ZNALECKÝ POSUDEK. 262 205 / 2010 dle Usnesení.j. 067 EX 123711/08-40 Objednavatel: Exekutorský ú ad Praha 5 JUDr. Juraj Podkonický, Ph.D., soudní exekutor Sídlo: Evropská 663/132, 160 00 Praha 6 I : 49720821 Zhotovitel: Odhadci a znalci CZ, s.r.o. Sídlo: P emyslova 38/1285 500 08 Hradec Králové I : 2630 2047 Spole nost je zapsána v obchodním rejst íku vedeném Krajským soudem v Hradci Králové, oddíl C, vložka 26398. Znalecký ústav je zapsán do prvního oddílu seznamu ústav kvalifikovaných pro znaleckou innost pro obor ekonomika, s rozsahem znaleckého oprávn ní pro ceny a odhady nemovitostí. mail: info@znalci-cr.cz Ú el posudku: Znalecký posudek je vypracován na základ Usnesení.j. 067 EX 123711/08-40 vydaného Soudním exekutorem JUDr. Jurajem Podkonickým, Ph.D. dne 17.03.2010. Posudek obsahuje: 30 stran v etn p íloh Posudek se p edává: ve t ech vyhotoveních Výtisk íslo: 3 Zpracováno: 19.05.2010
Obsah posudku strana A NÁLEZ...3 1 Úkol a p edm t ocen ní...3 2 Místní šet ení...3 3 Den ocen ní...3 4 Podklady...3 5 Uznávané metody ocen ní...4 B POSUDEK...9 1 Aplikovaná metoda ocen ní...9 2 Ocen ní...10 3 Vyhodnocení...21 C REKAPITULACE...22 D E ZNALECKÁ DOLOŽKA...22 P ÍLOHY...23 2
A NÁLEZ 1 ÚKOL A P EDM T OCEN NÍ Znalecký posudek je vypracován na základ žádosti objednavatele posudku. Úkolem zhotovitele je dle Usnesení.j. 067 EX 123711/08-40: - ocenit spoluvlastnický podíl na nemovitostech a jejich p íslušenství - ocenit jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené. Jedná se o ocen ní spoluvlastnického podílu ve výši 1 / 32 na bytové jednotce. 831/1 v bytovém dom.p. 831 (LV. 2701), ást obce Sadská, ul. Dr. Sokola, stojícího na pozemku parc.. St. 2541, k.ú. Sadská, obec Sadská, v etn spoluvlastnického podílu ve výši 1 / 32 na spoluvlastnickém podílu ve výši 1 / 6 na spole ných ástech domu.p. 831 a na pozemku parc.. St. 2541, zapsáno na LV. 3025 vedeného KÚ pro St edo eský kraj, KP Nymburk. Technický popis stavebního objektu, jeho konstruk ního provedení a technického vybavení je detailn proveden níže v ásti B - Posudek. 2 MÍSTNÍ ŠET ENÍ P edm t ocen ní byl zkoumán p i místním šet ení konaném dne 29.03.2010 bez p ítomnosti vlastník nemovitosti. Šet ení tak mohlo být provedeno pouze z venku z ve ejn p ístupných míst. 3 DEN OCEN NÍ Poslední informace relevantní pro zpracování posudku byly získány dne 18.05.2010, což je den ocen ní. 4 PODKLADY - Výpis z Katastru nemovitostí, LV. 3025, k.ú. Sadská, získaný prost ednictvím Dálkového p ístupu do Katastru nemovitostí dne 12.03.2010 - Snímek katastrální mapy - Usnesení.j. 067 EX 123711/08-40 - barevná fotodokumentace - informace získané p i místním šet ení - záznam z prohlídky a zam ení nemovitosti - zákon. 151/1997 Sb. (zákon o oce ování majetku) ve zn ní zákona. 121/2000 Sb., 237/2004 Sb. a 257/2004 Sb. - vyhláška. 3/2008 Sb., o provedení n kterých ustanovení zákona. 151/1997 Sb., o oce ování majetku a o zm n n kterých zákon, ve zn ní pozd jších p edpis, ve zn ní vyhlášky. 456/2008 Sb. a vyhlášky. 460/2009 Sb. - Doc. Ing. Albert Bradá, DrSc. a kol. - Soudní inženýrství, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 1997 - Doc. Ing. Albert Bradá, DrSc. - Teorie oce ování nemovitostí, VII. vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2008 - Kolektiv autor - V cná b emena od A do Z, Linde Praha a.s., 2009 - Zbyn k Zazvonil - Výnosová hodnota nemovitostí, Ceduk 2004 - Zbyn k Zazvonil - Porovnávací hodnota nemovitostí, Ekopress 2006 - Orienta ní ceny rozpo tových ukazatel stavebních objekt dle m rných jednotek objekt - báze II. pololetí 2009, Porings, s.r.o. 3
- asopis Soudní inženýrství vydávaný Ústavem soudního inženýrství Vysokého u ení technického v Brn, Údolní 53, 602 00 Brno; ro níky 1996 až 2009 - odborný tvrtletník Odhadce a oce ování majetku vydávaný eskou komorou odhadc majetku, Václavské nám stí 1, 110 00 Praha 1; ro níky 2003 až 2009 - Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN) - Trend Report 2008 - Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN) - Financování developerských projekt (2009) 5 UZNÁVANÉ METODY OCEN NÍ 5.1 Metoda nákladová Metoda nákladová je založena na principu pojetí náhrady. Vychází z p edpokladu, že hodnota aktiv (nemovitostí) nebude v tší, než iní sou asné náklady na jejich po ízení s odpo tem p im ených odpis. Jedná se tedy o výpo et reproduk ní hodnoty snížené o p im ené opot ebení. Reproduk ní hodnota se vypo te pomocí obestav ného prostoru, zastav né plochy, podlahové plochy, délky (dle charakteru stavby). Dále se dle provedení a vybavení zjistí odpovídající cena za zvolenou m rnou jednotku, chyb jící prvky konstrukcí se nezapo ítávají, vyšší vybavení se p ipo ítává. Jednotková cena se získá nej ast ji srovnáním s již realizovanými stavbami a cenami, za které byly provedeny (nap. z Ukazatele pr m rné orienta ní ceny na m rovou a ú elovou jednotku, vydáváno pololetn ÚRS Praha nebo Báze technicko-hospodá ských ukazatel stavebních objekt PORINGS, s.r.o. (reprezentativní vzorek cca 1200 objekt ). Vynásobením zjišt né zastav né plochy nebo obestav ného prostoru a jednotkové ceny se zjiš uje tzv. výchozí hodnota. Je-li výchozí hodnota vztažena k jiné cenové úrovni než je cenová úrove k datu ocen ní, je nutno tuto hodnotu upravit pomocí tzv. Stavebního indexu, který je vy íslen eským statistickým ú adem. Od takto zjišt né výchozí hodnoty se ode te opot ebení, které odpovídá stavb daného stá í a zp sobu údržby objektu, výsledkem je v cná hodnota. Ve znaleckých a odborných posudcích se ke zjišt ní v cné hodnoty používá též modifikovaná metodika definovaná vyhláškou Ministerstva financí. 