ZNALECKÝ POSUDEK. JUDr. Vít Novozámský Bratislavská 73, BRNO. Stanovení obvyklé ceny pro exekuční řízení

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK číslo: /11 o ceně ½ rodinného domu č.p.108 v kú Velké Kunětice ležící na st. 200 a jeho všemi součástmi a příslušenstvím: vedlejší stavba a pozemky. Objednavatel posudku: Účel posudku: Oceňovací předpis: Exekutorský úřad BRNO-Město JUDr. Vít Novozámský Bratislavská 73, BRNO Stanovení obvyklé ceny pro exekuční řízení Ocenění je provedeno dle zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku, 2 odst.1 zákona Oceněno ke dni: 1.května 2011 Posudek vypracoval: Jiří Klabzuba Lipovská Jeseník mobil : odhady@realityklabzuba.cz Posudek byl vypracován ve 4 vyhotoveních, z nichž 3 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 24 stran a 15 přílohy. V Jeseníku, dne 1.května 2011

2 1. NÁLEZ 1.1 Bližší údaje o nemovitosti Oceňovaná nemovitost se nalézá v kú Velké Kunětice, přístup k nemovitosti po zpevněné komunikaci, plyn je, obecní vodovod ano, obecní kanalizace není. Na LV 253 je záznam v části,,c,,. Obvyklá cena: je cena, za kterou by bylo možno za konkrétní věc jako předmět prodeje a koupě v rozhodné době a místě dosáhnout. Úroveň obvyklých cen je v podstatě odrazem zprůměrovaných dosažených cen za věci srovnatelného druhu, vlastností, stáří apod. Vlastní tržní cena se tvoří až při konkrétním prodeji resp. koupi a může se od zjištěné hodnoty i výrazně odlišovat. Vliv na stanovení ceny obvyklé tržní mají také podzemní a nadzemní inž. sítě vč. ochranných pásem a věcná břemena. Pro zjištění obvyklé ceny se používá: zjištění věcné hodnoty staveb, zjištění výnosové hodnoty staveb, zjištění porovnávací metodou. Věcná hodnota: reprodukční cena věci, snížená o přiměřené opotřebení, odpovídající průměrně opotřebované věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání, ve výsledku pak snížená o náklady na opravu vážných závad, které znemožňují okamžité užívání věci. Toto možno provést dle cenového předpisu v platném znění, kde Kp je rovno Výnosová hodnota: zjistí se u nemovitostí z dosaženého - v daném místě a čase - ročního nájemného, sníženého o roční náklady na provoz. Porovnávací metoda: vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji. Toto porovnání se provádí dle průzkumu trhu s nemovitostmi v okr. Jeseník. Dále byla provedena konzultace s real. agenturami. Na hodnotu porovnáním je potřeba dát nejvyšší důraz. Práva a závady nezjištěny. 1.2 Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí pro kú Velké Kunětice, obec Velké Kunětice, LV č. 253, vyhotovený bezúplatně dálkovým přístupem dne Kopie katastrální mapy pro kú Velké Kunětice, mapový list č.ix-2/ 18, vyhotovený Katastrálním úřadem v Jeseníku ze dne v měřítku 1:2880. Informace o parcele st. 200 z Nahlížení do KN ze dne Výkresová dokumentace: mi nebyla předložena, měření provádím dle skutečného fyzického stavu plastovým pásmem 30 m a oc. dvoumetrem Místní šetření znalce se zaměřením současného stavu dne

3 Údaje o stáří budovy č.p.108 na fasádě domu je rok 1874, stáří 137 let. Znalecký posudek č /01 ze dne , který vypracoval Jiří Klabzuba. Znalecký posudek č /03 ze dne , který vypracoval Jiří Klabzuba. Exekuční příkaz Sp.zn. 56 EX 11438/06-8 ze dne Usnesení č.j. 056 EX 11438/06-86 ze dne Zpráva o nebezpečí povodně. Dopis ze dne o možnosti vstupu do RD 108 kú Velké Kunětice, převzetí p. Kališovou v bytě povinného, který na dopis nereagoval, prohlídka tedy v jeho přítomnosti. 1.3 Vlastnictví Podle údajů z katastru nemovitostí je jako vlastník nemovitostí na LV č. 253 pro kú Velké Kunětice, obec Velké Kunětice, okr. Jeseník zapsáni: Klement Petr 1/2 r.č /5759 Klementová Eva 1/2 r.č /2219 oba bytem Velké Kunětice č.p Přílohy posudku LV Informace o parcele Katastrální mapa Foto Zpráva o nebezpečí povodně Exekuční příkaz Usnesení Dopis ze dne dodejka Mapa - 3 -

