Z N A L E C K Ý P O S U D E K čís /2015

Transkript

1 Okres: Ústí nad Labem Obec: Chlumec Z N A L E C K Ý P O S U D E K čís /2015 o obvyklé ceně nemovitosti pozemku p.č.47, jehož součástí je rodinný dům č.p.233, včetně příslušenství v katastrálním území Český Újezd Objednavatel: JUDr. Zdeněk Zítka, Exekutorský úřad Plzeň město, Palackého nám. 28, Plzeň Spoluvlastník: Petr Novák, Český Újezd č.p.233, Chlumec a Lenka Nováková, Český Újezd č.p.233, Chlumec ( SJM) Účel: Podklad pro exekuční řízení Posudek vypracoval: Ing. Petr Bicenc, znalec z oboru Ekonomika, odvětví Ceny a odhady nemovitostí bytem: Litvínov 6, Podkrušnohorská1581/ 312 tel Datum místního šetření: Datum, ke kterému bylo provedeno ocenění: Posudek obsahuje: 9 očíslovaných stran textu, 1 strana Přílohy č.1, 1 strana Přílohy č.2, 1 strana Přílohy č.3 a předává se ve trojím vyhotovení

2 1. Nález 1.1. Podklady pro vypracování posudku: Výpis z katastru nemovitostí ze dne Kopie katastrální mapy ze dne Informace z obecního úřadu Chlumec Informace vlastníka nemovitosti Zjištění na místě samém Nemovitosti byly prohlédnuty a zaměřeny znalcem osobně dne za přítomnosti vlastníka nemovitostí Vlastnické a evidenční údaje Nemovitost pozemek p.č.47, jehož součástí je rodinný dům č.p.233, je vedený v katastru nemovitostí Katastrálního úřadu pro Ústecký kraj, Katastrální pracoviště Ústí nad Labem v obci Chlumec, k.ú. Český Újezd. V listě vlastnictví č.45 je uvedeno, že vlastníkem nemovitosti k byli: Petr Novák ( r.č /0133), Český Újezd č.p.233, Chlumec A Lenka Nováková ( r.č /2896), Český Újezd č.p.233, Chlumec ( SJM) Omezení vlastnického práva: Nařízení exekuce, exekuční příkaz k prodeji, zástavní právo exekutorské i zástavní právo smluvní viz výpis z katastru nemovitostí nemají vliv na ocenění. Nabývací tituly: Viz výpis z listu vlastnictví K rodinnému domu náleží pozemek: parc.č.47 - zastavěná plocha a nádvoří 80 m 2 Použité cenové předpisy: Vyhláška č. 441/2013 Sb., o provedení zákona o oceňování majetku (oceňovací vyhláška) ve znění vyhlášky č.199/2014 Sb Popis oceňovaných nemovitostí Oceňovaný objekt - rodinný dům je situován v střední zastavěné části obce v zástavbě rodinných domů u silnice vedoucí do Všebořic, poblíž návsi. Dům je samostatně stojící. Jižně za domem jsou postavené jednoduché vedlejší zděné stavby ( bývalé chlévy a kolny). Tyto stavby stojí na cizím pozemku p.č.49/2, který je ve vlastnictví Města Chlumec. Pozemek, na kterém je postaven dům, je mírně svažitý jihozápadním směrem. Přístup k pozemku je po zpevněné komunikaci. Vstup do domu přes pozemek p.č.49/1, který je také ve vlastnictví Města Chlumec. Venkovní úpravy jsou uvedeny dále v seznamu. K nemovitosti vedou z inženýrských sítí přípojka vody, kanalizace do žumpy a přípojka elektrického proudu. 2