3/2008 Sb., o provedení n kterých ustanovení zákona. 151/1997 Sb., o oce ování majetku a o zm n n kterých zákon, ve zn ní pozd jších p edpis, ve zn ní vyhlášky. 456/2008 Sb. a vyhlášky. 460/2009 Sb. 5.2 Metoda výnosová Fundamentálním principem výnosového zp sobu ocen ní je princip anticipace, jehož podstata spo ívá v tvrzení, že hodnota je závislá na budoucím o ekávání. Jestliže budoucí prosp ch lze finan n vyjád it jako adu o ekávaných výnos, pak výnosovou hodnotu lze definovat jako sou et všech t chto o ekávaných výnos, transformovaných na sou asnou hodnotu pen z. Na principu o ekávání nejsou prognózovány pouze budoucí výnosy a jejich asový vývoj, ale i volba kapitaliza ních m r, které implicitn odrážejí stupe jejich o ekávané pravd podobnosti, spolehlivosti a stability. Fundamentální vzorec výnosové metody: V VH i kde: VH... hledaná výnosová hodnota nemovitosti V... isté p íjmy z nemovitosti i... míra kapitalizace Anticipovaný p íjem se zjistí z nájemních smluv, nejsou-li v odchylce od situace na b žném realitním trhu, pop ípad jde-li o nemovitost v daném míst a ase neú eln využívanou, lze aplikovat výnos dosažitelný. Ro ní výnos z pronájmu nemovitosti je t eba snížit o obhospoda ovací náklady související nemovitosti. Transformace na sou asnou hodnotu pen z se provádí pomocí tzv. výnosové kapitalizace (Yield 4
Capitalization), která je procesem vycházejícím z exaktních princip složeného úro ení jakožto jedné z disciplin finan ní matematiky. Délka uvažovaného asového úseku (Projection Period) odpovídá v tšinou intervalu n kolika rok, b hem nichž jsou trendy ve vývoji výše výnos ješt objektivn p edpov ditelné. Konkrétní délka zvoleného pásma není v odborné literatu e nijak limitována, zpravidla se užívá interval 5-15 let. Kratší interval je spíše výjime ný, nebo zmenšování pásma sm uje k p ímé (nikoliv výnosové) kapitalizaci. V záv ru zvoleného úseku se obvykle uvažuje s reverzním výnosem simulujícím nap. výnos z prodeje. O ekávaný výnos se u p edm tné nemovitosti zjistí z dosaženého (pop ípad jde-li o nemovitost v daném míst a ase neú eln využívanou, lze použít výnos dosažitelný) ro ního nájemného. Ro ní výnos z pronájmu nemovitosti je t eba snížit o náklady na provoz nemovitosti (zejména se jedná o náklady na pr m rnou ro ní údržbu, správu nemovitosti, da z nemovitosti a pojišt ní nemovitosti). N které metodiky odpo ítávají i neprovozní náklady (zejména odpisy). Domníváme se (spolu s odbornou ve ejností zejména v bankovním a investi ním sektoru), že tato kategorie náklad nemá své opodstatn ní. Z ejmou výhodou metodik výpo tu bez neprovozních náklad je odpov na otázku investora, za jak dlouhý asový úsek bude po áte ní investice do po ízení nemovitosti návratná. Základní vztah pro výpo et asového úseku návratnosti po áte ní investice: Návratnost [roky] = po áte ní investice [K ] /ro ní istý zisk z pronájmu [K /rok] V n mecky hovo ících zemích je obvykle používána metoda asov omezené renty : n q 1 HP VHN V n n q ( q 1) q kde: V... každoro ní isté p íjmy z nemovitosti, q = 1 + i, kdy i = míra kapitalizace, n... zbývající doba užití nemovitosti (myšleno zejména ekonomická a morální životnost), HP... hodnota pozemku. Takovou základní techniku propo tu výnosové hodnoty doporu uje v metodickém návrhu eská komora odhadc majetku KOM (která voln navazuje na teoretickou práci prof. Miloše Ma íka: Diskontní míra v oce ování publikace VŠE Praha IOM, ISBN 80-245-0228-3.publ.7-1350). Preferuje se zde použití tzv. zásobitele p ed výpo tem tzv. v nou rentou, protože budova má pouze omezenou životnost po zbývající dobu užití a výnos z likvidace, který zahrnuje cenu pozemku eventuáln sníženou o sanaci po stavb. Z statková životnost je p edpokládaná doba dalšího ekonomického využití nemovitosti, nebo-li je to odhad asového horizontu p i obvyklé (b žné) údržb, po který je nemovitost (stavba) ješt ekonomicky využitelná. Tzn. dobu, po kterou lze ješt uvažovat s dosažitelností kalkulovaného istého zisku. Tato doba bude u v tšiny p ípad kratší, než je technická životnost stavby. Pro odhad tržní hodnoty pozemku je preferována metoda tržního porovnání cen. Velice d ležitým bodem p i stanovení výnosové hodnoty nemovitostí je stanovení diskontní míry. Míra, kterou se kapitalizují budoucí p íjmy (Yield Rate), má na výnosovou hodnotu investice (nemovitosti) zásadní vliv. Stanovení míry kapitalizace se obvykle d je dv ma zp soby: 1) míra výnosnosti odhadnutá na základ porovnání s obdobnými typy nemovitostí, 2) pokud není dostatek údaj k add 1), pak se konstrukce výpo tu míry kapitalizace obvykle odvíjí od tzv. stavebnicového zp sobu, kdy jádro tvo í výchozí úrove bezpe ného typu investic na finan ním trhu a nadstavbu pak rizikové prémie jako sou et všech projevujících se rizik, hrozeb a nevýhod, kterým jsou vystaveny posuzované nemovitosti na trhu realit oproti výchozí odhadnuté mí e z finan ního trhu. Jedná se tedy o sou et: - bezrizikové míry výnosnosti, 5
