Posudek je vyhotoven ve třech číslovaných exemplářích a obsahuje včetně titulní strany a příloh 30 stran textu.

Transkript

1 A P P R A I S A L S Posudek / č /2011 O obvyklé ceně nemovitostí rodinný dům č.p. 158 a hala bez č.p. na parcele St. 52/2 zastavěná plocha a nádvoří a na parcele č.p. St. 52/3 zastavěná plocha a nádvoří zapsané na LV č. 187 k.ú. Krásná Hora nad Vltavou ve vlastnictví Hercik František, Lomnická 49, Kšice, Stříbro, RČ: /028 (1/2) a Hercik Robert, U Kulturního domu 569, Sedlčany, RČ: /1130 (1/2) Objednatel: Exekutorský úřad Brno - venkov Brno, Veveří 125, PSČ IČ: Zpracovatel: Equity Solutions Appraisals s.r.o. Praha 1, Staré Město, Týnská 633/12, PSČ: IČ: Účel posudku: Zjištění ceny pro exekuční řízení Posudek je vyhotoven ve třech číslovaných exemplářích a obsahuje včetně titulní strany a příloh 30 stran textu. V Praze dne Vyhotovení č.: 3

2 Znalecký posudek / č /2011 Obsah 1 Rekapitulace Jméno a osvědčení Předpoklady a omezující podmínky Omezující podmínky Definice základních pojmů Metody stanovení ceny obvyklé Podklady pro zpracování ocenění Nález Předmět a účel znaleckého posudku Datum znaleckého posudku Základní informace o nemovitosti Ocenění nemovitosti Nákladový a porovnávací způsob dle cenových předpisů Porovnávací metoda rodinný dům s pozemkem a příslušenstvím Rekapitulace hodnot Výsledek ocenění Přílohy Strana 2

3 1 Rekapitulace Identifikace předmětu znaleckého posudku: Předmětem znaleckého posudku je stanovení ceny nemovitostí zapsaných na LV č. 187 k.ú. Krásná Hora nad Vltavou (rodinný dům budova č.p. 158, hala bez č.p., stavební parcela č. 52/2 a stavební parcela č. 52/3) ve vlastnictví Hercik František, Lomnická 49, Kšice, Stříbro, RČ: /028 (1/2) a Hercik Robert, U Kulturního domu 569, Sedlčany, RČ: /1130 (1/2). Zjištění ceny obvyklé nemovitostí se provádí pro exekuční řízení na základě Usnesení JUDr. Petra Kociána, soudního exekutora Exekutorského úřadu Brno - venkov, se sídlem Veveří 125, Brno, Znalecký posudek je vypracován dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb. a č. 257/2004 Sb. a č. 296/2007 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb., podle stavu ke dni Stanovení obvyklé ceny nemovitostí je provedeno na základě stavu k Obvyklá cena nemovitosti zapsané na LV č. stanovena: 187 k.ú. Krásná Hora nad Vltavou (podíl ½) je ,00 Kč (slovy: Dvěstě tisíc korun českých) Omezující podmínky: Zhotovitel prohlašuje, že nemá a ani v budoucnosti mít nebude prospěch z činností souvisejících s předmětem ocenění. Odměna získaná za provedené ocenění není závislá na stanovených hodnotách. Zpracovaný posudek zohledňuje všechny zpracovateli známé skutečnosti k datu ocenění a nebyly shledány žádné skutečnosti svědčící o informacích nepravdivých, zkreslených nebo zavádějících. Dne: Equity Solutions Appraisals s.r.o. Praha 1, Staré Město, Týnská 633/12, PSČ: IČ: Ing. Jan Attl, Ph.D., MBA jednatel Strana 3

4 2 Jméno a osvědčení Jméno a osvědčení: Equity Solutions Appraisals s.r.o. Praha 1, Staré Město, Týnská 633/12, PSČ: IČ: Osvědčení: Zpracovatel tímto osvědčuje, že nemá a ani v budoucnosti mít nebude prospěch z činností souvisejících s předmětem znaleckého posudku; odměna získaná za provedený znalecký posudek není závislá na stanovených hodnotách; zpracovaný posudek zohledňuje všechny zpracovateli známé skutečnosti k datu zpracování; nebyly shledány žádné skutečnosti svědčící o informacích nepravdivých, zkreslených nebo zavádějících. Strana 4

