ZNALECKÝ POSUDEK. Stanovení obvyklé ceny pro dražbu. Ocenění je provedeno dle zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku, 2 odst.1 zákona.

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK číslo: /15 o ceně bytové jednotky č. 750/14 v budově č.p. 750 ul. Pionýrská ležící na p.č v kú Bruntál-město, obec Bruntál, okr. Bruntál s podílem 520/10967 na budově a pozemku p.č Objednavatel posudku: Účel posudku: Oceňovací předpis: EURODRAŽBY.CZ a.s. Čimická 780/61 PSČ Praha 8 Stanovení obvyklé ceny pro dražbu Ocenění je provedeno dle zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku, 2 odst.1 zákona. Oceněno ke dni: Posudek vypracoval: Jiří Klabzuba, Lipovská č.p. 1178/42, Jeseník, mobil : odhady@realityklabzuba.cz Posudek byl vypracován ve 3 vyhotoveních, z nichž 2 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 19 stran s přílohami. V Jeseníku, dne

2 1. NÁLEZ 1.1 Bližší údaje o nemovitosti Oceňovaná nemovitost se nalézá v kú Bruntál-město v širší části obce. Přístup k nemovitosti po zpevněné komunikaci, kompletní inž. sítě, povodňová zóna 1. Na LV 3624 jsou záznamy v části,,c,,. Obvyklá cena: je cena, za kterou by bylo možno za konkrétní věc jako předmět prodeje a koupě v rozhodné době a místě dosáhnout. Úroveň obvyklých cen je v podstatě odrazem zprůměrovaných dosažených cen za věci srovnatelného druhu, vlastností, stáří apod. Vlastní tržní cena se tvoří až při konkrétním prodeji resp. koupi a může se od zjištěné hodnoty i výrazně odlišovat. Vliv na stanovení ceny obvyklé tržní mají také podzemní a nadzemní inž. sítě vč. ochranných pásem a věcná břemena. Pro zjištění obvyklé ceny se používá: zjištění věcné hodnoty staveb, zjištění výnosové hodnoty staveb, zjištění porovnávací metodou. Věcná hodnota: reprodukční cena věci, snížená o přiměřené opotřebení, odpovídající průměrně opotřebované věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání, ve výsledku pak snížená o náklady na opravu vážných závad, které znemožňují okamžité užívání věci. Toto možno provést dle cenového předpisu v platném znění, kde Kp je rovno Výnosová hodnota: zjistí se u nemovitostí z dosaženého - v daném místě a čase - ročního nájemného, sníženého o roční náklady na provoz. Porovnávací metoda: vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji. Toto porovnání se provádí dle průzkumu trhu s nemovitostmi v okr. Bruntál, Šumperk. Na hodnotu porovnáním je potřeba dát nejvyšší důraz. 1.2 Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí pro kú Bruntál-město, obec Bruntál, okr. Bruntál, LV č ze dne , vyhotovený dálkovým způsobem. Kopie kat. mapy pro kú Bruntál-město. Výkresová dokumentace: nebyla předložena, nepodařilo se mi ji zajistit. Místní šetření znalce se zaměřením současného stavu dne za přítomnosti vlastníka vč. fotodokumentace, údaj o stáří domu r Zpráva o nebezpečí povodně zóna 1. Poradenství u RK, má vlastní databáze cen obvyklých v bruntálském regionu. Nahlédnutí na webové stránky místních RK, kde údaje jimi nabízených bytů jsou ve větší míře nadhodnocené a dají se ovšem přiměřeně použít po snížení koef. při tvorbě obvyklé ceny použít

3 1.3 Vlastnictví Podle údajů z katastru nemovitostí je jako vlastník nemovitosti na LV č pro kú Bruntál-město, obec Bruntál, okr. Bruntál zapsán: Herman Roman Pionýrská 750/24 Bruntál 1.4 Přílohy posudku Katastrální mapa Foto Mapy Zpráva o nebezpečí povodně 1.5 Předmětem ocenění jsou 1) Byty v budovách 2) Stavební pozemek - 3 -

4 2. POSUDEK A OCENĚNÍ VĚCNÝCH HODNOT Popis Bytová jednotka č. 750/14, 2+1, v 4.n.p.: pokoj, chodba, WC, koupelna, ob. pokoj, balkon, kuchyně, sklep, podlahy ker. dlažba, vlysy, betonové, vybavení jednotky vzhledem k probíhající rekonstrukci r.2014 je pouze osazená WC mísa. Není - kuch. linka, sporák, digestoř, vana ocelová či s. kout, umyvadlo. Oc. radiátory Korado s měřiči, rozvody ZTI, elektro, chybějící zčásti kompletace, okna plastová r. 2003, prohlášení vlastníka jsem neměl k dispozici, proto jsem měření provedl dle skutečného stavu. Bytová jednotka se nalézá v domě kde je celkem 19 bytových jednotek, vchod ze strany SV, podlaží jsou 1.n.p.-5.n.p. Základy+izolace, svislé konstrukce panel tl. 25 cm, stropy ŽB, plochá střecha, živičná krytina, bleskosvod ano, thermofasáda r.2008, obklad fasády není, stav domu a údržba je průměrná Výměry Místnost Rozměry Podlahová plocha pokoj 12, m 2 chodba 9, m 2 WC 0,93 0,93 m 2 koupelna 3, m 2 ob. pokoj 18, m 2 balkon 4, m 2 kuchyně 7, m 2 sklep 0,97 0,49 m 2 Podlahová plocha bytu celkem m Opotřebení stavby Při stáří 51 let a životnosti 80 let činí celkové opotřebení stavby při použití lineární metody výpočtu 63,75 % Výpočet ceny objektu Základní cena za m 2 podlahové plochy = Kč ,- Cena za celou podlahovou plochu 56,40 m 2 = Kč ,00 Cena stavby bez opotřebení = Kč ,00 Snížení ceny za opotřebení 64% - Kč ,00 Cena stavby po započtení opotřebení = Kč ,00 Byty v budovách Cena celkem Kč ,-Kč - 4 -

5 2.2 Stavební pozemek Oceněno porovnávací metodou Popis p.č m 2 - zastavěná plocha a nádvoří Výpočet ceny stavebního pozemku Základní cena za m 2 stavebního pozemku 150,- Výpočet: 150,-Kč/m2 * 297 m2 = ,- Započtení spoluvl. podílu 520/ ,- Stavební pozemek Cena celkem Kč 2.112,

6 3. REKAPITULACE VĚCNÝCH HODNOT 1) Byty v budovách Kč ,-Kč 2) Stavební pozemek Kč 2.112,-Kč Zjištěná výsledná cena Kč ,-Kč Slovy: třistašedesátsedmtisícpětsetosmdesátčtyřikč V Jeseníku, dne vypracoval - 6 -

7 4. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne , č.j. spr.4241/88, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí a jako držitel koncesní listiny pro oceňování majetku pro věci nemovité vydané OkÚ Jeseník, referát okresního živnostenského úřadu, dne 15.ledna 2001, ev.č ,č.j.410-t/01/fr, certifikovaný dne BIVŠ Praha, držitel licence ACONS č. 587 dne Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod pořadovým číslem /15. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace. Jiří Klabzuba Lipovská Jeseník 5. OCENĚNÍ VĚCNÝCH HODNOT Rekapitulace VH: ,-Kč 6. VÝNOSOVÁ HODNOTA V lokalitách kde není přijatelné a stálé nájemné je cena výnosem nulová, nehledě k tomu, že nájemné ani v dobách r , kdy se šplhaly ceny nemovitostí, potažmo i nájmů, nejsou byty na bruntálsku, šumpersku rentabilní. 7. POROVNÁVACÍ HODNOTA Porovnávací metoda vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji. Toto porovnání se provádí dle průzkumu trhu s nemovitostmi v okr. Jeseník. Dále byla provedena konzultace s real. agenturami a to např. RK Job Zlaté Hory. V neposlední řadě má vlastní databáze cen obvyklých v bruntálském regionu, kterou si vytvářím včetně fotodokumentace. Současná situace: nejvyšší poptávka je po nemovitostech a to byty a RD v Bruntále a v blízkém okolí, přilehlých obcích k větším městům apod. Ceny bytů 2+1 v okresním městě jsou průměrně okolo ,-Kč, trh je zde na toto okresní město chudobný. Negativa: pracovní příležitosti, nedokončenost byt. jednotky. Pozitiva: čisté ovzduší, klidné místo, přístupy přes p.č. 1755/1 - ost. plocha - Město Bruntál, v přístupy v pořádku

8 POROVNÁNÍ 1 NABÍDKA RK ,-Kč Město: Bruntál kú: Bruntál-město Prodej bytu 2+1 v Bruntále na ulici Jesenická v družstevním vlastnictví, je v původním stavu, dobře udržovaný, nachází se ve 3. NP, v bytě nová plastová okna

9 POROVNÁNÍ 2 PRODEJ ,-Kč Město: Bruntál kú: Bruntál-město Standardní byt 2+1: chodba, 2x pokoj, kuchyně, koupelna+wc, sklep - kóje, podlahy PVC, pl. okna, plastová vana, umyvadlo, mísa WC, s. kout, dveře prosklené, lit. radiátory+měřiče, k. linka, digestoř, komb. sporák, dodávka tepla + teplé vody dálkově. Budova má 4 sekce, obdélníkového tvaru, základy ŽB, panel, bleskosvod ano, fasáda původní, stropy ŽB, plochá střecha, živičná krytina, kl. konstrukce kompletní

10 POROVNÁNÍ 3 PRODEJ BYTU ,-Kč Město: Bruntál kú: Bruntál-město Standardní byt 2+1: chodba, 2x pokoj, kuchyně, koupelna, WC, lodžie, sklep, podlahy PVC, vlysy, pl. okna, oc. vana, umyvadlo, mísa WC, dveře prosklené, lit. radiátory+měřiče, k. linka, digestoř, obklad, komb. sporák, dodávka tepla + teplé vody dálkově. Budova má 5 sekcí, L tvaru, základy ŽB, panel, bleskosvod ano, thermofasáda, stropy ŽB, plochá střecha, živičná krytina, kl. konstrukce kompletní

11 FOTODOKUMENTACE: WC

12 Koupelna

13 Pokoj kuchyně

14 Chodba pohled SV

15 Pohled SZ pohled Z

16 Pohled J mapa

17 - 17 -

18 - 18 -

19 Cena obvyklá v daném místě a čase: ,-Kč slovy: třistatisíckč Vypracoval: Jiří Klabzuba Lipovská č.p. 1178/ Jeseník mobil: odhady@realityklabzuba.cz