ZNALECKÝ POSUDEK č. 3571/191/2015 o obvyklé ceně zemědělské usedlosti č.p. 24, s příslušenstvím a pozemky dle LV č. 294 a LV č. 302, v kat. území Frantoly, obec Mičovice, okres Prachatice. Objednatel posudku: Účel posudku: JUDr. Milan Makarius, soudní exekutor Exekutorský úřad Praha-západ Plzeňská 298/276, 151 23 Praha 5 Stanovení ceny obvyklé pro účely exekuce vedené JUDr. Milanem Makariusem, soudním exekutorem pod sp. zn. 156 EX 5/15 Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., zákonnými opatřeními Senátu č. 340/2013 Sb. a č. 344/2013 Sb., a dále podle metodiky Teorie oceňování Prof. Ing. Alberta Bradáče, DrSc. Podle stavu ke dni: 20.5.2015. Vypracoval: Ing. Václav Zvěřina, CSc., Skořepka 7, 110 00 Praha 1 telefon: 721602008 e-mail: vaclavzverina@seznam.cz Posudek obsahuje 13 stran textu, včetně titulního listu a 26 stran příloh. Objednateli se předává ve 4 vyhotoveních. V Praze dne 20.5.2015
1. ÚVOD 1. 1. Účel tržního ocenění Znalec byl pověřen stanovením obvyklé ceny nemovitostí sestávající z zemědělské usedlosti č.p. 24 s příslušenstvím a pozemky dle LV č. 294 a LV č. 302, v katastrálním území Frantoly, obec Mičovice, okres Prachatice. Ocenění je vypracováno ke dni 20.5.2015. Jeho cílem bylo určit tržní hodnotu oceňovaného majetku pro účely exekučního řízení. 1. 2. Základ hodnoty Základem hodnoty v tomto posudku je objektivní (fair) tržní hodnota vyjádřená v peněžních jednotkách. Tato objektivní tržní hodnota je definována v souladu s Evropskou asociací znaleckých organizací TEGoVA jako: finanční částka, která může být směněna mezi dobrovolně jednajícím potenciálním kupujícím a prodávajícím, aniž by byl činěn nátlak na koupi nebo prodej. Přitom obě zúčastněné strany si plně uvědomují a znají všechna relevantní fakta o jmění. Tato definice je prakticky totožná s definicí obvyklé ceny uvedené v 2 zákona o oceňování MF ČR č.151/1997 Sb.: obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího, ani vliv zvláštní obliby. Naše zpráva je vypracována v souladu s mezinárodním oceňovacím standardem Oceňování podle tržní hodnoty, který zpracoval IVSC (International Valuation Standards Committee) viz /9/, a v souladu s IVS - International Valuation Standards, Aplikační příručkou č. 4, která definuje zásady oceňování majetku pro záruky půjček, hypoték a dluhopisů. Ze všech užitných hodnot majetku je v tomto konkrétním případě uvažováno s přínosem stavby, venkovních úprav a pozemků. 1. 3. Rozsah posudku Rozsah naší práce vychází z toho, že všechny relevantní faktory by měly být zohledněny. Mezi tyto faktory lze zařadit: 1. 2. 3. Historii a podstatu oceňovaného majetku. Obvyklá cena stavebních materiálů a stavebních prací v dané lokalitě. Výše obvyklých nájmů a prodeje srovnatelných nemovitostí. 2
2. ZÁKLADNÍ ÚDAJE 2. 1. Výchozí data Objednavatel: JUDr. Milan Makarius, soudní exekutor Exekutorský úřad Praha-západ Plzeňská 298/276, 151 23 Praha 5 Oceňovaný nemovitý majetek: 1) stavby: zemědělská usedlost č.p. 24 se stodolou a chlévy, dle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 294 ze dne 26.3.2015. 2) venkovní úpravy: zpevněné plochy, oplocení a přípojky inženýrských sítí. 3) pozemky: dle LV č. 294 Specifikace podle LV č. 294 Parcelní číslo Výměra v m2 Druh pozemku Poznámka 22 611 Zastavěná plocha a nádvoří č.p. 24 102 256 Zastavěná plocha a nádvoří Zem.stav. bez čp. 10/2 1720 66/1 10243 66/2 1182 Zahrada 66/4 1676 69/2 24007 69/3 2379 Manipulační plocha 69/4 350 Ostatní komunikace 75/3 1553 Ostatní komunikace 97/1 12410 97/2 418 97/3 118 Vodní plocha Koryto vodního toku 205 9225 209/1 5409 213/1 4873 213/2 229 234/6 10538 235 380 Zahrada 243/2 540 254 4401 256/19 233 Zahrada 256/30 298 Zahrada 286 10844 449/3 187 465 1174 466/5 87 Manipulační plocha 1390 442 1485 72 Celkem 105855 3