5 3 Předpoklady a omezující podmínky 3.1 Omezující podmínky Zpracovatel předpokládá, že veškeré podkladové materiály, informace a dokumenty použité pro zpracování znaleckého posudku jsou pravdivé, věrohodné a správné, neodpovídá tedy za jejich pravost a platnost, zpracovatel zpracoval posudek ke konkrétnímu datu a k tomuto datu se vztahují veškeré závěry a podmínky, pokud došlo ke změně tržního prostředí po datu zpracování, nejsou tyto skutečnosti v posudku zohledněny, informace a podklady poskytnuté objednatelem považujeme za věrohodné, pravdivé a správné, další informace z ostatních (zejména veřejných) zdrojů, které byly v tomto znaleckém posudku použity, jsou rovněž považovány za věrohodné, pravdivé a správné, ačkoli máme za to, že informace, na jejichž základě je znalecký posudek zpracován, jsme nashromáždili ze spolehlivých zdrojů, nepřebíráme žádnou odpovědnost za pravdivost a přesnost jakýchkoliv údajů takto získaných, hodnoty prezentované v tomto znaleckém posudku jsou založeny na předpokladech v tomto znaleckém posudku uvedených, datum zpracování, k němuž se závěry tohoto znaleckého posudku vztahují, je uvedeno v tomto znaleckém posudku, odhad obvyklé výše předmětu ocenění tak, jak je v tomto znaleckém posudku uveden, je založen na stavu národní ekonomiky a na kupní síle měny k datu zpracování, obsah tohoto znaleckého posudku je důvěrný, slouží pouze pro vnitřní potřeby objednatele, tento znalecký posudek ani žádná jeho část (vč. závěrů týkajících se hodnoty předmětu posudku, identity zpracovatele nebo jiných osob, které znalecký posudek podepsaly nebo se jich týká) nesmí být šířena třetím stranám bez předchozího souhlasu a schválení zpracovatelem, s výjimkou žádosti ze strany příslušných státních orgánů, zpracovatel ani jiné osoby, kterých se znalecký posudek týká, bez předchozí domluvy nesmějí vypovídat před soudem nebo v jiném soudním řízení v souvislosti s tímto znaleckým posudkem, tím není dotčeno právo a povinnost zacházet s tímto znaleckým posudkem v souladu s obchodním zákoníkem a jinými zákonnými ustanoveními, zpracovatel prohlašuje, že závěry tohoto znaleckého posudku vycházely z dokumentů, které mu byly předloženy objednatelem, v případě, že objednatel nepředložil zpracovateli dokumenty, které mohly mít vliv na zpracování tohoto znaleckého posudku, nepřijímá zpracovatel jakoukoli odpovědnost s touto skutečností související, znalecký posudek je platný pouze pro výše uvedený účel zpracování a nelze jej použít za jiným účelem, posudek respektuje právní stav v oblasti daní, účetnictví, financování a oceňování, platný k datu zpracování, znalecký posudek byl zpracován na podkladu standardů mezinárodní organizace TEGoVA. Strana 5

6 3.2 Definice základních pojmů Cena je výrazem používaným pro požadovanou, nabízenou nebo placenou částku za zboží nebo službu. Je to historický fakt, buď veřejně známý, nebo udržovaný v soukromí. Z důvodu finančních možností, motivace a zájmů daného kupujícího a prodávajícího může nebo nemusí mít cena placená za zboží nebo služby nějaký vztah k hodnotě, která je zboží nebo službám připisována jinými. Cena je obecným údajem o relativní hodnotě přiřazené zboží nebo službám jednotlivými kupujícími a/nebo prodávajícími v jednotlivých situacích. Trh je systémem (a příležitostně též místem), kde jsou zboží a služby směňovány mezi kupujícími a prodávajícími prostřednictvím cenového mechanismu. Pojem trhu představuje schopnost zboží a/nebo služeb být směňováno mezi kupujícími a prodávajícími bez přílišných omezení jejich činností. Každá strana reaguje na nabídkově-poptávkové vztahy a ostatní cenotvorné faktory, schopnosti a znalosti každé strany, jejich chápání relativní užitečnosti zboží a/nebo služeb a jejich individuální potřeby a přání. Hodnota je ekonomický pojem, který se týká peněžního vztahu mezi zbožím a službami, které lze koupit, a těmi, kdo je kupují a prodávají. Hodnota není (na rozdíl od ceny) skutečností, ale odhadem ohodnocení zboží a služeb v daném čase, podle konkrétní definice hodnoty. Ekonomická koncepce tržní hodnoty odráží názor trhu na prospěch plynoucí tomu, kdo vlastní zboží nebo obdrží služby k datu platnosti hodnoty. V praxi převládá pojem hodnoty s přívlastkem tržní. Tržní hodnota aktiva je výrazem jeho trhem uznané použitelnosti spíše než jeho čistě fyzického stavu. Použitelnost aktiva pro daný podnik se může lišit od použitelnosti, kterou uznává trh nebo konkrétní obchod. Z toho lze vyvozovat rozdíl mezi individuální a tržní hodnotou. Definice tržní hodnoty: Tržní hodnota je finanční částka, kterou lze obdržet při prodeji nebo uhradit při koupi majetku mezi dobrovolně a legálně jednajícím potencionálním kupujícím a prodávajícím. Obě strany mají zájem na uskutečnění transakce a nejsou ovlivněny jakýmkoli nátlakem nebo zvláštní motivací typu nekalé soutěže, a to ať ze strany kupujícího, tak ze strany prodávajícího. Všechny informace o předmětném majetku jsou dostupné a shodné pro obě strany, všechny informace jsou relevantní a pravdivé. 3.3 Metody stanovení ceny obvyklé Administrativní cena cena zjištěná podle cenového předpisu (v současné době zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a změně některých zákonů, vyhláška ministerstva financí České republiky č. 279/1997 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., v platném znění. Trh Interakce prodávajících a kupujících, vedoucí ke stanovení cen a množství komodit. Trh nemovitostí je segmentován podle typu nemovitostí a lokalit. Obvyklá cena cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku bez mimořádných okolností trhu. Tržní hodnota odhadnutá suma, za kterou by se nemovitost mohla směnit v den ocenění, mezi ochotným prodejcem a ochotným kupcem v nestranné transakci po řádném marketingu, kdy obě strany jednaly informovaně, rozvážně a bez nátlaku (schválená definice dle Evropských oceňovacích standardů 2003). Věcná hodnota (dle právního názvosloví časová cena věci), je reprodukční cena věci, snížená o Strana 6

