Oceňování pro stanovení pojistné hodnoty

Bankovní institut vysoká škola Praha Podnikání a oceňování Oceňování pro stanovení pojistné hodnoty Bakalářská práce Autor: Vedoucí práce: Eva Nováková Makléř Ing. Petr Ort, Ph.D. Odborný konzultant: Lenka Kopcová Divizní ředitel společnosti Důmrealit.cz Praha Duben, 2011 1

Prohlášení: Prohlašuji, ţe jsem bakalářskou práci zpracovala samostatně a v seznamu uvedla veškerou pouţitou literaturu. Svým podpisem stvrzuji, ţe odevzdaná elektronická podoba práce je identická s její tištěnou verzí, a jsem seznámen/a se skutečností, ţe se práce bude archivovat v knihovně BIVŠ a dále bude zpřístupněna třetím osobám prostřednictvím interní databáze elektronických vysokoškolských prací. V Praze, 29.4.2011 Eva Nováková 2

Poděkování: Tímto bych chtěla poděkovat vedoucímu práce panu Ing. Petru Ortovi za odbornou pomoc a poskytnutí uţitečných rad při zpracování závěrečné bakalářské práce. Mé druhé poděkování patří Lence Kopcové, která jako odborný konzultant byla další pomocnou rukou při tvorbě této práce. 3

Anotace Tato bakalářská práce je rozdělena na tři části. První část práce je určena široké veřejnosti k pochopení základní problematiky oceňování pro účely pojišťovnictví. V textu je vysvětlena problematika pojištění majetku, jeho případné podpojištění nebo přepojištění. Dále jsou rozebrány jednotlivé metody ocenění movitého a nemovitého majetku, u kaţdého je popsán způsob stanovení pojistné hodnoty na cenu novou a cenu časovou. Druhá část práce má za úkol analyzovat realitní trh na Praze 2. Účelem této analýzy je stanovit průměrné ceny nemovitostí na daném trhu a určit prognózu, nebo-li odhadovaný vývoj v budoucích letech. Třetí část stanovuje trţní hodnotu nemovitosti na základě ocenění vybranými metodami. V této části je určena konkrétní bytová jednotka, která je následně oceněna pomocí porovnávací a příjmové metody. Výsledné hodnoty těchto obou metod jsou potom zahrnuty do stanovené trţní hodnoty nemovitosti. Text je doplněn grafy a vzorečky, které mají napomoci lepšímu chápání obsahu práce. Annotation This thesis is divided into three parts. The first part is intended for the general public tounderstand the basic issues of valuation for insurance purposes. In the text, explain the issue of property insurance, underinsurance, or any of its Overinsurance. Are also examined various methods of valuation of movable and immovable property, eachdescribed method of determining the insured value of the price of a new time and cost.the second part aims to analyze the real estate market in Prague 2 The purpose of this analysis is to determine the average property prices in the market and determine theprognosis, or if estimates of the future. The third part sets out the market value of theproperty under a valuation method selected. This section is addressed to a specifichousing unit, which is then evaluated by comparison, and income methods. The resulting values of these two methods are then included in the fixed market value of theproperty. The text is supplemented with graphs and formulas to facilitate betterunderstanding of the contents. 4

Obsah Úvod.....6 I. Teoretická část..7 1. Uvedení do tématu.....8 1.2. Výklad pojmů v pojišťovnictví...9 1.3. Pojištění majetku...11 1.3.1. Pojištění majetku obyvatelstva...12 1.3.2. Pojištění podnikatelských a průmyslových rizik..13 1.3.3. Pojištění zemědělských rizik...14 1.3.4. Rozsah krytí pojištění 14 1.4. Stavby vyloučené z pojištění.15 1.4.1 Podpojištění...15 1.4.2. Přepojištění...17 1.5. Oceňování nemovitého majetku.. 18 1.5.1. Způsob stanovení pojistné hodnoty.19 1.5.2. Stanovení reprodukční ceny....22 1.5.3. Výpočet CN pro budovy a haly...24 1.5.4. Výpočet CN pro rodinné domy a rekreační chalupy.25 1.5.5. Výpočet CN pro inţenýrské a speciální pozemní stavby.26 1.6. Oceňování movitých věcí..29 1.6.1. Výpočet CN pro movitý majetek...29 1.6.2. Výpočet CČ pro movitý majetek..31 1.7. Závěr teoretické části.33 II Analytická část 34 2.1. Charakteristika Prahy 35 2.2. Charakteristika městské části Prahy 2...35 2.2. Historie...37 2.2.1. Nové město praţské..37 2.2.2. Vyšehrad.,.38 2.2..3. Vinohrady.39 2.2.4. Nusle.. 39 2.3.Současný stav trhu s nemovitostmi.39 2.4. Analýza trhu na Praze 2.. 41 2.4.1. Proluky + stavební pozemky.41 2.4.2. Nestavební pozemky. 41 2.4.3. Byty- nájem...42 2.4.4. Byty- prodej..43 2.4.5. Rodinné domy...44 2.4.6. Bytové domy. 45 2.4.7. Kancelářské prostory + sklady..45 2.4.8. Obchodní prostor...46 2.4.9. Objekty k rekreaci. 46 2.5. Závěr- odhadovaný vývoj v dalších 20 letech....47 III. Praktická část......48 3.1. Popisné informace.. 49 3.1.2. Popis lokality....49 3.1.3. Předmět ocenění...50 3.1.4. Historie. 50 3.1.5. Pozemek...51 3.1.6 Vedlejší stavby a pozemní úpravy...51 3.1.7. Byt 51 3.1.8. Bytový dům..53 3.2. Aktuální trţní hodnota..53 3.2.1. Porovnávací metoda....53 3.2.2. Příjmová metoda...57 3.2.3. Nákladová metoda....59 3.2.4. Zá.věr praktické části.... 59 Závěr..61 Seznam pouţit literatury... 62 5

Úvod Tato bakalářská práce je rozdělena na tři samostatné celky. První část je teoretická, druhá analytická a třetí praktická. I. Teoretická část zpracovává téma týkající se oceňování pro stanovení pojistné hodnoty. Je důleţité pochopit, co je předmětem ocenění. Ocenit se dá prakticky cokoli, co se dá povaţovat za majetek člověka. Asi nejčastěji oceňovaným majetkem jsou nemovitosti, z důvodu vysokých nákladů na jejich pořízení. V této práci se budu snaţit vysvětlit rozdíl mezi věcmi movitými a nemovitými. Dále uvedu v přehledných matematických vzorcích výpočty ceny nové a ceny časové u obou druhů majetku. Všechny tyto výpočty by měly vést ke správnému stanovení částky, na kterou by se měl majetek pojistit. Pojištění je důleţitá instituce z hlediska eliminace dopadů nahodilosti. Tato část práce by měla slouţit ke snadnému určení trţní ceny oceňovaného majetku. II. Analytická část se zabývá analýzou realitního trhu městské části Prahy 2. Úkolem je vytvořit databázi cen nemovitostí na realitním trhu. V práci budou uvedeny druhy nemovitostí vyskytujících se na Praze 2 a následně bude odvozeno jejich postavení na trhu z poměru poptávky a nabídky. Budu zkoumat průměrné ceny nabízených nemovitostí a na základě získaných informací odvodím budoucí vývoj s jejich cenovou hladinou. III. Praktická část se věnuje metodám ocenění nemovitostí. V této části práce se budu snaţit určit trţní cenu vybraného majetku. Předmětem ocenění bude bytová jednotka, majetek, který je běţně nabízen na trhu. K jeho ocenění pouţiji porovnávací a příjmovou metodu. Nákladová metoda by byla pro tento typ majetku nevhodná. Rozdíl mezi výslednou hodnotou obou pouţitých metod bude indikován v závěrečné kapitole. I kdyţ je stanovena trţní hodnota nemovitosti, nikdy není jasné, zda-li vypočítaná cena majetku bude také cenou, za kterou bude nemovitost nakonec prodána. 6

