ZNALECKÝ POSUDEK. č /15

Transkript

1 Ladislav Charvát mobil: Člen Komory soudních znalců ČR IČO: Člen Asociace znalců a odhadců ČR Brno e - mail: charvatladislav@seznam.cz kancelář: Pražská 585, RESTAMO, Chomutov www: ZNALECKÝ POSUDEK č /15 o ceně nemovitosti: Bytová jednotka č. 1050/7 o velikosti 3+1 ve 3.NP, ul. Osvobození, obec Jirkov, katastrální území Jirkov, kraj Ústecký, LV č. 3878, Objednatel posudku: Hassman Trading s.r.o., Lučanská 1515, Žatec Účel posudku: Získání cenového podkladu k insolvenčnímu řízení - oddlužení. Stanovení ceny obvyklé. Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Není vhodné pro daňové účely. Posudek obsahuje 8 stran textu včetně titulního listu a předává se objednateli ve 2 vyhotoveních. V Chomutově, dne

2 A. Nález 2 Předmět ocenění: Předmětem ocenění je bytová jednotka č. 1050/7 o velikosti 3+1, která se nachází v ulici Osvobození v Jirkově, katastrální území Jirkov, kraj Ústecký. Insolvenční soud a spisová značka: Krajský soud v Ústí nad Labem, KSUL 44 INS 9614/2015 Insolvenční správce: Insolvency Project v.o.s., insolvenční správce dlužníka Radoslav Veréb Podklady pro ocenění: Výpisy z Katastrálního úřadu pro Ústecký kraj, KP Chomutov ze dne , LV č. 3878, Situační plánek. Kopie katastrální mapy. Údaje sdělené objednatelem. Prohlídka dne za přítomnosti znalce a vlastníka bytu. Fotodokumentace budovy pořízená znalcem. Vlastníci nemovitostí dle LV: Veréb Radoslav, Jana Masaryka 364/23, Praha 2, Vinohrady, Praha 2, vlastnictví: výhradní - dlužník Podíl na společných částech domu a pozemku: 664/13052 Jednotky: č.jedn. 1044/4 byt budova Jirkov č.p. 1043, 4044, byt.dům, LV 4083 Pozemky: pozemek parc. č zastavěná plocha a nádvoří 206 m 2 pozemek parc. č zastavěná plocha a nádvoří 205 m 2 Datum provedení místního šetření a jeho účastníci: Místní šetření bylo provedeno dne za přítomnosti znalce a vlastníka bytu. Datum, k němuž se ocenění provádí: Ocenění nemovitostí je provedeno ke dni Základní informace: Název předmětu ocenění: Bytová jednotka Adresa předmětu ocenění: Osvobození 1050/ Jirkov Kraj: Ústecký Okres: Chomutov Obec: Jirkov Katastrální území: Jirkov

3 Počet obyvatel: Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 020,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. Pi O1. Velikost obce - Nad 5000 obyvatel I 0,95 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Obce s počtem obyvatel nad III 0, a všechny obce v okresech Praha-východ, Praha-západ O3. Poloha obce - Obec, jejíž některé katastrální území sousedí s II 1,03 městem (oblastí) vyjmenovaným v tabulce č. 1 (kromě Prahy a Brna) O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, I 1,00 kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Městská hromadná doprava popřípadě I 1,00 příměstská doprava O6. Občanská vybavenost v obci - Komplexní vybavenost (obchod, služby, zdravotnická zařízení, škola, pošta, bankovní (peněžní) služby, sportovní a kulturní zařízení aj.) I 1,00 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 848,36 Kč/m 2 Údaje o oceňovaném bytu: Byt nebo nebytový prostor dokončený 3 Byt je místnost, nebo soubor místností, vč. součástí a příslušenství bytu, které jsou podle rozhodnutí stavebního úřadu určeny k bydlení, jehož vlastnictví bylo ve smyslu zák.č. 72/1994 Sb. ke dni ocenění vloženo do katastru nemovitostí. Nebytový prostor je místnost, nebo soubor místností, vč. součástí a příslušenství, které jsou podle rozhodnutí stavebního úřadu určeny k jiným účelům než bydlení, jehož vlastnictví ve smyslu zák.č. 72/1994 Sb. ke dni ocenění vloženo do katastru nemovitostí. Místopis: Město Jirkov stavebně navazuje na bývalé okresní město Chomutov a je situované SZ od tohoto města. Ve městě je veškerá potřebná infrastruktura. Budova se nachází na jedné z hlavních ulic města, kterou vede trolejbusová doprava spojující města Chomutov a Jirkov. Obytný dům je napojený na všechny inženýrské sítě a místní komunikační systém. Bytová jednotka o velikosti 3+1 se nachází ve 3. nadzemním podlaží v č.p ve zděné budově č.p. 1049, 1050, vícebytové, vícepodlažní, v ulici Osvobození v Jirkově. Jedná se o zděný dům s klasickými stavebními prvky typickými pro zděné domy. V domě jsou běžné stropy, schodiště a ostatní nosné konstrukce. V bytě je běžné sociální zařízení. Vytápění je ústřední na dálkový ohřev. Rozvod vody je teplé a studené s dálkovým přívodem. Kanalizace je svedena do společných stoupaček a je úplná. Elektroinstalace je běžná. Záchod je splachovací, v koupelně jsou běžné zařizovací předměty. K bytu patří spoluvlastnický podíl v rozsahu 664/13052 na společných částech budovy patřící dle zák.č.72/1994 Sb., v platném znění, neoddělitelně k bytové jednotce č. 1050/7 a spoluvlastnický podíl v rozsahu 664/13052 na pozemcích parc.č a 2502 zastavěné plochy a nádvoří. Dům je napojen na všechny inženýrské sítě: elektřinu, vodovod, kanalizaci, plyn, dálkovou dodávku tepla a TUV. Stavební stav odpovídá stáří a nepravidelné až zanedbané údržbě. Prohlídkou na místě byly zjištěny tyto závady: Okna a dveře zahnívají rozvody elektriky jsou na hranici životnosti

