ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 5481-068/13 A ODHAD OBVYKLÉ HODNOTY o ceně nemovitosti - pozemku p.č. 3608/8 v k.ú. Jílové u Děčína, obec Jílové, okres Děčín. Objednavatel posudku: Účel posudku: Exekutorský úřad Nymburk Mgr. Tomáš Pospíchal ul. 28. října 1474/20 288 02 Nymburk exekuční řízení Oceňovací předpis: Ocenění je provedeno podle vyhlášky MF ČR č.3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, (oceňovací vyhláška), ve znění vyhl.č.456/2008 Sb., č.460/2009 Sb., č.364/2010 Sb.,č.387/2011 Sb. a č.450/2012 Sb. s účinností od 1.1.2013. Oceněno ke dni: 26. června 2013 Posudek vypracoval: Mgr. Milan Špička Posudek byl vypracován ve 3 vyhotoveních, z nichž 2 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 9 stran a přílohy. V Děčíně, dne 26. června 2013
1. NÁLEZ 1.1 Bližší údaje o nemovitosti Oceňovanou nemovitostí je pozemek p.č. 3608/8 (trvalý travní porost) v k.ú. Jílové u Děčína, obec Jílové, okres Děčín. Pozemek se nachází v mírném táhlém jižním svahu na okraji zastavěného území obce Jílové mimo extravilán a proto není jeho využití zařazeno v platném územním plánu obce. Na pozemku se nachází malá dřevěná vedlejší stavba v polorozpadlém stavu. Stavba není zřejmě zkolaudována a není spojena se zemí pevným základem. Je postavena na cihelných pilířcích bez základu. Žádné další stavby nebo venkovní úpravy se na pozemku nenachází. Trvalý porost tvoří pouze několik náletových listnatých keřů bez hodnoty. Přístup k pozemku je pouze po louce. Přístupová cesta k pozemku není a její zřízení by bylo velmi problematické. Pozemek není zasíťován přípojkou plynu, vody, kanalizace ani elektro. Pozemek je opuštěný neužívaný, zbytky drátěného oplocení jsou bez hodnoty. Sousední pozemky slouží k zahrádkářským účelům. 1.2 Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí pro k.ú. Jílové u Děčína, obec Jílové, list vlastnictví č. 978, vyhotovený dálkovým přístupem dne 11.6.2013. Místní šetření znalce se zaměřením současného stavu dne 28.6.2013. 1.3 Vlastnictví Podle údajů z katastru nemovitostí je jako vlastník nemovitostí na listu vlastnictví č. 978 pro k.ú. Jílové u Děčína, obec Jílové, okres Děčín zapsána Marie Rejfová Školní 268 407 01 Jílové 1.4 Přílohy posudku LV č. 978 Katastrální mapa Fotodokumentace 1.5 Předmětem ocenění jsou 1) Trvalý travní porost 2) Vedlejší stavba s krovem neumož. zřízení podkroví 2. POSUDEK A OCENĚNÍ 2.1 Trvalý travní porost Oceněno podle 29 vyhlášky. 2.1.1 Popis Zemědělský pozemek v kultuře trvalý travní porost p.p.č. 3608/8 BPEJ 55014, Snížení ceny za CHKO. 2.1.2 Úprava ceny pozemku - 2 -
Jde-li o pozemky na území obce nebo obcí sousedních neb v jejich okolí ve všech katastrálních územích, jejichž kterákoli část se nachází do níže určené vzdálenosti od nejblíže položeného bodu na hranici území obce: Obce s počtem 50-100 tis. obyvatel - území sousedních obcí (100%) 100% Jde-li o pozemky, jejichž zemědělské využití je prokazatelně sníženo: - lokalizací (např.chráněná území) (až -30%) -30% 2.1.3 Výpočet ceny zeměděl.pozemku ( 29 vyhlášky) Základní cena za m 2 zem.pozemku (BPEJ=55014) = Kč 3,91 Cena za celou výměru 478.00 m 2 = Kč 1.868,98 Koeficient prodejnosti Kp (dle přílohy č.39) x 1.0000 Po započtení 70.00% všech přirážek a srážek = Kč 3.177,27 Trvalý travní porost Cena celkem Kč 3.177,- 2.2 Vedlejší stavba s krovem neumož. zřízení podkroví Oceněno podle 7, přílohy č.8/2 vyhlášky. 2.2.1 Popis Provizorní dřevěná jednostranně kolna bez možnosti zřízení podkroví v horní části pozemku se sedlovou střechou bez dalšího vybavení. Technický stav špatný.stavba je zchátralá. Stáří stavby odhaduji na 30 let. 2.2.2 Charakteristika stavby CZCC: 1274 SKP: 46.21.19.9 Typ: F1 - nepodsklepené, nebo podsklep.do 1/2 ZP Druh konstrukce: Dřevěná jednostranně obíjená 2.2.3 Obestavěný prostor Vrchní stavba 2.6 * 4.1 * 2.3 = 24.52 m 3 Zastřešení 2.6 * 4.1 * 0.9/2 = 4.80 m 3 2.2.4 Vybavení stavby Koeficient vybavení stavby K4 = 1 + (0.54 * n). - 3 - celkem = 29.31 m 3 Pol. Konstrukce a vybavení Podíl Úroveň vybavení Obj.podíl části n 1. Základy Základové pásy a patky. chybí 0.08300 100% -0.083*1.852 2. Obvodové stěny Jednostranně obíjené.
