ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ Ě OBVYKLÉ

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ Ě OBVYKLÉ číslo 5448/2016 NEMOVITÁ VĚC: Bytová jednotka č. 303/2 Katastrální údaje : Kraj Středočeský, okres Příbram, obec Příbram, k.ú. Příbram Adresa nemovité věci: Šachetní 303, Příbram V-Zdaboř Vlastník stavby: Miloslava Šandorková, Šachetní 303, Příbram V-Zdaboř, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: Miloslava Šandorková, Šachetní 303, Příbram V-Zdaboř, vlastnictví: výhradní OBJEDNAVATEL: Exekutorský úřad v Litoměřicích, JUDr. Ondřej Mareš Adresa objednavatele: Masarykova 679/33, Litoměřice ZHOTOVITEL : MONTEKALA, spol. s r.o. Adresa zhotovitele: Hálova 34, Praha 9 ÚČEL OCENĚNÍ: Exekuční řízení č.j. 124 EX 171/12 (ocenění ní stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA Kč Datum místního šetření: Stav ke dni : Za přítomnosti: bez přítomnosti majitele Počet stran: 10 stran Počet příloh: 0 Počet vyhotovení: 2 V Praze, dne MONTEKALA, spol. s r.o.

2 NÁLEZ Znalecký úkol Vypracovat znalecký posudek se stanovením ceny obvyklé bytové jednotky č. 303/2 v domě č.p. 303, 304 (byt. dům LV 10847) v k.ú. Březové Hory, obec Příbram, okres Příbram na listu vlastnictví č Přehled podkladů - výpis z katastru nemovitostí ze dne , LV 11935, kat. úz. Březové Hory - kopie mapy katastrální ze dne exekuční příkaz k prodeji nemovitosti zn. 124 Ex 171/12-16 ze dne usnesení o ustanovení znalce č.j. 124 Ex 171/ ze dne kopie smlouvy kupní ze dne fotodokumentace nemovitosti - informace z realitního trhu - skutečnosti a výměry zjištěné na místě samém Místopis Okresní město Příbram je město s veškerou občanskou vybaveností. Doprava autobusy. SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Celkový popis Bytová jednotka č. 303/2 se nachází v bytovém domě o dvou vstupech č.p. 303 a 304 v ulici Šachetní, v okrajové části obce Příbram, k.ú. Březové Hory. Dům je panelový, zateplený a má 8. nadzemních podlaží. Bytová jednotka č. 303/2 je umístěná v 1. nadzemním podlaží. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce

3 Ostatní rizika: nejsou OBSAH Obsah ocenění prováděného podle cenového předpisu 1. Ocenění staveb 1.1 Bytová jednotka č. 303/2 Obsah tržního ocenění majetku 1. Porovnávací ocenění 1.1 Bytová jednotka č. 303/2 OCENĚNÍ Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá II 0,00 poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost - Bez vlivu nebo II 0,00 stabilizovaná území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV Index trhu I T = P 6 * (1 + Σ P i) = 0 Index polohy 5 i = 1 Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 obyvatel Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - Obchodní II 0,02 centra 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,02 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD dobrá dostupnost centra obce III 0,00

4 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0, Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0, Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i) = 1,040 Koeficient pp = I T * I P = 1, i = 2 Základní cena stavebních pozemků pro k.ú. Příbram: Základní zjištěná cena stavebního pozemku vyjmenované obce ZCv = 1 380,00 Kč/m 2 Ocenění prováděné podle cenového předpisu Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. a č. 345/2015 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1 Bytová jednotka č. 303/2 Bytová jednotka č. 303/2 se nachází v bytovém domě o dvou vstupech č.p. 303 a 304 v ulici Šachetní, v okrajové části obce Příbram, k.ú. Březové Hory. Bytová jednotka č. 303/2 je umístěná v 1. nadzemním podlaží. Dispozičně je řešen jako 2+0. Jednotka se skládá z pokoje z kuchyňským koutem, pokoje, předsíně, koupelny a WC. K bytu náleží sklep. K vybavení jednotky patří kuchyňská linka, dvouvařič, el. trouba, sprch. kout, umyvadlo, WC mísa s nádržkou, míchací baterie, listovní schránka, zvonek, účastnická zásuvka STA, topná tělesa včetně ventilů. Součástí bytu je veškerá jeho vnitřní instalace (potrubní rozvody teplé a studené vody, elektroinstalace od hlavního bytového jističe včetně a odpadů) mimo stoupacího vedení, včetně uzávěrů. K vlastnictví jednotky dále patří podlahové krytiny, nenosné příčky, veškeré vnitřní omítky a obklady, dveře nacházející se uvnitř bytu, jakož i vstupní dveře, včetně jejich vnitřního nátěru a vnitřních nátěrů oken. Ocenění pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemky p.č. St. 2025, St Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15 % IV 0,00 včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a I 0,00

