- 1 - ZNALECKÝ POSUDEK č. 1008-92/2013 o odhadu ceny obvyklé spoluvlastnický podíl ve výši 1/3 - rodinného domu č.p. 526 na pozemku parc.č. st. 564, včetně pozemků a příslušenství, v k.ú. Kozlovice, obci Kozlovice, okresu Frýdek-Místek (LV č. 399) Objednatel posudku: Soudní exekutor JUDr Jiří Trojanovský Exekutorský úřad Frýdek-Místek Farní 23 738 01 Frýdek-Místek Účel posudku: Zjištění ceny nemovitosti pro exekuční řízení č.j. 143 EX 00107/06 Podle stavu ke dni 5.3.2013 posudek vypracoval: Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova 18 702 00 Ostrava Posudek obsahuje včetně titulního listu a příloh 17 stran. Objednateli se předává v 5 vyhotoveních. V Ostravě 11.3.2013
- 2 - A. Nález 1. Znalecký úkol Ocenit nemovitost (spoluvlastnický podíl ve výši 1/3) včetně součástí a příslušenství, ocenit jednotlivá práva a závady, ocenit závady, které prodejem z dražby nezaniknou a odhadnout cenu obvyklou 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: rodinný dům č.p. 526 Adresa nemovitosti: Kozlovice 526 Okres: Frýdek-Místek Obec: Kozlovice Katastrální území: Kozlovice 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka nemovitosti byla provedena dne 5.3.2013. 4. Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí LV č. 399 pro k.ú. Kozlovice ze dne 31.1.2013. Kopie katastrální mapy. Usnesení Soudního exekutora JUDr. Jiřího Trojanovského sp.zn. 143 EX 00107/06-031 o ustanovení znalce. 5. Vlastnické a evidenční údaje Jako vlastník nemovitostí je v KN na LV č. 399 zapsán: Pustka Jan, č.p. 526, 739 47 Kozlovice podíl 1/3 Pustka Josef, č.p. 526, 739 47 Kozlovice podíl 1/3 Pustka Milan, č.p. 526, 739 47 Kozlovice podíl 1/3 Omezení vlastnického práva: Zástavní právo smluvní. Nařízení exekuce, exekuční příkaz k prodeji nemovitosti podíl ve výši 1/3, dražební vyhláška podíl ve výši 1/3, zástavní právo exekutorské, blíže viz LV v příloze
- 3-6. Celkový popis nemovitosti Oceňovaná nemovitost se nachází v obci Kozlovice, v zastavěném území obce cca 200 m od hlavní silnice procházející obcí, ve vzdálenosti cca 1 km od centra obce, směrem z Kozlovic na Tichou. Nemovitost se nachází v původní zástavbě rodinných domů. Nemovitost je tvořena rodinným domem č.p. 526 na pozemku p.č. st. 564, pozemky p.č. st. 564, p.č. 1534/2 a p.č. 1534/3 a příslušenstvím, které jsou v jednotném funkčním celku. Příslušenství nemovitosti tvoří zpevněné plochy, přípojky IS, žumpa, vedlejší stavby (skleník, králíkárna). V okolí nemovitosti základní občanská vybavenost. Veškerá občanská vybavenost ve městě Frýdek-Místek vzdáleném cca 12 km od nemovitosti. Z pohledu bydlení se jedná o průměrně vyhledávanou oblast k bydlení, situovanou v klidné lokalitě. Přístup k nemovitosti je přes pozemky ve vlastnictví třetích osob a je zajištěn věcnými břemeny v části B na LV č. 399. Pozitiva oceňované nemovitosti: - umístění v klidné lokalitě Negativa oceňované nemovitosti: - špatný technický stav vyžadující investice 7. Obsah posudku I) Odhad ceny obvyklé Přílohy: - Fotodokumentace - Srovnávané nemovitosti - Výpis z Katastru nemovitostí
