ZNALECKÝ POSUDEK č. 3199/026/15

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č. 3199/026/15 O OBVYKLÉ CENĚ NEMOVITOSTÍ STAVEBNÍ PARCELY Č. 912, JEJÍŽ SOUČÁSTÍ JE RODINNÝ DÚM čp.370, POZEMKOVÉ PARCELYU Č. 364/1, UMÍSTĚNÝCH V KATASTRÁLNÍM ÚZEMÍ LANŠKROUN, OBEC LANŠKROUN, NA ULICI ŠKROUPOVĚ, VČETNĚ PŘÍSLUŠENSTVÍ Objednatel znaleckého posudku: EURODRAŽBY.CZ a.s., Čimická 780/61, Praha 8 č.j. Účel znaleckého posudku: 077/2015-D stanovení obvyklé ceny výše uvedených nemovitostí pro potřeby dobrovolné dražby Oceněno ke dni Znalecký posudek obsahuje 16 stran textu (z toho 5 stran příloh). Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. Ve Svitavách Ing. Jana Vítková, nám. Míru 50, Svitavy, tel ,

2 Fotodokumentace: pokoj - jídelna obývací pokoj ložnice plynový kotel v chodbě koupelna s WC kuchyňský kout dílna sklad, garáž schody na půdu Ing. Jana Vítková, nám. Míru 50, Svitavy, tel ,

3 Střešní konstrukce krovu napadená tesaříkem krovovým Ing. Jana Vítková, nám. Míru 50, Svitavy, tel ,

4 Definice obvyklé ceny Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. A. NÁLEZ 1. Základní informace Název předmětu ocenění: Stavební parcela č. 912, jejíž součástí je rodinný dům čp. 370 s přísl. Adresa předmětu ocenění: Lanškroun, Škroupova 370 Kraj: Pardubický Okres: Ústí nad Orlicí Obec: Lanškroun Katastrální území: Lanškroun Počet obyvatel: Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne Vlastnické a evidenční údaje Vlastník LV 189 Novotná Lucie, Škroupova 370, Lanškroun podíl ½ Škop Petr, Škropupova 370, Lanškroun, podíl ½ Stručný popis nemovitosti a místopisné údaje Předmětem ocenění je stavební parcela p.č zastavěná plocha koncovým řadovým rodinným domem č.p. 370, s jedním nadzemním podlažím, nepodsklepeným, s volným půdním prostorem ve vysoké šikmé střeše, s bytem 3 + kk s přísl., s přistavěnou vedlejší stavbou s dílnou a prostorem ke garážování. Nemovitosti jsou umístěné v katastrálním území Lanškroun, v obci Lanškroun, ve vzdálenosti cca 500 m jihovýchodně od centra města. Ing. Jana Vítková, nám. Míru 50, Svitavy, tel ,