- prémií (p irážek) za rizika. matematické vyjád ení: kde: i = i bezp + i... míra kapitalizace i bezp... bezpe ný typ investice... sou et prémií (p irážek) za rizika Viz nap. Výnosová hodnota nemovitostí, autor Ing. Zbyn k Zazvonil, ISBN 80-902109-3-7. Jako základ pro hodnocení bezpe ného typu investice je doporu ován výnos z dlouhodobých státních dluhopis ; aktuální informace o nich jsou voln k dispozici nap. na webových stánkách bank, obchodník s cennými papíry i ratingových agentur. P irážky k bezpe nému výnosu se pak obvykle pojí s riziky, které lze shrnout do t í bod : P irážka za rizika spojená s technickou kvalitou nemovitosti Zde procentní p irážka k výnosu z bezrizikové investice odráží riziko, zda bude nutné vynaložit peníze na nep edpokládané opravy i nutné investice, s nimiž nebylo kalkulováno v propo tu náklad v jednotlivých fázích použité vícefázové metody. Úkolem odhadce je tedy prov it technickou kvalitu objektu. P irážka za rizika spojená s ekonomikou nemovitosti Zde procentní p irážka k výnosu z bezrizikové investice odráží riziko, zda bude možné nemovitost pronajímat takovým nájemník m a za takové nájmy, které byly uvažovány v propo tu p íjm. Zohled uje se délka nájemních smluv (doba ur itá / neur itá) a p ípadné riziko, že prostory uvoln né po nájemci, nebudou rychle pronajaty (pokud možno za stejné nájemné) tzv. neúplné pronajmutí. Dále se zohled uje kvalita nájemc jejich schopnost platit nájem v as a ve smluvené výši. V úvahu p ipadá též riziko, že o pronájem dané nemovitosti p estane být zájem tzv. ekonomická životnost. P irážka za rizika právními povahy Zde procentní p irážka k výnosu z bezrizikové investice odráží riziko, zda jsou s nemovitostí spjaty v cné b emena, práva na náhradní bydlení, zda stavby stojí na pozemcích jiných vlastník, zda p ístup k nemovitosti je možný jen p es pozemky jiných vlastník, soudní spory apod. 5.3 Metoda komparativní Komparativní metoda, též srovnávací metoda i metoda srovnatelných hodnot, je statistická metoda. Vychází z toho, že z v tšího po tu známých entit lze odvodit st ední hodnotu, kterou lze použít jako základ pro hodnocení ur ité nemovitosti (pro zjišt ní její obvyklé ceny). Srovnatelné hodnoty nemovitostí jsou stanovovány dle již realizovaných prodej (kupních smluv) nebo se opírají o šet ení spolupracujících odhadc, realitních kancelá í v daném regionu, o vlastní databázi a zkušenosti zhotovitele posudku i o realitní inzerci. Mezi základní vlivy p sobící na hodnotu nemovitého majetku pat í: Poloha nemovitostí - vzdálenost od center m st i obcí - vzdálenost od hlavních komunika ních tah - p ístup k silni ním i železni ním trasám Využitelnost nemovitostí - stavebn -technické vlastnosti nemovitostí, jejich omezenost i naopak p edimenzovanost - ú el staveb a možnost adaptace na jiné využití - kapacita inženýrských sítí a možnost jejich úpravy 6
- možnosti p ístaveb a rozší ení nemovitostí - omezené možnosti další výstavby (stavební uzáv ry, ochranná pásma) Vlastnické vztahy a zát žová b emena - stavby na cizím pozemku, nájemní smlouvy a jejich vypov ditelnost - p edkupní práva, v cná b emena - zástavní práva - soudní spory (nap. restitu ní spory) Situace na realitním trhu - celkové trendy v prodeji nemovitostí - prodejnost obdobných nemovitostí v dané lokalit V podmínkách eské republiky má p ístup k informacím o všech realizovaných cenách prodej nemovitostí pouze stát (prost ednictvím finan ních ú ad ), který však tyto údaje pro pot eby odhadc systematicky net ídí a rovn ž jim je takto z d vodu ochrany osobních dat neposkytuje. Z toho d vodu existují komer ní databáze, kde by soupisy sjednaných cen m ly spl ovat podmínky aktuálnosti (jinak je jejich použití v rámci analýzy trhu neadekvátní). Databáze však obecn nelze p ece ovat, nebo data v nich rychle zastarávají a jsou pak užite ná zejména pro sledování trend. Ideální stav by byl, pokud by odhadci byli napojeni na databázi eského statistického ú adu, který shromaž uje informace o sjednaných cenách od finan ních ú ad a sou asn m li p ístup na databázi Katastrálních ú ad, ze které by mohli mimo jiné získat p íslušnou kupní smlouvu s p esnou identifikací prodávané nemovitosti. To však v podmínkách eské republiky není z d vod výše uvedených možné. P esto lze z ve ejn dostupných placených i neplacených zdroj zjistit trendy ve vývoji realizovaných cen nemovitostí v etn jejich p vodních nabídkových cen. Ve znaleckých posudcích se provádí odhad obvyklé ceny p edm tu ocen ní, nikoliv p esné matematické vy íslení ástky, za jakou je nemovitost prodejná. Na kone nou cenu má totiž vliv spektrum okolností, p i emž každou z nich m že potenciální kupující pro sebe vyhodnotit jinak, z jiného úhlu pohledu. Úkolem oce ovatel je proto zejména prezentovat jejich odborný pohled na v c, který by ovšem m l korespondovat s pokud možno co nejširší výse í z portfolia potenciálních kupujících. To potvrzuje i lánek autora Ing. Ivana Žikeše uve ejn ný v odborném tvrtletníku Odhadce a oce ování majetku. 