- 4 - B. Posudek II) Odhad ceny obvyklé Použitá metodika ocenění Odhad ceny obvyklé srovnávací metodou Za metodu srovnávací se považuje hodnotové srovnání předmětných nemovitostí s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné minulosti na trhu realizovány. Tuto metodu lze v tomto případě použít rovněž v podobě vyhodnocení nabídek k prodeji obdobně situovaných nemovitostí. Tento způsob stanovení ceny se provádí na principu zejména vlastního sledování trhu nemovitostí, inzerovaných nabídek, vývěsek realitních kanceláří a konzultací s realitními kancelářemi. V zásadě se jedná o vyhodnocení cen realizovaných prodejů srovnatelných typů nemovitostí v dané lokalitě za určité období, které by nemělo přesáhnout délku 1 roku. Popis 1) Rodinný dům č.p. 526 Oceňovaný rodinný dům je podsklepený, má dvě nadzemní podlaží pod sedlovou střechou. Základy objektu betonové, nosné konstrukce zděné z cihel od t. 45 cm. Okna dřevěná dvojitá. Střešní krytina pálená taška. Klempířské konstrukce úplné z pozinkovaného plechu. Vnitřní omítky vápenné hladké. Dveře hladké plné. Podlahy v obytných místnostech prkenné a PVC. V ostatních místnostech dlažba. Vytápění lokální na tuhá paliva. Zdrojem teplé vody nefunkční el. boiler. Rozvod plynu není. Vybavení kuchyně tvoří kuchyňská linka a plynový sporák na PB. Hygienické vybavení tvořeno vanou, WC a umyvadlem. Objekt je napojen na přípojky IS voda a elektřina. Odkanalizování do žumpy. Zastavěná plocha objektu 120 m2. Celková užitná plocha 210 m2. Dispoziční řešení: 1. PP sklepní a skladové prostory 1. NP vstupní veranda, jídelna, kuchyňský kout, spíž, 2 pokoje, koupelna, WC 2. NP 3 pokoje, chodba Technický stav objektu je špatný, na objektu nebyla v poslední době prováděna údržba. Většina prvků krátkodobé životnosti je za hranicí životnosti, objekt bude vyžadovat rekonstrukci. Opotřebení stavby znalec stanovuje odborným odhadem na 70%. Příslušenství nemovitosti je podstandardního rozsahu a provedení a sestává z přípojek IS 2x (voda,elektřina) žumpy, vedlejších staveb (skleník, králíkárna) za hranicí životnosti. Na zahradě se nachází trvalé porosty, ovocné stromy a keře. 2) Pozemky Výčet pozemků: Parc.č. st. 564 zastavěná plocha a nádvoří Parc.č. 1534/2 ostatní plocha o výměře 322 m2 o výměře 497 m2
- 5 - Parc.č. 1534/3 zahrada o výměře 746 m2 Pozemky jsou ve funkčním celku s rodinným domem. Pozemky jsou rovinaté. Celková výměra činí 1 565 m2. Stanovení hodnoty srovnávací metodou Při použití srovnávací metody je nutno provést srovnání předmětných nemovitostí s obdobnými objekty, jejichž ceny byly v nedávné době na trhu realizovány. Tržní hodnota nemovitostí srovnávací metodou je zjišťována na základě srovnávací analýzy základních parametrů oceňované nemovitosti a ověřených informací ze stávajícího trhu nemovitostí. V současné době se v této lokalitě běžně obchoduje s rodinnými domy. Nabídka převyšuje poptávku. V okolí nemovitosti se nabízí obdobné nemovitosti v rozmezí cca 1 000 tis. až 2 500 tis. Kč dle technického stavu, umístění v lokalitě, velikosti pozemku apod. Nutno podotknout, že se jedná o ceny nabídkové, které bývají od realizovaných cen vyšší cca o 10 až 15%. Příklady obdobných nemovitostí pro srovnání jsou uvedeny v příloze č. 2 Srovnávací analýza je provedena v následující tabulce: oceňovaná srov. 1 srov. 2 srov. 3 Kozlovice Kozlovice Lhotka Kozlovice ZÁKLADNÍ ÚDAJE plocha pozemku 1565 600 672 1325 zastavěná plocha 120 140 80 150 užitná podlahová plocha 210 230 153 252 prodejní/nabídkovácena celkem 1 161 000 1 199 000 2 200 000 EKONOMICKÉ ÚDAJE Typ transakce nabídka nabídka nabídka korekce pro typ trans. 