standard 0.31900 100% 3. Stropy Dřevěné, popř. kovové. chybí 0.21200 100% -0.212*1.852 4. Krov Bez krovu, neumožňující podkroví. neuvažuje se 0.00000 100% 5. Krytina Jakákoliv kromě měděné. standard 0.11100 100% 6. Klempířské konstrukce Žlaby, svody z pozinkovaného plechu. chybí 0.01600 100% -0.016*1.852 7. Úprava povrchů Nátěry, impregnace. chybí 0.06000 100% -0.06*1.852 8. Schodiště Neuvažuje se. neuvažuje se 0.00000 100% 9. Dveře Dřevěné nebo kovové. standard 0.03700 100% 10. Okna Jednoduchá. standard 0.01400 100% 11. Podlahy Betonové, dlažby. standard 0.10800 100% 12. Elektroinstalace Světelná. chybí 0.04000 100% -0.04*1.852 K4 = 1 + (0.54 * n) = 1 + (0.54 * -0.76117) = 0.5890-0.76117 2.2.5 Opotřebení stavby Při stáří 30 let a životnosti 35 let činí základní opotřebení stavby 85.7143%. Podle přílohy č.14 vyhlášky o výpočtu opotřebení lineární metodou je opotřebení upraveno na maximální povolenou hodnotu 85%. 2.2.6 Výpočet ceny objektu ( 7 vyhlášky) Základní cena za m 3 obestavěného prostoru = Kč 970,- Koeficienty: Dle nákladů na účel.využití podkroví (příl.8) x 1.0000 K4: koeficient vybavení stavby x 0.5890 K5: koeficient polohový (dle přílohy č.14) x 1.0000 Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38) x 2.0930 Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39) x 0.6970-4 -
Základní cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 833,47 Cena za celý obestavěný prostor 29.31 m 3 = Kč 24.429,01 Cena stavby bez opotřebení = Kč 24.429,01 Snížení ceny za opotřebení 85% - Kč 20.764,66 Cena stavby po započtení opotřebení = Kč 3.664,35 Vedlejší stavba s krovem neumož. zřízení podkroví Cena celkem Kč 3.664,- 3. REKAPITULACE 1) Trvalý travní porost Kč 3.177,- 2) Vedlejší stavba s krovem neumož. zřízení podkroví Kč 3.664,- Zjištěná výsledná cena Kč 6.841,- Po zaokrouhlení podle 46 vyhlášky Kč 6.840,- Slovy: Šesttisícosmsetčtyřicet Kč V Děčíně, dne 26. června 2013... vypracoval ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne 14.12.1983, č.j. Spr. 5566/83 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký úkon je zapsán pod poř. č.: 5481-068/13 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů (náhrada mzdy) účtuji podle připojené likvidace. - 5 -
4. OBVYKLÁ CENA Podle požadavku objednavatele je provedeno OBJEKTIVNÍ STANOVENÍ CENY NEMOVITOSTI OBVYKLÉ V ČASE A MÍSTĚ - SOUČASNÉ HODNOTY. Pro její stanovení neexistuje předpis, k dispozici je pouze odborná literatura a tzv. znalecké standardy. Obvyklá cena je v následujícím ocenění stanovena s využitím běžných základních oceňovacích způsobů používaných v naší republice. Obvyklá cena je cena, kterou by bylo možno za konkrétní věc jako předmět prodeje a koupě v rozhodné době a místě dosáhnout. V zákonu č.151/1997 Sb., o oceňování majetku, je definována cena obvyklá takto: "Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim." Zpravidla se zjišťuje porovnáním s již realizovanými prodeji a koupěmi obdobných věcí v daném místě a čase, pokud jsou k tomu dostupné informace. Pokud tyto informace nejsou od statisticky významného souboru dostatečně