I. TEORETICKÁ ČÁST Oceňování pro stanovení pojistné hodnoty 7

1. Uvedení do tématu Ocenit lze takřka vše, stejně tak jako pojistit. Majetek je to, co člověk nebo instituce můţe vlastnit. Právní vztah mezi majetkem a jeho vlastníkem se nazývá vlastnictví. Majetek je souhrn veškerých statků, se kterými daný majitel tj. fyzická nebo právnická osoba může volně nakládat a kterými také ručí za své případné závazky. Majetek tvoří fyzické (hmotné) nebo duševní (nehmotné) statky vlastněné určitou konkrétní osobou, firmou nebo institucí, s nimiž může skutečný majitel volně nakládat. Občanské právo rozlišuje věci movité a věci nemovité. Nemovitosti jsou stavby a pozemky spojené se zemí pevným základem. Movité věci nejsou Občanský zákoníkem přesně definovány, z toho lze odvodit, ţe věci movité jsou věci všechny ostatní, které nejsonemovitostmi. Hmotný majetek se podle povahy dělí na: Nemovitý - Svázaný s půdou, jako jsou pozemky, budovy a vlastněné prostory; Movitý - Fyzické předměty, jako jsou výrobní stroje, automobily, zařízení nebo materiál Nehmotný majetek tvoří patentované technologické postupy (tzv. know-how) nebo duševní vlastnictví chráněné autorským zákonem (autorská práva). Finanční majetek tvoří peníze, cenné papíry a podobná aktiva 1 Lidská společnost byla a vţdy bude ovlivňována důsledky nahodilých událostí, některé v z nich ovšem mají nepříznivý dopad na stav a kvalitu vlastněného majetku a lidského ţivota. Na jedné straně díky rozvoji lidské společnosti a vědeckého poznání je moţné se s některými událostmi vyrovnat, na straně druhé dochází vývojem společnosti ke vzniku nových nahodilých jevů. Právě pojištění patří k nejvýznamnějším nástrojům, které se snaţí dopady nahodilosti řešit 2. 1 Majetek [online]. Editace: 17. 1. 2011 [cit. 24.4.2011]. Dostupný z WWW: <http://cs.wikipedia.org/wiki/majetek#dlouhodob.c3.bd_hmotn.c3.bd_majetek> 2 [ zdroj: Ducháčková, Principy pojištění a pojišťovnictví] 8

1.2. Výklad pojmů v pojišťovnictví 3 Pojistitel -Většinou právnická osoba, která poskytuje pojištění. Pojistitelem můţe být pojišťovna či jiná instituce, které bylo uděleno povolení k činnosti. Pojistník -Fyzická nebo právnická osoba, které pojišťovna či jiná instituce poskytuje pojistnou ochranu na základě podepsané smlouvy a platby pojistného. Pojištěný -Jakákoli osoba, na kterou se vztahuje dané pojištění majetku, zdraví, ţivota či stáří. Bez ohledu na to, zdali si osoba pojištění zjednala sama, má právo na pojistné plnění v případě pojistné události. Rozlišování pojmů pojištění a pojistník má význam v případě, že pojištění je sjednáno ve prospěch jiné osoby, než která uzavřela smlouvu a platí pojistné (například pojištění mládeže, kde pojistník je jeden z rodičů dítěte a pojištěný je dít, ve prospěch kterého je pojištění sjednáno). 4 Obmyšlený -Osoba uvedená v pojistné smlouvě (většinou u ţivotního pojištění) nebo stanovena zákonem, které je vyplaceno pojistné plnění v případě úmrtí pojištěného. Poškozený - Osoba, které z hlediska českého právního systému byla způsobena škoda. V pojišťovnictví je tento výraz chápan tak, ţe poškozený má v důsledku škody nárok na pojistné plnění. 3 Text z této kapitoly 1.2. kromě označených citací je parafrázován viz Ducháčková, Principy pojištění a pojišťovnictví 4 DUCHÁČKOVÁ, Eva. Principy pojištění a pojišťovnictví. 3 vydání. Praha: Ekopress, s.r.o., 2009. 224 s. ISBN 978-80-86929-51-4. Účastníci pojistného vztahu str. 40 9

Pojistná událost - Nahodilá skutečnost vyvolaná sjednaným pojistným nebezpečím, se kterou je spojen vznik povinnosti pojišťovny poskytnout pojistné plnění. Pojistná hodnota Pojistná hodnota je cena pojištěné věci rozhodnutá pro stanovení pojistné částky v době uzavření smlouvy. Pojistná hodnota věci může být vyjádřena takto: Nová cena - tedy peněžní částka, kterou je třeba vynaložit na znovu pořízení nebo výrobu věci téhož druhu, rozsahu a kvality, na stejném místě a do nového stavu (neboli reprodukční cena, jest výše částky, za kterou je moţno pořídit nemovitost zcela novou bez odečtu opotřebení) Časová cena tedy nová cena snížená o částku odpovídající stupni opotřebení nebo jiného znehodnocení věci Dohodnutá cena tedy cena blíže specifikovaná v pojistné smlouvě 5 Rozhodnutí, zdali v pojištění pouţít cenu novou nebo cenu časovou má velký vliv na plnění pojišťovny v případě pojistné události. Pokud je věc pojištěna na cenu novou, vyplatí pojišťovna plnění v plné výši jak u plných, tak i částečných škod. V případě, ţe je věc pojištěna na cenu časovou, vyplácí pojišťovna částku sníţenou o dané opotřebení majetku. Zákon 37/2004 Sb., o pojistné smlouvě a o změně souvisejících zákonů 28, Hlava II. Hranice pojistného plnění (1) Není-li tímto zákonem stanoveno nebo v pojistné smlouvě dohodnuto jinak, je pojistné plnění pojistitele omezeno horní hranicí. Hranice se určí pojistnou částkou nebo limitem pojistného plnění. 38, Hlava III. (3) Není-li v pojistné smlouvě stanoveno jinak, představuje pojistnou hodnotu majetku jeho obvyklá cena, kterou má majetek v době, ke které se určuje jeho hodnota. 5 ORT, Petr. Oceňování nemovitostí na tržních principech. 1. vydání. Praha: Bankovní institut vysoká škola, 2007. 100 s. ISBN: 978-80-7265-101 Způsoby stanovení pojistné hodnoty str. 30 10

