výtisk č. 1 Z N A L E C K Ý P O S U D E K číslo ZP 0210/N/02/10 ZADAVATEL: Exekutorský úřad Ostrava Mgr. Pavla Fučíková Slévárenská 410/14 709 00 Ostrava Mariánské Hory zadání posudku : 024 EX 1200/ 09 46 ze dne 03. 11. 2009 ZHOTOVITEL: NOVA spol. s r. o. Ocelářská 35/1354 190 00 Praha 9, Libeň IČ: 62064835 Společnost NOVA spol. s r. o. byla zapsána do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro účetnictví, mzdy, daně daňová problematika, oceňování majetku pro nehmotný majetek, finanční majetek a podnik rozhodnutím Ministerstva spravedlnosti České republiky ze dne 6. 4. 2005 pod č. j. 87/2004-OOD-ZN/12. Znalecký posudek je vypracován ve čtyřech vyhotoveních a obsahuje 15 stran. Tři výtisky a přílohy se předávají zadavateli a jeden výtisk a přílohy se zakládají v archivu znaleckého ústavu. Součástí výtisku č. 1 je datové CD, které obsahuje znalecký posudek v elektronické podobě. Ing. Alexander Beran jednatel společnosti 2
ZADÁNÍ POSUDKU Ve znaleckém posudku je třeba ocenit pro účely k vymožení povinnosti zaplatit pohledávku ve výši 205 819,00 Kč s příslušenstvím, které tvoří úrok z prodlení 0,060% denně z částky 160 631,50 Kč od 17.03.2007 do zaplacení, úrok z prodlení 0,060% denně z částky 45 187,50 Kč od 14.07.2007 do zaplacení a náklady předchozího řízení ve výši 8 240,00 Kč, jakož i k vymožení povinnosti zaplatit náklady této exekuce následující nemovitost se všemi jejich součástmi a příslušenstvím a právy a závadami v katastrálním území Radim u Jičína, obec Radim, list vlastnictví č. 67. pozemek parc. č. 18, o výměře 310 m 2, zastavěná plocha a nádvoří 3
Dle 22 zákona č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících: Znalecký posudek podává: NOVA spol. s r. o. IČ: 62064835 Ocelářská 35/1354 190 00 Praha 9, Libeň zapsáno v obchodním rejstříku vedeném Městským soudem v Praze vložka 153727, oddíl C Znalecký posudek připravil: NOVA spol. s r. o. IČ: 62064835 Ocelářská 35/1354 190 00 Praha 9, Libeň zapsáno v obchodním rejstříku vedeném Městským soudem v Praze vložka 153727, oddíl C Znalecký posudek stvrzuje: Ing. Alexander Beran r. č. 531127/261 Palackého 440 511 01 Turnov č. j. 376/90 znalec v oboru: ekonomika - odvětví účetní evidence, mzdy, jmenován u Krajského soudu v Hradci Králové r. 1990 Znalecký posudek č. 2002-09/2010, který je v příloze, stvrzuje: Jiří Janoušek Hruštice 1710 511 01 Turnov 4
OBECNÉ PŘEDPOKLADY A OMEZUJÍCÍ PODMÍNKY Tento znalecký posudek byl vypracován v souladu s těmito obecnými předpoklady a omezujícími podmínkami: Znalecký posudek byl vypracován pouze za účelem zodpovězení zadaných otázek. Znalecký posudek byl vypracován na základě dokladů získaných od zadavatele a od zkoumaných podnikatelských subjektů bez možnosti ověřit jejich věrohodnost a spolehlivost. Informace z jiných zdrojů, na nichž je založen celý nebo část znaleckého posudku, jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech písemně ověřovány. Nebylo dáno žádné potvrzení, pokud se týká přesnosti takové informace. Znalecký posudek zohledňuje události a podmínky, které jsou známy do data, ke kterému je znalecký posudek vypracován. Závěry znaleckého posudku je možné revidovat na žádost zadavatele v případě, že budou zjištěny další skutečnosti, které tyto závěry ovlivní. Pokud se nezjistí jiné skutečnosti, předpokládá se plný soulad se všemi aplikovatelnými zákony a předpisy. Znalecký posudek byl vypracován výhradně pro účel stanovený v Objednávce, a proto ho nelze používat k jiným účelům a jinými osobami. Nebere se žádná odpovědnost za změny v tržních podmínkách. Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. 5