7 přiměřené opotřebení věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání, ve výsledku pak snížená o náklady na opravu vážných závad, které znemožňují okamžité užívání věci. Výnosová hodnota je uvažovaná jistina, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovitosti nebo je možné tuto částku investovat na kapitálovém trhu s obdobnou sazbou výnosové míry. Cena pořizovací je cena, za kterou bylo možno věc pořídit v době pořízení (u nemovitosti, zejména staveb, cena v době postavení) za použití tehdy platných metodik cen, bez odpočtu opotřebení. Cena reprodukční je cena, za kterou by bylo možno stejnou novou porovnatelnou věc pořídit v době ocenění, bez odpočtu opotřebení. Čistý roční stabilizovaný výnos jsou výnosy (příjmy) po odpočtu nákladů (výdajů), nebo také součet provozního, finančního zisku a zisku z mimořádných příjmů (daňový základ pro daň z příjmů), stanovený jako průměrná, nebo pravděpodobně očekávaná hodnota z časové řady. Zkratky: ZC základní cena ZCU základní cena upravená IPC indexovaná průměrná cena CU cena upravená na 1 m 2 podlahové plochy bytu ÚR územní rozhodnutí ÚP územní plán LV list vlastnictví Metody oceňování nemovitého majetku. Pro stanovení tržní hodnoty nemovitostí jsou zpravidla používány tři standardní mezinárodně uznávané přístupy k oceňování. Jedná se o metodu věcné hodnoty (nákladovou), metodu výnosovou a metodu porovnávací. Tržní hodnotu jako obvyklou cenu nemovitosti pak stanoví odhadce vysoce odborným odhadem, který vychází z podrobné znalosti místního trhu s daným typem nemovitostí. Hodnoty získané výše uvedenými metodami slouží jako podklad pro stanovení hodnoty tržní. Věcná hodnota nemovitosti je součtem věcné hodnoty staveb i pozemků. Věcnou hodnotou stavby se rozumí reprodukční cena stavby (náklady, za které by bylo možné postavit stejnou stavbu ke dni ocenění), snížená o opotřebení odpovídající stáří stavby a jejímu technickému stavu. Výnosová hodnota je stanovována u nemovitostí, které přinášejí nebo mohou přinášet trvalý a ustálený výnos z pronájmu. Při zjištění výnosové hodnoty se vychází z modelu prosté kapitalizace (takzvané věčné renty), kdy výše čistého ročního příjmu z nájemného je kapitalizována příslušnou mírou kapitalizace. Míra kapitalizace vychází z faktorů, které ovlivňují cenu nemovitosti z hlediska budoucích zisků z jejího pronájmu a provozu v daném místě. Jedná se o faktory výnosovosti, inflace, rizika a ekonomické životnosti. Při výpočtu čistého výnosu se vychází z hodnoty obvyklého nájemného v daném místě a čase, sníženého o náklady vynaložené z titulu vlastnictví, provozování a pronajímání nemovitosti. Porovnávací hodnota je výsledkem srovnání a vyhodnocení realizovaných cen nemovitostí obdobného charakteru, přičemž je nutné porovnávat lokalitu, polohu, stav, velikost a účel užívání nemovitosti. Při nedostatku informací o realizovaných prodejích lze přiměřeně využívat relevantních nabídkových a poptávkových cen realitních kanceláří při respektování vývojových trendů na trhu nemovitostí v daném místě. Strana 7