3-4/2009, str. 50: D ležitou dovedností odhadce musí být schopnost vcít ní se do uvažování investora. Znamená to um t si odpov d t na otázky, které si takový investor klade - pro bych si onu nemovitost m l kupovat, jaké p inese benefity, jaká je perspektiva takové investice, jaká je návratnost. P esto je však pravd podobné a asté, že existuje zájemce se zvláštním úhlem pohledu, p ípadn zájemce disponující informacemi, které nejsou nijak ve ejn p ístupné a známé. Takový zájemce se pak nachází mimo výše zmín nou výse potenciálních kupujících a proto i cena, kterou je ochoten za danou nemovitost vydat, je mimo b žnou relaci. Z t chto d vod odborná ve ejnost považuje za nejp esn jší možné zjišt ní obvyklé ceny nemovitosti práv ve ejnou dražbou, které se m že zú astnit široké spektrum libovolných zájemc o danou nemovitost. Metoda p ímého porovnání pomocí indexu odlišnosti: Index odlišnosti I O vyjad uje vliv více vlastností nemovitosti na rozdíl v cen. Je-li hodnota srovnávací nemovitosti vyšší než nemovitosti oce ované, je index vyšší než 1. Index je bezrozm rné íslo. I O = K 1 K 2 K 3 K 4 K 5 K X ; koeficienty nejsou závazné kde: I O... index odlišnosti nap.: K 1... koeficienty úpravy na zdroj informace o cen K 2... koeficienty úpravy na polohu nemovitosti K 3... koeficienty úpravy na velikost objektu K 4... koeficienty úpravy na celkový stav K 5... koeficienty úpravy na vybavenost 7
K X... koeficienty úpravy jiné matematický vztah pro výsledný výpo et: kde: ITCSi i 1 TCO n TC O... obvyklá (tržní) cena oce ované nemovitosti ITC Si... indexovaná tržní cena odvozená ze srovnávací nemovitosti S i : I O TC Si S i... srovnávací nemovitost n... po et srovnávacích nemovitostí n zdroj: Doc. Ing. Albert Bradá, DrSc. - Teorie oce ování nemovitostí, VII. vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2008, ISBN 978-80-7204-578-5, strana 340 a další 8
B POSUDEK 1 APLIKOVANÁ METODA OCEN NÍ V tomto posudku je zjiš ována obvyklá cena p edm tu ocen ní, kterou se dle zákona. 151/1997 Sb. (zákon o oce ování majetku) ve zn ní zákona. 121/2000 Sb., 237/2004 Sb. a 257/2004 Sb. rozumí cena, která by byla dosažena p i prodejích stejného, pop ípad obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocen ní. P itom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimo ádných okolností trhu, osobních pom r prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimo ádnými okolnostmi trhu se rozum jí nap íklad stav tísn prodávajícího nebo kupujícího, d sledky p írodních i jiných kalamit. Osobními pom ry se rozum jí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota p ikládaná majetku vyplývající z osobního vztahu k n mu. P i volb zp sobu zjišt ní obvyklé ceny jsme nejprve analyzovali teoretickou použitelnost všech známých a v praxi používaných metod ocen ní. Vzhledem k tomu, že p edm tem ocen ní je b žný byt, u kterého je možné nalézt statisticky významný soubor obdobných objekt na místním (regionálním) trhu nabízených k prodeji (pop. již uskute n ných prodej ), domníváme se, že je vhodné pro ocen ní použít metodu komparativní. Zatímco v rozvinutých ekonomikách je za obvyklou cenu považována cena stanovená práv pomocí metody komparativní (srovnávací), v našich podmínkách je obecná shoda o tom, že tato metoda nemá stále ješt vypovídací schopnost porovnatelnou se srovnatelnými cenami ur ovanými v rozvinutých ekonomikách, i když v ur itých aspektech a u n kterých majetkových hodnot lze i u nás již stanovit srovnávací metodou cenu, která není zcela nereálná. P esto se v našich podmínkách, zejména z d vodu opatrnosti a maximální objektivity, stanovuje obvyklá cena také na základ metod nákladových a výnosových. Nákladový zp sob ocen ní ovšem zjiš uje tzv. v cnou hodnotu nemovitosti (zjiš uje náklady na znovupo ízení staveb, s odpo tem p im eného opot ebení). Domníváme se však, že tato metoda nemá v p ípad tohoto znaleckého posudku dostate nou vypovídací schopnost. Jejím výsledkem ve v tšin p ípad není obvyklá cena nemovitosti, používá se spíše pro ú ely zjišt ní výše škody, nap. v rámci pojiš ovacích ízení. Výnosový zp sob ocen ní zjiš uje tzv. výnosovou hodnotu nemovitosti. Principem této metody je p edpoklad, že chování budoucího vlastníka bude podobné chování racionálního investora - investora, jehož cílem je maximalizace užitku ze svého majetku a bude proto pronajatelné prostory pronajímat. To se však u podobných objekt sloužících pro bydlení nep edpokládá, odborná znalecká ve ejnost spolu s bankovním sektorem doporu uje výnosové ocen ní neprovád t, výnosovou metodu ocen ní proto neaplikujeme. Komparativní zp sob ocen ní je proveden ve dvou variantách: a) srovnáním s realitním trhem ve smyslu bodu A.5.3 tohoto posudku metodou p ímého porovnání pomocí indexu odlišnosti; b) porovnávací metodou dle provád cí vyhlášky k zákonu o oce ování. 