Odhad obvyklé ceny nemovitosti Číslo 2685-12-2015 6 NEMOVITOST: Bytová jednotka č.474/2. Adresa nemovitosti: Nový Svět 474, Harrachov 512 46 Katastrální údaje: Kraj Liberecký, okres Semily, obec Harrachov, k.ú. Harrachov, kód k.ú. 637238, LV 2088 Ostatní stavby: Pozemky: st. 706, 208/8 Vlastník stavby: Dalibor Motejlek, Nový Svět 474, 512 46 Harrachov, spoluvlastnický podíl: 709 / 12620 Vlastník pozemku: Dalibor Motejlek, Nový Svět 474, 512 46 Harrachov, spoluvlastnický podíl: 709 / 12620 OBJEDNATEL : Dražbyprost s.r.o.; č. obj.:č.j. 04/015, 9.2.2015 Adresa objednatele: Mírové náměstí 2/5, 400 01 Ústí nad Labem IČ: 28741552 telefon: e-mail: DIČ: fax: ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: Zdeněk Bartoš 1. máje 1166, 511 01 Turnov IČ: 65711432 telefon: 481323774 e-mail: z.bartos@tiscali.cz DIČ: CZ510713231 fax: ÚČEL OCENĚNÍ: Odhad tržní hodnoty bytové jednotky č.474/2 pro dobrovolnou dražbu. OBVYKLÁ CENA Současný stav 1 000 000 Kč Datum místního šetření: 18.2.2015 Datum zpracování : 21.2.2015 Počet stran: 6 Počet příloh: 2 V Turnově, dne 21.2.2015 Otisk razítka Zdeněk Bartoš
STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI stavba dokončena v r. 1982 změna stavby v r. rekonstrukce v r. 2009 Rekonstrukce stavby: celková dílčí střecha zateplení, fasáda okna, dveře ostatní Rekonstrukce jednotky: celková dílčí sociální zařízení kuchyňská linka podlahy okna dveře SOUČASNÝ STAV Konstrukce: zděné betonové montované kovové dřevěné jiné Využití: bydlení pronájem podnikání bydl., podn. část. obsazen volný objekt Okolí: bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: voda kanalizace plyn elektro telefon zp. příjezd Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: širší centrum - sídlištní zástavba Počet obyvatel: 1 524 (setrvalý stav) Stavebně technický stav stavby: dobře udržovaná Stavebně technický stav jednotky: neudržovaná - k částečné rekonstrukci Vytápění: ústřední / etážové - plyn Prodejnost nemovitosti: prodejná od 6 do 12 měsíců Počet podlaží celkem: 5 z toho podzemní: z toho nadzemní: 5 Počet bytů 20 NÁLEZ Přehled podkladů Charakteristika obce Poloha nemovitosti -výpis z KN LV č. 2088 ze dne 9.2.2015, vyhotovený dálkovým přístupem -kopie katastrální mapy -informace z realitního trhu -fotodokumentace zhotovená znalcem -objednávka znaleckého posudku č.04/015 ze dne 9.2.2015. Harrachov je město, počet obyvatel 1 524(lexikon měst a obcí), občanská vybavenost v místě. Nemovitost se nachází poblíž centra města v zástavbě samostatně stojících bytových domů. Území je zainvestované veřejnými inženýrskými sítěmi - voda, kanalizace, plyn a elektřina. Pozemek je nepravidelného půdorysného tvaru, rovný, suchý. Přístup a příjezd k nemovitosti je z veřejné komunikace. RIZIKA RIZIKO NE NE NE Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: nejsou Jednotka je řádně zapsána v katastru nemovitostí Skutečné užívání jednotky není v rozporu s její kolaudací Přístup k nemovitosti přímo z veřejné komunikace je zajištěn RIZIKO Rizika spojená s umístěním nemovitosti: nejsou NE Nemovitost není situována v záplavovém území RIZIKO Věcná břemena a obdobná zatížení: NE Věcná břemena neovlivňující obvyklou cenu (např. přípojky inženýrských sítí) ANO Zástavní právo ANO Exekuce Komentář: Na oceňované bytové jednotce č.474/2 vázne věcné břemeno předkupního práva pro Město Harrachov. Toto omezení vlastnických práv neovlivňuje obvyklou cenu bytové jednotky. Zástavní práva a exekuce evidované v listě vlastnictví č.2088 nejsou zohledněny v obvyklé ceně nemovitosti. RIZIKO Ostatní rizika: nejsou NE Nemovitost není pronajímána - 2 -
