STATIKUM s.r.o. znalecký ústav jmenovaný Ministerstvem spravedlnosti ČR se sídlem Purkyňova 125, Brno 612 00, IČ: 15545881, DIČ: CZ15545881, tel.: 776824201, e-mail: objednavka@statikum.cz Znalecký posudek č. 1722-277-2015 Objednatel: Mgr. Jan Krejsta soudní exekutor, Exekutorský úřad Brno-město Horní 729/32, 639 00 Brno IČ: 66253209 Účel posudku : Zjištění obvyklé ceny nemovitostí zapsaných na LV č. 6294 a 3116 k.ú. Bílina, obec Bílina pro potřebu exekučního řízení na základě usnesení č.j. 159 EX 01147/11-182; provedené exekuce prodejem nemovitých věcí povinného Jana Janečková, bytem M. Švabinského čp.665, Bílina Teplické Předměstí418 01 Oceněno k datu: 11.8.2015 Zhotovitel posudku: STATIKUM s.r.o., znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnosti ČR Odpovědní zpracovatelé: Ing. Pavel Pejchal, CSc., Ing. Lukáš Pejchal Počet stran posudku: Počet vyhotovení : 16 + 10 stran příloh 3, z toho 2x objednatel, 1x archiv znaleckého ústavu
STATIKUM s. r.o. 1722-277-2015 Obsah 1. NÁLEZ... 3 1.1 Identifikace předmětu ocenění... 3 1.2 Popis nemovitých věcí... 3 1.3 Věcná břemena a nájemní práva... 3 1.4 Movité a nemovité příslušenství... 4 1.5 Vlastnické a evidenční údaje... 4 1.6 Prohlídka a zaměření nemovitosti... 4 1.7 Podklady pro vypracování znaleckého posudku... 4 2. OCENĚNÍ... 6 2.2.1. Metoda nákladová... 6 2.2.2. Metoda výnosová... 6 2.2.3. Metoda komparativní... 7 2.1 Volba metody ocenění... 7 2.2 Administrativní ocenění... 7 2.3 Ocenění porovnávací metodou... 12 2.4 Vyjádření k DPH... 14 3. REKAPITULACE... 15 4. ZNALECKÁ DOLOŽKA... 16 Seznam příloh Příloha č. 1: Výpisy z katastru nemovitostí... 7 listů Příloha č. 2: Náhled katastrální mapy... 1 list Příloha č. 3: Fotodokumentace... 2 listy Str. 2
STATIKUM s. r.o. 1722-277-2015 1. NÁLEZ 1.1 Identifikace předmětu ocenění Úkolem znalce je stanovit obvyklou cenu (tržní hodnotu) nemovitostí a jejich příslušenství vymezených v exekučním příkaze soudního exekutora č.j. č.j. 159 EX 01147/11-182, a to: a spoluvlastnický podíl: 1.2 Popis nemovitých věcí Bílina je město, které leží v severních Čechách, v Ústeckém kraji, okrese Teplice na stejnojmenné řece Bílině. Má rozlohu 32,41 km² a žije zde téměř 17 tisíc obyvatel. Historické jádro města je od roku 1992 městskou památkovou zónou. Město se rozkládá v údolí řeky Bíliny, v půli cesty mezi Mostem a Teplicemi. Prochází tudy železnice Ústí nad Labem Teplice Chomutov, trať Ústí nad Labem Úpořiny Bílina a silnice I/13. Předmětem ocenění je bytová jednotka č. 66515 v bytovém domě na ulici M. Švabinského v městské části Teplické Předměstí. V okolí nemovitosti se nachází dobrá občanská vybavenost i dostupnost do centra města. V okolí i v oceňované nemovitosti žije sociálně slabé obyvatelstvo Bytový dům je panelový se 7. NP. Stáří nemovitosti znalec odhaduje na 40 let. Většina konstrukcí je původních, pouze vchodové dveře jsou v plastu. Bytová jednotka je dispozičně řešena jako 2+1 a nachází se v 6. NP. Jednotka je připojena k veškerým inženýrským sítím. Znalci nebyl umožněn vstup do nemovitosti a tak nebylo možné ověřit vybavení a stavebnětechnický stav jednotky. 1.3 Věcná břemena a nájemní práva Dle šetření znalce nebyla zjištěna žádná věcná břemena, výměnky a nájemní, pachtovní či předkupní práva váznoucí na nemovité věci. Str. 3
