Znalecký posudek č. 32/2015 Odhad tržní hodnoty věcí nemovitých zapsaných na LV č. 12925, vymezených v budově č.p. 6, zapsané na LV č. 5089, stojící na st. parcele č. 6, k.ú. Chrudim Účel posudku: Stanovení tržní hodnoty pro potřeby nedobrovolné dražby. Vypracováno ke dni: 20. 5. 2015. Vlastník: Petr Locker, RČ: 650709/1569 podíl : 2/3 Petr Locker, RČ: 851030/4022 podíl : 1/3 Resselovo náměstí 6 53701 Chrudim I Objednatel: EURODRAŽBY.CZ a.s. Čimická 780/61 181 00 Praha 8 - Čimice Vypracoval: A-Consult plus, spol. s r.o. znalecký ústav Palladium Na Poříčí 3a 110 00 Praha 1 Správnost znaleckého posudku stvrzují zpracovatelé: Mgr. David Smejkal Ing. Vladislav Valenta V Praze dne 22. 6. 2015 Toto ocenění obsahuje 79 stran (z toho 24 stran textu a 55 stran příloh), předává se ve dvou vyhotoveních.
Obsah 1. Znalecký úkol... 3 1.1. Prohlášení znaleckého ústavu... 4 1.2. Předmět ocenění... 5 2. Prohlídka věcí nemovitých... 6 3. Podklady pro vypracování znaleckého posudku... 6 4. Nález... 7 4.1. Identifikační údaje... 7 4.2. Místopis a vstupní údaje... 7 4.3. Metody zjištění hodnoty... 10 4.4. Oceňované věci nemovité... 11 5. Posudek... 13 5.1. Výnosové ocenění... 13 5.2. Stanovení hodnoty věcí nemovitých metodou porovnávací... 16 PODMÍNKY PLATNOSTI CENY - RIZIKA... 21 Závěr... 22 Znalecká doložka... 24 Přílohy Fotodokumentace Výpis z katastru nemovitostí LV 5089, k.ú. Chrudim Výpis z katastru nemovitostí LV 12925, k.ú. Chrudim Snímek z katastrální mapy předmětného území Prohlášení vlastníka Půdorysy skutečné provedení stavby 2
1. Znalecký úkol Znalecký ústav A-Consult plus, spol. s r.o. (IČO: 411 86 907), se sídlem Na Poříčí 3a, Palladium, 110 00 Praha 1, byl pověřen vypracováním odhadu: Tržní hodnoty věcí nemovitých zapsaných na LV 12925, vymezených v budově č.p. 6, stojící na st. parcele č. 6, zapsané na LV č. 5089, k.ú. Chrudim, vše ve vlastnictví : Petr Locker, Resselovo náměstí 6, 53701 Chrudim I, RČ : 650709/1569 (podíl : 2/3), Petr Locker, Resselovo náměstí 6, 53701 Chrudim I, RČ : 851030/4022 (podíl : 1/3). Ocenění je provedeno ke dni místního šetření, tj. 20. 5. 2015. Účelem ocenění je stanovení tržní hodnoty pro potřeby insolvenčního řízení. Toto ocenění nemůže být použito k jinému účelu, než je uvedeno v této zprávě. Jakékoli jiné použití či převzetí údajů pro jiný účel objednatelem či třetí stranou je neplatné. Platnost tohoto ocenění je dále omezena faktory, které mohou nastat po datu ocenění a mohou mít vliv na odhad tržní hodnoty. Ocenění je provedeno jako tržní, jehož výsledkem je odhad tržní hodnoty, kterou se dle International Valuation Standards rozumí 1 : odhadnutá částka, za kterou by měl být majetek směněn k datu ocenění mezi ochotným kupujícím a ochotným prodávajícím při transakci mezi samostatnými a nezávislými partnery po náležitém marketingu, ve které by obě strany jednaly informovaně, rozumně a bez nátlaku. Pojem tržní hodnota dle International Valuation Standards odpovídá pojmu obvyklá cena dle 2 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů. 3
1.1. Prohlášení znaleckého ústavu Znalecký ústav prohlašuje, že nemá žádný majetkový prospěch, majetkovou účast nebo jiný zájem související s předmětem ocenění, ani není majetkově či personálně propojen s objednatelem, dlužníkem, insolvenčním správcem (jeho zástupcem) nebo jinými osobami účastnícími se insolvenčního řízení. Neexistují žádné důvody, které by mohly zpochybnit nezávislost nebo objektivitu znaleckého ústavu a zpracovatelů tohoto znaleckého posudku. Toto ocenění je časově omezeno horizontem nejvýše šesti měsíců od data zpracování, po uplynutí této doby je nutné provést jeho aktualizaci. Znalecký ústav předpokládá, že mu objednatel, zástupci dlužníka a zástupci insolvenčního správce předali úplné, věrohodné a pravdivé podklady a