porovnatelných nemovitostí, je třeba použít náhradní metodiku. Obvyklou cenu je možno odhadnout pouze na základě analýzy trhu, pokud tam existuje trh nebo se pokusit odhadnout tržní hodnotu nemovitostí, pokud tam trh neexistuje. V žádném případě však nelze obvyklou cenu ani tržní hodnotu stanovit jako nějaké přesné číslo. Pokud je zjištěno, že trh právě oceňovanými nemovitostmi v daném místě a čase neexistuje nebo jsou tržní ceny nezjistitelné, zbývá jen odhad tržní hodnoty pomocí ekonomického zhodnocení. K stanovení obvyklé ceny bývá použito kombinace tří základních metod: a) nákladový způsob Zde je použita cena zjištěná jako cena administrativní, která se provádí vždy a ve všech možných případech. b) výnosový způsob Provádí se v těch případech, kdy nemovitost nese nebo může nést výnos, tj. kdy je možno ji v dané lokalitě pronajmout a dosažitelné nájemné, které je v místě obvyklé, je možno zjistit. c) porovnávací způsob Tímto způsobem je stanovena cena porovnáním a vyhodnocením cen v posledním období uskutečněných prodejů obdobných nemovitostí, které jsou srovnatelné svým charakterem, velikostí a lokalitou s danou nemovitostí. Pro stavební pozemky a zahrady se využijí cenové mapy pozemků v obcích, ve kterých tyto cenové mapy byly vypracovány, pokud byly vypracovány na základě zodpovědného srovnání s již realizovanými prodeji nemovitostí. Pomocně je možno použít i cenových map obcí podobných, při respektování jejich odlišností. Pokud takové mapy nejsou, je možno někdy využít srovnávací indexovou metodu, kdy na základě porovnání polohy a vybavenosti jednotlivých pozemků pomocí indexů je ze známé ceny některých pozemků odvozována cena pozemků dalších. - 6 -
4.1 Věcná hodnota - administrativní bez Kp 4.1.1 Zjištěná cena Poř.číslo Název Cena bez Kp 1. Trvalý travní porost 3177.00 2. Vedlejší stavba s krovem neumož.zřízení podkroví 5257.00 Celkem zjištěná cena bez Kp 8434.00 Věcná hodnota - administrativní bez Kp Cena celkem Kč 8.434,- 4.2 Porovnání jako celku - srovnávací objekt 4.2.1 Popis Lze konstatovat, že se na současném trhu nemovitostí podařilo nalézt pouze jediný srovnávací objekt, neboť prodávané pozemky nabízené pozemky jsou stavebními pozemky nebo pozemky určenými k zastavění. Takové pozemky nejsou reprezentativním srovnávacím matériem, jejich ceny jsou zcela odlišné. Nalezený srovnávací objekt je svým charakterem srovnatelný ve všech podstatných kritériích a to velikostí pozemku tvarem, totožností obce, polohou, charakterem i stavem stavby, úrovní zasíťování. Z důvodu nedostatku srovnatelných nemovitostí se vychází pouze z uvedeného srovnávacího objektu 4.2.2 Charakteristika stavby Lokalita: Místnosti: Příslušenství: Prodej: Stáří: 0 Jiné: 4.2.3 Index odlišnosti Pol. Kriterium Hodnota kriteria 1. K1 - poloha 1.00 2. K2 - velikost 1.00 3. K3 - příslušenství 1.00 4. K4 - technický stav a vybavení 1.00 5. K5 - jiné 1.00 6. K6 - úvaha znalce 1.00 Index odlišnosti (součin hodnot) 1.00 4.2.4 Zjištěné parametry srovnávacího objektu Realizovaná či požadovaná celková cena = Kč 75.000,- Pramen zjištění ceny: důmrealit Koeficient úpravy na dosažitelnou cenu x 0.8000 Cena objektu realizovaná či dosažitelná = Kč 60.000,- - 7 -