OSNOVA 1. Soupis podkladů 6 2. Popis a přehled oceňované nemovitosti 6 3. Citace vybraných ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 7 4. Citace vybraných ustanovení vyhlášky č. 3/2008 Sb. 12 5. Oceněné položky 13 6. Hodnota nemovitostí 14 6
1. SOUPIS PODKLADŮ Podklady předložené k vypracování znaleckého posudku: tabulka č. 1 Č. OBSAH PÍSEMNOSTI 1. Výpis z katastru nemovitostí, list vlastnictví č. 67, katastrální území Radim u Jičína, obec Radim 2. Informace o parcelách z nahlížení do KN 3. Snímek z katastrální mapy 4. Fotodokumentace 2. POPIS A PŘEHLED OCEŇOVANÝCH NEMOVITOSTÍ POPIS NEMOVITOSTÍ Předmětem ocenění je stavba, která byla původně malým hospodářským stavením v obci Radim a v současnosti je v rekonstrukci a předělává se na rodinný domek. Celá nemovitost stavba i pozemky, leží nedaleko středu obce vedle silnice. Stavba se skládá z obytné části s garáží a na zadní straně je zbytek hospodářské stavby stodůlka. Pozemky jsou rovinaté a jedná se o zastavěnou plochu stavbou a dvorek u domu. 7
RODINNÝ DŮM Předmětem ocenění je nemovitost v katastrálním území Radim u Jičína, obec Radim : tabulka č. 2 ČÍSLO PARCELY DRUH POZEMKU VÝMĚRA 18 zastavěná plocha a nádvoří 310 m 2 Seznam oceněných položek : tabulka č. 3 1.01 5 rodinný dům č.p. 37 Radim 2.01 7 vedlejší stavba stodůlka 3.01 10 venkovní úpravy u č.p. 37 4.01 28 stavební pozemek 3. CITACE VYBRANÝCH USTANOVENÍ ZÁKONA Č. 151/1997 Sb. Vybraná ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) jsou platná k datu ocenění nemovitostí. Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) ze dne 17. 6. 1997, který nabyl účinnosti dne 1. 1. 1998, byl měněn a doplňován: tabulka č. 4 ČÍSLO ZÁKONA ÚČINNOST K DATU 121/2000 Sb. 1.12.2000 8
ČÍSLO ZÁKONA ÚČINNOST K DATU 237/2004 Sb. 1.5.2004 257/2004 Sb. 1.5.2004 296/2007 Sb. 1.1.2008 Citace vybraných ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ve znění platném pro posuzované období: ČÁST PRVNÍ HLAVA PRVNÍ ZÁKLADNÍ USTANOVENÍ 1 Předmět úpravy (1) Zákon upravuje způsoby oceňování věcí, práv a jiných majetkových hodnot (dále jen majetek ) a služeb pro účely stanovené zvláštními předpisy. Odkazují-li tyto předpisy na cenový nebo zvláštní předpis pro ocenění majetku nebo služby k jinému účelu než pro prodej, rozumí se tímto předpisem tento zákon. Zákon platí i pro účely stanovené zvláštními předpisy uvedenými v části čtvrté až deváté tohoto zákona a dále tehdy, stanoví-li tak příslušný orgán v rámci svého oprávnění nebo dohodnou-li se tak strany. 2 Způsoby oceňování majetku a služeb (1) Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla 9
dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo služby vyplývající z osobního vztahu k nim. (3) Jiným způsobem oceňování stanoveným tímto zákonem nebo na jeho základě je a) nákladový způsob, který vychází z nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění, b) výnosový způsob, který vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat, a z kapitalizace tohoto výnosu (úrokové míry), c) porovnávací způsob, který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji; je jím též ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci, d) oceňování podle jmenovité hodnoty, které vychází z částky, na kterou předmět ocenění zní nebo která je jinak zřejmá, e) oceňování podle účetní hodnoty, které vychází ze způsobů oceňování stanovených na základě předpisů o účetnictví, f) oceňování podle kurzové hodnoty, které vychází z ceny předmětu ocenění zaznamenané ve stanoveném období na trhu, g) oceňování sjednanou cenou, kterou je cena předmětu ocenění sjednaná při jeho prodeji, popřípadě cena odvozená ze sjednaných cen. 10