151/1997 Sb. v platném zn ní (vyhláška. 3/2008 Sb. ve zn ní vyhlášek. 456/2008 Sb. a 460/2009 Sb.), která ocen ní provádí na základ ucelené databáze srovnatelných i alespo obdobných nemovitostí v i oce ované nemovitosti. Databáze je zpracována dle skute ných prodej - vyhlášku každoro n aktualizuje a vydává Ministerstvo financí R. Uvedený postup je v souladu s tržními p ístupy k oce ování. 9
2 OCEN NÍ 2.1 Komparativní metoda ocen ní Komparativní metoda, též srovnávací metoda i metoda srovnatelných hodnot, je statistická metoda. Vychází z toho, že z v tšího po tu známých entit lze odvodit st ední hodnotu, kterou lze použít jako základ pro hodnocení ur ité nemovitosti (pro zjišt ní její obvyklé ceny). Srovnatelné hodnoty nemovitostí jsou obvykle stanovovány dle již realizovaných prodej (kupních smluv) nebo se opírají o šet ení spolupracujících odhadc, realitních kancelá í v daném regionu, o vlastní databázi a zkušenosti zhotovitele posudku i o realitní inzerci. Popis: D m je p dorysn postaven ve tvaru obdélníka s vysunutým prostorem schodišt a balkón, je koncový adový, situovaný na rovinatém pozemku. Okolní zástavbu tvo í hlavn bytové a rodinné domy. Centrum obce Sadská je ve vzdálenosti 600 m, k dálni nímu p ivad i dálnice D11 je vzdálenost 4,4 km, do Pod brad je vzdálenost 11 km. P ístup k objektu je možný pove ejné komunikaci. Inženýrské sít : je provedeno napojení na el. energii, ve ejný vodovod, kanalizaci a plynovod. Konstruk ní ešení a technické vybavení: Doba výstavby: dle odborného odhadu p ed cca 30-40ti lety; údržba: dobrá Po et podlaží: podsklepeno, 3 nadzemní podlaží Základy: betonové pasy s izolací proti zemní vlhkosti Nosná konstrukce: panelová; zatepleno Stropy: montované ze stropních panel St echa: plochá st echa (stropní panely) Krytina st echy: živi ná Klempí ské konstrukce: Vnit ní povrchy: deš ové žlaby a svody, okenní parapety, oplechování st ešních prostup - z pozinkovaného plechu dvouvrstvé vápenocementové omítky; obklady keramické na WC, v koupeln, v kuchyni Vn jší povrchy: probarvená finální omítka na fasádním polystyrenu; obklad soklu není proveden Schody: nosná ást železobetonová; povrch stup : terazzo; zábradlí kovové Dve e: d ev né hladké plné, s kovovými zárubn mi a d ev nými prahy, vstupní jsou plastové - prosklené Vrata: nejsou Okna: plastová se zdvojeným zasklením, v suterénu jsou kovová s jednoduchým zasklením Povrch podlah: dle ú elu užití místnosti: keramická dlažba, lepené PVC, teraco, betonová mazanina 10
Vytáp ní: lokální akumula ními kamny Oh ev teplé vody: zajiš ován el. boilerem Vnit ní vodovod: je proveden rozvod studené i teplé vody Hygienické vybavení: WC splachovací odd lené od koupelny; v koupeln umyvadlo, vana Vnit ní kanalizace: od všech za izovacích p edm t Vnit ní plynovod: není proveden Elektroinstalace: na jisti e, kompletní rozvod sv telného proudu (230V) bleskosvod je instalován Výtahy: nejsou Vybavení kuchyní: sporák (na el. energii) Ostatní: nap. vzduchotechnika, hydranty, rozvod EPS, EZS, strukturovaná kabeláž, krb, digesto, vestav né sk ín, rozvod domácího telefonu, odv trávání ventilátory, rozvod antén pod omítkou - nebylo zjišt no Pozn.: Vnit ní prohlídka nemohla být provedena, vnit ní konstruk ní prvky jsou proto popsány jako standardní (typické) pro daný typ stavebního objektu; jejich provedení tedy m že být odlišné. Dispozice: 1.PP: chodba, schodiš ový prostor, sklepy, sušárna, kolárna 1.NP: vstup, chodba, schodiš ový prostor, 2 bytové jednotky 2.NP: chodba, schodiš ový prostor, 2 bytové jednotky 3.NP: chodba, schodiš ový prostor, 2 bytové jednotky Srovnávací parametry: Název Užitná plocha [m 2 ] pokoj 19,60 pokoj 14,10 kuchy 11,40 p edsí 9,60 komora 3,40 koupelna 3,20 WC 0,75 balkon 4,60 11