1.4 Movité a nemovité příslušenství STATIKUM s. r.o. 1722-277-2015 Při místním šetření nebyly zjištěny movité věci, které by tvořily s nemovitostí příslušenství. Při místním šetření bylo zjištěno následující nemovité příslušenství oceňovaných nemovitostí: Sklep nacházející se v suterénu bytového domu čp. 665. 1.5 Vlastnické a evidenční údaje Dle výpisu z katastru nemovitostí ze dne 20.7.2015 je jako vlastník oceňovaných nemovitostí zapsán: 1.6 Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti byla provedena dne 11.8.2015 za přítomnosti zástupce znaleckého ústavu STATIKUM s.r.o., Ing. Lukáše Pejchala, povinná Jana Janečková se i přes písemnou výzvu k prohlídce nedostavila a neumožnila, tak vstup znalci do nemovitosti. Ocenění tak proběhlo na základě dostupných informací a zevní obhlídky. Vybavení nemovitosti znalec vzhledem k výše uvedenému uvažuje jako standardní k typu a stáří nemovitosti. 1.7 Podklady pro vypracování znaleckého posudku Výpis z katastru nemovitostí pro oceňované nemovitosti; Kopie katastrální mapy k oceňovaným nemovitostem; Fotodokumentace z prohlídky a údaje zjištěné při prohlídce; Doplňující informace k předmětu ocenění poskytnuté objednatelem; Informace z realitního serveru; Vlastní databáze znalce; Databáze realizovaných prodejů nemovitostí MOISES; Skutečnosti a výměry zjištěné na místě samém při místním šetření a fotodokumentace z místního šetření; Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku); Zákon č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, ve znění zákona č. 322/2006 Sb., zákona č. 227/2009 Sb. a zákona č. 444/2011 s účinností od 1. 1. 2012; Vyhláška Ministerstva financí č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. s účinností od 1. 10. 2014; BRADÁČ a kol. Teorie oceňování nemovitostí, VIII. přepracované a doplněné vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2009; ZAZVONIL ZBYNĚK Odhad hodnoty pozemků, VŠE v Praze, nakladatelství Oeconomica, Institut oceňování majetku, 2007; DUŠEK DAVID Základy oceňování nemovitostí, II. upravené vydání, Vysoká škola ekonomická v Praze, Institut oceňování majetku, 2006; Str. 4
STATIKUM s. r.o. 1722-277-2015 ZAZVONIL ZBYNĚK Porovnávací hodnota nemovitostí, I.vydání, nakladatelství EKOPRESS, s.r.o., 2006; BRADÁČ a kol. Soudní znalectví, I.vydání, Akademické nakladatelství CERM, 2010; HÁLEK VÍTĚZSLAV Oceňování majetku v praxi, I.vydání, DonauMedia s.r.o., 2009; ZAZVONIL ZBYNĚK Oceňování nemovitostí výnosový přístup, I.vydání, nakladatelství Oeconomica 2010; IOM VŠE Praha: Návrh standardu pro oceňování nemovitostí tržní hodnotou, Praha, září 2012. Str. 5
STATIKUM s. r.o. 1722-277-2015 2. OCENĚNÍ Obvyklou (tržní) cenu nemovitosti lze obecně vyjádřit následovně: Obvyklá cena je taková, kterou by bylo možno za konkrétní věc jako předmět prodeje a koupě v rozhodné době a místě dosáhnout. V zákoně č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, je definována takto: Obvyklou cenou se pro účely zákona č. 151/1997 Sb. se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Cena určená jinak než obvyklá cena nebo mimořádná cena je cena zjištěná. Jiným způsobem oceňování jsou: 2.2.1. Metoda nákladová Metoda nákladová je založena na principu, že hodnota nemovitostí nebude větší, než činí současné náklady na jejich pořízení s odpočtem přiměřených odpisů. Jedná se tedy o výpočet reprodukční hodnoty snížené o přiměřené opotřebení. Reprodukční hodnota se vypočte pomocí obestavěného prostoru, zastavěné plochy, podlahové plochy, délky (dle charakteru stavby). Dále se dle provedení a vybavení zjistí odpovídající cena za zvolenou měrnou jednotku, chybějící prvky konstrukcí se nezapočítávají, vyšší vybavení se připočítává. Vynásobením zjištěné zastavěné plochy nebo obestavěného prostoru a jednotkové ceny se zjišťuje tzv. výchozí hodnota. Od takto zjištěné výchozí hodnoty se odečte opotřebení, které odpovídá stavbě daného stáří a způsobu údržby objektu, výsledkem je věcná hodnota. Ve znaleckých a odborných posudcích se ke zjištění věcné hodnoty používá též modifikovaná metodika definovaná vyhláškou Ministerstva financí č. 441/2013, o oceňování majetku a o změně některých zákonu, v aktuálním znění. 