HLAVA DRUHÁ NEMOVITOSTI Díl druhý Pozemky 9 Členění pozemků (1) Pro účely oceňování se pozemky člení na a) stavební pozemky, kterými jsou 1. nezastavěné pozemky evidované v katastru nemovitostí v jednotlivých druzích pozemků, které byly vydaným územním rozhodnutím určeny k zastavění; je-li zvláštním předpisem stanovena nejvyšší přípustná zastavěnost pozemku, je stavebním pozemkem pouze část odpovídající přípustnému limitu určenému k zastavění, 2. pozemky evidované v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěné plochy a nádvoří, v druhu pozemku ostatní plochy - staveniště nebo ostatní plochy, které jsou již zastavěny, a v druhu pozemku zahrady a ostatní plochy, které tvoří jednotný funkční celek se stavbou a pozemkem evidovaným v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří za účelem jejich společného využití a jsou ve vlastnictví stejného subjektu, 3. plochy pozemků skutečně zastavěné stavbami bez ohledu na evidovaný stav v katastru nemovitostí, b) zemědělské pozemky evidované v katastru nemovitostí jako orná půda, chmelnice, vinice, zahrada, ovocný sad, louka a pastvina, c) lesní pozemky, kterými jsou lesní pozemky evidované v katastru nemovitostí a zalesněné nelesní pozemky, d) pozemky evidované v katastru nemovitostí jako vodní nádrže a vodní toky, 11
e) jiné pozemky, kterými jsou např. hospodářsky nevyužitelné pozemky a neplodná půda, jako je roklina, mez s kamením, ochranná hráz, močál, bažina. (2) Stavebním pozemkem pro účely oceňování není pozemek, který je zastavěný jen podzemním nebo nadzemním vedením včetně jejich příslušenství, podzemními stavbami, které nedosahují úrovně terénu, podzemními částmi a příslušenstvím staveb pro dopravu a vodní hospodářství netvořícími součást pozemních staveb. Stavebním pozemkem pro účely oceňování není též pozemek zastavěný stavbami bez základů, studnami, ploty, opěrnými zdmi, pomníky, sochami apod. (3) Pro účely oceňování se pozemek posuzuje podle stavu uvedeného v katastru nemovitostí. Při nesouladu mezi stavem uvedeným v katastru nemovitostí a skutečným stavem se vychází při oceňování ze skutečného stavu. 10 Oceňování stavebního pozemku (1) Stavební pozemek se oceňuje násobkem výměry pozemku a ceny za m 2 uvedené v cenové mapě, kterou vydala obec. Není-li stavební pozemek oceněn v cenové mapě, ocení se násobkem výměry pozemku a základní ceny za m 2 upravené o vliv polohy a další vlivy působící zejména na využitelnost pozemků pro stavbu, popřípadě ceny zjištěné jiným způsobem oceňování podle 2, které stanoví vyhláška. (2) Cenová mapa stavebních pozemků je grafické znázornění stavebních pozemků na území obce nebo její části v měřítku 1:5000, popřípadě v měřítku podrobnějším s vyznačenými cenami. Stavební pozemky v cenové mapě se ocení skutečně sjednanými cenami obsaženými v kupních smlouvách. (3) Nejsou-li při zpracování cenové mapy sjednané ceny stavebních pozemků podle odstavce 2 v dané obci k dispozici nebo nelze-li je použít, protože již neodpovídají úrovni sjednaných cen porovnatelných pozemků ke dni vypracování cenové mapy, zjistí se ceny na základě porovnání se sjednanými cenami obdobných pozemků v dané obci nebo v jiných srovnatelných obcích spadajících do stejné skupiny podle počtu obyvatel; skupiny 12