4) pozemky: dle LV č. 302 Parcelní číslo 234/5 236 Celkem Specifikace podle LV č. 294 Výměra v m2 Druh pozemku 745 268 1013 Poznámka Podklady pro ocenění: - usnesení exekutorského úřadu Praha-západ, čj. 156 EX 5/15-58, - výpis z katastru nemovitostí LV č. 294 ze dne 26.3.2015, - výpis z katastru nemovitostí LV č. 302 ze dne 26.3.2015, - kopie katastrálních map, - fotografická dokumentace, - nabídky realitních kanceláří k prodeji obdobných objektů, - výsledky místního šetření konaného dne 11.5.2015. Povinná se místního šetření účastnila a se znalcem spolupracovala. 2. 2. Vlastnictví oceňovaných nemovitostí 2.2.1. Stávajícím vlastníkem oceňovaného majetku je podle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 294 ze dne 26.3.2015: Vlastnické právo Hlinková Kateřina, Frantoly 24, 38301 Mičovice Identifikátor Podíl 535311/060 2.2.2. Stávajícím vlastníkem oceňovaného majetku je podle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 302 ze dne 26.3.2015: Vlastnické právo Hlinková Kateřina, Frantoly 24, 38301 Mičovice Česká republika Identifikátor Podíl 535311/060 ½ 01-001 ½ Na nemovitostech je zapsáno zástavní právo exekutorské a smluvní, zahájení exekuce a exekuční příkaz k prodeji nemovitosti (viz Výpis z katastru nemovitostí LV č. 294 ze dne 26.3.2015 v příloze tohoto posudku). 2. 3. Popis oceňovaných nemovitostí 2.3.1. Zemědělská usedlost č.p. 24 Předmětem ocenění je zemědělský usedlost č.p. 24, včetně pozemků dle LV č. 294 a LV č. 302 v katastrálním území Frantoly, obec Mičovice, okres Prachatice. Objekt je situován na severovýchodním okraji obce Frantoly. Přístup z místní zpevněné asfaltové komunikace. Dům je mimo zastavěnou část obce. Zemědělská usedlost č.p. 24 je přízemní objekt, podsklepený s obytnou vestavbou v podkroví. Nosné svislé konstrukce jsou smíšené, (kámen, cihla). Střecha je sedlová. Krytina střechy z betonových tašek BRAMAC. Stropy klasické dřevěné trámové s rovným podhledem, v části jsou stropy železobetonové. Nad sklepem je strop klenbový. Schody dřevěné. Klempířské konstrukce z plechu FeZn. Fasádní omítka je vápenná hladká. Vnitřní omítky vápenné štukové. Keramické obklady v koupelnách a WC. Okna dřevěná dvojitá. Dveře dřevěné typové do ocelových zárubní. Podlahy textilní a keramická dlažba. Vytápění lokální, kamny na tuhá paliva a krbem, v části podlahové topení a elektrické přímotopy. Rozvod studené a teplé vody. Příprava TUV v elektrickém boileru. Kuchyně s kuchyňskou 4
linkou a sporákem na PB. Koupelny s vanou nebo sprchovým koutem, umyvadlem a WC. Přípojka vody z vlastní studny. Odpad sveden do žumpy. Přípojka elektrické energie 220/380V. Součástí jsou vedlejší stavby, chlévy a stodola, vše u č.p. 24 na stavební parcele č. 22. Zemědělská stavba (bývalá stáj), která stávala asi 350m severně od chalupy, na pozemku par. č. 102, byla odstraněna a už neexistuje. Dispozice chalupy: 1.PP: vstup, chodba, hala, obývací pokoj, kuchyně, komora, 2x koupelna, 2x WC, sklep. 1.NP: chodba, hala, pokoj č.1 s koupelnou, pokoj č. 2, pokoj č. 3 s koupelnou, pokoj č. 4, komora. 