1.3. Pojištění majetku 6 Pojištění majetku kryje rizika vzniklé nahodilou událostí. V pojistné smlouvě je napsán a vysvětlen výčet těchto událostí, které mohou nastat a na které je sjednáno pojištění. Pojištění ve většině případů kryje, pokud není ve smlouvě stanoveno jinak, tato rizika: Živelní rizika Tato rizika jsou zahrnuta ve většině druhů pojištění majetku. Předvídání ţivelné události je velmi náročné. Ţivelní rizika v sobě zahrnují velké mnoţství událostí jako např.: poţár, výbuch, blesk, vichřice, povodeň, záplava, zemětřesení, krupobití, pád stromů nebo stoţárů, zřícení laviny, tíha sněhu a námrazy, zřícení nebo náraz padajícího letadla apod. - Požár- oheň, který opustí své určené nebo obvyklé ohniště, nebo který takové ohniště opustil a vlastní silou se rozšířil na okolní předměty. Požárem ale není žhnutí nebo doutnání s omezeným přístupem kyslíku, jakož i působení užitkového ohně a jeho tepla. Požárem také není působení tepla při zkratu v elektrickém vedení, pokud se plamen vzniklý zkratem dále nerozšířil. - Výbuch- náhle probíhající projev sil, který spočívá v rozpínavosti plynů nebo par, je doprovázen zvukovým projevem a tlakovou vlnou s ničivým destrukčním účinkem na okolí. - Vichřice dynamické působení hmoty vzduchu (vír), který dosahuje v místě pojištění rychlosti minimálně 75 km/ hod. - Povodeň zaplavení větších či menších územních celků vodou, která se vylila z břehů vodních toků nebo nádrží, nebo tyto břehy a hráze protrhla, nebo byla způsobena náhlým a neočekávaným zmenšením průtočného profilu toku. - Záplava vytvoření souvislé vodní plochy, na které bude voda delší dobu stát, případně po ní proudit - Krupobití přírodní jev, při kterém kousky ledu vytvořené v atmosféře dopadají na předměty 7 6 Text z této kapitoly 1.3. kromě označených citací je parafrázován viz Ducháčková, Principy pojištění a pojišťovnictví, 11

Vodovodní rizika Jsou podobného charakteru jako rizika ţivelní. Patří sem všechny škody způsobené vodním ţivlem. Můţe to být např. vadná kanalizace, topení, prasklá trubka a z ní vytékající voda apod. Rizika havarijní (u dopravních prostředků) Týkají se škody způsobené na dopravních prostředcích při nehodě. Je v nich zahrnuto také zboţí nebo náklad převáţeno vozidlem před havárií. Rizika odcizení a vandalství Tato rizika vycházejí z předpokladu zásahu třetí osoby za účelem odcizení či poškození majetku. Jako podmínka pojistného plnění se ve většině případů klade překonání určitého zabezpečení, např. bezpečností zámek na dveřích apod. Strojní rizika Rizika, která jsou způsobena zničením či poruchou strojního zařízení vlivem nesprávného pouţívání, vadného materiálu či zkratu elektrického proudu. 1.3.1. Pojištění majetku obyvatelstva K nejvýznamnějšímu pojištění patří pojištění domácnosti, pojištění budov a havarijní pojištění. Lze se ovšem setkat i s pojištěním např. elektromotorů, pojištění sbírek klenotů apod. a.) Pojištění domácnosti Kaţdý člověk je spjat s konkrétní domácností, je to nejrozšířenější pojištění vůbec. Předmětem pojištění je soubor věcí v domácnosti, vztahuje se i na movité věci, které jsou součástí domácnosti. V rámci pojištění existují výluky z pojistného plnění, mohou to být např. důsledky působení jaderné energie, škody na elektrických zařízeních, škody vzniklé v důsledku válečných událostí, škody způsobené vniknutím vody do otvorů ve střeše apod. Můţe se stát, ţe se v domácnosti najdou předměty, které se vymykají svou cenou a mnoţstvím neţ je standard, jako jsou staroţitnosti nebo předměty sběratelského zájmu apod. Pro tyto předměty se většinou stanovuje doplňkové pojištění. Doplňkově lze pojistit i pojistná nebezpečí, která nejsou obsaţena ve smlouvě. 7 DUCHÁČKOVÁ, Eva. Principy pojištění a pojišťovnictví. 3 vydání. Praha: Ekopress, s.r.o., 2009. 224 s. ISBN 978-80-86929-51-4. Pojištění majetku str. 143. 12

b.) Pojištění budov Pojištění budov zahrnuje krytí klasických pojistných rizik. Existují výluky v rámci pojištění, mohou to být např. škody vzniklé z důvodu špatných stavebních základů, nedostatečnou údrţbou, korozí a přirozeným opotřebením; škody vyvolané válečnými událostmi nebo účinky jaderné energie apod. b.) Havarijní pojištění Havarijní pojištění kryje škody způsobené nárazem motorového vozidla, ať byl viníkem řidič či nikoliv. Pojišťovny kryjí rizika způsobená vandalstvím, odcizením a především kolizí (rizikem střetu). Pojištění vozidel se provádí na cenu novou, pojišťovna vyplácí plnění ve výši nákladů na opravu. Zde pojišťovny uplatňují sniţování či zvyšování pojistného na základě nehodovosti řidiče pojištěného vozidla. 1.3.2. Pojištění podnikatelských a průmyslových rizik Pro tuto skupinu je nejdůleţitější pojištění: ţivelní pojištění, pojištění technická, pojištění proti odcizení, pojištění skel, pojištění úvěrové, pojištění specializovaných činností apod. a.) Pojištění technická Do této kategorie se řadí především pojištění strojní a montáţní, stavební pojištění a pojištění elektronických zařízení. b.) Pojištění proti odcizení Pojištění se stanovuje pro případ loupeţného přepadení, krádeţe nebo odcizení pojištěného majetku. Pojistné bývá stanoveno podle úrovně zabezpečujícího opatření, jako jsou bezpečnostní zámky, elektronický alarm či bezpečnostní sluţba. c.) Pojištění dopravní Toto pojištění se pouţívá při vnitrostátní dopravě a při cestách do zahraničí, kde je přepravováno zboţí. Nebezpečí spočívá v dlouhých dopravních trasách a rizikovosti dopravy při převozu velkého nákladu. Často se pouţívají při cestách do zahraničí anglické podmínky pojištění. 13

1.3.3. Pojištění zemědělských rizik K tomuto druhu pojištění se přistupuje trochu odlišně, neboť předmětem pojištění bývají plodiny, hospodářská zvířata či pojištění lesů. a.) Pojištění plodin Nejčastější pojištění je tzv. krupobitní pojištění. Toto pojištění má výhodu snadné prokazatelnosti, představuje 10 % z celkového objemu rizik. Další rizika, proti kterým se dá pojistit je vichřice, povodeň nebo jarní mráz. Lze si pojistit i úrodnost plodin, kdy pojištění kryje finanční ztráty na produkci rostlinné výroby. b.) Pojištění hospodářských zvířat Předmětem pojištění jsou soubory hospodářských zvířat jako jsou krávy, drůbeţ, koně, ovce apod. Pojištění kryje rizika uhynutí, utracení, nákazy a nemoci. Mohou být pojištěny i konkrétní jednotlivá hospodářská zvířata jako např. závodní koně nebo domácí mazlíčci. Zvířata se oceňují na novou hodnotu individuálními pojistnými částkami. Problém nastává v případě, kdyţ vypukne nákaza. Komerční pojišťovny často zvaţují krytí rizika nákazy, která se v poslední dob stává stále větším problémem. Pro tuto situaci se uplatňují specifické přístupy jako je speciální veterinární péče apod. 1.3.4. Rozsah krytí pojištění: Jednotlivé riziko - Lze se pojistit na dané konkrétní riziko, např. pojištění vodovodní apod. Sdružení rizik- Pojištění zahrnuje souhrn daných rizik, která by mohla způsobit újmu na majetku. Pojištění můţe zahrnovat krytí poţáru, úderu blesku, výbuchu, nárazu a další rizika. Konkrétně jsou tato rizika stanovená v pojistné smlouvě. All risks Pojištění, které zahrnuje krytí všech moţných rizik s daným pojištěným objektem (existují výluky v uplatnění některých rizik, popsáno v pojistné smlouvě). 14