obcí stanoví vyhláška. Při porovnání se vychází ze shodného účelu užití, z obdobné polohy v obci a ze shodné stavební vybavenosti pozemku. Údaje o postupu a porovnání obce uvedou v textové části cenové mapy, která popřípadě obsahuje další vysvětlivky. Podrobnější metodiku zpracování cenových podkladů pro cenovou mapu může stanovit vyhláška. (4) Jestliže nelze cenu stavebního pozemku zjistit podle odstavce 2 nebo 3, do cenové mapy se cena takového pozemku neuvede a pozemek se oceňuje podle odstavce 1 druhé věty. (5) Návrh cenové mapy stavebních pozemků nebo její změny předkládá obec před jejím vydáním Ministerstvu financí k vyjádření. Obec zašle vyhlášku současně s jejím vyhlášením Ministerstvu financí k uveřejnění v Cenovém věstníku. (6) Koncem každého kalendářního roku se obecně závaznou vyhláškou obce doplňují cenové mapy o nové ceny stavebních pozemků. Změní-li se sjednaná cena, účel užití nebo stavební vybavenost pozemku, zjistí se nová cena pozemku způsobem podle odstavce 2 nebo 3. Přitom platí postup podle odstavce 5. (7) Obec umožní nahlédnout bezplatně do cenové mapy pozemků vedené touto obcí každému, kdo o to požádá. 4. CITACE VYBRANÝCH USTANOVENÍ VYHLÁŠKY Č. 3/2008 Sb. Vybraná ustanovení vyhlášky č. 460/2009 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) jsou platná k datu ocenění nemovitostí. Vyhláška č. 460/2009 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) ze dne 14. 12.. 2009 nabyla účinnosti dne 1. 1. 2010. 13
Citace vybraných ustanovení vyhlášky č. 460/2009 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): ČÁST PRVNÍ ZÁKLADNÍ USTANOVENÍ 1 Předmět úpravy Tato vyhláška stanoví ceny, koeficienty, přirážky a srážky k cenám a postupy při uplatnění způsobů oceňování věcí, práv, jiných majetkových hodnot a služeb. 5. OCENĚNÉ POLOŽKY Seznam oceněných položek : tabulka č. 5 1.01 5 rodinný dům č.p. 37 Radim 1 470 164,32 Kč 2.01 7 vedlejší stavba stodůlka 44 030,26 Kč 3.01 10 venkovní úpravy u č.p. 37 51 455,75 Kč 4.01 28 stavební pozemek 58 565,51 Kč CELKEM 1 624 215,84 Kč Celková cena zjištěná podle cenového předpisu je 1 624 220 Kč. 14
6. HODNOTA NEMOVITOSTI Hodnota nemovitosti je zjištěna ve znaleckém posudku č. 2002-09/2010 ze dne 31. 01. 2010 zpracovaném Jiřím Janouškem, Turnov. Hodnota nemovitosti je stanovena na základě ceny obvyklé, kde se posuzuje místo a čas nabídky. tabulka č. 6 ČÍSLO PARCELY DRUH POZEMKU CENA OBVYKLÁ 18 zastavěná plocha a nádvoří 1 000 000,00 Kč CELKEM - 1 000 000,00 Kč Cena obvyklá je 1 000 000 Kč. xxxxxxxxxxx xxxxxxxxxxxxxxxxx xxxxxxxxxxx 15
ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek podává společnost NOVA spol. s r. o. jako znalecký ústav zapsaný rozhodnutím Ministerstva spravedlnosti České republiky ze dne 6. 4. 2005 pod číslem jednacím 87/2004-OOD-ZN/12, pro základní obor ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro účetnictví, mzdy, daně daňová problematika, oceňování majetku pro nehmotný majetek, finanční majetek a podnik. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 0210/N/02/10. Znalečné a náhrada nákladů jsou účtovány podle připojeného vyúčtování znalečného. V Turnově dne 12. 02. 2010 NOVA spol. s r. o. Ocelářská 35/1354, 190 00 Praha 9, Libeň IČ: 62064835 zastoupená Ing. Alexanderem Beranem, jednatelem společnosti tel. 481 361 201, fax 481 361 210 16
