ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 2757-71/15 o ceně bytové jednotky č. 256/11 v budově č.p. 256 ul. Nádražní, ležící na st.p.č. 321 v kú a obec Hanušovice, okr. Šumperk a podíl 11/100 na budově a pozemku st.p.č. 321. Objednavatel posudku: Účel posudku: Oceňovací předpis: EURODRAŽBY.CZ a.s. Čimická 780/61 PSČ 181 00 Praha 8 Stanovení obvyklé ceny pro dražbu Ocenění je provedeno dle zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku, 2 odst.1 zákona. Oceněno ke dni: 14.5.2015 Posudek vypracoval: Jiří Klabzuba, Lipovská č.p. 1178/42, 790 01 Jeseník, mobil : 723 219 549 odhady@realityklabzuba.cz Posudek byl vypracován ve 3 vyhotoveních, z nichž 2 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 23 stran s přílohami. V Jeseníku, dne 5.6.2015
1. NÁLEZ 1.1 Bližší údaje o nemovitosti Oceňovaná nemovitost se nalézá v kú Hanušovice v širším centru části města u vlakového nádraží. Přístup k nemovitosti po zpevněné komunikaci, v místě kompletní inž. sítě. Při MŠ jsem zjistil, že v bytové jednotce bydlí nájemce, je tedy nájemní vztah, nájemní smlouva mi ovšem nebyla předložena. Na LV 1215 jsou záznamy v části,,c,,. Obvyklá cena: je cena, za kterou by bylo možno za konkrétní věc jako předmět prodeje a koupě v rozhodné době a místě dosáhnout. Úroveň obvyklých cen je v podstatě odrazem zprůměrovaných dosažených cen za věci srovnatelného druhu, vlastností, stáří apod. Vlastní tržní cena se tvoří až při konkrétním prodeji resp. koupi a může se od zjištěné hodnoty i výrazně odlišovat. Vliv na stanovení ceny obvyklé tržní mají také podzemní a nadzemní inž. sítě vč. ochranných pásem a věcná břemena. Pro zjištění obvyklé ceny se používá: zjištění věcné hodnoty staveb, zjištění výnosové hodnoty staveb, zjištění porovnávací metodou. Věcná hodnota: reprodukční cena věci, snížená o přiměřené opotřebení, odpovídající průměrně opotřebované věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání, ve výsledku pak snížená o náklady na opravu vážných závad, které znemožňují okamžité užívání věci. Toto možno provést dle cenového předpisu v platném znění, kde Kp je rovno 1.00. Výnosová hodnota: zjistí se u nemovitostí z dosaženého - v daném místě a čase - ročního nájemného, sníženého o roční náklady na provoz. Porovnávací metoda: vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji. Toto porovnání se provádí dle průzkumu trhu s nemovitostmi v okr. Bruntál, Šumperk. Na hodnotu porovnáním je potřeba dát nejvyšší důraz. 1.2 Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí pro kú a obec Hanušovice, okr. Šumperk, LV č. 1215 ze dne 5.3.2015, vyhotovený dálkovým způsobem. Kopie kat. mapy. Výkresová dokumentace: nebyla předložena, nepodařilo se mi ji zajistit. Místní šetření znalce se zaměřením současného stavu dne 14.5.2015, za přítomnosti p. Lenky Běhalové, které mělo standardní průběh. Údaje o stáří domu před r. 1900. Byla provedena fotodokumentace dig. fotoaparátem Olympus SP 510 UZ. Zpráva o nebezpečí povodně zóna 2. - 2 -
