ZNALECKÝ POSUDEK č. 5836-01/2017 o obvyklé ceně nemovitosti Označení nemovitosti: Rodinný dům v Břeclavi včetně pozemku Adresa nemovitosti: Lanžhotská 437/17, 69002 Břeclav Katastrální údaje: Kraj jihomoravský, okres Břeclav, obec Břeclav, katastrální území Břeclav, LV 1125 Pozemek parc.č. st. 677 a 3288/3, součástí parc.č. st. 677 je stavba, č.p. 437, bydlení Vlastník: Korčáková Edita, Lanžhotská 437/17, 69002 Břeclav, podíl 1/20 Zeman Bohumil, Horská 1314/40, 95801 Partizánské, Slovenská republika, podíl 1/2 Zeman Milan, Lanžhotská 437/17, 69002 Břeclav, podíl 1/10 Zemanová Libuša, Lanžhotská 437/17, 69002 Břeclav, podíl 1/20 Zemanová Júlia, Lanžhotská 437/17, 69002 Břeclav, podíl 3/10 Zemanová Libuša, Lanžhotská 437/17, 69002 Břeclav, podíl 1/20 Účel ocenění: Ocenění je provedeno pro potřebu exekutorského řízení s povinnými Korčákovou Editou, Zemanem Bohumilem, Zemanem Milanem a Zemanovou Libušou podle stavu ke dni 22.12. 2016. Objednatel ocenění: Exekutorský úřad Brno-město JUDr. Karel Urban, Minská 54, 616 00 Brno Zhotovitel ocenění: Ing.arch. Pavel Přikryl, Smetanovo nábřeží 1256/19, 690 02 Břeclav, tel. 608 423 044, e- mail: prikryl.arch@seznam.cz Přílohy znaleckého posudku: LV - 1. strana Mapa oblasti a snímek z katastrální mapy Fotodokumentace Porovnávané nemovitosti Vypracováno v Břeclavi dne 24. 1. 2017 Posudek obsahuje 16 stran. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních.
Ing.arch. Pavel Přikryl strana 2 posudek č.5836-01/2017 A. Nález Situace Celkový popis nemovitosti Předmětem ocenění jsou podíly povinných osob k pozemkům parc.č. st. 677 a 3288/3 v Břeclavi na ulici Lanžhotská č.o. 17. Vlastní dům č.p. 437 je orientován do ulice Lanžhotská s dvorním křídlem po pravé straně. Na konci dvorního křídla je postavena přístavba, která není v katastru nemovitostí evidována a není známo ani, zda je zkolaudována. Přístavba má samostatný vstup ze zadní bezejmenné uličky a obsahuje samostatnou bytovou jednotku. Podle informací stavebního úřadu není na tomto pozemku evidována nějaká nová výstavba, zřejmě se jedná o nepovolenou stavbu. Přehled podkladů Výpis z katastru nemovitostí č.lv 1125 podle stavu evidovaného k datu 21.11.2016 Kopie katastrální mapy získaná prostřednictvím Nahlížení do katastru podle stavu ke dni 3.12.2016 Exekuční příkaz č.j. 97EX 1820/16-26 ze dne 19.7.2016, vydal Exekutorský úřad Brno-město, JUDr. Karel Urban, soudní exekutor Usnesení o ustanovení znalce č.j. 97EX 1820/16-48 ze dne 25.11.2016, vydal Exekutorský úřad Brno-město, JUDr. Karel Urban, soudní exekutor Prohlídka nemovitosti dne 20.12. 2016 Charakteristika obce Břeclav je přirozeným centrem krajiny na jihu Moravy v těsné blízkosti státní hranice s Rakouskem a Slovenskem. Město je významnou křižovatkou silniční a železniční dopravy. Ve městě je dostatek pracovních příležitostí a je zde v podstatě vyrovnaná poptávka s nabídkou. Poloha nemovitosti Posuzovaná nemovitost se nachází v bezprostřední blízkosti průmyslové zástavby, která navazuje na obytnou výspu rodinných domů zepředu i zezadu. Lokalita není příliš vhodná pro bydlení. Tato zastavěná část města je od centra oddělena frekventovanou železniční tratí, přístupná je pouze podjezdem na ulici Bratislavská. Nemovitost pronajata Nemovitost není pronajata, je užívána rodinou vlastníka. Rizika nemovitosti Riziko nemovitosti spočívá zejména v absenci evidence a povolení dvorní přístavby k původnímu domu a v tom, zda byla stavba postavena se souhlasem stavebního úřadu a zda byla zkolaudována. Součásti a příslušenství Stojan na prádlo Ploty Plotová vrata Přípojky vodovodu, kanalizace, elektřiny, zemního plynu Trvalé porosty Věcná břemena Nebyla zjištěna. Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz
Ing.arch. Pavel Přikryl strana 3 posudek č.5836-01/2017 B. Odhad a) Rodinný dům - původní část Patrový nepodsklepený rodinný dům postavený na parc.č. st. 677 na celou šířku fronty stavební parcely s dvorním křídlem po pravé straně pozemku. Stáří objektu není doloženo, podle stavebního provedení předpokládám výstavbu dvorního křídla před rokem 1900 a uličního objektu okolo roku 1930. Dům má průjezd po levé straně jako jediný vstup do nemovitosti. Nad přízemím původního dvorního křídla byla provedena nástavba dispozičně navazující na dvorní přístavbu. Nástavbu patra zahrnuji do přistavěné části, která je posuzována samostatně. Přízemí obsahovalo původně obytné prostory, u nichž byla odhadem před deseti lety (pravděpodobně na základě ohlášení z roku 2004) zahájena přestavba s tím, že byly provedeny částečně bourací práce a stavba byla zastavena. Přízemní prostory nejsou k datu ocenění obyvatelné, zdivo v přízemí na četných místech vlhne. Patro je přístupné schodištěm v průjezdu, obsahuje krytou verandu jako hlavní komunikační prostor, WC, koupelnu (vana + umyvadlo), kuchyň (sporák na tuhá paliva), komoru, obývací pokoj a dva pokoje. V patře je dále druhá kuchyně nepřímo větraná přes krytou verandu. Dům vykazuje dlouhodobě zanedbanou údržbu, stavební stav vyžaduje provedení rekonstrukce včetně zásahů do prvků dlouhodobé životnosti. Opotřebení uvažuji ve výši 70-80%. b) Rodinný dům - přístavba Přístavba rodinného domu byla provedena odhadem před 10 lety. Přístavba navazuje na původní dvorní křídlo, část přístavby má charakter nástavby patra nad částí původního dvorního křídla. Přístavba a nástavba nejsou omítnuty, tím jsou dobře zřetelné části, které byly nově vybudovány. Stavba oceněná v tomto oddíle je s největší pravděpodobností postavena bez stavebního povolení, není zkolaudována, i když byla běžně užívána k bydlení. Přístavba je přístupná samostatným vchodem ze zadní uličky. Stavba dispozičně obsahuje v přízemí předsíň, koupelnu, kuchyň s el. sporákem) a obývací pokoj, v patře je lodžie, tři pokoje a chodba. U vchodu do domu se jeví drobné statické poruchy. Objekt není dlouhodobě udržován, není dokončena fasáda. Opotřebení uvažuji ve výši 30% s ohledem na nízkou kvalitu provedení stavebních prací. a) Pozemky Zastavěná plocha a nádvoří v méně žádané lokalitě navazující bezprostředně nas průmyslovou zástavbu. U pozemku předpokládám obvyklou cenu ve výši 1400 Kč/m 2 v celé výměře. Ocenění 1) Objekty 1.a) Věcná hodnota podle vyhlášky 443/2016 Sb. 1.a.1) Rodinný dům - původní část 13 Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům: typ B Konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Typ střechy: se sklonitou střechou Podkroví: nemá podkroví Podlaží: se dvěma nadzemními podlažími Polohový koeficient: 1,050 Kód klasifikace CZ-CC: 1121 Budovy dvoubytové Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.11.2 domy rodinné dvoubytové a tříbytové Koeficient změny ceny stavby: 2,166