Kraj : Královehradecký Obec/Okres : Radim/Jičín Znalecký posudek č. 2002-09/2010 O ceně nemovitostí - domu č.p. 37 na st.p.č. 18 v obci Radim v katastrálním území Radim u Jičína, vedeno na VKN LV 67. Objednatel posudku : Nova spol. s r.o., Palackého 440, 511 01 Turnov Účel posudku : Objednávka fy. Nova spol. s r.o. Turnov, cena obvyklá Posudek vypracoval : Jiří Janoušek, Hruštice 1710, 511 01 Turnov Datum prohlídky : 25.01.2010 za přítomnost zástupce objednavatele Posudek obsahuje 11. stran textu včetně příloh a předává se objednateli ve dvou vyhotoveních. Jedenkrát se zakládá v archivu znalce. Počet příloh je uveden v seznamu příloh. č: 17
Úvod Znalecký posudek se vyhotovuje na základě ústní objednávky objednavatele. Ocenění je provedeno podle zákona o oceňování majetku - zákon č. 151/1997 Sb. a platné prováděcí vyhlášky - 460/2008 Sb. která je platná k datu ocenění. Účelem provedení je usnesení č.j. 024 EX1200/09-46, soudní exekutor Mgr. Pavla Fučíková, exekutorský úřad Ostrava. Použité předpisy, vyhlášky a normy 1. Vyhláška č. 460/2009 Sb. ze dne 14. prosince 2009, kterou se mění vyhláška č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, (oceňovací vyhláška),ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb. 2. Zákon č. 128/2000 Sb. o obcích (obecní zřízení) 3. Prohlídka nemovitosti provedena dne 31.1.2010 za přítomnosti. 4. VKN LV 67Radim/Radim u Jičína 5. Snímek z katastrální mapy 6. Informace od objednavatele 7. Fotodokumentace 8. Odhad tržní hodnoty č.p. 37 Radim k 1.8.2008 9. Usnesení č.j. 024 EX 1200/09-46 vydané ex. úřadem Ostrava ze dne 3.11.2009 Vlastnické a evidenční údaje <%bude doloženo samostatným dokladem%> dle VKN LV 1. Miroslav Fořt, Radim 37 1/1 Dokumentace a skutečnost Pozemky, jejich výměra jsou převzaté z VKN LV a nahlížení do KN. Stavby byly zaměřeny v den prohlídky ocelovým pásmem 30 m dlouhým, laserovým dálkoměrem typu HILTI, skládacím dřevěným dvoumetrem a výsuvnou měřící tyčí. Dokumentace nebyla předložena. Nález Oceňovaná nemovitost je stavba, která byla původně malým hospodářským stavením v obci Radim a v současnosti je v rekonstrukci a předělává se na rodinný domek. Celá nemovitost - stavba i pozemky, leží nedaleko středu obce vedle silnice procházející touto vsí. Stavba se skládá z obytné části s garáží a na zadní straně je zbytek hospodářské stavby - stodůlka. pozemky jsou rovinaté a jedná se o zastavěnou plochu stavbou a dvorek u domu. Přístup je ze silnice vedoucí podél nemovitosti. Stavba je napojena na el. proud, místní vodovod a kanalizace je svedena do vlastní ČOV. Obec Radim je vzdálená cca 10 km od Jičína, jedná se o větší obec (dříve střediskové), kde žije 329 obyvatel, v místě je základní škola, pošta a zd. středisko. Veřejná doprava je dostupná autobusová, nejbližší pověřenou obcí je bývalé okresní město Jičín. Bližší informace o jednotlivých oceňovaných objektech jsou uvedeny u jejich hodnocení. Zde jsou popsány rovněž důvody a odchylky od základních cen. 18
Seznam oceněných položek 1.01-5 - Rodinný dům - č.p. 37 Radim 2.01-7 - Vedlejší stavba - stodůlka 3.01-10 - Venkovní úpravy - u č.p. 37 4.01-28 - Stavební pozemek 19
1.01-5 - Rodinný dům - č.p. 37 Radim Původní stavba hospodářského stavení se v roce 2005 začala přestavovat do současné podoby, z původní stavba se zachovalo přízemí - zdivo a částečně stropy na přízemím, ostatní části domu jsou nové. Nadezdilo se podkroví, střecha je nová s provizorní lepenkovou krytinou, podlahy betony, dlažby a koberce, není kompletně dokončeno, schody provizorní dřevěné, okna dřevěná se zdvojenými skly, ve střeše osazena střešní okna velux,, koupelna nedokončené obklady, WC splachovací. fasáda chybí, pouze zbytky staré na přízemí, vnitřní omítky nedokončené, jsou hladké štukové. Dveře dřevěné z masívu v podkroví, v přízemí hladké typové do oc. zárubní Touto částí se hodnotí obytná část bez stodůlky, ta bude hodnocena samostatně. Výpočet ceny stavby podle 5. Základní cena se násobí koeficienty K 4, K 5, K i a K p podle vzorce ZCU = ZC x K 4 x K 5 x K i x K p CZ-CC 111 SKP 46.21.11 Stavba nepodsklepená s jedním nadzemním podlažím Konstrukce zděná Střecha šikmá či strmá ZC = 2 290.00 Kč/m 3 základní cena podle přílohy č. 6 Podkroví nad 2/3 do 3/3 zastavěné plochy 1. nadzemního podlaží ZC = 2 290.00 Kč/m 3 x 1.12 *) = 2 564.80 Kč/m 3 *) koeficient vyjadřující náklady na účelové využití podkroví Koeficient vybavení stavby se vypočte podle vzorce kde K 4 = 1 + 0.54 x n n je součet objemových podílů konstrukcí a vybavení s nadstandardním vybavením snížený o součet objemových podílů konstrukcí a vybavení s podstandardním vybavením. Dále platí, že 1. u přebývající konstrukce se její objemový podíl násobí koeficientem 1.852 a připočte se k součtu objemových podílů, 2. u chybějící konstrukce se její stanovený objemový podíl vynásobí koeficientem 1.852 a odečte se od součtu objemových podílů. Název konstrukce, Zařazení Úprava objemového vybavení konstrukce podílu 5. Krytiny střech podstandard -0.034 x 1.00 6. Klempířské konstrukce chybějící -0.009 x 0.50 x 1.852 7. Vnitřní omítky chybějící -0.058 x 0.25 x 1.852 8. Fasádní omítky chybějící -0.028 x 1.00 x 1.852 9. Vnější obklady chybějící -0.005 x 1.00 x 1.852 10. Vnitřní obklady chybějící -0.023 x 0.90 x 1.852 11. Schody podstandard -0.01 x 1.00 12. Dveře nadstandard +0.032 x 0.50 14. Podlahy obyt. místností podstandard -0.022 x 0.50 15. Podlahy ostat. místností podstandard -0.01 x 0.80 20
17. Elektroinstalace podstandard -0.043 x 1.00 18. Bleskosvod chybějící -0.006 x 1.00 x 1.852 21. Instalace plynu chybějící -0.005 x 1.00 x 1.852 23. Vybavení kuchyní nadstandard +0.005 x 1.00 26. Ostatní chybějící -0.034 x 1.00 x 1.852 n = -0.30298 K 4 = 1 + 0.54 x -0.30298 = 0.83639 koeficient vybavení K 5 = 0.85 K i = 2.173 K p = 1.242 koeficient polohový koeficient změny cen koeficient prodejnosti ZCU = 2 564.80 Kč/m 3 x 0.83639 x 0.85 x 2.173 x 1.242 = 4 921.104 Kč/m 3 Výpočet obestavěného prostoru 1. nadzemní podlaží (5.84 *10.62 +6.60 *6.49) *3.77 = 395.30 Střecha (5.84 *10.62 +6.60 *6.49) *3.00 /2 = 157.28 OP = 552.58 m 3 Cena stavby se zjistí vynásobením základní ceny ZCU počtem m 3 obestavěného prostoru 4 921.104 Kč/m 3 x 552.58 m 3 = 2 719 303.648 Kč Výše opotřebení jednotlivých konstrukcí (OJK) a vybavení v procentech se zjistí podle vzorce kde A B C B / C x 100A objemové podíly konstrukcí a vybavení upravené podle skutečně zjištěného stavu v návaznosti na výpočet koeficientu vybavení K 4 skutečné stáří jednotlivých konstrukcí a vybavení předpokládaná celková životnost příslušné konstrukce a vybavení Název konstrukce, vybavení A B C OJK % 1. Základy vč. zemních prací - S 0.082 / 0.83639 95 120 7.76150 2. Svislé konstrukce - S 0.212 / 0.83639 95 140 17.19975 3. Stropy - S 0.079 / 0.83639 95 130 6.90212 4. Zastřešení mimo krytinu - S 0.073 / 0.83639 95 130 6.37815 5. Krytiny střech - P 0.034 x 0.460 / 0.83639 x 1.00 5 20 0.46750 6. Klempířské konstrukce - S 0.009 x 0.50 / 0.83639 x 1.00 5 20 0.13450 7. Vnitřní omítky - S 0.058 x 0.75 / 0.83639 x 1.00 5 60 0.43342 8. Fasádní omítky - X 0.00 95 100 0.00 9. Vnější obklady - X 0.00 95 100 0.00 10. Vnitřní obklady - S 0.023 x 0.10 / 0.83639 x 1.00 5 30 0.04583 11. Schody - P 0.01 x 0.460 / 0.83639 x 1.00 5 10 0.27500 12. Dveře - S 0.032 x 0.50 / 0.83639 x 1.00 5 40 0.23913 12. Dveře - N 0.032 x 0.50 x 1.540 / 0.83639 x 1.00 3 60 0.14730 21