2.NP (podkroví): chodba, 6 pokojů s koupelnami, 2 komory, schodiště. Součástí ceny chalupy jsou pouze pozemky parc. č. 22 zastavěná plocha o výměře 611 parc. č. 102 zastavěná plocha o výměře 256 m2 a parc. č. 235 zahrada u chalupy o výměře 380 m2. Ostatní zemědělské pozemky a ostatní neplodné plochy jsou oceněny zvlášť. m2, Původní zemědělská usedlost č.p. 24 byla vystavěna asi v roce 1720. Asi před 20-ti lety byla provedena rekonstrukce. Původně byl objekt využíván jako mlýn. Po rekonstrukci, cca v roce 1990-95, byla chalupa s pozemky využívána k hospodářským účelům (pěstování koní a dobytka). Později byla provedena přestavba na penzion (k pokojům v podkroví byly přistavěny koupelny s WC). Nyní je objekt více jak 2 roky nevyužívaný a prázdný. Podnikatelský záměr využívat objekt ke krátkodobému ubytování (penzion) nebyl asi úspěšný. Běžná údržba objektu je v poslední době zanedbaná a nedostatečná. Objekt není pravidelně větraný, v suterénu je vlhké zdivo, opadává omítka, všude panuje nepořádek. Hospodářské budovy jsou stavebně silně zanedbané a neudržované. Velký objekt s rozlehlými pozemky je v dnešní době a v dané lokalitě obtížně využitelný a bude rovněž obtížně obchodovatelný. Povinná se místního šetření účastnila, dům zpřístupnila a se znalcem spolupracovala. Výměry pro ocenění Zemědělská usedlost č.p. 24 Zastavěná plocha: 1.PP: ½ (15,00+13,80) 14,60+(3,00 5,60) = 227,04 m2 1.NP: ½ (15,00+13,80) 14,60+(3,00 5,60) = 227,04 m2 Podkroví: ½ (15,00+13,80) 14,60 = 210,24 m2 Užitná plocha podlahová: (227,04 0,50)+227,04+(210,24 0,70) 0,75 = 365,80 m2 = zaokrouhleno = 365 m2 Stodola ZP: 11,20 6,30 = 70,56 m2 Chlévy ZP: (18,60 6,00)+(6,30 6,30) = 151,29 m2 2.3.2. Pozemky dle LV č. 294 Pozemky dle LV č. 294, patřící do vlastnictví povinné, lze podle místního šetření rozdělit na pozemky hospodářsky využitelné a pozemky ostatní, neplodné a obtížně využitelné. Pozemky využitelné tvoří převážně louky a pastviny. Pozemky ostatní je neplodná půda, cesty, komunikace, mokřiny, zanedbané a neobdělávané plochy. 5
Rekapitulace ploch pozemků: Položka Druh pozemků 1 Zastavěné plochy a zahrada přiřazené k objektu č.p. 24 2 Zemědělské pozemky, louky a pastviny 3 Ostatní plochy, neplodná půda, cesty, mokřiny v tom pozemek parc. č. 466/5 oceněný samostatně zbývající ostatní plochy Celkem Výměra v m2 1 247 60 527 44 081 87 43 994 105 855 Výměry pro ocenění: Zemědělské pozemky louky a pastviny: 60 527 m2 Ostatní plochy neplodné: 44 081 m2 2.3.3. Zemědělské pozemky dle LV č. 302 Pozemky dle LV č. 302 jsou ve vlastnictví povinné s nedořešenými vztahy k vlastnictví České republiky, kde příslušnost hospodařit s tímto majetkem je určena Státnímu pozemkovému úřadu. Jedná se o pozemky parc. č. 234/5 o výměře 745 m2 a parc. č. 236 o výměře 268 m2. Celková výměra pozemků je 1 013 m2. Pozemky se nacházejí v katastrálním území Frantoly, obec Míčovice (viz kopie katastrální mapy v příloze posudku). Jedná se o pozemky zemědělské, využitelné jako louka. Výměra pro ocenění: Zemědělské pozemky louky: 1 013 m2 3. METODY OCEŇOVÁNÍ TEORIE ZJIŠŤOVÁNÍ TRŽNÍ HODNOTY NEMOVITOSTÍ Konvenční tržní ocenění používané k determinování tržní hodnoty nemovitostí vychází v zásadě ze tří teoreticky různě pojatých přístupů. V odborné literatuře se tyto základní tři principy vzájemně prolínají a větví, jsou uváděny pod různými názvy atd. Např. v americké praxi se mluví o 9 základních přístupech používaných pro stanovení tržní hodnoty, v anglické o 5, v německé o 3. V dostupné české literatuře se lze setkat s těmito metodami používanými pro ocenění: 1. Metody výnosové. 2. Metody stanovení substance, věcné hodnoty. 