sklepy 10,80 celkem 77,45 Srovnávací kritéria:. Kriterium Popis kritéria A OBEC 1 Velikost obce obyvatel 3 139, z toho 2 255 v produkt. v ku 2 Správa, ú ady obecní ú ad, pošta, policie 3 Poptávka po nemovitostech nabídka p evyšuje poptávku 4 P írodní okolí velmi dobré 5 Obchod a služby dostate né vybavení 6 Školství základní škola 7 Zdravotnictví ordinace všeobecného léka e 8 Kultura, sport nedostate né vybavení 9 Ubytování dostate ná kapacita 10 Struktura zam stnanosti nedostate ná nabídka 11 Životní prost edí velmi dobré B UMÍST NÍ NEMOVITOSTI V OBCI 12 Poloha vzhledem k centru obce na okraji 13 Dopravní podmínky p íjezd až k objektu 14 Orientace ke sv t. stranám okna na východ a na západ 15 Konfigurace terénu rovinatý terén 16 P evládající zástavba bydlení 17 Parkovací možnosti na ulici p ed domem nehlídané 18 Obyvatelstvo v sousedství nebylo zjiš ováno 19 Územní plán schválený úz. plán 20 Inženýrské sít veškeré C VLASTNÍ NEMOVITOST 21 Typ stavby vhodný 22 Dostupnost jednotlivých podlaží pouze po schodišti 23 Regulace nájemného žádná 24 Výskyt radonu nem eno 25 Další možnosti ohrožení velmi omezené až náhodné 26 P íslušenství nemovitosti - 27 Možnosti dalšího rozši ování nejsou 28 Technická hodnota stavby viz níže 29 Údržba stavby velmi zanedbaná 30 Pozemek celkem spoluvlastnický podíl na 169 m 2 12
Technický stav: Objekt byl postaven dle odborného odhadu p ed cca 30-40ti lety. V nedávné dob bylo provedeno zateplení fasády a vým na oken a vstupních dve í. Prvky krátkodobé životnosti (PKŽ) i prvky dlouhodobé životnosti (PDŽ) jsou v dobrém technickém stavu. Objekt je bez viditelných statických poruch a jeho stavebn - technický stav odpovídá stá í, technologickým postup m výstavby a použitým stavebním materiál m a spíše dobré údržb. Závady právní povahy: Dle výpisu z katastru nemovitostí LV. 3025 existuje soubor omezení vlastnického práva (na ízení exekuce, exeku ní p íkaz k prodeji). To však vhledem k ú elu posudku (pro exeku ní ízení) nepovažujeme za závady právní povahy a není s nimi v tomto posudku uvažováno. Srovnávací nemovitosti (SN): 1) Byt 2+1 o velikosti 76 m² Lokalita: ul. Dr. Sokola, Sadská Nabídková cena: 750 000,- K Popis: Byt je situován v 1. NP domu, který má 3 nadzemní podlaží a celkem 6 byt a je vybaven sušárnou a kolárnou. Venkovní omítky jsou nov provedené tenkovrstvé fasádní v etn zateplení polystyrenem. Klempí ské konstrukce jsou kompletní z m di, hromosvod je instalován. Okna jsou plastová s izola ním dvojsklem s vnit ními žaluziemi, dve e jsou nové dýhované prosklené do p vodních ocelových zárubní. Podlahy obytných místností jsou parketové a plovoucí laminátové. Ostatní místnosti mají keramické dlažby a PVC. Vytáp ní je lokální akumula ními kamny. Rozvod vody je studené i teplé, jako zdroj teplé vody slouží el. boiler. Rozvod elektriky je 220 i 380 V. Kuchyn je vybavena standardní kuchy skou linkou, el. sporákem, digesto í a je zde vestav ná spíž. Budova: panelová Stav objektu: po rekonstrukci Podlaží po et: 4 Podlaží umíst ní: 2 Zdroj: Coloseum reality Kleinerova 1471/, 272 01 Kladno Tel: +420 326 538 175 13
2) Byt 2+1 o velikosti 52 m² Lokalita: ul. Mikoláše Alše, Nymburk Nabídková cena: 1 098 000,- K Popis: Byt se nachází ve 2.pat e panelového domu bez výtahu v klidné ásti m sta. D m je po kompletní rekonstrukci: zateplená fasáda, nová st echa, na chodbách plastová okna. Byt má umakartové jádro, podlahy PVC. Topení úst ední - dálkové, okna nová plastová. Budova: panelová Stav objektu: po rekonstrukci Podlaží po et: 5 Podlaží umíst ní: 3 Zdroj: Realitní kancelá Mireas, s.r.o. Sídlišt 1434/15, 289 22 Lysá nad Labem Mobil: +420 775 732 207 3) Byt 2+1 o velikosti 54 m² Lokalita: Nymburk Nabídková cena: 1 140 000,- K Popis: Byt se nachází v 4. pat e bez výtahu v klidné ásti obce nedaleko centra m sta. D m je nov zateplený a má novou fasádu. Dispozice: chodba, kuchy, obývací pokoj, ložnice, koupelna s vanou (umakart), samostatné WC, k bytu náleží sklepní koje. Budova: panelová Stav objektu: po rekonstrukci Podlaží po et: 5 Podlaží umíst ní: 5 Zdroj: Reality Ria 14
Jiráskova 371/7, 290 01 Pod brady Tel: +420 325 612 329 4) Byt 2+1 o velikosti 65 m² Lokalita: Nymburk Nabídková cena: 1 200 000,- K Popis: Byt se nachází v p ízemí dispozice: p edsí s vestav nou sk íní, šatna, WC, koupelna, samostatná kuchy, ložnice, obývací pokoj a prosklený balkón. D m je po celkové rekonstrukci v etn zateplení, plastových oken, nového výtahu, rekonstrukce krytiny a nových rozvod instalací. Budova: panelová Stav objektu: po rekonstrukci Podlaží po et: 6 Podlaží umíst ní: 2 Zdroj: REAL SPEKTRUM GROUP a.s. Lidická 718/77, 602 00 Brno Tel: +420 533 339 111 5) Byt 2+1 o velikosti 56 m² Lokalita: ul. Jurije Gagarina, Nymburk Nabídková cena: 1 350 000,- K Popis: Byt ve 4. nadzemním podlaží panelového domu v Nymburce. D m je po rekonstrukci - zateplená fasáda, plastová okna. Jedná se o st edový byt domu bez výtahu, s kuchy skou linkou a sklepní kojí. Dispozice.: chodba, WC, koupelna, kuchy, ložnice a obývací pokoj. Zd né jádro s p vodním vybavením. Budova: panelová Stav objektu: po rekonstrukci Podlaží po et: 5 Podlaží umíst ní: 5 15
Zdroj: TANA realitní kancelá Palackého 741/, 544 01 Dv r Králové nad Labem Tel: +420 499 622 522 6) Byt 2+1 o velikosti 55 m² Lokalita: Pod brady Nabídková cena: 1 430 000,- K Popis: Byt v p vodním, velmi zachovalém stavu. V byt jsou vym n na okna za nová plastová, nové stoupa ky. Byt je umíst n v dom po kompletní rekonstrukci - zateplení, fasáda, nová st echa. Budova: panelová Stav objektu: po rekonstrukci Podlaží po et: 5 Podlaží umíst ní: 4 Zdroj: Develop reality Na Hradbách 159/, 280 02 Kolín Mobil: +420 602 473 778 16