Ing.arch. Pavel Přikryl strana 4 posudek č.5836-01/2017 Podlaží: Název Výška Zastavěná plocha přízemí 3,00 m 14,93 10,08+8,87 4,37 = 189,26 m 2 patro 2,81 m 14,93 10,08+2,63 4,37 = 161,99 m 2 Součet: 5,81 m 351,25 m 2 Obestavěný prostor OP: uliční objekt po okap (14,93 10,08) 6,32 = 951,12 m 3 dtto zastřešení (14,93 10,08) 2,60 0,5 = 195,64 m 3 dvorní křídlo - přízemí (8,87 4,37) 3,00 = 116,29 m 3 původní část patra (2,63 4,37) 3,32 dvorního křídla = 38,16 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 1 301,21 m 3 Vybavení: Název, popis Obj. podíl Hodnocení 1. Základy základové pasy bez funkční izol. 7,10 % Podstandardní 2. Zdivo zdivo cihelné 45 cm 22,30 % Standardní 3. Stropy s rovným podhledem 8,40 % Standardní 4. Střecha sedlová 5,20 % Standardní 5. Krytina tašková 3,20 % Standardní 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech 0,80 % Standardní 7. Vnitřní omítky vápenné štukové 6,20 % Standardní 8. Fasádní omítky vápenné hladké 3,10 % Standardní 9. Vnější obklady chybí 0,40 % Nevyskytuje se 10. Vnitřní obklady celkově podstandardní 2,30 % Podstandardní 11. Schody železobetonové monolitické s běžným povrchem 2,40 % Standardní 12. Dveře hladké do ocel. zárubní 3,30 % Standardní 13. Okna dřevěná špaletová 5,20 % Standardní 14. Podlahy obytných místností vlýsky 2,20 % Standardní 15. Podlahy ostatních místností beton 1,10 % Podstandardní 16. Vytápění lokální na tuhá paliva 4,40 % Standardní 17. Elektroinstalace světelná zastaralá 4,10 % Standardní 18. Bleskosvod není 0,60 % Nevyskytuje se 19. Rozvod vody jen studená 3,00 % Standardní 20. Zdroj teplé vody není 1,80 % Nevyskytuje se 21. Instalace plynu není 0,50 % Nevyskytuje se 22. Kanalizace standardní rozsah 2,80 % Standardní 23. Vybavení kuchyně podstandardní 0,50 % Podstandardní 24. Vnitřní vybavení vana + umyvadlo 5,10 % Standardní 25. Záchod splachovací 0,40 % Standardní 26. Ostatní celkově podstandardní 3,60 % Podstandardní Výpočet koeficientu vybavení stavby K4: Základní koeficient K4: 1,0000 Úprava koeficientu K4: 1. Základy 0,54 7,10 % 0,0383 9. Vnější obklady 0,54 1,852 0,40 % 0,0040 10. Vnitřní obklady 0,54 2,30 % 0,0124 15. Podlahy ostatních místností 0,54 1,10 % 0,0059 18. Bleskosvod 0,54 1,852 0,60 % 0,0060 20. Zdroj teplé vody 0,54 1,852 1,80 % 0,0180 21. Instalace plynu 0,54 1,852 0,50 % 0,0050 23. Vybavení kuchyně 0,54 0,50 % 0,0027 26. Ostatní 0,54 3,60 % 0,0194 Hodnota koeficientu vybavení stavby K4: = 0,8883
Ing.arch. Pavel Přikryl strana 5 posudek č.5836-01/2017 Ocenění: Základní cena ZC: 1 975, Kč/m 3 Koeficient vybavení stavby K4: 0,8883 Polohový koeficient K5: 1,0500 Koeficient změny cen staveb Ki: 2,1660 Základní jednotková cena upravená: = 3 990,01 Kč/m 3 Základní cena upravená: 1 301,21 m 3 3 990,01 Kč/m 3 = 5 191 840,91 Kč Určení opotřebení odborným odhadem: Stáří: 85 roků Opotřebení: 75,000 % Odpočet opotřebení: 5 191 840,91 Kč 75,000 % 3 893 880,68 Kč Cena objektu po odečtení opotřebení: = 1 297 960,23 Kč Rodinný dům - původní část zjištěná cena: 1 297 960,23 Kč 1.a.2) Rodinný dům - přístavba 13 Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům: typ B Konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Typ střechy: s plochou střechou Podlaží: se dvěma nadzemními podlažími Polohový koeficient: 1,050 Kód klasifikace CZ-CC: 111 Budovy jednobytové Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.11.1 domy rodinné jednobytové Koeficient změny ceny stavby: 2,163 Podlaží: Název Výška Zastavěná plocha přízemí 3,00 m 7,08 6,10 = 43,19 m 2 patro - základní objem 3,00 m 7,08 6,10 = 43,19 m 2 patro nad původním 3,00 m dvorním křídlem 6,24 4,37 = 27,27 m 2 Součet: 9,00 m 113,65 m 2 Obestavěný prostor OP: základní objem 7,08 6,10 6,60 = 285,04 m 3 patro nad původním 6,24 4,37 3,6 dvorním křídlem = 98,17 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 383,21 m 3 Vybavení: Název, popis Obj. podíl Hodnocení 1. Základy základové pasy s izolací 7,10 % Standardní 2. Zdivo zdivo v tl. 30 cm 22,30 % Standardní 3. Stropy keramické 8,40 % Standardní 4. Střecha pultová 5,20 % Standardní 5. Krytina taška pálená 3,20 % Standardní 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech 0,80 % Standardní 7. Vnitřní omítky vápenná omítka štuková 6,20 % Standardní 8. Fasádní omítky nejsou 3,10 % Nevyskytuje se
