ZNALECKÝ POSUDEK. č. 4390/2013. o obvyklé ceně pozemkové parcely p.č. 165/424 k.ú. Jenišov, obec Jenišov, okres Karlovy Vary

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č. 4390/2013 o obvyklé ceně pozemkové parcely p.č. 165/424 k.ú. Jenišov, obec Jenišov, okres Karlovy Vary Objednatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: Mgr. Alexander Nett, advokát insolvenční správce, Ječná Praha 2 Stanovení ceny obvyklé ceny nemovitostí pro účely insolvenčního řízení MSPH 98 INS / 2012 Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., podle stavu ke dni znalecký posudek vypracovala: Radka Karbánová Komorní Dvůr 36/ Cheb telefon: radka.karbanova@seznam.cz Znalecký posudek obsahuje 15 stran textu včetně titulního listu a příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Chebu

2 A. Nález 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o obvyklé ceně nemovitosti - pozemkové parcely p.č. 165/424 k.ú. Jenišov, obec Jenišov, okres Karlovy Vary pro účely insolvenčního řízení. Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno jak v zahraniční, tak v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích: - metoda nákladového ohodnocení (věcná) stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). - metoda výnosová (příjmová) vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. - metoda porovnávací (tržní, statistická) vyhodnocení cen nedávno prodaných nebo na trhu nabízených porovnatelných nemovitostí. Při oceňování rezidenčních nemovitostí typu pozemek, byt, garáž, chata se zpravidla zjišťuje obvyklá cena porovnáním s již realizovanými prodeji a koupěmi obdobných nemovitostí v daném místě a čase, pokud jsou k tomu dostupné informace. Pokud tyto informace nejsou od statisticky významného souboru dostatečně porovnatelných nemovitostí, je třeba použít náhradní metodiku. V tomto konkrétním případě bude pro ocenění použita metoda porovnávací. Porovnávací metoda je pro odhad ceny obvyklé nejlépe použitelná, nejvíce vystihuje uplatnění předmětu ocenění na volném trhu a bezpečně ho zařazuje do odpovídající cenové kategorie. Nemovitosti jsou oceňovány jako neobsazené. V obvyklých cenách nejsou zohledněny právní vady zapsané na listech vlastnictví (např. exekuční příkazy k prodeji nemovitosti, nařízení exekucí, zástavní práva exekutorská a jiná zástavní práva). Platnost ocenění je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu

3 V části C LV 1054 pro k.ú. Jenišov zapsané omezení vlastnického práva: - zástavní právo smluvní k zajištění pohledávek a jejich příslušenství, tj. a) pohledávka ve výši ,- Kč s přílušenstvím, b) budoucí pohledávky do výše ,- Kč vzniklé do Česká spořitelna, a.s. V-2951/ Základní informace Název předmětu ocenění: p.č. 165/424 k.ú. Jenišov, LV 1054 pro k.ú. Jenišov Adresa předmětu ocenění: V Oblouku Jenišov Kraj: Karlovarský Okres: Karlovy Vary Obec: Jenišov Katastrální území: Jenišov Počet obyvatel: 824 Výchozí cena stavebního pozemku C p = 35 + (a ) * 0, = 35,0000 Kč/m 2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle 28 odst. 1 písm. f): ZC = C p * 3,0 = 105,- Kč/m 2 Úprava koeficientu prodejnosti K p Úprava koeficientu prodejnosti K p podle 44 odst. 11 stanovena na: 30,00 % Zdůvodnění: z pozemku je výhled na Karlovy Vary - žádaná lokalita 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne za přítomnosti znalce. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z katastru nemovitostí LV 1054 pro k.ú. Jenišov k datu vyhotovený dálkovým přístupem - katastrální mapa - fotodokumentace pořízená na místě - informace a údaje sdělené vlastníkem - skutečnosti a výměry zjištěné na místě odhad obvyklé ceny nemovitostí č. 290/2/2011 ze dne z vlastního archívu - rozhodnutí - územní rozhodnutí spis.zn. SÚ/1821/11/Boč ze dne rozhodnutí o umístění stavby - rodinný dům s garáží, Jenišov, Pod Rohem 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník pozemku: RENSTAV - stavební činnost s.r.o., RČ/IČO: , Nádražní 93, Sokolov, vlastnictví: výhradní 6. Dokumentace a skutečnost Nebyly předloženy žádné další doklady ani dokumentace. 7. Celkový popis nemovitosti - 3 -