4 1.5 Předmětem ocenění jsou 1) Rodinný dům se šikmou střechou 2) Vedlejší stavba s krovem neumož.zřízení podkroví 3) Venkovní úpravy 4) Stavební pozemek - 4 -

5 2. POSUDEK A OCENĚNÍ VĚCNÝCH HODNOT 2.1 Rodinný dům se šikmou střechou Popis Dům č.p. 108 leží na st.p.č. 200, zastavěné ploše, částečně podsklepený, přízemní, patrový, bez podkroví, sólo stojící. 1.p.p.: sklepní prostory, podlahy betonové, st. voda, klenba valená, tl. zdí 80 cm, SV 210 cm, schody kamenné do přízemí. 1.n.p.: chodba, kuchyň, ložnice, koupelna, pokoj, podlahy - c. dlaždice, PVC, dl. 10*10 cm, tl. zdi 60 cm, el. bojler, SV 250 cm, 220V+3F, umyvadlo, obklad, sporák PB, kamna Gamat, okna kastlová, vana ocelová, obklad vany a koupelny, umyvadlo, WC mísa, zde jsem se vůbec nedostal bydlí zde p.klementová Eva. Schody dřevěnými je přístup do patra. 2.n.p.: podesta, ob. místnosti, kuchyň, WC, koupelna, podlahy - PVC, ker. dlažba, SV 250 cm, tl. zdí 45 cm, lok. kamna, obklad kuchyně, sporák plynový, obklad vany a koupelny, el. bojler, umyvadlo, dřez, schody dřevěnými na půdu. Zde bydlí p.klement Petr. Základy bez izolace, krov sedlový+alukryt, bednění krovu, kl. konstrukce - úplné+parapety, bleskosvod není, fasáda - nachystaná pod nástřik, obklad fasády není, stáří asi 137 let. V domě byly prováděny výměnu prvků krátkodobé životnosti např. koupelna, plynofikace atd., které nemají vliv na předpokládanou životnost domu Charakteristika stavby CZCC: 111 SKP: Typ: D - podsklepený, se dvěma nadzem.podlažími Druh konstrukce: Zděná Obestavěný prostor Spodní stavba 75,07+64,58+23,10+51,06+49,45 = m 3 Vrchní stavba 16,80*8,90*5,60 = m 3 Zastřešení 16,80*8,90*4,85/2 = m Podlaží celkem = m 3 Označení Rozměry zastavěné plochy Zastavěná Světlá Výška plocha výška podlaží 1.PP - suterén m m 2.40 m/* 1.NP - 2.NP 16.80* m m 2.80 m/* Vybavení stavby Koeficient vybavení stavby K4 = 1 + (0.54 * n). Pol. Konstrukce a vybavení Podíl - 5 -

6 Úroveň vybavení Obj.podíl části n 1. Základy vč. zemních prací podstandard % Svislé konstrukce standard % 3. Stropy podstandard % standard % 4. Zastřešení mimo krytinu standard % 5. Krytiny střech standard % 6. Klempířské konstrukce standard % 7. Vnitřní omítky podstandard % Fasádní omítky podstandard % Vnější obklady podstandard % Vnitřní obklady standard % 11. Schody standard % 12. Dveře standard % 13. Okna standard % 14. Podlahy obytných místností standard % 15. Podlahy ostatních místností standard % 16. Vytápění podstandard % Elektroinstalace standard % 18. Bleskosvod chybí % * Rozvod vody standard % 20. Zdroj teplé vody standard % 21. Instalace plynu standard % 22. Kanalizace standard % 23. Vybavení kuchyní standard % 24. Vnitřní hygienické vybavení standard % - 6 -

7 25. Záchod standard % 26. Ostatní podstandard % K4 = 1 + (0.54 * n) = 1 + (0.54 * ) = Opotřebení stavby Při stáří 137 let a životnosti 167 let činí celkové opotřebení stavby při použití lineární metody výpočtu % Výpočet ceny objektu Základní cena za m 3 obestavěného prostoru = Kč 1.900,- Koeficienty: Dle nákladů na účel.využití podkroví x K4: koeficient vybavení stavby x K5: koeficient polohový x Ki: změna cen staveb x Kp: prodejnosti x Základní cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 2.997,81 Cena za celý obestavěný prostor m 3 = Kč Snížení ceny za opotřebení % - Kč ,05 Cena stavby po započtení opotřebení = Kč ,62 Rodinný dům se šikmou střechou Cena celkem Kč ,62 RD ½: ,81 Kč 2.2 Vedlejší stavba s krovem neumož.zřízení podkroví Popis Vedlejší stavba: leží na st.200, přízemní, základy betonové, krov neum. podkroví, kl. konstrukce chybí, krytina vlnité osink. desky, strop není, cem. potěry, chybí omítky, stáří 28 let Charakteristika stavby CZCC: 1274 SKP: Typ: B1 - nepodsklepené, nebo podsklep.do 1/2 ZP Druh konstrukce: Zděná v tloušťce nad 15 cm Obestavěný prostor Vrchní stavba 4.55*6.85*2.40 = m Vybavení stavby Koeficient vybavení stavby K4 = 1 + (0.54 * n)