3. Metody porovnávací. Metody výnosové vycházejí ze základní premisy o tom, že nemovitost - podnik je nástroj k výrobě peněz. Chod podniku, pronájem nemovitosti sice stojí peníze, ale vytváří i zisk. Rozdíl mezi náklady na provoz a ziskem je cash flow, který je z pohledu vlastníků nejzajímavější, neboť jim přináší peníze. Metody stanovující vlastní kapitál vycházejí z premisy o tom, že nemovitost je totožná s majetkem, který je v ní obsažen. Metody porovnávací, někdy nazývané tržní, jsou nejrozpracovanější ve fungujících ekonomikách, kde lze porovnat ceny již prodaných obdobných nemovitostí s nemovitostí oceňovanou. To znamená, že trh nemovitostí je transparentní a informace jsou běžně dostupné. V dalším uvádíme stručný popis každé metody. 6
3. 1. Metody výnosové. Tyto metody jsou založeny na koncepci časové hodnoty peněz a relativního rizika investice. Základní klíč k pochopení filozofie ocenění je v porozumění vztahu mezi tokem příjmů a hodnotou. Investor, kupec, ve skutečnosti nakupuje budoucí tok příjmů, čili budoucí výnos - cash flow. Současná hodnota majetku je určena podle tohoto schématu: - projekce množství, spolehlivosti a délky trvání budoucího toku výnosů; využití kapitalizace, to je převodu budoucích korun na jejich současnou kvantitativní úroveň, stanovením správné, adekvátní kapitalizační míry. Metody výnosové vycházejí ze základní premisy o tom, že nemovitost jako podnik je nástroj k výrobě peněz. Chod podniku sice stojí peníze, ale vytváří i zisk. Rozdíl mezi náklady na provoz podniku a ziskem je cash flow, který je z pohledu vlastníků nejzajímavější, neboť jim přináší peníze. Nejrozšířenější metodou je metoda přímé kapitalizace, kterou lze zapsat do jednoduchého matematického modelu: V = NOI / R (1) Kde tržní hodnota V podniku (nemovitosti) rovna jeho stabilizovanému čistému ročnímu výnosu NOI, vydělenému odpovídající kapitalizační mírou R. Současná hodnota majetku je určena podle tohoto schématu: - projekce množství, spolehlivosti a délky trvání budoucího toku výnosů; využití kapitalizace, to je převodu budoucích korun na jejich současnou kvantitativní úroveň. Stanovení správné adekvátní kapitalizační míry vychází z úrokové míry nejjistějších cenných papírů, obvykle státem garantovaných obligací a zápočtu nezbytné míry rizika, které respektuje daný podnikatelský segment (pronájem nemovitosti). 3. 2. Metody stanovení substance, věcné hodnoty Zcela odlišný přístup k oceňování majetku, nemovitosti vychází z pohledu vlastnických aktivit. Metody stanovující stavební substanci vycházejí z premisy o tom, že nemovitost je totožná s majetkem, který je v ní obsažen. Tyto metody se zdají být velice jednoduché a přesné, ale při jejich použití se naráží na problém správného, tržního, stanovení opotřebení již existujících staveb. Jsou to metody méně subjektivní, než aktualizace odhadovaných budoucích cash flow při zvolené diskontní sazbě, pro zvolený časový horizont. Přesto je však i jejich použití omezené, neboť reflektují současnou situaci na trhu - prodejní cenu, s velkým časovým odstupem. Rozdíl mezi substanční stavební hodnotou a tržní hodnotou je samozřejmě menší ve stabilizovaných ekonomických podmínkách, než v ekonomikách procházejících transformací, či krizí. Tento způsob ocenění je založen na principu pojetí náhrady. Perspektivní kupující nebude platit více za stavební substanci, než činí náklady na její nahrazení, pořízení. Každá nemovitá položka je oceněna a jejich součtem se získá souhrnná, výsledná hodnota, stavební substance. V této souvislosti se vžil název podstata, substance, věcná hodnota. Věcná hodnota znamená, kolik peněz by bylo třeba investovat, aby byl pořízen stejný majetek. V případě 7