informace pro ocenění, aniž by prováděl jejich detailní ověření. Znalecký ústav tak nenese jakoukoliv odpovědnost, vyjde-li následně najevo, že tomu tak není, ani za to, pokud v době zpracování tohoto znaleckého posudku případně existovaly či existují (nebo naopak) jakékoliv závazky či práva nebo jiné skutečnosti a okolnosti, ke kterým znaleckému ústavu nebyly objednatelem předány příslušné podklady či informace a které by mohly zakládat důvod k přezkoumání tohoto ocenění. Znalecký ústav nepřejímá žádnou odpovědnost za případné následné změny v právních podmínkách, ani za případné změny v tržních a celospolečenských podmínkách, které by mohly následně zakládat důvod k přezkoumání tohoto znaleckého posudku. Znalecký ústav nepředpokládá, že by nějaká povinnost byla důvodem k přezkoumání tohoto posudku, kde by se zohlednily události a podmínky, které se mohou vyskytnout po datu vypracování tohoto znaleckého posudku. Analýzy, názory a závěry uvedené v tomto znaleckém posudku jsou platné jen za omezených podmínek a předpokladů, které jsou uvedeny v tomto znaleckém posudku, a jsou zpracovány nezaujatě a profesionálně. 4
1.2. Předmět ocenění Předmětem ocenění je : a) jiný nebytový prostor č. 6/1, zapsaný na LV č. 12925, vymezený v budově č.p. 6, zapsané na LV č. 5089, stojící na st. parcele č. 6, zapsané na LV č. 5089, k.ú. Chrudim se spoluvlastnickým podílem o velikosti 39/100 na společných částech bytového domu č.p. 6, zapsaného na LV č. 5089 a se spoluvlastnickým podílem o velikosti 39/100 na st. parcele č. 6 o výměře 366 m 2, vedené jako zastavěná plocha a nádvoří, zapsané na LV č. 5089 b) jiný nebytový prostor č. 6/2, zapsaný na LV č. 12925, vymezený v budově č.p. 6, zapsané na LV č. 5089, stojící na st. parcele č. 6, zapsané na LV č. 5089, k.ú. Chrudim se spoluvlastnickým podílem o velikosti 42/100 na společných částech bytového domu č.p. 6, zapsaného na LV č. 5089 a se spoluvlastnickým podílem o velikosti 42/100 na st. parcele č. 6 o výměře 366 m 2, vedené jako zastavěná plocha a nádvoří, zapsané na LV č. 5089 c) bytová jednotka č. 6/3, zapsaná na LV č. 12925, vymezený v budově č.p. 6, zapsané na LV č. 5089, stojící na st. parcele č. 6, zapsané na LV č. 5089, k.ú. Chrudim se spoluvlastnickým podílem o velikosti 19/100 na společných částech bytového domu č.p. 6, zapsaného na LV č. 5089 a se spoluvlastnickým podílem o velikosti 19/100 na st. parcele č. 6 o výměře 366 m 2, vedené jako zastavěná plocha a nádvoří, zapsané na LV č. 5089 Vše ke dni ocenění ve vlastnictví: Petr Locker, Resselovo náměstí 6, 53701 Chrudim I, RČ : 650709/1569 (podíl : 2/3), Petr Locker, Resselovo náměstí 6, 53701 Chrudim I, RČ : 851030/4022 (podíl : 1/3). Věci nemovité zapsané na LV č. 5089, k.ú. Chrudim Parc. č. Výměra (m2) Druh pozemku Způsob využití Způsob ochrany pam. zóna budova, st. 6 366 zastavěná plocha a nádvoří pozemek v památkové zóně Celkem 366 Zdroj: výpis z KN, LV 5089 k.ú. Chrudim Věci nemovité zapsané na LV č. 12925, k.ú. Chrudim Č. jednotky Způsob využití Způsob ochrany Typ jednotky 6/1 6/2 jiný nebytový prostor Chrudim I, č.p. 6 na parcele St. 6 LV 5089 jiný nebytový prostor Chrudim I, č.p. 6 na parcele St. 6 LV 5089 byt Chrudim I, č.p. 6 na parcele St. 6 LV 5089 pam. zóna budova, pozemek v památkové zóně pam. zóna budova, pozemek v památkové zóně pam. zóna budova, 6/3 pozemek v památkové zóně Zdroj: výpis z KN, LV 5089 k.ú. Chrudim byt.z. byt.z. byt.z. Podíl na společných částech domu a pozemku 39/100 366 m2 42/100 366 m2 19/100 366 m2 5