3 2. Posudek - ocenění nemovitostí rodinný dům vedlejší stavby venkovní úpravy pozemky - bývalé chlévy a kolna - přípojka vody - přípojka kanalizace - zpevněné plochy - ploty a plotová vrata - zastavěná plocha Věcná hodnota 2.1. Rodinný dům Nález Předmětný dům je samostatně stojící. Objekt je částečně podsklepený, má dvě nadzemní podlaží a půdní prostor, kde je vybudován jeden pokoj. V podzemním podlaží je jedna sklepní místnost sloužící převážně jako kotelna. V 1.NP se nachází zádveří, chodba se schodištěm, kuchyně, jeden obytný pokoj a záchod. V 2.NP je bytová jednotka 2+1 s příslušenstvím Základy jsou betonové bez izolace proti zemní vlhkosti, což má za následek vlhké obvodové stěny i 1.NP. Nosná konstrukce je zděná (smíšené kamenné zdivo) o tl cm. Stropy jsou rovné omítané na rákos, ve sklepě klenuté. Střecha je sedlová. Krov je soustavy vaznicové. Střešní krytina je tašková. Klempířské konstrukce jsou provedeny částečně z pozinkovaného plechu. Vnitřní omítky jsou vápenné hladké. Fasádní omítky jsou vápenné štukové. Vnější obklady nejsou provedeny. Vnitřní keramické obklady jsou v koupelně a záchodě. Dveře jsou dřevěné částečně prosklené. Okna jsou dřevěná zdvojená a špaletová v 2.NP. Schodiště je betonové, do sklepa cihelné. Podlahy jsou betonové s volně položeným PVC, plovoucí, dřevotřískových desek a keramické dlažby. Vytápění je ústřední kotlem na tuhá paliva. Elektroinstalace je světelného i motorového proudu. V objektu je provedený rozvod jen studené i teplé vody. Zdrojem teplé vody je el. boiler umístěný v koupelně. Bleskosvod není instalován. Rozvody kanalizace jsou provedeny ze všech zařizovacích předmětů do žumpy. V koupelně je umyvadlo, neobezděná plechová vana a záchod. V kuchyni je sporák na PB, vybavení kuchyně v 2.NP chybí. V domě není proveden rozvod plynu. Ostatní vybavení chybí. K domu nebyla k dispozici ani projektová ani správní dokumentace. Dům byl postaven pravděpodobně před 80 roky. Objekt je částečně v neudržovaném stavu a byly na něm provedeny jen nejnutnější udržovací práce ( částečná rekonstrukce topení, oprava fasády, plovoucí podlahy v 2.NP, přeložená střešní krytina). Některé prvky krátkodobé životnosti jsou před výměnou. Stavba se nachází částečně v zanedbaném technickém stavu( trhliny ve zdivu, vlhké stěny i z fasádní strany, kuchyňské vybavení v 2.NP chybí, podkrovní místnost s propadlým stropním podhledem). Stavba byla k datu ocenění částečně vystěhovaná Zjištění charakteru objektu V objektu se nenacházejí ani provozní ani nebytové prostory. V prostoru 1.NP byl v minulosti obchod se skladem. V tomto případě se jedná o obytný dům podle 2 písm.a) odst. 1) vyhlášky 501/2006 Sb. o obecných požadavcích na využívání území, 3