4 Obec Jenišov je samostatnou obcí, která přímo navazuje na Karlovy Vary a současně sem zajíždí pravidelná linka MHD. V poslední době zde probíhá v několika lokalitách výstavba nových RD. V okolí se nacházejí nedávno dokončené popř rozestavěné rodinné domy. Pozemek se nachází v jižní části obce mezi Horami a Tašovicemi, v mírném svahu s výhledem na Karlovy Vary, při dobré viditelnosti a na Klínovec. Okolní zástavbu tvoří novostavby RD popř. rozestavěné RD a volné pozemky k výstavbě. Pozemková parcela p.č. 165/424, ostatní plocha - jiná plocha o výměře 1010 m 2 v k.ú. Jenišov, obec Jenišov, okres Karlovy Vary, zapsaná na LV 1054 pro k.ú. Jenišov u Katastrálního úřadu pro Karlovarský kraj, KP Karlovy Vary. Pozemek je plně zainvestovaný (IS vody, kanalizace, elektřiny a plynu, veřejné osvětlení, zpevněné komunikace). V 3/2011 bylo vydané územní rozhodnutí - souhlas se stavbou rodinného domu s garáží. Jde o lokalitu, kde probíhá ind. výstavba RD. Z pozemku je výhled na Karlovy Vary - v rámci Jenišova jde o žádané místo pro výstavbu RD. Pozemek prostý staveb s jedním listnatým stromem (bez vlivu na OC). 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Pilíř el Pilíř HUP 2. Ocenění pozemků 2.1. P.č. 165/424 k.ú. Jenišov - 4 -

5 B. Znalecký posudek Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1. pilíř el. Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava 10: PRIS skříň pro osazení přípojkové skříně SP 3 Výměra: 1,00 ks Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 2224 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 11): 1,00 ks * 5 120,- Kč / ks = 5 120,- Kč Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle SKP): * 2,2340 Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití): * 1,5080 Plná cena = ,33 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 4 roky Předpokládaná další životnost (PDŽ): 26 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 30 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 4 / 30 = 13,333 % ,80 Kč Pilíř el. - zjištěná cena = ,53Kč 1.2. pilíř HUP Popis Plastová sestava pilířku HUP pro domovní přípojku plynu, předpokládaná celková životnost 30 let. Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava 10: Pilíř prefabrikovaný, pohledový díl do 1 m2 Výměra: 0,20 m 3 obestavěného prostoru Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 2221 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 11): 0,20 m 3 * 3 780,- Kč / m 3 = 756,- Kč Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle SKP): * 2,2950 Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití): * 1,5080 Plná cena = 2 223,95 Kč - 5 -

6 Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 4 roky Předpokládaná další životnost (PDŽ): 26 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 30 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 4 / 30 = 13,333 % - 296,52 Kč Pilíř HUP - zjištěná cena = 1 927,43Kč 2. Ocenění pozemků Ocenění 2.1. p.č. 165/424 k.ú. Jenišov Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené Úprava ceny - příloha č položka č. 1: polohy v okolí města podle 28 odst. 1 písmeno a) 300 % nebo c) nebo e) se zvýšenou úrovní sjednaných cen stavebních pozemků Úprava cen: 300 % Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek: obec Jenišov sousedí s městem Karlovy Vary, v místě je zvýšená úroveň cen stavebních pozemků % Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití) 1,5080 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle hlavní stavby): 2,1460 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zatřídění Zákl. cena [Kč/m 2 ] Koef. K i K p Úprava [%] Upr. cena [Kč/m 2 ] 28 odst. 3 - stavební pozemek - nezastavěný, určený k zastavění 28 odstavec 3 105,- 1,00 2,1460 1, , ,19 105,- 0,80 2,1460 1, , ,35 105,- 0,40 2,1460 1, ,00 543,68 Typ Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] 28 odstavec 3 ostatní plocha 165/ , , ,20 830,00 543, , ,28 Stavební pozemek - celkem ,28 P.č. 165/424 k.ú. Jenišov - zjištěná cena = ,28 Kč - 6 -