2. Prohlídka věcí nemovitých Místní šetření se uskutečnilo dne 20. 5. 2015 za účasti Bc. Sandry Matějkové za AK JUDr. Martin Pavliš, pana Petra Lockera st., spolumajitele věcí nemovitých a Ing. Vladislava Valenty za znalecký ústav A-Consult plus, spol. s r.o. 3. Podklady pro vypracování znaleckého posudku 1. Základní podklady - kopie výpisu z katastru nemovitostí k.ú. Chrudim, obec Chrudim, list vlastnictví č. 12925; vyhotoveno dálkovým přístupem dne 19.1.2015 - kopie výpisu z katastru nemovitostí k.ú. Chrudim, obec Chrudim, list vlastnictví č. 5089; vyhotoveno dálkovým přístupem dne 19.1.2015 2. Situační podklady - kopie katastrální mapy předmětného území platná pro k.ú. Chrudim, vyhotovená z Publikace dat ISKN nahlížení do KN dne 29. 4. 2015 3. Projektové podklady - půdorys suterénu z 03/2011 - půdorysy 1. a 2. NP z 04/2009 - pohledy z 04/2009 4. Ostatní podklady - fotodokumentace a informace zjištěné při místním šetření - znalecký posudek č. 23/2663/2014, vypracovaný znalcem: Jindra Humpolcová, Rataje 1463, 53901 Hlinsko dne 27.2.2014 - prohlášení vlastníka budovy podle 4 zák. č. 72/94 Sb. - půdorysy skutečného provedení stavby z 04/2009 - půdorysy navrhovaný stavz 03/2011 - informace z dálkového přístupu do KN - ortofotomapa - informace získané z internetu: zejména na www.justice.cz, https://isir.justice.cz/isir, www.cnb.cz, www.pse.cz, www.mfcr.cz, www.mpo.cz www.sreality.cz, www.cuzk.cz a další Věci nemovité jsou oceňovány v současném stavu na základě předaných podkladů a provedeného místního šetření. 6
4. Nález 4.1. Identifikační údaje Identifikace insolvenčního správce: Advokátní kancelář JUDr. Martin Pavliš Wilsonova 368 539 01 Hlinsko Identifikace povinného: Petr Locker, Resselovo náměstí 6, Chrudim I, 537 01 Chrudim, RČ 650709/1569 4.2. Místopis a vstupní údaje Všeobecné místopisné údaje Chrudim je město střední velikosti s cca 23 tisíci obyvatel, ležící na rozhraní Železných hor a Polabské nížiny, 110 km východně od Prahy, 10 km jižně od krajského města Pardubic a 33 km od Hradce Králové. Chrudim je jednou z nejkvalitnějších a největších památkových zón ve východních Čechách. Řadí se ke členům Mikroregionu Chrudimsko, jehož jižní část leží v Chráněné krajinné oblasti Železné hory. Dopravní obslužnost zajišťují vlakové i autobusové spoje. Chrudimí procházejí dvě silnice I. třídy, a to silnice číslo I/17 a I/37. Silnice I/37 spojuje města Hradec Králové Pardubice Chrudim Žďár nad Sázavou (směr S J) a končí ve Velké Bíteši (90 km) napojením na dálnici D1 Praha Brno Bratislava. Silnice I/17 spojuje města Vysoké Mýto Chrudim Čáslav Kolín - Praha (směr Z V). Spojení Chrudim Praha je též možné po dálnicí D 11 (Poděbrady Praha) Spojení je přes Čáslav Kolín Poděbrady (60 km) nebo směrem na Pardubice Chlumec nad Cidlinou Poděbrady. Nejbližší připojení na dálnici D1 je vzdáleno 70 km po silnici I/37 v Humpolci. Vzdálenost Humpolec Praha je 100 km a vzdálenost Humpolec Brno je 110 km. Město Chrudim je administrativně členěno na 8 částí a na 5 katastrálních území. Předmět ocenění se nachází v centrální části Chrudimi (Chrudim I), v horní části Resselova náměstí, v památkové zóně, vlevo při pohledu na kostel. Údaje o oceňovaných věcech nemovitých Oceňované věci nemovité se nacházejí v domě č.p. 6. Jedná se o budovu podsklepenou, se dvěma NP, v jejíž přízemí se nachází bývalá restaurace U Slejšků, ve 2. NP taneční sál s prostorem na sezení a zázemím pro obsluhu a obytná část. Přízemí domu i sklepení pochází z druhé poloviny 18. století, poslední modernizace objektu proběhla v roce 2011. V katastru nemovitostí je objekt zapsán jako stavba občanské vybavenosti a jsou v něm vymezeny tři jednotky, které jsou předmětem ocenění. 7
