občanská vybavenost v dosahu c) parametry ponižující cenu: nezjištěny Na základě zjištěných hodnot, výše uvedených skutečností v místě a po zvážení všech aspektů stanovuji obvyklou cenu nemovitostí ve výši ,- Kč. V Praze MONTEKALA, spol. s r.o. Hálova Praha 9 Znalecká doložka: Znalecký posudek byl vypracován společností s ručením omezeným MONTEKALA, znalecký ústav zapsaný do seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost při Ministerstvu spravedlnosti České republiky podle ustanovení 21 odst. 3 zákona číslo 36/1967 Sb. o znalcích a tlumočnících a ustanovení 6 odst. 1 vyhlášky číslo 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování movitých věcí, nemovitostí, motorových vozidel, nehmotného investičního majetku, cenných 11

12 papírů, podniků a obchodních společností. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 3908/2013 znaleckého deníku. Odpovědná osoba: Ing. Jaroslav Karásek - soudní znalec, jednatel společnosti. B plus B, spol. s r.o., Holečkova 657, Praha 5 - Košíře, IČO: , předmět podnikání: Oceňování majetku pro věci movité, věci nemovité, nehmotný majetek, finanční majetek a podnik na základě koncesní listiny vydané živnostenským odborem úřadu městské části Praha 5 pod č.j. ZIV/U5037/2006/JKU dne , zajistila a předala podklady pod poř. č. 37/2013. SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Mapa oblasti 1 Snímek katastrální mapy ze dne Výpis z katastru nemovitostí pro LV č ze dne Výpis z katastru nemovitostí pro LV č ze dne

13 13