ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 2829-7/17 o ceně rodinného domu č.p. 45 ul. Na Kopečku ležící na p.č. 186, pozemek p.č. 202 v kú a obec Břidličná, okr. Bruntál. Pohled J pohled SV Objednavatel posudku: Účel posudku: Oceňovací předpis: EURODRAŽBY.CZ a.s. Čimická 780/61 PSČ 181 00 Praha 8 Stanovení obvyklé ceny pro dražbu Ocenění je provedeno dle zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku, 2 odst.1 zákona. Oceněno ke dni: 8.9.2017 Posudek vypracoval: Jiří Klabzuba, Lipovská č.p. 1178/42 790 01 Jeseník, mobil: 723 219 549 Posudek byl vypracován ve 3 vyhotoveních, z nichž 2 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 28 stran s přílohami. V Jeseníku, dne 11.9.2017
1. NÁLEZ 1.1 Bližší údaje o nemovitosti Oceňovaná nemovitost se nalézá v kú a obec Břidličná, okr. Bruntál v širší části centra města. Přístup k nemovitosti po zpevněné komunikaci, přípojka NN ano, je ale zdemontován elektroměr, obecní vodovod ano, vlastní jímka ano, dále do obecní kanalizace, plyn není. Přístupy přes pozemky p.č. 202 - zahrada - Kosík Lukáš, p.č. 7+102+114/1+349 - ostatní plocha - Město Břidličná, p.č. 1936/1 - ostatní plocha - Moravskoslezský kraj, celkově v pořádku. Obvyklá cena: je cena, za kterou by bylo možno za konkrétní věc jako předmět prodeje a koupě v rozhodné době a místě dosáhnout. Úroveň obvyklých cen je v podstatě odrazem zprůměrovaných dosažených cen za věci srovnatelného druhu, vlastností, stáří apod. Vlastní tržní cena se tvoří až při konkrétním prodeji resp. koupi a může se od zjištěné hodnoty i výrazně odlišovat. Vliv na stanovení ceny obvyklé tržní mají také podzemní a nadzemní inž. sítě vč. ochranných pásem a věcná břemena. Pro zjištění obvyklé ceny se používá: zjištění věcné hodnoty staveb, zjištění výnosové hodnoty staveb, zjištění porovnávací metodou. Věcná hodnota: reprodukční cena věci, snížená o přiměřené opotřebení, odpovídající průměrně opotřebované věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání, ve výsledku pak snížená o náklady na opravu vážných závad, které znemožňují okamžité užívání věci. Toto možno provést dle cenového předpisu v platném znění, kde Kp je rovno 1.00. Výnosová hodnota: zjistí se u nemovitostí z dosaženého - v daném místě a čase - ročního nájemného, sníženého o roční náklady na provoz. Porovnávací metoda: vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji. Toto porovnání se provádí dle průzkumu trhu s nemovitostmi v okr. Bruntál. 1.2 Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí pro kú a obec Břidličná, okr. Bruntál, LV č. 573 ze dne 27.4. 2016, vyhotovený dálkovým způsobem. V části,,d,, LV č. 573: Výzva k doložení listin pro zápis přístavby do KN ohlášení dokončené stavby, kolaudační rozhodnutí a geometrický plán se zaměřením skutečného stavu. Kopie kat. mapy pro kú Břidličná. Výkresová dokumentace: nebyla předložena. Místní šetření znalce se zaměřením současného stavu dne 8.9.2017 za přítomnosti p. Kosíka Lukáše. Byla provedena fotodokumentace dig. fotoaparátem Nikon Coolpix. Zpráva o nebezpečí povodně zóna 1. - 2 -
Má vlastní databáze cen obvyklých v bruntálském regionu, nahlédnutí na webové stránky místních RK. 1.3 Vlastnictví Podle údajů z katastru nemovitostí je jako vlastník nemovitosti na LV č. 573 pro kú a obec Břidličná, okr. Bruntál je zapsán: Kosík Lukáš Na Kopečku č.p. 45 793 51 Břidličná 1.4 Přílohy posudku Katastrální mapa Situace Ortofoto mapa Foto Mapy Zpráva o nebezpečí povodně 1.5 Předmětem ocenění jsou 1) Pozemek 2) Rodinný dům - 3 -