8 Pol. Konstrukce a vybavení Podíl Úroveň vybavení Obj.podíl části n 1. Základy standard % 2. Obvodové stěny standard % 3. Stropy chybí % * Krov standard % 5. Krytina standard % 6. Klempířské konstrukce chybí % * Úprava povrchů chybí % * Schodiště neuvažuje se % 9. Dveře standard % 10. Okna standard % 11. Podlahy podstandard % Elektroinstalace chybí % *1.852 K4 = 1 + (0.54 * n) = 1 + (0.54 * ) = Opotřebení stavby Při stáří 28 let a životnosti 80 let činí celkové opotřebení stavby při použití lineární metody výpočtu 35% Výpočet ceny objektu Základní cena za m 3 obestavěného prostoru = Kč 1.250,- Koeficienty: Dle nákladů na účel.využití podkroví (příl.8) x K4: koeficient vybavení stavby x K5: koeficient polohový (dle přílohy č.14) x Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38) x Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39) x Základní cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 1.395,75 Cena za celý obestavěný prostor m 3 = Kč ,10 Snížení ceny za opotřebení 35% - Kč ,74 Cena stavby po započtení opotřebení = Kč ,37-8 -

9 Vedlejší stavba s krovem neumož.zřízení podkroví Cena celkem Kč ,37 Vedlejší stavba ½: ,69Kč 2.3 Stavební pozemek Oceněno porovnávací metodou Popis st.p.č m 2 - zastavěná plocha a nádvoří Výpočet ceny stavebního pozemku Základní cena za m 2 stavebního pozemku = Kč 35,00 Cena za celou výměru m 2 = Kč ,00 Stavební pozemek Cena celkem Kč ,00 Stavební pozemek ½: ,00 Kč - 9 -

10 3. REKAPITULACE VĚCNÝCH HODNOT 1) Rodinný dům se šikmou střechou Kč ,81 2) Vedlejší stavba s krovem neumož.zřízení podkroví Kč ,69 3) Stavební pozemek Kč ,00 Zjištěná výsledná cena Kč ,50 Zaokrouhleno: Kč Slovy: čtyřistačtyřicetdevěttisícčtyřistaosumdesátšest Kč V Jeseníku, dne 1.května vypracoval

11 4. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne , č.j. spr.4241/88, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí a jako držitel koncesní listiny pro oceňování majetku pro věci nemovité vydané OkÚ Jeseník, referát okresního živnostenského úřadu, dne 15.ledna 2001, ev.č ,č.j.410-t/01/fr, certifikovaný dne BIVŠ Praha, držitel licence ACONS č.587 dne Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod pořadovým číslem /11. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace. Jiří Klabzuba Lipovská Jeseník 5. OCENĚNÍ VĚCNÝCH HODNOT Rekapitulace VH: ,-Kč 6. VÝNOSOVÁ HODNOTA V lokalitách kde není přijatelné a stálé nájemné je cena výnosem nulová, nehledě k tomu, že v těchto lokalitách není nájemné rentabilní. 7. POROVNÁVACÍ HODNOTA Vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji. Toto porovnání se provádí dle průzkumu trhu s nemovitostmi v okr. Jeseník, Šumperk, Bruntál. Dále byla provedena konzultace s real. agenturami a to např. RK JOB, Zlaté Hory. Na hodnotu porovnáním je potřeba dát nejvyšší důraz. V neposlední řadě má vlastní databáze cen obvyklých v jesenickém, šumperském, bruntálském regionu z pozice majitele real. kanceláře, ( kterou si již několik let vytvářím včetně fotodokumentace. Současná situace: nejvyšší poptávka je po nemovitostech byty a RD v městě Jeseníku a v horských oblastech, blízko přilehlých obcích k větším městům apod

12 Negativa: prac. příležitosti, špatná dostupnost, zaměstnání, částečné inž. sítě. Pozitiva: čisté ovzduší, klidné místo. Fotodokumentace: Pohled Z pohled SV