4 který splňuje podmínky rodinného domu dle ustanovení 2 písm.a) odst.2) vyhlášky č.501/2006 Sb. (více než polovina všech místností je určena k bydlení) Výměry pro ocenění Část objektu Rozměry Koeficient ZP Zastavěná plocha (ZP) I.výška 2.výška Průměrná výška Koeficient OP Obestavěný prostor (OP) (m) (m) (m2) (m) (m) (m) (m3) 1. PP 5,30 4,00 1,00 21,20 2,20 2,20 1,00 46,64 1. NP podezdívka 8,00 10,00 1,00 80,00 1,05 0,25 0,65 1,00 52,00 1. NP 8,00 10,00 1,00 80,00 3,20 3,20 1,00 256,00 2. NP 8,00 10,00 1,00 80,00 3,15 3,15 1,00 252,00 zastřešení 8,00 10,00 1,00 80,00 4,50 0,00 2,25 1,00 180,00 CELKEM 786, Výpočet Obestavěný prostor (m3): OP 786,64 Typ B(s) Konstrukce zděná Podsklepení nepodsklepený Střecha šikmá Řadové domky ne Koeficient řadových domků: Křd 1 Podkroví ne Koeficient podkroví: Kpd 1 Nadzemní podlaží 2.NP Základní cena(kč): Zc Základní cena(kč): Zcu = Zc Kpd Křd 1 975,00 K4 - koeficient vybavení stavby Znak Konstrukce a vybavení objemové podíly: A (%) zastoupení konstrukce: P ( %) nedotčené, standartní nad standartní pod standartní chybějící není-li ve výčtu n 1 Základy bez izolace 2 Zdivo zděné tl. 60 cm 3 Stropy rovné omitnuté 4 Střecha sedlová 5 Krytina střechy tašková 6 Klempířské pozinkovaný plech konstrukce 7 Vnitřní omítky vápenné hladké 8 Fasádní omítky štukové 9 Vnější obklady chybí 10 Vnitřní obklady částečně na záchodě 11 Schody betonové 12 Dveře dřevěné částečně prosklené 13 Okna dřevěná zdvojená, plastová 14 Podlahy obytných plovoucí, PVC místností 15 Podlahy ostatních keremická dlažba místností 16 Vytápění ústřední kotlem 17 Elektroinstalace světelná a motorová 18 Bleskosvod chybí 19 Rozvod vody studené a teplé 20 Zdroj teplé vody el. boiler 21 Instalace plynu chybí 22 Kanalizace ze všech zařizovacích 23 Vybavení kuchyně sporák PB 24 Vnitřní hygienická vana, umyvadlo vybavení 25 Záchod splachovací 26 Ostatní vybavení chybí 7,10 100,00 1-0,071 22,30 100, ,40 100, ,20 100, ,20 100, ,80 100, ,20 100,00 1-0,062 3,10 100, ,40 100,00 1-0,0074 2,30 100,00 1-0,023 2,40 100,00 1-0,024 3,30 100, ,20 100,00 1-0,052 2,20 100, ,10 100, ,40 100,00 1-0,044 4,10 100, ,60 100,00 1-0,0111 3,00 100, ,80 100, ,50 100,00 1-0,0093 2,80 100, ,50 100, ,10 100, ,40 100, ,60 100,00 1-0,0667 4

5 Celkem objemových podílů ( n) -0,3705 Koeficient vybavení stavby: K4 = 1 + 0,54 n 0,7999 Koeficient změn cen staveb: Ki Kód Název položky Ki budovy jednobytové 2,155 Základní cena rodinného domu za m3 (Kč): ZCU = Zc K4 Ki Reprodukční cena rodinného domu (Kč): CR = ZCU OP Opotřebení lineární metodou: Stáří objektu S( rok): 80 Předpokládaná životnost Z( rok): 115 Roční opotřebení Zr(%): Zr = 100/Z 0,87 Vypočtené opotřebení Zv( %): Zv = Zr S 69,57 Uvažované opotřebení Zu( %)( max.85%): 69,57 Cena stavby po odpočtu opotřebení( Kč): C = ZCU OP ( 1 - Zu/100 ) Vedlejší stavby Bývalý chlévy a kolny Nález Objekt je umístěn jižně pod domem. Jedná se o jednoduchou zděnou i dřevěnou stavbu. Střecha je pultová s lepenkovou krytinou. Stavba je velmi špatném technickém stavu. Stavba byla postavena částečně z použitého neplnohodnotného materiálu. Vzhledem k této skutečnosti je cena této stavby bez významného vlivu na obvyklou cenu Venkovní úpravy Nález Venkovní úpravy, které tvoří příslušenství k objektu, jsou přípojka vody, přípojka kanalizace, žumpa, ploty a plotová vrata a zpevněné plochy. Cena venkovních úprav je minimální s nepatrným vlivem na obvyklou cenu Stavební pozemky Pozemek p.č.47 Jedná se o pozemek parc.č.47, na kterém stojí rodinný dům. Pozemek je umístěný v střední části obce v soustředěné zástavbě rodinných domů. Pozemek je mírně svažitý. Pozemek je napojený na přípojku vody, kanalizace do žumpy, elektrickou přípojku. Přístup je po zpevněné komunikaci. Výměra: 80m 2. Podle průzkumu se cena stavebních pozemků v dané lokalitě pohybuje v rozmezí Kč/m 2. S přihlédnutím k umístění pozemku, jeho kvalitě, tvaru, dopravní dostupnosti, stanovujeme cenu 400 Kč/m 2. 5