a) jiný nebytový prostor č. 6/1, zapsaný na LV č. 12925, vymezený v budově č.p. 6, zapsané na LV č. 5089, stojící na st. parcele č. 6, zapsané na LV č. 5089, se spoluvlastnickým podílem o velikosti 39/100 na společných částech bytového domu č.p. 6, zapsaného na LV č. 5089 a se spoluvlastnickým podílem o velikosti 39/100 na st. parcele č. 6 o výměře 366 m 2, vedené jako zastavěná plocha a nádvoří, zapsané na LV č. 5089 b) jiný nebytový prostor č. 6/2, zapsaný na LV č. 12925, vymezený v budově č.p. 6, zapsané na LV č. 5089, stojící na st. parcele č. 6, zapsané na LV č. 5089, se spoluvlastnickým podílem o velikosti 42/100 na společných částech bytového domu č.p. 6, zapsaného na LV č. 5089 a se spoluvlastnickým podílem o velikosti 42/100 na st. parcele č. 6 o výměře 366 m 2, vedené jako zastavěná plocha a nádvoří, zapsané na LV č. 5089 c) bytová jednotka č. 6/3, zapsaná na LV č. 12925, vymezený v budově č.p. 6, zapsané na LV č. 5089, stojící na st. parcele č. 6, zapsané na LV č. 5089, se spoluvlastnickým podílem o velikosti 19/100 na společných částech bytového domu č.p. 6, zapsaného na LV č. 5089 a se spoluvlastnickým podílem o velikosti 19/100 na st. parcele č. 6 o výměře 366 m 2, vedené jako zastavěná plocha a nádvoří, zapsané na LV č. 5089 Omezení vlastnických práv Na předloženém výpisu z katastru nemovitostí - listu vlastnictví č. 12925, k.ú. Chrudim ze dne 19. 1. 2015 jsou vyznačena následující omezení (viz LV 12925 v Přílohách): Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu Zástavní právo exekutorské Zástavní právo soudcovské Zástavní právo smluvní Zahájení exekuce Prohlášení konkursu podle insolvenčního zákona Rozhodnutí o úpadku Dražební vyhláška Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce Podrobně viz LV 12925 Na předloženém výpisu z katastru nemovitostí - listu vlastnictví č. 5089, k.ú. Chrudim ze dne 19. 1. 2015 nejsou vyznačena žádná omezení (viz LV 5089 v Přílohách): Zástavní práva nejsou ve znaleckém posudku zohledněna. 8
Údaje o vlivech na obvyklou cenu Oceňované jednotky se nacházejí v domě situovaném v památkové zóně, v centrální, vyhledávané části města. Jednotky jsou dobře dostupné z místní komunikace. Dům má rozsáhlé sklepení, které v Prohlášení vlastníka nijak nefiguruje a není zapsáno na LV. Přístup k nemovitostem Vstup do objektu č.p. 6 je z chodníku (parc.č. 2664/4), lemující parkoviště (parc.č. 2664/3) na Resselově náměstí, vše ve vlastnictví města Chrudim. Boční vchod a vjezd do dvora u budovy je z ulice Rybičkova (parc.č. 2920, vlastník město Chrudim). Vztah k územnímu plánu Podle platného územního plánu města Chrudim se stavba, ve které jsou oceňované jednotky, nachází v zóně SC plochy smíšené obytné centrální. 9
4.3. Metody zjištění hodnoty Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno jak v zahraniční, tak v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích. Stručná charakteristika těchto metod: - metoda nákladového ohodnocení (věcná) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). - metoda výnosová (příjmová) Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. - metoda porovnávací (tržní, statistická) V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných porovnatelných věcí nemovitých. Pro stanovení obvyklé ceny bude použito kombinace metod: výnosové a porovnávací. Nemovitosti jsou oceňovány na základě předaných podkladů a na základě provedené prohlídky nemovitosti. 10
4.4. Oceňované věci nemovité Pozemky Dle výpisu z katastru nemovitostí LV 5089 Obec: Chrudim Katastrální území: Chrudim Parc. č. Výměra (m2) Druh pozemku Způsob využití Stavba Využití dle LV st. 6 366 zastavěná plocha a nádvoří č.p. 6 obč. vyb. Celkem 366 Jednotky (Místnosti a jejich výměry byly převzaty z půdorysů skutečného provedení stavby z 04/2009, vypracovaného Ing. Janem Jirsákem. Tyto výměry se liší od výměr z Prohlášení vlastníka ze dne 30. září 2008). a) jiný nebytový prostor č. 6/1 podlaží prostory m 2 1. NP restaurace 41,25 restaurace 35,06 kuchyň 30,22 chodba 32,60 chodba 4,72 sklad 1 7,00 sklad 2 7,30 zádveří - sklad 27,50 sklad 3 5,90 sklad 4 9,50 chodba 4,72 WC 1 5,45 WC 2 4,30 WC 3 2,40 CELKEM 217,92 11