5 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - Pozemky zastavěné bytovým domem bez dalšího využití. II 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 +Σ P i = 0 Index trhu s nemovitostmi I T = 0 Index polohy pozemku I P = 1,040 Celkový index I = I T * I O * I P = 0 * 0 * 1,040 = 1,040 6 i = 1 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst ,- 1, ,20 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a St , , ,- nádvoří 4 odst. 1 zastavěná plocha a St , , ,80 nádvoří Stavební pozemky - celkem 549,00 m ,80 Pozemky p.č. St. 2025, St zjištěná cena = ,80 Kč Rekapitulace cen pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemky p.č. St. 2025, St = ,80Kč ,80 Kč Celková cena nemovitého majetku pro stanovení podílu = ,80 Kč Vlastní ocenění jednotky Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Bytový prostor 38 porovnávací metoda Poloha objektu: Příbram Stáří stavby: 30 let Základní cena ZC (příloha č. 27): ,- Kč/m 2 Podlahové plochy bytu koeficient dle typu podlahové plochy pokoj+kuch. kout: 22,6 * = 22,60 m 2

6 pokoj: 10,0 * = 10,00 m 2 předsíň: 6,8 * = 6,80 m 2 koupelna: 2,1 * = 2,10 m 2 WC: 1,0 * = m 2 : 2,7 * 0,10 = 0,27 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: 42,77 m 2 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 1. Typ stavby - Budova - panelová, zateplená III 0,00 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, II 0,00 sklad 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované II 0,00 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové II 0,00 strany - částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní III 0,00 provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní II -0,01 vybavení - balkon nebo lodžie nebo komora nebo sklepní kóje 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové III 0,00 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0, Stavebně - technický stav - Byt v dobrém stavu s pravidelnou II údržbou Koeficient pro stáří 30 let: s = 1-0,005 * 30 = 0,850 9 Index vybavení I V = (1 + Σ V i) * V 10 * 0,850 = 0,842 i = 1 Index trhu s nemovitými věcmi I T = 0 Index polohy pozemku I P = 1,040 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = ,- Kč/m 2 * 0,842 = ,30 Kč/m 2 CB P = PP * ZCU * I T * I P = 42,77 m 2 * ,30 Kč/m 2 * 0 * 1,040= ,71 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = ,71 Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku Zjištěná cena pozemku: ,80 Kč Spoluvlastnický podíl: 452 / Hodnota spoluvlastnického podílu: ,80 Kč * 452 / = ,54 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku ,54 Kč Bytová jednotka č. 303/2 - zjištěná cena = ,25 Kč

7 Ocenění ní majetku obecnou metodikou 1. Porovnávací ocenění 1.1 Bytová jednotka č. 303/2 Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha: Srovnatelné nemovité věci 45,20 m 2 Název: Bytová jednotka Exkluzivně nabízíme k prodeji byt 2kk ve 2.patře panelového domu.dům je po rekonstrukci v roce Nová fasáda, se zateplením. Plastová okna. Byt je v původním stavu. Z chodby vstup do koupelny a na WC, dále pak samostatně do ložnice. Dále samostatně ě do obývacího pokoje, ze kterého se vchází do kuchyně. K bytu patří komora na chodbě domu a sklep v přízemí. Lokalita Šikmá, Příbrama Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku 0,95 K7 Úvaha zpracovatele ocenění Zdroj: MPB Real s.r.o. Celkový koef. K C 0,77 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena 44,00 m 2 0 m Kč Upravená j. cena Kč/m Jednotková cena Kč/m 2 Název: Bytová jednotka K prodeji byt 2+1 o užitné ploše 56 m2 s balkonem 3,3 m2 ve třetím nadzemním podlaží panelového domu. K bytu dále přísluší komora na patře a sklepní kóje. V bytové jednotce byly realizovány dílčí í stavební úpravy, zejména nová koupelna a WC jádro zděné. Panelový dům je po kompletní rekonstrukci zateplen, s novými plastovými okny, nový výtah. Nabízená bytová jednotka skýtá optimální orientaci na světové strany ložnice + obývací pokoj jsou orientovány na jihozápad, kuchyň je orientována na severovýchod. Byt je tedy velmi světlý s výbornou tepelnou bilancí. Za naprosto exkluzivní považujeme umístění nemovitosti ve velmi žádané části Příbrami. Lokalita U školy, Příbram Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku 0,95