5 Město Lanškroun je umístěno v Pardubickém kraji, v bývalém okrese Ústí nad Orlicí, ve vzdálenosti 19 km od Ústí nad Orlicí, 21 km od Svitav, je městem průmyslovým, umístěným na okraji Orlického podhůří. Je městem s počtem obyvatel cca , je významně se rozvíjejícím městem s elektrotechnickým průmyslem, průmyslem zpracování dřeva - papírny, zpracování plastů pro automobilový průmysl, je správním centrem pro 22 obcí. 14 km od města je lyžařské středisko Čenkovice - Červená Voda. Infrastruktura města odpovídá městům s počtem obyvatel cca MÚ, pošta, ordinace lékařů, lékárny, ZŠ. MŠ, SOŠ, krytý zimní stadion, přírodní koupaliště, autocamping. Město je položeno na komunikaci I. třídy č Brno - Štíty, ve městě je stanice ČD, nádraží autobusové. Předmět ocenění se nachází v katastrálním území Lanškroun, v zástavbě rezidenčních staveb - rodinných domů a vícebytového domu, v sousedství je vodoteč, je přístupný ze zpevněné komunikace p.č. 3669/27 ve vlastnictví Města Lanškroun. Okolní zástavbu tvoří rodinné domy, vícebytový dům. V sousedství je místní vodoteč Jánský potok. Z pohledu oceňované nemovitosti se jedná o polohu neutrální až vhodnou pro bydlení s vyšší hustotou osídlení, s výbornou dosažitelností centra, v klidné poloze ke dni ocenění, v sousedství je zahájena výstavba nových rodinných domů s vlivem na dopravní provoz na ulici Škroupově ve stavebně připravené a zainventované lokalitě Na Výsluní. Povodňové pásmo č. 2 - nízké riziko povodní, nemovitost byla naposledy zaplavena v roce 1997 pouze v jedné obytné místnosti. Byla učiněna protipovodňová opatření. Podklady pro ocenění: 1. Základní podklady výpis z katastru nemovitostí pro k.ú. Lanškroun, list vlastnictví č.189 ze dne Situační podklady kopie katastrální mapy předmětného území platná pro k.ú. Lanškroun - dálkovým přístupem mapa města 3. Doklady o nabytí Kupní smlouva ze dne Ostatní podklady Nebyly předloženy Zjištěné právní závady: Rizika: Ostatní finanční / právní omezení - viz LV 189, oddíl C, nejsou zohledněna v odhadnuté obvyklé ceně Zástavní právo smluvní Rozhodnutí o úpadku - KS Hradec Králové Metody zjištění hodnoty Ocenění nemovitosti je prováděno pro účel dražby - rychlý prodej. Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno jak v zahraniční, tak v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích. Ing. Jana Vítková, nám. Míru 50, Svitavy, tel ,

6 Stručná charakteristika těchto metod: - metoda nákladového ohodnocení (věcná) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). - metoda výnosová (příjmová) Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. - metoda srovnávací (tržní, statistická) V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných porovnatelných nemovitostí. Pro stanovení obvyklé ceny bude použito kombinace metod : nákladové, srovnávací. Obvyklý výnos z pronájmu nemovitosti rodinného domu v Lanškrouně nelze stanovit ve výši obvyklého nájemného.. B. STANOVENÍ NÁKLADOVÉ CENY RODINNÝ DŮM čp. 370 NA st. p.č. 912 Rodinný dům je postaven s jedním nadzemním podlažím, obsahuje byt 3 + kk s přísl., je užíván od roku 1899, je osazen v rovinném terénu, jeho půdorys je lichoběžníkový, v letech proběhla celková modernizace bytu z původního bez přísl. na 3 + kk s přísl. Opravy byly provedeny nákladem cca tis.kč. Byl obchodován v roce 2006 za cca Kč. Nebyla provedena rekonstrukce konstrukcí s dlouhodobou životností, pouza výměna části krytiny a klempířských konstrukcí v místě, kde zatékalo, výměna části stropu, kde zatékalo. Ke dni ocenění je nemovitost užívána vlastníkem. Technický stav: Byt v rodinném domě je ve velmi dobrém technickém stavu standardně vybaven, vytápění je ÚT s kotlem plynovým, byla vyměněna okna za plastová, osazeny nové dveře, úpravy podlah kromě místnosti s vlysy, nové instalace, proveden kontaktní zateplovací systém. Závady s vlivem na obvyklou cenu: Místním šetřením bylo zjištěno, že část krovu je napadena tesaříkem krovovým, nebyla provedena opatření pro jeho odstranění, nelze jednoznačně určit rozsah poškození bez odborné expertízy. Vlastník mi sdělil, že se jedná o dřevomorku, podle odhadce je nález bez typické plísně a vlhkosti. Tato technická závada má výrazný vliv na obvyklou cenu, což bude vyjádřeno předpokládanými náklady na odstranění závady. Dispozice: 1.NP: viz výčet započitatelných ploch Popis konstrukcí a vybavení Konstrukce a vybavení Název Popis Název Popis 1. Základy betonové pasy prokládané 2. Zdivo zděné tl cm kamenem v části s izolacemi 3. Stropy s rovným podhledem. kazety 4. Střecha krov dřevěný, vázaný SDK 5. Krytina osinkocementová 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech 6. Klempířské konstrukce titanzinek 7. Vnitřní omítky dvouvrstvé vápenné omítky 8. Fasádní omítky kontaktní zateplovací systém 10. Vnitřní obklady běžné keramické obklady bez štuku Ing. Jana Vítková, nám. Míru 50, Svitavy, tel ,