b) jiný nebytový prostor č. 6/2, podlaží prostory m 2 2. NP taneční sál 60,53 posezení 1 17,55 posezení 2 18,92 posezení 3 31,46 zázemí pro bar 12,66 kuchyňka 5,26 chodba 10,88 WC 1 6,40 WC 2 6,20 CELKEM 169,86 c) bytová jednotka č. 6/3 Některé výměry místností uvedené v půdorysu skutečného provedení bytu, neodpovídají velikosti jejich zakreslení (výměra 10,88 m2 uvedena u pěti různě velkých místností). Z tohoto důvodu jsou užité výměry zjištěné přeměřením z výkresu. podlaží prostory m 2 2. NP vstup 10,88 WC 0,70 místnost 1 17,30 kotel 0,88 koupelna 2,80 místnost 2 11,03 chodba 4,60 spíž 1,13 terasa (24,2 m2 x 1/3) 8,06 CELKEM 57,38 + podlaží prostory m 2 1. NP garáž 12,8 Věci nemovité jsou oceňovány na základě předaných a předložených podkladů a na základě provedeného místního šetření. 12
5. Posudek 5.1. Výnosové ocenění VÝPOČET VÝNOSOVÉ HODNOTY Je uvažováno s obvyklým nájemným v dané lokalitě s přihlédnutím k využití a kvalitě jednotlivých ploch. a) jiný nebytový prostor č. 6/1 Zdrojem výnosů jsou restaurační plochy se zázemím v 1. NP. Celkem ploch : 218 m 2 Typy užitných ploch Užitná Nájemné Nájemné/rok plocha m2 Kč/m2/měsíc Kč prostory restaurace se zázemím v 1. NP 218 120 313 920 CELKEM 218 313 920 Nájemné celkem ročně Kč 313 920 Ztráta (např. při změně nájemců) % 5 Nájemné za nebytový prostor po odečtení ztrát Kč 298 224 Roční výdaje (náklady): vynaložené z titulu vlastnictví, provozování a pronajímání budovy (objednavatelem nebyly poskytnuty přesnější informace, proto jsou náklady stanoveny odborným odhadem), ve výši cca 15%. Výpočet ročních výnosů: Příjmy z nájemného Kč 298 224 Výdaje (náklady) Kč 45 000 Roční výnos Kč 253 224 Výnosová hodnota věci nemovité: t.j. budovy, dosažitelná kapitalizováním tohoto odčerpatelného ročního výnosu, činí při úrokové míře kapitalizace 7 % : 100 % výnosová hodnota = 253 224 * --------- = 3 617 486,- Kč 7 % Z uvedeného vyplývá, že hodnotu nebytového prostoru 6/1 stanovenou výnosovou metodou odhadujeme ve výši: 3 600 000,- Kč 13
b) jiný nebytový prostor č. 6/2 Zdrojem výnosů jsou společenské prostory se zázemím ve 2. NP. Celkem ploch : 170 m 2 Typy užitných ploch Užitná Nájemné Nájemné/rok plocha m2 Kč/m2/měsíc Kč prostory restaurace se zázemím v 2. NP 170 100 204 000 CELKEM 170 204 000 Nájemné celkem ročně Kč 204 000 Ztráta (např. při změně nájemců) % 5 Nájemné za nebytový prostor po odečtení ztrát Kč 193 800 Roční výdaje (náklady): vynaložené z titulu vlastnictví, provozování a pronajímání budovy (objednavatelem nebyly poskytnuty přesnější informace, proto jsou náklady stanoveny odborným odhadem), ve výši cca 15%. Výpočet ročních výnosů: Příjmy z nájemného Kč 193 800 Výdaje (náklady) Kč 30 000 Roční výnos Kč 163 800 Výnosová hodnota věci nemovité: t.j. budovy, dosažitelná kapitalizováním tohoto odčerpatelného ročního výnosu, činí při úrokové míře kapitalizace 7 % : 100 % výnosová hodnota = 163 800 * --------- = 2 340 000,- Kč 7 % Z uvedeného vyplývá, že hodnotu nebytového prostoru 6/2 stanovenou výnosovou metodou odhadujeme ve výši: 2 300 000,- Kč 14
c) bytová jednotka č. 6/3 Zdrojem výnosů jsou plochy bytu ve 2. NP. Celkem ploch : 57 m 2 Typy užitných ploch Užitná Nájemné Nájemné/rok plocha m2 Kč/m2/měsíc Kč bytová jednotka v 2. NP 57 130 88 920 garáž v 1. NP (700 Kč/měsíc) 8 400 CELKEM 57 97 320 Nájemné celkem ročně Kč 97 320 Ztráta (např. při změně nájemců) % 5 Nájemné za byt po odečtení ztrát Kč 92 454 Roční výdaje (náklady): vynaložené z titulu vlastnictví, provozování a pronajímání budovy (objednavatelem nebyly poskytnuty přesnější informace, proto jsou náklady stanoveny odborným odhadem), ve výši cca 5%. Výpočet ročních výnosů: Příjmy z nájemného Kč 92 454 Výdaje (náklady) Kč - 4 600 Roční výnos Kč 87 854 Výnosová hodnota věci nemovité: t.j. budovy, dosažitelná kapitalizováním tohoto odčerpatelného ročního výnosu, činí při úrokové míře kapitalizace 7 % : 100 % výnosová hodnota = 87 854 * --------- = 1 255 057,- Kč 7 % Z uvedeného vyplývá, že hodnotu bytu 6/3 stanovenou výnosovou metodou odhadujeme ve výši: 1 300 000,- Kč 15
