ZÁKON 116/1990 Sb., o nájmu a podnájmu nebytových prostor JUDr. Irena Duffková
APLIKACE ZÁKONA 116/1990 Sb. Nebytové prostory jsou místnosti nebo soubory místností, které podle rozhodnutí stavebního úřadu jsou určeny k jinému účelu než k bydlení. Pronajímá-li se celá budova (i když obsahuje nebytové prostory) nepoužije se zákon 116/1990 Sb., ale obecná úprava nájemního práva v občanském zákoníku 663. 2
ZÁKON 116/1990 Sb. Současná úprava nájmu a podnájmu nebytových prostor je obsažena v zákoně č. 116/1990 Sb., o nájmu a podnájmu nebytových prostor, ve znění pozdějších předpisů. Zákon v SR novelizován jen v zásadě nepodstatnými novelami, neodpovídá reálným potřebám současného trhu v oblasti nebytových prostor. Není již nutná zvýšená míra ochrany nájmu nebytových prostor tak, jak je v současné právní úpravě provedena a není opodstatněné omezení smluvní volnosti stran v ČR reflektováno novelou 360/2005 Sb. 3
NÁLEŽITOSTI NÁJEMNÍ SMLOUVY Slovenská úprava písemná forma předmět nájmu účel nájmu výše a splatnost nájemného a způsob jeho platby doba, na kterou se nájem uzavírá, nejde-li o nájem na dobu neurčitou Pozor na zahrnutí úhrady za služby do nájemného uvedením jedné celkové částky bez bližší specifikace podle české judikatury způsobuje neplatnost smlouvy! 4
NÁLEŽITOSTI NÁJEMNÍ SMLOUVY Česká úprava po novele 360/2005 Sb. písemná forma předmět nájmu účel nájmu výši nájemného a úhrady za plnění poskytovaná v souvislosti s užíváním nebytového prostoru nebo způsob jejich určení (splatnost a způsob platby již nejsou náležitostí při vynechání ve smlouvě podle předchozí úpravy resp. současné slovenské úpravy neplatnost!!) doba, na kterou se nájem uzavírá, nejde-li o nájem na dobu neurčitou údaj o předmětu podnikání v provozovně umístěné v pronajatém nebytovém prostoru, jde-li o nájem sjednaný k účelu podnikání. 5
NÁLEŽITOSTI NÁJEMNÍ SMLOUVY Účel nájmu: Současné znění slovenského zákona ( 3 odst. 2): Nebytové prostory se pronajímají k účelům, ke kterým jsou stavebně určeny - odkaz na 85 stavebního zákona stavbu lze užívat jen k účelu určenému v kolaudačním rozhodnutí, popřípadě ve stavebním povolení. Spory o to, zda lze uzavřít nájemní smlouvu před kolaudací z důvodu právní jistoty se doporučuje smlouva o smlouvě budoucí a uzavření samotné nájemní smlouvy až po právní moci kolaudace. Česká novela obsahuje odkaz na stavební zákon, odkaz je uveden slovem například, stavební určení pro účely zákona 116 tak nemusí být dáno jen kolaudací nebo stavebním povolením. 6
ZÁNIK NÁJMU Nájemní smlouva na dobu určitou: Nájem sjednaný na dobu určitou skončí uplynutím doby, na kterou byl sjednán. Současná situace podle slovenského zákona 116: Pronajimatel může písemně vypovědět smlouvu uzavřenou na dobu určitou před uplynutím doby ze zákonem stanovených důvodů, např. tehdy, jestliže nájemce užívá nebytový prostor v rozporu se smlouvou; nájemce je o více než jeden měsíc v prodlení s placením nájemného nebo úhrady za služby, jejichž poskytování je spojeno s nájmem; bylo rozhodnuto o odstranění stavby nebo o změnách stavby, jež brání užívání nebytového prostoru; a další, zákonem taxativně vymezené důvody. 7
ZÁNIK NÁJMU Nájemce může písemně vypovědět smlouvu uzavřenou na dobu určitou před uplynutím sjednané doby, jestliže ztratí způsobilost k provozování činnosti, pro kterou si nebytový prostor najal; nebytový prostor se stane bez zavinění nájemce nezpůsobilý ke smluvenému užívání; pronajimatel hrubě porušuje své povinnosti vyplývající z 5 odst. 1 zákona 116. Převažující názor: výpovědní důvody jsou kogentní, je možné je dohodou rozšířit, ale nikoli zúžit resp. vyloučit. Česká úprava po novele: zákonem vyjmenované důvody se použijí není-li dohodnuto jinak, je tedy možné vyloučit zákonem stanovené důvody, nebo dohodnout jiné. 8
ZÁNIK NÁJMU Nájemní smlouva na dobu neurčitou: Je-li nájem uzavřen na dobu neurčitou, jsou pronajimatel i nájemce oprávněni vypovědět smlouvu písemně bez udání důvodu, není-li dohodnuto jinak. 9
ZÁNIK NÁJMU Další způsoby zániku nájmu (doba určitá i neurčitá): zánik předmětu nájmu; fyzické osoby: smrt nájemce, pokud dědici po zůstaviteli, který byl nájemcem, do 30 dnů od jeho smrti neoznámí pronajimateli, že pokračují v nájmu; právnické osoby: zánik právnické osoby, je-li nájemcem pozor na fúze!! Pokud se nájemce sloučí s jinou společností nebo splyne s jinou společností, nájemní smlouva zanikne, i když je zde právní nástupce. Uvedené důvody jsou dispozitivní, je možné je vyloučit resp. sjednat jinak. Česká úprava po novele: nájem zaniká zánikem právnické osoby bez právního nástupce, byla-li tato osoba nájemcem tj. v případě fúze nájem nezaniká. 10
ZÁNIK NÁJMU Změna vlastnictví nemovitosti 680 odst. 3 - dojde-li ke změně vlastnictví k nemovité věci, může tohoto důvodu vypovědět nájemní smlouvu pouze nájemce, a to i tehdy, byla-li smlouva uzavřena na dobu určitou. Riziko odchodu nájemců při změně majitele nemovitosti, proto nemovitostní transakce převážně formou tzv. share deal, tj. koupě podílu/akcií ve společnosti vlastnící nemovitost. 11
ZÁNIK NÁJMU Česká úprava změny vlastnictví nemovitosti po novele: Dojde-li ke změně vlastnictví budovy, v níž se pronajatý nebytový prostor nachází, nebo pronajatého nebytového prostoru ve vlastnictví podle zvláštního právního předpisu, není nájemce ani pronajimatel oprávněn z tohoto důvodu nájem vypovědět, pokud není dohodnuto jinak. 12
ZÁNIK NÁJMU Kromě uvedeného přicházejí v úvahu ještě další způsoby zániku např. obecná ustanovení o nájemní smlouvě (odstoupení např. 679, 684 občanského zákoníku), odstoupení od smlouvy atd. 13
Děkuji za pozornost JUDr. Irena Duffková Salans, v.o.s. Nám. SNP 15, Bratislava Slovenská republika Tel: +421 2 20660 111 Fax: +421 2 20660 999 Platnéřská 4, Praha 1 Česká Republika Tel: +420 2 36082 111 Fax: +420 2 36082 999 iduffkova@salans.com prague@salans.com 14