nákupu má substance jasný ekonomický význam. Napomáhá řešit otázku, zda je výhodnější koupit již existující nemovitosti, nebo postavit nové. Matematický model této metody lze zapsat v této zjednodušené podobě: V = ( PCi Oi + Pi ) (2) kde PCi je pořizovací cena stavby, Oi opotřebení stavby a Pi cena pozemku. 3. 3. Metoda porovnání tržních cen Metody porovnávací, jsou nejrozpracovanější ve fungujících ekonomikách, kde informace o prodejích jsou veřejně přístupné. Tato metoda pro ocenění majetku je založena na srovnání prodejní ceny obdobného majetku s majetkem oceňovaným. Pro porovnání lze využívat prodejní ceny, které byly v nedávné minulosti na trhu realizovány a jsou známé. Metoda je nejrozšířenější v dobře fungujících tržních ekonomikách. Její použití je odvislé od dvou základních faktorů - fungujícího trhu daného segmentu majetku a transparentnosti informací. Trh by měl být perfektní ve smyslu dostatečné četnosti prodejů. Vlastní porovnání se provádí na základě praktických zkušeností znalce, a vždy je poznamenáno jistým subjektivismem. Matematický model této metody má tvar: V = ( RC i ki )/n (3) Kde RC i je realizovaná prodejní cena pro i-tý majetek, ki koeficient korekce (porovnávací), n počet porovnávaných majetků. Tato metoda je nepřímější, nejrychlejší a nejvíce odpovídá směnné ceně. Základním předpokladem jejího analytického využití je dobrá databáze informací a její neustálá aktualizace. 3. 4. Aplikace jednotlivých metod Každý odhad tržní hodnoty je obecně zatížen jistou mírou chyb, ať už z pohledu znalce, volby použitých matematických modelů, nebo změn nabídky a poptávky, trhu. Proto je běžné, že se pro stanovení tržní hodnoty používá několik metod, jejich vzájemný mix. I když každá z nich vychází z jiných předpokladů, je obvyklé považovat za výslednou tržní hodnotu tu, která je dána jejich vzájemným porovnáním. Je neoddiskutovatelné, že se porovnávají metody založené na principiálně odlišných základech, ale výsledkem každé z nich je tržní hodnota vyjádřená ve finančních jednotkách, v penězích. Proto nelze proti tomuto mixu vznášet z pohledu rozdílnosti jednotek porovnávaných veličin připomínky. 4. ANALÝZA OCENĚNÍ 4. 1. Tržní hodnota stanovená výnosovou metodou Objekt s pozemky je v současné době nevyužívaný. Pronájem nebyl zjištěn. Ocenění výnosovou metodou se neprovádí. 4. 2. Tržní hodnota stanovená metodou věcné hodnoty Věcná hodnota nemovitosti je zjišťována pro stávající vnitřní trh, protože nemovitost je v zásadě nepřemístitelná. Trh nemovitostí je jasně lokalizován. Věcná hodnota majetku je 8
dána součtem zůstatkových cen veškerého jmění. Zůstatkové ceny jsou určeny z pořizovacích reprodukčních cen snížených o adekvátní míru opotřebení. Stanovení reprodukční ceny vychází z tuzemské cenové úrovně na současném stavebně-dodavatelském trhu dle dané lokality. Základem jsou průměrné orientační ceny rozpočtových ukazatelů stavebních objektů vydaných ÚRS Praha, a. s. pro rok 2015, které jsou konzultovány s odbornými stavebními firmami, provádějícími výstavbu obdobných objektů v daném regionu. Věcná hodnota odpovídá sice stavební substanci, ale nezaručuje, že na trhu bude apriori respektována. Vzhledem k účelu našeho ocenění pro potřebu exekučního řízení proto věcnou hodnotu nemovitosti nevyjadřujeme. 4. 