8 3.4 Podklady pro zpracování ocenění Při zpracování ocenění se vycházelo z následujících podkladů: Podklady získané ze strany zadavatele ocenění: Usnesení Č.j. 137Ex 10593/09-57 JUDr. Petr Kocián, soudní exekutor Exekutorského úřadu Brno venkov Výpis z KN LV č. 187 k.ú. Krásná Hora nad Vltavou k datu Kopie katastrální mapy Podklady získané zhotovitelem: Fotodokumentace z místního šetření Nabídky realitních kanceláří na síti internet k datu ocenění Strana 8

9 4 Nález 4.1 Předmět a účel znaleckého posudku Předmětem znaleckého posudku je stanovení ceny nemovitostí zapsaných na LV č. 187 k.ú. Krásná Hora nad Vltavou (rodinný dům budova č.p. 158, hala bez č.p., stavební parcela č. 52/2 a stavební parcela č. 52/3) ve vlastnictví Hercik František, Lomnická 49, Kšice, Stříbro, RČ: /028 (1/2) a Hercik Robert, U Kulturního domu 569, Sedlčany, RČ: /1130 (1/2). Zjištění ceny obvyklé nemovitostí se provádí pro exekuční řízení na základě Usnesení JUDr. Petra Kociána, soudního exekutora Exekutorského úřadu Brno - venkov, se sídlem Veveří 125, Brno, Znalecký posudek je vypracován dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb. a č. 257/2004 Sb. a č. 296/2007 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb., podle stavu ke dni Datum znaleckého posudku Zpracování znaleckého posudku je prováděno na základě Usnesení č.j. 137Ex 9118/ JUDr. Petra Kociána, soudního exekutora Exekutorského úřadu Brno - venkov, se sídlem Veveří 125, Brno, ze dne Stanovení obvyklé ceny nemovitostí je provedeno na základě stavu k Místní šetření bylo provedeno dne Spoluvlastník umožnil vstup do objektu a poskytl některé doplňující informace o stavu nemovitosti. 4.3 Základní informace o nemovitosti Informace o nemovitosti: Název nemovitosti: Rodinný dům č.p. 158 a hala bez č.p. na parcele St. 52/2 a 52/3, zapsaných na LV č. 187 Adresa nemovitosti: Krásná Hora nad Vltavou č.p. 158 Kraj: Středočeský Okres: Příbram Obec: Krásná Hora nad Vltavou Katastrální území: Krásná Hora nad Vltavou Počet obyvatel: 1077 Vlastnické a evidenční údaje: Vlastnické právo k oceněným nemovitostem je zapsáno dle výpisu z KN LV č. 187 k.ú. Krásná Hora nad Vltavou: Hercik František, Lomnická 49, Kšice, Stříbro, RČ: /028 (1/2) a Hercik Robert, U Kulturního domu 569, Sedlčany, RČ: /1130 (1/2). Jiná práva: bez zápisu Omezení vlastnického práva: Nařízení exekuce. Původní JPV vytvořen na prac.: Katastrální úřad pro Plzeňský kraj, Katastrální pracoviště Tachov na základě listin: (Okresní soud v Tachově) 11 Nc-3881/ Hercik František, Lomnická 49, Kšice, Stříbro, RČ: /028 (Z-18863/ ). Strana 9

