ZNALECKÝ POSUDEK. Stanovení obvyklé ceny pro dražbu. Ocenění je provedeno dle zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku, 2 odst.1 zákona.

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK číslo: /15 o ceně podílu ½ pozemku st.p.č. 48, rodinného domu č.p. 148 na st.p.č. 48, pozemek p.č. 148/6, p.č. 152/3, 2x vedlejší stavba v kú a obec Melč, okr. Opava. Pohled JZ pohled JV Objednavatel posudku: Účel posudku: Oceňovací předpis: EURODRAŽBY.CZ a.s. Čimická 780/61 PSČ Praha 8 Stanovení obvyklé ceny pro dražbu Ocenění je provedeno dle zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku, 2 odst.1 zákona. Oceněno ke dni: Posudek vypracoval: Jiří Klabzuba, Lipovská č.p. 1178/ Jeseník, mobil: odhady@realityklabzuba.cz Posudek byl vypracován ve 3 vyhotoveních, z nichž 2 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 21 stran s přílohami. V Jeseníku, dne

2 1. NÁLEZ 1.1 Bližší údaje o nemovitosti Oceňovaná nemovitost se nalézá v kú a obec Melč v blízkosti centrální části obce u místní komunikace, ze zadní části je Melčský potok. Přístup k nemovitosti po zpevněné komunikaci, napojení na inž. sítě: obecní vodovod, NN, vlastní jímka. Obecní kanalizace a plyn v místě je - není napojeno, povodňová zóna 2, blízký Melčský potok. U RD se nachází 2x vedlejší stavby, oplocení, chodníky, trvalé porosty, pozemky jsou sečeny a udržovány. Na LV 217 jsou záznamy v části,,c,,. Obvyklá cena: je cena, za kterou by bylo možno za konkrétní věc jako předmět prodeje a koupě v rozhodné době a místě dosáhnout. Úroveň obvyklých cen je v podstatě odrazem zprůměrovaných dosažených cen za věci srovnatelného druhu, vlastností, stáří apod. Vlastní tržní cena se tvoří až při konkrétním prodeji resp. koupi a může se od zjištěné hodnoty i výrazně odlišovat. Vliv na stanovení ceny obvyklé tržní mají také podzemní a nadzemní inž. sítě vč. ochranných pásem a věcná břemena. Pro zjištění obvyklé ceny se používá: zjištění věcné hodnoty staveb, zjištění výnosové hodnoty staveb, zjištění porovnávací metodou. Věcná hodnota: reprodukční cena věci, snížená o přiměřené opotřebení, odpovídající průměrně opotřebované věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání, ve výsledku pak snížená o náklady na opravu vážných závad, které znemožňují okamžité užívání věci. Toto možno provést dle cenového předpisu v platném znění, kde Kp je rovno Výnosová hodnota: zjistí se u nemovitostí z dosaženého - v daném místě a čase - ročního nájemného, sníženého o roční náklady na provoz. Porovnávací metoda: vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji. Toto porovnání se provádí dle průzkumu trhu s nemovitostmi v okr. Opava. Na hodnotu porovnáním je potřeba dát nejvyšší důraz. 1.2 Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí pro kú a obec Melč, LV č. 217 ze dne , vyhotovený dálkovým způsobem. Kopie kat. mapy pro kú Melč. Výkresová dokumentace: nebyla předložena, nepodařilo se mi ji zajistit. Místní šetření znalce se zaměřením současného stavu dne za přítomnosti p. Tománka Dimitrije, místní šetření mělo bezproblémový průběh. Údaje o stáří domu asi r Byla provedena fotodokumentace dig. fotoaparátem Olympus. Zpráva o nebezpečí povodně zóna

3 Nahlédnutí na webové stránky místních RK, kde údaje jimi nabízených bytů, domů jsou ve větší míře nadhodnocené a dají se ovšem přiměřeně použít po snížení koef. při tvorbě obvyklé ceny použít. 1.3 Vlastnictví Podle údajů z katastru nemovitostí je jako vlastník nemovitosti na LV č. 217 pro kú a obec Melč, okr. Opava: Tománek Dimitrij Melč č.p. 148 PSČ ½ a Zigmund Jaromír Melč č.p. 135 PSČ ½ 1.4 Přílohy posudku Katastrální mapa Foto Mapy Zpráva o nebezpečí povodně 1.5 Předmětem ocenění jsou 1) Stavební pozemek 2) Rodinný dům se šikmou střechou 3) Vedlejší stavba 1 4) Vedlejší stavba 2-3 -

4 2. POSUDEK A OCENĚNÍ VĚCNÝCH HODNOT 2.1 Stavební pozemek Oceněno porovnávací metodou Popis st.p.č m2 - zastavěná plocha a nádvoří p.č. 148/6-74 m2 - zahrada p.č. 152/3-103 m2 - ostatní plocha celkem: 579 m Výpočet ceny stavebního pozemku Základní cena za m 2 stavebního pozemku 150,- Výpočet: 150,-Kč/m2 * 476 m2 = ,- Výpočet: 20,-Kč/m2 * 103 m2 = 2.060,- Stavební pozemek Cena celkem Kč ,-Kč 2.2 Rodinný dům se sklonitou střechou Popis Rodinný dům č.p. 148, dispozice 4+1, leží na st.p.č. 48, je přízemní, podkrovní, sólo stojící. 1.n.p.: chodba, kotelna, koupelna, WC, 3x pokoj, kuchyně, podlahy cem. potěry, ker. dlažba, PVC, SV 217 cm, kastlová okna, oc. vana, obklad vany a koupelny, el. bojler, mísa WC, vytápění ústřední kotel na tuhá paliva, oc. radiátory, tl. zdí cm, dveře dřevěné plné či prosklené, sporák plynový PB, kuch. linka, digestoř, schody do podkroví. Podkroví: pokoj, podlahy dřevěné, SV 195 cm, kastlová okna, oc. radiátory, podl. plocha je 8,63 m2. Základy bez izolace, krov sedlový, krytina falcovaná plechová, bleskosvod není, fasáda MVC, kl. konstrukce kompletní, stav technický průměrný, údržba zanedbaná, stáří 95 let. Zastavěná plocha 1.n.p.: 12,02*7,95 + 8,70*2,39 = 116,34 m2-4 -

5 2.2.2 Obestavěný prostor Vrchní stavba: 12,02*7,95*3,57+8,70*2,39*2,66 = 341, ,31 = 396,45 m3 Zastřešení-podkroví: 12,02*7,95*1,98/2 = 94,60 m3 Celkem: 491,05 m3 Výpočet RH: 491 m3 * 3 700,-Kč/m3 = ,-Kč Opotřebení stavby Při stáří 95 let a životnosti 110 let činí celkové opotřebení stavby odhadem 85%. Výpočet VH: ,- Kč 85 % ,-Kč Cena: ,-Kč 2.3 Vedlejší stavba Popis Vedlejší stavba 1: na st.p.č. 48, je přízemní, sólo stojící. Popis: základy, tl. zdí 30 cm, krov půltový, krytina Onduline, žlab, strop není, podlahy betonové, 230 V, stav technický + údržba podprůměrná, stáří odhadem 95 let, zastavěná plocha: 28,20 m2, obest. prostor: 82,64 m Obestavěný prostor Výpočet RH: 82,64 m3 * 1 000,-Kč/m3 = ,-Kč Opotřebení stavby Při stáří 95 let a životnosti 95 let činí celkové opotřebení stavby odhadem 85%. Výpočet VH: ,- Kč 85 % ,- Kč Cena: ,-Kč - 5 -

6 2.4 Vedlejší stavba Popis Vedlejší stavba 2: na st.p.č. 48, je přízemní, sólo stojící. Popis: základy, tl. zdí cm, krov sedlový, krytina Onduline, oc.j.okno, kl. konstrukce žlab+svod, stav technický + údržba podprůměrná stáří odhadem 95 let, zastavěná plocha: 33,23 m2, obest. prostor: 75,10 m Obestavěný prostor Výpočet RH: 75,10 m3 * 1 000,-Kč/m3 = ,-Kč Opotřebení stavby Při stáří 95 let a životnosti 95 let činí celkové opotřebení stavby odhadem 85%. Výpočet VH: ,- Kč 85 % ,- Kč Cena: ,-Kč - 6 -

7 3. REKAPITULACE VĚCNÝCH HODNOT 1) Stavební pozemek Kč ,-Kč 2) Rodinný dům se šikmou střechou Kč ,-Kč 3) Vedlejší stavba 1 Kč ,-Kč 4) Vedlejší stavba 2 Kč ,-Kč Zjištěná výsledná cena Kč ,- Kč/2 = ,-Kč Slovy: stoosumdesátčtyřitisíceosumsettřináctkč Jeseníku, dne vypracoval - 7 -

8 4. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne , č.j. spr. 4241/88, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí a jako držitel koncesní listiny pro oceňování majetku pro věci nemovité vydané OkÚ Jeseník, referát okresního živnostenského úřadu, dne 15.ledna 2001, ev.č ,č.j.410-t/01/fr, certifikovaný dne BIVŠ Praha, držitel licence ACONS č. 587 dne Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod pořadovým číslem /15. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace. Jiří Klabzuba Lipovská Jeseník 5. OCENĚNÍ VĚCNÝCH HODNOT Rekapitulace VH: ,-Kč 6. VÝNOSOVÁ HODNOTA V lokalitách kde není přijatelné a stálé nájemné je cena výnosem nulová, nehledě k tomu, že nájemné ani v dobách r , kdy se šplhaly ceny nemovitostí, potažmo i nájmů, nejsou byty, domy na Opavsku rentabilní. 7. POROVNÁVACÍ HODNOTA Porovnávací metoda vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji. Toto porovnání se provádí dle průzkumu trhu s nemovitostmi, dále byla provedena konzultace s real. agenturami a to např. RK Job Zlaté Hory. V neposlední řadě má vlastní databáze cen obvyklých, kterou si vytvářím včetně fotodokumentace. Současná situace: nejvyšší poptávka je po nemovitostech a to byty a RD v městě Opavě v blízkém okolí, přilehlých obcích k větším městům apod. Lokalita Melč není až tak zajímavá obec, je zde obecní úřad, Česká pošta, obchod, knihovna, restaurace, lékař dětský, lékař praktický, 14 km vzdálená Opava s kompletní infrastrukturou. Negativa: riziková povodňová zóna 2, pracovní příležitosti v obci, snížená údržba domu. Pozitiva: přístupy p.č. 2677/1- ost. plocha - Obec Melč, v pořádku

9 POROVNÁNÍ 1 NABÍDKA RK ,-Kč Obec + kú: Melč Nabídka k prodeji RD k rekonstrukci s garáží a kůlnou v obci Melč u Opavy o zastavěné ploše 376 m². Pozemek je o výměře m², veškeré inženýrské sítě jsou na pozemku

10 POROVNÁNÍ 2 NABÍDKA RK ,-Kč Obec: Sudkov Nabídka k prodeji rodinného domu k rekonstrukci v lokalitě v obci Sudkov. Na pozemek je přivedena kanalizace, elektřina, nachází se zde vlastní studna. V přízemí 3 místnosti, prostor pro sociální zázemí, chodbu, technická místnost a garáž

11 POROVNÁNÍ 3 NABÍDKA RK ,-Kč Obec: Melč Nabídka k prodeji RD, je částečně podsklepený, přízemní, podkrovní dům, je napojen na obecní vodovod, obecní kanalizaci, plyn je přiveden na hranici pozemku, vytápění lokální na tuhá paliva, lokální elektrické, výměra pozemků 881 m

12 - 12 -

13 FOTODOKUMENTACE č.p. 148: Pohled SZ

14 Pohled Z pohled JZ

15 Č.p. 148 pohled JV

16 Kuchyně koupelna

17 WC ob. pokoj

18 Kotelna

19 - 19 -

20 - 20 -

21 Cena obvyklá v daném místě a čase tj. ½ nemovitostí uvedených na LV č. 217: ,-Kč slovy: třistapadesáttisíckč Vypracoval: Jiří Klabzuba Lipovská č.p. 1178/ Jeseník mobil: odhady@realityklabzuba.cz