ZNALECKÝ POSUDEK. o ceně nemovitých věcí. č /2019. Mgr. Lucie Valentová soudní exekutor Cejl 494/ Brno

ZNALECKÝ POSUDEK o ceně nemovitých věcí č. 9054-1518/2019 Objednatel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Brno-Město Mgr. Lucie Valentová soudní exekutor Cejl 494/25 602 00 Brno Účel znaleckého posudku: Stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí pro potřeby exekučního řízení 169EX 983/12. Adresa předmětu ocenění: Severovýchod 488/41, Zábřeh, okres Šumperk Prohlídka předmětu ocenění provedena dne: 19.07.2019 Zpracováno ke dni: 19.07.2019 Zhotovitel: XP invest s.r.o. - Znalecký ústav, Ing. Jana Fichnová Mánesova 1374/53, 12000 Praha Tel.: +420737858334 Email: kontakt@odhadonline.cz Znalecký posudek obsahuje 13 stran textu včetně titulního listu a 20 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. Místo a datum vyhotovení: V Praze, dne 22.07.2019 1

A. Nález 1. Znalecký úkol Stanovení obvyklé ceny bytové jednotky č. 488/22 a podílu ve výši 161/10000 na společných částech budovy č.p. 488, 638 a pozemku parc. č. 2204/34 v obci Zábřeh, okres Šumperk, katastrální území Zábřeh na Moravě pro potřeby exekučního řízení 169EX 983/12. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Bytová jednotka č. 488/22 Adresa předmětu ocenění: Severovýchod 488/41, Zábřeh, okres Šumperk Kraj: Olomoucký kraj Okres: Šumperk Obec: Zábřeh Ulice: Severovýchod Katastrální území: Zábřeh na Moravě 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka společně se zaměřením nemovitosti byla provedena dne 19.07.2019. Prohlídka proběhla za přítomnosti paní Švédové. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku Zdroje pro vypracování posudku: informace zjištěné při prohlídce, výpis z elektronické verze katastru nemovitostí, snímek katastrální mapy, informace realitních kanceláří, informace z katastru nemovitostí o realizovaných prodejích, technické řešení systému INEM, prohlášení vlastníka. 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastnické právo Bouchalová Anna, Nádražní 1094/4, 79201 Bruntál 1/8 Drábková Irena, Masarykova 666/12, 78401 Litovel 1/8 Vénos Ján, náměstí Svobody 289, 79858 Čechy pod Kosířem 1/8 Vénos Jiří, č. p. 67, 78820 Dolní Studénky 1/2 Vrátná Jiřina Mgr., Soukenická 159, Chrudim II, 53701 Chrudim 1/8 Nemovitosti: Bytová jednotka č. 488/22 a podíl ve výši 161/10000 na společných částech budovy č.p. 488, 638 a pozemku parc. č. 2204/34 v obci Zábřeh, okres Šumperk, katastrální území Zábřeh na Moravě. 2