1.3 Vlastnictví Podle údajů z katastru nemovitostí je jako vlastník nemovitosti na LV č. 1215 pro kú a obec Hanušovice, okr. Šumperk zapsán: Běhalová Lenka Nádražní č.p. 256 Hanušovice PSČ 788 33 1.4 Přílohy posudku Katastrální mapa Foto Mapy Zpráva o nebezpečí povodně 1.5 Předmětem ocenění jsou 1) Byty v budovách 2) Stavební pozemek - 3 -
2. POSUDEK A OCENĚNÍ VĚCNÝCH HODNOT 2.1.1 Popis Bytová jednotka č. 256/11 se nachází v domě č.p. 256 na pozemku st.p.č. 321, kde je celkem 29 bytových jednotek. Dispozice bytu 4+1: leží v 1.n.p., chodba, WC, koupelna, kuchyně, ob. pokoj, 3x pokoj, podlahy ker. dlažby, vlysy, PVC, kuch. linka, sporák el., kotel plynový+oc. radiátory, okna plastová, s. kout, umyvadlo, WC mísa, byt po částečné rekonstrukci v dobrém stavu. Bytová jednotka se nalézá ve zděném domě, podlaží jsou 1.p.p., 1.n.p. - 3.n.p. Základy bez izolace, svislé konstrukce zděné tl. až 100 cm, stropy dřevěné, klenby v suterénu, valbová střecha, krytina šablony, bleskosvod ano, obklad fasády není, fasáda MVC, schodiště kamenné točité-zábradlí místy je uvolněné, stav domu a údržba je velmi špatná a neudržovaná. 2.1.2 Výměry Místnost Rozměry Podlahová plocha chodba 11,27 11,27 m 2 WC 0,91 0,91 m 2 koupelna 6,90 6,90 m 2 kuchyně 12,53 12.53 m 2 ob. pokoj 24,70 24,70 m 2 pokoj 14,99 14.99 m 2 pokoj 24,10 24,10 m 2 pokoj 13,27 13,27 m 2 sklep 10,40 5,20 m 2 Podlahová plocha bytu celkem: 113,87 m 2 2.1.3 Opotřebení stavby Při stáří 130 let a životnosti 150 let činí celkové opotřebení stavby při použití lineární metody výpočtu 85 %. 2.1.4 Výpočet ceny objektu Základní cena za m 2 podlahové plochy = Kč 19.000,- Cena za celou podlahovou plochu 113,87 m 2 = Kč 2.163.530,00 Cena stavby bez opotřebení = Kč 2.163.530,00 Snížení ceny za opotřebení 85% - Kč 1.839.001,00 Cena stavby po započtení opotřebení = Kč 324.530,00 Byty v budovách Cena celkem Kč 324.530,-Kč - 4 -
2.2 Stavební pozemek Oceněno porovnávací metodou. 2.2.1 Popis st.p.č. 321-555 m2 - zastavěná plocha a nádvoří 2.2.2 Výpočet ceny stavebního pozemku Základní cena za m 2 stavebního pozemku 50,- Výpočet: 50,-Kč/m2 * 555 m2 = 27.750,- Započtení spoluvl. podílu 11/100 3.053,- Stavební pozemek Cena celkem Kč 3.053,- - 5 -
3. REKAPITULACE VĚCNÝCH HODNOT 1) Byty v budovách Kč 324.530,-Kč 2) Stavební pozemek Kč 3.053,-Kč Zjištěná výsledná cena Kč 327.583,-Kč Slovy: třistadvacetsedmtisícpětsetosmdesáttřikč V Jeseníku, dne 5.6.2015... vypracoval - 6 -
4. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 13.9.1988, č.j. spr.4241/88, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí a jako držitel koncesní listiny pro oceňování majetku pro věci nemovité vydané OkÚ Jeseník, referát okresního živnostenského úřadu, dne 15.ledna 2001, ev.č.381100-12198-00,č.j.410-t/01/fr, certifikovaný dne 27.5.2004 BIVŠ Praha, držitel licence ACONS č. 587 dne 16.2.2005. Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod pořadovým číslem 2757-71/15. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace. Jiří Klabzuba Lipovská 1178 790 01 Jeseník 5. OCENĚNÍ VĚCNÝCH HODNOT Rekapitulace VH: 327.583,-Kč. 6. VÝNOSOVÁ HODNOTA V lokalitách kde není přijatelné a stálé nájemné je cena výnosem nulová, nehledě k tomu, že nájemné ani v dobách r. 2008-2009, kdy se šplhaly ceny nemovitostí a nájmů, nejsou byty na bruntálsku, šumpersku rentabilní. 