Ing.arch. Pavel Přikryl strana 6 posudek č.5836-01/2017 9. Vnější obklady chybí 0,40 % Nevyskytuje se 10. Vnitřní obklady bežné keramické obklady 2,30 % Standardní 11. Schody dřevěné 2,40 % Standardní 12. Dveře hladké do ocel. zárubní 3,30 % Standardní 13. Okna zdvojená 5,20 % Standardní 14. Podlahy obytných místností plochoucí laminátové, prkna 2,20 % Standardní 15. Podlahy ostatních místností keramická dlažba 1,10 % Standardní 16. Vytápění ústřední topení 4,40 % Standardní 17. Elektroinstalace světelná 4,10 % Standardní 18. Bleskosvod není 0,60 % Nevyskytuje se 19. Rozvod vody teplá i studená 3,00 % Standardní 20. Zdroj teplé vody kombinovaný s ÚT 1,80 % Standardní 21. Instalace plynu zemmní plyn 0,50 % Standardní 22. Kanalizace plastové trubky 2,80 % Standardní 23. Vybavení kuchyně elektrický sporák 0,50 % Standardní 24. Vnitřní vybavení vana + umyvadlo 5,10 % Standardní 25. Záchod splachovací 0,40 % Standardní 26. Ostatní celkově standardní 3,60 % Standardní Výpočet koeficientu vybavení stavby K4: Základní koeficient K4: 1,0000 Úprava koeficientu K4: 8. Fasádní omítky 0,54 1,852 3,10 % 0,0310 9. Vnější obklady 0,54 1,852 0,40 % 0,0040 18. Bleskosvod 0,54 1,852 0,60 % 0,0060 Hodnota koeficientu vybavení stavby K4: = 0,9590 Ocenění: Základní cena ZC: 2 150, Kč/m 3 Koeficient vybavení stavby K4: 0,9590 Polohový koeficient K5: 1,0500 Koeficient změny cen staveb Ki: 2,1630 Základní jednotková cena upravená: = 4 682,77 Kč/m 3 Základní cena upravená: 383,21 m 3 4 682,77 Kč/m 3 = 1 794 484,29 Kč Určení opotřebení odborným odhadem: Stáří: 10 roků Opotřebení: 30,000 % Odpočet opotřebení: 1 794 484,29 Kč 30,000 % 538 345,29 Kč Cena objektu po odečtení opotřebení: = 1 256 139, Kč Rodinný dům - přístavba zjištěná cena: 1 256 139, Kč Ceny objektů včetně opotřebení: 1) Rodinný dům - původní část 1 297 960,23 Kč 2) Rodinný dům - přístavba 1 256 139, Kč Cena objektů včetně opotřebení činí celkem: 2 554 099,23 Kč Cena po zaokrouhlení: 2) Pozemky 2 554 100, Kč Stanovená jednotková cena (SJC): 1 400, Kč/m 2 Oceňované pozemky:
Ing.arch. Pavel Přikryl strana 7 posudek č.5836-01/2017 Název p.č. Výměra Zastavěná plocha a nádvoří st. 677 371,00 m 2 zahrada 3288/3 270,00 m 2 Výměra celkem (V): 641,00 m 2 Cena pozemků (V SJC): 641,00 m 2 1 400, Kč/m 2 = 897 400, Kč Pozemky zjištěná cena: 897 400, Kč 2) Ocenění porovnávací metodou Při posouzení ceny metodou porovnání považuji za základní srovnávací hodnotu horní podlaží původního domu. Tato část stavby odpovídá opotřebení ve druhé až třetí třetině životnosti. Užitnou plochu uvažuji ve výši 80% zastavěné plochy jednotlivých podlaží, plochu průjezdu přitom nezapočítávám. Stavebně nedokončené prostory v přízemí původní části zahrnuji 50% podlahové plochy, plochy přístavby a nástavby násobím koeficientem 1,5. Výpočet je proveden v následující tabulce: Seznam porovnávaných objektů: Název Výchozí cena (VC) Množství (M) Kmísta Kzdroj inf. Kvelikosti Kvybavení Kstav Jednotková cena Váha (V) (JC) Nabídka 1 2 200 000, Kč 190,00 m 2 1,00 0,85 0,80 0,90 0,90 6 377,68 Kč 1,0 Záznam 23728 2 000 000, Kč 152,00 m 2 0,85 1,10 