1.4. Stavby vyloučené z pojištění 8 I když určení toho, která stavba není vyloučena z pojištění není úlohou odhadce, ale obchodního zástupce pojišťovny, přesto je třeba, alespoň orientačně, vědět, jaké základní typy a druhy staveb jsou podle Všeobecných podmínek vyloučeny z pojištění. Pokud není z nějakých důvodů dohodnuto jinak, pojištění se nevztahuje na budovy, které: a.) Při pojištění občanů: - Nejsou trvale obydleny - Slouží k výdělečným účelům - Nejsou v dobrém technickém stavu - Nemají charakter budovy (např. altány, bazény, udírny, krby, fóliovníky, cesty, zpevněné plochy apod.) b.) Při pojištění právnických osob a fyzických osob podnikatelů: Pojištění se vztahuje pouze na takový nemovitý majetek, jehož vlastníkem je pojištění a který je zahrnut do obchodního majetku pro výkon podnikatelské nebo jiné samostatné výdělečné činnosti vymezené v pojistné smlouvě. 9 1.4.1. Podpojištění Podpojištění nastává ve chvíli, kdy je výše pojistné částky niţší, neţ je reálná výše pojistné hodnoty. Tato situace můţe nastat v případě, ţe výše pojistného plnění nepodléhá několik desítek let inflaci a hodnota nemovitosti roste. V případě, ţe dojde k pojistné události, pojišťovna vyplácí plnění ve stejném poměru jako je pojistná částka k pojistné hodnotě u pojištěné věci. 10 8 [ zdroj: Ort, Oceňování nemovitostí na trţních principech] 9 ORT, Petr. Oceňování nemovitostí na tržních principech. 1. vydání. Praha: Bankovní institut vysoká škola, 2007. 100 s. ISBN: 978-80-7265-101 ORT, Petr. Oceňování nemovitostí na tržních principech. 1. vydání. Praha: Bankovní institut vysoká škola, 2007. 100 s. ISBN: 978-80-7265-101 Způsoby stanovení pojistné hodnoty str. 34 10 [ zdroj: Ort, Oceňování nemovitostí na trţních principech] 15

Hlava III. Zákona o pojistné smlouvě Soukromé pojištění věci mj. říká: 40 (1.) Převyšuje-li pojistná částka pojistnou hodnotu pojištěného majetku, může pojistník nebo pojistitel navrhnout, aby byla pojistná částka snížena při současném poměrném snížení pojistného pro další pojistné období, následující po této změně. Příklad: Úhrada Škoda = Pojistná částka Pojistná hodnota PČ = Maximální limit plnění v případě pojistné události PH = Nejvyšší majetková újma, která můţe v důsledku pojistné události nastat Pojišťovna uhradí skutečnou škodu v případě, ţe poměr pojistné částky k pojistné hodnotě bude mít hodnotu 1. Klient určil pojistnou částku budovy na 5 milionů korun. Při likvidaci pojistné události na budově byla odhadnuta škoda na 8 milionů korun. Pojistná částka 5 = = 0,625 Pojistná hodnota 8 Pojišťovna uhradí pouze 62,5 % z částky 8 milionů korun, tj 5. milionů korun. Klient byl tedy podpojištěn o 37,5 % z částky 8 milionů korun (tj. 3 miliony korun). 16

1.4.2. Přepojištění Přepojištění vzniká v případě, kdyţ poměr mezi Pojistnou částkou a pojistnou hodnotou je větší neţ číslo 1. Náklady na znovu pořízení stavby mohou být podstatně niţší neţ pořizovací cena stavby. Zde platí, ţe se pojištěný z majetkového pojištění nemůţe obohatit. Hlava III. zákona o pojistné smlouvě Soukromé pojištění věcí říká: 41 Je-li pojistná částka v době pojistné události nižší než pojistná hodnota pojištěného majetku, sníží pojistitel pojistné plnění v poměru, v jakém je výše pojistné částky ke skutečné výši pojistné hodnoty pojištěného majetku, nebylo-li v pojistné smlouvě dohodnuto jinak. Platí: Pojistná hodnota Pojistná částka > 1 17

1.5. Oceňování nemovitého majetku 11 Nemovitý majetek definuje stavbu jako výsledek stavební činnosti, u které lze rozlišit druh a účel vyuţití. Stavby lze členit: Stavby pozemní - Budovy Budovami se rozumí stavby prostorově soustředěné a navenek převážně uzavřené obvodovými stěnami a střešními konstrukcemi, s jedním nebo více ohraničenými užitkovými prostory. - Venkovní úpravy Stavby inženýrské Stavbami inženýrskými a speciálními pozemními jsou stavby dopravní, vodní, pro rozvod energií a vody, kanalizace, věže, stožáry, komíny, plochy a úpravy území, studny a další stavby speciálního charakteru. Vodní nádrže a rybníky Jiné stavby Důleţitým pojmem je hala, lze ji definovat následovně: Halou se rozumí stavba o jednom nebo více podlažích, ve kterých souhrn jednotlivých volných vnitřních prostorů, vymezených svislými konstrukcemi, podlahou a spodním lícem stropních nebo nosných střešních konstrukcí, činí více než dvě třetiny obestavěného prostoru stavby. 12 11 Text z této kapitoly 1.5. kromě označených citací je parafrázován viz Němeček, Janata ; Oceňování majetku v pojišťovnictví a viz Ort, Oceňování nemovitostí na trţních principech 12 NĚMEČEK, Alois., JANATA, Jiří. Oceňování majetku v pojišťovnictví. 1. vydání. Praha: C.H.Beck, 2010. 172 s. ISBN 978-80-7400-114-7 Stanovení nové ceny pro budovy a haly str. 67 18

1.5.1. Způsob stanovení pojistné hodnoty Určení pojistné hodnoty probíhá za účelem stanovení pojistné částky. Pojistná částka by tedy měla odpovídat pojistné hodnotě. Důleţité je vymezit předmět pojištění, aby bylo zcela jasné a zřetelné, která konkrétní věc, či pouze její část je předmětem pojištění. Všechny pojišťovny mají základní metodiku a vypracované tabulky, které aplikují na ocenění rodinných domů, bytů a jiných budov. V praxi by dle těchto tabulek měl být schopný správně ocenit majetek kaţdý obchodní zástupce pojišťovny. U velkých nebo atypických budov jako jsou nemocnice, škola apod. se pojišťovny obrací na specializované odhadce majetku. Existují vzorce pro stanovení pojistné hodnoty na cenu novou a cenu časovou. Pro doplnění veškerých důleţitých poloţek do vzorce je zapotřebí znát následující údaje: a.) Typ stavby, účel využití = ZC Toto určení je důleţité z hlediska správného stanovení pojistné hodnoty. Pojišťovny často vycházejí z tabulek, které jsou přesně strukturovány pro určitý typ stavby. Tabulky obsahují výčet prvků konstrukcí a základního vybavení typického pro určitý typ stavby, podle kterého se určí základní cena. Do ocenění se zahrnují zemní práce, krytiny střech, klempířské práce, úpravy vnitřních a vnějších povrchů, elektroinstalace, plynovod, kanalizace, vytápění apod. Pro stanovení typu stavby je důleţité určit způsob uţití nemovitosti. Ve většině případů je zcela jednoznačné, ke kterému účelu daná nemovitost slouţí; zdali jde o rodinný nebo bytový dům, kancelářské či výrobní prostory nebo zemědělský objekt. V praxi se ovšem lze setkat i se stavbami, které mohou být víceúčelového či jiného charakteru. Lze narazit na vícepodlaţní bytový dům, který kromě bytů má i kancelářské prostory a v přízemí prodejnu se zboţím. Takový objekt se rozdělí na menší konkrétní části s jedním účelem, a ty se potom ocení zvlášť. Dalším případem atypického objektu můţe být stavba, kde se provozuje výrobní činnost. Tato stavba mohla být postavena za účelem zcela jiným, např. jako tělocvična či škola. Do jaké kategorie řadit tento objekt, kdyţ zde nedošlo k ţádným zásahům ani změnám, pouze proběhlo vystěhování nábytku? Ve skutečnosti by se nemovitost měla řadit do kategorie škola, či tělocvična, ale podle pouţívaného ceníku ji zařadíme do kategorie výrobní budova. 19

