Z N A L E C K Ý P O S U D E K

Transkript

1 NEMOVITOST: Z N A L E C K Ý P O S U D E K číslo 3050/79/ Rodinný dům - bez nebytových prostor Adresa nemovitosti: Deštné 62 / 62, Katastrální údaje: Kraj Moravskoslezský, okres Opava, obec Jakartovice, k.ú. Deštné, kód k.ú , LV 36 Ostatní stavby: Dřevěná kůlna Pozemky: st. 72/2, 192 Vlastník stavby: Jozef Hangurbadžo, Dolní 1549/13, Bruntál, spoluvlastnický podíl: 1 / 10 Darina Horváthová, Arbesova 1056/3, Ostrava, spoluvlastnický podíl: 1 / 10 Emil Kaleja, Jakartovice 62, Jakartovice, spoluvlastnický podíl: 1 / 10 Jozef Kaleja, Jakartovice 62, Jakartovice, spoluvlastnický podíl: 6 / 10 Miloslav Kaleja, Božkova 928/71, Ostrava, spoluvlastnický podíl: 1 / 10 Vlastník pozemku: Jozef Hangurbadžo, Dolní 1549/13, Bruntál, spoluvlastnický podíl: 1 / 10 Darina Horváthová, Arbesova 1056/3, Ostrava, spoluvlastnický podíl: 1 / 10 Emil Kaleja, Jakartovice 62, Jakartovice, spoluvlastnický podíl: 1 / 10 Jozef Kaleja, Jakartovice 62, Jakartovice, spoluvlastnický podíl: 6 / 10 Miloslav Kaleja, Božkova 928/71, Ostrava, spoluvlastnický podíl: 1 / 10 OBJEDNATEL : Exekutorský úřad Praha 6; č. j. 180 Ex 822/09, obj. ze dne Adresa objednatele: Bělohorská 270 / 17, Praha 6 telefon: IČ: DIČ: ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: Ing. František Císař U Sadu 293 / 25, Vřesina u Hlučína telefon: , cisarfrantisek@centrum.cz IČ: DIČ: ÚČEL OCENĚNÍ: Pro účely exekutorského řízení ve věci č. j. 180 Ex 822/09, obj. ze dne Datum místního šetření: Datum zpracování : Počet stran: 15 stran Počet příloh: 6 Posudek se předává objednateli ve čtyřech vyhotoveních.

2 STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI stavba dokončena v r rekonstrukce v r Rekonstrukce: dílčí ústřední vytápění, plynofikace SOUČASNÝ STAV Konstrukce: zděné Využití: bydlení Okolí: bytová zóna Příjezd: zpevněná komunikace Přípojky: voda, kanalizace do žumpy, plyn, elektro Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: Okrajová část - zástavba RD Počet obyvatel: Stavebně technický stav stavby: neudržovaná, k částečné rekonstrukci Vytápění: ústřední na zemní plyn a na tuhá paliva Energetický průkaz stavby: Není Prodejnost nemovitosti: prodejná do 6 měsíců RODINNÝ DŮM Typ PP RD Obytná/ Nebyt. SOUČASNÝ STAV Garáž Pozemky OP ZP Rozestavýměra věnost m 2 ks m 2 m 3 m 2 % / ,00 NÁLEZ Místopis (charakteristika obce, poloha nemovitosti v obci) Jedná se o obec Jakartovice, která se nachází v bývalém okrese Opava, v Moravskoslezském kraji. Ve vzdálenosti 14 km jižně leží město Vítkov, 18 km východně město Opava, 18 km severozápadně město Bruntál a 22 km severně město Krnov. Obec má 1072 obyvatel. V Jakartovicích je obecní úřad, mateřská škola, pošta, zdravotní středisko. Do základní školy děti dojíždí do Mladecka. V každé místní části je v provozu restaurace a prodejna smíšeného zboží. Ve všech místních částech obce je veřejný vodovod a rozvod zemního plynu. Oceňovaný rodinný dům se nachází v místní části Deštné. Okolní zástavbu tvoří rodinné domy se zahradami. Dopravní spojení autobusové. Místní části Deštné prochází důležitá silnice č. I/46 z Opavy do Olomouce. V obci je minimální občanská vybavenost. Je zde dům s pečovatelskou službou, restaurace, obchod a hřiště. Poloha, okolí a dopravní dostupnost Poloha v obci: Okrajová část - zástavba RD Okolí: bytová zóna průmyslová zóna nákupní zóna ostatní Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Celkový popis nemovitosti (základní popis, druh stavby, účel užití, dispoziční řešení, příslušenství) Jedná se o samostatně stojící rodinný dům č. p. 62, který má jedno nadzemní podlaží, bez podkroví a je částečně podsklepený. Základové pásy jsou z prostého betonu prokládaného kamenem, bez izolací proti zemní vlhkosti. Svislé - 2 -