8 K7 Úvaha zpracovatele ocenění Zdroj: Fortino s.r.o. Užitná plocha 56,00 m 2 Výměra pozemku. Celková cena 0 m Kč Celkový koef. K C 0,69 Upravená j. cena Kč/m Jednotková cena Kč/m 2 Název: Bytová jednotka RealityMartin.cz nabízí bytovou jednotku o dispozici 2+1/2x lodžie ( obě ě zasklené ), 58 m2 v osobním vlastnictví, která se nachází v 6. patře skeletového domu v ul. Čechovská Příbrami VIII. Byt je po rekonstrukci koupelny, WC, částečně nové rozvody elektřiny, nové jistíče, odpady, plovoucí podlahy a dlažba, nové stoupačky, plastová okna. V domě 2x výtahy nákladní i osobní. K bytu náleží sklep. Veškerá občanská vybavenost do 3 min. od domu lékař, hřiště, škola, školka, náměstí, MHD, Bus Praha. Lokalita Čechovská, Příbram Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku 0,95 K7 Úvaha zpracovatele ocenění Zdroj: Reality Martin Celkový koef. K C 0,69 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena 58,00 m 2 0 m Kč Výpočet porovnávací hodnoty na základě užitné plochy Minimální jednotková porovnávací cena Průměrná rná jednotková porovnávací cena Maximální jednotková porovnávací cena Stanovená jednotková porovnávací cena Celková užitná plocha oceňované nemovité věci Výsledná porovnávací hodnota Upravená j. cena Kč/m Jednotková cena Kč/m Kč/m Kč/m Kč/m Kč/m 2 45,20 m Kč REKAPITULACE OCENĚNÍ Rekapitulace ocenění prováděného podle cenového předpisu: 1. Ocenění staveb 1.1 Bytová jednotka č. 303/ ,00 Kč

9 Rekapitulace tržního ocenění majetku 1. Porovnávací ocenění 1.1 Bytová jednotka č. 303/ ,00 Kč Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku Zjištěná cena dle vyhlášky Kč 0 Kč 0 Kč 0 Kč Kč Obvyklá cena Kč slovy: Šestsetdvanácttisícšestset Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: Komentář ke stanovení výsledné ceny Při stanovení výsledné obecné ceny je nutno přihlédnout nejenom k výsledkům jednotlivých oceňovacích metod, ale zároveň ke všem obecným ekonomickým souvislostem a ke kladným i záporným aspektům vztaženým k oceňovanému majetku. V užité argumentaci nelze pominout žádné relevantní faktory, jako např. lokalita, pozice majetku v zóně, infrastruktura, dopravní dostupnost, univerzálnost použití majetku, situace na trhu nemovitostí, obecná hospodářská situace. Pro stanovení obvyklé ceny oceňovaného souboru nemovitostí - bylo třeba vzít úvahu tyto základní skutečnosti a ovlivňující aspekty: a) situace na trhu s realitami: nabídka bytových jednotek je v dané lokalitě na dobré úrovni, b) parametry povyšující cenu: nezjištěny c) parametry ponižující cenu: vzhledem k nesoučinnosti majitele nebyl zjištěn stav bytové jednotky Na základě zjištěných hodnot, výše uvedených skutečností v místě a po zvážení všech aspektů stanovuji obvyklou cenu nemovitosti ve výši Kč. V Praze MONTEKALA, spol. s r.o. Hálova Praha 9 Znalecká doložka: Znalecký posudek byl vypracován společností s ručením omezeným MONTEKALA, znalecký ústav zapsaný do seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost při Ministerstvu spravedlnosti České republiky podle ustanovení 21 odst. 3 zákona číslo 36/1967 Sb. o znalcích a tlumočnících a ustanovení 6 odst. 1 vyhlášky číslo 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru

10 ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování movitých věcí, nemovitostí, motorových vozidel, nehmotného investičního majetku, cenných papírů, podniků a obchodních společností. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 5448/2016 znaleckého deníku. Odpovědná osoba: Ing. Jaroslav Karásek - soudní znalec, jednatel společnosti. Zpracování znaleckého posudku bylo provedeno za odborné spolupráce se společností B plus B, spol. s r.o., Holečkova 657, Praha 5 - Košíře, IČO: , předmět podnikání: Oceňování majetku pro věci movité, věci nemovité, nehmotný majetek, finanční majetek a podnik na základě koncesní listiny vydané živnostenským odborem úřadu městské části Praha 5 pod č.j. ZIV/U5037/2006/JKU dne , která současně zajistila a zpracovala podklady pod poř. č. 96/2016. SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH