ZNALECKÝ POSUDEK č. 2877/09/2015 o ceně podílu 1/6 bytu, č. jednotky 561/4 v bytovém domě č.p. 561, 562 na pozemku, p.č. 1895, včetně spoluvlastnického podílu 248/10000 na společných částech domu č.p. 516, 562 v obci Krnov, kat. území Krnov-Horní Předměstí. Objednatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Brno-město, JUDr. Karel Urban, soudní exekutor Minská 54 61600 Brno Stanovení ceny podle platného cenového předpisu Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 9.1.2015 znalecký posudek vypracoval: Ing. Zdeněk Konečný Nezvalova 25 792 01 Bruntál telefon: 554711625, 603934239 e-mail: zdenek.konecny@quick.cz Znalecký posudek obsahuje 14 stran textu včetně titulního listu a 15 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních.
V Bruntále 15.5.2015-2 -
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Stanovit: 1) cenu nemovitostí a jejich příslušenství, a to: - id. 248/10000 podíl, bytového domu č.p. 561, 562 stojícího na p.č. 1895 zapsaný v katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Moravskoslezský kraj, Katastrálním pracovištěm Krnov, pro obec Krnov, katastrální území Krnov-Horní Předměstí, na listu vlastnictví č. 2180 - id. 1/6 podíl bytové jednotky č. 4 v budově č.p. 561,562, stojící na pozemku p.č. 1895 zapsaném v katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Moravskoslezský kraj, Katastrálním pracovištěm Krnov, pro obec Krnov, katastrální území Krnov-Horní Předměstí, na listu vlastnictví č. 4422 2) označit součásti a příslušenství nemovitosti 3) - cenu jednotlivých práva a závad s nemovitostmi spojených - cenu závad, které prodejem v dražbě nezaniknou - výslednou cenu 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Byt, č. jednotky 561/4 Adresa předmětu ocenění: Albrechtická 561/96 794 01 Krnov Kraj: Moravskoslezský Okres: Bruntál Obec: Krnov Katastrální území: Krnov-Horní Předměstí Počet obyvatel: 24 518 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 9.1.2015 za přítomnosti paní Jany Spurné. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - Exekuční příkaz č.j.97ex5571/12-17 ze dne 17.09.2012 - Dopis od exekutorského úřadu Brno-město, JUDr. Karla Urbana, soudního exekutora č.j. 97EX5571/12-72 ze dne 25.11.2014 - Usnesení o ustanovení znalce č.j. 97EX5571/12-71 ze dne 25.11.2014 - Výpis z katastru nemovitostí, listu vlastnictví: 4422, ze dne 21.11.2014 - Výpis z katastru nemovitostí, listu vlastnictví: 2180, ze dne 21.11.2014 - Kopie katastrální mapy ze dne 15.5.2015 - Fotodokumentace ze dne 9.1.2015 - Mapa oblasti - Výměry a skutečnosti zjištění na místě - Informace a údaje poskytnuté paní Helenou Mikolášovou a paní Janou Spurnou - Informace ze serveru www.srealiyt.cz - 3 -
5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastníci stavby: 660519/0020, Aleš Mikoláš, Hlavní náměstí 96/1, 794 01 Krnov, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 6 445723/471, Helena Mikolášová, Albrechtická 561/96, 794 01 Krnov, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 695817/4872, Jana Spurná, Úvalno 301, 793 91, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 2 / 6 Podle údajů ve výpisu z katastru nemovitostí jsou jako vlastníci nemovitostí na listu vlastnictví č. 4422 pro obec Krnov, kat. území Krnov- Horní Předměstí, zapsáni: Mikoláš Aleš, Hlavní náměstí 96/1, Pod Bezručovým 660519/0020 1/6 vrchem, 79401 Krnov Mikolášová Helena, Albrechtická 561/96, Pod Bezručovým 445723/471 1/2 vrchem, 794 01 Krnov Spurná Jana, č.p. 3001, 793 91 Úvalno 695817/4872 2/6 6. Dokumentace a skutečnost Skutečný stav užívání bytu, č. jednotky 561/4, je v souladu s právním stavem a evidencí v dokumentech katastru nemovitostí. Podíl byt, č. jednotky 561/4, na společných částech domu č.p.561, 562 činí 248/10000. Žádná jiná práva a závady mimo omezení vlastnických práv uvedených v části C/LV č.4422 pro obec Krnov, katastrální území Krnov-Horní Předměstí, nebyla zjištěna. P.č. 1895 - zastavěná plocha a nádvoří, LV 2088, o výměře 583 m2, která je zastavěna bytovým domem č.p. 561, 562 je ve vlastnictví Města Krnova. 7. Celkový popis nemovité věci Bytový dům č.p. 561, 562 se nachází v severozápadní části města Krnova v zástavbě bytových domů v sousedství krnovské nemocnice a to v Albrechtické ulici pod č. orientačním 96 a 96 a. Bytový dům č.p. 561, 562 je samostatně stojící, má pět nadzemních a jedno podzemní podlaží. Byt, č. jednotky 561/4, se nachází v přízemí - 1,NP, v pravé části domu při pohledu od severozápadní strany, resp. při pohledu na uliční průčelí, vstupem označeným č. 561/96, viz foto, na pravé straně při výstupu po schodišti. Bytový dům č.p. 561, 562 je založen na základových betonových, příp. železobetonových pasech. Je postaven montáží z železobetonových plošných dílců. Zastřešení je provedeno plochou střechou. Krytina je z těžké svařované lepenky kryté vrstvou říčního štěrku. Klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu. Fasáda je provedena kontaktním zateplením s povrchovou úpravou silikátovou omítkou. Vnitřní omítky v bytě jsou vápenné štukové. Schodiště je železobetonové montované se stupnicemi opatřenými keramickou dlažbou. Dveře jsou hladké plné a prosklené. Okna plastová. Podlahy obytných místností jsou z bukových vlýsků. Podlahy ostatních místností jsou kryté PVC. Vytápění je dálkové článkovými litinovými otopnými tělesy. Elektroinstalace je jištěná pojistkovými automaty. Bleskosvod je instalován. Rozvod teplé a studené vody v plastovém potrubí. Teplá voda je přiváděna rovněž dálkově. Instalace plynu je provedena. Odkanalizování od zdravotně zařizovacích předmětů je plastovým potrubím. Kuchyň je vybavena kuchyňskou linkou s kombinovaným sporákem a odsavačem par. V koupelně je instalována vana s umyvadlem. WC kombi. Bytový dům č.p. 561, 562 je připojen na elektrické vedení NN, vodou je zásobován z vodovodního - 4 -
řádu, odkanalizování do kanalizačního řádu a je napojen na plynovodní řád. V bytě, č. jednotky 561/4, vel. 3+1, jsou tyto místnosti: Dětský pokoj (11,56 m 2 ), ložnice (12,34 m 2 ), Obývací pokoj (18,22 m 2 ), kuchyň (8,92 m 2 ), předsíň (5,09 m 2 ), WC (0,94 m 2 ), koupelna (2,13 m 2 ). S bytem je užívá v podzemí sklep (5,13 m 2 ). 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Byt, č. jednotky 561/4-5 -
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá poptávce II 0,00 2. Vlastnické vztahy - Pozemek s nemovitou stavbou (rozdílní vlastníci) I -0,03 3. Změny v okolí - Bez vlivu II 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se středním rizikem povodně (území tzv. 20-leté vody) II 0,80 Index trhu I T = P 6 * (1 + S P i ) = 0,776 Index polohy 5 i = 1 Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku I 1,00 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - Rezidenční I 0,04 zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,02 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je dostupná občanská vybavenost obce I 0,00 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD dobrá III 0,00 dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Výhodná možnost komerčního využití III 0,04 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost - Nezaměstnanost v obci Krnov činí 11,2 %. Jedná se o průměrnou nezaměstnanost v Moravskoslezském kraji, která se pohybuje v rozmezí pd 10 % do 12,49 %. II 0,00-6 -