7 C. Rekapitulace Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. pilíř el ,50 Kč 1.2. pilíř HUP 1 927,40 Kč 1. Ocenění staveb celkem ,90 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. p.č. 165/424 k.ú. Jenišov ,30 Kč 2. Ocenění pozemků celkem ,30 Kč Celkem ,20 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem ,20 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 46: ,- Kč slovy: Sedmsetdesettisícpětsetčtyřicet Kč Výše uvedená cena (administrativní cena) zjištěná podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. je výrazně nižší než obvyklá v daném místě a době. Obvyklé cena pozemku bude stanovená podle výsledku porovnávací metody. OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků porovnávacím způsobem Přehled srovnatelných pozemků - Lokalita Parcela č. Výměra Požadovaná Jednotková Koeficient Upravená /kupní cena cena celkový cena Popis pozemku(zhodnocení kladů a záporů) m 2 Kč Kč/m 2 KC Kč/m 2 Jenišov, Pod Rybníkem ,38 1, ,87 rovinný charakter, srovnatelné IS, pozemek bez výhledu v zástavbě novostaveb RD, v této lokalitě nižší hladina cen stavebních pozemků prodej realizován v 4/2011, v porovnání uvážován propad cen pozemků 10 % Jenišov, Pod Rohem ,00 0, ,00 nabídka pozemku pro výstavbu RD v ul. U Obory - srovnatelná lokalita, IS i dopravní obslužnost, zdroj - realitní inzerce Sreality, ID zak , posl. akt , nabídka RK - 7 -

8 Dům realit, prodejce Miroslav Cink Jenišov, Pod Rohem ,00 1, ,89 Nabídka prodeje pozemku v nižší části lokality Pod Rohem v Jenišově při hlavní komunikaci - horší lokalita, srovnatelné IS i dopravní obslužnost zdroj - realitní inzerce Sreality ID zak , posl. akt Průměrná jednotková cena 1 794,25 Kč/m 2 Druh pozemku Parcela č. Výměra m 2 Jednotková cena Kč/m 2 Celková cena pozemku Kč ostatní plochy 165/ Celková výměra pozemků Hodnota pozemků celkem Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných pozemků a vhodnosti zástavy Lokalita Pod Rohem v Jenišově je poměrně oblíbenou lokalitou pro výstavbu RD. V místě jsou vybudované nové IS, komunikace i veřejné osvětlení. Pozemky ve vyšší části Pod Rohem (předmětný pozemek se nachází právě v dražší lokalitě) jsou žádanější, k prodeji jsou zde nabízené v rozpětí cen 1850 až 2350,- Kč/m 2, pozemky v nižší části kolem 1500,- Kč/m 2, pozemky při hlavní komunikaci od 1290,- Kč/m 2. Nabídka pozemků na výstavbu RD je v současné době vyšší nabídky. V porovnání jsou použité dva skutečně obchodované pozemku (realizováno v r. 2011, v porovnání cena snížená o 10 %) a dvě nabídky ze současné realitní inzerce. Přístup z veřejné komunikace - z hlediska přístupu bez rizik. REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Současný stav Budoucí stav Porovnávací hodnota Kč 0 Kč Obvyklá cena Kč Obvyklá cena p.č. 165/424 k.ú. Jenišov ,- Kč Slovy: jedenmiliónsedmsetšedesátsedmtisícpětset Kč V Chebu Radka Karbánová Komorní Dvůr 36/ Cheb telefon: radka.karbanova@seznam.cz D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Plzni ze dne pod č.j. Spr. 2127/98 pro obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, specializace oceňování nemovitostí a stavebních kulturních památek. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 4390/2013 znaleckého deníku

9 E. Seznam příloh počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí 1 Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 1 Mapa oblasti 50 12'55.14"N, 12 47'46.05"E 1 územní rozhodnutí 2-9 -

10 - 10 -

11 - 11 -

12 - 12 -

13 - 13 -

14 - 14 -

15 - 15 -