b.) Technický stav budovy, druh stavební konstrukce = K 1 Dalším důleţitým faktorem je stav budovy po technické stránce jako je materiál. Zjišťuje se druh stavební konstrukce, viz příloha č. 1. Technické parametry se zjišťují z poskytnuté dokumentace a z vlastní prohlídky nemovitosti. V ţádném případě se do budovy nezasahuje, ani se nepouţívají sondy či jiné destruktivní zásahy. c.) Zastavěná plocha podlaží = K 2 Zastavěnou plochou podlaží se rozumí plocha půdorysného řezu v úrovni horního líce podlahy tohoto podlaží, vymezená vnějším lícem obvodových konstrukcí tohoto podlaží včetně omítky. Průměrná zastavěná plocha podlaží se zjistí jako součet zastavěných ploch všech podlaží dělený počtem podlaží. 13 Zastavěná plocha podlaţí se vypočte podle následujícího vzorce: K 2 = 0,92 + 6,6 / PZP PZP = průměrná zastavěná plocha podlaţí v oceňovaném objektu Pro pouţití konstanty 0,92 a 6,6 není v literatuře zdůvodnění. Obecně lze říci, ţe cena za 1 m 3 obestavěného prostoru má tendenci se zvyšovat s rostoucí velikostí zastavěné plochy. d.) Přepočet základní ceny podle průměrné výšky = K 3 Přepočet základní ceny podle průměrné výšky se počítá podle následujícího vzorce: Pro budovy: K 3 = 2,1 / PVP + 0,3 Pro haly: K 3 = 2,8 / PVP + 0,3 PVP =Průměrná výška podlaţí, je počítaná jako aritmetický průměr výšek podlaţí, v úvahu se bere také velikost zastavěné plochy příslušného podlaţí. 13 NĚMEČEK, Alois., JANATA, Jiří. Oceňování majetku v pojišťovnictví. 1. vydání. Praha: C.H.Beck, 2010. 172 s. ISBN 978-80-7400-114-7 Příloha 1 Měření a výpočet výměr staveb a jejich částí str. 144 20

Důvod, proč byla zvolena konstanta 2,8 a 0,3 není ve vyhlášce zmíněno. Čím je větší výška podlaţí, tím víc klesá koeficient K 3. Ve znaleckých posudcích jsou často uvažovány při výpočtu všechny výšky a zastavěné plochy části na stejném podlaží jako samostatná podlaží. 14 e.) Standard, vybavení stavby = K 4 Stanovení standardu patří další důleţitý faktor ve stanovení pojistné hodnoty. Pojem standard je všeobecně vnímán jako jakási norma, podle které se řídí okolí. V tomto koeficientu je zahrnuto nadstandardní nebo podstandardní provedení konstrukce, či chybějící konstrukce. V příloze č. 2. je uveden příklad koeficientů některých staveb. V případě, ţe je stavba oceněna na cenu novou, nemůţe být posuzováno podstandardní vybavení. Výpočet je podle následujícího vzorce: a i = Cena prvku na stavbě Celkový součet cen prvků na stavbě a i značí upravené podíly pro prvky nadstandardní, podstandardní a konstrukce, které na stavbě schází. Platí: a i = Uvaţuje se, ţe a i = 1 a i = pro standardní konstrukci a i * 0,46 = pro podstandardní konstrukci a i * 154 = pro nadstandardní konstrukci a i * 0 = pro konstrukci která schází Dalším výpočtem dosáhneme vybavení v procentech označeným jako K 4 náleţící <1,100>. 14 NĚMEČEK, Alois., JANATA, Jiří. Oceňování majetku v pojišťovnictví. 1. vydání. Praha: C.H.Beck, 2010. 172 s. ISBN 978-80-7400-114-7 Oceňování nemovitostí pro pojištění str. 71 21

Platí: a i = a i * (1 + 0,54 * K 4 / 100 )» platí pro standardní konstrukci a i * ( 1 0,54 * K 4 / 100)» platí pro nadstandardní konstrukci a i * (1 K 4 / 100)» platí pro konstrukci, která schází U nadstandardních konstrukcí je součinitel násoben číslem větším jak 1, u podstandardních konstrukcí je násoben číslem menším neţ je hodnota 1. Koeficient 0,54 je přesně stanovený, není uveden důvod jeho pouţití. f.) Určení polohy = K 5 Určení polohy je pro ocenění dalším důleţitým faktorem. Velká a hlavní města mají vyšší hodnotu koeficientu neţ malé obce. Viz příloha č. 3. 1.5.2. Stanovení reprodukční ceny Je to cena, za kterou lze pořídit danou nebo podobnou nemovitost za cenu zcela novou. Reprodukční cenu lze stanovit několika způsoby: Pouţití databáze reprodukčních cen tato metoda je časově náročná z hlediska shromaţďování potřebných údajů o skutečných realizovaných nákladech na výstavbu nemovitostí. Lze ji bezpečně aplikovat pro konkrétní případ, ovšem je zapotřebí si nejprve danou databázi vytvořit. Pouţití cenového předpisu v současné praxi je tato metoda zřejmě nejvíce pouţívaná. Kaţdá stavební firma je ze zákona povinná poskytovat informace ohledně nákladů na výstavbu příslušnému statistickému úřadu. Z toho plyne výhoda snadného a rychlého pouţití, ovšem údaje v cenovém předpisu často nejsou příliš aktuální a nerozlišují místní podmínky výstavby. 22

Pouţití ceníku stavebních prací výhodou této metody jsou aktuálnější a přesnější ceny neţ v cenovém předpisu, který vychází z průměru. V poskytovaných dokumentech můţeme najít stavbu, která nejpřesněji odpovídá naší nemovitosti a podle toho nejlépe určit reprodukční cenu. Rozpočtování nejpřesnější, ale také nejpracnější metodou je vlastní rozpočet nákladů na výstavbu objektu. Vychází nejprve z detailního průzkumu stavby a poté vytvoření vlastního rozpočtu. K výpočtu lze pouţít i počítačový software. Tato metoda se ovšem v současné praxi téměř nepouţívá. Přepočet pořizovací ceny na současnou hodnotu cílem této metody je převést kupní cenu pomocí násobku inflačního koeficientu na současnou hodnotu. Problém nastává v situaci, kdy během uţívání stavby došlo k rekonstrukci, protoţe to cenu celkové stavby zkresluje. Nejoptimálnější uţití je u stavby staré přibliţně 10 let, která nebyla postavena před rokem 1990 a neproběhla u ní ţádná rekonstrukce. Porovnání provádí se pouze u staveb, jejichţ reálnou hodnotu reprodukční ceny známe. Porovnání lze provést u řadových domů nebo shodných panelových bytových domů. Ekonomické nedostatky Ekonomické nedostatky určují rozdíl mezi trţní hodnotou oceňovaného majetku a jeho hodnotou věcnou. Jsou definovány jako sníţení hodnoty majetku z důvodu působení ekonomických podmínek. V konkrétní situaci můţe jít o sníţenou poptávku po nabízené nemovitosti, vysoké náklady na provoz a údrţbu; dále musíme zohlednit dopad na ţivotní prostředí či např. změny v legislativních předpisech apod. 15 15 [zdroj:solutions/254/+ekonomické+nedostatky+oceňování&cd=3&hl=cs&ct=clnk&gl=cz&source=www.g oogle.cz] 23