10 Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti k podílu ½ nemovitosti. Hercik František, Lomnická 49, Kšice, Stříbro, RČ: /028 stavba: Krásná Hora nad Vltavou, č.p. 158, parcela: St. 52/2, parcela: St. 52/3 (Z ). Listina: Exekuční příkaz Exekutorský úřad Brno-venkov 137 Ex-10593/ ze dne (Z-18894/ ). Listina: Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí Exekutorský úřad Brno-venkov 137 Ex-10593/ opravné usnesení ze dne (Z-1375/ ). Listina: Usnesení soudního exekutora o změně exekučního příkazu Exekutorský úřad Brno-venkov 137Ex / ze dne Právní moc ke dni (Z-3163/ ). Jiné zápisy: Změna výměr obnovou operátu LV: 187 (Z / ). Nabývající tituly a jiné podklady zápisu: Listina: Smlouva o převodu nemovitosti RI 987/1973 Kupní smlouva, reg. Dne POLVZ: 6/1974 (Z / ). Pro: Hercik František, Lomnická 49, Kšice, Stříbro, RČ: /028. Technická dokumentace: Technická dokumentace nebyla předložena. Celkový popis nemovitosti: Budova č.p. 158 je zděná nepodsklepená s jedním nadzemním podlažím a obytným podkrovím v přední části objektu. K původnímu domu je přistavěna obytná přístavba ze 70 let. Tato část leží z větší části na pozemku parc.č. 56/2, který není předmětem ocenění. Střecha je sedlová, krov dřevěný, krytina břidlicové desky, opkapy a svody pozink. Schodiště do podkroví vnější ocelové s teracovými stupni. K budově je připojena hospodářská část plynule navazující na obytnou. Hospodářská část budovy je jednopodlažní se smíšenou konstrukcí. Okna dřevěná, dveře dřevěné plné v ocelových zárubních. Napojení na elektrickou energii, odpad do jímky, vodovod veřejný, studna na pozemku nevyužívaná. Plynová přípojka není zbudována. Vytápění lokální kamny na tuhá paliva. Budova č.p. 158 a hospodářská část jsou ve špatném stavebně technickém stavu. Není prováděna ani běžníá údržba, část objektu neobydlena. Stav konstrukcí a vybavení zařizovacími předměty neodpovídá současnému standardu. Stáří budovy se odhaduje na 80 let. Objekt jako obatný lze využít po kompletní rekonstrukci. Oplocení kombinací zdi se vstupní brankou a plotu s drátěných dílců na ocelové konstrukci. Objekt se nachází u hlavní silnice směr Sedlčany cca 100 metrů od centra obce (náměstí). Pozemek p.č. St. 52/2 a p.č. St. 52/3 zastavěná plocha a nádvoří o výměře celkem 272 m 2. Pozemek je rovinný s trvalými porosty, přístupný po zpevněné komunikaci. Strana 10

11 5 Ocenění nemovitosti 5.1 Nákladový a porovnávací způsob dle cenových předpisů Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Obsah posudku: Rodinný dům a pozemek 1) Rodinný dům č.p. 158 porovnávací způsob dle cenových předpisů 2) Hala bez č.p. nákladový způsob dle cenových předpisů 3) Stavební pozemek p.č. St. 52/2 a p.č. St. 52/3 k.ú. Krásná Hora nad Vltavou nákladový způsob dle cenových předpisů 1) Rodinný dům č.p a Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Rodinný dům Poloha objektu: Krásná Hora nad Vltavou Stáří stavby 80 let Indexovaná průměrná cena IPC 4 717,00 Kč/m 3 (příloha č. 20a tabulky č.1) Budova č.p. 158 je zděná nepodsklepená s jedním nadzemním podlažím a krovem. Střecha je sedlová, krov sedlový. K budově je připojena hala s jedním nadzemním podlažím. Hala má dřevěnou a smíšenou konstrukci. Střecha je sedlová. Budova č.p. 158 a hala tvoří jedinou stavbu. Stáří budovy se odhaduje na 50 až 80 let. Dle vnějšího stavu nebyla v nejbližší době prováděna žádná rekonstrukce, stavba se neudržuje v dobrém stavu a je určena spíše k demolici. Cena upravená se zjistí vynásobením indexované průměrné ceny dle přílohy č. 20a tabulky č.1 a indexem cenového porovnání dle vzorce: CU = IPC x I Kde: CU - cena upravená na 1 m 3 obestavěného prostoru, IPC - indexovaná průměrná cena podle přílohy č.20a tabulky č. 1 I - index cenového porovnání vypočtený podle vzorce: I = I T * I P * I V kde I T ; I P a I V jsou stanoveny jako Index trhu I T Index polohy I P 1 3 T n n n 1 Index vybavení I V 1 Vn xv13 P n 9 n 1 Obestavěný prostor domu č.p. 158 dle odhadu znalce a výměry parcely St. 52/2 činí: 1. NP 255 m 3 Strana 11