7. POROVNÁVACÍ HODNOTA Porovnávací metoda vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji. Toto porovnání se provádí dle průzkumu trhu s nemovitostmi v okr. Jeseník. Dále byla provedena konzultace s real. agenturami a to např. RK Job Zlaté Hory. V neposlední řadě má vlastní databáze cen obvyklých v bruntálském a šumperském regionu, kterou si vytvářím včetně fotodokumentace. Současná situace: nejvyšší poptávka je po nemovitostech a to byty a RD v Šumperku a v blízkém okolí, přilehlých obcích k větším městům apod. Město Hanušovice s nižší zaměstnaností, s částečně vybavenou infrastrukturou, nižší dostupností, s nedostatkem pracovních příležitostí. Negativa: povodňová zóna 2, nedostatek pracovních příležitostí, společné prostory naznačující, že společenství zde nefunguje či není ani založeno, v suterénu plné sklepy odpadů, zde žijí či se shromažďují sociální skupiny. Pozitiva: průměrný stav bytu, kompletní inž. sítě, přístupy p.č. 1601/1 - ost. plocha - Město Hanušovice, p.č. 1577/3 Olomoucký kraj, celkově v pořádku. - 7 -
POROVNÁNÍ 1 PRODEJ BYTU 700 000,-Kč - 8 -
Obec + kú: Hanušovice Budova panelová s 1.p.p., 6.n.p., sólo stojící. Bytová jednotka: ob. pokoj, 3x pokoje, kuchyně, chodba, WC, koupelna, lodžie, sklep, podlahy PVC, ker. dlažby, okna plastová, k. linka, el. deska, hork. trouba, digestoř, obklad, WC mísa, s. kout, pl. vana umyvadlo, kompletní obklady, měřiče na oc. či litinových radiátorech, měřiče teplé a studené vody, teplo + teplá voda dálkově. V tomto městě Hanušovic se s byty 4+1 moc neobchoduje, zde v tomto případě byl prodej bytu 4+1 po celkové rekonstrukci ve výborném stavu. - 9 -
POROVNÁNÍ 2 TRŽNÍ ODHAD 720 000,-Kč Obec + kú: Branná Budova zděná celkem 1.p.p., 2.n.p., řadový, koncový. Bytová jednotka je byt 3+1 v 1.n.p.: kuchyně, chodba, pokoj, lodžie, WC, koupelna, ložnice, ob. pokoj, podlahy PVC, ker. dlažby, okna plastová, k. linka, el. sporák, obklady kuchyně, digestoř, pl. vana, umyvadlo, obklad vany a koupelny, WC mísa, obklad WC, oc. radiátory Korado, tl. zdí 40 cm, vrata ocelová, základy ŽB, krov sedlový+eternit čtverce, vytápění etážové na tuhá paliva, thermofasáda pouze štíty, teplá voda z komb. bojleru, bytová jednotka je po částečné rekonstrukci v dobrém stavu. Blízkost do hor, Ramzová, Ostružná. - 10 -
POROVNÁNÍ 3 NABÍDKA RK 310 000,-Kč Obec+kú: Hanušovice, ul. Na Holbě Nabízíme Vám ke koupi byt 4+1 s lodžií v obci Hanušovice, ulice Na Holbě. Byt se nachází v 1. NP panelového domu s výtahem. Celková obytná plocha bytu je 83,83 m2. Byt je v původním stavu se započatou částečnou rekonstrukcí. - 11 -
- 12 -
FOTODOKUMENTACE bytové jednotky č. 256/11: Kotel plynový - 13 -
s. kout - 14 -
WC kuchyně - 15 -
Kuchyně - 16 -
Pokoje - 17 -
Přízemní byt s okny plastovými - 18 -
Pohled SZ pohled Z - 19 -
Vchod pohled S - 20 -
- 21 -
- 22 -
Cena obvyklá v daném místě a čase: ------------------------------350 000,-Kč----------------------------- slovy: ---------------------------------třistapadesáttisíckč--------------------------------------------- Vypracoval: Jiří Klabzuba Lipovská č.p. 1178/42 790 01 Jeseník mobil: 723 219 549 e-mail: odhady@realityklabzuba.cz - 23 -