4.3 Porovnání jako celku - oceňovaný objekt 4.3.1 Popis Jedná se o pozemek v kultuře trvalý travní porost - tedy v kategorii zemědělských pozemků. Způsob minulého (a lze říci i současného využití) je podobný. Pozemek sloužil jako zahrádka s provizorní stavbou kolny (nebo letní chatky) s absencí jakéhokoli vybavení včetně všech druhů přípojek a včetně jakékoli sociální vybavenosti. Na trhu nemovitostí je podobný typ pozemku obchodován velmi zřídka. Podobnost pozemku závisí na mnoha faktorech ( např. poloha ve vztahu k obci, svažitost, okolní terén, přístup, velikost, možnost a zasíťování jednotlivými inž. sítěmi a z toho vyplývající využití a event. možnost změny využití v návaznosti na územní plán, tvar pozemku, využití sousedního území. Ale také typ podloží, podzemní vody, míra ohrožení vnějšími vlivy a pod.) 4.3.2 Charakteristika stavby Zahrádka s chatkou na klidném místě v Jílovém okr. Děčín PRODEJ: pozemek, zahrada, osobní vlastnictví Lokalita: Cena: 75 000 Kč Podrobné informace Jílové, okres Děčín, Kamenná Celková plocha 480 m 2 Plocha parcely 480 m 2 Užitná plocha 480 m 2 Lokalita objektu Zdroj elektřiny Vodní zdroj Popis klidná část 230V veřejný veřejný Dumrealit. cz Vám zprostředkuje prodej zahrádky s chatkou na klidném místě v Jílovém okr. Děčín. Zahrádka je v osobním vlastnictví, nachází se v zahradní kolonii nedaleko centra města. Pozemek je zčásti svažitý, neudržovaný, orientovaný na jih, chatka je vhodná k rekonstrukci. Ve spodní části je domek na nářadí. Do kolonie je přivedena pitná a užitková voda, v blízké době bude zavedena elektřina. Cena nemovitosti je včetně právního servisu. 4.3.3 Cena oceňovaného objektu odvozená ze srovnávacího objektu Objekt č. Cena srov. Index Cena oceň. obj. Kč odlišnosti obj. Kč 1 60000 1.000 60000-8 -
Celk.prům. 60000 Minimum 60000 Maximum 60000 4.3.4 Výpočet ceny objektu porovnávací metodou Cena zjištěná ze všech srovnávacích objektů (po zaokrouhlení): Minimální cena objektu = Kč 60.000,- Průměrná cena objektu = Kč 60.000,- Maximální cena objektu = Kč 60.000,- Cena objektu stanovená cenovým porovnáním: Cp = průměrná-(0,15 x (maximální-minimální)) = Kč 60.000,- Porovnání jako celku - oceňovaný objekt Cena celkem Kč 60.000,- 4.4 Obvyklá (obecná, tržní) cena - odborný odhad 4.4.1 Zjištění obvyklé ceny nemovitosti odborným odhadem Cena zjištěná podle cenového předpisu = Kč 6.841,- Věcná hodnota (časová cena) = Kč 8.434,- Výnosová hodnota = Kč nezjišťuje se Cena zjištěná porovnávacím způsobem = Kč 60.000,- Obvyklá (obecná, tržní) cena odvozená z výše uvedených hodnot na základě odborné úvahy odhadce = Kč 60.000,- Obvyklá (obecná, tržní) cena - odborný odhad Cena celkem Kč 60.000,- 5. REKAPITULACE OBVYKLÉ CENY 1) Věcná hodnota (časová cena) Kč 8.434,- 2) Výnosová hodnota Kč nezjišťuje se 3) Naegeliho vážený průměr Kč 4.200,- 4) Cena zjištěná porovnávacím způsobem Kč 60.000,- Obvyklá (tržní) cena podle odborného odhadu Kč 60.000,- Slovy: Šedesáttisíc Kč V Děčíně, dne 26. června 2013... vypracoval - 9 -