2.2.2. Metoda výnosová Principem výnosového způsobu ocenění je princip anticipace, jehož podstata spočívá v tvrzení, že hodnota je závislá na budoucím očekávání. Jestliže budoucí prospěch lze finančně vyjádřit jako řadu očekávaných výnosů, pak výnosovou hodnotu lze definovat jako součet všech těchto očekávaných výnosů, transformovaných na současnou hodnotu peněz. Očekávaný příjem se zjistí z nájemních smluv, nejsou-li v odchylce od situace na běžném realitním trhu. Roční výnos z pronájmu nemovitosti je třeba snížit o náklady spojené s užíváním nemovitosti (zejména se jedná o náklady na průměrnou roční údržbu, správu nemovitosti, daň z nemovitosti a pojištění nemovitosti).transformace na současnou hodnotu peněz se provádí pomocí tzv. výnosové kapitalizace. Očekávaný výnos se u předmětné nemovitosti zjistí z ročního nájemného. Str. 6
2.2.3. Metoda komparativní STATIKUM s. r.o. 1722-277-2015 Komparativní metoda, též srovnávací metoda je statistická metoda. Vychází z toho, že z většího počtu známých entit lze odvodit střední hodnotu, kterou lze použít jako základ pro hodnocení určité nemovitosti (pro zjištění její obvyklé ceny). Srovnatelné hodnoty nemovitostí jsou stanovovány dle již realizovaných prodejů (kupních smluv) nebo se opírají o šetření spolupracujících odhadců, realitních kanceláří v daném regionu, o vlastní databázi a zkušenosti zhotovitele posudku či o realitní inzerci. Mezi základní vlivy působící na hodnotu nemovitého majetku patří: Poloha nemovitostí o vzdálenost od center měst či obcí o vzdálenost od hlavních komunikačních tahů o přístup k silničním či železničním trasám Využitelnost nemovitostí o stavebně-technické vlastnosti nemovitostí, jejich omezenost či naopak o pře dimenzovanost o účel staveb a možnost adaptace na jiné využití o kapacita inženýrských sítí a možnost jejich úpravy o možnosti přístaveb a rozšíření nemovitostí o omezené možnosti další výstavby (stavební uzávěry, ochranná pásma) Vlastnické vztahy a zátěžová břemena o stavby na cizím pozemku, nájemní smlouvy a jejich vypověditelnost o předkupní práva, věcná břemena o zástavní práva o soudní spory (např. restituční spory) Situace na realitním trhu o o celkové trendy v prodeji nemovitostí prodejnost obdobných nemovitostí v dané lokalitě 2.1 Volba metody ocenění Vzhledem k výše popsané metodologii oceňování nemovitostí pro obvyklou cenu a vzhledem k účelu posudku se jako nejlépe použitelná metoda pro daný účel jeví metoda komparativní. Tato metoda dokáže za předpokladu existence kvalitní databáze cen srovnatelných objektů nejlépe zhodnotit obchodovatelnost a tedy i tržní hodnotu srovnávaných nemovitostí. Hlavní metodou ocenění byla tedy zvolena metoda komparativní, metodou podpůrnou pak bude administrativní ocenění. Administrativní metoda nemá přímou souvislost se stanovením obvyklé ceny, tato metoda má v této situaci především popisný charakter, co se do vybavení a konstrukcí týče. 2.2 Administrativní ocenění Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Str. 7
STATIKUM s. r.o. 1722-277-2015 Základní informace Adresa předmětu ocenění: 407 14 Kraj: Ústecký Okres: Teplice Obec: Bílina Katastrální území: Bílina Počet obyvatel: 16 703 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 190,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. Pi O1. Velikost obce - Nad 5000 obyvatel I 0,95 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Obce, které byly k 31. II 0,90 12. 