7 11. Schody dřevěné 12. Dveře hladké plné dveře, plastové 13. Okna plastová s izolačním dvojsklem 14. Podlahy obytných místností vlysy, keramické dlažny, PVC 15. Podlahy ostatních betonové 16. Vytápění ústřední s kotlem plynovým místností 17. Elektroinstalace světelná + zás 400V 18. Bleskosvod bleskosvod 19. Rozvod vody plast. studená i teplá voda 20. Zdroj teplé vody plynový kotel + otopná tělesa 21. Instalace plynu zemní plyn 22. Kanalizace plastové potrubí 23. Vybavení kuchyně kuchyňská linka, sporák 24. Vnitřní vybavení vana, umyvadlo plynový s elektrickou troubou 25. Záchod WC splachovací 26. Ostatní digestoř Technické parametry: Zastavěná plocha: 1.NP: 14,00 * (10,40 + 9,70)/2 + 0,86*3,22 = 143,47 m2 Obestavěný prostor : 140,70 * (0,30 + 3,35) + 0,86 * 3,22 * 2, ,70 * (0,40 + 4,50/2) - 14,00*4,50/2*6,80/3 + 0,86 * 3,22 * 1,00/2 = 752,75 m3 Výčet započitatelných ploch: Seznam podlaží Zastavěná plocha Započitatelná plocha podlaží Název místnosti Podlahová plocha Koeficient Započitatelná plocha 1.NP 179,17 m 2 106,39 m 2 chodba 17,80 m 2 1,00 17,80 m 2 kuchyňský kout s pokojem 24,95 m 2 1,00 24,95 m 2 pokoj 24,99 m 2 1,00 24,99 m 2 ložnice 22,15 m 2 1,00 22,15 m 2 koupelna s WC 7,00 m 2 1,00 7,00 m 2 chodba 6,76 m 2 1,00 6,76 m 2 spíž 1,24 m 2 1,00 1,24 m 2 chodba 1,50 m 2 1,00 1,50 m 2 Reprodukční cena: 752,75 * 4500,00 = ,00 Kč Opotřebení: 40 % Věcná hodnota: ,00 Kč VEDLEJŠÍ STAVBA DÍLNA, GARÁŽ PŘISTAVĚNÁ K RODINNÉMU DOMU : Stavba zděná, se střechou plochou, se stropem nespalným, s krytinou plechovou, klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu, omítky jsou vápenné, podlaha betonová, elektroinstalace zavedena, okno jednoduché, dveře kovové, dřevěné, vrata shrnovací. Přístavba byla pořízena v roce 1955, údržba průměrná, je užívána ke skladování, garážování. OP: 6,30 * 5,80 * (0,10 + 2,60+0,20/2) = 102,31 m3 Reprodukční cena: 102,31 * 2000 Kč/m2 = ,00 Kč Opotřebení : 55 % Věcná hodnota: ,00 Kč Ing. Jana Vítková, nám. Míru 50, Svitavy, tel ,

8 OCENĚNÍ POZEMKŮ: Předmětem ocenění jsou stavební pozemky umístěné na ulici Škroupově na JV okraji centrální části města, stavební parcela č. 912 a pozemková parcela zahrady v jednotném funkčním celku. Celková výměra je 273 m2. Obvyklá cena pozemků byla stanovena na základě obchodovaných cen pozemků ve městě Lanškroun. Ceny pozemků pro výstavbu rodinných a vícebytových domů jsou obvykle v rozmezí Kč/m 2. Ke dni ocenění jsou připraveny lokality pozemků určených pro stavby k bydlení - Na Výsluní, Dvorská - východ, Na Půlnoci. V tomto konkrétním případě odhaduji obvyklou cenu se zohledněním polohy, výměry, stupně zainvestovanosti, hustoty osídlení na 500 Kč/m2.. Předmětem ocenění je stavební parcela č. 912 a pozemková parcela zahrady v jednotném funkčním celku. Celková výměra je 273 m2. Oceňované pozemky jsou 100 % zainvestované, napojeny na veřejný vodovod, přípojku elektro, kanalizace je svedena do městské stoky, je napojena na plynovod. Obvyklá cena oceňovaných pozemků byla stanovena porovnávací metodou ve výši 500 Kč/m m2 * 500 Kč/m2 = ,00 Kč 97 m2 * 500 Kč/m2 = ,00 Kč Celkem ,00 Kč VĚCNÁ HODNOTA CELKEM: ,00 Kč C. STANOVENÍ VÝNOSOVÉ HODNOTY NEMOVITOSTI Výnosová hodnota nebyla stanovena, obvyklé nájemné z pronájmu rodinného domu v Lanškrouně není realizované běžně tak, aby bylo stanoveno obvyklé nájemné. D. POROVNÁVACÍ METODA Jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by neměly být starší než 1 rok. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost.toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Technické parametry oceňovaného rodinného domu: Výměra pozemků: 273 m2 Započitatelné plochy: 106,39 m2 Ing. Jana Vítková, nám. Míru 50, Svitavy, tel ,