3. A) Tržní hodnota stanovená porovnávací metodou Zemědělská usedlost č.p. 24 včetně pozemků parc. č. 22, 102 a 235 Pro ocenění nemovitosti porovnávacím způsobem je nutné zjistit ceny srovnatelných nemovitostí v dané lokalitě, nebo lokalitách blízkých, které jsou realizované v době ne delší než tři měsíce. V našem případě se nemovitost nachází v katastrálním území Frantoly, obec Mičovice, okr. Prachatice. Poptávka a nabídka nemovitostí je monitorována realitními kancelářemi a je známá z tisku, odborných časopisů i na internetových stránkách. Z aktuální nabídky vybral znalec 3 srovnatelné objekty, které uvádí v následujícím přehledu: Pro výpočet porovnávací hodnoty nemovitosti byly vybrány obdobné, aktuálně nabízené objekty v místě nebo v blízkém okolí. 1) Prodej zemědělské usedlosti Chroboly Cena: 245 000,- Kč Lokalita: Chroboly - Ovesné, okr. Prachatice Číslo zakázky: 8057ch12 Stav objektu: před rekonstrukcí Datum aktualizace: 15.5.2015 Stavba: smíšená Typ domu: patrový, 2NP Zastavěná plocha: 499 m2 Užitná podlahová plocha: 400 m2 Velikost pozemku: 187 m2 Voda: Topení: lokální na tuhá paliva Odpad: septik El. energie: 230/400 V Popis: Prodej části původního statku, uzpůsobená jako rekreační chalupa. V přízemí je průjezd, místnost, komora a nadzemní sklep. V patře je pokoj a komora. V podkroví půda. Nutná je modernizace. Klidná odpočinková lokalita. RK: NEMO reality, s.r.o., Prachatice 9
2) Prodej chalupy Mičovice Cena: 785 000,- Kč Lokalita: Mičovice-Ratiborova Lhota, okr. Prachatice Číslo zakázky: 7 Stav objektu: dobrý Datum aktualizace: 29.4.2015 Stavba: kamenná Typ domu: patrový Zastavěná plocha: 117 m2 Užitná plocha podlahová: 132 m2 Velikost pozemku: 185 m2 Voda: dálkový vodovod Topení: lokální na tuhá paliva Kanalizace: septik El. energie: 230/380 V Popis: Prodej chalupy v obci Ratiborova Lhota, 16 km od Prachatic. Objekt je po částečné rekonstrukci (v roce 2000 nový krov, střešní krytina, el. rozvody). V dispozici je hala s krbem, světnice, kuchyň, koupelna s vanou a WC. V podkroví jsou 2 pokoje. Na dům navazuje stodola. RK: Reality Promo, České Budějovice 3) Prodej zemědělské usedlosti Vitějovice Cena: 2 500 000,- Kč Lokalita: Vitějovice, okr. Prachatice Číslo zakázky: CHA300313 Stav objektu: dobrý Datum aktualizace: 24.3. 2015 Stavba: smíšená Typ domu: přízemní Zastavěná plocha: 1450 m2 Užitná plocha podlahová: 300 m2 Velikost pozemku: 3 295 m2 Voda: dálkový vodovod+místní zdroj Topení: lokální na tuhá paliva Kanalizace: septik El. energie: 230/400 V Popis: Prodej chalupy u Vitějovic nedaleko Prachatic. Původní historická usedlost s velkým uzavřeným dvorem, stodolou a ovocným sadem. Dům je po částečné rekonstrukci. Zachovalý styl staročeské chalupy. Dispozice: předsíň, kuchyň, pokoj, sednice, sklad, koupelna, WC a komora. Ve dvoře je stodola, dílna, maštal, přístřešek, stáje, bývalá sýpka. RK: PATERNA Reality, s.r.o., Volyně Metodika ocenění: 1. Nabídková cena porovnávací nemovitosti je upravena koeficientem nabídkových cen, koeficientem polohy a koeficientem stavebně technického stavu. 2. Zjištěnou cenu upravíme koeficientem nabídkových cen, vzhledem k tomu, že se jedná o ceny z nabídky realitních kanceláří a cena realizovaná při prodeji může být dle našich zkušeností nižší o 10 až 15 %. 3. Korekce polohy jsme použili proto, že porovnávané nemovitosti jsou sice z blízkých lokalit, ale jejich poloha není vždy stejná, jako je u oceňované nemovitosti. 4. Stavebně technický stav rovněž není u všech porovnávaných nemovitostí stejný. 5. Průměrem hodnot je stanovena průměrná cena za 1m2 užitné podlahové plochy, průměrnou cenou je vynásobena užitná obytná plocha oceňované nemovitosti. Koeficienty cenového porovnání: Celkový koeficient vyjadřuje kvalitu oceňované nemovitosti oproti nemovitosti porovnávací se zohledněním zdroje porovnávacích nemovitostí. 10