2002 sídly okresních úřadů a katastrální území lázeňských míst typu B O3. Poloha obce - Obec, jejíž některé katastrální území sousedí II 1,03 s městem (oblastí) vyjmenovaným v tabulce č. 1 (kromě Prahy a Brna) O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, I 1,00 vodovod, kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční a autobusová II 0,95 zastávka O6. Občanská vybavenost v obci - Komplexní vybavenost (obchod, služby, zdravotnická zařízení, škola, pošta, bankovní (peněžní) služby, sportovní a kulturní zařízení aj.) I 1,00 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 995,57 Kč/m 2 Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. Pi 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka II 0,00 odpovídá poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, V 0,00 jehož součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu II 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 5 Index trhu IT = P6 * (1 + Pi) = 1,000 Index polohy i = 1 Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních Str. 8
STATIKUM s. r.o. 1722-277-2015 obcích nad 2000 Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném I 1,00 funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,04 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,02 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec I 0,00 - Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité I 0,00 věci je dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné VI 0,00 komunikaci, dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD III 0,00 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - I -0,01 Nevýhodná pro účel užití realizované stavby 9. Obyvatelstvo - Konfliktní skupiny v okolí v okolních bytech I -0,10 nebo v okolí 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 11 Index polohy IP = P1 * (1 + Pi) = 0,950 Koeficient pp = IT * IP = 0,950 Ocenění staveb Bytová jednotka 665/15 i = 2 Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Bytový prostor 38 porovnávací metoda Poloha objektu: Ústecký kraj, obec 10 001 50 000 obyvatel Stáří stavby: 40 let Základní cena ZC (příloha č. 27): 6 753,- Kč/m 2 Podlahové plochy bytu koeficient dle typu podlahové plochy kuchyně: 7,6 * 1,00 = 7,60 m 2 pokoj: 22,5 * 1,00 = 22,50 m 2 pokoj: 13,95 * 1,00 = 13,95 m 2 koupelna: 2 * 1,00 = 2,00 m 2 WC: 0,9 * 1,00 = 0,90 m 2 předsíň: 8,2 * 1,00 = 8,20 m 2 sklep: 2,1 * 0,10 = 0,21 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: 55,36 m 2 Str. 9
STATIKUM s. r.o. 1722-277-2015 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. Vi 1. Typ stavby - Budova - panelová, nezateplená II -0,05 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, II 0,00 sušárna, sklad 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované II 0,00 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní II 0,00 světové strany - částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní III 0,00 provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - II -0,01 Standardní vybavení - balkon nebo lodžie nebo komora nebo sklepní kóje 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové III 0,00 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0,00 10. Stavebně - technický stav - Byt se zanedbanou údržbou III 0,85 (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 40 let: s = 1-0,005 * 40 = 0,800 Index vybavení IV = (1 + Vi) * V10 * 0,800 = 0,639 9 i = 1 Index trhu s nemovitými věcmi IT = 1,000 Index polohy pozemku IP = 0,950 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 6 753,- Kč/m 2 * 0,639 = 4 315,17 Kč/m 2 CBP = PP * ZCU * IT * IP = 55,36 m 2 * 4 315,17 Kč/m 2 * 1,000 * 0,950= 226 943,42 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 226 943,42 Kč Ocenění pozemků Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. Pi 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na II 0,00 využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do IV 0,00 15% včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné pásmo I 0,00 Str. 10