6 V: výměra pozemku ( m2) 80 Zc: základní cena Kč/m2 dle průzkumu 400 Celková cena pozemku( Kč): C = Zc V Rekapitulace Rodinný dům Vedlejší stavby bývalé chlévy 0 Venkovní úpravy 0 Pozemek zastavěná plocha Celkem Věcná hodnota činí: ,-Kč ( po zaokrouhlení) slovy: osmsetčtyřicetšesttisícosmsettřicet Kč 3. Zjištění srovnávací hodnoty Tato hodnota je výsledkem porovnání a vyhodnocení realizovaných cen nemovitostí obdobného charakteru, přičemž je nutno respektovat lokalitu, polohu, stav, velikost a účel užívání nemovitostí. Oceňovaný objekt je situovaný ve střední zastavěné části obce Český Újezd. Jedná se o samostatně stojící rodinný dům. Na dvorku stojí objekty bývalých chlévů a kolny, které však jsou postaveny na cizím pozemku. Oceňovaná nemovitost je přímo přístupná ze zpevněné komunikace. Pozemek je mírně jihozápadním směrem. Rodinný dům je napojený na přípojku pitné vody, kanalizace do žumpy a přípojku elektrické energie. Na objektu byly částečně prováděny jen udržovací práce a dílčí rekonstrukce ( plovoucí podlahy v 2.NP, záchod v 1.NP). Některé prvky krátkodobé životnosti jsou před výměnou a některé standardní vybavení chybí. Stavba je ve zhoršeném technickém stavu s částečně zanedbanou údržbou. Obec Český Újezd nemá žádnou infrastrukturou, rozšířená občanská vybavenost je v sousedním Chlumci( 5km) a ve Všebořicích cca 3km( Ústí nad Labem). Dopravní dostupnost je zajišťována zejména individuálně a příměstskou autobusovou dopravou. Pracovní možnosti jsou v místě velmi omezené a nabídka práce je zejména v Ústí nad Labem a okolních průmyslových podnicích. Částečnou nevýhodou je, že objekt je umístěný nedaleko frekventované dálnice D8 Ústí nad Labem - Petrovice, kde je čilý dopravní provoz, a z tohoto důvodu větší hlučnost a prašnost. Při posouzení výše uvedených hledisek se jedná o stavbu ve zhoršeném technickém stavu před rekonstrukcí některých částí domu s malou výměrou pozemku, která je umístěna v střední části obce. 6