1,00 1,00 1,00 1,00 0,65 0,85 0,850 0,553 0,723 Celkem Celková cena Kč za 1 m2 UP Celkový koeficient 0,85 0,85 0,85 Stavebně technický stav Korekce zdroje porovnávaných nemovitostí 612 5 947 8 333 400 132 300 Korekce pro polohu Jednotková cena v Kč/m2 UP Cena (Kč) 245 000 785 000 2 500 000 Užitná plocha (m2) Porovnávací nemovitost 1 2 3 520 3 288 6 025 9 833 3 278,- Kč/m2 PRŮMĚRNÁ CENA (9 833 : 3 =) CENA NEMOVITOSTI POROVNÁVACÍ METODOU Porovnávací hodnota nemovitosti č.p. 24 s příslušenstvím a pozemky parc. č. 22, 102 a 235 Užitná plocha obytná: 365 m2 Cena: 365 3 278 = 1 196 470 Kč CENA zaokrouhleno 1 200 000,- Kč Obvyklá cena nemovitostí sestávající z zemědělské usedlosti č.p. 24 s příslušenstvím a pozemky parc. č. 22, 102 a 235 dle LV č. 294, v katastrálním území Frantoly, obec Mičovice, okres Prachatice, určená metodou porovnávací je: Zaokrouhleno: 1 200 000,- Kč B) Pozemky dle LV č. 294 1) Zemědělské pozemky louky a pastviny: 60 527 m2 2) Ostatní plochy neplodné bez pozemku parc. č. 466/5: 43 994 m2 Obvyklá cena zemědělských pozemků se v dané lokalitě v současné době pohybuje v intervalu 15,- Kč až 45,- Kč za 1m2. Vzhledem k velké rozloze nabízených pozemků zvolíme cenu při spodní hranici zjištěných cen: 15,- Kč/m2 1) Výměra zemědělských pozemků: 60 527 m2 Obvyklá cena: 60 527 15 = 907 905,- Kč Cenu za ostatní neplodné plochy odvodíme z ceny zemědělských pozemků a upravíme koeficientem 0,20. 15 0,20 = 3,- Kč/m2 2) Výměra ostatních pozemků: 43 994 m2 Obvyklá cena: 43 994 3 = 131 982,- Kč Pozemky zemědělské a ostatní celkem 1+2 dle LV č. 294: 907 905 + 131 982 = 1 039 887,- Kč Zaokrouhleno: 1 039 890,- Kč 11
C) Zemědělské pozemky dle LV č. 302 Zemědělské pozemky louky: 1 013 m2 Obvyklá cena: 1 013 15 = 15 195,- Kč Zaokrouhleno: 15 200,- Kč D) Pozemek parc. č. 466/5 ostatní plocha Výměra 87 m2. Jednotková cena 3,- Kč/m2 Cena obvyklá 87*3 = 261 Kč Zaokrouhleno 260,- Kč Celkem cena: A+B+C+D 1 200 000 + 1 039 890 + 15 200 + 260= 2 255 350,- Kč Zaokrouhleno: 2 256 000,- Kč 5. ZÁVĚR 5. 1. Výrok znalce Cílem předloženého znaleckého posudku bylo stanovit tržní hodnotu nemovitostí sestávající z zemědělské usedlosti č.p. 24 s příslušenstvím a pozemky dle LV č. 294 a LV č. 302 v katastrálním území Frantoly, obec Mičovice, okres Prachatice, k datu 20.5.2015. Na základě provedené detailní analýzy jsme toho názoru, že tržní hodnota nemovitostí sestávající z zemědělské usedlosti č.p. 24 s příslušenstvím a pozemky dle LV č. 294 a LV č. 302, v katastrálním území Frantoly, obec Mičovice, okres Prachatice, činí k datu 20.5.2015: 2 256 000,- Kč Slovy: dvamilionydvěstěpadesátšesttisíc Kč V Praze 20.5.2015 Ing. Václav Zvěřina CSc. Skořepka 7 110 00 Praha 1 12
6. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný předsedou Městského soudu v Praze č.j. Spr. 1220/91 ze dne 1. prosince 1992 pro základní obor ekonomika pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký úkon je zapsán pod poř. č. 3571/191/2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle přiložené likvidace. V Praze 20.5.2015 7. PŘÍLOHY 7. 1. 7. 2. 7. 3. 7. 4. 7. 5. Výpis z katastru nemovitostí LV č. 294 Výpis z katastru nemovitostí LV č. 302 Kopie katastrální mapy Fotografická dokumentace Ortofotomapa 3 listy, 2 listy, 8 listů, 7 listů. 6 listů. 13