6. Dokumentace a skutečnost Dokumentace odpovídá skutečnému stavu. 7. Celkový popis nemovitosti Oceňovaná bytová jednotka je vybudována v typovém panelovém bytovém domě. Stavba má celkem 8 nadzemních podlaží a má jedno podzemní podlaží. V objektu není půda a nemá vybudované obytné podkroví. Základy má železobetonové izolované, konstrukce objektu je panelová a stropy jsou železobetonové montované. Má rovnou střechu, střešní krytina je tvořena živičnou lepenkou a pro konstrukci klempířských prvků byl použit plech. Vnější omítky jsou vápenocementové a zateplení pláště je z polystyrenu. Společnými prostory domu jsou vstupní prostory, schodiště, výtah, kolárny, kočárkárna, prádelny, sušárny a mandlovna. Objekt byl postaven odhadem v roce 1975. V posledních letech prošel rekonstrukcí byla vyměněna okna, provedeno zateplení, rekonstruované vstupní prostory, výtah, zdroj tepla a ohřevu vody a vertikální rozvody. Bytový dům je ve velmi dobrém stavu. Vlastnictví bytové jednotky je osobní. Je umístěna v 8. podlaží objektu a její dispozice je 2+1. Součástí bytové jednotky je kuchyně o výměře 4,00 m 2, pokoj o výměře 16,00 m 2, pokoj o výměře 12,10 m 2, předsíň o výměře 5,30 m 2, komora o výměře 1,30 m 2, koupelna o výměře 2,60 m 2, WC o výměře 1,00 m 2, lodžie o výměře 4,00 m 2, sklepní kóje o výměře 2,10 m 2. Podlahová plocha činí 42,30 m 2. Podlahová plocha vč. příslušenství činí 48,40 m 2. Jádro v bytě je z umakartu. Vnitřní úpravu stěn tvoří tapety, které jsou přímo na panelech, omítky chybí. V bytě jsou instalována plastová okna s dvojsklem, příslušenství oken chybí. Obytné prostory jsou orientovány na jihozápad. Vybavení koupelny tvoří klasická vana a umyvadlo a na WC je klasická toaleta. Vnitřní dveře jsou dřevěné plné a dřevěné prosklené, zárubně dveří jsou ocelové a vchodové dveře jsou dřevěné. Vybavení kuchyně chybí. Pro osvětlení jsou použity lustry. V celém bytě je na podlahách položeno lino. Mezi další vybavení bytu patří vestavěné skříně, anténní rozvody, síťové rozvody. V bytě je zavedena elektřina o napětí 230V a je napojen na rozvodnou síť elektrického proudu. Objekt je připojen na vodovodní řad, má připojení na veřejnou kanalizaci a zemní plyn je zaveden. Byt je vytápěn ústředně - je napojen na domovní kotelnu a topná tělesa představují závěsné radiátory. Ohřev vody je řešen centrálně. Stěny bytu jsou provedeny v podstandardu, okna v bytě jsou bez vad, podlahy jsou zastaralé, vybavení v objektu chybí a rozvody jsou zastaralé. Oceňovaná bytová jednotka je vhodná k rekonstrukci. Pozemek je bez porostů a není oplocen. Samotný pozemek je mírně svažitý. K objektu je bezproblémový přístup po zpevněné obecní cestě. Bytový dům je postaven na východním okraji obce a charakter okolí odpovídá rezidenční zástavbě bytovými domy. Dostupnost obchodů je úplná - vybavenost obchodními středisky i specializovanými obchody. V místě jsou dostupné základní a 3

střední školy včetně specializovaných zařízení. V místě je pouze částečná vybavenost z hlediska kulturních zařízení a sportovního vyžití. V obci jsou nejdůležitější úřady, ostatní úřady jsou v dojezdové vzdálenosti a v obci je pobočka České pošty. Okolí domu je klidné, bez zdraví ohrožujících vlivů a v docházkové vzdálenosti od objektu je zeleň v podobě parků. Objekt se nachází v lokalitě se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav. V místě je zastávka MHD v docházkové vzdálenosti a zastávka dálkových spojů ve vzdálenosti dojezdové, parkovací možnosti jsou dobré - přímo u objektu. V okolí domu není zvýšena kriminalita - zločiny jsou zde výjimečné. Oceňované nemovitosti nejsou zatíženy věcnými břemeny. V době místního šetření nebyl zpracovateli znaleckého posudku umožněn přístup do sklepa. Podlahová plocha těchto prostor je proto převzata z prohlášení vlastníka. Tabulkový popis Popis bytového domu Typ bytového domu Počet nadzemních podlaží 8 typový panelový bytový dům Počet podzemních podlaží 1 Dům byl postaven v roce 1975 Zdroj informace o době výstavby Rozsah rekonstrukce domu Základy Konstrukce Stropy Střecha Krytina střechy Klempířské prvky Vnější omítky Vnitřní úprava stěn Společné prostory bytového domu Popis stavu bytového domu Vady bytového domu odhadem výměna oken, zateplení, vstupní prostory, výtah, zdroj tepla a ohřevu vody, vertikální rozvody železobetonové izolované panelová železobetonové montované rovná živičná lepenka plechové vápenocementové tapety přímo na panelech, omítky chybí vstupní prostory, schodiště, výtah, kolárny, kočárkárna, prádelny, sušárny, mandlovna velmi dobrý bez vad Popis bytové jednotky Dispozice bytové jednotky 2+1 Podlaží bytové jednotky 8 Bytové jádro Typ oken v jednotce umakartové plastová s dvojsklem 4