13 Vedl. stavba

14 Pohled JZ

15 Kuchyně v 2.n.p

16 WC

17 Koupelna půda

18 Schody z půdy do 2.n.p. společná chodba v 1.n.p

19 Příklady prodejů a nabídek: 1.NABÍDKA K PRODEJI ,-Kč Obec: Lipová-lázně Zak. č.: 155 Kú: Dolní Lipová RD: 1.n.p., chodby, pokoj, kuchyně, koupelna, spíž, podlahy PVC, dřevěné, cem. potěry, ker. dlažba, uhelný sporák, sporák skloker., WC mísa, vana, el. bojler, umyvadlo, uhelný sporáček, průtokový ohřívač na vodu, lokální kamna, studna, inž. sítě kompletní, pozemky m2. Velmi zajímavé místo, vzhledem ke stavu domu bude kupní cena ještě nižší, prodává se totiž dosti dlouho

20 2.PRODEJ ,-Kč Obec: Velká Kraš Kú: Velká Kraš RD: částečně podsklepený, přízemní, podkrovní, sólo stojící. 1.p.p.: sklep, hlína, schody kamenné, SV 197 cm, klenba valená. 1.n.p.: komora, kotelna, chodba, koupelna, kuchyně, o. pokoj, podlahy teraco, ker. dlažby, PVC, SV cm, tl. 60 cm, kotel ÚT na tuhá paliva, obklad vany a koupelny, el. bojler, mísa, kotel na prádlo, okna kastlová, sporák PB, umyvadlo, schody dřevěné do podkroví. Podkroví: pokoj, PVC, tl. zdí 30 cm. Základy bez izolace, krov sedlový, krytina břidlice, klempířské konstrukce - kompletní, obklad fasády není, fasáda je vápenná hladká, bleskosvod ano, stáří asi 110 let. Stav technický RD je podprůměrný, údržba žádná, stav krovu vykazuje statické poruchy, viz foto, krytina ve špatném stavu, kl. konstrukce apod., inž. sítě kompletní, pozemky m

21 3.PRODEJ ,-Kč Obec: Bernartice u Javorníka Kú: Buková u Bernartic RD: přízemní, podkrovní, sólo stojící. Přízemí: zde byly pokoje, kuchyně apod., v současné době není možné stanovit dispozici, z RD zůstala pouze hrubá stavba bez instalací všeho druhu. Chybí instalace, okna, dveře, schody, podlahy, omítky a pod. Podkroví: pokoj. Základy bez izolace, krov sedlový, vlnitý plech+eternit čtverce, obklad fasády není, zčásti fasáda je vápenná hladká, bleskosvod není, stáří dle údajů majitelky r Stav technický+údržba je podprůměrná. Pozemky m

22 4.PRODEJ ,-Kč Obec: Velké Kunětice Kú: Velké Kunětice RD: částečně podsklepený, přízemní, podkrovní, sólo stojící. Suterén: sklepní místnosti, schody kámen do přízemí. Přízemí: kotelna, komora, chodba, pokoje, kuchyně, koupelna, WC, podlahy keramické, betonové, dřevěné, okna plastová, sporák plynový, schody dřevěné s kobercem do podkroví. Podkroví: pokoje, s. kout, podlahy dřevěné, keramické, s. kout, umyvadlo, mísa WC. Základy bez izolace, krov sedlový, eternit čtverce, obklad fasády není, fasáda je vápenná hladká, bleskosvod není, stáří r Stav technický+údržba je průměrná, pozemky 1955 m2. Zastavěná plocha 296 m2, podlahová plocha 315 m

23 5.PRODEJ ,-Kč Obec: Velké Kunětice Kú: Velké Kunětice RD: částečně podsklepený, přízemní, sólo stojící. Suterén: sklepní místnosti, kotelna, koupelna, podlahy betonové, keramické, oc. vana, schody kámen do přízemí. Přízemí: chodba, pokoje, kuchyně, podlahy dřevěné, okna kastlová, sporák plynový PB, schody dřevěné na půdu. Základy bez izolace, krov sedlový, eternit čtverce, obklad fasády není, fasáda je metlou stříkaná, bleskosvod není, stáří r Stav technický+údržba je podprůměrná, pozemky 1188 m2. Zastavěná plocha 182 m2, podlahová plocha 140 m2. Cena obvyklá ½ nemovitostí v daném místě a čase:

24 ,-Kč třistatisíc,-kč slovy: třistatisíckorunyčeské Vypracoval: Jiří Klabzuba, Lipovská č.p.1178, Jeseník tel.: mobil :