Záv re ná analýza Ceny uvád né v nabídkách realitních kancelá í nelze vždy použít ve 100%, ale pouze orienta n a s velkou obez etností vzhledem k tomu, že realitní kancelá e v tšinou v první fázi inzerce respektují p ání prodávajícího, které bývá zpravidla nadsazené a nereflektuje realitu trhu. Realitní kancelá e tedy zpravidla inzerují ceny ur ené prodávajícími a až po delší dob, v dalších fázích neúsp šné inzerce ceny snižují. Nap. v p ísp vku Vztah nabídkových cen obytných nemovitostí a jejich odpovídajících dob trvání nabídky prezentovaném na XVIII. mezinárodní konferenci soudního inženýrství jeho autor Ing. Martin Cupal uvádí: Zm nu ceny v pr b hu trvání nabídky vyjad uje tzv. koeficient redukce ceny, který p edstavuje pom r tržní ceny ku cen nabídkové. Zpravidla je tento koeficient k ZC 1,00. To znamená, že ceny nabídkové jsou zpravidla vyšší než ceny tržní. P i oce ování nemovitostí porovnávací metodikou se n kdy používá paušáln hodnota k ZC = 0,85. Uve ejn no v asopise Soudní inženýrství. 4, ro ník 20-2009 na str. 188. Obdobn v asopise Odhadce a oce ování majetku. 3-4/2009 v lánku autor Ing. Jana Cimburka, Ph.DR. Michala Hlavá ka, Ph.D., doc. Ing. Luboše Komárka, Ph.D., M.SC., M.B.A. na str. 37 se uvádí, že nabídkové ceny a ceny skute ných prodej vykazují podobné tendence (korela ní koeficienty v hodnotách od 0,85 do 0,99). Stejn tak Doc. Ing. Albert Bradá, DrSc. - Teorie oce ování nemovitostí, VII. vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2008, ISBN 978-80-7204-578-5, strana 350: Ceny inzerované jako požadované prodejní jsou zpravidla vyšší, než jaké budou nakonec dosaženy. Postupným podrobným sledováním je možno si ov it, jak cena ur ité nemovitosti postupn v ase klesá, až z inzerce zmizí - nemovitost se z ejm prodala za cenu blízkou poslední požadované. Cena nemovitosti nem že být v tší, než cena stejné nemovitosti inzerované k prodeji. V dalším textu pak: koeficient zdroje informace: 0,65-1,00. Metoda p ímého porovnání pomocí indexu odlišnosti: Popis metody viz bod A.5.3 znaleckého posudku. Srovnávací nemovitosti Vým ra [m 2 ] Cena ke Index odlišnosti I O srovnání tech. stav a [K /m 2 ] zdroj poloha velikost vybavenost Upravená cena [K /m 2 ] SN 1 76 9 868 0,95 1,00 1,00 1,00 9 375 SN 2 52 21 115 0,85 0,90 0,80 1,00 12 923 SN 3 54 21 111 0,85 0,90 0,80 1,00 12 920 SN 4 65 18 462 0,85 0,90 0,90 1,00 12 711 SN 5 56 24 107 0,85 0,90 0,85 1,00 15 676 SN 6 55 26 000 0,85 0,85 0,85 1,00 15 967 n: po et srovnávacích nemovitostí 6 Obvyklá cena [K ] 13 262 Obvyklá cena [K ] po zaokrouhlení: 13 260 Statistické veli iny: Sm rodatná odchylka [SO] 2 400 Minimální hodnota 9 375 AP - SO 10 860 Aritmetický pr m r [AP] 13 260 AP + SO 15 660 Maximální hodnota 15 967 Výpo et: 13 260,- K /m2 77,45 m2 = 1 026 987,- K, po zaokrouhlení 1 030 000,- K 17
2.2 Porovnávací zp sob ocen ní dle provád cí vyhlášky k Zákonu o oce ování a) Bytová jednotka. 831/1-25 Zat íd ní pro pot eby ocen ní: Typ objektu: Bytový prostor Poloha objektu: St edo eský kraj - nad 2 000 do 10 000 obyvatel Stá í stavby: 35 rok Základní cena ZC (p íloha. 19): 19 872,- K /m 2 Podlahové plochy bytu: byt: = 62,05 m 2 Podlahová plocha bytu: = 62,05 m 2 Podlahové plochy balkon, teras a pavla í: balkón: = 4,60 m 2 Podlahové plochy balkon, teras a pavla í - celkem: = 4,60 m 2 Podlahové plochy prostor se zkoseným stropem pod 2 m a místností sklep : sklep: = 10,80 m 2 Podlahové plochy se zkoseným stopem a místností sklep - celkem: = 10,80 m 2 Zapo ítaná podlahová plocha bytu: = 62,05 m 2 Zapo ítaná podlahová plocha balkon, teras a pavla í: 4,60 m 2 * 0,17 = 0,78 m 2 Zapo ítaná podlahová plocha místností sklep : 10,80 m 2 * 0,80 = 8,64 m 2 Podlahové plochy - celkem: = 71,47 m 2 Výpo et indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku. V i 1. Typ stavby - Budova - panelová, zateplená III 0,00 2. Spole né ásti domu - Kolárna, ko árkárna, dílna, prádelna, sušárna, sklad II 0,00 3. P íslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umíst ní bytu v dom - Ostatní podlaží nevyjmenované II 0,00 5. Orientace obyt. místností ke sv tovým stranám - Ostatní sv tové strany - áste ný výhled II 0,00 6. Základní p íslušenství bytu - P íslušenství úplné - standardní provedení III 0,00 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní vybavení - balkon nebo lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) III 0,00 8. Vytáp ní bytu - Lokální na elekt inu nebo plyn II -0,02 9. Kriterium jinde neuvedené - Mírn snižující cenu II -0,05 10. Stavebn - technický stav - Byt v dobrém stavu s pravidelnou údržbou II 1,05 Koeficient pro stá í 35 let: 0,80 9 Index vybavení I V = (1 + V i ) * V10 * 0,80 = 0,781 i = 1 Index polohy: Název znaku. P i 1. Význam obce - bez v tšího významu I 0,00 18