13. Okna - S 0.052 / 0.83639 5 40 0.77713 14. Podlahy obyt. místností - P 0.022 x 0.50 x 0.460 / 0.83639 x 1.00 5 20 0.15125 14. Podlahy obyt. místností - S 0.022 x 0.50 / 0.83639 x 1.00 5 30 0.21917 15. Podlahy ostat. místností - P 0.01 x 0.80 x 0.460 / 0.83639 x 1.00 5 15 0.14667 15. Podlahy ostat. místností - S 0.01 x 0.20 / 0.83639 x 1.00 5 30 0.03983 16. Vytápění - S 0.052 / 0.83639 5 30 1.03617 17. Elektroinstalace - P 0.043 x 0.460 / 0.83639 x 1.00 5 10 1.18250 18. Bleskosvod - X 0.00 95 100 0.00 19. Rozvod vody - S 0.032 / 0.83639 5 35 0.54657 20. Zdroj teplé vody - S 0.019 / 0.83639 4 25 0.36352 21. Instalace plynu - X 0.00 95 100 0.00 22. Kanalizace - S 0.031 / 0.83639 5 45 0.41178 23. Vybavení kuchyní - N 0.005 x 1.540 / 0.83639 x 1.00 5 20 0.23025 24. Vnitřní hyg. vybavení - S 0.041 / 0.83639 5 30 0.81700 25. Záchod - S 0.003 / 0.83639 5 60 0.02992 26. Ostatní - X 0.00 95 100 0.00 Celkový součet OJK 45.93596 % K op = 0.54064 koeficient opotřebení Cena stavby po snížení o opotřebení 2 719 303.648 Kč x 0.54064 = 1 470 164.324 Kč Zjištěná cena položky je 1 470 164.32 Kč 2.01-7 - Vedlejší stavba - stodůlka Zděné pilíře a jednostranné obití, podlaha hliněná, vrata křídlová. Stavba je celkově dožilá. Výpočet ceny vedlejší stavby podle 7. Základní cena se násobí koeficienty K 4, K 5, K i a K p podle vzorce ZCU = ZC x K 4 x K 5 x K i x K p CZ-CC 1274 SKP 46.21.19.9 Stavba nepodsklepená Konstrukce dřevěná jednostranně obíjená Střecha umožňuje zřízení podkroví ZC = 970.00 Kč/m 3 základní cena podle přílohy č. 8 Způsob výpočtu koeficientu vybavení K 4 uveden v položce "1.01-5 - Rodinný dům - č.p. 37 Radim" Název konstrukce, Zařazení Úprava objemového vybavení konstrukce podílu 3. Stropy chybějící -0.202 x 1.00 x 1.852 22
6. Klempířské konstrukce chybějící -0.018 x 1.00 x 1.852 7. Úpravy povrchů chybějící -0.052 x 1.00 x 1.852 8. Schodiště chybějící -0.036 x 1.00 x 1.852 9. Dveře chybějící -0.03 x 1.00 x 1.852 10. Okna chybějící -0.013 x 1.00 x 1.852 11. Podlahy chybějící -0.082 x 1.00 x 1.852 12. Elektroinstalace chybějící -0.039 x 1.00 x 1.852 n = -0.87414 K 4 = 1 + 0.54 x -0.87413 = 0.52796 koeficient vybavení K 5 = 0.85 K i = 2.121 K p = 1.242 koeficient polohový koeficient změny cen koeficient prodejnosti ZCU = 970.00 Kč/m 3 x 0.52796 x 0.85 x 2.121 x 1.242 = 1 146.711 Kč/m 3 Výpočet obestavěného prostoru 1. nadzemní podlaží (6.52 *7.45 *3.77) + (6.52 *7.45 *3.00 /2) = 255.98 OP = 255.98 m 3 Cena stavby se zjistí vynásobením základní ceny ZCU počtem m 3 obestavěného prostoru 1 146.711 Kč/m 3 x 255.98 m 3 = 293 535.082 Kč Výše opotřebení v procentech se zjistí podle vzorce kde B C B / C x 100 skutečné stáří stavby celková předpokládaná životnost stavby Opotřebení 90 / 100 x 100 = 85.00 *) % *) byla použita maximální stanovená hodnota K op = 0.15 koeficient opotřebení Cena stavby po snížení o opotřebení 293 535.082 Kč x 0.15 = 44 030.262 Kč Zjištěná cena položky je 44 030.26 Kč 3.01-10 - Venkovní úpravy - u č.p. 37 venkovní úpravy je pouze oplocení, vrata, vrátka, přípojky a zpevněné plochy. Výpočet ceny venkovní úpravy podle 10 odst. 2. Cena stavby se určí jako část z ceny stavby ve funkčním celku. Cena stavby se stanoví jako 3.50 % z ceny 1 470 164.32 Kč stavby ve funkčním celku. 0.035 x 1 470 164.32 Kč = 51 455.75134 Kč Zjištěná cena položky je 51 455.75 Kč 23