Popis jednotlivých staveb Základní popis stavby Popis bytové/nebytové jedn. Dispoziční řešení Popis tech. stavu stavby Jedná se o panelový bytový dům s popisnými čísly 474 a 475, v ulici Nový Svět, městě Harrachově. Objekt má 5 nadzemních podlaží a plochou střechu. Postaven byl v roce 1982. Budova je celomontovaná z betonových panelů. V 1.N.P. jsou sklepy, chodby, prádelny, kočárkárny, sušárny, v dalších podlažích se nacházejí byty. Objekt je napojen na veřejné rozvody vody, elektřiny, plynu a kanalizace. Současný zjištěný stavebně technický stav je dobrý. Bytová jednotka č. 474/2 je umístěná v čp. 474, ve 2.nadzemním podlaží. Jedná se o byt o velikosti podlahové plochy 70,9m 2. Vlastník bytu se nedostavil a tím nebyl umožněn znalci vstup do bytu a provedení prohlídky. Znalec vycházel z předložených podkladů, prohlídky bytového domu a sdělení vlastníka sousedního bytu. 3+1 s lodžií Zjištěný stavebně technický stav bytového domu je vyhovující. Jedná se o objekt s dobrou údržbou. Konstrukce Popis 1. Základy včetně zemních prací betonové pasy izolované 2. Svislé konstrukce panelové betonové 3. Stropy železobetonové panelové 4. Krov, střecha plochá 5. Krytiny střech svařované pásy 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech 7. Úprava vnitřních povrchů štukové 8. Úprava vnějších povrchů nástřiky na bázi umělých hmot 9. Vnitřní obklady keramické chybí 10. Schody železobetonové montované s běžným povrchem 11. Dveře hladké plné dveře 12. Vrata 13. Okna plastová 14. Povrchy podlah PVC 15. Vytápění ústřední 16. Elektroinstalace světelná třífázová 17. Bleskosvod bleskosvod 18. Vnitřní vodovod plastové trubky 19. Vnitřní kanalizace plastové potrubí 20. Vnitřní plynovod rozvod zemního plynu 21. Ohřev teplé vody centrální ohřev vody 22. Vybavení kuchyní běžný elektrický sporák 23. Vnitřní hygienické vybavení WC, umyvadla, vana 24. Výtahy chybí 25. Ostatní standardní 26. Instalační pref. jádra instalační šachty Výpočet věcné hodnoty (bytová jednotka) OCENĚNÍ Bytová jednotka č. 474/2 o velikosti podlahové plochy 70,9 m 2 je umístěná v bytovém domě čp.474 ve 2.N.P. včetně podílu ve výši 709/12620 na společných částech domu a pozemku stp.č. 706 o výměře 435 m 2 a pozemku p.č.208/8 o výměře 1 239 m 2. Jedná se o samostatně stojící vícebytovou budovu typu J (typová), celomontovanou z betonových panelů, postavenou a užívanou od roku 1982. Budova má 5.N.P. V 1.N.P. se nachází sklepy, chodby, sušárna, kočárkárna a dílna, v dalších nadzemních podlažích se nachází bytové jednotky. Celkem je v domě 20 bytových jednotek. Budova se nachází poblíž centra města v zástavbě sídlištního charakteru v ulici Nový Svět ve městě Harrachov. Poptávka po bytech uvedené velikosti je nižší než nabídka. Budova je napojena na veřejné rozvody vody, elektřiny, plynu, telefonu, kabelové televize a kanalizace. V blízkosti budovy je umístěna základní a mateřská škola. V městě sídlí Městský úřad, kulturní zařízení, muzeum, lyžařské vleky, skokanské můstky, restaurace, hotely, vinárny a kavárny. V současné době okolní zástavba beze změny. Hustota obyvatel je průměrná, jedná se o bytový dům s 20 bytovými jednotkami v bytové sídlištní zástavbě. Bytový dům má nová plastová okna, stoupačky a střešní krytinu. - 3 -
Výpočet podlahových ploch jednotky Název Typ výměry Podlahová plocha Koeficient Započítaná plocha Bytová jednotka 70,90 m 2 1,00 70,90 m 2 Celková podlahová plocha 70,90 m 2 70,90 m 2 Výpočet věcné hodnoty jednotky Současný stav Podlahová plocha [m 2 ] 70,90 Jednotková cena (JC) [Kč/m 2 ] 24 350 Reprodukční hodnota (RC) Kč 1 726 415 Rozestavěnost % 100,00 Stáří roků 33 Další životnost roků 47 Opotřebení % 41,25 Věcná hodnota (VH) Kč 1 014 269 Výpočet porovnávací hodnoty Pro porovnání znalec vycházel z nabídky bytových jednotek v místě. Posuzované bytové jednotky jsou vybrány z internetové nabídky www.reality.cz. Lokalita / Popis Zdůvodnění koeficientu K c Typ stavby Plocha Podlaží Dispozice Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena m 2 Kč Kč/m 2 K C Kč/m 2 Oceňovaná jednotka Harrachov panelový řadový bytový dům 70,90 2.N.P. 3+1 X X X X X Srovnávané jednotky Harrachov - Nový Svět Byt 3+1, OV, 70m2, Harrachov Byt se nachází v 1. nadzemním podlaží panelového domu bez výtahu. Jedná se o byt určený k rekonstrukci podle vlastních představ. Okna,radiátory, stoupačky a společné prostory jsou po rekonstrukci. Nedaleko domu je centrum města, přesto se nachází na klidném místě. V přízemí jsou společné prostory - kočárkárna a vlastní sklepní koje 2,5m2. Možnost parkování přímo před objektem. BUS 100m, nákupní možnosti 200m, škola 400m, školka 100m, lékař a služby v místě. Nízké náklady - vlastní kotelna na dům. Vhodné pro trvalé bydlení i pro rekreaci. Nabídka číslo 60208 vloženo 17.9.2014, aktualizace 17.2.2015 Velikost bytu: Byty 3+1 Umístění v obci: klidná část obce Typ budovy: Počet NP: 4 Forma vlastnictví: Počet stání: 1 Patro: přízemí Plocha bytu: Voda: vodovod Plyn: Ano panelová 70 m2 osobní Redukce pramene ceny - BJ je již 5 měsíců v nabídce RK; - 4 -
Elektroinstalace: Ano Kanalizace: Ano Topení: lokální, plyn, ústřední Sklep: Ano Garáž: Ne Telefon: Ne Zařízení nábytkem: Ne Výtah: Ne Stav objektu: dobrý Výstavba: 1980 70,00 1 500 000 21 429 0,70 15 000 Harrachov - Nový Svět Prodej bytu 3+1+L v OV,71 m2, Harrachov. Exkluzivně nabízíme ke koupi byt 3+1 v 4.NP/4.NP panelového domu bez výtahu. Udržovaný byt ve velmi dobrém stavu, koupelna s vanou, oddělené WC a lodžie 3,4 m2. Plastová okna, nové stoupačky, radiátory a v roce 2012 dům kompletně zateplen. V přízemí vlastní plynová kotelna pro celý objekt, vlastní kój a prostorná společná kočárkárna pro tři bytové jednotky. Parkování před domem na pozemku vlastníků s vyznačenými místy. K trvalému bydlení i rekreaci. Volné ihned! vloženo 18.7.2014, aktualizace 22.1.2015 Velikost bytu: 3+1 Umístění v obci: Sídliště Vybavenost: Podlahová plocha: Typ objektu: Typ budovy: Druh budovy: Počet NP: 4 Ano nezadáno nezadáno Panelová Dostupnost pozemku: Stávající stavby: nezadáno Forma vlastnictví: Patro: 3. patro Plocha bytu: 71 m2 V panel. sídlišti: ano Voda: Dálkový vodovod Elektroinstalace: 230V, 400V Kanalizace: Topení: Sklep: ano Garáž: ne Zařízení nábytkem: Parkování: Stav objektu: 71 m2 Sídliště osobní Veřejná kanalizace Ústřední plynové ano Ano Velmi dobrý Redukce pramene ceny - BJ je již 7 měsíců v nabídce RK; 71,00 1 580 000 22 254 0,70 15 578 Průměrná cena 15 289 Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovitosti 70,90 m 2 Porovnávací hodnota 1 083 990 Kč - 5 -
REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Porovnávací hodnota Věcná hodnota Obvyklá cena Současný stav 1 083 990 Kč 1 014 269 Kč 1 000 000 Kč Stanovení standardní jednotkové ceny za m 2 započitatelné plochy Obvyklá cena: 1 000 000 Kč Započitatelná plocha: 70,90 m 2 Jednotková cena započitatelné plochy: 14 104 Kč/m 2 Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných nemovitostí S přihlédnutím k současnému poklesu cen v obchodování s nemovitostmi a vzhledem k porovnávací metodě, ke stavu domu, poloze nemovitosti v obci, kupnímu zájmu o tento druh nemovitosti odhaduji obvyklou cenu v současném stavu na 1 000 000,- Kč. Velmi negativně ovlivňuje hodnotu nemovitosti skutečnost, že nebyl umožněn znalci vstup do bytu a provedení prohlídky. Podíl 709/12620 na pozemcích není samostatně oceněn, je zahrnut do obvyklé ceny. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 24.10.1997 č.j. Spr. 2307/97 pro obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2685-12-2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 2015012. V Turnově dne 21.2.2015. Znalec : Zdeněk Bartoš 1.máje 1166 Turnov 511 01-6 -