Orientace oken obytných místností Koupelna(y) Toaleta(y) Vstupní dveře Typ zárubní Vnitřní dveře Osvětlovací technika Kuchyně jihozápad klasická vana, umyvadlo klasická toaleta dřevěné ocelové dřevěné plné, dřevěné prosklené lustry chybí Kuchyně Kuchyně 4,00 m 2 Pokoj Pokoj 16,00 m 2 Pokoj Pokoj 12,10 m 2 Ostatní prostory Předsíň 5,30 m 2 Ostatní prostory Komora 1,30 m 2 Popis místností a rozměry v m2 Koupelna, WC Koupelna 2,60 m 2 Koupelna, WC WC 1,00 m 2 Podlahová plocha 42,30 m 2 Příslušenství Lodžie 4,00 m 2 Příslušenství Sklepní kóje 2,10 m 2 Podlahová plocha vč. příslušenství 48,40 m 2 Elektřina Vodovod Svod splašek Plynovod Řešení vytápění v bytě Topná tělesa Řešení ohřevu vody v bytě Podlahy v bytě Popis stavu bytové jednotky 230V vodovod veřejná kanalizace ano domovní kotelna závěsné radiátory centrální místnosti: lino kuchyně: lino koupelna, WC: lino chodba: lino ostatní: lino před rekonstrukcí Rekonstrukce Popis pozemku bytového domu Vady bytové jednotky Trvalé porosty Sklon pozemku zdivo: podstandardní prvek okna: bez vad podlahy: zastaralý prvek vybavení: prvek chybí rozvody: zastaralý prvek bez porostů mírně svažitý 5

Oplocení Přístupová cesta k objektu neoploceno přístup bezproblémový po zpevněné obecní cestě Popis okolí Popis okolí zástavba bytovými domy Poloha v obci Vybavenost Životní prostředí Spojení a parkovací možnosti východní okraj obce úplná vybavenost obchodními středisky i specializovanými obchody, v místě jsou dostupné základní a střední školy včetně specializovaných zařízení, v místě je pouze částečná vybavenost z hlediska kulturních zařízení, v místě je pouze částečná vybavenost z hlediska sportovního vyžití, nejdůležitější úřad/úřady v místě, ostatní úřady v dojezdové vzdálenosti, v obci je pobočka České pošty klidná lokalita bez zdraví ohrožujících vlivů, zeleň v podobě parků v docházkové vzdálenosti, lokalita se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav zastávka MHD v docházkové vzdálenosti a zastávky dálkových spojů v dojezdové vzdálenosti, dobré parkovací možnosti přímo u objektu Sousedé a kriminalita v místě není zvýšená kriminalita, zločiny jsou zde výjimečné Věcná břemena Další informace oceňované nemovitosti nejsou zatíženy věcnými břemeny V době místního šetření nebyl zpracovateli znaleckého posudku umožněn přístup do sklepa. Podlahová plocha těchto prostor je proto převzata z prohlášení vlastníka. 8. Metoda ocenění Pro účely stanovení obvyklé ceny k datu ocenění 19.07.2019 jsou použity všeobecně uznávané a vyžadované oceňovací postupy. Vymezení pojmu obvyklá cena: ZÁKON č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) ČÁST PRVNÍ, Hlava první, 2, Způsoby oceňování majetku a služeb, odst. 1: Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. 6

Volba metody: Za účelem stanovení obvyklé ceny dané nemovitosti je využit postup v podobě tržního porovnání. Základní metodika, která je v rámci tržního porovnání použita, je klasická metoda porovnání pomocí indexů uvedená v publikaci Teorie oceňování nemovitostí, nakladatelství CERM. Dále je použita metodika "Postupy při oceňování majetku státu" vytvořená Úřadem pro zastupování státu ve věcech majetkových. Rovněž se v rámci výpočtu používá metodika "Komentář k určování obvyklé ceny (ocenění majetku a služeb)" vydaná Ministerstvem financí České republiky. Pro vyřazení extrémních hodnot je použita metodika "Postupy při oceňování majetku státu" vytvořená Úřadem pro zastupování státu ve věcech majetkových. 7