3 konstrukce jsou zděné z cihel v tl. 45 cm. Stropní konstrukce jsou s rovným podhledem. Krov je dřevěný vaznicový sedlový, střešní krytina z osinkocementových vlnitých desek. Klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu úplné. Okna jsou dřevěná dvojitá. Dveře dřevěné hladké plné nebo prosklené. Podlahy obytných místností jsou z hoblovaných prken, částečně PVC, podlahy ostatních místností jsou z keramické dlažby. Vytápění ústřední, 1 ks kotel na tuhá paliva, 1 ks kotel na zemní plyn, radiátory ocelové článkové. Elektroinstalace světelná a motorová. Je proveden vnitřní rozvod teplé a studené vody, vnitřní kanalizace. Ohřev teplé vody v elektrickém zásobníkovém ohřívači. Vnitřní vybavení vana a záchod splachovací. Vnitřní omítky jsou vápenné štukové. Vnější omítky jsou vápenné hladké, bez zateplení. Sokl je kamenný. Je instalován bleskosvod. Stavba slouží jako rodinný dům k bydlení. V rodinném domě se nachází jeden byt s úplným příslušenstvím. V 1.P.P. se nachází předsíň, kotelna na tuhá paliva, kotelna na zemní plyn. V 1.N.P. se nachází vstupní předsíň, WC, koupelna, kuchyň, dvě obytné místnosti, spíž. Nad 1.N.P. se nachází půda. Dle předložených podkladů a dle souhlasného vyjádření p. Jozefa Kaleji byl dán rodinný dům do užívání v roce V roce 2004 byla provedena plynofikace rodinného domu s úpravou ústředního vytápění. Příslušenstvím stavby je dřevěná kůlna. Dále venkovní úpravy - žumpa, zahradní altán, oplocení a přípojky vody, elektro NN, zemního plynu a kanalizace do vlastní žumpy. Technický popis oceňované nemovitosti Stavba dokončena v r Dílčí rekonstrukce v r Stavebně technický stav: Neudržovaná, k částečné rekonstrukci Energetický průkaz stavby: Není Rekonstrukce stavby: celková dílčí plynofikace a ústřední vytápění Inženýrské sítě a využití nemovitosti Přípojky (veř./vl.): / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon Přístupová komu.: zpevněná nezpevněná přes pozemky parc. číslo Využití: bydlení pronájem podnikání bydl. a podnik. část. obsazen volný objekt Přístup a příjezd k pozemku z veřejné komunikace Pronájem nemovitosti (zhodnocení nájemního vztahu) Nemovitost není pronajímána / propachtována Přehled listů vlastnictví LIST VLASTNICTVÍ číslo 36 Kraj: CZ080 Moravskoslezský Okres: CZ0805 Opava Obec: Jakartovice Katastrální území: Deštné Ulice: č.o.: 62 Vlastníci Podíl FO RČ: /7358 Jozef Hangurbadžo Dolní 1549/13, Bruntál 1 / 10 FO RČ: /1500 Darina Horváthová Arbesova 1056/3, Ostrava 1 / 10 FO RČ: /6933 Emil Kaleja Jakartovice 62, Jakartovice 1 / 10 FO RČ: /761 Jozef Kaleja Jakartovice 62, Jakartovice 6 / 10 FO RČ: /2217 Miloslav Kaleja Božkova 928/71, Ostrava 1 / 10 Stavby je součástí část obce Deštné Rodinný dům č.p. 62 na pozemku p.č. st. 72/2 Pozemky st. 72/2 Stavební parcela Parcela KN 91 m 2 zastavěná plocha a nádvoří 192 Pozemková parcela Parcela KN 481 m 2 zahrada - 3 -