11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + S P i ) = 1,100 Koeficient pp = I T * I P = 0,854 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 11 i = 2 1.1.1. Byt, č. jednotky 561/4 Viz. Nález, celkový popis. Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Bytový prostor 38 porovnávací metoda Poloha objektu: Moravskoslezský kraj, obec 10 001 50 000 obyvatel Stáří stavby: 46 let Základní cena ZC (příloha č. 27): 12 423,- Kč/m 2 Podlahové plochy bytu koeficient dle typu podlahové plochy Dětský pokoj: 11,56 * 1,00 = 11,56 m 2 Ložnice: 12,34 * 1,00 = 12,34 m 2 Obývací pokoj: 18,22 * 1,00 = 18,22 m 2 Kuchyň: 8,92 * 1,00 = 8,92 m 2 Předsíň: 5,09 * 1,00 = 5,09 m 2 WC: 0,94 * 1,00 = 0,94 m 2 Koupelna: 2,13 * 1,00 = 2,13 m 2 Sklep: 5,13 * 0,10 = 0,51 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: 59,71 m 2 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 1. Typ stavby - Budova - panelová, zateplená III 0,00 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, II 0,00 sklad 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované II 0,00 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové strany - III 0,03 s výhledem 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní provedení III 0,00-7 -
7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní vybavení - balkon nebo lodžie nebo komora nebo sklepní kóje II -0,01 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové III 0,00 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0,00 10. Stavebně - technický stav - Byt v dobrém stavu s pravidelnou údržbou II 1,00 Koeficient pro stáří 46 let: s = 1-0,005 * 46 = 0,770 9 Index vybavení I V = (1 + S V i ) * V 10 * 0,770 = 0,785 i = 1 Index trhu s nemovitými věcmi I T = 0,776 Index polohy pozemku I P = 1,100 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = 12 423,- Kč/m 2 * 0,785 = 9 752,06 Kč/m 2 CB P = PP * ZCU * I T * I P = 59,71 m 2 * 9 752,06 Kč/m 2 * 0,776 * 1,100= 497 047,44 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 497 047,44 Kč Byt, č. jednotky 561/4 - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu = 497 047,44 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 6 Byt, č. jednotky 561/4 - zjištěná cena = 82 841,24 Kč - 8 -
C. REKAPITULACE Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Byt, č. jednotky 561/4 82 841,20 Kč 1. Ocenění staveb celkem 82 841,20 Kč Celkem 82 841,20 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 82 841,20 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: 82 840,- Kč slovy: Osmdesátdvatisícosmsetčtyřicet Kč Stanovení ceny obvyklé Poptávka po bytech v Krnově je v souladu s nabídkou. S podobnými byty se ve městě obchoduje a je možné srovnání. Na serveru www.sreality.cz jsou v současné době nabízeny byty z nichž níže uvedené reprezentanty jsem použit ke srovnání: 1) Byt, vel. 2+1, v Krnově, Seifertově ulici. Zdroj informace: Realitní inzerce - nabídky: www.sreality.cz, akt nabídky 15.5.2015 Konstrukční provedení: Stavba montovaná, panelová. Byt se nachází ve 4.NP, počet NP domu : 4. Velikost bytu 2+1, BD bez výtahu. Započitatelná podlahová plocha: 59 m 