12 Zastřešení 231 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 486 m 3 Výpočet indexu cenového porovnání: Index trhu s nemovitostmi: Název znaku č. Ti 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka nižší než nabídka II. -0,05 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku II. 0,00 3. Vliv právních vztahů na prodejnost (např. prodej podílu, pronájem) podíl 1/2 II. -0,05 Index trhu I T 1 3 n 1 T = 0,90 n Index polohy: 1. Význam obce - bez většího významu I Poloha nemovitosti v obci - centrální území obce III. 0,01 3. Okolní zástavba a životní prostředí v okolí nemovitosti - objekty pro bydlení II. 0,00 4. Obchod, služby, kultura v obci - pouze obchod se základním sortimentem II. 0,00 5. Školství a sport v obci - základní škola II. 0,00 6. Zdravotní zařízení v obci - pouze ordinace praktického lékaře II. 0,00 7. Veřejná doprava - omezené dopravní spojení II. 0,00 8. Obyvatelstvo - bezproblemové okolí II. 0,00 9. Nezaměstnanost v obci a okolí - vyšší než je průměr v kraji I. -0, Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti III. 0, Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II. 0,00 Index polohy 1 11 n n 1 P = 0,95 Index vybavení: Název znaku č. Vi 0. Typ stavby - nepodsklepený se šikmou střechou I. B 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům III. 0,00 2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo III. 0,00 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm II. 0,00 4. Podlažnost - hodnota více jak 1 do 2 včetně II. 0,01 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda a odkanalizování RD do žumpy III. 0,00 6. Způsob vytápění stavby lokální vytápění na tuhá paliva I. -0,08 7. Zákl. příslušenství (koupelna nebo WC) pouze částečné ve stavbě II. -0,05 8. Ostatní vybavení - bez dalšího vybavení I. 0,00 9. Venkovní úpravy zanedbatelného rozsahu I. -0, Vedlejší stavby tvořící příslušenství bez vedlejších staveb II. 0, Pozemky ve funkčním celku se stavbou do 300 m2 celkem I. -0, Kritérium jinde neuvedené významně snižující cenu I. -0, Stavebně - technický stav špatný stav, nutná rekonstrukce i konstrukce dl. životn. V. 0,40 Koeficient pro stavby stáří nad 50 do 80 let včetně: 0,7 Index vybavení I V 1 Vn xv13 = 0, n 1 Strana 12

13 Celkový index I = I T * I P * I V = 0,9000 * 0,9500 * 0,2016 = 0,1724 Ocenění: Indexovaná průměrná cena (dle příl. č. 20a tabulka č. 1): = 4 717,00 Kč/m 3 Index trhu I T (dle příl. č. 18a tabulka č. 1): * 0,9000 Index polohy I P (dle příl. č. 18a tabulka č. 3): * 0,9500 Index konstrukce a vybavení I V (dle příl. č. 20a tabulka č. 2): * 0,2016 Základní cena upravená = 813,06 Kč/m 3 Plná cena: 486 m 3 * 813,06 Kč/m 3 = ,16 Kč 2) Hala bez č.p. na p.č. St. 52/2 oceněná dle 3 odst. 1 až 4: Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Poloha objektu: Hala pro skladování a manipulaci Krásná Hora nad Vltavou Hala je stavebně připojena k budově č.p Hala je dřevěná a smíšená s jedním nadzemním podlažím. Stáří haly se odhaduje na 80 let. Dle vnějšího stavu nebyla v nejbližší době prováděna žádná rekonstrukce, stavba se neudržuje v dobrém stavu a je určena spíše k demolici. Zatřídění pro potřeby ocenění: Hlavní stavba: typ J Svislá nosná konstrukce: zděná v tl. nad 15cm Podsklepení: nepodsklepená Kód standardní klasifikace produkce: Obestavěný prostor haly na p.č. St. 52/2 dle odhadu znalce a výměry parcely St. 52/2 činí: 1 NP 394 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 394 m 3 Průměrná výška podlaží: PVP = 7,500 m Průměrná zastavěná plocha podlaží: PZP = 67,5 m 2 Základní cena (dle příl. č. 2): J-skladování a manipulace = 1 599,- Kč Koeficient konstrukce K 1 (přil. 4) = 1,075 Koeficient přepočtu základní ceny K 2 (dle výpočtu) = 1,018 Koeficient přepočtu základní ceny podle průměrné výšky K 3 (dle výpočtu) = 0,673 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu) = 0,798 Koeficient polohový K 5 (příl. č. 14 dle významu obce): = 0,850 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle SKP): * 2,113 Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití): * 0,458 Základní cena upravená = 773,05 Kč/m 3 Plná cena: 773,05 Kč/m 3 * 394 m 3 = ,70 Kč Výpočet koeficientu vybavení stavby K 4 : Čís. pol. Konstrukce a vybavení Obj.podíl Provedení Hodnota 1 Základy 0,122 P 0,46 0,056 2 Svislé konstrukce 0,293 S 1,00 0,293 3 Stropy 0,089 S 1,00 0,089 Strana 13