9 Porovnávací hodnota Lokalita Užitná plocha Pozemek Požadovaná cena Jednotková cena Koeficien t celkový Upravená cena Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu K c Foto m 2 m 2 Kč Kč/m 2 K C Kč/m 2 Lanškroun 151, , Vnitřní řadový rodinný dům s bytem 4 + kk s přísl., v části podsklepený, s volným půdním prostorem v šikmé střeše postavený na stejné ulici. Je ve velmi dobrém technickém stavu se standardním vybavení, stavební úpravy byly provedeny v průběhu let Nebyly zjištěny závady, pouze fasádní omítka do zahrady nebyla opravena a natřena. V 80.letech byla k rodinnému domu přistavěna část s pracovnou, koupelnou a WC přístavba do zahrady. Rodinný dům nemá příslušenství jako garáž, vedlejší stavbu. K1 Zdroj ceny - prodej vlastní 1,00 K2 Velikosti objektu - větší započitatelná plocha 1,02 K3 Poloha - lukrativnější, bez vodoteče, klidnější 0,95 K4 Provedení a vybavení - vyšší standard vybavení 0,95 K5 Celkový stav - nižší opotřebení vybavení 0,95 K6 Vliv pozemku - větší výměra pozemku 0,95 K7 Úvaha zpracovatele ocenění - bez možnosti garážování 1,05 Lanškroun 110, , Samostatně stojící rodinný dům zděný, nepodsklepený, se stavebně upraveným podkrovím, dvě zařízené místnosti ve střešním prostoru nesplňují podmínky pro obytné místnosti z důvodu malé světlé výšky, v 1.NP je byt vel s přísl..příslušenstvím je garáž, vedlejší stavba ke skladování. ÚT s kotlem plynovým. Nemovitost byla postavena odhadem před 150 lety, celková modernizace byla provedena před cca 30 lety, částečná modernizace byla provedena v 90.letech minulého století, poté následovala vestavba dvou obytných místností do podkroví. V loňském roce byl vyměněn plynový kotel. V posledních 10 letech byla provedena přístavba verandy s WC a nedokončeným sprchovým stáním. ke dni ocenění jsou chybějící omítky, obklady, baterie. Vybavení rodinného domu je převážně standardní, vysoké opotřebení vykazují úpravy vnějších povrchů ze strany západní. Údržba rodinného domu je průměrná. Některé provedené stavební práce byly provedeny v nižším standardu - viz místnosti v podkroví. K1 Zdroj ceny - prodej vlastní 1,00 K2 Velikosti objektu - srovnatelná 1,00 K3 Poloha - srovnatelná 1,00 K4 Provedení a vybavení - nižší standard vybavení 1,20 K5 Celkový stav - vyšší opotřebení vybavení 1,15 K6 Vliv pozemku - větší výměra pozemku, ale svažitý 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění - hospodářské prostory ve větší výměře 0,97 Lanškroun 96, , Vnitřní řadový rodinný dům, vícepodlažní, s bytem 2+1 s přísl., postavený před cca 100 lety, poslední celková modernizace byla provedena v letech opravena fasádní omítka, vyměněna oken, keramické dlažby, vybavení koupelny, kuchyně, instalací, oprava omítek. Technický stav je velmi dobrý, vybavení standardní, rodinný dům lze užívat bez oprav. V přístavbě do dvora jsou umístěny dvě technické místnosti. Dvůr je zpevněn zámkovou dlažbou. Výhodou možný vjezd do zahrady, dvora. K1 Zdroj ceny - prodej, vlastní 1,00 K2 Velikosti objektu - srovnatelná 1,00 K3 Poloha - u komunikace I/43 1,05 Ing. Jana Vítková, nám. Míru 50, Svitavy, tel ,