2. Ú ady v obci - kompletní soustava ú ad v etn finan ního a katastrálního, pošta, banka, policie, soud, pojiš ovna, apod. II 0,02 3. Poloha nemovitosti - na okraji zastav ného území obce nebo v nesrostlém území obce II -0,01 4. Okolní zástavba a životní prost edí - p evažující objekty pro bydlení III 0,00 5. Obchod, služby, kultura v okolí nemovitosti - základní sí obchod a služeb, pohostinské a pop ípad kulturní za ízení II 0,00 6. Školství a sport v okolí nemovitosti - základní škola nebo sportovní za ízení, p írodní sportovišt II 0,00 7. Zdravotní za ízení v okolí nemovitosti - omezená dostupnost zdravotnické pé e II 0,00 8. Ve ejná doprava - zastávka hromadné dopravy od 500 do 1000 m s více jak ty mi pravidelnými denními spoji III 0,00 9. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezam stnanost v obci - pr m rná nezam stnanost II 0,00 11. Zm ny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0,00 12. Vlivy neuvedené - vlivy snižující cenu I -0,05 12 Index polohy I P = (1 + P i ) = 0,960 i = 1 Index trhu s nemovitostmi: Název znaku. T i 1. Situace na díl ím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je nižší než nabídka II -0,05 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) II 0,00 3. Vliv právních vztah na prodejnost - negativní I -0,05 3 Index trhu I T = (1 + T i ) = 0,900 i = 1 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,781 * 0,960 * 0,900 = 0,675 Ocen ní: Základní cena upravená ZCU = ZC * I = 19 872,- K /m 2 * 0,675 = 13 413,60 K /m 2 Cena zjišt ná porovnávacím zp sobem CP = ZCU * PP = 13 413,60 K /m 2 * 71,47 m 2 = 958 669,99 K Cena stanovená porovnávacím zp sobem = 958 669,99 K b) Pozemek Stavební pozemek ocen ný dle 28 odst. 1 a 2: Vým ra Jedn. cena Cena Název Parcelní íslo [m 2 ] [K /m 2 ] [K ] zastav ná plocha a nádvo í St. 2541 169,00 50,86 8 595,34 19
Sou et 8 595,34 Úprava ceny p íloha. 21: 1.1. výhodnost polohy se z etelem na její významnost 80 % 1.2. výhodnost polohy z hlediska ú elu užití stavby 125 % Úprava ceny celkem 205 % + 17 620,45 Mezisou et 26 215,79 2.11. pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu 10 % Úprava ceny celkem 10 % + 2 621,58 Mezisou et 28 837,37 Koeficient prodejnosti K p (p íl.. 39 - dle obce a ú elu užití): * 1,2300 Koeficient zm ny cen staveb K i (p íl.. 38 - dle hlavní stavby): * 2,1620 Stavební pozemek ocen ný dle 28 odst. 1 a 2 - celkem 76 686,06 Pozemek - zjišt ná cena = 76 686,06 K c) Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na pozemku: Zjišt ná cena pozemku: 76 686,06 K Spoluvlastnický podíl: 1 / 6 Hodnota spoluvlast. podílu: 76 686,06 K * 1 / 6 = + 12 781,01 K Bytová jednotka. 831/1 - zjišt ná cena = 971 451,- K Výsledná cena nemovitosti po zaokrouhlení dle 46 iní 971 450,- K 20
3 VYHODNOCENÍ Komparativní metoda - srovnání na realitním trhu Ocen ní dle provád cí vyhlášky k Zákonu o oce ování 1 030 000,- K 971 450,- K Na základ dostupných informací, na základ popsaných parametr, na základ srovnávacích kritérií, na základ rizikových faktor, na základ provedených šet ení a na základ výsledk použitých metod ocen ní indikujeme obvyklou cenu p edm tu ocen ní ve výši: 1 030 000,- K Ocen ní spoluvlastnické podílu: Obvyklá cena spoluvlastnického podílu ve výši 1 / 32 iní tedy 1 030 000,- K 1 / 32 = 32 187,50 K, po zaokrouhlení: 32 200,- K 21
C REKAPITULACE Obvyklou cenu spoluvlastnického podílu ve výši 1 / 32 na bytové jednotce. 831/1 v bytovém dom.p. 831 (LV. 2701), ást obce Sadská, ul. Dr. Sokola, stojícího na pozemku parc.. St. 2541, k.ú. Sadská, obec Sadská, v etn spoluvlastnického podílu ve výši 1 / 32 na spoluvlastnickém podílu ve výši 1 / 6 na spole ných ástech domu.p. 831 a na pozemku parc.. St. 2541, zapsáno na LV. 3025 vedeného KÚ pro St edo eský kraj, KP Nymburk, indikujeme ke dni ocen ní na: 32 200,- K slovy: T icetdvatisícdv st korun eských D ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsme podali jako znalecký ústav vedený v souladu s ustanovením 21 odst. 3 zákona. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumo nících a ustanovením 6 odst. 1 vyhl.. 37/1967 Sb., k provedení zákona o znalcích a tlumo nících, ve zn ní pozd jších p edpis, zapsaný dle Rozhodnutí ministryn spravedlnosti a p edsedkyn legislativní rady vlády eské republiky.j. 193/2009-OD-ZN ze dne 08.10.2009 do prvního oddílu seznamu ústav kvalifikovaných pro znaleckou innost: pro obor ekonomika, s rozsahem znaleckého oprávn ní pro: ceny a odhady nemovitostí. Znalecký úkon je zapsán pod po adovým íslem 262 205 / 2010 deníku znaleckého ústavu. Otisk znalecké pe et : V Hradci Králové dne 19.05.2010 Podpis za znalecký ústav: Ing. Milan Bálek jednatel spole nosti Odhadci a znalci CZ, s.r.o. P emyslova 38/1285 500 08 Hradec Králové 22
E P ÍLOHY 1. Barevná fotodokumentace 2. Výpis z Katastru nemovitostí, LV. 3025, k.ú. Sadská, získaný prost ednictvím Dálkového p ístupu do Katastru nemovitostí dne 12.03.2010 3. Snímek katastrální mapy 23
Odhadci a znalci CZ, s.r.o. P íloha: Fotodokumentace