14 4 Zastřešení mimo krytinu 0,110 S 1,00 0,110 5 Krytiny střech 0,029 P 0,46 0,013 6 Klempířské konstrukce 0,007 P 0,46 0,003 7 Úpravy vnitřních povrchů 0,061 P 0,46 0,028 8 Úpravy vnějších povrchů 0,033 P 0,46 0,015 9 Vnitřní obklady keramické - 0 0,00 0, Schody 0, , Dveře 0,022 S 1,00 0, Vrata 0,023 S 1,00 0, Okna 0,043 S 1,00 0, Povrchy podlah 0,048 P 0,46 0, Vytápění , Elektroinstalace 0,047 S 1,00 0, Bleskovod 0,004 S 1,00 0, Vnitřní vodovod , Vnitřní kanalizace , Vnitřní plynovod , Ohřev teplé vody , Vybavení kuchyní , Vnitřní hygienická zařízení včetně WC , Výtahy , Ostatní 0,062 P 0,46 0,029 Celkem: 0,798 Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 80 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 20 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 80/100 = 80,00 % = ,36 Kč Hospodářská část - zjištěná cena = ,34 Kč 3) Pozemek p.č. St. 52/2 a 52/3 oceněný dle 28 odst. 1 a 2: Základní cena pozemku p.č. St. 52/2 dle odst. 1 b) : ZC = C p x 1,00 C p = 35+(a-1000)x0, Kde a je počet obyvatel, pro a vždy platí a 1000, je-li počet obyvatel v obci nižší než 1000, použije se a=1000. Počet obyvatel obce Krásná Hora nad Vltavou je dle serveru MVCR online a=1077 C p = 35+( )x0,007414= 35,57 Kč/m 2 ZC = 35,57 x 1,00 = 35,57 Kč/m 2 Název Parcelní číslo Výměra [m2] Jedn. cena [Kč/m2] Cena [m2] Zastavěná plocha a nádvoří 52/ , ,92 Zastavěná plocha a nádvoří 52/ , ,12 Součet 9 675,04 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č dle hlavní stavby): * 2,170 Koeficient prodejnosti Kp (příl. č dle obce a účelu užití): * 1,605 Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2 celkem ,71 Kč Rekapitulace cen nemovitostí zjištěných dle cenových předpisů: Výsledné ceny: Strana 14

15 1) Rodinný dům č.p ,16 Kč 2) Hospodářská část ,34 Kč 3) Pozemek p.č. St. 52/2 a p.č. St. 52/ ,71 Kč Cena nemovitosti činí celkem ,21 Kč Cena nemovitosti činí celkem po zaokrouhlení ( 46) ,00 Kč Podíl Františka Hercíka (1/2) činí ,00 Kč. 5.2 Porovnávací metoda rodinný dům s pozemkem a příslušenstvím Popis porovnávaných objektů: Jednotka: m 2 užitné plochy Množství jednotek oceňované nemovitosti: 75 m 2 Pro porovnání nabízených nemovitostí jsou použity koeficienty: Km - koeficient místa Kc - koeficient časový Kv - koeficient vybavenosti K1 - koeficient velikosti výměr K2 - koeficient vlastních pozemků K3 - koeficient transakce Popis porovnávaných objektů: 1) Háje dražba budovy nepodsklepené s jením nadzemním podlažím. Přízemí je obytné, nad přízemím je pouze půdní skladovací prostor. Založení budovy je pravděpodobně na kamenných a betonových základech. Vytápění je lokální na tuhá paliva. Elektro instalace je 380/220V. Rozvod studené vody je proveden v přízemí budovy. Kanalizace v budově je napojena na vlastní žumpu. Špatný technický stav. 2) Bratkovice zčásti zděný domek 2+1. Domek se nachází v klidném místě okraje obce. Budova smíšená cihla a přední část zateplené desky, střecha je pokryta pálenou taškou, na podlahách beton a dlažba, okna po rekonstrukci /nová plastová/. Elektrická instalace 220/380V, obecní vodovod, septik. Vytápění - kamna na tuhá paliva /příprava na el. topení/ ohřev vody bojler. Pozemek je čtvercového tvaru. V obci autobus i vlak, ostatní občanská vybavenost ve 2km vzdálené obci Hluboš, nebo v 7km vzdálené Příbrami. Domek je po dokončení rekonstrukce vhodný jak k rekreaci, tak k trvalému bydlení. 3) Křepenice bývalá chata v historické části obce, obsahuje dvě místnosti po 20 m 2, síň ze které jsou schody na půdu a koupelnu. Na obytné místnosti navazuje chlívek. Na pozemku stojí dřevěná kolna + možnost přikoupení 18 m 2. Velmi atraktivní lokalita u Slapské přehrady. 55 km od Prahy. V současné době bez připojení na sítě, nutné opravy. Chlívek je též vhodný k zobytnění. 4) Klučenice jednopodlažní dům k rekonstrukci v krásné krajině nedaleko Orlické přehrady v obci Klučenice. Dům je částečně podsklepen, původní elektroinstalace, betonové podlahy, půda vhodná k vybudování podkroví. Na pozemku je vrtaná studna s ručním čerpadlem. K budově náleží stodola, chlívek s původními klenbami a dřevník. V obci Klučenice je veškerá občanská vybavenost: MŠ, ZŠ, 2 obchody, pošta restaurace, dobré autobusové spojení do Sedlčan, Příbrami a Prahy. Strana 15