2 Cena za nemovitost: 650 000,- Kč, tj. 11 017,- Kč/m 2 Redukce ceny: 20 % Redukovaná cena: 520 000,- Kč 8 813,- Kč Byt se nachází se nachází ve 4.NP panelového domu o 4 NP a 1 PP bez výtahu. Byt je ve velmi dobrém stavu s původním bytovým jádrem. Bytový dům je po celkové revitalizaci s plastovými okny a provedeným kontaktním zateplením. Parkování vozidel před domem. Lokalita je klidná (v blízkosti oceňovaného bytu). v blízkosti je dětské hřiště a nemocnice. BD je napojen na elektro, vodovod, kanalizaci a plyn. - 9 -
2) Byt, vel. 3+1, v Krnově, SPC G - Pod Cvilínem. Zdroj informace: Realitní inzerce - nabídky: www.sreality.cz, akt nabídky 16.3.2015 Konstrukční provedení: Stavba montovaná, panelová. Byt se nachází ve 4.NP, počet NP domu : 6. Velikost bytu 3+1, BD s výtahem. Započitatelná podlahová plocha: 74 m 2 Cena za nemovitost: 750 000,- Kč, tj. 10 135,- Kč/m 2 Redukce ceny: 20 % Redukovaná cena: 600 000,- Kč 8 108,- Kč Byt se nachází se nachází ve 4.NP panelového domu o 6 NP a 1 PP s výtahem. Byt je ve velmi dobrém stavu s původním bytovým jádrem. Bytový dům je po celkové revitalizaci s plastovými okny a provedeným kontaktním zateplením. Parkování vozidel před domem. Lokalita - sídlištní zástavba. Výtah v domě BD je napojen na elektro, vodovod, kanalizaci a plyn. 3) Byt, vel. 3+1, v Krnově, SPC H - Pod Cvilínem. Zdroj informace: Realitní inzerce - nabídky: www.sreality.cz, akt nabídky 19.5.2015 Konstrukční provedení: Stavba montovaná, panelová. Byt se nachází ve 3.NP, počet NP domu : 8. Velikost bytu 3+1, BD s výtahem. Započitatelná podlahová plocha: 76 m 2 Cena za nemovitost: 790 000,- Kč, tj. 10 394,- Kč/m 2 Redukce ceny: 20 % Redukovaná cena: 632 000,- Kč 8 315,- Kč Byt se nachází se nachází ve 3.NP panelového domu o 8 NP a 1 PP s výtahem. Byt je ve velmi dobrém stavu s původním bytovým jádrem. Bytový dům je po celkové revitalizaci s plastovými okny a provedeným kontaktním zateplením. Parkování vozidel před domem. Lokalita - sídlištní zástavba. Výtah v domě BD je napojen na elektro, vodovod, kanalizaci a plyn. Při analýze trhu s bytu v této lokalitě se a podpůrně z informace a výsledné ceně podle oceńovacího předpisu je jeví jako cena obvyklá za oceňovaný byt 495 000,- Kč a podíl 1/6 82 500,- Kč, t.j. 8 290,- Kč / m 2 započitatelné plochy 59,71 m 2. Obvyklá cena bytu, č. jednotky 561/4: Dtto podíl 1/6: 495 000,- Kč 82 500,- Kč - 10 -
Jiná práva a závady, kromě práv uvedených v části C/LV č. 4422 pro obec Krnov, k.ú. Krnov-Horní Předměstí nezjištěna. V Bruntále 15.5.2015 Ing. Zdeněk Konečný Nezvalova 25 792 01 Bruntál telefon: 554711625, 603934239 e-mail: zdenek.konecny@quick.cz Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.3.10. D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 4.5.1990, č.j. Spr. 2315/90 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2877/09/2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 34/2015. - 11 -
E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 4422 ze dne 21.11.2014 6 Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 2180 ze dne 21.11.2014 6 Snímek katastrální mapy ze dne15.5.2015 1 Fotodokumentace nemovitosti 2-12 -
Byt, č. jednotky 561/4, v bytovém domě, Albrechtická 561/96, Krnov Pohled od severu Pohled od jihu Pohled na vstupní dveře s č. 561/96 Schodiště Vstupní dveře do bytu č. 561/4-13 -
Byt, č. jednotky 561/4, v bytovém domě, Albrechtická 561/96, Krnov WC s technickými rozvody Koupelna Kuchyň Obývací pokoj Ložnice Pokoj - 14 -