B. ZNALECKÝ POSUDEK I) Ocenění srovnávací metodou Metoda tržního porovnání je založena na porovnání nemovitosti s obdobnými nemovitostmi nabízenými k prodeji nebo prodanými v blízké lokalitě. Metoda tak poskytuje relevantní informaci o tržní hodnotě, za kterou by nemovitost mohla být směněna. Při porovnávání se u porovnávaných nemovitostí uvažuje s mnoha faktory (např. lokalita, velikost, stav či příslušenství). Tyto faktory jsou zohledněny korekčními koeficienty. Na základě porovnání těchto parametrů a vyhodnocením jejich vlivu lze stanovit hodnotu oceňované nemovitosti. Srovnávané nemovitosti jsou uvedeny v příloze. Bytová jednotka č. 488/22 Bytová jednotka č. 488/22, v ulici Severovýchod, obec Zábřeh č. K1 - poloha K2 - velikost K3 - stav K4 - konstrukce K5 - další vlastnosti Oceňovaný objekt Severovýchod, Zábřeh, okres Šumperk 2+1, 42.3 m 2 Před rekonstrukcí Panelová osobní vlastnictví 1 Zábřeh, okres Šumperk 2+1, 43 m 2 Dobrý Panelová družstevní vlastnictví s možností převodu do osobního 2 Severovýchod, Zábřeh, okres Šumperk 2+1, 55 m 2 Dobrý Panelová osobní vlastnictví 3 Československé armády, Zábřeh, okres Šumperk 2+1, 49 m 2 Velmi dobrý Panelová osobní vlastnictví 4 Severovýchod, Zábřeh, okres Šumperk 2+1, 50 m 2 Dobrý Panelová osobní vlastnictví 5 Československé armády, Zábřeh, okres Šumperk 2+1, 49 m 2 Před rekonstrukcí Panelová osobní vlastnictví 6 Kosmonautů, Zábřeh, okres Šumperk 2+1, 57 m 2 Dobrý Panelová osobní vlastnictví 8

Cena požadovaná resp. zaplacená za 1 m 2 podlahové plochy Koef. redukce na pramen Cena po redukci na pramen K1 - poloha K2 - velikost K3 - stav K4 - konstrukce K5 - další vlastnosti K6 - úvaha odhadce K1 x. x K6 Cena oceňovaného objektu odvozená ze srovnání č 1 22.093,02 Kč 0.9 19.883,72 Kč 1.00 1.00 1.10 1.00 0.95 0.99 1.0346 19.218,75 Kč 2 25.727,27 Kč Nepoužit 25.727,27 Kč 1.00 0.95 1.10 1.00 1.00 1.00 1.0450 24.619,41 Kč 3 26.020,41 Kč Nepoužit 26.020,41 Kč 1.00 0.97 1.20 1.00 1.00 0.99 1.1524 22.579,31 Kč 4 25.200,00 Kč 0.9 22.680,00 Kč 1.00 0.97 1.10 1.00 1.00 1.00 1.0670 21.255,86 Kč 5 22.448,98 Kč 0.9 20.204,08 Kč 1.00 0.97 1.05 1.00 1.00 1.00 1.0185 19.837,09 Kč 6 22.789,47 Kč 0.9 20.510,53 Kč 1.00 0.94 1.10 1.00 1.00 1.00 1.0340 19.836,10 Kč Celkem průměr Minimum Maximum Směrodatná odchylka - s Pravděpodobná spodní hranice - průměr - s Pravděpodobná horní hranice - průměr + s K1 - Koeficient úpravy na polohu objektu K2 - Koeficient úpravy na velikost objektu K3 - Koeficient úpravy na celkový stav K4 - Koeficient úpravy na konstrukci stavby K5 - Koeficient úpravy na ev. další vlastnosti K6 - Koeficient úpravy dle odborné úvahy odhadce - příslušenství Koeficient redukce na pramen ceny - u inzerce přiměřeně nižší 21.224,42 Kč 19.218,75 Kč 24.619,41 Kč 2.060,95 Kč 19.163,47 Kč 23.285,37 Kč Komentář: Jedná se o podobné objekty ve srovnatelném stavu. Lokality jsou také srovnatelné. Srovnávací hodnota nemovitostí celkem: Na základě výše uvedených údajů a uvedených srovnávacích nemovitostí stanovujeme srovnávací hodnotu předmětné nemovitosti na Celková cena po zaokrouhlení: 21.224,42 Kč/m2 * 42,30 m 2 = 897.793 Kč 898.000 Kč Po úpravě ceny vlastnickým podílem 1/8 je srovnávací hodnota předmětné nemovitosti: 112.000,-- Kč 9