2. POSUDEK A OCENĚNÍ VĚCNÝCH HODNOT 2.1 Pozemky Oceněno porovnávací metodou. 2.1.1 Popis p.č. 202-2 926 m2 - zahrada 2.1.2 Výpočet ceny pozemků Základní cena za m 2 pozemku 60,-Kč/m2 Výpočet: 60,-Kč/m2 * 2 926 m2 = 175 560,-Kč 2.2 Rodinný dům se sklonitou střechou 2.2.1 Popis Rodinný č.p. 45 leží na p.č. 186, je částečně podsklepený, přízemní, podkrovní, sólo stojící s hlavním vstupem ze strany jižní. Přístavba k RD č.p. 45 na západní straně leží na p.č. 186, celková zastavěná plocha je 11,55*5,40 = 62,37 m2 a z toho část o rozměrech cca 5,70*5,40 = 30,78 m2 není zapsána v KN (viz situace). Dle vyjádření vlastníka poslední způsob využití byl rodinný dům, předtím penzion. 1.p.p.: tech. místnost, sklep, dřevník, chodba, podlahy betonové, SV 190 cm, stropy ŽB trámové, kotel ÚT na tuhá paliva, kamenné schody do 1.n.p. 1.n.p.: bývalé prostory k penzionu tj. restaurace, salónek, WC muži, WC ženy, chodby, kuchyně, sklady, výlevka, s. kout, vybavení - WC mísy, umyvadla, pisoárová stání, výlevky, uhelný sporák, el. sporák, digestoř, dřezy nerez, 2-dřez, 2 ks komb. bojler, podlahy lité teraco, dl. keramické, mramor, SV 293 cm, tl. zdí 45 cm, dveře plné či prosklené, okna dřevěná zdvojená, okna dřevěná rámová, kompletní obklady, oc. radiátory, schody teraco do podkroví. Podkroví: chodby, pokoje, soc. zařízení, podlahy lité teraco, laminát, dl,. keramické, SV 256 cm, tl. zdí 45 cm, dveře plné či prosklené, okna dřevěná rámová, oc. radiátory, obklady, s. kouty, umyvadla, WC mísy, schody dřevěnými je přístup na půdu. Základy kamenné bez izolací, krov polovalba, krytina plechové šablony, bleskosvod ano, fasáda břízolit stříkaný, obklad fasády kámen, stav technický průměrný, údržba podprůměrná, zhoršená, stáří dle znaků stavby odhaduji na 87 let. - 4 -
Zastavěná plocha 1.n.p.: 21,70 * 11,55 = 250,63 m2 2.2.2 Obestavěný prostor Spodní stavba: Vrchní stavba: Krov+podkroví: Celkem: Výpočet RH: 160,98 m3 809,55 m3 596,93 m3 1 567,46 m3 1 568 m3 * 3 800,-Kč/m3 = 5 958 400,-Kč 2.2.3 Opotřebení stavby Vzhledem ke stavu domu činí celkové opotřebení odhadem 80 %. Výpočet VH: 5 958 400,- Kč 80 % - 4 766 720,-Kč Cena: 1 191 680,-Kč - 5 -
3. REKAPITULACE VĚCNÝCH HODNOT 1) Pozemek 175.560,-Kč 2) Rodinný dům 1.191.680,-Kč Zjištěná výsledná cena 1.367.240,-Kč Slovy: jedenmiliontřistašedesátsedumtisícdvěstěčtyřicetkč V Jeseníku, dne 11.9.2017... vypracoval - 6 -
4. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 13.9.1988, č.j. spr. 4241/88, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod pořadovým číslem 2829-7/17. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace. Jiří Klabzuba Lipovská 1178 790 01 Jeseník 5. OCENĚNÍ VĚCNÝCH HODNOT Rekapitulace VH: 1.367.240,-Kč 6. VÝNOSOVÁ HODNOTA V lokalitách kde, není přijatelné a stálé nájemné je cena výnosem nulová, nehledě k tomu, že nájemné v době růstu cen nemovitostí i nájmů, nejsou byty, domy na bruntálsku rentabilní. 