0,75 1,00 0,90 8 304,28 Kč 1,0 Záznam 24786 2 300 000, Kč 166,00 m 2 0,90 1,00 0,75 0,95 1,00 8 884,79 Kč 1,0 Záznam 24790 1 890 000, Kč 151,00 m 2 0,90 1,00 0,75 1,00 1,00 8 448,68 Kč 1,0 kde JC = (VC / M) (Kmísta Kzdroj inf. Kvelikosti Kvybavení Kstav) Minimální jednotková cena za m 2 : Průměrná jednotková cena za m 2 ( (JC V) / V): Maximální jednotková cena za m 2 : 6 377,68 Kč 8 003,86 Kč 8 884,79 Kč Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena za m 2 : 8 003,86 Kč Jednotkové množství: 325,00 m 2 Porovnávací hodnota: = 2 601 254,50 Kč Výsledná porovnávací hodnota: 2 601 250, Kč
Ing.arch. Pavel Přikryl strana 8 posudek č.5836-01/2017 C. Rekapitulace Při posouzení obvyklé ceny kladu důraz na cenu zjištěnou porovnáním. Pro porovnání jsem vybral jednu aktuální nabídku z realitního serveru a 3 záznamy realizovaných prodejů rodinných domů v Břeclavi v kategoriích opotřebení 2. a 3. třetina opotřebení evidovaných v databázi Moises. Tato cena zjištěná porovnáním odpovídá situaci, kdy na posuzovaném pozemku stojí stavby řádně evidované v katastru nemovitostí a schválené stavebním úřadem. Vzhledem k tomu, že je u přístavby další bytové jednotky velmi pravděpodobné riziko, že nebyla stavebním úřadem povolena ani zkolaudována, cenu zjištěnou porovnáním snižuji o 200 tis. Kč. Výslednou cenu zaokrouhluji. Věcná hodnota objektů podle vyhlášky Cena pozemků určená porovnávací metodou Stanovená věcná hodnota celkem Cena zjištěná porovnávacím způsobem 2 554 100, Kč 897 400, Kč 3 451 500, Kč 2 601 250, Kč Obvyklá (obecná, tržní) cena celé nemovitosti podle odborného odhadu znalce 2 400 000, Kč Rozpočet ceny na jednotlivé povinné: Cena slovy: dvamilionyčtyřistatisíc Kč Název vlastníka Vlastnický podíl Podíl ceny Korčáková Edita 1 / 20 120 000, Kč Bohumil Zeman 1 / 2 1 200 000, Kč Milan Zeman 1 / 10 240 000, Kč Libuša Zemanová 1 / 20 120 000, Kč Obvyklá cena podílů ve vlastnictví povinných osob celkem 1680.000,- Kč D. Práva a závady Na nemovitosti nebyla zjištěna žádna práva váznoucí na nemovitosti. Závadu tvoří absence stavebních dokladů k přístavbě (a nástavbě domu), její hodnota byla vyčíslena při stanovení obvyklé ceny v části rekapitulace. E. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne 16.11.1984, č.j. Spr 419/84 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 5836-01/2017 znaleckého deníku.
Ing.arch. Pavel Přikryl strana 9 posudek č.5836-01/2017 LV - 1. strana
Ing.arch. Pavel Přikryl strana 10 posudek č.5836-01/2017 Mapa oblasti a snímek z katastrální mapy Mapa oblasti Snímek z katastrální mapy
Ing.arch. Pavel Přikryl strana 11 posudek č.5836-01/2017 Snímek z katastrální mapy doplněný o ortofotografii
Ing.arch. Pavel Přikryl strana 12 Fotodokumentace Fasáda do ulice Lanžhotská Celkový pohled z ulice Lanžhotská Původní dvorní křídlo s nástavbou Uliční objekt ze dvora posudek č.5836-01/2017
Ing.arch. Pavel Přikryl strana 13 posudek č.5836-01/2017 Celkový pohled ze zahrady Přístavba k dvornímu křídlu (pohled od souseda) Vstupní část do přístavby ze zadní uličky Koupelna v přístavbě Kuchyň v přístavbě Schodiště v přístavbě
Ing.arch. Pavel Přikryl strana 14 posudek č.5836-01/2017 WC v patře původního objektu Koupelna v patře původního objektu Koupelna v patře původního objektu Krytá veranda v patře původního objektu Neupravené prostory v přízemí pův. objektu Neupravené prostory v přízemí pův. objektu
Ing.arch. Pavel Přikryl strana 15 posudek č.5836-01/2017 Porovnávané nemovitosti
Ing.arch. Pavel Přikryl strana 16 posudek č.5836-01/2017