STATIKUM s. r.o. 1722-277-2015 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6 Index omezujících vlivů IO = 1 + Pi = 1,000 Index trhu s nemovitostmi IT = 1,000 Index polohy pozemku IP = 0,950 Celkový index I = IT * IO * IP = 1,000 * 1,000 * 0,950 = 0,950 i = 1 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst. 1 995,57 0,950 945,79 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a 1683/60 427,00 945,79 403 852,33 nádvoří Stavební pozemek - celkem 427,00 m 2 403 852,33 Pozemky - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu = 403 852,33 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem * 5 725 / 247 120 Pozemky - zjištěná cena = 9 356,- Kč REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka 665/15 226 943,40 Kč 1. Ocenění staveb celkem 226 943,40 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky 9 356,- Kč 2. Ocenění pozemků celkem 9 356,- Kč Celkem 236 299,40 Kč Str. 11
STATIKUM s. r.o. 1722-277-2015 Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem 236 299,40 Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka 665/15 226 943,40 Kč 1. Ocenění staveb celkem 226 943,40 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky 9 356,- Kč 2. Ocenění pozemků celkem 9 356,- Kč Celkem 236 299,40 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 236 299,40 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: 236 300,- Kč 2.3 Ocenění porovnávací metodou V našem konkrétním případě je použito realitní inzerce na internetu, databáze realizovaných obchodů MOISES a databáze znaleckého ústavu. Uvažovaná užitná plocha bytu 57,25 m2 (včetně sklepu) Bytová jednotka Srovnávací nabídka 1) M. Švabinského, Bílina - Teplické Předměstí, užitná plocha 54 m 2 Jedná se o bytovou jednotku 2+1 s lodžií o ploše 54 m2 v osobním vlastnictví, ve čtvrtém nadzemním podlaží cihlového domu, v klidné části města Bílina. Byt prošel částečnou rekonstrukcí: plastová okna, obklady a dlažba v koupelně a WC. V okolí domu je veškerá občanská vybavenost ( škola, školka a obchody). NABÍDKOVÁ CENA 249 000 KČ Str. 12
STATIKUM s. r.o. 1722-277-2015 2) M. Švabinského, Bílina - Teplické Předměstí, užitná plocha 63 m 2 Jedná se o bytovou jednotku 3+1 v osobním vlastnictví, v prvním nadzemním podlaží panelového domu, v klidné části Bíliny. Byt prošel částečnou rekonstrukcí: plastová okna, Kuchyňská linka.k bytu náleží sklepní kóje. V okolí je veškerá občanská vybavenost dostupná. NABÍDKOVÁ CENA 229 000 KČ 3) M. Švabinského, Bílina - Teplické Předměstí, užitná plocha 55 m 2 Byt 2+1 s lodžií v osobním vlastnictví. Byt má vyměněná plastová okna, je v původním stavu a nachází se ve 2.podlaží. Vytápění a teplá voda jsou napojený na dálkový rozvod. NABÍDKOVÁ CENA: 225 000 KČ 4) M. Švabinského, Bílina - Teplické Předměstí, užitná plocha 55 m 2 Jedná se o byt 2+1 v Bílině ve 3.podlaží. Byt je v původním stavu. Vytápění a teplá voda jsou napojený na dálkový rozvod. NABÍDKOVÁ CENA: 190 000 KČ 5) M. Švabinského, Bílina - Teplické Předměstí, užitná plocha 56 m 2 Jedná se o byt 2+1 o užitné ploše 56 m2 s balkonem ve druhém patře panelového domu. V celém bytě jsou plastová okna, v kuchyni žaluzie. V kuchyni je zánovní kuchyňská linka. V prvním a druhém pokoji jsou původní zachovalé parkety. V bytě je částečně rekonstruovaná koupelna. Součástí bytu jsou dřevěné vchodové dveře. Byt se nachází na okraji sídliště, občanská vybavenost v dosahu. NABÍDKOVÁ CENA: 179 770 KČ Str. 13