II) Ocenění dle metodiky ÚZSVM (Postupy při oceňování majetku státu) a dle metodiky MFČR Bytová jednotka č. 488/22, v ulici Severovýchod, obec Zábřeh č. K1 - poloha K2 - velikost K3 - stav K4 - konstrukce K5 - další vlastnosti Oceňovaný objekt Severovýchod, Zábřeh, okres Šumperk 2+1, 42.3 m 2 Před rekonstrukcí Panelová osobní vlastnictví 1 Zábřeh, okres Šumperk 2+1, 43 m 2 Dobrý Panelová družstevní vlastnictví s možností převodu do osobního 2 Severovýchod, Zábřeh, okres Šumperk 2+1, 55 m 2 Dobrý Panelová osobní vlastnictví 3 Československé armády, Zábřeh, okres Šumperk 2+1, 49 m 2 Velmi dobrý Panelová osobní vlastnictví 4 Severovýchod, Zábřeh, okres Šumperk 2+1, 50 m 2 Dobrý Panelová osobní vlastnictví 5 Československé armády, Zábřeh, okres Šumperk 2+1, 49 m 2 Před rekonstrukcí Panelová osobní vlastnictví 6 Kosmonautů, Zábřeh, okres Šumperk 2+1, 57 m 2 Dobrý Panelová osobní vlastnictví Výpočet relace dle čl. 8 odst. 3 Postupy při oceňování majetku státu. Výpočet relace č.1 č. Cena požadovaná resp. zaplacená za 1 m 2 Objektivizace nabídkové ceny Cena po objektivizaci 1 22.093,02 0,90 19.883,72 2 25.727,27-25.727,27 3 26.020,41-26.020,41 4 25.200,00 0,90 22.680,00 5 22.448,98 0,90 20.204,08 6 22.789,47 0,90 20.510,53 Maximální hodnota 26.020,41 (případ č.3) Minimální hodnota 19.883,72 (případ č.1) Relace min vs. max hodnoty 1,3086 OK Aritmetický průměr 22.504,34 II. a) Výpočet dle metodiky ÚZSVM (Postupy při oceňování majetku státu) Bytová jednotka č. 488/22, v ulici Severovýchod, obec Zábřeh č. K1 - poloha K2 - velikost K3 - stav K4 - konstrukce K5 - další vlastnosti Váha srovnání Oceňovaný objekt Severovýchod, Zábřeh, okres Šumperk 2+1, 42.3 m 2 Před rekonstrukcí Panelová osobní vlastnictví X 1 Zábřeh, okres Šumperk 2+1, 43 m 2 Dobrý Panelová 2 Severovýchod, Zábřeh, okres Šumperk 3 Československé armády, Zábřeh, okres Šumperk 4 Severovýchod, Zábřeh, okres Šumperk 5 Československé armády, Zábřeh, okres Šumperk 6 Kosmonautů, Zábřeh, okres Šumperk družstevní vlastnictví s možností převodu do osobního 2+1, 55 m 2 Dobrý Panelová osobní vlastnictví 3 2+1, 49 m 2 Velmi dobrý Panelová osobní vlastnictví 2 2+1, 50 m 2 Dobrý Panelová osobní vlastnictví 3 2+1, 49 Před m 2 rekonstrukcí Panelová osobní vlastnictví 3 2+1, 57 m 2 Dobrý Panelová osobní vlastnictví 3 3 10

Výpočet základní ceny č. Cena požadovaná resp. zaplacená za 1 m 2 Objektivizace nabídkové ceny Cena po objektivizaci Váha Součin 1 22.093,02 0,90 19.883,72 3 59.651,16 2 25.727,27-25.727,27 3 77.181,81 3 26.020,41-26.020,41 2 52.040,82 4 25.200,00 0,90 22.680,00 3 68.040,00 5 22.448,98 0,90 20.204,08 3 60.612,24 6 22.789,47 0,90 20.510,53 3 61.531,59 Mezisoučet 17 379.057,62 Celkem 22.297,51 Základní cena: 22.297,51 Kč/m2 Úprava ceny dle čl. 8 odst. 4 a 5: 22.297,51 * 1,0033 = 22.371,83 Kč/m2 Výsledná cena dle metodiky popsané v dokumentu Postupy při oceňování majetku státu je vzhledem k výše uvedenému stanovena na Celková cena po zaokrouhlení: 22.371,83 Kč/m2 * 42,30 m 2 = 946.328,41 Kč 946.000,-- Kč Po úpravě ceny vlastnickým podílem 1/8 je cena dle metodiky ÚZSVM: 118.000,-- Kč II. b) Výpočet dle metodiky MFČR Vyloučení extrémní hodnoty č. Cena požadovaná resp. zaplacená za 1 m 2 Objektivizace nabídkové ceny Cena po objektivizaci 1 22.093 0,90 19.883,72 2 25.727-25.727,27 3 26.020-26.020,41 4 25.200 0,90 22.680,00 5 22.449 0,90 20.204,08 6 22.789 0,90 20.510,53 Střední hodnota 22.504,34 Medián 21.595,27 Rozdíl max-min 6.136,69 Minimum 19.883,72 Maximum 26.020,41 11