1.5.3. Výpočet CN pro budovy a haly CN = ZCU * OP * (K DPH) ZCU = Základní cena upravená (kč/m 3 ) CN = Nová cena, za kterou je moţno pořídit nemovitost jako novou, nemá trţní charakter OP = Obestavěný prostor K DPH = Koeficient DPH ČSÚ nepouţívá ve svých publikacích DPH. Výpočet nové ceny jako pojistné hodnoty se upraví pro neplátce DPH o koeficient K DPH, kterým vynásobíme celou rovnici. Sníţená sazba DPH je K DPH = 1,09; základní sazba DPH je K DPH = 1,19. ZCU = ZC * K 1 * K 2 * K 3 * K 4 * K 5 * K i ZC = Základní cena podle účelu pouţití stavby K 1 = Koeficient určení druhu stavební konstrukce K 2 = Koeficient určení zastavěné plochy podlaţí K 3 = Koeficient určení přepočtu základní ceny podle průměrné výšky K 4 = Koeficient určení standardu vybavení stavby K 5 = Koeficient určení polohy K i = Koeficient určení změny cen staveb, vztaţený k cenové úrovni v roce 1994 (tzn. rok 1994 = 100) Hodnoty ZC se vztahují k cenové úrovni roku 1994, kdy byly poprvé uvedeny ve vyhlášce. Od tohoto termínu zůstávají nezměněny a propočet na současnou úroveň se provádí v ZCU násobením cenovým koeficientem K i.. Podobný postup lze uplatnit u hal, rodinných domů, rekreačních chalup, ale i staveb inženýrských a speciálních pozemních staveb. 16 16 NĚMEČEK, Alois., JANATA, Jiří. Oceňování majetku v pojišťovnictví. 1. vydání. Praha: C.H.Beck, 2010. 172 s. ISBN 978-80-7400-114-7 Oceňování nemovitostí pro pojištění str. 69. 24

1.5.4. Výpočet CN pro rodinné domy a rekreační chalupy Zákon č. 235 / 2004 Sb. o dani z přidané hodnoty, sazby daně u bytové výstavby: Hlava II., Díl 7: Pro účely tohoto zákona se rozumí b.) rodinným domem stavba pro bydlení, ve které více než polovina podlahové plochy odpovídá požadavkům na trvalé rodinné bydlení a je k tomuto účelu určena, a v níž jsou nejvýše 3 samostatné byty, nejvýše 2 nadzemní a 1 podzemní podlaží a podkroví. Podle vyhlášky se výpočet provádí pouţitím rovnice: CN = ZCU * OP CN = Cena nová OP = Obestavěný prostor ZCU = Upravená základní cena ZCU = ZC * K 4 * K 5 * K i * Kp ZC =Základní cena za 1 m3 obestavěného prostoru, rekreačních chalup a rekreačních domků K 4 = Koeficient určení standardu vybavení stavby, výpočet je stejný jako u budov a hal K 5 = Koeficient určení polohy, výpočet je stejný jako budov a hal konkrétně z přílohy č. K i = Koeficient určení změny cen staveb, souhrnný index podle ČSÚ Do tohoto ocenění patří stavby typu : -Rekreační a zahrádkářské chaty -Garáţe a vedlejší stavby 25

1.5.5. Výpočet CN pro inženýrské a speciální pozemní stavby Cena pro tyto stavby se stanovuje pomocí měrných jednotek m, m 2, m 3, kusy apod. Pro tento výpočet je pouţit jednoduchý vzorec: CN = ZC * K 5 * K i * MJ CN = Nová cena ZC = Základní cena K 5 = Koeficient určení polohy, výpočet je stejný jako budov a hal konkrétně z přílohy č. K i = Koeficient určení změny cen staveb, souhrnný index podle ČSÚ MJ = Mnoţství měrné jednotky 1.5.6. Výpočet CČ Pro výpočet časové ceny je ideální lineární nebo analytická metoda. Při pouţití lineární metody k výpočtu můţe míra opotřebení činit pouhých 85%. Předpokládaná životnost staveb: u budov, hal, rodinných domů, rekreačních chalup a domků se zděnými, monolitickými nebo železobetonovými a ocelovými svislými nosnými konstrukcemi 100 let u ostatních druhů konstrukcí 80 let a méně u rekreačních a zahrádkářských chat -zděných: 80 let -dřevěných oboustranně pláštěných a montovaných 60 let -ostatních: 50let u inženýrských speciálních pozemních staveb50 až 100 let podle druhu konstrukce u vedlejších staveb a garáží -zděných: 80 let -dřevěných oboustranně pláštěných a montovaných 60 let ostatních: 50 let 17 17 NĚMEČEK, Alois., JANATA, Jiří. Oceňování majetku v pojišťovnictví. 1. vydání. Praha: C.H.Beck, 2010. 172 s. ISBN 978-80-7400-114-7 Oceňování nemovitostí pro pojišťovnictví str. 88-89 26

A. Lineární metoda výpočtu časové ceny Tato metoda je při určování časové ceny pouţívána nejčastěji. Není vhodná pro stavby, které jsou starší více neţ 85 let. Při extrémním opotřebení nesplňuje pojištění svůj účel. Odpisová doba budov a hal je stanovena na 30 let. Při výpočtu se jako první určí hodnota ZA. S / Z < 0,85» pokud platí, hodnota ZA = S / Z S / Z 0,85» pokud platí, hodnota ZA = 0,85 ZA = Opotřebení stavby by nemělo překročit hodnotu 0,85. Z = Ţivotnost stavby S = Stáří stavby ke dni ocenění Dále se stanoví technická hodnota stavby TH dosazením do následující rovnice: TH = (1 ZA) Hodnota TH by se měla nacházet v intervalu < 0,3 ;1) Výsledná rovnice: CČ = OP * K 1 * K 2 * K 3 * K 4 * K 5 * K i * TH B. Analytická metoda výpočtu časové ceny K výpočtu pouţijeme tabulku viz. příloha č. 4. Analytická metoda uvaţuje lineární průběh opotřebení stejně tak jako metoda lineární, ovšem pro kaţdou část budovy je stanovena jiná hodnota opotřebení. V tabulce je znázorněn cenový podíl konstrukce na celé stavbě. Hodnota za i se určí následujícím vzorcem: 27

Platí: s i /c i < 1 pokud platí, hodnota za i = s i / c i s i /c i 1 pokud platí, hodnota za i = 1 a i = cenový podíl konstrukce, platí a i = 1 v případě, ţe se bude zvaţovat pouze standardní vybavení stavby za i = Lineární opotřebení libovolné konstrukce stavby s i = Skutečné stáří konstrukce c i = Předpokládaná ţivotnost Celkové opotřebování stavby analytickou metodou: ZA = celkové opotřebení stavby n ZA= za i * a i i =1 Technická hodnota stavby se určí následovně: TH = (1 - ZA ) Výpočty nové ceny a časové ceny jako pojistné hodnoty staveb jsou i v Excelu poměrně dost náročné. Nákladová metoda podle oceňovací vyhlášky, upravená pro pojištění, je dosti složitá. Výpočet založený na jednotkových cenách za 1 m3 obestavěného prostoru, 1 m2 zastavěné plochy apod., aplikovaný pro velkou společnost, je náročná úloha. S použitím programového vybavení je však práce s určováním pojistných částek staveb mnohem jednodušší. Převažující činností je výběr hodnot prostřednictvím roletových menu, takže zpracovatel nepřichází s matematickými nástroji vůbec do styku 18 18 NĚMEČEK, Alois., JANATA, Jiří. Oceňování majetku v pojišťovnictví. 1. vydání. Praha: C.H.Beck, 2010. 172 s. ISBN 978-80-7400-114-7 Oceňování nemovitostí pro pojištění str. 94 28