0,85 0,85 0,85 datum nabídky/prodeje III.13 III.13 III.13 korekce pro datum nabídky 1,00 1,00 1,00 FYZICKÉ ASPEKTY tech. stav objektu srov. lepší lepší korekce pro tech. Stav 1,00 0,85 0,80 vzhled a atraktivita objektu srov. lepší lepší korekce pro atraktivitu 1,00 0,90 0,85 lokalita/přístupnost srov. srov. srov. korekce pro lokalitu 1,00 1,00 1,00 příslušenství srov. srov. lepší korekce pro příslušenství 1,00 1,00 0,70 korekce pro velikost domu 0,97 1,05 0,95 korekce pro velikost pozemku 1,10 1,07 1,02 Indikovaná hodnota nemovitosti 930 477 1 052 969 875 936 862 526 Cena nemovitosti zjištěna srovnáním (orientační): 930 477 Kč
- 6 - Po provedené celkové analýze nemovitosti, s přihlédnutím k současným podmínkám, aktuálním cenám na trhu nemovitostí a se zřetelem na výše uvedená zjištění, zejména na stav domu, velikost pozemku, s přihlédnutím k místním podmínkám polohy, charakteru nemovitosti, nabídce a poptávce, odhaduji cenu obvyklou zjištěnou srovnávací metodou ve výši 930 000,- Kč. Cena zjištěna srovnávací metodou zahrnuje jak cenu staveb, tak i příslušenství a pozemků. Srovnávací hodnota (zaokrouhleno) celkem 930 000,- Kč Závěr zdůvodnění obvyklé ceny: Obvyklá cena nemovitosti: rodinného domu č.p. 526 situovaného na pozemku parc.č. st. 564, pozemků p.č. st. 564, p.č. 1534/2 a p.č. 1534/3 a příslušenství, v k.ú. Kozlovice, obci Kozlovice, okresu Frýdek-Místek (LV č. 399), je stanovena ke dni 5.3.2013. Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě zjištěných údajů, se započtením a zvážením rozhodujících podmínek, majících vliv na konečnou hodnotu (velikost, poloha, stav, umístění, nabídku a poptávku, apod.), stanovuji cenu obvyklou oceňované nemovitosti k datu ocenění ve výši 930 000,- Kč. (Spoluvlastnický podíl 1/3 by pak činil 310 000,- Kč). Ocenění spoluvlastnického podílu: Není na trhu běžné, aby se obchodovalo s podíly na nemovitostech a ani zájem o koupě podílu na nemovitostech není veliký. Z tohoto důvodu se jedná o obtížněji obchodovatelnou nemovitost. Vzhledem k této skutečnosti redukuji cenu zjištěnou srovnávací metodou o 20%, (310 000 *0,8) = 248 000 Kč.
- 7 - V. Rekapitulace Na základě výše uvedených zjištění a s přihlédnutím k místním podmínkám polohy nemovitosti, nabídce a poptávce, odhaduji cenu obvyklou nemovitosti (spoluvlastnického podílu ve výši 1/3) následovně: Cena obvyklá tržní hodnota podílu 1/3-248 000,- Kč Slovy: dvěstěčtyřicetosmtisíc Kč Znalci nejsou známy žádné právní vady (váznoucí na oceňovaném podílu na nemovitosti), které by nezanikly prodejem nemovitosti z dražby. Právní vady váznoucí na podílech ostatních vlastníků nemovitosti nejsou předmětem tohoto ocenění. V Ostravě, 11.3.2013 Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova 18 702 00 Ostrava D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 23. června 2009, č.j. Spr 1757/2009 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1008-92/2013 znaleckého deníku.
- 8 - Přílohy: Příloha č. 1: Fotodokumentace oceňované nemovitosti Příloha č. 2: Srovnávané nemovitosti Příloha č. 3: Výpis z katastru nemovitostí LV č. 399