Rozdělení četnosti Třídy Četnost Pravděpodobnost 19.884 až 21.111 3 0.5 21.111 až 22.338 0 0 22.338 až 23.566 1 0.16666666666667 23.566 až 24.793 0 0 24.793 až 26.020 2 0.33333333333333 0,6 Četnost 0,5 0,4 0,3 0,2 0,1 Četnost 0 21.111 22.338 23.566 24.793 26.020 až až až až až 19.884 21.111 22.338 23.566 24.793 Výsledná cena dle metodiky MFČR je stanovena v rozsahu: od 19.883,72 Kč/m2 do 21.111,05 Kč/m2 * 42,30 m 2 od 841.081,36 Kč do 892.997,42 Kč Celková cena po zaokrouhlení: od 841.000,-- Kč do 893.000,-- Kč Po úpravě ceny vlastnickým podílem 1/8 je cena dle metodiky MFČR: od 105.000,-- Kč do 112.000,-- Kč 12

C. REKAPITULACE: I. Výsledek dle srovnávací metody 112.000,-- Kč II. a) Výsledek dle metodiky ÚZSVM 118.000,-- Kč II. b) Výsledek dle metodiky MFČR od 105.000,-- Kč do 112.000,-- Kč ZÁVĚR: Na základě výše uvedených zjištění a s přihlédnutím ke stavu a k místním podmínkám polohy nemovitosti je obvyklá cena předmětné nemovitosti v daném místě a čase a s použitím srážky ve výši 25 % za horší prodejnost spoluvlastnických podílů stanovena po zaokrouhlení na Vypracoval: XP invest s.r.o. - Znalecký ústav, Ing. Jana Fichnová Mánesova 1374/53, 12000 Praha Tel.: +420737858334 Email: kontakt@odhadonline.cz V Praze, dne 22.07.2019 84.000 Kč Slovy: osmdesátčtyřitisíc korun D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsme podali jako ústav kvalifikovaný pro výkon znalecké činnosti, jmenovaný podle ustanovení 21 zákona č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, a ustanovením 6 odst. 1 vyhlášky č. 37/1967 Sb., k provedení zákona o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, Ministerstvem spravedlnosti České republiky, č. j. 55/2012-OSD-SZN/9 ze dne 14. 6. 2012 do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod pořadovým číslem 9054-1518/2019 znaleckého deníku. 13

E. Přílohy Výpis z katastru nemovitostí a vyobrazení v katastrální mapě 14

Mapy oblasti 18

Pořízená fotodokumentace 19

Srovnávané nemovitosti 1. Identifikace Záznam o prodeji srovnávané nemovitosti č. 1 Prodej, Byt, 43 m 2, Zábřeh, okres Šumperk Celková cena: 950.000 Kč Adresa: Zábřeh, okres Šumperk 2. Vývoj ceny nemovitosti (od začátku do konce období nabízení v realitní inzerci) 3. Celkový popis nemovitosti (dle dat uvedených v inzerci) Adresa Zábřeh, okres Šumperk Stav objektu Dobrý Cena 950 000 Kč Podlahová plocha 43 Poznámka k ceně 950 000 Kč za nemovitost, včetně provize Plocha užitná 43 Konstrukce budovy Panelová Umístění objektu Klidná část obce Dispozice 2+1 Vlastnictví Družstevní Slovní popis Ve vyhledávané lokalitě města Zábřeh Vám exkluzivně nabízíme byt 2+1 v původním udržovaném stavu. Byt je v družstevním vlastnictví, s možností převodu do OV. Součástí bytu je sklepní koje. V blízkosti obchod, dětské hřiště, škola, školka, příroda k procházkám. Zveme na prohlídku. 22