STATIKUM s. r.o. 1722-277-2015 Komparace: č. Poloha objektu Nabídková cena [Kč] Nabídková cena jednotková [Kč/m2] Redukce na pramen ceny (Krpc) Cena po redukci (Krpc) [Kč/m2] K1 K2 K3 K4 K5 K6 IO (poloha) (velikost) (technický stav) (vybavení a příslušenství) (umístění) (úvaha znalce) Cena oceň. objektu [Kč/m2] 1 2 3 4 5 M. Švabinského, Bílina - Teplické Předměstí M. Švabinského, Bílina - Teplické Předměstí M. Švabinského, Bílina - Teplické Předměstí M. Švabinského, Bílina - Teplické Předměstí M. Švabinského, Bílina - Teplické Předměstí 249 000 4 611 0,90 4 150 1,00 1,01 1,20 1,05 1,05 1,00 1,34 3 097 229 000 3 635 0,90 3 271 1,00 0,98 1,20 1,05 1,05 1,00 1,29 2 536 225 000 4 091 0,90 3 682 1,00 1,01 1,10 1,05 1,05 1,00 1,22 3 018 190 000 3 455 0,90 3 109 1,00 1,01 1,00 1,05 1,05 1,00 1,11 2 801 179 990 3 214 0,90 2 893 1,00 1,01 1,15 1,07 1,05 1,00 1,30 2 225 Celkem jednotková cena - průměr 3 801 3 421 Kč/m2 2 735 Minimum 3 214 2 893 2 225 Maximum 4 611 4 150 3 097 Směrodatná odchylka 496 447 321 Průměr - směrodatná odhylka 3 305 2 974 Kč/m2 2 414 Průměr + směrodatná odchylka 4 297 3 868 Kč/m2 3 056 Variační koeficient 13,06% 13,06% 11,74% Výměra oceňovaného objektu m2 57 Celková cena objektu Kč 156 579 Celková cena objektu po zaokrouhlení na desetitisíce Kč 160 000 KCR Koeficient úpravy na pramen zjištění ceny: skutečná kupní cena: K CR = 1,00, u inzerce přiměřeně nižší K1 koeficient polohy nemovitosti (lokalita, dopravní dostupnost) K2 koeficient velikosti užitné plochy K3 K4 K5 K6 IO koeficient stavebně-technického stavu nemovisti koeficient vybavení a příslušenství nemovitosti koeficient úmístění bytu v rámci bytového domu koeficient úpravy dle úvahy znalce Index odlišnosti IO = (K1 K2 K3 K4 K5 K6), kde JC = cena po redukci / (index odlišnosti) Obvyklá cena bytové jednotky č. 665/15 v bytovém domě č.p.665 k.ú. Bílina včetně příslušenství a spoluvlastnického podílu na pozemku p.č. 1683/60, stanovená přímým porovnáním činí 160 000,- Kč. Tato částka se skládá z ceny podílu na pozemku p.č. 1683/60 ve výši 6 400 Kč a ceny podílu na stavbě ve výši 153 600 Kč. 2.4 Vyjádření k DPH V případě pozemku p.č.1683/60 k.ú. Bílina se nejedná o stavební pozemky dle 56 odst. 2 zák. o DPH. Stavby byly dle provedeného místního šetření a dle dostupných informací prokazatelně užívány již déle než 5 let, tuto skutečnost potvrdil i příslušný stavební úřad. Stavby tudíž splňují předpoklady pro osvobození od DPH dle 56 zák. o DPH. Str. 14
STATIKUM s. r.o. 1722-277-2015 3. REKAPITULACE Dle 2 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním, proto za obvyklou cenu nemovitosti považujeme cenu určenou porovnávacím způsobem. Cena podílu zjištěná podle cenového předpisu Cena podílu zjištěná porovnávacím způsobem 236 300,- Kč 160 000,- Kč Obvyklá cena (tržní hodnota) bytové jednotky č. 665/15 a spoluvlastnického podílu na pozemku a společných částech bytového domu v k.ú Bílina je dle odborného odhadu 160 000 Kč Cena slovy: stošedesáttisíc Kč Str. 15
STATIKUM s. r.o. 1722-277-2015 4. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek podal ústav zapsaný rozhodnutím Ministerstva spravedlnosti ČR ze dne 9.10. 1997 (rozšířeným rozhodnutím Ministerstva spravedlnosti ČR ze dne 11.7.2012) v souladu s ustanovením 21 odst. 3 zákona č. 36/1967 Sb. a ustanovení 6 odst. 1 vyhlášky č. 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů, do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oborech: stavebnictví, s rozsahem znaleckého oprávnění pro technický stav konstrukcí pozemního stavitelství staveb obytných, průmyslových, občanské vybavenosti a zemědělských, staveb inženýrských, mostů, betonových, ocelových a dřevěných konstrukcí. ekonomika, s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady: nemovitostí, podniků, movitostí strojů a zařízení, nehmotného majetku, nepeněžitých vkladů, sportovních potřeb, sportovního materiálu; rozpočtování a fakturace ve stavebnictví. Znalecký posudek je veden pod číslem 1722/277/2015. V Brně dne 21.8.2015. Podpis jednatele znaleckého ústavu. Ing. Lukáš Pejchal Str. 16
PŘÍLOHY Příloha č. 1: Výpisy z katastru nemovitostí... 7 listů Příloha č. 2: Náhled katastrální mapy... 1 list Příloha č. 3: Fotodokumentace... 2 listy
Fotodokumentace z prohlídky