7 Porovnávané nemovitosti: 1. Obec Chabařovice, Husovo náměstí, řadový dvoupodlažní dům ( 3 2+kk), zděný, po částečné rekonstrukci, užitná plocha 140m 2, zastavěná plocha 117m 2, plocha zahrady 37m 2, vytápění ústřední, nabídková cena Kč, zdroj: ID:MR2418, datum Obec Chabařovice, ulice V Aleji, řadový rodinný dům 2.NP( 3+1), zděný, po částečné rekonstrukci, užitná plocha 165m 2, zastavěná plocha 103m 2, plocha zahrady 430m 2, vytápění lokální elektrické, nabídková cena Kč, zdroj: ID:032-N03931, datum Obec Chabařovice, Libušina ulice, řadový nepodsklepený dům 2.NP( 4+1), po částečné rekonstrukci, užitná plocha 150m 2, zastavěná plocha 72m 2, zahrada 233m 2, zděná, vytápění ústřední plynové, nabídková cena Kč., zdroj: ID:4594, datum Obec Přestanov, samostatný nepodsklepený dům 2.NP ( 4+1), zděný, po částečné rekonstrukci, užitná plocha 205m 2, zastavěná plocha 205m 2, zahrada 817m 2, vytápění lokální na tuhá paliva, garáž, nabídková cena Kč., zdroj: ID:455178, datum: Přepočet ceny zjištěné srovnávací metodou je proveden v Příloze č.3. Cena nemovitostí zjištěná srovnávací metodou činí: slovy: sedmsetčtyřicetsedmtisícpadesát Kč ,- Kč( po zaokrouhlení) 5. Rekapitulace Výsledkem ocenění je stanovení obvyklé ceny nemovitosti a) věcná hodnota( po zaokrouhlení) Cena vypočtená formou věcné hodnoty zohledňuje především - stáří stavby a stav běžné údržby - technické a morální opotřebení - provedené opravy a výměnu jednotlivých konstrukčních prvků a zařízení - předpokládanou životnost ( další trvání stavby) ale neuvažuje se s eventuálním pronájmem a výnosy z pronájmu jednotlivých prostor. Cena věcné hodnoty činí( po zaokrouhlení) ,-Kč b) srovnávací metodou Cena zjištěná srovnávací metodou činí ,-Kč 7

8 Silné stránky nemovitostí - dobrá dostupnost příměstskou dopravou ( směr Všebořice Ústí nad Labem) - možnost využití půdního prostoru pro vestavbu po jeho rekonstrukci - dobrá dostupnost na dálnici D8 ( Praha Lovosice) cca 1km Slabé stránky nemovitostí - žádná infrastruktura v obci - výrazně malá výměra pozemku ( pouze skutečně zastavěná plocha) - za pracovními příležitostmi je nutné převážně dojíždět - zvýšená hlučnost od dálnice D8 - některé prvky krátkodobé životnosti jsou před výměnou - nutná rekonstrukce pokoje v podkroví - část stavby ( záchod a zádveří) je postavena na cizím pozemku Věcná hodnota vyjadřuje hledisko ceny pořízení a nákladů na opravy a údržbu. Věcná hodnota je obvykle vyšší než obvyklá cena, protože výše původních nákladů na pořízení nemá pro potencionálního kupujícího téměř žádný význam. Kupující zohledňuje vlastní hlediska a požadavky na převáděnou nemovitost s ohledem na předpokládané využití. Oceňované nemovitosti jsou orientovány výnosově s tím, že se předpokládá pronájem cizím subjektům, které je budou provozovat. V daném případě se neuvažuje, protože k pronájmů rodinných domů dochází jen výjimečně. Hodnota porovnávací by měla podat nejpřesnější obraz o obvyklé ceně, ale pouze v případě dostatečných informací. Obvyklá cena je stanovena s ohledem na úroveň jednotlivých dílčích výsledků a s přihlédnutím k jejich vlivu. Obvyklá cena se v daném případě blíží ceně zjištěné porovnávací metodou. Při nedostatku informací o realizovaných cenách je možno využít přiměřeně i nabídkových a poptávkových cen realitních kanceláří se zvážením vývojových trendů na trhu nemovitostí v dané lokalitě. Na základě provedené analýzy, s použitím uvedených metod ocenění pro odhad obvyklé ceny, stanovuji obvyklou cenu rodinného domu č.p.233 s příslušenstvím včetně pozemku v k.ú. Český Újezd ve výši slovy: sedmsetpadesáttisíc Kč V Litvínově ,- Kč 1. Příloha č.1 - Fotodokumentace 2. Příloha č.2 Snímek z katastrální mapy 3. Příloha č.3 Tabulka výpočtů pro srovnávací metodu Ing. Petr Bicenc 8

9 Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne Spr.4741 pro obor E k o n o m i k a, odvětví Ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod poř. č /2015 znal. deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dle připojené likvidace. V Litvínově Ing. Petr Bicenc 9