4. Fotodokumentace 5. Mapové zobrazení Oceňovaná nemovitost Srovnávaná nemovitost 23

Záznam o prodeji srovnávané nemovitosti č. 2 1. Identifikace Prodej, Byt, 55 m 2, Severovýchod č.p. 494/8, Zábřeh, okres Šumperk Celková cena: 1.415.000 Kč Adresa: Severovýchod, Zábřeh, okres Šumperk 2. Vývoj ceny nemovitosti (od začátku do konce období nabízení v realitní inzerci) 3. Celkový popis nemovitosti (dle dat uvedených v inzerci a v kupní smlouvě)) Cena dle kupní smlouvy Kupní smlouva podepsaná dne 1 415 000 Kč Dispozice 2+1 26.04.2019 Stav objektu Dobrý Číslo řízení V-3333/2019-809 Podlahová plocha 57 Konstrukce budovy Panelová Plocha užitná 55 Slovní popis V lokalitě sídliště Severovýchod v Zábřehu nabízíme byt s lodžií o velikosti 2+1 s příslušenstvím. Předmět prodeje se nachází v 1.patře panelového domu s rekonstruovaným výtahem. Přestože se jedná o byt bez větších stavebních úprav, kromě výměny oken za plastová a po výměně stupaček, tak jeho stav je udržovaný a plně funkční. K bytu náleží sklepní kóje v suterénu. Orientace jednoho z pokojů a kuchyně je na jihovýchodní stranu, pokoj z lodžií je na stranu západní. Předností bytu jsou jeho neprůchozí pokoje, žádaná lokalita, docházková vzdálenost od něj do 5 minut do centra města nebo nízké provozní náklady. Vážným zájemcům doporučujeme prohlídku. 24

Záznam o prodeji srovnávané nemovitosti č. 3 1. Identifikace Prodej, Byt, 49 m 2, Československé armády č.p. 652/8, Zábřeh, okres Šumperk Celková cena: 1.275.000 Kč Adresa: Československé armády, Zábřeh, okres Šumperk 2. Vývoj ceny nemovitosti (od začátku do konce období nabízení v realitní inzerci) 3. Celkový popis nemovitosti (dle dat uvedených v inzerci a v kupní smlouvě)) Cena dle kupní smlouvy Kupní smlouva podepsaná dne 1 275 000 Kč Dispozice 2+1 31.10.2018 Stav objektu Velmi dobrý Číslo řízení V-9391/2018-809 Plocha užitná 49 Konstrukce budovy Panelová Slovní popis Nabízíme k prodeji slunný byt 2+1 v osobním vlastnictví, který je orientován do klidného vnitrobloku. Byt se nachází v revitalizovaném domě v oblíbené části města, pár minut od centra, nákupních možností či vlakové zastávky. K bytu o rozloze 49 m2 náleží sklepní kóje. Jsou zde plastová okna, obložkové dveře a novější kuchyňská linka. Byla provedena rekonstrukce rozvodů elektřiny, na podlaze dlažba. Byt je celkově velmi hezky udržován s nízkými náklady na bydlení. Pro více informací nebo sjednání prohlídky nás neváhejte kontaktovat. 26

Záznam o prodeji srovnávané nemovitosti č. 4 1. Identifikace Prodej, Byt, 50 m 2, Severovýchod, Zábřeh, okres Šumperk Celková cena: 1.260.000 Kč Adresa: Severovýchod, Zábřeh, okres Šumperk 2. Vývoj ceny nemovitosti (od začátku do konce období nabízení v realitní inzerci) 3. Celkový popis nemovitosti (dle dat uvedených v inzerci) Cena 1 260 000 Kč Stav objektu Dobrý Konstrukce budovy Panelová Plocha užitná 50 Dispozice 2+1 Slovní popis K prodeji byt s dispozicí 2+1 s lodžií o výměře cca 50 m2. Byt se nachází v domě po celkové revitalizaci vč. vlastní plynové kotelny. Samotný byt je v původním udržovaném stavu, vhodný k rekonstrukci dle vlastních představ. Pokoje jsou neprůchozí, okna plastová, v bytě komora, sklepní kóje samozřejmostí. Nízké provozní náklady. Vhodné jako investice, případně jako startovací bydlení - nízké provozní náklady. Pro více informací kontaktujte uvedeného makléře. 28