1.6. Oceňování movitých věcí 19 Soubory movitých věcí zpravidla obsahují velké množství prvků. U průmyslových podniků to jsou především stroje a výrobní zařízení, představující největší část majetkového podílu vůbec. Pojistná částka pro soubor movitých věcí je dána součtem jednotlivých položek, tedy stejně jako u nemovitostí. 20 Hmotný majetek lze rozdělit do dvou kategorií: Dlouhodobý hmotný majetek Dlouhodobý hmotný majetek musí splňovat dvě důleţitá kritéria. První podmínka je doba pouţitelnosti delší neţ jeden rok, druhá je pořizovací cena vyšší 40 000- korun za jednotku. Mezi DHM lze řadit i samostatné movité věci i soubory movitých věcí. Krátkodobý hmotný majetek Krátkodobý hmotný majetek je majetek, který nesplňuje jedno nebo obě z výše uvedených podmínek. Jeho pořizovací cena je niţší neţ 40 000,- korun a doba pouţitelnosti je kratší neţ jeden rok. 1.6.1. Výpočet CN pro movitý majetek 21 Nová cena je, jak jiţ bylo zmíněno, cena na pořízení zcela nové věci nebo věci podobné. Na rozdíl u nemovitostí je moţné opatřit si novou věc na trhu. Nová cena movitých věcí je tedy cena trţní. Nová cena má tedy trţní charakter. V odborných publikacích se movité věci označují termínem stroje. Její hodnota se určuje následujícími způsoby: 19 [zdroj: http://cs.wikipedia.org/wiki/majetek] 20 NĚMEČEK, Alois., JANATA, Jiří. Oceňování majetku v pojišťovnictví. 1. vydání. Praha: C.H.Beck, 2010. 172 s. ISBN 978-80-7400-114-7 Oceňování movitých věcí str. 95 21 Text z následujících dvou podkapitol 1.6.1 a 1.6.2. kromě označených citací je parafrázován viz Němeček, Janata; Oceňování majetku v pojišťovnictví 29

a.) V případě, ţe je na trhu podobný stroj jako ten který má být oceněn, pak je CN oceňovaného stroje stejná jako pořizovací cena stoje na trhu. b.) Nová cena se určí přepočtem pořizovací ceny dle následujícího vzorce: CN = PC * K i * (K DPH ) CN = Cena na pořízení majetku jako nového cena nová PC = Pořizovací cena majetku K i = Cenový index inflace 22 K DPH = Koeficient DPH c.) Stanovení nové ceny z dovozu přepočtem kurzu měny. Tato metoda určení nové ceny je mnohem pracnější, pouţívá se pro oceňování strojů dovezených ze zahraničí. Důleţitou připomínkou je také to, ţe stroje a zařízení v tuzemsku nemají stejný vývoj inflace jako stroje tady u nás. K výpočtu se pouţívá následující vzorec: CN = CT * K it + (KURZ H / KURZ T ) K iz * (PC CT) CN = Nová cena CT = Finanční částka, která je nezávislá na dovozu; cena v tuzemsku obsahuje zejména dopravní náklady v tuzemsku, stavební práce spojené se zabudováním strojů, montáţní práce spojené s instalací strojů a jiné náklady K it = Koeficient inflace v zahraničí, vypočítává se v programu MP.Expert K iz = Koeficient inflace v zemi výrobce, lze najít na zahraničních stránkách země, odkud výrobek pochází PC = Pořizovací cena stroje při předání do uţívání 22 Informace o cenových indexech inflace poskytuje Český statistický úřad. Lze hledat i na internetových stránkách: www.czso.cz. 30

KURZ H = Devizový kurz měny v čase oceňování stroje KURZ T = Devizový kurz měny v čase předání stroje do uţívání, Česká národní banka zveřejňuje na internetových stránkách www.cnb.cz kurzy české měny ke světovým měnám. Oceňování souboru strojů a zařízení Termín soubor věcí označuje např. výrobní linku, která se skládá z více strojů a zařízení, kde je potřeba stanovit hodnotu jednotlivých poloţek zvlášť. Výsledná hodnota je součet ocenění jednotlivých prvků daného souboru. Při ocenění na novou cenu je pojistná hodnota součet nových cen jednotlivých věcí. U ceny časové platí totéţ. Hodnotu PSČ dostaneme součtem částí souboru oceněných na cenu časovou. n PSČ = * P i = P 1 + P 2 + P 3 + P n 1 PČS = Pojistná částka souboru P = oceněný stroj 1.6.2. Výpočet CČ pro movitý majetek Ocenění na cenu časovou je u strojů a zařízení pouţíváno mnohem častěji neţ u nemovitých věcí. Je to z důvodu kratší ţivotnosti a rychlejšího opotřebení movitého majetku. V případě opotřebení stroje nad 70% je plnění pojišťovny omezeno časovou cenou věci. Pro určení časové ceny se pouţívá vzorec: CČ = CN * TH 100 31

CČ = Časová cena CN = Nová cena stroje a zařízení TH = Technická hodnota stroje opotřebení v % Výpočet technické hodnoty je vyjádřen následujícím vzorcem: TH = THN * (100 - ZA) * (100 ± PS) 10 4 THN = výchozí technická hodnota, u nových strojů má hodnotu 100%, u stojů po kompletní generální opravě 90% ZA = základní opotřebení (amortizace), sníţení technické hodnoty, míra opotřebení, v praxi jsou pouţívány amortizační tabulky vydané Ústavem soudního inţenýrství PS = přiráţka nebo sráţka, podle zjištěného konkrétního technického stavu Následující tabulka ukazuje míru amortizace pro stroje a zařízení. V tabulce jsou modře vyznačeny oblasti, které ukazují, ve které fázi opotřebení by se měly stroje oceňovat na časovou cenu. Bílé oblasti značí ocenění strojů a zařízení na cenu novou. Viz příloha č. 5. Stejně jako u staveb jsou také u strojů důležité mezní hodnoty opotřebení z hlediska pojištění na novou cenu. V pojistných podmínkách ČP je mez opotřebení z hlediska pojištění na novou cenu. Znamená to, že TH náležící < 0,3; 1) vyhovuje podmínce pojištění stoje na novou cenu. Mezní hodnota výrazu 100 ZA je 30%. Amortizační tabulku používají znalci v České republice. Autor Krejčíř z ÚSI Brno k ní v komentáři uvádí, že hodnota TH = 10 je limitní, pokud je stroj či zařízení dále schopné provozu. Obvykle je však technická hodnota starších strojů, které bezchybně plní svůj účel 20%, i když jsou za hranicí doby provozu podle amortizační křivky. Jak uvádí Krejčíř, je to dáno hodnotou vložené práce na údržbu a hodnotou náhradních dílů. 23 23 NĚMEČEK, Alois., JANATA, Jiří. Oceňování majetku v pojišťovnictví. 1. vydání. Praha: C.H.Beck, 2010. 172 s. ISBN 978-80-7400-114-7 Oceňování movitých věcí str. 110 32