10 K4 Provedení a vybavení - nižší standard vybavení 1,15 K5 Celkový stav - vyšší opotřebení konstrukcí a vybavení 1,10 K6 Vliv pozemku - větší výměra pozemku 0,90 K7 Úvaha zpracovatele ocenění - vnitřní řadový dům 1,05 Variační koeficient před úpravami: 17,08 % Variační koeficient po úpravách: 16,11 % Průměrná cena Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovitosti 106 m 2 Porovnávací hodnota Kč Zdůvodnění stanovené porovnávací hodnoty V příkladech prodejů uvádím obchodované rodinné domy v Lanškrouně. Po porovnání a vyhodnocení rozdílů mezi nimi a oceňovanou nemovitostí odhaduji obvyklou cenu ve výši Kč. V této ceně není zohledněna zjištěná závada - tzn. napadení krovu pravděpodobně tesaříkem krovovým - viz foto, viz závěrečný komentář. Vlastník sdělil, že se jedná o napadení dřevomorkou, podle šetření na místě a názoru odhadce se jedná o tesaříka. Výhodou oceňované nemovitosti je její standard vybavení, nízké opotřebení konstrukcí a vybavení po modernizaci, dobrá dosažitelnost centra, možnost garážování. Nevýhodou : zjištěná závada - napadení krovu parazity, malá výměra pozemků, vyšší hustota osídlení. Závěr: 1)Obvyklá cena bez zohlednění závady na technickém stavu byla odhadnuta ve výši : Kč 2) Nelze stanovit míru poškození a zasažení střešní konstrukce krovu parazity, dle vizuálního posouzení je napadeno cca % krovu, krytina nebyla v rámci oprav vyměněna, její technický stav a opotřebení je zohledněno v ceně a stanoveném opotřebení. V případě, že by byl krov opravován v rozsahu cca ¼, odhaduji náklad na opravu ve výši Kč včetně přeložení krytiny. Rozsah poškození je orientační a není potvrzen provedenými sondami na prvcích střešní konstrukce. Obvyklá cena po zohlednění zjištěné závady byla odhadnuta ve výši: Kč. Pozn: v obvyklé ceně nebyla zohledněna omezení na nemovitosti váznoucí. Ing. Jana Vítková, nám. Míru 50, Svitavy, tel ,

11 REKAPITULACE: 1. Nákladová cena : ,00 Kč 2. Obvyklá cena stanovená porovnávací metodou : ,00 Kč Výsledná obvyklá cena byla stanovena porovnávací metodou po zohlednění technické závady na nemovitosti váznoucí ve výši: Slovy: Jedenmiliondvěstěpadesáttisíckournčeských ,00 Kč Pozn: v obvyklé ceně nebyla zohledněna omezení na nemovitosti váznoucí. Ve Svitavách Ing. Jana Vítková Nám. Míru Svitavy znalec z oboru Ekonomika odv. ceny a odhady se specializací oceňování podniků a nemovitostí ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu ze dne č.j.spr.3136/99 pro základní obor Ekonomika - odv. ceny a odhady se specializací oceňování podniků a nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3199/026/15 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č /15. Ing. Jana Vítková Nám. Míru Svitavy Ing. Jana Vítková, nám. Míru 50, Svitavy, tel ,

12 Ing. Jana Vítková, nám. Míru 50, Svitavy, tel ,

13 Ing. Jana Vítková, nám. Míru 50, Svitavy, tel ,

14 Ing. Jana Vítková, nám. Míru 50, Svitavy, tel ,

15 Ing. Jana Vítková, nám. Míru 50, Svitavy, tel ,

16 Ing. Jana Vítková, nám. Míru 50, Svitavy, tel ,