4. Fotodokumentace 5. Mapové zobrazení Oceňovaná nemovitost Srovnávaná nemovitost Záznam o prodeji srovnávané nemovitosti č. 5 1. Identifikace Prodej, Byt, 49 m 2, Československé armády, Zábřeh, okres Šumperk Celková cena: 1.100.000 Kč Adresa: Československé armády, Zábřeh, okres Šumperk 29

2. Vývoj ceny nemovitosti (od začátku do konce období nabízení v realitní inzerci) 3. Celkový popis nemovitosti (dle dat uvedených v inzerci) Cena 1 100 000 Kč Stav objektu Před rekonstrukcí Konstrukce budovy Panelová Podlahová plocha 49 Dispozice 2+1 Plocha užitná 49 Slovní popis Představujeme Vám ke koupi byt v osobním vlastnictví o dispozici 2+1 v Zábřehu na Moravě. Byt se nachází v 3.NP plně revitalizovaného panelového domu a jeho velikost je 49 m2 plus balkon. Součástí nabídky je sklep v suterénu domu a společná komora v mezi patře. Byt je v původním, velmi zachovalém stavu s potřebou modernizací veškerých rozvodů. Skládá se ze dvou obytných pokojů, kuchyně, předsíně, koupelny a WC. Dům má novou vlastní plynovou kotelnu/zajišťuje ohřev vody a dodávku tepla/ a je po kompletní revitalizaci, což znamená velmi nízké provozní náklady tohoto bytu. Veškeré závazky jako revitalizační úvěr/ ANUITY/ jsou již plně uhrazeny. Byt je ihned k dispozici. S případným financováním této nabídky Vám rádi pomůžeme. Pro více informací volejte prosím makléře této nabídky. 4. Fotodokumentace 30

5. Mapové zobrazení Oceňovaná nemovitost Srovnávaná nemovitost Záznam o prodeji srovnávané nemovitosti č. 6 1. Identifikace Prodej, Byt, 57 m 2, Kosmonautů, Zábřeh, okres Šumperk Celková cena: 1.299.000 Kč Adresa: Kosmonautů, Zábřeh, okres Šumperk 31

2. Vývoj ceny nemovitosti (od začátku do konce období nabízení v realitní inzerci) 3. Celkový popis nemovitosti (dle dat uvedených v inzerci) Cena 1 299 000 Kč Stav objektu Dobrý Konstrukce budovy Panelová Plocha užitná 57 Dispozice 2+1 Slovní popis Nabízím byt s neprůchozími pokoji v centru Zábřehu na Moravě, avšak ve velmi klidné a atraktivní lokalitě nedaleko rybníka Oborník. Jedná se o udržovaný byt v původním stavu. V předsíni je dostatek úložného prostoru ve vestavěných skříních. WC a koupelna jsou zvlášť (umakartové jádro). V kuchyni je původní (lehce renovovaná) kuchyňská linka. Oba pokoje jsou neprůchozí, z většího je vstup na lodžii. Na podlahách je lino, v pokojích zachované parkety. Rozvody elektřiny jsou v hliníku. Okna jsou plastová. Byt je zcela vyklizený. Dům je po revitalizaci - nová střecha, zateplení, stoupačky. Dům má vlastní plyn. kotelnu. Energetický štítek nebyl předložen, z tohoto důvodu uvedeno písm. G. Byt je možné začít ihned užívat či rekonstruovat a získat tak pohodové bydlení v klidné části Zábřehu a přesto v centru, v dosahu veškeré infrastruktury. Byt bude v 01/2019 převeden do osobního vlastnictví (dříve stanovy nedovolují). Je možné zakoupit v současném stavu - družstevní vlastnictví s výraznou slevou (při platbě z vlastních zdrojů kupujícího cena 1.225.000,-- Kč). Při prodeji bytu v osobním vlastnictví za cenu 1,299.000,-- Kč. Jednání o prodeji bytu v osobním vlastnictví vč. rezervace je možné již nyní. Zprostředkovatelskou provizi kupující nehradí. 4. Fotodokumentace 32

5. Mapové zobrazení Oceňovaná nemovitost Srovnávaná nemovitost 33