ZNALECKÝ POSUDEK č /2013

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č /2013 o obvyklé ceně nemovitosti dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb. a č. 296/2007 Sb. Předmět posudku: o obvyklé ceně rodinného domu č.p. 16 na parcele č s příslušenstvím a pozemku parc.č v k.ú. Hlubočky, obec Hlubočky, okres Olomouc. Evidenční údaje: Vlastník stavby a pozemků: Roman Lichnovský, nám. Družby 16, Hlubočky Katastrální území: Hlubočky LV č.: 2340 Kraj: Olomoucký Okres: Olomouc Obec: Hlubočky Část obce: Hlubočky Ulice: nám. Družby Číslo popisné: 16 Účel posudku: podklad pro realizaci nedobrovolné dražby Objednatel posudku: Oceněno ke dni: Prohlídka dne: Dražební kancelář Dražbyprost Mírové náměstí Ústí nad Labem Obvyklá cena: Kč (slovy: osmsettisíc Kč) Nemovitost je obchodovatelná: běžně přitom v regionu nabídka převyšuje poptávku Poznámky: * Vliv váznoucího zástavního práva pro Wüstenrot stavební spořitelna a.s. dle smlouvy ze dne není v obvyklé ceně zohledněn. * Vliv podání návrhu na nařízení výkonu rozhodnutí zřízením soudcovského zástavního práva není v obvyklé ceně zohledněn. Vypracoval: Ing. Petr Václavek tel.: Horní Lán 1327/6A, Olomouc .: vaclavekpetr@seznam.cz Tento posudek obsahuje 11 stran (6 stran textu a 5 stran příloh), objednateli se předává v 1 vyhotovení + elektronická neautorizovaná verze ve formátu.pdf. Dne

2 Přílohy č. přílohy počet stran - Výpis z katastru nemovitostí pro LV č vydaný KÚ-KP Olomouc dne , - Katastrální mapa vyhotovená KÚ-KP Olomouc dne , - Fotodokumentace nemovitosti ze dne Podklady - Výpis z katastru nemovitostí pro LV č vydaný KÚ-KP Olomouc dne , - Katastrální mapa vyhotovená KÚ-KP Olomouc dne , - Prohlídka a zaměření nemovitosti provedené dne , - Fotodokumentace nemovitosti ze dne , - Územní plán obce Hlubočky z 07/ Databáze prodejních cen a realitní nabídky srovnatelných nemovitostí. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením nemovitosti byla provedena na místě samém dne za přítomnosti pana Zdeňka Lichnovského (otec vlastníka předmětné nemovitosti). A - NÁLEZ - ÚDAJE O PŘEDMĚTNÉ NEMOVITOSTI Obec: Hlubočky Počet obyvatel: Poloha v obci: okraj zóny bydlení - zástavba RD Typ stavby: rodinný dům Poloha vzhledem k užívání: okraj. část s obtížnějším příjezdem u domu Okolí nemovitosti: bydlení a nezastavěná část Dopravní dostupnost veřejnou dopravou: vlak a autobus IDOS, zastávky cca 500 m Dopravní dostupnost automobilem: dobrá Místopis: Nemovitost se nachází v okrajové části obce, při jižní straně úzké slepé místní komunikace se strmou částí. Jde o lokalitu zastavěnou původními rodinnými domy, ve stabilizované zóně pro bydlení. V obci je běžná občanská vybavenost: základní škola 1. a 2. stupeň, pošta, obchody se základním sortimentem, zdravotní středisko a lékárna, kompletní občanská vybavenost na úrovni krajského města je pak v Olomouci, vzdálenost cca 16 km od centra Olomouce. Dobrá dostupnost vlakem a autobusy IDOS, zastávky ve vzdálenosti cca 500m, automobilem dobrá dostupnost Olomouce. Nemovitost je přístupná přímo z veřejné komunikace na parcele č Ve vlastnictví České republiky (ost.pl./ost.kom. - LV č ) s krytem z obalovaného kameniva. Finanční a právní omezení (blíže uvedena na přiloženém výpisu z KN) v určené obvyklé ceně nezohledňována - zástavního práva pro Wüstenrot stavební spořitelna a.s. dle smlouvy ze dne , - podání návrhu na nařízení výkonu rozhodnutí zřízením soudcovského zástavního práva