4 4 WC a koupelna jsou v původním stavu viz foto Obsah: 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Bytová jednotka B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. Pi 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než I -0,06 nabídka 2. Vlastnické vztahy - Jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na V 0,00 pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu II 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - exekuce I -0,04 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu IT = P6 * (1 + Pi) = 0,900 i = 1 5

5 5 Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 obyvatel Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,04 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III -0,05 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, V 0,00 špatné parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD III 0,00 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Konfliktní skupiny v okolí v okolních bytech nebo v I -0,30 okolí 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0, Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy IP = P1 * (1 + Pi) = 0,690 i = 2 Koeficient pp = IT * IP = 0, Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Bytová jednotka č. 1050/7 Ocenění pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemky Ocenění 11 Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. Pi 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% IV 0,00 včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné pásmo I 0,00

6 6 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index omezujících vlivů IO = 1 + Pi = 1,000 i = 1 Index trhu s nemovitostmi IT = 0,900 Index polohy pozemku IP = 0,690 Celkový index I = IT * IO * IP = 0,900 * 1,000 * 0,690 = 0,621 6 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst ,36 0, ,83 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a ,00 526, ,98 nádvoří 4 odst. 1 zastavěná plocha a ,00 526, ,15 nádvoří Stavební pozemky - celkem 411,00 m ,13 Pozemky - zjištěná cena = ,13 Kč Rekapitulace cen pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemky = ,13Kč ,13 Kč Celková cena nemovitého majetku pro stanovení podílu = ,13 Kč Vlastní ocenění jednotky Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Bytový prostor 38 porovnávací metoda Poloha objektu: Ústecký kraj, obec obyvatel Stáří stavby: 43 let Základní cena ZC (příloha č. 27): 6 753,- Kč/m 2 Podlahové plochy bytu koeficient dle typu podlahové plochy podlahová plocha celkem: 67 * 1,00 = 67,00 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: 67,00 m 2

7 7 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. Vi 1. Typ stavby - Budova - zděná IV 0,10 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, II 0,00 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované II 0,00 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové III 0,03 strany - s výhledem 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství částečné nebo úplné II -0,10 mimo byt nebo umakartové bytové jádro 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní I -0,03 vybavení, bez dalších prostor 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové III 0,00 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0, Stavebně - technický stav - Byt se zanedbanou údržbou III 0,85 (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 43 let: s = 1-0,005 * 43 = 0,785 Index vybavení IV = (1 + Vi) * V10 * 0,785 = 0,667 i = 1 Index trhu s nemovitými věcmi IT = 0,900 Index polohy pozemku IP = 0,690 9 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 6 753,- Kč/m 2 * 0,667 = 4 504,25 Kč/m 2 CBP = PP * ZCU * IT * IP = 67,00 m 2 * 4 504,25 Kč/m 2 * 0,900 * 0,690= ,33 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = ,33 Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku Zjištěná cena pozemku: ,13 Kč Spoluvlastnický podíl: 664 / Hodnota spoluvlastnického podílu: ,13 Kč * 664 / = ,48 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku ,48 Kč Bytová jednotka č. 1050/7 - zjištěná cena = ,81 Kč REKAPITULACE 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Bytová jednotka č. 1050/ ,80 Kč ,80 Kč

8 1. Ocenění staveb celkem 8 Celkem ,80 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem ,80 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: ,- Kč slovy: Jednostodevadesátosmtisícčtyřistadvacet Kč Na nemovitosti váznou následující závady: Zástavní právo exekutorské Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu Zástavní právo smluvní Komerční banka, a.s. (viz LV č. 3878) Obdobné nemovitosti jsou v dané lokalitě v současné době převáděny za ceny odpovídající jejich administrativním cenám. V současné době jsou na serveru sreality.cz nabízeny obdobné byty s obdobným vybavením a obdobného technického stavu za ceny kolem 200 tis.kč (viz příloha). Oceňovaná bytová jednotka je vyklizená, v původním stavu, před celkovou rekonstrukcí. Slabé stránky nemovitosti: Budova neudržovaná, bez zateplení Špatné parkovací možnosti Nepřizpůsobiví spoluobčané v okolí Vzhledem k výše uvedeným skutečnostem stanovuji obvyklou cenu nemovitosti ve výši: Výsledná cena obvyklá cena nemovitosti ,- Kč slovy: StodevadesáttisícKč V Chomutově, Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný předsedou Krajského soudu v Ústí nad Labem dne , č.j. 1618/78 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /15 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č /15.