4 Výpočet věcné hodnoty staveb Výpočet věcné hodnoty hlavní stavby Seznam podlaží Název podlaží Zastavěná plocha Započitatelná plocha podlaží 1.P.P. 49,00 m 2 29,26 m 2 1.N.P. 82,38 m 2 65,82 m 2 Výpočet obestavěného prostoru Název Obestavěný prostor 1.P.P. 49,00*2,06 = 100,94 m 3 1.N.P. 82,38*2,42 = 199,36 m 3 krov 82,38*0,85+82,38*3,36/2 = 208,42 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 508,72 m 3 Konstrukce Základy Zdivo Stropy Střecha Krytina Klempířské konstrukce Vnitřní omítky Fasádní omítky Vnější obklady Vnitřní obklady Schody Dveře Okna Podlahy obytných místností Podlahy ostatních místností Vytápění Elektroinstalace Bleskosvod Rozvod vody Zdroj teplé vody Instalace plynu Kanalizace Vybavení kuchyně Vnitřní vybavení Záchod Ostatní Popis betonové pasy zděné tl. 45 cm železobetonové monolitické krov dřevěný, vázaný Osinkocementová z vlnitých desek pozinkovaný plech vápenné, štukové vápenné dvouvrstvé omítky sokl kamenný běžné keramické obklady Chybí hladké plné dveře Dřevěná špaletová Z hoblovaných prken keramická dlažba ústřední topení na zemní plyn a na tuhá paliva světelná, třífázová Bleskosvod ocelové trubky, studená i teplá voda Elektrický bojler zemní plyn plastové potrubí plynová varná deska Vana, WC splachovací rozvod antén Zastavěná plocha [m 2 ] 82 Obestavěný prostor [m 3 ] 508,72 Jednotková cena (JC) [Kč/m 3 ] Rozestavěnost % 100,00 Reprodukční hodnota (RC) Kč Stáří roků 77 Další životnost roků 23 Opotřebení % 77,00 Věcná hodnota (VH) Kč

5 Výpočet věcné hodnoty ostatních staveb Název Popis Parc. číslo Množství JC RC Opotřebení VH Dřevěná kůlna Dřevěná, přízemní, 81,00 m3 870 Kč/m Kč 80 % Kč sedlová střecha Věcná hodnota ostatních staveb celkem Kč Výpočet hodnoty pozemků Základní popis oceňovaných pozemků OCENĚNÍ Předmětem ocenění jsou pozemky parc. č. st. 72/2 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 91 m 2 a parc. č. 192 zahrada o výměře 481 m 2 z LV č. 36 v Jakartovicích, k. ú. Deštné. Vlastníkem pozemků jsou v ideálním podílovém spoluvlastnictví: 1. Jozef Hangurbadžo, Dolní 1549/13, Bruntál 1/10 2. Darina Horváthová, Arbesova 1056/3, Ostrava 1/10 3. Emil Kaleja, Deštné 62, Jakartovice 1/10 4. Jozef Kaleja, Deštné 62, Jakartovice 6/10 5. Miloslav Kaleja, Božkova 928/71, Ostrava 1/10 U pozemků souhlasí právní stav se stavem fyzickým. Podle Zprávy o nebezpečí povodně se pozemky z LV č. 36 nacházejí v zóně 1 - zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu povodně. Přehled srovnatelných pozemků - Lokalita Parcela č. Výměra Požadovaná Jednotková Koeficient Upravená /kupní cena cena celkový cena Popis pozemku(zhodnocení kladů a záporů) m 2 Kč Kč/m 2 KC Kč/m 2 Jakartovice ,15 0,80 136,92 Rovinatý stavební pozemek, inž. sítě v dosahu pozemku, bezproblémový zpevněný příjezd. Hlavnice ,00 0,80 239,20 Rovinatý stavební pozemek, inž sítě v dosahu pozemku, samostatný zpevněný příjezd. Jakartovice - Bohdanovice ,00 0,80 200,00 Rovinatý stavební pozemek, inž. sítě v dosahu pozemku, bezproblémový zpevněný příjezd. Jakartovice ,00 0,80 168,00 Rovinatý stavební pozemek, inž. sítě v dosahu pozemku, vlastní zpevněný příjezd. Velké Heraltice - Sádek ,00 0,80 240,00 Mírně svažitý pozemek, inž. sítě v dosahu pozemku, bezproblémový zpevněný příjezd. Průměrná jednotková cena 196,82 Kč/m 2 Vlastnický podíl Celková cena Druh pozemku Parcela č. Výměra Jednotková cena m 2 Kč/m 2 pozemku Kč zastavěná plocha a nádvoří st. 72/ / zahrada / Celková výměra pozemků: 572 Hodnota pozemků celkem: STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY Obvyklou cenou se podle zákona č. 151/97 Sb. ve znění pozdějších předpisů rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného nebo obdobného majetku. Základem pro zjištění obvyklé ceny je porovnání cen, kterých by bylo dosaženo v daném místě a čase u stejných nebo podobných nemovitostí

6 Žádný zákon nestanoví závaznou metodiku pro stanovení obvyklé ceny. Specifické metody jsou v současnosti vytvářeny profesními organizacemi znalců a odhadců, organizacemi zabývajícími se výukou a studiem oceňování nemovitostí, peněžními ústavy apod. Pro stanovení obvyklé ceny bytu bylo provedeno vyhodnocení trhu s nemovitostmi. Bylo provedeno vyhodnocení údajů z realitního trhu, vlastního průzkumu trhu s nemovitostmi, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb. Bylo zjištěno, že s obdobnými nemovitostmi se obchoduje. Pro stanovení obvyklé ceny rodinného domu č. p. 62 porovnávací metodou jsou k dispozici srovnávací rodinné domy v Jakartovicích a nejbližším okolí. Pro porovnání oceňovaného rodinného domu byly použity ceny rodinných domů nabízené na trhu s nemovitostmi v dané lokalitě v 2. čtvrtletí Jedná se o rodinné domy podobné velikosti, podobného dispozičního řešení, srovnatelného stáří a podobné stavebně technické konstrukce. Výčet místností Název podlaží Název místnosti Podlahová plocha Koeficient Započitatelná plocha 1.P.P. plynová kotelna 16,82 m 2 1,00 16,82m 2 chodba 2,15 m 2 1,00 2,15m 2 kotelna na tuhá paliva 10,29 m 2 1,00 10,29m 2 1.P.P. - celkem 29,26 m 2 29,26 m 2 1.N.P. vstupní předsíň 14,35 m 2 1,00 14,35m 2 WC 1,60 m 2 1,00 1,60m 2 koupelna 3,00 m 2 1,00 3,00m 2 spíž 2,46 m 2 1,00 2,46m 2 kuchyň 14,75 m 2 1,00 14,75m 2 obývací pokoj 17,83 m 2 1,00 17,83m 2 pokoj 11,82 m 2 1,00 11,82m 2 1.N.P. - celkem 65,82 m 2 65,82 m 2 Výpočet porovnávací hodnoty Lokalita Užitná plocha Pozemek Dispozice Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu Kc Foto m 2 m 2 Kč Kč/m 2 KC Kč/m 2 Melč 67, , Jedná se o samostatně stojící rodinný dům, který má jedno nadzemní podlaží, bez podkroví a je částečně podsklepený. Základové pásy jsou z prostého betonu s izolací proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou zděné. Stropy s rovným podhledem. Krov je sedlový. Vytápění lokální na tuhá paliva. Elektroinstalace světelná a motorová. Přípojky vody, kanalizace a elektro NN. Pozemek je rovinatý, v zóně rodinných domů. Vlastní příjezd z místní komunikace. Mladecko 160, , Jedná se o samostatně stojící rodinný dům, který má jedno nadzemní podlaží, bez podkroví a je bez podsklepení. Základové pásy jsou z prostého betonu s izolací proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou zděné. Stropy s rovným podhledem. Krov je sedlový. Vytápění ústřední na tuhá paliva a na zemní plyn. Elektroinstalace světelná a motorová. Přípojky vody, zemního plynu, kanalizace a elektro NN. Pozemek je rovinatý, v zóně rodinných domů. Vlastní příjezd z místní komunikace