5.2. Stanovení hodnoty věcí nemovitých metodou porovnávací V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno uskutečněných prodejů věcí nemovitých srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, s ohledem na stávající trh s věcmi nemovitými a pohyb cen jednotlivých jejich typů, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než 1 rok. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto porovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu s věcmi nemovitými, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci věcí nemovitých. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, realizovatelná na šestiměsíční zprostředkovatelskou smlouvu, se zohledněním současné situace na trhu a pro porovnatelné věci nemovité. S přihlédnutím k umístění oceňovaných věcí nemovitých, jejich technickému stavu, vybavení a způsobu využití, jsme názoru, že oceňované věci nemovité jsou obchodovatelné. U věcí nemovitých, jež jsou inzerovány realitními kancelářemi v nabídkových cenách a které jsou velmi často oproti cenám nakonec realizovaným nadhodnocené, počítáme s cenami upravenými adekvátně k jejich nadhodnocení. Z našich zkušeností vyplývá, že nadhodnocení požadovaných cen se nejčastěji pohybuje u tohoto druhu věcí nemovitých okolo 15% hodnoty z požadované ceny nad možnou cenou realizovatelnou a tedy i obvyklou. Údaje o cenách pro porovnávací metodu čerpáme z nabídek realitních novin, časopisů a serverů. 16
Z aktuální nabídky vybíráme: Prodej obchodního prostoru, Štěpánkova, Chrudim I, užitná plocha 186 m² http://www.sreality.cz/detail/prodej/komercni/obchodni-prostor/chrudim-chrudim-istepankova/1456537692#img=0&fullscreen=false Činžovní dům v historickém centru Chrudimi v blízkosti náměstí. Dům je vhodný jak k bydlení, tak k podnikatelským účelům. V roce 2002 byla provedena částečná rekonstrukce celého domu. Přízemí a část prvního patra je využívána ke komerčním účelům. Zbývající část v patře lze využít k bydlení. Dále lze vybudovat druhý byt v půdní vestavbě. Dům je v lukrativním místě a doporučuji jako výhodnou investici. Požadovaná cena: 4 950 000 Kč, tj. cca 26 600 Kč/m 2 užitné plochy Cena redukovaná (x 0,9): 24 000,- Kč/m 2 užitné pl. Prodej obchodního prostoru, Chrudim I, užitná plocha 857 m² http://www.sreality.cz/detail/prodej/komercni/obchodni-prostor/chrudim-chrudim-i- /1307770972#img=0&fullscreen=false Prodej měšťanského domu, který se nachází v samém srdci Chrudimi. Jedná se dům s osobitou atmosférou a krásně dochovanými historickými prvky. Dům se nachází ve velmi lukrativní části Chrudimi, pod náměstím, v řadové zástavbě v boční ulici, která je využívána pro pěší a domy v ulici mají podloubí pro pěší. Okolní zástavbu tvoří obytné domy s obchody, restauracemi a kancelářemi. Souhrnné informace o nemovitosti: - 3 NP - Celkem - 1 NP Herna a bar s venkovní privátní terasou - 2 NP - Kancelářské prostory - 3 NP - Kancelářské prostory. Sedlová střecha a prostorná půda vhodná k vestavbě. Prostorné patrové sklepy s klenutými stropy. Za domem je slunná terasa lemovaná hradební zdí, ze které je nádherný výhled na město. Každé podlaží má vlastní měření médií, topení s kotlem a sociální zařízení. Výnosnost 700.000,- Kč/rok. Požadovaná cena: 6 300 000 Kč, tj. cca 7 400 Kč/m 2 užitné plochy Cena redukovaná (x 0,9): 6 600,- Kč/m 2 užitné pl. 17