16 Seznam porovnávaných objektů: Název Realizovaná cena K m K c K v K 1 K 2 K 3 Množství [jedn] Jedn. cena [Kč/jedn.] Háje ,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,90 46, ,48 Bratkovice ,00 1,00 1,00 1,00 1,25 1,00 0,90 65, ,77 Křepenice ,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,90 50, ,00 Klučenice ,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,90 80, ,75 Součet: ,00 Kč Průměr jednotkové ceny: 6 702,00 Kč/jedn. Minimální jednotková cena: 6 230,77 Kč/jedn. Maximální jednotková cena: 7 043,48 Kč/jedn. Základní cena: 6 702,00 Kč/m² 75 m² á 6 702,00 Kč/m² ,00 Kč Cena zjištěná porovnávací metodou celkem činí ,00 Kč, podíl Františka Hercíka (1/2) činí ,00 Kč. 5.3 Rekapitulace hodnot Rekapitulace hodnot a cen nemovitosti (podíl ½): Věcná hodnota Porovnávací hodnota nemovitosti Výnosová hodnota ,00 Kč ,00 Kč nestanovena Závěr: Zpracované tržní ocenění zohledňuje všechny známé skutečnosti ke dni zpracování, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté hodnoty. Pokud nenastanou kvalitativní změny v oceněné nemovitosti a ani změny v jejím prostředí, je platnost uvedeného návrhu tržní hodnoty po dobu 3 měsíců ode dne vyhotovení. Tržní hodnotu částečně kladně ovlivňuje umístění nemovitosti nedaleko hlavního města Prahy. Negativní vliv má špatný stav budovy, nemovitost je udržována bez investic, zdi kamenné a smíšené, neizolované, omítka poškozená. Cena obvyklá nemovitostí zapsaných na LV č. 187 k.ú. Krásná Hora nad Vltavou podle odborného odhadu znaleckého ústavu s přihlédnutím především hodnotě zjištěné porovnávací metodou činí ,00 Kč, vzhledem k prodeji podílu ½ je dále zjištěná hodnota upravena koeficientem 0,8 na ,00 Kč. Strana 16

17 6 Výsledek ocenění Předmětem znaleckého posudku je stanovení ceny rodinného domu (budova č.p. 158 na pozemku St. 52/2, hala bez č.p a pozemek č.p. St. 52/3 vše zapsané na LV č.187 k.ú. Krásná Hora nad Vltavou) ve vlastnictví Hercik František, Lomnická 49, Kšice, Stříbro, RČ: /028 (1/2) a Hercik Robert, U Kulturního domu 569, Sedlčany, RČ: /1130 (1/2). Zjištění ceny obvyklé nemovitostí se provádí pro exekuční řízení na základě Usnesení JUDr. Petra Kociána, soudního exekutora Exekutorského úřadu Brno - venkov, se sídlem Veveři 125, Brno, Znalecký posudek je vypracován dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb. a č. 257/2004 Sb. a č. 296/2007 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb., podle stavu ke dni Stanovení obvyklé ceny nemovitostí je provedeno na základě stavu k Cena obvyklá nemovitosti zapsané na LV č. 187 k.ú. Krásná Hora nad Vltavou (podíl ½) je stanovena ve výši: ,00 Kč (slovy: Dvěstě tisíc korun českých) Strana 17

18 Znalecká doložka Znalecký posudek jsme podali jako znalecký ústav zapsaný do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování podniku a složek jeho aktiv, cenných papírů, nemovitostí a nehmotného majetku a majetkových práv. Zápis znaleckého ústavu do seznamu byl proveden na základě rozhodnutí ministra spravedlnosti ze dne pod č.j. 194/2009-OD-ZN. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem /2011 do znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtujeme podle připojené likvidace na základě faktury daňového dokladu č V Praze dne Equity Solutions Appraisals s.r.o. Praha 1, Staré Město, Týnská 633/12, PSČ: IČ: Ing. Jan Attl, Ph.D., MBA jednatel Posudek zpracovala: Ing. Oxana Antonova Strana 18

19 7 Přílohy 1. Usnesení č.j. 137EX 10593/09-57 JUDr. Petr Kocián, soudní exekutor Exekutorského úřadu Brno venkov 2. Výpis z KN LV č. 187 k.ú. Krásná Hora nad Vltavou k datu Kopie katastrální mapy 4. Fotodokumentace 5. Nabídky realitních kanceláří na síti internet Strana 19

20 RD č.p. 158 Vstup do podkroví Hospodářská část Strana 20

21 Interiér podkroví Interiér 1. NP Strana 21