7 Jakartovice - Hořejší Kunčice 80, , Jedná se o samostatně stojící rodinný dům, který má jedno nadzemní podlaží, bez podkroví a je částečně podsklepený. Základové pásy jsou z prostého betonu s izolací proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou zděné. Stropy s rovným podhledem. Krov je sedlový. Vytápění lokální na tuhá paliva. Elektroinstalace světelná a motorová. Přípojky vody, kanalizace a elektro NN. Pozemek je rovinatý, v zóně rodinných domů. Vlastní příjezd z místní komunikace. Litultovice 130, , Jedná se o krajní řadový rodinný dům, který má jedno nadzemní podlaží, částečné podkroví a je bez podsklepení. Základové pásy jsou z prostého betonu s izolací proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou zděné. Stropy s rovným podhledem. Krov je sedlový. Vytápění ústřední na tuhá paliva a na zemní plyn. Elektroinstalace světelná a motorová. Přípojky vody, zemního plynu, kanalizace a elektro NN. Pozemek je rovinatý, v zóně rodinných domů. Vlastní příjezd z místní komunikace. Mladecko 120, , Jedná se o samostatně stojící rodinný dům, který má jedno nadzemní podlaží, bez podkroví a je částečně podsklepený. Základové pásy jsou z prostého betonu s izolací proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou zděné. Stropy s rovným podhledem. Krov je sedlový. Vytápění ústřední na tuhá paliva. Elektroinstalace světelná a motorová. Přípojky vody, kanalizace a elektro NN. Pozemek je rovinatý, v zóně rodinných domů. Vlastní příjezd z místní komunikace. Jakartovice - Bohdanovice 150, , Jedná se o samostatně stojící rodinný dům, který má jedno nadzemní podlaží, bez podkroví a je částečně podsklepený. Základové pásy jsou z prostého betonu s izolací proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou zděné. Stropy s rovným podhledem. Krov je sedlový. Vytápění lokální na tuhá paliva. Elektroinstalace světelná a motorová. Přípojky vody, kanalizace a elektro NN. Pozemek je rovinatý, v zóně rodinných domů. Vlastní příjezd z místní komunikace. Z výše uvedeného vyplývá, že uvedený rodinný dům č. p. 62 v Jakartovicích, k. ú. Deštné s příslušenstvím a pozemky z LV č. 36 je v daném místě a čase obchodovatelný v rozmezí od Kč/m 2 do Kč/m 2 podlahové plochy rodinného domu. Vzhledem k poloze, umístění, stavebně technickému stavu a vybavení rodinného domu č. p. 62 s příslušenstvím a pozemky stanovuji obvyklou cenu v polovině uvedeného intervalu tj Kč/m 2. Pro stanovení ceny v místě a čase obvyklé byly dále posuzovány další rozhodující skutečnosti: Silné stránky nemovitosti - Pěší dostupnost na zastávku autobusu - Lokalita se zástavbou rodinných domů - Příslušenství rodinného domu dřevěná vedlejší stavba - Připojení na všechny inženýrské sítě v obci - Bezproblémové okolí rodinného domu Slabé stránky nemovitosti - Rodinný dům s příslušenstvím a pozemky je v ideálním spoluvlastnictví - Stavebně technický stav nemovitosti - k částečné rekonstrukci Jednotková cena stanovená srovnávací metodou byla stanovena na Kč/m 2 podlahové plochy rodinného domu. Bylo přihlíženo ke všem skutečnostem ovlivňujícím cenu, zejména lokalitu, - 7 -

8 stavebně technický stav, velikost rodinného domu a poptávku realitního trhu. Stanovení obvyklé ceny rodinného domu č. p. 62 srovnávací metodou Jednotková cena podlahové plochy rodinného domu: Kč/m 2 Podlahová plocha rodinného domu: 95,07 m 2 Stanovení obvyklé ceny: 95,07 m 2 x Kč/m 2 = Kč Obvyklá cena oceňovaného rodinného domu č. p. 62 s příslušenstvím a pozemky z LV č. 36 v Jakartovicích, k. ú. Deštné stanovená porovnávací metodou činí ke dni odhadu Kč, po zaokrouhlení Kč slovy: pětsetsedmdesáttisíc Kč Obvyklá cena spoluvlastnického podílu Dariny Horváthové o velikosti 1/10 činí: Kč x 1/10 = Kč, po zaokrouhlení Kč slovy: padesátsedmtisíc Kč Závěr a) Obvyklá cena oceňovaných nemovitostí činí ke dni odhadu celkem LV č. 36 Ideálního spoluvlastnického podílu o velikosti 1/10 na nemovitosti rodinného domu č. p. 62 a pozemků parc. č. st. 72/2 a parc. č. 192 z LV č. 36 v Jakartovicích, k.ú. Deštné, Katastrální úřad pro Moravskoslezský kraj, Katastrální pracoviště Opava, činí podle tohoto odhadu k datu ocenění Kč b) Cena jednotlivých práv a závad spojených s nemovitostmi LV č. 36 nestanoví se Nájemní právo nezjištěno - 8 -

9 Věcná břemena nezjištěno c) Závady, které prodejem v dražbě nezaniknou viz odst. b d) Výsledná obvyklá cena oceňovaných nemovitostí LV č. 36 Ideálního spoluvlastnického podílu o velikosti 1/10 na nemovitosti rodinného domu č. p. 62 a pozemků parc. č. st. 72/2 a parc. č. 192 z LV č. 36 v Jakartovicích, k.ú. Deštné, Katastrální úřad pro Moravskoslezský kraj, Katastrální pracoviště Opava, činí podle tohoto odhadu k datu ocenění Kč slovy: padesátsedmtisíc Kč Seznam podkladů a příloh Podklad / Příloha počet stran A4 v příloze Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 36 ze dne částečný str. 1 a Snímek katastrální mapy. 1 Fotodokumentace nemovitosti. 2 Mapa oblasti. 1 Ve Vřesině u Hlučína Ing. František Císař U Sadu Vřesina u Hlučína Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne , č.j. Spr. 1176/90, pro základní obor 1.) ekonomika, 2.) stavebnictví, pro odvětví 1.) ceny a odhady nemovitostí, 2.) stavby obytné, stavební odvětví různá, specializace pozemní stavby. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3050/79/2014 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 3050/79/

10 - 10 -

11 - 11 -

12 Snímek katastrální mapy

13 Fotodokumentace nemovitosti Kuchyň Předsíň WC Koupelna Obývací pokoj

14 Pokoj Kotelna na plyn v 1.P.P. Kotelna na tuhá paliva v 1.P.P. Pohled jižní Pohled západní Vedlejší stavba Pohled severní Pozemek parc. č

15 Mapa oblasti