7. POROVNÁVACÍ HODNOTA Porovnávací metoda vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji. Toto porovnání se provádí dle průzkumu trhu s nemovitostmi, dále byla provedena konzultace s real. agenturami. V neposlední řadě má vlastní databáze cen obvyklých v bruntálském regionu, kterou si vytvářím včetně fotodokumentace. Současná situace: nejvyšší poptávka je po nemovitostech a to byty a RD v Bruntále a v blízkém okolí, přilehlých obcích k větším městům apod. Odloučené obce bez možnosti zaměstnání a spojení do práce je situace opačná. Zde tyto domy skupují občané z velkých měst k rekreaci. Negativa: pracovní příležitosti, částečné inž. sítě, stav rodinného domu, pozemek pod rodinným domem tj. p.č. 186 je jiného vlastníka - Město Břidličná, nezapsaná část přístavby o rozměrech cca 5,70*5,40 do KN, zástavní právo smluvní, zástavní právo exekutorské, zahájení exekuce, rozhodnutí o úpadku. Pozitiva: čisté ovzduší, zimní a letní sporty, riziková povodňová zóna 1, přístupy k domu v pořádku. - 7 -
POROVNÁNÍ 1 KUPNÍ SMLOUVA 799 000,-Kč - 8 -
Obec: Jiříkov kú: Jiříkov u Rýmařova Rodinný dům je částečně podsklepený, přízemní, sólo stojící, vstup do RD je ze strany Z. 1.p.p.: 4x sklep, chodba, podlahy betonové, kamenné, SV 223 cm, tl. zdí 80 cm, strop klenby do I, schody kamenné do 1.n.p. 1.n.p.: 2x pokoje, 2x hala, 2x spíž, kuchyně, černá kuchyně, 2x chodba, koupelna+wc+sauna, podlahy dlažby keramické, cihla, kámen, dřevo, SV 260 cm, tl. 70 cm, okna dřevěná 2x rámová, lokální kamna, uhelný sporák, krb lokální, el. bojler, el. sporák, k. linka, mísa WC, sauna, betonová vana, obklad vany a koupelny, umyvadlo, dveře náplňové, schody dřevěné na půdu. Základy kamenné, krov polovalba, krytina osink. desky vlna, fasáda MVC, obklad fasády kámen, kl. konstrukce kompletní, bleskosvod ano, stav technický průměrný + údržba zanedbaná, původní stáří 144 let, částečná rekonstrukce - krytina střechy, sauna, koupelna, WC neznámého data. - 9 -
POROVNÁNÍ 2 NABÍDKA RK 440 000,-Kč Obec: Dvorce kú: Rejchartice Nabídka k prodeji RD ve svahu na kamenném soklu s 2 sklepy s klenbovými stropy. Budova cihelná částečně podsklepená, přízemní, podkrovní. Krov polovalba, střešní krytina z pálené tašky, zdroj vody - kopaná kamenná studna s hloubkou cca 10m bez vodárny, elektřina nově přivedena na štít domu (jen primární skříň), bez rozváděče. Objekt vhodný jako chalupa nebo ranč vhodný ke klidnému bydlení s možností drobného podnikání. Objekt vyžaduje větší investice, výhodou je platné číslo popisné, celková výměra pozemků je 4 949 m2. - 10 -
POROVNÁNÍ 3 NABÍDKA RK 599 000,-Kč - 11 -
Obec + kú: Svobodné Heřmanice Nabídka k prodeji rodinného domu o dispozici 5+1, který se nachází v obci Svobodné Heřmanice. Dům má velké prostorné místnosti. Je celopodsklepený. V domě jsou původní rozvody. Nemovitost je určena k rekonstrukci. Pozemky celkem 775 m2. - 12 -
- 13 -
- 14 -
- 15 -
FOTODOKUMENTACE RD č.p. 45: pohled V pohled JV - 16 -
pohled J pohled JZ - 17 -
pohledy S - 18 -
pohled S tech. místnost v 1.p.p. - 19 -
restaurace 1.n.p. stání pisoárové - 20 -
WC bar - 21 -
kuchyně - 22 -
2 ks komb. bojler pokoj v podkroví - 23 -
chodba Podkroví pokoj - 24 -
s. kout WC - 25 -
- 26 -
- 27 -
Cena obvyklá v daném místě a čase: ------------------------------500 000,-Kč----------------------------- slovy: --------------------------------------pětsettisíckč------------------------------------------------ Vypracoval: Jiří Klabzuba Lipovská č.p. 1178/42 790 01 Jeseník mobil: 723 219 549 e-mail: odhady@realityklabzuba.cz, - 28 -