Byt 1+kk, Štěpánkova, Chrudim I, užitná plocha 33 m² http://www.sreality.cz/detail/prodej/byt/1+kk/chrudim-chrudim-istepankova/2197274716#img=1&fullscreen=false Garsoniéra v přímém centru Chrudimi, ulice Štěpánkova. Byt o podlahové ploše 32,89 m2 se nachází ve čtvrtém nadzemním podlaží bytového domu po kompletní revitalizaci. Podlahové topení. Zkolaudováno v roce 2014. K dispozici ihned. V bezprostřední blízkosti se nachází veškerá občanská vybavenost. Požadovaná cena: 919 400 Kč, tj. cca 27 900 Kč/m 2 užitné plochy Cena redukovaná (x 0,9): 25 100,- Kč/m 2 užitné pl. Byt 2+kk, Štěpánkova, Chrudim I, užitná plocha 55 m² http://www.sreality.cz/detail/prodej/byt/2+kk/chrudim-chrudim-istepankova/4076322908#img=0&fullscreen=false Kompletně zrekonstruovaný byt o dispozici 2+kk s terasou v přímém centru Chrudimi, ulice Štěpánkova. Byt o podlahové ploše 55,23 m2 se nachází ve druhém nadzemním podlaží bytového domu po kompletní revitalizaci. K bytu náleží terasa, společná pro byty na patře. Zkolaudováno v roce 2014. K dispozici ihned. Požadovaná cena: 1 558 200 Kč, tj. cca 28 300 Kč/m 2 užitné plochy Cena redukovaná (x 0,9): 25 500,- Kč/m 2 užitné pl. Byt 2+kk, Štěpánkova, Chrudim I, užitná plocha 64 m² http://www.sreality.cz/detail/prodej/byt/2+kk/chrudim-chrudim-istepankova/2465710172#img=0&fullscreen=false 18
Kompletně zrekonstruovaný byt o dispozici 2+kk s terasou v přímém centru Chrudimi, ulice Štěpánkova. Byt o podlahové ploše 63,62 m2 se nachází ve druhém nadzemním podlaží bytového domu po kompletní revitalizaci. K bytu náleží terasa, společná pro byty na patře. Zkolaudováno v roce 2014. Požadovaná cena: 1 799 900 Kč, tj. cca 28 100 Kč/m 2 užitné plochy Cena redukovaná (x 0,9): 25 300,- Kč/m 2 užitné pl. Garáž, Chrudim III, 21 m 2 http://www.sreality.cz/detail/prodej/ostatni/garaz/chrudim-chrudim-iii-/333578332#img=0&fullscreen=false Prodej garáže 21 m2 v centru Chrudimi. Ke garáži patří pozemek o rozloze 79 m2. V garáži není zavedena elektřina. Požadovaná cena: 275 000 Kč, tj. cca 13 100 Kč/m 2 užitné plochy Cena redukovaná (x 0,9): 11 800,- Kč/m 2 užitné pl. Garáž, Chrudim IV, 18 m 2 http://www.sreality.cz/detail/prodej/ostatni/garaz/chrudim-chrudim-iv-/1843400796#img=0&fullscreen=false Prodej řadové garáže o CP 18 m2 v centru města Chrudim. Garáž je vzdálená přibližně 8 min chůze od náměstí, ulice Pardubická. Do garáže je zavedena elektřina. Požadovaná cena: 200 000 Kč, tj. cca 11 100 Kč/m 2 užitné plochy Cena redukovaná (x 0,9): 10 000,- Kč/m 2 užitné pl. 19
Vyhodnocení získaných informací: Z vyhodnocení tohoto segmentu trhu, tj. nebytové prostory (restaurace nebo obchodní plochy), lze vyvodit závěr, že s obdobnými věcmi nemovitými se v dané lokalitě obchoduje méně. S byty se obchoduje podstatně více, s garážemi méně. Jsme si pochopitelně vědomi skutečnosti rozdílnosti výše uvedených objektů, avšak výše uvedené věci nemovité (vybrané pro porovnání) nám poskytují informaci o možném rozpětí jednotkových cen tohoto typu prostor. Požadovaná cena m 2 užitné plochy ve výše uvedených inzerátech se u obchodních ploch a bytů v centru města výrazně neliší a pohybuje se v rozpětí od cca 26 600 do 28 300 Kč/m 2 užitné plochy (s výjimkou inzerátu č. 2: 7 400 Kč/m 2 ). Po zkrácení nabídkových cen se cena za 1 m 2 užitné plochy pohybuje v rozpětí od cca 24 000 do 25 500 Kč/m 2 (inzerát č. 2: 6 600 Kč/m 2 ). Požadovaná cena m 2 garáže se po redukci pohybuje v rozpětí cca 10 000 až 12 000 Kč/m 2. Oceňované nebytové jednotky nejsou po delší dobu využívány, byt je dle sdělení vlastníka příležitostně užíván. V tomto konkrétním případě stanovujeme směrnou cenu za 1 m 2 užitné plochy pro nebytové jednotky i pro byt pod spodní hranicí výše uvedeného intervalu. a) jiný nebytový prostor č. 6/1 Typy užitných ploch Užitná plocha m2 Kč/m2 Celkem Kč prostory restaurace se zázemím v 1. NP 218 18 000 3 924 000 CELKEM (zaokrouhleno) 170 3 900 000 b) jiný nebytový prostor č. 6/2 Typy užitných ploch Užitná plocha m2 Kč/m2 Celkem Kč prostory restaurace se zázemím v 2. NP 170 17 000 2 890 000 CELKEM (zaokrouhleno) 170 2 900 000 20