1.7. Závěr teoretické části Při oceňování nemovitostí je důleţité stanovit přesnou výši pojistné hodnoty. Pokud rozdíl mezi pojistnou hodnotou a pojistnou částkou překročí určitou mez, pak se subjekt vystavuje riziku podpojištění, které spočívá ve sníţení pojistného plnění v případě pojistné události. V opačném případě můţe nastat jiný problém- přepojištění. Z tohoto důvodu je zapotřebí vyuţít správných výpočtů a stanovit správnou hodnotu oceňovaného majetku. Důleţitě je věnovat pozornost rozdílu mezi movitými a nemovitými věcmi. Pojistná částka, která je stanovená pro nemovitou věc jako je budova, stavba nebo hala by měla být rovna finanční částce umoţňující rovnocennou náhradu v případě úplného zničení pojištěné věci. Nemá trţní charakter, její náplní je pouze technická hodnota. U movitých věcí má pojistná hodnota stejnou výši jako cena nová, za kterou ji pojišťovaný subjekt můţe pořídit na trhu. Znamená to tedy, ţe jde o trţní cenu. V této práci je určována hodnota nové ceny a časové ceny u nemovitých a movitých věcí zvlášť. Důleţité je připomenout, ţe v běţné v praxi se k výpočtům pouţívá počítačový program MP.Expert, který výrazně usnadňuje práci. Zatím nelze zaujmout jednoznačné stanovisko k majetkovému pojištění. Na jedné straně jsou subjekty, které se snaţí co nejvíce omezit placení pojistného za účelem co nejvíce ušetřit. Na druhé straně jsou subjekty, které vyţadují co nejkomplexnější pojištění a pokrytí co největšího mnoţství rizik. Nejlepší cesta vede vţdycky někde uprostřed. 33

II. ANALYTICKÁ ČÁST Analýza realitního trhu na Praze 2 34

2.1. Charakteristika Prahy 24 Praha je hlavní a současně největší město České republiky. Leží mírně na sever od středu Čech na řece Vltavě, uvnitř Středočeského kraje, jehož je správním centrem, ale jako samostatný kraj není jeho součástí. Je sídlem velké části státních institucí a množství dalších organizací a firem. Sídlí zde prezident republiky, vláda, ústřední státní orgány a vrchní soud. 25 Praha má 901 základních sídelních jednotek, zároveň se na jejím území nachází 57 samosprávných městských částí. Kaţdá městská část je spravována voleným zastupitelstvem a dále radou, starostou a úřadem městské části. Historické centrum města s jedinečným panoramatem Pražského hradu, největšího hradního komplexu na světě, je památkovou rezervací UNESCO. Zpracovatelský průmysl hlavního města Prahy zaujímá s7,6 procenty celkové průmyslové výroby páté místo v regionální struktuře všech čtrnácti krajů. Objemem své výroby se v Praze jednoznačně prosazují dvě odvětví: produkce potravin a produkce elektrických a optických přístrojů. 26 2.1.1. Charakteristika městské části Prahy 2 Praha 2 je jedna z nejmenších částí hl. města Prahy. Je významná svojí historií, architektonickou rozmanitostí a jsou zde zastoupeny všechny druhy dopravy. 27 Má rozlohu 4,19 km² a rozkládá se v centrální části Prahy, na pravém břehu Vltavy. Zahrnuje celé katastrální území Vyšehrad, dále pak velkou část katastrálního území Nové Město a Vinohrady, a malou část katastrálního území Nusle. 28 24 Text z této části bakalářské práce II je kromě označených citací je parafrázován viz <http://cs.wikipedia.org/wiki/praha_2>, <http://cs.wikipedia.org/wiki/praha>, <www.praha2.cz>, pokud se některý zdroj parafráze bude lišit od výše uvedených internetových stránek, bude uveden v hranatých závorkách za textem 25 Praha [online]. Editace 20.4.2011 [cit. 24.4.2011]. Dostupný z WWW: <http://cs.wikipedia.org/wiki/majetek#dlouhodob.c3.bd_hmotn.c3.bd_majetek> 26 Praha [online]. Editace 20.4.2011 [cit. 24.4.2011]. Dostupný z WWW: <http://cs.wikipedia.org/wiki/majetek#dlouhodob.c3.bd_hmotn.c3.bd_majetek> 27 Změny dopravy na severojižní magistrále [online].editace: 10. 2. 2011 [cit. 24.4.2011]. Dostupný z WWW: <http://www.praha2.cz/obcan/doprava> 28 Praha 2[online]. Editace: 17. 4. 2011 [cit. 24.4.2011]. Dostupný z WWW: <http://cs.wikipedia.org/wiki/praha_2> 35

Hranice po obvodu Prahy 2 byly stanoveny v r. 1960 a v r. 1990 se stal tento obvod městskou částí Praha 2. Praha 2 je tradičně konzervativní a velkoměstsky kvalitní prostředí. Nová střední třída konce 20. století je tvořena zejména zaměstnanci ve veřejných sluţbách a ve velkých obchodních společnostech na různých úrovních úřednických, technických a odborných postů. Od poloviny 90. let je obyvatelstvo posilněno o národnostní menšiny. 29 Doprava Doprava v centru je regulována zejména systémem zón placeného stání a na mnoha místech jsou budovány stezky pro cyklisty. Veřejná doprava dotovaná městem je začleněna do systému Pražské integrované dopravy. 30 V městské části Prahy 2 je zastoupena autobusová, tramvajová doprava, je zde vybudováno také metro, především trasa linky C. Nejdůleţitější silniční komunikací je severojiţní magistrála, procházející středem města a zásadním způsobem ovlivňující dopravní situaci v praţském centru. Je jednou z nejvytíţenějších komunikací v Praze denní intenzita provozu na ní dosahuje aţ 100 000 vozidel. 31 Ač má pro dopravu zcela zásadní význam, Severojižní magistrála dnes není součástí oficiální sítě hlavních pražských komunikací. Proto také neexistuje její přesné vymezení. Obvykle se do ní zahrnuje komunikace propojující Proseckou radiálu na severu a Chodovskou radiálu na jihu. Plynule se napojuje na dálnici D1vedoucí do Brna. Magistrála do jisté míry kopíruje trasu linky metra C. 32 29 [zdroj: http://www.praha2.cz/files/=669/sp_7.pdf] 30 Praha[online]. Editace: 20. 4. 2011 [cit. 24.4.2011]. Dostupný z WWW: <http://cs.wikipedia.org/wiki/praha > 31 [zdroj:http://www.praha2.cz/15115_zklidneni-dopravy-na-severojizni-magistrale-videoprezentace] 32 Severojižní magistrála[online]. Editace: 17. 1. 2011 [cit. 24.4.2011]. Dostupný z WWW: <http://cs.wikipedia.org/wiki/severojiţní_magistrála]> 36

Základní informace 33 Počet obyvatel: 51 673 obyvatel (informace k 1.1. 2009) Hustota obyvatel: 12,173 obyv./km², jedna z nejhustěji zabydlených částí Prahy Katastrální výměra: 4,19 km² Katastrální území: celek: Vyšehrad části: Nové Město, Nusle, Vinohrady Počet městských částí: 1 Počet základních sídelních jednotek: 22 m² Číslo Katastrální území Rozloha v ha kolik % plochy na území Prahy 2 První písemné záznamy 1. Nové Město 147 44 1348 2. Nusle 24 8 1088 3. Vinohrady 211 55 1849 4. Vyšehrad 36 100 1070 Viz. příloha č. 6. -mapa 2.2. Historie 34 2.2.1. Nové Město Pražské Historie Prahy je neodmyslitelně spojena s vládou největšího panovníka země Karla IV. Za jeho vlády tvořilo Prahu trojměstí - Hradčany, Menší Město praţské a Staré Město praţské. Město mělo tři hlavní náměstí. Dobytčí trh (dnes Karlovo náměstí) byl největším náměstím ve středověké Evropě, Koňský trh (dnešní Václavské náměstí) a třetím náměstím byl Senný trh (náměstí Senováţné). 33 [zdroj: http://www.praha2.cz/o-praze-2/statisticke-udaje-o-praze-2] 34 [zdroj: http://www.praha2.cz/o-praze-2/historie] 37