3 hlavní stavby: rodinný dům č.p. 16 popis a dispozice: Řadový krajní zděný rodinný dům (1NP+částečně upravené podkroví) se střechou sedlovou je stavba přestavěná v období kolem roku 1972 pro účely bydlení z původních chlévů pocházejících pravděpodobně z počátku 20. století, podstandardně vybavena k užívání pro bydlení. Hlavní vstup do 1.NP domu je z jihovýchodní strany domu ze dvora, z této strany je ještě samostatný vstup do podkrovní části domu. Výčet místností: 1.NP: předsíň 6 m 2, kuchyň 11 m 2, obývací pokoj 21 m 2, pokoj 15 m 2, ložnice 13 m 2, koupelna 3 m 2, koupelna 4 m 2, komora 4 m 2, chodba 7 m 2, komora 3 m 2, podkroví: plochy upravené pro nouzové bydlení cca 70 m 2 (bez rozvodů elektro, nouzová koupelna). Dům je celkově vybydlený, provedený a uživatelný v nízkém standardu bydlení, se zastaralou dispozicí domu. parametry a provedení forma užívání bydlení nemovitost je běžně užívána ne pouze částečně, a to v nízkém standardu typ konstrukce domu stavba zděná počet podlaží PP/NP 1NP + nouzově upravené podkroví (střecha sedlová) počet bytových jednotek / typy 1 jednotka 3+1 a nouzově upravené podkroví zastavěná plocha 1NP 17,1 x 6,8 = 116,3 m 2 orientační obestavěný prostor: 560 m 3 podlahová plocha (započitatelná) 110 m 2 (po započtení nouzově upravených prostor podkroví 1/3) podlahová plocha - nebytová část 0 garáže v objektu / počet stání: 0 rozestavěnost / popis: stavba s částečně nedokončenou úpravou vnitřních prostor stáří původní: cca 100 let původně je jednalo o chlévy úpravy: kolem roku 1972 přestavba pro účel bydlení, po r malé modernizace opotřebení celkové: cca 70 % technický stav stavby a údržba: stav úměrný stáří stavby, údržba zanedbaná konstrukce a vybavení: základy základové pasy bez izolací svislé nosné konstrukce zdivo z kamene a pálených cihel vodorovné nosné konstrukce stropy nespalné a polospalné schodiště s povrchem dřevo střešní konstrukce střecha sedlová střešní krytina plechová klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu venkovní omítky a obklady břizolitové omítky Vnitřní omítky a obklady vápenné omítky a keramické obklady povrchy podlah dřevotříska, beton, dlažba keramická okna dřevěná kastlová dveře hladké plné a prosklené, i rámové náplňové vytápění ÚT na pevná paliva ohřev vody el. bojler kanalizace kompletní odkanalizování rozvod vody rozvody studené a teplé vody rozvod elektro světelné rozvody rozvod plynu zemní plyn vybavení kuchyní sporák elektrický vybavení hygienických zařízení vana, WC mísa, umyvadlo ostatní vnitřní vybavení nevyskytuje se dokončenost částečně nedokončená úprava vnitřních prostor - 3 -

4 vedlejší stavby: a) zděná kotelna s nízkou pultovou střechou - u severní strany domu, zastavěná plocha cca 44 m 2, údržba zanedbaná, opotřebení cca 70%. b) zděná kolna s nízkou pultovou střechou ve střední části dvora, zastavěná plocha cca 62 m 2, údržba dlouhodobě zanedbaná, opotřebení cca 85%. c) zděné bývalé chlévy s nízkou pultovou střechou v jihovýchodní části dvora, zastavěná plocha cca 23 m 2, údržba dlouhodobě zanedbaná, opotřebení cca 85%. ostatní úpravy: venkovní úpravy domovní přípojky vody a elektro a plynu, žumpa s přípojkou k domu, oplocení pozemku, zpevněné plochy v minimálním rozsahu pozemky popis: pozemek parc.č vytváří jednotný funkční celek se stavbami, je svažitý k západu výměra celkem: 1000 m 2 napojení na sítě veřejné voda, elektro, plyn (kanalizace do žumpy) B POSUDEK Ocenění nemovitosti je provedeno podle ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Metodika: Obvyklou cenou se pro účely zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Určení obvyklé ceny zpravidla vychází ze 3 základních hodnot stanovených - metodou nákladovou - metodou výnosovou - metodou srovnávací. Pro stanovení obvyklé ceny rodinného domu, kdy je k dispozici databáze obchodovaných cen a databáze nabídkových cen srovnatelných rodinných domů., Hodnoty určované nákladovou i výnosovou metodou nekorespondují u rodinných domů s obvyklými cenami, pro ocenění je u rodinných domů určující hodnota zjištěná metodou srovnávací. Srovnávací metoda 1. srovnatelná nemovitost realizovaná kupní smlouva Zdroj informace kupní smlouva z 08/2012 Lokalita Dub nad Moravou ul. Tyršova Konstrukce, vybavení zděná stavba, ÚT na plyn Počet podlaží / byty 1NP+podkroví / byt 4+1 Zastavěná plocha domu cca 164 m 2 Podlahová plocha započitatelná byt cca 167 m 2 Technický stav dobrý - stáří stavby cca 100 let zastaralý, jen drobné modernizace Výměra pozemků jako celku 684 m 2-4 -