4.01-28 - Stavební pozemek Zastavěné plocha a dvůr, rovinatý pozemek v centru obce. Výpočet ceny stavebního pozemku podle 28 odst. 2). pol. popis ZC úprava úprava výměra pozemku číslo [Kč/m 2 ] [%] [%] [m 2 ] 1 st.p.č. 18 70.00 0 0 310.00 ZC = ( 35 + ( 1 000 I) - 1 000 ) x 0.007 414 ) x 2.0 = 70.00 Kč/m 2 podle 28 odst. 1), písm. j) I) počet obyvatel 329 (byla použita minimální stanovená hodnota 1 000) ZCU = ZC x K U1 x K U2 x K i x K p podle 28 odst. 2) K U1 = 1.00 K U2 = 1.00 K i = 2.173 K p = 1.242 koeficient úprav koeficient úprav koeficient změny cen koeficient prodejnosti ZCU = 70.00 Kč/m 2 x 1.00 x 1.00 x 2.173 x 1.242 = 188.921 Kč/m 2 Cena pozemku se zjistí vynásobením základní ceny upravené ZCU výměrou pozemku 188.921 Kč/m 2 x 310.00 m 2 = 58 565.51 Kč Zjištěná cena položky je 58 565.51 Kč 24
Závěrečná rekapitulace 1.01-5 - Rodinný dům - č.p. 37 Radim 1 470 164.32 Kč 2.01-7 - Vedlejší stavba - stodůlka 44 030.26 Kč 3.01-10 - Venkovní úpravy - u č.p. 37 51 455.75 Kč 4.01-28 - Stavební pozemek 58 565.51 Kč Celkem 1 624 215.84 Kč Celková cena zjištěná podle cenového předpisu zaokrouhlená podle 46 je 1 624 220 Kč To je slovy jedenmiliónšestsetdvacetčtyřitisícedvěstědvacet Kč V Turnově dne 31.1.2010 Jiří Janoušek Hruštice 1710 511 01 Turnov 25
Určení ceny obvyklé: Cena obvyklá je cena nemovitosti v místě a čase, která by byla utržena za stejnou nebo obdobnou nemovitost jako je oceňovaná nemovitost č.p. 37 v obci Radim. Proto znalec provedl porovnání nabízených nemovitostí realitními kancelářemi v okolí a konzultoval možnost prodeje s místními realitními kancelářemi (Triáda, Pojizerská realitní), provedl výpočet ceny nemovitosti podle platné oceňovací vyhláška a na základě těchto skutečností se stanovuje cena OBVYKLÁ. Zjistit cenu výnosovým způsobem nelze, protože objekt se nepronajímá. Cena zjištěná (vhl. 460/2009sb.) 1 624 220 Kč Cena porovnáním: Porovnávané objekty : 1. RD Unětice, okr. Jičín Rozměry vybavení a fotodokumentace viz příloha 2. RD Chomutice, okr. Jičín Rozměry vybavení a fotodokumentace viz příloha 3. RD Osek u Sobotky Rozměry vybavení a fotodokumentace viz příloha 4. RD Slavhostice u Jičína Rozměry vybavení a fotodokumentace viz příloha 1 290 000 Kč 1 590 000 Kč 1 600 000 Kč 1 450 000 Kč Na základě s porovnámím s uvedenými stavbami a přihlédnutí k tomu, že porovnávaná stavba není dokončena je cena porovnáním ( přepočet přes m2 s skutečně dokončené konstrukce) RD Radim č.p. 37 1 200 000 Kč Cena OBVYKLÁ Cena obvyklá je cena, kde se rovněž posuzuje místo a čas nabídky. Ceny požadované realitními kancelářemi bývají spíše vyšší než skutečně proběhne prodej. Na základě těchto zjištění a vzhledem k tomu, že prodej realit v současnosti značně stagnuje se stanovuje cena OBVYKLÁ: Cena obvyklá č.p. 37 Radim.. 1 000 000,- Kč Slovy: Jedenmilion,00 Kč V Turnově dne 31.1.2010 Jiří Janoušek Hruštice 1710 511 01 Turnov 26
Přílohy: 1. VKN LV 67 Radim/Radim u Jičína 2. Snímky z katastrální mapy 3. situační mapa obcí s vyznačením místa nemovitosti 4. Fotodokumentace 5. Usnesení - Ex úřad Ostrava č.j. 024 EX 1200/09-46 6. Znalecký posudek č. 002/642/2008 - ing. Dana Ticháčková 7. Porovnávané objekty - 4. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 15.2.1991 č.j. 1656/90 pro obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 2002-09/2010 ve znaleckém deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dle přiloženého účetního dokladu č. 2002-09/2010 V Turnově dne 31.1.2010 Jiří Janoušek Hruštice 1710 511 01 Turnov 27