c) bytová jednotka č. 6/3 Typy užitných ploch Užitná plocha m2 Kč/m2 Celkem Kč bytová jednotka v 2. NP 573 20 000 1 140 000 garáž v 1. NP 13 9 000 117 000 CELKEM 64 1 257 000 CELKEM (zaokrouhleno) 1 300 000 PODMÍNKY PLATNOSTI CENY - RIZIKA 1. Cena je platná za dodržení výše uvedených předpokladů a skutečností. Platnost ceny je omezena časovým horizontem šesti měsíců. 21
Závěr Rekapitulace jednotlivých metod při zjištění odhadu tržní hodnoty věcí nemovitých: a) jiný nebytový prostor č. 6/1 Výnosová hodnota jednotky Kč 3 600 000 Porovnávací hodnota jednotky Kč 3 900 000 b) jiný nebytový prostor č. 6/2 Výnosová hodnota jednotky Kč 2 300 000 Porovnávací hodnota jednotky Kč 2 900 000 c) bytová jednotka č. 6/3 Výnosová hodnota jednotky s garáží Kč 1 300 000 Porovnávací hodnota jednotky s garáží Kč 1 300 000 V tomto případě je nejvíce vypovídající cena stanovená na základě výnosu. Hodnotu věcí nemovitých stanovujeme: a) jiný nebytový prostor č. 6/1, zapsaný na LV č. 12925, vymezený v budově č.p. 6, zapsané na LV č. 5089, stojící na st. parcele č. 6, zapsané na LV č. 5089, se spoluvlastnickým podílem o velikosti 39/100 na společných částech bytového domu č.p. 6, zapsaného na LV č. 5089 a se spoluvlastnickým podílem o velikosti 39/100 na st. parcele č. 6 o výměře 366 m 2, vedené jako zastavěná plocha a nádvoří, zapsané na LV č. 5089 ve výši: 3 600 000 Kč 22
b) jiný nebytový prostor č. 6/2, zapsaný na LV č. 12925, vymezený v budově č.p. 6, zapsané na LV č. 5089, stojící na st. parcele č. 6, zapsané na LV č. 5089, se spoluvlastnickým podílem o velikosti 42/100 na společných částech bytového domu č.p. 6, zapsaného na LV č. 5089 a se spoluvlastnickým podílem o velikosti 42/100 na st. parcele č. 6 o výměře 366 m 2, vedené jako zastavěná plocha a nádvoří, zapsané na LV č. 5089 ve výši: 2 300 000 Kč c) bytová jednotka č. 6/3, zapsaná na LV č. 12925, vymezený v budově č.p. 6, zapsané na LV č. 5089, stojící na st. parcele č. 6, zapsané na LV č. 5089, se spoluvlastnickým podílem o velikosti 19/100 na společných částech bytového domu č.p. 6, zapsaného na LV č. 5089 a se spoluvlastnickým podílem o velikosti 19/100 na st. parcele č. 6 o výměře 366 m 2, vedené jako zastavěná plocha a nádvoří, zapsané na LV č. 5089 ve výši: 1 300 000 Kč Ocenění je v souladu s Mezinárodními oceňovacími standardy, které vydal mezinárodní výbor pro oceňovací standardy (IVSC). Je rovněž v souladu s 2, zákona č. 151 o oceňování majetku, který definuje obvyklou cenu. Prohlašujeme, že při provedení ocenění jsme osobou nezávislou. 23
Znalecká doložka Znalecký posudek byl proveden: znaleckým ústavem jmenovaným Ministerstvem spravedlnosti ČR a zapsaným do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady nemovitostí, movitého majetku včetně dopravních prostředků, strojů, technologických zařízení, cenných papírů, podniků a jejich částí, kapitálových účastí včetně oceňování podílů v obchodních společnostech, zemědělské techniky, výpočetní a zabezpečovací techniky, elektrotechniky, oceňování nepeněžitých vkladů, jmění pro účely přeměn obchodních společností a družstev, nehmotného majetku, zejména patentů, vzorů, ochranných známek a obchodního tajemství, majetkových práv a pohledávek, investičních nástrojů, včetně akcií, dluhopisů a derivátů, posuzování v oblasti účetnictví, ekonomiky podniků, financování a řízení peněžního toku, posuzování úvěrové způsobilosti ekonomických subjektů, bankovnictví, peněžnictví a pojišťovnictví, burzovnictví a kolektivní investování, analýza finančních rizik. Znalecký posudek byl zapsán do znaleckého deníku pod pořadovým číslem 1185/32/2015 V Praze dne 22. 6. 2015 A-Consult plus, spol. s r.o. znalecký ústav Palladium Na Poříčí 3a 110 00 Praha 1 24