5 Kupní cena Upravená cena / jednotková Porovnání s oceňovanou nemovitostí 1, ,- Kč 1, ,- Kč / 7.200,- Kč/m 2 na započitatelnou podlahovou plochu Porovnávaný RD je v částečně lepším technickém stavu, v domě je větší byt, pozemky s menší výměrou, lokalita srovnatelně atraktivní. 2. srovnatelná nemovitost realizovaná kupní smlouva Zdroj informace kupní smlouva z 06/2012 Lokalita Náklo č.p. 46 Konstrukce, vybavení zděná stavba, ÚT na pevná paliva Počet podlaží / byty 1NP+podkroví / byt 2+1 Zastavěná plocha domu cca 125 m 2 Podlahová plocha započitatelná byt cca 72 m 2 Technický stav dobrý - stáří stavby cca 85 let jen částečné modernizace Výměra pozemků jako celku m 2 Kupní cena Upravená cena / jednotková Porovnání s oceňovanou nemovitostí ,- Kč ,- Kč / ,- Kč/m 2 na započitatelnou podlahovou plochu Porovnávaný RD je v částečně lepším technickém stavu, v domě je menší byt, pozemky s výrazně větší výměrou, lokalita srovnatelně atraktivní. 3. srovnatelná nemovitost realizovaná kupní smlouva Zdroj informace kupní smlouva z 06/2012 Lokalita Hlubočky ul. Dukelských Hrdinů 229 Konstrukce, vybavení zděná stavba, ÚT elektro Počet podlaží / byty 1NP+podkroví / byt 5+1 Zastavěná plocha domu cca 94 m 2 Podlahová plocha započitatelná byt cca 105 m 2 Technický stav dobrý - stáří stavby cca 75 let průběžné úpravy menšího rozsahu Výměra pozemků jako celku 408 m 2-5 -

6 Kupní cena Upravená cena / jednotková Porovnání s oceňovanou nemovitostí ,- Kč ,- Kč / 7.600,- Kč/m 2 na započitatelnou podlahovou plochu Porovnávaný RD je v lepším technickém stavu, v domě je srovnatelný byt, pozemky s menší výměrou, lokalita srovnatelně atraktivní. Vyhodnocení srovnávací metody a stanovení obvyklé ceny nemovitosti Rozpětí analyzovaných jednotkových cen 7.200,- až ,- Kč/m 2 Kladné stránky oceňované nemovitosti: obec s rekreačním prostředím, Záporné stránky oceňované nemovitosti: dům s nízkým standardem bydlení, nutné náklady na dosažení standardu. Porovnání je provedeno podle realizovaných prodejů starších domů ve shodné obci a srovnatelných lokalitách. Pro určení obvyklé ceny po zohlednění stávající situace na trhu nemovitostí s převisem nabídky a zohlednění vlivu uvedených kladných a záporných stránek oceňované nemovitosti, stanovuji jednotkovou cenu pro předmětný rodinný dům v úrovni 7.300,-Kč/m 2 započitatelné podlahové plochy rod.domu 110 m 2, tj. obvyklá cena nemovitosti určená metodou srovnávací po zaokrouhlení činí ,- Kč. C ZÁVĚR, REKAPITULACE Na základě výše uvedeného určuji obvyklou cenu nemovitosti na ,- Kč Dne Ing. Petr Václavek Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Brně, ze dne , č.j. Spr. 1112/90 pro obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti, s rozšířením rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne , č.j. Spr. 1348/2000 o specializaci oceňování podniků, nepeněžitých vkladů a nehmotného majetku. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2013 znaleckého deníku

7 - 7 - Příloha č. 1

8 - 8 -

9 Katastrální mapa Příloha č

10 Fotodokumentace ze dne Příloha č. 3 pohled kuchyni v 1.NP koupelna v 1.NP nouzová úprava podkrovního prostoru

11 zděná kolna ve dvoře zděné chlévy ve dvoře pohled do dvora